青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

研究結(jié)論

城陽(yáng)城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于本區(qū)域的購(gòu)買群體；受制于與青島市區(qū)的交通瓶頸，尚未能打開外區(qū)域房地產(chǎn)購(gòu)買群體；且青島本地人士暫未認(rèn)同城陽(yáng)與青島市的隸屬關(guān)系，這成為城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的最大障礙。近期：城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求

城陽(yáng)區(qū)屬青島市新興發(fā)展區(qū)域，隨著2004年區(qū)域市場(chǎng)銷售呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于向好，引發(fā)土地供應(yīng)大大放量，在未來(lái)3-5年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來(lái)，推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將為城陽(yáng)區(qū)域的房地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。城陽(yáng)屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資加工貿(mào)易企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對(duì)韓國(guó)企業(yè)的成功招商，在城陽(yáng)已經(jīng)逐漸形成了韓國(guó)和朝鮮族人士大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽(yáng)高端房屋和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提升區(qū)域的居住價(jià)值。城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)開放，外地知名實(shí)力發(fā)展商的大舉進(jìn)入，在加劇本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)，也將快速提升區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平和行業(yè)成熟度，為消費(fèi)者帶來(lái)更多實(shí)惠，并形成城陽(yáng)區(qū)域獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力。中長(zhǎng)期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間巨大中期策略：鑒于城陽(yáng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開發(fā)量，因此，建議萬(wàn)科2010年前暫不考慮在城陽(yáng)區(qū)繼續(xù)拿地。近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過(guò)萬(wàn)科的產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷服務(wù)能力和客戶滿意度，以樹立萬(wàn)科地產(chǎn)在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議繼續(xù)挖掘城陽(yáng)區(qū)的消費(fèi)力，并針對(duì)韓籍客戶的消費(fèi)需求度身定做相應(yīng)的產(chǎn)品。努力打開青島市區(qū)市場(chǎng)，創(chuàng)造萬(wàn)科魅力之城持續(xù)熱銷的奇跡，奠定萬(wàn)科在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷思路建議報(bào)告正文目錄一、城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

1、區(qū)位及規(guī)劃

2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買力分析

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及其增長(zhǎng)性

5、競(jìng)爭(zhēng)格局

6、小結(jié)二、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)發(fā)展策略建議

1、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議

2、萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷思路建議

第一部分城陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?、區(qū)位及規(guī)劃總結(jié)：城陽(yáng)是青島市的北大門，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組成部分，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯城區(qū)規(guī)劃格調(diào)較高但與青島市區(qū)的基礎(chǔ)交通存在瓶頸，制約了城陽(yáng)與市區(qū)互動(dòng)“兩點(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)城陽(yáng)中心區(qū)青島城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積192.5平方公里，實(shí)際居住人口230萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積54平方公里，實(shí)際居住人口60萬(wàn)人，人均建設(shè)用地90平方米。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)和旅游度假。環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)以棘洪灘、上馬、紅島、河套、營(yíng)海、紅石崖六個(gè)組團(tuán)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地總面積19.5平方公里，實(shí)際居住總?cè)丝?0萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

資料來(lái)源：青島市城市總體規(guī)劃城陽(yáng)是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要組成部分城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島河套城陽(yáng)概況

城陽(yáng)位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽(yáng)、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個(gè)街道。面積553.2平方公里，占市區(qū)面積47.7%；人口47萬(wàn)，占市區(qū)人口17.7%；2005年GDP321億元，占市7區(qū)GDP20.7%，在全市排名第一。

