商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比

自我介紹姓名：周起生學(xué)校：河南工程學(xué)院專(zhuān)業(yè)：電氣工程及其自動(dòng)化商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析

主講人：周起生

目錄物業(yè)的概念物業(yè)的分類(lèi)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對(duì)比商業(yè)物業(yè)介紹住宅小區(qū)物業(yè)介紹住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對(duì)比分析物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)的概念物業(yè)的分類(lèi)根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類(lèi)型。不同使用功能的物業(yè)，其特點(diǎn)也各不相同。居住物業(yè)：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地。共用設(shè)施、設(shè)備是指住宅樓內(nèi)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用建筑部分，如上下水管道、煤氣線路、消防設(shè)施、道路路燈、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、共用性文體設(shè)施及共用設(shè)備、設(shè)施占用的房屋等。這類(lèi)物業(yè)的業(yè)主大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有作為置業(yè)投資，出租給承租人使用的。非居住物業(yè)：非居住物業(yè)是指那些不是用來(lái)居住的物業(yè)。按照使用功能的不同，可以將非居住物業(yè)進(jìn)一步劃分為一下幾類(lèi)：1、商業(yè)物業(yè)2、工業(yè)物業(yè)3、文教科衛(wèi)物業(yè)4、其他物業(yè)1、商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供應(yīng)商、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)，百貨商店，超市專(zhuān)賣(mài)店連鎖店賓館酒店休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)咨詢(xún)服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類(lèi)物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫(xiě)字樓和智能化辦公建筑等。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。2、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)體用使用空間的房屋，包括輕重工業(yè)廠房和近年來(lái)發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要通常指適合特定的用戶(hù)使用。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房則具有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在中國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。3、文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場(chǎng)體育場(chǎng)館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。該類(lèi)物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會(huì)公共利益而建造的具有很大的社會(huì)公益性。也有部分科衛(wèi)物業(yè)是純商業(yè)性質(zhì)的，如私立學(xué)校、錄像廳、私立醫(yī)院、民營(yíng)科研機(jī)構(gòu)的辦公和經(jīng)營(yíng)用房。4、其他物業(yè)除上述類(lèi)型以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也成為特殊物業(yè)。包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容通常需要得到政府的許可?；旌衔飿I(yè)：混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。這種類(lèi)型的物業(yè)，有些是由于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因?yàn)樘厥庑枰纬傻模鐚W(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式是開(kāi)發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。由于物業(yè)與房地產(chǎn)的特殊關(guān)系，所以說(shuō)到說(shuō)到物業(yè)就不得不介紹房地產(chǎn)，所以談商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析就不得不先說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)內(nèi)在聯(lián)系1、開(kāi)發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，存在盲目套用住宅開(kāi)發(fā)模式的現(xiàn)象。2、經(jīng)營(yíng)思路

大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣(mài)房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，屬于一次性高價(jià)消費(fèi)，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)買(mǎi)單。3、操作難度住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。4、贏利

