物業(yè)交易法律制度

第三章

物業(yè)交易法律制度第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售第四節(jié)物業(yè)抵押第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念二、物業(yè)交易的特征一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當事人之間物業(yè)進行轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃活動。物業(yè)交易也就是房地產(chǎn)交易。二、物業(yè)交易的特征交易對象具有特殊性：房地產(chǎn)交易形式的確定性：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃物業(yè)交易合同是數(shù)種典型合同的統(tǒng)稱物業(yè)交易為要式法律行為：債的關(guān)系，登記第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)權(quán)利人合法擁有的房地產(chǎn)；物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為包括買賣、贈與或者其他合法方式；物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當具備的基本條件(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第11、12條的規(guī)定。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條的規(guī)定，下列物業(yè)禁止轉(zhuǎn)讓：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不符合有關(guān)法律規(guī)定的條件的司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其共有人書面同意的權(quán)屬爭議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條規(guī)定。簽訂合同→提出申請→審查→現(xiàn)場勘查和評估→繳稅→核發(fā)過戶單四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征概念：物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同：是指當事人之間關(guān)于一方交付房地產(chǎn)，另一方支付相應(yīng)價款的協(xié)議。特征：遵循平等、自愿、有償?shù)脑瓌t；(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的概念和特征受到土地使用權(quán)出讓合同的制約；標的物是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；應(yīng)當書面形式訂立；物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的成立和有效必須以到房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)為準。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同依照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條規(guī)定。包括九個方面：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要合同⑴雙方當事人姓名或者名稱、住所；⑵房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；⑶房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；⑷土地宗地號、土地使用權(quán)取得方式及年限⑸房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；⑹成交價格及支付方式；⑺房地產(chǎn)交付使用的時間；⑻違約責任；⑼雙方約定的其他事項。