具備完善的交通體系，是青島市的北大門308國(guó)道204國(guó)道青銀高速青煙高速環(huán)膠州灣高速流亭機(jī)場(chǎng)膠濟(jì)鐵路矛盾一：雖然大的交通體系比較完善，但由于青銀高速還處于收費(fèi)階段，導(dǎo)致目前通往市區(qū)主要靠308國(guó)道為主，交通壓力比較大，擁堵現(xiàn)象比較嚴(yán)重，是目前城陽(yáng)區(qū)不能完全融入青島市區(qū)的主要瓶頸之一。隨著域海灣氧大橋俯、青細(xì)榮輕稻軌的堆建設(shè)椒，城督陽(yáng)交叮通體聰系將化進(jìn)一京步完腥善海灣露大橋城區(qū)撕規(guī)劃錘高起離點(diǎn)、悔高格臨調(diào)青島兵北部罷經(jīng)濟(jì)廢中心青島附北部順城市都中心“十一川五”遠(yuǎn)景爆規(guī)劃擺目標(biāo)2、人滿口構(gòu)禍成及書收入泄水平肌、購(gòu)饑買力匯分析總結(jié)戶籍該人口借中，灘農(nóng)業(yè)煙人口漸和城唇鎮(zhèn)普教通工穩(wěn)薪階踩層收厘入比塔較低犯，購(gòu)旁買力替比較只弱主要澡的高剩購(gòu)買魯力群癢體為慕：本攜地國(guó)貫有企塌事業(yè)因單位誤職工拖、外巾來(lái)私蓮營(yíng)企莊業(yè)主頃、個(gè)延體戶鑄、外衰籍務(wù)愛工人陜員城陽(yáng)番的韓余國(guó)人爪收入延水平再非常尺高，矮消費(fèi)袍和置速業(yè)能姨力有昆待挖滾掘19截9819唯9919翼9719索9619晃9520裕0020頓0120煤0220散0319建9420敞0420兼05戶籍魯人口拐有加虜速增劍長(zhǎng)的蘭趨勢(shì)城陽(yáng)汗區(qū)戶氧籍人何口基須本維笑持在罷每年初增長(zhǎng)30卸00劫-6虹00鐵0人，捏以目振前城注陽(yáng)區(qū)束戶均匪人口2.番76計(jì)算乞，大距約新士增10后86漆—2堂17猶4戶，勒以50嫂%的購(gòu)弊房率痰計(jì)算撒，每奶年能脊消化50蛛0—累10哄00套房翠，約6—賊10萬(wàn)㎡呈。數(shù)據(jù)仗來(lái)源亂：青謹(jǐn)島市天城陽(yáng)強(qiáng)統(tǒng)計(jì)芽年鑒20哲05年城哥陽(yáng)區(qū)艙城鎮(zhèn)獄職工抵平均倆年工沒(méi)資19晝30概0元，蘋人均餃可支恥配收焦入13短02堂1元。農(nóng)民而人均抖年純惠收入60取02元，腦但這跳部分幅客戶超很多端都通吳過(guò)舊妻村改監(jiān)造，擴(kuò)比較那好的迷解決鐘了住瞎房問(wèn)性題，凳對(duì)于貼未來(lái)粱房地勵(lì)產(chǎn)需石求影肆響不向會(huì)太舞大。國(guó)有纖企事濤業(yè)單瞇位職鏈工具檢有一輸定的下購(gòu)買統(tǒng)力單位從業(yè)人員及勞動(dòng)報(bào)酬情況企業(yè)類型人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍國(guó)有性質(zhì)（全體）179323109933—155522.7—37.8萬(wàn)企業(yè)41172499750—125018.3—30.4萬(wàn)事業(yè)104583047914—152422.2—37萬(wàn)機(jī)關(guān)335740501215—202529.6—49.3萬(wàn)數(shù)據(jù)欠來(lái)源陵：青浪島市陸城陽(yáng)狂統(tǒng)計(jì)表年鑒數(shù)據(jù)青來(lái)源膜：青斧島市舅城陽(yáng)墊統(tǒng)計(jì)凈年鑒目前晉城陽(yáng)勁區(qū)的貼流動(dòng)肚人口粘已經(jīng)潔達(dá)到介了30萬(wàn)人腔。第一躬類：韻主要倚是從匙全國(guó)碑各地票來(lái)到當(dāng)城陽(yáng)神的打站工群隸體，裙主要棍從事撇民營(yíng)藥企業(yè)布、三謠資企套業(yè)里秒的基倘層工娘作為脈主，棄收入律及消墊費(fèi)能竄力都誦比較婆低。第二番類：護(hù)主要農(nóng)是全祝國(guó)各縫地來(lái)枝城陽(yáng)菠從事月商貿(mào)豎活動(dòng)擋和個(gè)右體經(jīng)惹濟(jì)群激體，數(shù)據(jù)《青島仿城陽(yáng)胞統(tǒng)計(jì)殺年鑒20累06頁(yè)》數(shù)據(jù)辟統(tǒng)計(jì)厭顯示盈，目野前在孟城陽(yáng)扶的個(gè)患體工趴商戶沙數(shù)已劉達(dá)到12摘19朽9戶，寬這部比分群槽體有威一定爐的收杠入基仰礎(chǔ)，獵具有濃一定擊的購(gòu)記買力遍。第三虛類：皇主要悶是三拼資企吩業(yè)里移面的步外籍騙人士持，據(jù)《青島臥城陽(yáng)鑄統(tǒng)計(jì)壩年鑒20演06紀(jì)》數(shù)據(jù)籮統(tǒng)計(jì)厚顯示開，目劉前在援城陽(yáng)鈔三資需企業(yè)往內(nèi)的膀外籍強(qiáng)工作做人員題約90隱86人，椒平均牛收入82秘61動(dòng)8元，嘆具有圍較強(qiáng)輪的置抽業(yè)能哭力，喪也是卸目前崇城陽(yáng)徹區(qū)主雜要的洗高端糠客群厭之一結(jié)。2、人黃口構(gòu)季成及概收入秋水平咳、購(gòu)結(jié)買力曠分析企業(yè)性質(zhì)人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍內(nèi)資企業(yè)全體39671120336—560基本無(wú)購(gòu)房的可能三資企業(yè)全體2353191281384—640私營(yíng)企業(yè)投資者10335不詳不詳不詳個(gè)體工商戶12199不詳不詳三資企業(yè)外籍員工908668852065—344250.2—83.8萬(wàn)其中惠韓國(guó)柳人占擁到約75源%據(jù)有數(shù)關(guān)數(shù)購(gòu)據(jù)反輩映，棒目前慨在城團(tuán)陽(yáng)區(qū)稼長(zhǎng)期批工作且、生水活的華韓國(guó)冰人達(dá)齒到3萬(wàn)多人，荷主要快是在眼城陽(yáng)威投資爭(zhēng)辦廠反，以納及餐桂飲、叨娛樂(lè)穿等從對(duì)業(yè)人贏員數(shù)據(jù)隙顯示掠，截娛止20叢06年末進(jìn)，累躲計(jì)批慎準(zhǔn)韓扁資項(xiàng)讓目24阿62個(gè)，餡開工褲投產(chǎn)僻韓資企業(yè)15曾67家；欲韓國(guó)府料理思店15記0多家……2、人白口構(gòu)諷成及撓收入專水平稼、購(gòu)偏買力銜分析城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)人聚集社區(qū)排名樓盤名稱總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城前二期170235%596盛世家園／景園210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悅?cè)A園（純外銷）20060%120楊埠寨社區(qū)53220%106盈元廣場(chǎng)40020%80加州楓景71610%72百福國(guó)際山莊70010%70千禧國(guó)際村23610%24水晶之都20010%20合計(jì)9692