住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費(fèi)，是一種買(mǎi)斷的產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)則是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，需要不斷的注入資金，用于長(zhǎng)期的回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別1、商業(yè)地產(chǎn)的首要價(jià)值體現(xiàn)在地理位置住宅地產(chǎn)地理位置選擇的彈性較大。商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。2、目標(biāo)顧客不一樣住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客；商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類(lèi)就是一般的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，第二類(lèi)是商業(yè)的投資者，經(jīng)營(yíng)戶(hù)又可以細(xì)分主力經(jīng)營(yíng)戶(hù)等。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別3、功能、用途不一樣住宅的功能和用途一般來(lái)講就是居住；而商業(yè)則有太多的功能：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、生活超市和專(zhuān)業(yè)店等。4、消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣

住宅銷(xiāo)售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以居?。欢虡I(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以，住宅是一個(gè)終端，銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷(xiāo)售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別5、對(duì)物業(yè)的要求不一樣

住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿(mǎn)足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。6、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。

住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要；而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)要求也不一樣。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別7、銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)不一樣住宅可以一賣(mài)了之，目的簡(jiǎn)單且直接；商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)出去以后，還要考慮經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)在銷(xiāo)售理念、銷(xiāo)售形式和銷(xiāo)售控制上都是不同的8、投資回報(bào)的形式不一樣住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值；商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。商業(yè)地墾產(chǎn)VS蹄住宅地極產(chǎn)9大興區(qū)別9、專(zhuān)拿業(yè)性區(qū)典別總體來(lái)擾說(shuō)，商翼業(yè)地產(chǎn)肥要求更縫加專(zhuān)業(yè)蠢。商業(yè)地掏產(chǎn)不僅償需要專(zhuān)麗業(yè)的規(guī)長(zhǎng)劃、設(shè)兆計(jì)、市欺場(chǎng)調(diào)查乏、立項(xiàng)果定位，件還需要扮專(zhuān)業(yè)代長(zhǎng)理機(jī)構(gòu)明的營(yíng)銷(xiāo)啄策劃、艙推廣，蒼專(zhuān)業(yè)的倉(cāng)經(jīng)營(yíng)管章理做后方期服務(wù)愈。從投資菜角度來(lái)靠看，住炕宅可以合買(mǎi)來(lái)自焦用，是坊保值投飾資，風(fēng)型險(xiǎn)性極暢小，而胳商業(yè)項(xiàng)雙目一旦壩沒(méi)做旺脅其價(jià)值烤就極低拉，甚至寒一文不獄值，風(fēng)柱險(xiǎn)性極碎大。從開(kāi)發(fā)棚的角度辦來(lái)看，打則可以枕從規(guī)劃勺、開(kāi)發(fā)溫流程、堪利益三兄大層面北進(jìn)行比詞較。商業(yè)地岔產(chǎn)VS側(cè)住宅地兇產(chǎn)9、嶺專(zhuān)業(yè)性繞區(qū)別從開(kāi)酸發(fā)角澡度比稱(chēng)較1、規(guī)逆劃區(qū)別商業(yè)地糾產(chǎn)的定脅位需廣宏泛而細(xì)鏟致的調(diào)冤研，包俗括城市糠商業(yè)發(fā)的展規(guī)劃呢及政策他、區(qū)域帶商業(yè)結(jié)熊構(gòu)、未差來(lái)供蹦應(yīng)量、尿消費(fèi)力譯的需求育、租售泛目標(biāo)客隱戶(hù)細(xì)分視，商鋪角升值潛金力等等晌方面的舅分析。饑但現(xiàn)以實(shí)中多拌數(shù)商業(yè)燭地產(chǎn)的醉開(kāi)發(fā)商宮沒(méi)有做集好規(guī)劃原，直接競(jìng)先把項(xiàng)玩目蓋起似來(lái)，最褲后商業(yè)扔定位就形出現(xiàn)問(wèn)玩題了，孕要么是病結(jié)構(gòu)不側(cè)合理、孝要么就赤是布局捉不規(guī)范備，從而蟲(chóng)導(dǎo)致招姿商困難嚴(yán)，進(jìn)駐奴商家不俱理想的南結(jié)果。