第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售商品房買賣合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)中介服務(wù)機構(gòu)在商品房銷售中的義務(wù)商品房銷售價格的確定及計算商品房的交付與保修一、商桂品房預(yù)霧售概念煩：悔是指估房地爬產(chǎn)開惠發(fā)企極業(yè)將雨正在辭建設(shè)烤中的捐商品杏房預(yù)翠先出搜售給抽買受瓶人，挨并由偏買受睜人支永付定外金或洪者房谷價款療的行寒為。條件宜：醬依照20火01年修晝改的《城市商溉品房預(yù)充售管理弊辦法》第5條的育規(guī)定寶。一、錯商品言房預(yù)唐售程序游：預(yù)售人活領(lǐng)取土湯地使用撇證、建有設(shè)規(guī)劃晝許可證僅和施工導(dǎo)許可證涌。預(yù)售此人辦都理預(yù)辱售登存記，栗領(lǐng)取深預(yù)售推許可熊證。預(yù)售蓮人同狹承購炊人簽絲式訂商預(yù)品房辱預(yù)售葡合同棵。預(yù)售合鞋同登記鄙備案。房屋塔交付熄后，岡辦理績產(chǎn)權(quán)蚊登記毒。二、商腳品房現(xiàn)笛售概念：顆是指憤房地產(chǎn)煙開發(fā)企燦業(yè)將竣怠工驗收康合格的察商品房他出售給怪買受人扶，并由確買受人徐支付房悠價款的岔行為。條件：燃依照20芬01年修銷改的《城市商真品房預(yù)寨售管理噸辦法》第7條的沙規(guī)定專。三、堵商品漢房買如賣合捐同商品房罵買賣合杏同的主健要內(nèi)容《商品奶房買斧賣合蔥同示怠范文疏本》商品房晴買賣合皺同的主任要內(nèi)容當事掏人名辦稱或怎者姓莊名和挽住所洽；商品房額基本狀知況；商品房產(chǎn)的銷售概方式；商品房績價款的際確定方剃式及總利價款、供付款方幕式、付忌款時間搭；交付遞使用歉條件箭及日煌期；裝飾耐、設(shè)旬備標票準承煙諾；商品售房買嗽賣合畫同的碰主要淹內(nèi)容供水妹、供貴電、尺供熱機、燃閣氣、柔通訊另、道未路、創(chuàng)綠化免等配究套基分礎(chǔ)設(shè)針施和沿公共襪設(shè)施解的交餃付承疑諾和劈燕有關(guān)偷權(quán)益喬、責舞任；公共配夢套建筑意的產(chǎn)權(quán)俘歸屬；面積差參異的處之理方式蘇；辦理恥產(chǎn)權(quán)功登記涼的有暑關(guān)事搜宜；解決垃爭議病的方刺法；違約責杰任；雙方脫約定遭的其血他事廣項?！渡唐菲旆抠I咳賣合要同示僑范文樹本》示范文粉本.do砍c四、磚房地弦產(chǎn)開障發(fā)企至業(yè)和凝房地鴨產(chǎn)開碰發(fā)中溫介服列務(wù)機赤構(gòu)在鴨商品渡房銷裂售中蘿的義等務(wù)21條義務(wù)想性規(guī)定相關(guān)新謹聞：民意調(diào)艙查顯示遭：有七嫌成受訪撈者不相以信房地殼產(chǎn)中介200橫7年12月04日20董05年，值安徽皺省規(guī)狀模最暗大的徐房產(chǎn)明中介做桃園鋒房產(chǎn)授老板雹卷款昏失蹤管，涉尋及金松額60啊00余萬元階；200顧6年，澤天津柳市匯談眾房斤產(chǎn)一世夜之既間全概線停市業(yè)，1.5億元委房款澤不翼亦而飛完；20茄07年，深鞏圳大型指地產(chǎn)中壁天置業(yè)灑總裁蔣憶飛一夜蓄之間消址失，到眉目前為確止，涉蒜案金額次不詳。20嘉07鴿-1吼1-變16五、事商品兼房銷祖售價住格的研確定笑及計孤算價格確覺定：以門當事人桌意思自圖治為基肚本原則價格計敘算：補充“猴房屋建毒筑面積豎”六、商緩品房的籠交付與圈保修商品戚房的奔交付南商品禽房的鎖交付商品房謊的保修愧商品房邊的保修商品巾房保疲修責賣任的肅承擔舊人：縱房地佛產(chǎn)開塘發(fā)商保修和期限降的起鎖算：冷從交宣付之脾日起第四經(jīng)節(jié)拉物業(yè)扭抵押物業(yè)抵查押的概挨念物業(yè)穴抵押艙的條饒件物業(yè)抵蜓押的程楚序物業(yè)抵爽押的合架同抵押物植業(yè)的處睡分一、物捕業(yè)抵押可的概念抵押：腦指債務(wù)呆人或第瘡三人提觸供一定桌的財產(chǎn)鋒作債務(wù)霉擔保。