1974以戶甘均人瞇口3.題5人計(jì)跌算，驚目前愿在城蛾陽(yáng)的床常住謊人口略約87擔(dān)00戶。據(jù)中眾原調(diào)勁查數(shù)吊據(jù)顯田示，紐奉韓國(guó)壤人在畝青島鵝的置晶業(yè)比終例僅34瘋%左右瞎，即篇大約宴還有60攏%多，52林00多戶眼存在揀購(gòu)房埋的可壁能。2、人虎口構(gòu)姐成及催收入改水平量、購(gòu)抬買力坐分析數(shù)據(jù)漠來(lái)源綠：青驗(yàn)島市值城陽(yáng)床統(tǒng)計(jì)霸年鑒3、產(chǎn)匪業(yè)發(fā)彎展總結(jié)外向螺型經(jīng)沃濟(jì)第二拳產(chǎn)業(yè)槐為主訂導(dǎo)，季且以訪加工叢、批尚發(fā)、讓貿(mào)易考型企之業(yè)為孤主對(duì)外千經(jīng)濟(jì)舒高位耽平穩(wěn)徐運(yùn)行棒，韓裕資企境業(yè)已噸經(jīng)形獸成一男定的劣集聚碑效應(yīng)總體西經(jīng)濟(jì)襯持續(xù)逼高速您發(fā)展三產(chǎn)妙配比4.鼓3：67復(fù).1動(dòng):2皆8.憂6數(shù)據(jù)俱來(lái)源我：青傍島市梨城陽(yáng)掘統(tǒng)計(jì)漲年鑒對(duì)外葡經(jīng)濟(jì)灑高位乏平穩(wěn)許運(yùn)行數(shù)據(jù)鋪來(lái)源研：青暑島市扮城陽(yáng)睜統(tǒng)計(jì)耗年鑒（一栗）韓延國(guó)投葵資企懶業(yè)在遲城陽(yáng)泰集聚爆效應(yīng)昏明顯身。截至20飾06年6月底腥，全打區(qū)累琴計(jì)批謊準(zhǔn)韓慘資項(xiàng)啞目24繩62個(gè)，糊開工臂投產(chǎn)靈韓資臉企業(yè)15艦67家，站合同由利用性韓資36狠.7億美障元，詞實(shí)際批利用圾韓資20蛛.1億美勁元，惕分別撫占總監(jiān)數(shù)的73直%、74后%、53透%、58脆%其中掛，總辣投資50餃0萬(wàn)美餡元以舒上的蟻?lái)n資太企業(yè)11襪4家，既合同禽外資12站.6億美刪元，訴實(shí)際缸外資5.宮1億美開元（二輔）韓炭國(guó)投倘資企惕業(yè)在易城陽(yáng)楊集群愿化發(fā)繞展趨滿勢(shì)明牲顯。（三殖）韓際國(guó)投備資企誦業(yè)對(duì)御外貿(mào)搬易增徐長(zhǎng)明多顯。20裕05年全父區(qū)外艦貿(mào)出頂口35列.1億美辜元，今其中灰韓資忽企業(yè)貧出口17這.5億美夾元，獨(dú)占全武區(qū)出蘆口總掏額的50涂%。企業(yè)類型企業(yè)家數(shù)合同利用外資家數(shù)比例利用外資額比例機(jī)械電子類49320%12.5億美元34%紡織服裝類51322%7.52億美元21%工藝品、玩具加工類69928.4%2.9億美元7.9%截止2006年6月數(shù)據(jù)韓資仔企業(yè)寸初具供規(guī)模嫌和集艙聚效帥應(yīng)數(shù)據(jù)愈來(lái)源替：青怎島市四城陽(yáng)允統(tǒng)計(jì)榨年鑒4、房邊地產(chǎn)虧市場(chǎng)散規(guī)模鄉(xiāng)豐及其材增長(zhǎng)匹性總結(jié)嶺：城陽(yáng)豪區(qū)域朝房地賭產(chǎn)市接場(chǎng)從04年經(jīng)錯(cuò)過(guò)一型輪爆局發(fā)式獲增長(zhǎng)掉以來(lái)悼，供玩應(yīng)量躬爆增擋，價(jià)貸格持短續(xù)走講高但目曉前城階陽(yáng)區(qū)椒域內(nèi)匪的房尚地產(chǎn)處市場(chǎng)斗已開憑始出擁現(xiàn)接孔近飽降和、死需求話不足訊的疲較態(tài)土地掠供應(yīng)局量出淚現(xiàn)爆碧發(fā)式供增長(zhǎng)爆發(fā)部式增盜長(zhǎng)數(shù)據(jù)菊來(lái)源揪：青鍛島市續(xù)國(guó)土線資源度局訪叮談數(shù)香據(jù)商品狂房供遠(yuǎn)應(yīng)量使放量選增長(zhǎng)民明顯放量握增長(zhǎng)數(shù)據(jù)腰來(lái)源顛：青長(zhǎng)島市泥城陽(yáng)優(yōu)統(tǒng)計(jì)駁年鑒目前裕城陽(yáng)百區(qū)可奴售商查品房煌面積40騎.6萬(wàn)㎡下，但屆后期抖即將償推出委的樓柜盤較遠(yuǎn)多，鹽體量迫非常致大，贊其中川：卓越·蔚藍(lán)喝群島誓：總貫建筑束面積適：16勉0.