2、謹(jǐn)開(kāi)發(fā)夢(mèng)流程和區(qū)別商業(yè)項(xiàng)刻目開(kāi)發(fā)蠶需：1）培鴨育期：傾商業(yè)項(xiàng)糕目的前召期調(diào)研煩定位規(guī)靠劃招商2）彼運(yùn)營(yíng)侍期：泉培育日品牌液消費(fèi)樸習(xí)慣足商業(yè)良環(huán)境側(cè)等需表要3饞年3）戶(hù)調(diào)整客期：混開(kāi)始翼賺錢(qián)撇之后位的市而場(chǎng)選半擇及挽調(diào)整3、現(xiàn)利益永關(guān)系悼區(qū)別住宅物僅僅襖通過(guò)眉發(fā)展槳商和噴購(gòu)買(mǎi)磨者兩玻個(gè)環(huán)顫節(jié)就默可以毫構(gòu)成到單一涂?jī)r(jià)值例鏈；而商夠業(yè)地你產(chǎn)需溫平衡者多方追利益劣，其蕩考慮啊的價(jià)抹值鏈蛾上包發(fā)含：攪“發(fā)釣展商寬——踩投資氧客—番—經(jīng)釘營(yíng)商熱家—詳—消法費(fèi)者磨”這券樣一撕個(gè)完憲整的金結(jié)合網(wǎng)體，飼所以沒(méi)商業(yè)奏地產(chǎn)釣項(xiàng)目軟的選流址過(guò)糖程比倡住宅飽開(kāi)發(fā)濃更為乏嚴(yán)謹(jǐn)攀。商業(yè)肥物業(yè)商業(yè)物濁業(yè)的含烘義所謂袋商業(yè)裝物業(yè)凳是指柔供商炊業(yè)流豪通和登運(yùn)行屈經(jīng)濟(jì)刻流動(dòng)艇的物沈業(yè)及覺(jué)其附恥屬的蕉設(shè)備魄、設(shè)企施。商業(yè)物臂業(yè)的類(lèi)暗型1、從建拿筑結(jié)構(gòu)盞上分，賓可以分煉為兩種教類(lèi)型：炎敞開(kāi)型玻、封閉肌型。敞開(kāi)敵型：冠指商潛品擺船放在濾無(wú)阻監(jiān)攔的炸貨架計(jì)上，泊顧客百直接困取貨題挑選哲。如廣窮州的觀海印鋼電器己城。封閉械型：碧指顧確客購(gòu)客物時(shí)商不能酬進(jìn)入球柜臺(tái)搏里面找直接去挑選舌商品狐，而號(hào)由信芝貸員當(dāng)拿商厭品給資顧客庫(kù)挑選樂(lè)。廣州夸的天林河城艦，太寨古城蠶等。2、從蓄建筑剖功能某上分宜，可謙以分辨為兩哄種（1）綜合充性的商添業(yè)購(gòu)物仇中心，促具體包匆括購(gòu)物投，娛樂(lè)秒活動(dòng)，愁健身房違，保齡句球場(chǎng)，根餐飲店宅，影劇鬼院，銀精行分支想機(jī)構(gòu)等刃。如廣產(chǎn)州的天謎河城。樓（2）商住裹兩用型祥的物業(yè)螞，底樓盾層部位竊是商場(chǎng)器，批發(fā)苦部等，戀高層則虧為辦公麗會(huì)議等釀，住戶(hù)織用房等襖。寧波瓶的世貿(mào)擴(kuò)中心，荒金光中勉心等。太古斜城天河城金光白中心商業(yè)物珠業(yè)商業(yè)尤物業(yè)名的類(lèi)降型3、從俘建筑漁規(guī)模蛋上分正，可釋以分骨為三賣(mài)種類(lèi)批型，（1）市撇級(jí)購(gòu)施物中跑心，唇這種亞購(gòu)物斯中心訂一般嫌建筑穿規(guī)模尊在3萬(wàn)到10萬(wàn)平米竭以上，竄商業(yè)輻名射區(qū)域開(kāi)覆蓋整植個(gè)城市和，服務(wù)求人口在30萬(wàn)人曉以上豪，年道營(yíng)業(yè)水額在5億元敲以上卵。（2）地區(qū)陰購(gòu)物中榆心，這撒種購(gòu)物拘中心建磁筑規(guī)模碑一般在1-3萬(wàn)平米紛之間，紛商業(yè)服直務(wù)區(qū)域巖以城市糖中心某四一部分訓(xùn)為主，騙服務(wù)人峰口在10萬(wàn)-3貸0萬(wàn)人，絮年?duì)I業(yè)身額在1-西5億元蝦之間追。（3）居住影區(qū)商場(chǎng)千，這種詢(xún)購(gòu)物中最心一般調(diào)在3千到1萬(wàn)平米痛之間，璃商業(yè)服貓務(wù)區(qū)域晌以城市叛中心某訂一居住孔小區(qū)為野主，服繡務(wù)人口訓(xùn)在1萬(wàn)-5萬(wàn)人饑，年葵營(yíng)業(yè)活額在30拋00萬(wàn)-1億元潛之間河。商業(yè)物兇業(yè)商業(yè)維物業(yè)狗的類(lèi)月型4、從物焰業(yè)的檔桐次上分狹，可以木分為兩膨種：（1）經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)型：指揀出售大年眾化的罵一般商護(hù)品，裝列修較為直普通的掙物業(yè)，騎投資小績(jī)，成本辟少。如丹貪尼斯（2）豪華穗型，指渡大型商柳場(chǎng)，高朗能商場(chǎng)啄乃至著桑名的專(zhuān)班賣(mài)店，孝出售的估商品大嬌都是高丟檔商品事和奢侈阿品。如萬(wàn)象燥城商業(yè)物通業(yè)商業(yè)虧物業(yè)乓的特碎點(diǎn)1、商解業(yè)樓殃宇要夠精心館策劃偽，合恥理布跟局所謂季設(shè)計(jì)慚規(guī)劃展的合溉理，導(dǎo)就是航要合讀經(jīng)濟(jì)聰規(guī)律善之理扯，合孕經(jīng)濟(jì)腥發(fā)展抗之理復(fù)，合彈提高惡經(jīng)濟(jì)兄效益演之理爽。商憂(yōu)業(yè)樓屈宇的療建設(shè)蟲(chóng)一定慚要與武周?chē)_地區(qū)蠟的人訪口、班交通肉、購(gòu)梳買(mǎi)力嬸、消憑費(fèi)結(jié)維構(gòu)、稍人口駁素質(zhì)志、文翁化背洽景等寫(xiě)特點(diǎn)保緊密脆聯(lián)系月起來(lái)狹，要列因地躍制宜脹地規(guī)葛劃設(shè)佩計(jì)方襪案，詠規(guī)模侍可大擴(kuò)可小不，功首能宜仔多則圓多，需宜少養(yǎng)則少背，檔虛次宜哄高則念高，繼宜低亭則低果。即跡一切相從實(shí)掉際出某發(fā)。如鄂爾癢多斯購(gòu)翻物中心2、建串筑結(jié)姨構(gòu)設(shè)航計(jì)要刺新穎點(diǎn)、別米致、露有特其色商業(yè)巧樓宇似在設(shè)放計(jì)時(shí)賣(mài)就要府下功確夫，舍務(wù)必愧求得趁新穎享、奇雀特、榜別致躍，在歐外觀范上要廊突出堪商業(yè)畜樓宇抽的個(gè)藍(lán)性及泄地區(qū)瘡特色捷，以芽給顧棗客留鉆下較碌深的螞第一顛印象南。對(duì)篇于商臂業(yè)樓友宇的各內(nèi)部羊設(shè)計(jì)魚(yú)也要蒼竭盡蠢所能布，進(jìn)夜出口俱都要拜有鮮啦明的尼標(biāo)志么，有栗條件訂的可祝以在誼內(nèi)部印配置裙一些怕像噴育泉、曠瀑布唉、陽(yáng)祝光走哈廊等各小景虧點(diǎn)，廚而且酸內(nèi)部濫顏色礙要協(xié)青調(diào)，細(xì)布局崇比例傻要恰濟(jì)到好仿處，察令人勝賞心越悅目捎，流蠅連忘堅(jiān)返。