抵押人勉：提供膛財務(wù)的努債務(wù)人盤或第三番人。抵押物倍：抵押疊人所提釀供的財掛產(chǎn)。一、牢物業(yè)叨抵押在的概盼念抵押權(quán)簡的性質(zhì)隱：抵押擠權(quán)是略一種艙從屬才權(quán)利暮；抵押權(quán)卡是一種須價值支勵配權(quán)；抵押權(quán)翼是一種貝優(yōu)先受倒償權(quán)。一、示物業(yè)言抵押溫的概性念物業(yè)抵蘋押：是司指抵押緊人以其工合法的伙房地產(chǎn)準以不轉(zhuǎn)寧移占有送的方式橫，向抵遣押人提沫供債務(wù)烤履行擔誼保定行甩為。物業(yè)抵下押人：濾即房地疲產(chǎn)抵押貓人，是舅指將依災(zāi)法取得拖的房地帽產(chǎn)提供噸給抵押洽權(quán)人，狹作為本床人或第仔三人履眠行債務(wù)叢擔保的群公民、算法人或貍者其他堵組織。物業(yè)抵富押權(quán)人暖：即房桐地產(chǎn)抵刻押權(quán)人們，是指證接受房定地產(chǎn)抵營押作為早債務(wù)人網(wǎng)履行債礦務(wù)擔?？氐墓駝?、法人葵或者其注他組織躲。二、物業(yè)業(yè)抵押熄的條件(一)物業(yè)抵版押的基綁本條件(二)物業(yè)抵彈押的限杠制性條荷件(三)以下列渴物業(yè)設(shè)常定抵押卻權(quán)時應(yīng)五當注意番其本身接的性質(zhì)軋和具體沖情況三、栽物業(yè)姜抵押館的程尺序簽訂物流業(yè)抵押熄合同進行物邀業(yè)抵押世登記四、床物業(yè)額抵押僵的合驕同物業(yè)抵洋押合同默的主要向內(nèi)容依照《城市摟房地供產(chǎn)抵遍押管副理辦蒜法》第26條規(guī)以定。以預(yù)借購的昨商品即房貸報款抵這押的籃，須韻提交雷生效慰的預(yù)鼠購房南屋合醉同以在喂建工躲程抵征押的氏，抵莫押合貫同還不應(yīng)當餃載明線的內(nèi)壯容五、抵淋押物業(yè)叼的處分物業(yè)抵株押權(quán)所亦擔保的軋債權(quán)的腫范圍處分伍抵押格物業(yè)典的條份件抵押秒權(quán)人四對抵雷押物磁業(yè)處吊分的湊中止偶情形處分抵蹄押物業(yè)刃所得金盆額的分咽配順序關(guān)于癥優(yōu)先災(zāi)受償味權(quán)與表優(yōu)先逐購買夜權(quán)問確題1、物業(yè)第抵押權(quán)萍所擔保語的債權(quán)性的范圍根據(jù)《擔保釣法》第46條規(guī)構(gòu)定，嘩抵押抄權(quán)所杜擔保杰的債拒權(quán)范帥圍包遷括：主債權(quán)利息違約致金損害賠矩償金實現(xiàn)抵削押權(quán)的和費用2、處分鞏抵押物抗業(yè)的條誕件前提條斷件是債灰務(wù)人不爺履行債丟務(wù)，包減括拒絕真履行、害不能履精行、逾備期履行籍、不完萍全履行雞。依照《城市弱房地奧產(chǎn)抵昨押管侮理辦境法》第40條規(guī)陳定。3、抵押城權(quán)人對博抵押物哪業(yè)處分駝的中止情形依照《城市騾房地筐產(chǎn)抵得押管吩理辦螞法》第46條規(guī)揉定。4、處濱分抵脊押物貼業(yè)所寄得金捕額的惠分配再順序支付處圖分抵押議房地產(chǎn)晃的費用沈；扣除抵陪押房地滴產(chǎn)應(yīng)繳憶納的稅月款；償還考抵押瓶權(quán)人遵債權(quán)儉本息鬼及支伯付違乒約金而；賠償由周債務(wù)人之違反合篇同而對醉抵押權(quán)虎人造成覽的損害疤；剩余悲金額頑交還題抵押浩人。5、關(guān)于沾優(yōu)先受磚償權(quán)與塘優(yōu)先購悠買權(quán)問教題抵押請債權(quán)頃的優(yōu)懷先受慎償。優(yōu)先最于普癢通債嚼權(quán)和兼其它組費用撕，優(yōu)先喇于在弟其后凝設(shè)定席的用暖益物衣權(quán)，優(yōu)先于戲其后設(shè)終定的抵掉押權(quán)。處分抵飛押房地丸產(chǎn)時，架可以依堪法將土銳地上新日增的房抬屋與抵梁押財產(chǎn)罷一同處班分，但蛛對處分銜新增房廢屋所得扭，抵押第權(quán)人無鋸權(quán)優(yōu)先牢受償。5、關(guān)于皂優(yōu)先受繁償權(quán)與博優(yōu)先購栽買權(quán)問違題以劃撥蝕方式取鍵得土地睜使用權(quán)形連同地浸上建筑唐物設(shè)定裹的房地銜產(chǎn)抵押企進行處孝分時，拔應(yīng)當從宇處分所碰