布09萬(wàn)㎡逗（唯未推否出）千禧互國(guó)際記村：裙總建毛筑面飄積:雄10津0萬(wàn)㎡厭，未飯開發(fā)75權(quán).4萬(wàn)㎡萬(wàn)科妨魅力筍之城的：總貓建筑房誠(chéng)面積舊約：40萬(wàn)㎡紙，尤未開橋發(fā)35顧.6萬(wàn)㎡此外輪，城吃陽(yáng)區(qū)踩近年黃來(lái)大緞規(guī)模極的舊墨村改鞏造，票對(duì)商劣品房府市場(chǎng)軍形成壞了較僅大的竭沖擊批：20防05年，渾城陽(yáng)取區(qū)共洪有28個(gè)社歲區(qū)實(shí)總施改謀造，12個(gè)社真區(qū)77尤00戶居昂民一尼次性抽高燥壁完畢少當(dāng)年島回遷疏，共舊完成趙拆遷柄面積12否0萬(wàn)㎡杜，新呈建安靜置樓41卵0棟、13左7萬(wàn)㎡削減棚需求款效應(yīng)氏：通箭過(guò)舊汽村改卡造，菜目前喉城陽(yáng)女區(qū)的饒農(nóng)村子居民礦大多忙有兩掀套房瞎在手饅，而布且改彼造后慌的房勉子品扛質(zhì)和克質(zhì)量員都比盜較好元，因眾此，更剛性鮮的拆倉(cāng)遷需抖求和散置業(yè)懲升級(jí)廟的需待求在顫短期備內(nèi)都漲得到異很大挽的滿爆足，榮很大陡程度顆上削間弱了貫商品葛房的歲需求窮刺激腫作用增大妨攻擊承效應(yīng)凱：同嗚時(shí)，眉這些個(gè)房產(chǎn)梅在三外級(jí)市滿場(chǎng)上赤出租愈或者雞變相類出售聞，又切將會(huì)奴對(duì)商別品房勒市場(chǎng)貌形成臭沖擊非商旺品房虜供應(yīng)厭沖擊衡加劇極商品隸房競(jìng)值爭(zhēng)需求牧量明殊顯回刊落，澡占全紹市的催比例碎持續(xù)呢下跌數(shù)據(jù)械來(lái)源擦：青薄島市吃城陽(yáng)漫統(tǒng)計(jì)絕年鑒現(xiàn)住捐房人煌均建醉筑面免積31望.7粱5㎡，人就均使頓用面杏積23界.7托5㎡有68言%是住長(zhǎng)宅商昨品房惰；24傅%是房尚改房78初%是二坦居室尾；22帶%是三閥居室城鎮(zhèn)鑼居民跌住房版現(xiàn)狀數(shù)據(jù)證來(lái)源竊：青糾島市謊城陽(yáng)哈統(tǒng)計(jì)廈年鑒具有標(biāo)一定烤的置麻業(yè)升悟級(jí)需類求商品菠房擁慕有量煙比較債高住宅乳價(jià)格外持續(xù)影上漲數(shù)據(jù)龜來(lái)源據(jù)：青腦島市盟城陽(yáng)賠統(tǒng)計(jì)比年鑒復(fù)合立增長(zhǎng)族率高匙達(dá)29掃%5、競(jìng)屈爭(zhēng)格勤局總結(jié)曲：隨著娃外來(lái)險(xiǎn)發(fā)展弱商的昨進(jìn)入章，城于陽(yáng)區(qū)帶域市肯場(chǎng)的賞參與捏主體請(qǐng)趨向?yàn)E多元錫化，撕市場(chǎng)筆競(jìng)爭(zhēng)懸也從哄單純罷的產(chǎn)展品階逮段轉(zhuǎn)凈向更死多層停次的小競(jìng)爭(zhēng)外來(lái)被發(fā)展芽商的傍進(jìn)入滿，將暈有效衣促進(jìn)這行業(yè)腿的整敵合發(fā)較展但由旺于區(qū)獨(dú)域市符場(chǎng)的倒逐漸直飽和歸，目擺前在秩城陽(yáng)丹區(qū)，照產(chǎn)品場(chǎng)力較番好的繡項(xiàng)目零也未誦必能映熱銷敬，必述須依少靠有庸效的蓬營(yíng)銷贊策略行業(yè)浙環(huán)境目前茅，青老島本膜地知織名發(fā)乘展商砍均未市進(jìn)入鑰城陽(yáng)孝區(qū)，回如海婦信、際海爾附、百邊通等夕，天旬泰也違是處鑰在城絡(luò)陽(yáng)與根李滄藍(lán)交接艇地帶20給06年以侄前，耐主要細(xì)是以滲城陽(yáng)羽區(qū)內(nèi)刻的發(fā)腥展商設(shè)為主反，如自長(zhǎng)安腥、銀合盛泰挑、中鴉聯(lián)等銹，而笛且很抽多發(fā)礙展商裂并非膨?qū)I(yè)短的地技產(chǎn)公墻司，鐮沒(méi)有支形成皇強(qiáng)勢(shì)航品牌產(chǎn)品貼大同恐小異尿、營(yíng)犯銷水西平較漸低，重產(chǎn)品與主要泰以自東然消商化為朋主市場(chǎng)冬參與些主體鞠比較睡單一次，實(shí)睬力不箭強(qiáng)知名腫發(fā)展罷商的刃介入盜，將江推動(dòng)湊行業(yè)獵的整派合20喜06年，清隨著村萬(wàn)科曬、寶鄰龍、價(jià)卓越成等外欺地知迷名發(fā)吩展商叢的進(jìn)槍入，輔將有趨效推件動(dòng)城斑陽(yáng)區(qū)惰房地諒產(chǎn)開炊發(fā)水荷平的煌整體它提高同時(shí)涂，外勁來(lái)發(fā)送展商皇的進(jìn)渣入，騙也必兄將加防劇行債業(yè)的喉競(jìng)爭(zhēng)岸和加腎速行沖業(yè)的笑整合板塊豬格局中心初區(qū)50鞏00矛-6匯80黎0元/㎡中高欣端住銳宅和儀商業(yè)仰地產(chǎn)30屬8國(guó)道厘南段40丘00魔-5臟50鑒0元/㎡（精聾裝修擱）中端賄住宅餐為主惜福蜜鎮(zhèn)和夏唐莊43感00－65是00元/㎡主力叮產(chǎn)品唯為別陸墅空港既附近板塊核分布抱格局城陽(yáng)中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高度集中；產(chǎn)品線包括小高層/情景洋房/連體別墅/頂級(jí)酒店式公寓/大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目中端住宅為主產(chǎn)品線包括多層、小高層/高層公寓中高端住宅產(chǎn)品線包括多層花園/小高層公寓/雙拼別墅/別墅尚未成熟競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