鄂爾多致斯購(gòu)物娃中心商業(yè)京物業(yè)商業(yè)么物業(yè)戚的特雜點(diǎn)3、選址甩和規(guī)模痕要滿(mǎn)足柄不同層咽次的需申要商業(yè)樓險(xiǎn)宇的設(shè)隔施要依扮據(jù)城市秩人口的遮數(shù)量、度密集程航度、顧色客的多條少，分點(diǎn)散與集求中兼?zhèn)浣?。在大攪城市中溝，由于拖常住的蕩和流?dòng)索的人口減較多，桃居民的弊消費(fèi)水紡平也較粗高，因停而所需蓮的商業(yè)艙、服務(wù)穿業(yè)的設(shè)縮慧施也就開(kāi)越多、誓越齊全支，物業(yè)慮的檔次氣也要求計(jì)越高。紙因此，戰(zhàn)高檔的脅商店、暢高級(jí)餐忘廳等都領(lǐng)要選在走人口密臨集、流繞動(dòng)人口并量大的么繁華鬧屢市，有獵的可以爸連接在漂一起建曾成商業(yè)疾街、食唯品街或密購(gòu)物中士心等。以而小的章日用百稍貨商店芝，一般脊的副食辮品商店狗建在各捏個(gè)居民峰區(qū)，以你便就近困服務(wù)。商業(yè)物由業(yè)商業(yè)物用業(yè)管理河服務(wù)的周特點(diǎn)1、要?dú)v保持踏商業(yè)材樓宇向的美享觀、歸整潔滔、有飛序2、商業(yè)素樓宇尤涉其是豪塵華型的塵商業(yè)樓倚宇的設(shè)枯備、設(shè)唇施配備盯齊全、壩先進(jìn)，貌有的已心屬于智捕能化建彎筑3、要加跨強(qiáng)保安狐工作4、商曠業(yè)樓糟宇服闊務(wù)要埋按照譜同經(jīng)革營(yíng)者亂簽訂番的契史約實(shí)癥施商業(yè)物朝業(yè)商業(yè)怎樓宇砌物業(yè)咬管理戒的要換求（一沙）商子業(yè)樓隸宇應(yīng)籠樹(shù)立逝良好性的形蹦象1、商業(yè)演樓宇必訴須有良趙好的形你體環(huán)境趙和商業(yè)咐特色2、商趴業(yè)樓蹤蝶宇的兔良好貴形象眠是潛壞在的匯銷(xiāo)售習(xí)額3、商業(yè)肝樓宇的行良好形槐象是潛昂在的資饑產(chǎn)（二呢）建熔立商葬業(yè)樓尖宇識(shí)蝦別體鑼系企傾業(yè)識(shí)跳別體堪系是纖強(qiáng)化培商業(yè)動(dòng)形象賄的一棋種重熔要方嘉式，誕它包船括：既理念賽識(shí)別歉體系喬、視苦角識(shí)充別體滴系和候行為烏識(shí)別柱體系缸，三墓者相熊互推樹(shù)進(jìn)、探互相詠?zhàn)饔檬?，能曬產(chǎn)生含良好闊的商飲業(yè)效合果。企業(yè)識(shí)堂別體系吩以改變研企業(yè)形慕象、注礙入新鮮糠感，增誼強(qiáng)企業(yè)爹活力，衫從而吸松引廣牲大消濾費(fèi)者的農(nóng)注意，廉提高銷(xiāo)池售業(yè)績(jī)土的一種暖經(jīng)營(yíng)手極段。（三稼）商互業(yè)樓今宇安遺全保梁衛(wèi)服賴(lài)務(wù)要辛求高1、綜群合性組強(qiáng)2、服務(wù)公性強(qiáng)3、治安拴人員素壇質(zhì)要求共高商業(yè)賽物業(yè)商業(yè)物唐業(yè)管理歲的服務(wù)癥的對(duì)象（一味）樓槽宇與庸設(shè)備菊設(shè)施濤的養(yǎng)翅護(hù)及枝維修身管理商業(yè)樓銀宇的設(shè)趙備設(shè)施規(guī)管理是貸非常重釀要的，烏除了對(duì)成機(jī)電設(shè)黃備必須昏保障正竊常運(yùn)轉(zhuǎn)沈外，特畜別要保諸證在營(yíng)恨業(yè)期間垂不發(fā)生封突發(fā)性吩的停電偏事故，錘避免引深起營(yíng)業(yè)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)的?；靵y，搶甚至發(fā)趁生傷人詠事件。沃要把自肉動(dòng)扶梯奇等開(kāi)關(guān)幸裝置在諷顧客碰銀不到的云地方。（二搖）環(huán)飛境衛(wèi)火生及臂綠化奇管理基本的桿保潔工綁作應(yīng)安宇排在非摟營(yíng)業(yè)時(shí)迎間，營(yíng)凱業(yè)時(shí)間汽應(yīng)避免鑒使用長(zhǎng)辦柄拖把處，而宜疼用抹布沫擦拭（三弊）安日全保草衛(wèi)管剩理中央監(jiān)攀控室的腿執(zhí)勤人瞇員要以團(tuán)高度的挑責(zé)任心鉛監(jiān)督火秋災(zāi)報(bào)警想裝置和午電視監(jiān)爺控與錄料像工作趴，電視霸監(jiān)控要拆對(duì)樓內(nèi)店及廣場(chǎng)檢同時(shí)進(jìn)錄行，防雅止火災(zāi)獅，偷盜土事件的勝發(fā)生。商業(yè)瓶物業(yè)商業(yè)癥物業(yè)搬管理痛的服亭務(wù)的險(xiǎn)對(duì)象（四掃）廣纏告管走理廣告棵要執(zhí)歡行廣遲告法禁的相抄關(guān)規(guī)何定，呆樓宇垂內(nèi)的輸廣告孔牌、括條幅腸、懸浮掛物白、燈峽飾等冒由租罪戶(hù)提濕出設(shè)吐計(jì)要降求后晴，統(tǒng)抖一由連物業(yè)寇管理嘗企業(yè)柔制作封。（五）浸裝修管奧理商業(yè)管樓宇舞的裝查修十掃分頻嚷繁，描要做宋到裝倍修部晌位不遙會(huì)影厲響周普圍攤蠢位的斯?fàn)I業(yè)凝，在倘審批敘裝修江設(shè)計(jì)捆方案旬時(shí)，尊要密眠切注較意溫豎感器圖、煙決感器剖、噴澇淋裝向置與舍送風(fēng)解向的碎配置鬼，在奸裝修癢施工塌時(shí)還棄要密土切注建意這佩些設(shè)冤施是竄否被箭破壞布。（六恩）租松賃管屯理及肢合同斷管理大型商面場(chǎng)不少恰是采用菌柜臺(tái)出銳租和層警面出租霉，負(fù)責(zé)評(píng)租賃經(jīng)趙營(yíng)的物牲業(yè)管理掉企業(yè)要撿以良好使的管理壺服務(wù)業(yè)晴績(jī)來(lái)推西動(dòng)租賃高業(yè)務(wù)，蚊負(fù)責(zé)管介理服務(wù)但的物業(yè)仿企業(yè)同獻(xiàn)樣要以眨良好的罷管理業(yè)廉績(jī)來(lái)促挖進(jìn)經(jīng)營(yíng)得單位的埋租賃業(yè)襪務(wù)，物轎業(yè)管理超企業(yè)的您現(xiàn)場(chǎng)管憐理部門(mén)鞏，如經(jīng)桃營(yíng)部要丙加強(qiáng)各厭類(lèi)合同甜、契約甜的起草遲、協(xié)調(diào)快、實(shí)施納和保管廉工作。什么是匹住宅物辟業(yè)居住近物業(yè)大是指鋼具備扯居住辦功能切、世供人俯們生助活居困住的職建筑俱，貓包括吧住宅售小區(qū)皆、逗?jiǎn)误w閱住宅喂樓、與公寓濃、犁別墅書(shū)、負(fù)度假酷村等圣，仿當(dāng)然船也包溝括與撥之相屆配套批的共葵用設(shè)半施、挪設(shè)毒備和初公共農(nóng)場(chǎng)地鄉(xiāng)豐。住宅雨物業(yè)住宅小訴區(qū)物業(yè)須的管理郊的內(nèi)容包括對(duì)笛住宅小挑區(qū)居民沉和住宅弟小區(qū)內(nèi)神的房屋倦建筑及覺(jué)其設(shè)備存、市政喝公用設(shè)模備、綠陣化、衛(wèi)粱生、交岡通、治盛安、環(huán)是境等的字管理住宅物尺業(yè)住宅饑小區(qū)晌物業(yè)羅的管旬理的敗內(nèi)容(1)住宅紅小區(qū)絡(luò)居民講的管挎理和娘服務(wù)住宅小事區(qū)的物鋪業(yè)管理燥，其管紀(jì)理和服楊務(wù)的對(duì)藍(lán)象首先療就是住弓宅小區(qū)勾的居民屈。為了扔住宅小唯區(qū)的公糕共秩序斧及住宅異小區(qū)全稍體居民微的利益畢，每一稍位居民潛都應(yīng)該喂在住宅列小區(qū)內(nèi)流服從物灘業(yè)管理遷企業(yè)所侄制定的棄一系列傅管理制很度和規(guī)野定。(2膨)房屋碧管理房屋管還理是小庭區(qū)物業(yè)抽管理工乘作的基賺礎(chǔ)和本國(guó)源。房弱屋管理摸的主要越內(nèi)容包季括：①房屋揚(yáng)結(jié)構(gòu)與殘外觀完于整與完臺(tái)好的維輸護(hù)。②房屋全內(nèi)外裝場(chǎng)修的審傭批與約寒束。③房磚屋使襪用管非理(包括廳進(jìn)住搏、退積房登帶記，喉使用及單位敘、人頌員、喉室內(nèi)貨用品鞋的登漫記，染房間柳鑰匙永的登快記發(fā)蜘放、士收回丹及門(mén)場(chǎng)鎖的砍更換點(diǎn)等)。④建雀筑物度內(nèi)外刑的標(biāo)近志、湯廣告婚的管芬理。住宅雁物業(yè)住宅小濾區(qū)物業(yè)棗的管理齒的內(nèi)容(3愛(ài))環(huán)境森衛(wèi)生忽、綠旗化管傷理環(huán)境管籌理的主鍵要任務(wù)漿就是維懶護(hù)、保久持小區(qū)候的寧?kù)o勻、舒適源、整潔扇、優(yōu)美弊。(4先)治安管亡理治安袖管理印的目貢標(biāo)是刑保證臨整個(gè)酒住宅料小區(qū)蒜的安衛(wèi)全與揮安寧街。其更工作島分為氣兩部襲分：平一是其安全蠟保衛(wèi)威；二燈是正搞常的廢工作職和生伏活秩慰序的步維護(hù)柜。(5嚷)小區(qū)盾內(nèi)供催水、紹供電漆、公切共照絞明、論電梯摟、空辰調(diào)等獅設(shè)施糞設(shè)備承的管宇理(6壘)市政軋?jiān)O(shè)施縣維護(hù)歸管理市政沒(méi)血施管理丸主要是嘉指住宅村小區(qū)內(nèi)盛的道路瞞、公共糠排水排致污管道危和化糞麻池等設(shè)不施的管鎖理。住宅物楚業(yè)住宅小友區(qū)物業(yè)披的管理贈(zèng)的內(nèi)容(7團(tuán))車(chē)輛管攜理住宅磨小區(qū)筋的人碎口眾源多，盤(pán)層次覺(jué)有別撕，汽煮車(chē)、搭摩托掀車(chē)、欠自行再車(chē)以桿及外賤來(lái)的漏車(chē)輛岸進(jìn)出份頻繁屬，因核此車(chē)商輛管全理是栗必不稼可少盛的。內(nèi)車(chē)輛紋管理煙的主是要工猛作就答是車(chē)寄輛的據(jù)停放群和車(chē)建輛的節(jié)保管俱。(8)消防管賀理消防繼管理替是非勸常重奴要的崖，其病主要睜工作直內(nèi)容粘有：①堅(jiān)糞持固疫定的智巡查匠檢修歌制度尋和節(jié)腥假日翁重大尤活動(dòng)舅的全拳面檢章查，架一旦石發(fā)現(xiàn)石問(wèn)題丸，必詢(xún)須限搏期整歪改解乓決。②健全粗專(zhuān)職和升兼職的絹消防組俘織，建笛立嚴(yán)格蛾的消防伐制度和士責(zé)任人構(gòu)制日度。③要經(jīng)民常進(jìn)行聚防火防甘災(zāi)的宣抵傳教育驅(qū)。住宅物似業(yè)住宅小煩區(qū)物業(yè)闊的管理反的內(nèi)容(10繼)收費(fèi)管止理包括輛各種洞收費(fèi)邊標(biāo)準(zhǔn)逆、辦拔法的余制定來(lái)，收療費(fèi)的獻(xiàn)實(shí)施掠，基版金和悶各項(xiàng)畢經(jīng)費(fèi)斬的使嘉用管校理及糊賬目崗公開(kāi)論等工滅作。(11辦)提供料各種幸其他護(hù)服務(wù)住宅港小區(qū)網(wǎng)管理勞的好祥壞，布不僅墓取決紹于上槐述項(xiàng)畏目管箱理的秋好壞志，同健時(shí)也消體現(xiàn)播在物毯業(yè)管晝理企借業(yè)能詠否為通小區(qū)這內(nèi)的晉居民配提供順周到完細(xì)致謠的綜賊合性腔服務(wù)農(nóng)。住宅小濫區(qū)物業(yè)塌的管理獵服務(wù)對(duì)稀象住宅小鈴區(qū)的物賊業(yè)管理奔，管理湯和服務(wù)噸的對(duì)象迫首先是扛住宅小盼區(qū)的居麥民住宅屈小區(qū)牢居住點(diǎn)設(shè)施璃管理住宅小脅區(qū)物業(yè)軍管理公激司根據(jù)跪物業(yè)管拜理合同媽?zhuān)回?fù)夢(mèng)責(zé)住宅紙小區(qū)房竊屋及附爺屬設(shè)施龜、設(shè)備勵(lì)的管理飄。管理故重點(diǎn)在當(dāng)共有部醋分。居住環(huán)凝境的管唇理住宅株小區(qū)干物業(yè)功管理城的自膏然環(huán)雹境的龍管理禮是對(duì)螞自然戰(zhàn)環(huán)境初的馳觀測(cè)澤與防辟止自闖然環(huán)戚境中價(jià)不良域因素附的發(fā)擦生，景對(duì)人萍文環(huán)友境的抽管理敏是維性護(hù)和擔(dān)改變回、塑任造一害種人什文環(huán)裁境，蓮維護(hù)輩是一籍種環(huán)飛境秩魄序。住宅探物業(yè)住宅暴物業(yè)垂的特模點(diǎn)住宅播小區(qū)攪內(nèi)居萬(wàn)住著嫁不同形階層拼、職膽業(yè)的赴家庭,不同的壟生活習(xí)零慣、愛(ài)咬好、文田化程度蕉、道德語(yǔ)水準(zhǔn)、棒經(jīng)濟(jì)收閑入水平數(shù)等等決墓定了他器們對(duì)居損住環(huán)境最要求和夜居住行甚為的差鍬異。業(yè)脈主在物過(guò)業(yè)小區(qū)吃?xún)?nèi)買(mǎi)了塊房子用霉于居住館，這個(gè)閥房子對(duì)壟于業(yè)主酸來(lái)說(shuō)便曲是一個(gè)漏家，家擋對(duì)于每吊一個(gè)人噸來(lái)說(shuō)應(yīng)融該是溫簽馨美滿(mǎn)拐、寧?kù)o混舒適的主。業(yè)主癥一天內(nèi)蹤蝶最起碼坡有三分尤之一的昆時(shí)間是冰在小區(qū)慘內(nèi)度過(guò)葛的，因孔此，業(yè)潛主對(duì)居遙住小區(qū)井的要求設(shè)便是舒幼適且能茅在緊張迅的工作屑之后放薄松下來(lái)釣。正因膽為居住秩小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)的業(yè)主成有了這華樣的要黑求，居喚住小區(qū)刺的物業(yè)列公司就澇有了工簡(jiǎn)作上的付著重點(diǎn)亂。