市政、商業(yè)、生活配套設(shè)施非常完善頂級(jí)中央居住區(qū)未來(lái)投資前景秀麗交通優(yōu)勢(shì)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，板塊較為成熟更接近市區(qū)自然景觀及環(huán)境資源優(yōu)越交通便利與李滄區(qū)貼鄰海景資源主流客戶本地高端消費(fèi)人群（公務(wù)員、本地企業(yè)主、韓國(guó)人、城陽(yáng)區(qū)域的成功商人、市區(qū)內(nèi)的自用客戶）看好城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的房地產(chǎn)投資者市區(qū)中端客戶城陽(yáng)區(qū)、青島市內(nèi)乃至外地的高端消費(fèi)人群（第二居所）部分李滄區(qū)的客戶價(jià)格區(qū)間公寓5000-6800元/㎡主力價(jià)格區(qū)間在4000-5500/平方米（帶精裝修）主力價(jià)格區(qū)間在4300－6500元/平方米代表性項(xiàng)目萬(wàn)科魅力之城寶龍廣場(chǎng)/青特匯豪景苑天泰城100福國(guó)際山莊千禧國(guó)際村/百通香溪庭院蔚藍(lán)群島板塊峽描述小絮結(jié)4大板遣塊相廚對(duì)獨(dú)饅立，設(shè)板塊斤內(nèi)競(jìng)外爭(zhēng)激聾烈城陽(yáng)復(fù)區(qū)4大板驚塊各仙具特拘點(diǎn)，席地理逆位置睡、環(huán)聚境、盡自然擱資源般、生糾活配倆套的稿異同濁亦衍碑生了敵不同動(dòng)的主充力客珍戶群氣體，遠(yuǎn)壁壘泛分明巡壽，相虛互競(jìng)鬧爭(zhēng)性地不大醉；各工板塊吩內(nèi)競(jìng)木爭(zhēng)非絡(luò)常激行烈從發(fā)稀展的景眼光盞來(lái)看吹：城槍陽(yáng)區(qū)詠四大潛板塊創(chuàng)未來(lái)話最具扒發(fā)展槳潛力菌的首智推中塘心區(qū)典型貢項(xiàng)目說(shuō)分析千禧季國(guó)際慈村天泰晃城卓越候蔚藍(lán)趙群島1、典告型項(xiàng)衛(wèi)目分牢析—千禧鋼國(guó)際戴村產(chǎn)品喝力大社蠶區(qū)配劉套高諷端且拒齊全+立面張豐富/高新忘技術(shù)郵節(jié)能彼建筑+全天奧候星鍵級(jí)物拾業(yè)服疾務(wù)開發(fā)美歷程400055004800規(guī)模占地淡面積見：13混80畝求建還筑面識(shí)積:1偷00萬(wàn)㎡專總戶箭數(shù):6狹00股0開盤

2005.4.272006.10.282007.6.2翠城（東方園林精裝公寓）水映杉墅（山水高爾夫別墅）和合人家（韓式風(fēng)格）第一期第二期第三期……6.962.5建筑面積（萬(wàn)㎡）成交價(jià)格（元/㎡）多層、小高層疊拼別墅、聯(lián)排別墅多層、小高層

會(huì)館內(nèi)便利店、游泳池、健身房、高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)等投入使用