要想勻做好住補(bǔ)宅小區(qū)鵝物業(yè)管毅理服務(wù)闖工作，市應(yīng)該明雅確這樣乏的指導(dǎo)歡思想，醋而且住面宅小區(qū)質(zhì)物業(yè)管車(chē)?yán)磉€帶揚(yáng)有相當(dāng)梁的復(fù)雜拉性與其稅自身所鳳具有的局特點(diǎn)：住宅遣物業(yè)住宅備物業(yè)住宅頸物業(yè)杜的特蒼點(diǎn)(一)、管躁理具籠有社孟會(huì)性住宅小案區(qū)是人燥們生活識(shí)、居住沒(méi)的地方黃，是整拍個(gè)社會(huì)帳的一個(gè)鹽組成部跟分，它范的管理凝必然具送有很強(qiáng)脹的社會(huì)籠性。小涉區(qū)內(nèi)居賀住著各斥行各業(yè)岡的人員能，居住致的人口剩結(jié)構(gòu)十雄分復(fù)雜標(biāo)，產(chǎn)生疑社會(huì)化攔現(xiàn)象。敵物業(yè)管峽理公司益應(yīng)爭(zhēng)取方住宅小堪區(qū)居民茶及社會(huì)灘各方面衫力量的洞支持與笑幫助。(二)管理具紅有統(tǒng)一此性住宅引小區(qū)貝內(nèi)部紐奉的各塔個(gè)組獅成部鄭分形家成一翁個(gè)整弟體，述如果核仍然綿采用舟傳統(tǒng)晝的房桑屋管粱理模璃式進(jìn)押行管賽理，烘各自昂為政飄，其仿弊端呢顯而顯易見(jiàn)奏。因唯此，仁對(duì)小毯區(qū)內(nèi)穩(wěn)的保陣潔、津綠化睬、安題全保嚷衛(wèi)、鋪進(jìn)出意小區(qū)買(mǎi)的車(chē)男輛、斑公共襖設(shè)施孕維修譯養(yǎng)護(hù)預(yù)及業(yè)即主的蝦房屋牛整修唇等進(jìn)聰行統(tǒng)潔一的性管理狠是現(xiàn)塑代小賞區(qū)物易業(yè)管穴理的睛主要槽特點(diǎn)補(bǔ)之一卡，既著可保倍證有牌效成典本的塵控制氏，又愈能提壞高綜除合服督務(wù)質(zhì)山量，躍使業(yè)右主直慶接享匯受到里物業(yè)流服務(wù)賤的成幻玉果。住宅物狠業(yè)住宅物鈔業(yè)的特疫點(diǎn)(三)、管理群強(qiáng)調(diào)服野務(wù)性住宅小股區(qū)物業(yè)王管理的睬目的是邀為了滿(mǎn)書(shū)足小區(qū)碑內(nèi)居民些居住生具活的需另要，為向居住在梁小區(qū)內(nèi)胡的人們嶄提供一在個(gè)優(yōu)美五、安全鴿、舒適糖、滿(mǎn)意加的居住頑環(huán)境。禮物業(yè)管住理企業(yè)梁應(yīng)該強(qiáng)植化服務(wù)烤意識(shí)，骨本著服樸務(wù)至上劍的宗旨論，為居神住在小稀區(qū)內(nèi)的律人們提悶供到位巨的服務(wù)貴。從事王住宅小哲區(qū)管理截的物業(yè)壇管理公綁司通過(guò)大向居住倡在小區(qū)狀內(nèi)的人條們提供惱優(yōu)質(zhì)的擴(kuò)服務(wù)，竄達(dá)到管導(dǎo)理的目逝的。同迎時(shí)，不網(wǎng)僅要提板供物業(yè)黨管理服憲務(wù)委托輸合同范胡疇內(nèi)的疾基本服否務(wù)，還劫要結(jié)合選小區(qū)內(nèi)腐的特點(diǎn)巖、業(yè)主任的需求鍋提供有條針對(duì)性寬的個(gè)性牽化服務(wù)承。住宅墻物業(yè)住宅螺物業(yè)齡的特臭點(diǎn)(四)、管理具決有復(fù)雜雞性主要體卻現(xiàn)在居麻民的構(gòu)膚成復(fù)雜割，對(duì)物凈業(yè)管理漁服務(wù)內(nèi)常容和標(biāo)襯準(zhǔn)要求哭不一；潔房屋產(chǎn)梨權(quán)具有竹多元化吧的特點(diǎn)烈，使得串管理難本度增大梯；在住拐宅小區(qū)杠的物業(yè)薪管理實(shí)案施過(guò)程儀中經(jīng)常志涉及市漆政管理歸、水電茅氣暖供鍋應(yīng)、公非安、街屋道辦事怎處等多襯個(gè)部門(mén)脅和單位源，需要退協(xié)調(diào)關(guān)賭系，明蘇確職責(zé)綿；由于跡居民的鋼收入水嗎平和物但業(yè)管理布消費(fèi)意訂識(shí)差別糕較大，心目前住壁宅小區(qū)膜物業(yè)管甜理服務(wù)歪費(fèi)用收旋繳工作綠難度較槽大，具久有相當(dāng)稿的復(fù)雜瀉性。住宅物褲業(yè)住宅物絕業(yè)的特扛點(diǎn)(五)、管理持追求藝帆術(shù)性為了使挑住宅小價(jià)區(qū)的環(huán)累境幽雅計(jì)、整潔垮美觀，經(jīng)給居住小在小區(qū)韻內(nèi)的人潑們提供陳一個(gè)良賤好的生娛活、休王息和學(xué)繡習(xí)的環(huán)圍境，物際業(yè)管理修公司應(yīng)息注意從呈藝術(shù)的墾角度對(duì)編環(huán)境的更管理加枕以美化兼。例如食，強(qiáng)化侍小區(qū)的醫(yī)綠化管渾理，使喬人們感季受到大鞋自然的狹魅力；凱加強(qiáng)小陸區(qū)內(nèi)的腐整修管糕理，禁準(zhǔn)止私搭府亂建，帳維護(hù)小舅區(qū)整體珠風(fēng)貌的院藝術(shù)性廁；加強(qiáng)植小區(qū)內(nèi)畝園林藝菌術(shù)小品視的維護(hù)嘗，美化驢人們的模視覺(jué)，汪使居住雅在小區(qū)孤的人們體始終感究到心情壇舒暢等舒等。住宅物孫業(yè)住宅利小區(qū)忙物業(yè)請(qǐng)管理鼠的目骨標(biāo)1)促進(jìn)鋸社會(huì)加的繁古榮發(fā)體展和緞社會(huì)納主義奮精神求文明沸的建多設(shè)住宅小本區(qū)的物跡業(yè)管理認(rèn)工作首柱先應(yīng)有跳利于社僑會(huì)的繁基榮與發(fā)積展，有壩利于社形會(huì)光主義精刑神文明沾的建設(shè)毛，滿(mǎn)足亦社會(huì)對(duì)噸住宅小腹區(qū)物業(yè)悔管理的傭要求。但人民利若益、社李會(huì)利益脾、國(guó)家顛利益高待于一切錢(qián)，住宅墊小區(qū)物狹業(yè)管理預(yù)工作也情應(yīng)該把位這一點(diǎn)稅放在首弄位。2)為住宅很小區(qū)居雹民創(chuàng)造湯舒適、服安全、賊安靜、匆和諧的次居住環(huán)尋境住宅皂小區(qū)勺物業(yè)棟管理紅工作柳是為斥住宅熊小區(qū)前居民百服務(wù)游的，挨必須遞為他善們創(chuàng)茄造良艇好的煎生活頑環(huán)境請(qǐng)，必湖須有虧利于清住宅膝小區(qū)羞居民怒身心紙健康淹與發(fā)玩展。沈住宅寇小區(qū)訴物業(yè)獻(xiàn)管理夏的中童心工卡作就呈是為蓄住宅獵小區(qū)汗居民嶼創(chuàng)造大舒適豆、安袖全、牧和諧砌的居陽(yáng)住環(huán)橫境。住宅物洪業(yè)住宅小貞區(qū)物業(yè)睛管理的兄目標(biāo)3)最大忙地發(fā)燈揮物去業(yè)使菠用價(jià)歲值并桿盡可駱能使閉其保救值、妖增值住宅小聯(lián)區(qū)的一門(mén)切物業(yè)扛都是為供住宅小緞區(qū)居民幅居住和椅生活服寸務(wù)的，哨使住宅朵小區(qū)的喬物業(yè)發(fā)狼揮最大缸使用價(jià)飼值，物際盡其用依，是住意宅小區(qū)撕物業(yè)管云理的最徐大職能活。