會(huì)館等配套與一期工程同期建造16個(gè)月8個(gè)月立面班處理牙色彩采豐富象但品斬質(zhì)感聽一般立面黎：涂秒料/貼磚色彩很：豐搬富、掉暖色撈系建筑懶立面夏色彩論豐富高新拜技術(shù)優(yōu)節(jié)能肚建筑率先聾采用熟土壤串源中迎央空熄調(diào)技粱術(shù)（土秩壤源德中央倒空調(diào)決能有絨效地撞利用胖土壤滲能調(diào)零節(jié)室捷內(nèi)溫憐度，違冷暖欲兩用載）美國(guó)龜奧的較斯無(wú)滲機(jī)房課電梯英國(guó)問(wèn)拉法貢基屋悶面系訪統(tǒng)法國(guó)快申紐壓麗外漸墻保扔溫系他統(tǒng)……項(xiàng)目蝦采用好建筑顯節(jié)能敢等新悉技術(shù)傲建造儀家園經(jīng)典卸戶型紙（公們?cè)ⅲ粜丸T點(diǎn)評(píng)典型越韓式干設(shè)計(jì)戶型睡方正惹通透玄關(guān)姻設(shè)計(jì)智，不遭僅起棗到的銷是視饒覺上洲的照幅壁用辭途，缺更從瘡功能題上引矩導(dǎo)兩期條路正線，賢區(qū)分傻出潔蹲凈區(qū)創(chuàng)與污密物區(qū)獨(dú)特北的北膽面獨(dú)登立洗倍衣間裕設(shè)計(jì)燙，兼確顧洗阿衣、歉儲(chǔ)物芹和設(shè)盒備間攻的功即能，叨提供饒了真榮正意罰義上毀的便弦利生驅(qū)活主臥笨大開甲間、安大型脈外飄異窗、紋獨(dú)立王衛(wèi)生位間，竿房間捐視野腳開闊責(zé)，使丸用方經(jīng)典杰戶型隔（別站墅）戶型棗點(diǎn)評(píng)功能拉分區(qū)奏非常訂清晰終合理鞋起聲居室蛇空間碼感較闖好刺三個(gè)敲陽(yáng)臺(tái)+一個(gè)止觀景少層社區(qū)兩配套社區(qū)寨配套高端累且齊姜全10埋00識(shí)0余㎡童休閑英會(huì)館城陽(yáng)磚區(qū)最煌大的悟桑拿槽洗浴淋中心青島巖唯一粥社區(qū)梅高爾墾夫運(yùn)欺動(dòng)場(chǎng)25米室燦內(nèi)恒許溫泳她池網(wǎng)球裹場(chǎng)中韓眾超市洗衣催店社區(qū)復(fù)醫(yī)院巴士1萬(wàn)㎡惱社區(qū)史休閑因會(huì)所社區(qū)辱高爾巖夫揮膠桿練陣習(xí)場(chǎng)建筑梯設(shè)計(jì)調(diào)：韓景國(guó)（史株）喬熙林夠綜合會(huì)建筑編師事踢務(wù)所24小時(shí)輩全天倒候服禍務(wù)，宿組團(tuán)它式封頭閉管幫理，逢貼心面感受壟，安執(zhí)全無(wú)堪虞物業(yè)醫(yī)服務(wù)/建筑憐設(shè)計(jì)全天貼候星支級(jí)物運(yùn)業(yè)服蟲務(wù)建筑灘設(shè)計(jì)物業(yè)租管理糟公司殃：標(biāo)青島頑尊信約物業(yè)狼經(jīng)營(yíng)兄管理例有限才公司物羨業(yè)焦管漏理更費(fèi)：柱多層0.拜8元/平方擦米·月；1.門2元/平方咳米·月營(yíng)銷每特色市區(qū)司展示勤中心+明星認(rèn)代言+文化暫活動(dòng)戰(zhàn)營(yíng)銷20兼06舒.1賴0.逝28二期奔開盤：一夸品茗葛茶凌峰邀您喬來(lái)坐悠坐的屬形象痰代言鐘客戶伙活動(dòng)坊，著件名書法雷家童嬰舌老先閥生也澇慕名旱而來(lái)開盤直時(shí)間一期20維05良.0惜4.嗓27二期20久06恰.1宅0.伴28三期20械07婚.0書6.版02在東偶海路39號(hào)世概紀(jì)大腰廈步設(shè)立拘項(xiàng)目怖的展豪示中尤心20橡05年1月29日，千禧芽國(guó)際潮村舉溝辦“講千禧則萬(wàn)福掉”活歪動(dòng)，配嘉合中裳國(guó)傳滲統(tǒng)小猜年的優(yōu)到來(lái)師，與錄城陽(yáng)諷區(qū)文化伐局聯(lián)合螺，邀套請(qǐng)書法步家現(xiàn)場(chǎng)驢撰寫墊春聯(lián)序贈(zèng)送草。以堤公益糖活動(dòng)孕形式比進(jìn)行嗓項(xiàng)目愈知名則度和寄美譽(yù)桌度的儀傳播開盤分前的伴宣傳山鋪墊20沃05妥.4愚.2鐮7一期示開盤窄：舉行抵“千肝禧國(guó)慮際村簡(jiǎn)之聲—高婕?xì)炁烤d音樂(lè)疲會(huì)”礎(chǔ)，當(dāng)遭晚，嗎在麗肺晶大攝酒店瞧麗晶浴廳舉剖辦“槳千禧守國(guó)際銷村之攻聲”仗專場(chǎng)騾音樂(lè)峰會(huì)。府來(lái)自庸政府布、金筒融界券、企塵業(yè)界岔以及農(nóng)新聞屑界約50腳0名嘉菜賓出泊席20汪06脅.1壺2.搭15在濟(jì)注南銀射座索餐菲特被大酒觀店隆勤重舉閃辦“凌峰淺泉城漏老鄉(xiāng)毛見面或會(huì)”進(jìn)魂行異削地推鑄廣20診07垂.5隸.2株7聯(lián)手劇青島是出版餃社、足青島暴財(cái)經(jīng)邁日?qǐng)?bào)葉創(chuàng)立崇青島鵲第一讀書郊社區(qū)磚計(jì)劃口，青湯島精每神文些明委奏員會(huì)軟、青煎島市顏文化榨局授庫(kù)予“膚書香唯社區(qū)深”稱午號(hào)營(yíng)銷購(gòu)效果營(yíng)銷叉效果蕩：采用必多種沸及頻雅繁的鴨營(yíng)銷終活動(dòng)貸，銷亦售去殊化仍僵較慢20慮06年10月初雨至11月初棋，凌樓峰代唱言，艘但銷合售態(tài)荷勢(shì)不牲樂(lè)觀20壟06年10月推酸出的敬二期引“水管映杉劫墅”謝銷售清才近30套，去化1/扔3左右主要汁客戶隱：青島譜市區(qū)復(fù)二次面及多尤次置射業(yè)客曠群（幸第二厭居所尸）城陽(yáng)去區(qū)部蓬分韓殃資企慰業(yè)的旅中高毛層（他產(chǎn)品璃比較短喜歡店）李滄湯李村和的個(gè)疊體工遞商戶規(guī)、私體營(yíng)業(yè)免主（退交通清便利源）但作萍為第奏一居岔所的蘭客戶果主要射是城支陽(yáng)區(qū)攤域或敲附近證客戶茅群體市區(qū)納客戶處以第惱二居風(fēng)所為殘置業(yè)貫?zāi)康漠a(chǎn)品沖品質(zhì)講較好也、周樂(lè)邊環(huán)副境好顯、營(yíng)獲銷手怨段多解樣但市場(chǎng)電表現(xiàn)芬不樂(lè)恐觀，注銷售乳去化衛(wèi)慢一定隆程度野反映叛區(qū)域復(fù)市場(chǎng)奸競(jìng)爭(zhēng)奮激烈輝及供念應(yīng)過(guò)從大的心局面千禧播國(guó)際黑村項(xiàng)溉目分狐析小張結(jié)2、典溜型項(xiàng)朋目分裂析—天泰棍城社區(qū)榴土地緊屬性硬：城控市中晝心區(qū)斥與次誘中心到區(qū)過(guò)旱渡的盯中間略地帶膨典型戚區(qū)域“產(chǎn)品還多樣現(xiàn)化+完善沙的配反套硬庸件+到位探的社侮區(qū)服成務(wù)軟廊件”塑造國(guó)際趣化，律鄰里似和諧純，環(huán)帶境友名好型嚷的生邪活“城房誠(chéng)”區(qū)產(chǎn)品釋力大青務(wù)島中奸間地僑帶造財(cái)城計(jì)犁劃開發(fā)仍歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地天泰城·A082764.5二期總共10.5萬(wàn)㎡2007.4.2916首期9.5萬(wàn)㎡在售開盤時(shí)間2003.10.32004.102005.5韓國(guó)城一漢城區(qū)40……5500元/㎡2980元/㎡4980元/㎡4000元/㎡第一期第二期第三期第四期12個(gè)月24個(gè)月第一代運(yùn)動(dòng)為主題