住宅嘆小區(qū)的堤物業(yè)，攪特別是塞房屋、剛地產(chǎn)作欠為固定擇資產(chǎn)有株其價(jià)值柳，使這財(cái)部分固倡定資產(chǎn)苗保值、榜升值，版為產(chǎn)權(quán)抓人收回括成本并毯提供一疏定利潤(rùn)鬼也是住肢宅小區(qū)沖物業(yè)管渠理的職莊能之一后。隨著敵房屋商魯品化和新住房制柿度改革托的深化吼，越來(lái)辮越多的宣個(gè)人擁奴有了住縣房產(chǎn)權(quán)蘿，使住園宅小區(qū)奮房屋固殃定資產(chǎn)聾保值增密值，也相越來(lái)越詢(xún)被眾多蟲(chóng)產(chǎn)權(quán)人歌所關(guān)注濟(jì)，成為張衡量住鹽宅小區(qū)王物業(yè)管叨理水平豪高低、叨優(yōu)劣的鳥(niǎo)一項(xiàng)重聞要指標(biāo)連。住宅物芳業(yè)住宅呆小區(qū)耗物業(yè)判管理缺的目抹標(biāo)4)以最小旦的投入館獲取最賠大的效禍益社會(huì)主假義市場(chǎng)小經(jīng)濟(jì)的鉆一個(gè)原避則就是戰(zhàn)要以最禽小的投別入獲得寺最大的堪社會(huì)與者經(jīng)濟(jì)效董益。住怎宅小區(qū)釘物業(yè)管煉理也應(yīng)覽該講成鑼本核算攜，也應(yīng)騎該以最秩小的投致入，獲咬取最大潔的社會(huì)株效益與蔬經(jīng)濟(jì)效駝益。住殊宅小區(qū)恭的物業(yè)塌管理經(jīng)嬸費(fèi)有限療，而住登宅小區(qū)恥物業(yè)管暴理費(fèi)又緊不能收汪取過(guò)高棍，這就想要求住格宅小區(qū)累物業(yè)管鑄理公司笛提高物域業(yè)管理紐奉水平，潑加速新廳管理技返術(shù)手段柳的運(yùn)用壩，節(jié)支塔開(kāi)源，長(zhǎng)在使住續(xù)宅小區(qū)誼物業(yè)管纖理水平污不斷提藝高的前諷提下，居壓縮管浸理成本陡，向管愚理要效呀益，形劑成住宅咐小區(qū)管鑰理資金是良性循媽環(huán)，促染進(jìn)住宅流小區(qū)物里業(yè)管理推進(jìn)一步習(xí)向前發(fā)龜展。住宅物理業(yè)住宅小停區(qū)物業(yè)御管理的騎要求按照妙住宅歉小區(qū)騾物業(yè)猛管理強(qiáng)的目尾標(biāo)，獵根據(jù)比各小戒區(qū)的板實(shí)際校情況扛和條匪件來(lái)退制定晴住宅恰小區(qū)橋的管市理要削求。秤總的捏來(lái)說(shuō)助，管適理要喜求可傷以歸糞納為袋兩個(gè)鉆方面恒：一、奶物質(zhì)秒環(huán)境錯(cuò)管理降的要貨求；二、社閃會(huì)環(huán)境跟管理的別要求；住宅物旁業(yè)1)物質(zhì)環(huán)馳境管理味的要求①增貨強(qiáng)住饞宅功布能。菊這一綠點(diǎn)就以是要耐把握籍住宅革建設(shè)產(chǎn)和居海室裝姜修的鳥(niǎo)發(fā)展如趨勢(shì)液，從解方便頂和優(yōu)?；佑泼竦募纳盍P實(shí)際園需要還出發(fā)武，在夫收樓兇入伙會(huì)、裝隨修規(guī)號(hào)定中糧積極夠引導(dǎo)架居民豬，在劣設(shè)計(jì)鄰上要星注意容空間消的節(jié)版省、支好用爐，結(jié)層構(gòu)布蹲局要戲合理匠，設(shè)直備安讓裝要傳方便竹歸位疤，引墊導(dǎo)居搜民在醋裝修視時(shí)一燭定要厭通盤(pán)配考慮隆房間懇的布做局、腿采光懸、通蔑風(fēng)及除廚房繭設(shè)備處、衛(wèi)掌生設(shè)影備、膊生活角設(shè)備材安裝誰(shuí)的合垮理性萍、安非全性江和舒吩適性午。②搞好墾小區(qū)的爽配套設(shè)視施。主寬要是指卡小區(qū)內(nèi)坐的治安型、消防闊、衛(wèi)生繁、交通句、文體所、娛樂(lè)由等公建孤設(shè)施配零套，一丟般按“連統(tǒng)籌兼春顧、添恰建補(bǔ)缺訂”的原大則，就控近、方縫便地配駁置。③創(chuàng)造觸優(yōu)美的城環(huán)境。踏這一點(diǎn)炊主要是疲以綠化兔為主，幟配以雕辭塑、假敵山、水否池、花溫架、噴湊泉、亭矮臺(tái)等來(lái)斷美化環(huán)年境，裝喜扮小區(qū)愧，使小敞區(qū)景色獨(dú)優(yōu)美，怕清幽宜扒人。盡咐量將空贏地都進(jìn)幼行綠化亭，并要天注意花竹、草、慌樹(shù)木的善選擇。祝具體要剖求就是貢形成系序統(tǒng)，合攝理布局威，節(jié)約廚用地，果因地制羊宜，植毒物選擇針、搭配厚有序峽。住宅物鍛業(yè)(2線)社會(huì)環(huán)聾境管理隨的要求①健全摟機(jī)構(gòu)，鎖形成機(jī)緊制，實(shí)便行專(zhuān)業(yè)惜管理與育群眾管慮理相結(jié)誤合的管冶理模式撿，充分凱發(fā)揮住國(guó)宅小區(qū)太管委會(huì)溜的作用詠，調(diào)動(dòng)恢各方面呈的積極么性。②完培善制剛度，沸協(xié)調(diào)鉆和理散順物弱業(yè)管搬理企雙業(yè)內(nèi)票外部征的各政方面繭關(guān)系棟，并帖進(jìn)行貞綜合銀管理費(fèi)。③開(kāi)單展社仆區(qū)文擦化活皮動(dòng)，雨加強(qiáng)繳住宅稱(chēng)小區(qū)欲的精培神文眠明建斯設(shè)。商業(yè)物苦業(yè)與住滅宅物業(yè)考的對(duì)比涌分析作為掀為公揮眾提災(zāi)供商絞品、印服務(wù)益、設(shè)丘施和純場(chǎng)地烈的場(chǎng)歷所，快商業(yè)廉物業(yè)弦具有厭經(jīng)營(yíng)芽性、啄公頃眾性敞和服館務(wù)性掀的特制點(diǎn)。汪商業(yè)酒物業(yè)班管理賽要維漸護(hù)物繪業(yè)的哲商業(yè)助形象扒，使逼其物苦業(yè)管物理的乎內(nèi)容艦比其伍他物炒業(yè)更在加豐冊(cè)富，癢更載為復(fù)駁雜，庸要兇求也糞更高繩。商鉆業(yè)物雕業(yè)與曾住宅泰物業(yè)圣有以裁下幾微點(diǎn)不渾同。(一)客戶(hù)群遺體不同槐，客流翠量不同住宅節(jié)物業(yè)染服務(wù)當(dāng)?shù)闹鳡N要群攜體是皺靜態(tài)荷的、非相恨對(duì)穩(wěn)來(lái)定的論業(yè)主引和租脆戶(hù)，異較共為單突一。羅而商裹業(yè)物獅業(yè)作昏為經(jīng)權(quán)營(yíng)性保的場(chǎng)虎所，廟除賞商戶(hù)額外，養(yǎng)消溝費(fèi)群蹄體人沃員構(gòu)選成復(fù)福雜，洽特趟別是衰現(xiàn)代定商業(yè)進(jìn)物業(yè)握內(nèi)業(yè)影態(tài)眾晚多，坑百餅貨、沫餐臭飲、榨娛磁樂(lè)、雁休搖閑、筐金丈融等公不同秘業(yè)態(tài)賴(lài)帶來(lái)植多樣?jì)尚枨笊拥目兔讘?hù)，深客怎戶(hù)群籌體綜司合性良強(qiáng)。佩同時(shí)，賽商填業(yè)物謝業(yè)內(nèi)趴客流龍量大侍，佳特別局是節(jié)葡假日殲及大衡型促夾銷(xiāo)活繭動(dòng)時(shí)核，欺容易字發(fā)生課意外釣，喬這增議加了廊管理軌的難丈度，肥對(duì)途保潔傅、遺安全艙、敞消防休、毫設(shè)施搞設(shè)備例運(yùn)行皆等工洲作提暈出了限更高師的要狼求。商業(yè)物訓(xùn)業(yè)與住施宅物業(yè)尋的對(duì)比銷(xiāo)分析(二)內(nèi)部虹環(huán)境槍舒適搞性要況求不捧同住宅兩物業(yè)易對(duì)于桂環(huán)境瞎管理岡的要宋求在圍于小嘴區(qū)內(nèi)揚(yáng)公共圾區(qū)域牙干凈劑舒適米，憐園林股綠化愧美觀綿。商業(yè)物造業(yè)作為李客戶(hù)消羅費(fèi)的場(chǎng)減所，遷需要良煙好的商限業(yè)氛圍折吸引客接戶(hù)前來(lái)蠅消費(fèi)，星須讓綢客戶(hù)感槳受到環(huán)卸境的寬帆敞、仿明亮、蛛整潔估與美觀騎。良好的腥空氣質(zhì)典量，恐舒適的膛溫度，方優(yōu)美霉的背景熟音樂(lè)，厲適當(dāng)諷的燈光臭照度，拾完善麗的內(nèi)部道設(shè)施，賭栽植坊和布景鞋的合理逢運(yùn)用，份能從百視覺(jué)、份嗅覺(jué)同、聽(tīng)瞧覺(jué)、馬觸覺(jué)和疫行為等禾方面滿(mǎn)肝足客戶(hù)必的需要腹，使饑其在輕玩松、破幽雅的候環(huán)境中塘流連忘震返，濃增強(qiáng)了椒顧客消弄費(fèi)的信賀心與欲玻望。商業(yè)物軟業(yè)與住干宅物業(yè)框的對(duì)比君分析(三)設(shè)施肉設(shè)備畫(huà)維護(hù)蘭要求溪不同住宅物糠業(yè)內(nèi)的斃設(shè)施設(shè)放備主要右有電梯張、供丑電、齊給排水貨、消貧防及監(jiān)粗控設(shè)施裕，適侄應(yīng)小區(qū)濾住戶(hù)使蘇用，刺智能化斑程度不詞高，使超用頻率完也不高猶。商業(yè)物炸業(yè)建筑北規(guī)模大土，設(shè)施間設(shè)備先邊進(jìn)復(fù)雜肉，智能逮化程度烏高，管范理維護(hù)袖要求嚴(yán)梢格，惠電梯系舒統(tǒng)、供拆電系統(tǒng)棚、空調(diào)飲系統(tǒng)阻監(jiān)控系服統(tǒng)、收屯銀系統(tǒng)憂(yōu)、安全崗管理系皆統(tǒng)、交頑通管理賄系統(tǒng)、魄消防系籮統(tǒng)等大叼多數(shù)由宮計(jì)算機(jī)晃控制，按這些設(shè)域施設(shè)備總運(yùn)行的壞頻率遠(yuǎn)揀高于住志宅物業(yè)挎，一落旦出現(xiàn)破故障，鄙將影響買(mǎi)到商家梢的正常宮經(jīng)營(yíng)活都動(dòng)、客祥戶(hù)的消管費(fèi)心理艙、以及弓物業(yè)的腥品牌形趙象。因?qū)毚?，音商業(yè)物漠業(yè)設(shè)施鹿設(shè)備維綱護(hù)的要山求比住雙宅物業(yè)勉嚴(yán)格許府多。商業(yè)陷物業(yè)異與住熔宅物宜業(yè)的司對(duì)比映分析(四)服務(wù)人雖性化要肢求不同住宅攻物業(yè)晃的人絹性化僵服務(wù)變一方跑面來(lái)晴源于零物業(yè)映規(guī)劃司的人蠢性化遍，鎖另一選方面鑰來(lái)源闖于物縮慧業(yè)人匆員細(xì)擋致周汽到的潑服務(wù)織。在商業(yè)有物業(yè)內(nèi)嫁服務(wù)則框要求更和高的標(biāo)欠準(zhǔn)。比嗎如內(nèi)部森視覺(jué)標(biāo)緣瑞識(shí)系統(tǒng)稠既要方卸便、清浪楚，又含要考慮摔到消費(fèi)蔥者的感管受和習(xí)棒慣，扁讓消費(fèi)雙者在任慰何一個(gè)舒點(diǎn)都能滔很方便粥地找到蔑自己要爺去的方哲向，騰以及出酬入口、閱洗手秋間和電艘梯通道栗。商業(yè)物需業(yè)內(nèi)部舒面積寬宋廣，手顧客除樹(shù)消費(fèi)外苦，還棄有可能歉較長(zhǎng)時(shí)殺間逗留廢，物依業(yè)服務(wù)慈還需滿(mǎn)器足消費(fèi)怕者生理市和行為棚的需要王，在排合理范綢圍內(nèi)設(shè)凱置休息素凳、殘山疾人設(shè)屑施、兒瓶童娛樂(lè)范設(shè)施宏、不喜撿歡購(gòu)物淚男士的淘專(zhuān)用休的息區(qū)爛、方便涼哺乳的捧母嬰室潮、寵柔物寄存蜜處、栽專(zhuān)用吸珍煙區(qū)等番滿(mǎn)足不便同人群肅的多樣夸需求。商業(yè)旅物業(yè)悲與住蠟宅物猜業(yè)的浴對(duì)比斷分析(五)安全、替消防管立理要求擾程度不制同安全與疤消防問(wèn)燙題關(guān)乎蜜生命財(cái)歡產(chǎn)安全何，不燦論住宅境物業(yè)還癥是商業(yè)眾物業(yè)都狂應(yīng)予以榨高度重姑視，紗但由于慨商業(yè)物踢業(yè)內(nèi)業(yè)儲(chǔ)態(tài)綜合煎，商吃家眾多飲，客掙流量大海，經(jīng)灑營(yíng)時(shí)間銅長(zhǎng)，桑安全與涌消防管竄理要求滿(mǎn)更高?，F(xiàn)代房誠(chéng)商業(yè)膚物業(yè)蓋內(nèi)，訴人多棄物多共，旺容易猾出現(xiàn)愉安全嘗問(wèn)題模，人慨防與繭技防鐵應(yīng)緊鋪密結(jié)椅合以刊確保腐物業(yè)錦安全貧，袋安全搖人員稠要責(zé)鍛任到高位，脅堅(jiān)賠持巡繼邏，冶同器時(shí)密命切監(jiān)句視技甜防設(shè)溜施，鞏一叼旦發(fā)愿生各初類(lèi)險(xiǎn)規(guī)情，匙安演全員召應(yīng)快團(tuán)速出客擊，苗將感各類(lèi)氏隱患毫消滅申于萌洋芽狀細(xì)態(tài)，為確雙保商錯(cuò)場(chǎng)運(yùn)猾營(yíng)安驕全、俘商策家銷(xiāo)寬售安騰全與頂顧客陷消費(fèi)語(yǔ)安全概。商業(yè)叨物業(yè)匹是公慨眾消禽費(fèi)的旱場(chǎng)所龍，罪客流騰量大朱，府易燃搖物品鏟多，妹消毀防隱淋患大輸，頁(yè)一旦許出現(xiàn)博消防囑事故菌，得后果挪將不尤堪設(shè)拉想，殼因此蔑，剃商業(yè)連物業(yè)嘆的消伸防管羊理是誕物業(yè)龜服務(wù)匠的重蒸中之圈重，陜從溫經(jīng)理鴿到員撓工都霧須做槳到:防火要扮警惕、撈訓(xùn)練要婚堅(jiān)持、寨組織要蔽落實(shí)、姻措施要矛具體、勝預(yù)案要全可行，醉做到貍防患于志未然商業(yè)物何業(yè)與住植宅物業(yè)恨的對(duì)比胃分析(六)交通痰便捷關(guān)性要撈求程顯度不夸同商業(yè)湯物業(yè)費(fèi)作為交購(gòu)物壺、餐燥飲、旨休閑芽與娛打樂(lè)的尚場(chǎng)所采，