第二代吸取韓日等國(guó)先進(jìn)住宅設(shè)計(jì)和技術(shù)

第三代美國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，節(jié)能和環(huán)保技術(shù)大提升

產(chǎn)品升級(jí)地勢(shì)設(shè)計(jì)景觀梯田等垂直、三維景觀密度低，樓間距大，景觀空間寬敞；建筑設(shè)計(jì)公建化如公共空間--大堂；外觀比例嚴(yán)謹(jǐn)、大氣，生態(tài)、節(jié)能技術(shù)降低能耗建設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)工場(chǎng)

定位于以高舒適度為目標(biāo)韓式風(fēng)格

戶型面積50-180㎡，全裝修68-108㎡，全裝修108-220㎡，韓式全裝修天泰雷奧園·巴塞躬羅那19鹿92韓國(guó)轎城天泰酸城·迦南竟美地各期梯建筑社區(qū)范配套認(rèn)完善配套笑完善堅(jiān)多樣孝性-如“煤微縮棟城市賺”，鎮(zhèn)生活旅休閑堪娛樂(lè)榆便利天泰檢奧林劑匹克筋大廈衫是一服所以菊“運(yùn)摟動(dòng)健灘身”愚為主場(chǎng)題,集休賊閑、恰商業(yè)利服務(wù)仙、綜企合娛登樂(lè)為蔑一體位的大乖型社便區(qū)商陳業(yè)中結(jié)心，撥建筑閣面積31頑00瘡0平方劉米運(yùn)動(dòng)香工場(chǎng)－青爸島最雕大的督社區(qū)頸運(yùn)動(dòng)丈中心羽毛季球、自乒乓嬸球館突、健蕉身房譯、瑜掠伽館擺、游別泳館喬、網(wǎng)挽球場(chǎng)嫩等一浙應(yīng)俱情全商蠢業(yè)鴉街－餐用飲、白超市槳、藥猶房、寶花店初、比踩薩店孟、糕妙點(diǎn)房券、銀搶行AT能M機(jī)等囑一系賓列設(shè)宏施其鄉(xiāng)豐他－國(guó)控際幼冶兒園爛中美調(diào)合作周的文挨蒸嘉凳爾幼頓兒園連（中粘英韓鳴三語(yǔ)遇）、胳社區(qū)橋門診疫等交朋通—社區(qū)軟巴士湊，另降外有4條公責(zé)交線字路設(shè)夢(mèng)立天另泰·奧園育站（10者3路、12君9路、9路公杰交車矮和70敗1路機(jī)范場(chǎng)巴螺士）社區(qū)輕服務(wù)建立洲天泰占人家傍俱樂(lè)窯部（鼠改名遮為“憶天泰皺愛家免會(huì)”忘）1.對(duì)社瞞區(qū)活妥動(dòng)和炮文化斤營(yíng)造象進(jìn)行丸規(guī)劃埋，啟歌動(dòng)以浮社區(qū)慚文化惹活動(dòng)隆為載墓體的鄭和盞諧傲社區(qū)仆創(chuàng)建膊行動(dòng)2.天泰哲決定秘自20拜06年起即正式底啟動(dòng)為一項(xiàng)飄叫做必“珍養(yǎng)珠項(xiàng)挪鏈行壯動(dòng)”詠的客忙戶價(jià)料值提怕升計(jì)亂劃，幟其重壞要內(nèi)靜容便肆是全門面改廚進(jìn)原藍(lán)有的米客戶純組織（目遲前已較有中綠國(guó)、蛇韓國(guó)去、澳奶大利臂亞、綿日本質(zhì)、美你國(guó)、抽加拿替大等6個(gè)國(guó)科家的暮居民忌入住能天泰步城，臣外籍雷以韓暑國(guó)人婦居多近）社區(qū)針常組親織各尺國(guó)的化業(yè)主遭、各舅民族豪的業(yè)儲(chǔ)主參核與一礙些社辭區(qū)活戀動(dòng)，搞營(yíng)造夸一個(gè)刊國(guó)際秤化，茫鄰里載和諧粘，環(huán)查境友穴好型焰的生韻活社情區(qū)天泰純城持隔續(xù)成肅功的詠關(guān)鍵汪要素臣分析第一期第二期第三期成功關(guān)鍵因素與中體合作，成熟嫁接奧園的運(yùn)動(dòng)概念完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高爾夫、網(wǎng)球……天泰的品牌明確的客戶定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有效的針對(duì)韓國(guó)客戶做營(yíng)銷推廣：去韓國(guó)推廣、針對(duì)韓國(guó)人的戶型設(shè)計(jì)……日益成熟的配套資源韓國(guó)城的品牌效應(yīng)天泰城規(guī)模效應(yīng)不斷成熟的社區(qū)配套和社區(qū)文化天泰的品牌“產(chǎn)品蘿多樣州化+配套釋硬件+社區(qū)胸服務(wù)究軟件晚”塑造國(guó)際鉗化，鴉鄰里附和諧蜜，環(huán)禾境友檢好型贊的生勻活社盈區(qū)天泰斜城項(xiàng)繳目分掠析小酸結(jié)產(chǎn)品禽方面1.產(chǎn)品侄類型多樣微化，螺能夠質(zhì)滿足寸居民浴多樣戚化需阿求；野密度潑適中外，規(guī)戶模適綁中，數(shù)保持蝴宜人測(cè)的空刮間尺蹦度，澤有足亡夠的短開放填空間效和公偏共空厚間；2.社區(qū)塵配套的強(qiáng)娃調(diào)多禿樣性跌和通刻達(dá)性駱；社腐區(qū)具燒備自原身造授血功余能，片日常赴生活散配套造完善負(fù)，帶壇有一毀些自溝給自望足的軟社會(huì)循特征3.社區(qū)心服務(wù)到位攪，能海夠?yàn)槭纳鐓^(qū)志居民銜和家抱人不水同的工成長(zhǎng)級(jí)階段讀提供豆居住級(jí)社區(qū)血服務(wù)存，能費(fèi)夠滿拉足各蹄方面谷多元辜化的用需求4.天泰碗城屬寧典型喪大盤參開發(fā)泥模式毫，先期盲注重惑生活想配套華，后毀期社戀區(qū)服掉務(wù)到帥位，并全營(yíng)造液出一仍種具邀備自權(quán)我生微長(zhǎng)能修力的斑社區(qū)勇形態(tài)天泰參城項(xiàng)充目分恭析小諷結(jié)一期岸與中徒體合保作，先二期誰(shuí)找韓導(dǎo)國(guó)市鹿場(chǎng)，可三期村聘請(qǐng)?zhí)潖V州售專業(yè)釣策劃蘭代理障公司致，把授面積剛壓到68霜-1窗08執(zhí)㎡，全殊裝修幼，客臉戶定軋位市膛區(qū)小峰白領(lǐng)捐階層1.從天存泰城3期的燈開發(fā)犧定位柄及產(chǎn)仙品升勵(lì)級(jí)，釘體現(xiàn)迎天泰鼠對(duì)市物場(chǎng)的斬預(yù)見聽性比丹較強(qiáng)敬，并滲有較柜強(qiáng)的巨執(zhí)行銳力實(shí)臣現(xiàn)錯(cuò)漂位競(jìng)射爭(zhēng)2.天泰鍛各期繩定位泡的變品化，界體現(xiàn)王出城陽(yáng)唇區(qū)域越市場(chǎng)尺競(jìng)爭(zhēng)娃較激塔烈，座市場(chǎng)襯的需節(jié)求消啊化能耐力有坑限市場(chǎng)笨方面3.典型孩項(xiàng)目逼分析-卓越鈴蔚藍(lán)戰(zhàn)群島位置夠：城孝陽(yáng)區(qū)碗白沙棚河入浸?？诳偨ㄐ┲孢斗e:1碗60萬(wàn)平業(yè)方米辯，一效期總粗建筑我面積匆為24萬(wàn)平露方米建筑敗類型智：花地園洋軟房、惱連排隨別墅利、多們層、量小高凝層生活挨配套扎：雙什會(huì)所們、商摘業(yè)、敞教育備、體柄育、封休閑崖等生色活配飲套設(shè)唇施容積暴率:一期1.偶59戶型融：未密有資畝料交樓滾標(biāo)準(zhǔn)街：未偉有資仔料售價(jià)關(guān)：未音有資筒料物業(yè)蛙管理舍費(fèi):：未棵有資請(qǐng)料預(yù)計(jì)或入市熔時(shí)間:2事00見7年9月配套捏：住靠戶會(huì)飄所卓越趕蔚藍(lán)括群島漆項(xiàng)目囑分析1.開發(fā)軟商背杰景：喜卓越舟集團(tuán)犯是深紐奉圳的棉十強(qiáng)灑房地遼產(chǎn)企瞞業(yè)，華連續(xù)4年獲零得“喇中國(guó)甩房地晌產(chǎn)百宇強(qiáng)企間業(yè)”發(fā)稱號(hào)止，蔚的藍(lán)海里岸、巾淺水分灣等帽一系漢列知胃名地漁產(chǎn)作練品均江出自燈其手2.項(xiàng)目紅屬于吊超級(jí)誦大盤勸，產(chǎn)品葛形態(tài)竹豐富朝，生敞活配皺套設(shè)究施規(guī)協(xié)劃一植應(yīng)俱悄全3.項(xiàng)目票地理當(dāng)位置緩偏遠(yuǎn),交通墓瓶頸碧制約,作為厚第一壇居所免不成剪熟,但又織不是嶄第二誘居所泥的設(shè)再計(jì)；仇相對(duì)喚區(qū)域父的需魔求，蠶項(xiàng)目柱體量俯偏大茄，短件期盈卡利能抵力面話臨壓柜力較者大；4.綜合派考慮爬大盤佳開發(fā)亭一般耐模式革及該狗項(xiàng)目羊本身岔的地裹理位焰置與倦交通極瓶頸罷問(wèn)題駁，該妹項(xiàng)目具前期熟可能吃以低釣價(jià)入亂市吸白引客緣瑞戶，部對(duì)萬(wàn)概科魅張力之最城或深將造殿成沖磚擊6、小睜結(jié)瓶頸軍：城寺陽(yáng)城從市規(guī)典劃高暗格調(diào)泄，但鋒目前病交通咱瓶頸滅制約女，未健能與舌青島抖市區(qū)額及其渴他區(qū)婦域形怖成良橋好的盤互動(dòng)腿發(fā)展春，房姥地產(chǎn)療市場(chǎng)丈發(fā)展環(huán)受阻錯(cuò)；城掌陽(yáng)區(qū)壩需急哲速打架破交塘通瓶壁頸，陸贏得掌青島倍市區(qū)墾對(duì)城傳陽(yáng)區(qū)泥的認(rèn)薪同，田為區(qū)限域房割地產(chǎn)歐奠定控健康痕發(fā)展贊基礎(chǔ)近期秧：城責(zé)陽(yáng)區(qū)歐房地捷產(chǎn)市栗場(chǎng)趨管于飽蟲和隱患耍：城寬陽(yáng)區(qū)斧屬青擊島新多興發(fā)拒展區(qū)柿域，拋但20農(nóng)04年銷拐售呈短級(jí)數(shù)漢增長(zhǎng)首，引弦發(fā)土具地供理應(yīng)放泉量出默讓，尼未來(lái)3-棉5年房足地產(chǎn)疏市場(chǎng)滿供應(yīng)拜過(guò)剩海灣茅大橋偷、青格榮輕協(xié)軌將賢打破閃城陽(yáng)銜區(qū)的嘉交通晉瓶頸鐮，促病進(jìn)其讀與青油島其為他區(qū)擱商貿(mào)世與物峰流往趨來(lái)，緒推動(dòng)擊區(qū)域云房地光產(chǎn)的喇發(fā)展經(jīng)濟(jì)許進(jìn)入顆轉(zhuǎn)型雄期，聞第二賊產(chǎn)業(yè)潛的高絮速發(fā)貿(mào)展刺碰激第巧三產(chǎn)息業(yè)的慈發(fā)展筐，將滴為房究地市敵場(chǎng)發(fā)駛展帶盟來(lái)機(jī)己遇城陽(yáng)乳屬于浸外向傲型經(jīng)援濟(jì)區(qū)僵，是蹲青島額外資撫企業(yè)約最密賞集的工區(qū)域斧之一拐，特延別是裳對(duì)韓宣國(guó)企咐業(yè)的贈(zèng)成功倒招商贏，在暗城陽(yáng)也已經(jīng)減逐漸撕形成葡了韓索國(guó)和還朝鮮驕族大斧規(guī)模副移民叛的主油要工埋作與離居住姑地；肚這些竹外籍鹿人士亞將支凡撐城漫陽(yáng)高臉端房袋屋和斑租賃請(qǐng)市場(chǎng)龜?shù)陌l(fā)遵展，倒提升法區(qū)域姜的配魄套發(fā)翁展外地罰知名屠發(fā)展軌商介利入，薪加劇竟競(jìng)爭(zhēng)版程度蔬的同傅時(shí)，毯整體展提升勁了區(qū)匯域成嗓熟度中遠(yuǎn)飲期：管區(qū)域昨價(jià)值地逐步動(dòng)體現(xiàn)旁，發(fā)思展空貢間大第二磚部分國(guó)萬(wàn)科泰城陽(yáng)球區(qū)發(fā)模展策注略建健議1、萬(wàn)珠科城崖陽(yáng)區(qū)屆未來(lái)娛持續(xù)婦發(fā)展碗策略浸建議中期韻策略載：鑒旱于城傍陽(yáng)區(qū)摟區(qū)域溜市場(chǎng)營(yíng)接近談飽和么，而儀通往遺市區(qū)宣的交前通瓶番頸尚羞未消澤除，螞未能封與市糾區(qū)市熄場(chǎng)形燃成有駕效的引互動(dòng)桿；而蓄且魅揚(yáng)力之基城項(xiàng)篩目后癥期尚趨有較牛大的殖開發(fā)糟量，舒因此前，建討議萬(wàn)囑科20然10年前盟暫不虎考慮暮在城辦陽(yáng)區(qū)烈繼續(xù)撤拿地近期州策略釀：成雄功運(yùn)賀作魅臂力之棍城項(xiàng)在目，絞通過(guò)面萬(wàn)科畏的產(chǎn)昆品品而質(zhì)、幕營(yíng)銷灰能力好樹立廚萬(wàn)科否在青撒島的待強(qiáng)勢(shì)或品牌2、萬(wàn)熟科魅爹力之憲城項(xiàng)胞目營(yíng)榴銷思槽路建姻議繼續(xù)急挖掘賭城陽(yáng)侮區(qū)韓房誠(chéng)國(guó)客使戶的勸潛力全力嗽開拓證市區(qū)躲市場(chǎng)被，打怪造萬(wàn)餅科的錦強(qiáng)勢(shì)弱品牌荷地位萬(wàn)科從魅力嗎之城市場(chǎng)幸問(wèn)題五：城陽(yáng)住區(qū)域掘商品翅房住卵宅市留場(chǎng)供遞求失互衡，衰競(jìng)爭(zhēng)憤愈加叛白熱簡(jiǎn)化城陽(yáng)恥區(qū)域阿客戶騎對(duì)本總項(xiàng)目短的有干效購(gòu)否房需贊求量務(wù)不足07年下晚半年語(yǔ)綠城納理想貍之城覺的入爆市，是將對(duì)項(xiàng)本項(xiàng)題目銷港售形控成極尿大的肝影響惠，相死信將自會(huì)造醉成客礎(chǔ)戶進(jìn)窮一步樂(lè)分流交通老瓶頸蛙：青岔銀高熟速收慌費(fèi)問(wèn)鄉(xiāng)豐題以詞及30口8國(guó)道稱的堵旅塞問(wèn)鳥題，鉆對(duì)引好導(dǎo)市泉區(qū)客或戶需竄求造轎成障掉礙萬(wàn)科裂魅力朝之城營(yíng)銷權(quán)策略硬問(wèn)題雷：缺乏牢清晰程的客峰戶定咽位，嚇沒(méi)有必針對(duì)帽市區(qū)溜客戶炸制定句相應(yīng)遣的推碌廣策善略推廣離主題鴿不明書確，顛吸引綠力不拉強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)辮包裝血未能延突出眨項(xiàng)目疫的特鹽點(diǎn)整體海目標(biāo)躁客戶徒群分剝析根據(jù)開以下鍛優(yōu)勢(shì)尸：項(xiàng)目諒的綜秒合素酬質(zhì)高損，產(chǎn)召品對(duì)遙青島俯客戶值的吸霞引力扒很強(qiáng)項(xiàng)目襯所在麗區(qū)域承未來(lái)氧發(fā)展耗空間楊巨大川，區(qū)彼域規(guī)決劃不牛俗區(qū)域在優(yōu)質(zhì)捷房地施產(chǎn)項(xiàng)普目眾俊多，載較易羨成為且房地建產(chǎn)熱塊點(diǎn)因此重，我鎖們認(rèn)長(zhǎng)為：本項(xiàng)賢目是林具備吉很強(qiáng)骨的跨拆區(qū)銷萬(wàn)售的翅能力本項(xiàng)瓶目同腔時(shí)擁且有兩珠個(gè)客影戶市亞場(chǎng)(1光)城陽(yáng)洗市場(chǎng)(2慚)市內(nèi)固四區(qū)退市場(chǎng)城陽(yáng)樹目標(biāo)竄客戶碧群分蔑析購(gòu)買贈(zèng)房型休：情景儲(chǔ)洋房驢等大做房型嚷公寓基本證條件