文旅特色小鎮(zhèn)商業(yè)定位及招商運(yùn)營思路

2023/5/261峨眉院子商業(yè)定位及招商運(yùn)營思路(初稿)審批：審核：編制：峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司2023/5/262目錄第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運(yùn)營策略2023/5/263第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/5/264A峨眉院子定位

峨眉山水間.院落慢生活在峨眉山的腳下建造一座以晝、夜旅游休閑商業(yè)形態(tài)為主體，大峨眉民俗休閑、民俗娛樂、民俗活動(dòng)、本地特色小吃等穿插其間的酒樓、客棧、酒吧、茶樓、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，真正體現(xiàn)大峨眉閑生活、慢生活、新生活的風(fēng)情底韻、精致華麗類似公館中高端消費(fèi)的商業(yè)院落街區(qū)。2023/5/265B峨眉院子作用品牌支撐－作為峨秀湖國際度假區(qū)內(nèi)的子品牌，為整個(gè)項(xiàng)目的開篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商業(yè)氛圍為后期一級(jí)土地開發(fā)提供支持利潤獲取－成功的商業(yè)開發(fā)，往往會(huì)獲得豐厚利潤。吸引買房人－有商業(yè)配套的物業(yè)，能更好的吸引買房人。服務(wù)業(yè)主及游客－完善的商業(yè)配套，作為旅游地產(chǎn)的峨秀湖項(xiàng)目提供很好的商業(yè)服務(wù)。2023/5/266第一部分峨眉院子第二部分業(yè)態(tài)布局第三部分租售定位第四部分招商及運(yùn)營策略

目錄2023/5/267第二部分業(yè)態(tài)布局A市場(chǎng)分析B商業(yè)定位C業(yè)態(tài)組合D規(guī)劃布局2023/5/268A市場(chǎng)分析項(xiàng)目SWOT分析峨眉山旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)峨眉山旅游消費(fèi)地

2023/5/269項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅資源：依山水，佳通便利，面朝景區(qū).產(chǎn)品：峨秀湖項(xiàng)目整體是由世界頂級(jí)創(chuàng)作管理團(tuán)隊(duì)打造，國際知名品牌入駐，產(chǎn)品組合豐富，水準(zhǔn)高。政府：大力支持，政企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。企業(yè)投入：藍(lán)光集團(tuán)百億巨資打造。資源整合：文化旅游操作經(jīng)驗(yàn)不足，距離城市距離較遠(yuǎn)，短期內(nèi)較難吸引長(zhǎng)期客戶。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，壓力大。高檔會(huì)議,餐飲長(zhǎng)期受紅珠山等老牌酒店先入為主的影響,尚需時(shí)間改變消費(fèi)觀念。后期配套產(chǎn)品未形成集群效應(yīng)。峨眉山擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔消費(fèi)群和旅客群暫時(shí)未有同等類型和體量的項(xiàng)目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)和可能。峨眉當(dāng)時(shí)有高端商業(yè)消費(fèi)的訴求.對(duì)于文化旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和運(yùn)作,我們尚在起步階段,如此大型旅游地產(chǎn)在全國都是很罕見的,經(jīng)驗(yàn)不足。相繼會(huì)有同類型項(xiàng)目入市，對(duì)我們會(huì)是威脅鋁廠的影響。2023/5/26102009年，峨眉山景區(qū)，按照門票數(shù)量計(jì)算，共接待中外游客280萬人次。散客和團(tuán)隊(duì)客人比例為：8：2外賓和國內(nèi)客人比例為：1：9外賓中東南亞游客占總量的80%，以臺(tái)灣、新加坡、香港和日本為主以色列客源呈上升趨勢(shì)：2009年達(dá)3萬人次國內(nèi)游客以：北京，上海、江浙及廣東地區(qū)游客為主：比例超過50%未進(jìn)山門客源總數(shù)在80萬人次：自駕游與會(huì)議人群比例為3：7自駕游人群主要來自：成都、重慶和周邊地區(qū)；會(huì)議人群主要來自省內(nèi)占65%的比例自駕游人群主是以周末為高峰，消費(fèi)以溫泉和吃為主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人數(shù)達(dá)360萬人次，同比增長(zhǎng)8.8%；實(shí)現(xiàn)旅游收入35.65億元，同比增長(zhǎng)23%。環(huán)峨眉區(qū)域自駕游的散客120萬/年（成渝自駕游數(shù)量840萬X艾肯弘揚(yáng)提供的估算比例14.5%得出），平均來訪游客在峨眉山留宿時(shí)間為1.5天/人。數(shù)據(jù)來源：峨眉山旅游局統(tǒng)計(jì)旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)2023/5/2611市中心：名山中路、商業(yè)街、綏山中路，營業(yè)時(shí)間：9：00——21：00峨眉山市共有飯店196家市區(qū)：9家星級(jí)飯店4星一家；3星四家；2星級(jí)四家，景區(qū)17家：5星一家，4星級(jí)兩家，3星級(jí)四家，2星級(jí)八家，1星級(jí)2家旅游目的地類

象城、易鎮(zhèn)、大佛禪院、溫泉?dú)g樂谷酒店類

餐飲類

大型餐飲點(diǎn)三個(gè)：美食村、美食街、好吃街以峨眉當(dāng)?shù)靥厣朗碁橹鳎阂安?、雪魔芋、燒烤等城市商業(yè)娛樂演藝

旅游演藝三臺(tái)，淡季為一臺(tái)；以川劇、峨眉武術(shù)為主交通

旅游專項(xiàng)客運(yùn)中心一個(gè)吃住行娛樂購旅游消費(fèi)地小結(jié)：峨眉山市還沒有一個(gè)旅游商業(yè)綜合體，市場(chǎng)需求所在。2023/5/2612B商業(yè)定位峨眉院子一期市場(chǎng)定位峨眉院子一期消費(fèi)定位2023/5/2613市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是最重要定位之一，主要有以下三種：功能定位：彌補(bǔ)市場(chǎng)缺口,以吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游地產(chǎn)綜合體；業(yè)態(tài)類型：以高中檔餐飲和風(fēng)情客棧為主；休閑、娛樂為補(bǔ)，兼有日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套等；形象定位：峨眉山高檔特色商業(yè)示范；2023/5/2614

消費(fèi)定位消費(fèi)特點(diǎn)：峨眉山過夜的異地游客以泡溫泉為主，現(xiàn)暫無其它綜合性配套商業(yè)項(xiàng)目，本案之峨眉院子項(xiàng)目填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，將會(huì)有較大的市場(chǎng)空間。消費(fèi)水平350-750元超過52%，本案以中高端商業(yè)定位為佳，市調(diào)數(shù)據(jù)自艾肯公司資料2023/5/2615Ｃ業(yè)態(tài)組合高中檔特色餐飲（吃）、風(fēng)情客棧（住）、茶道文化（樂）、民俗精品展區(qū)（游）、服務(wù)配套（娛）五大業(yè)態(tài)構(gòu)成了峨眉院子一期的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)2023/5/2616Ｃ業(yè)態(tài)組合－業(yè)態(tài)市調(diào)據(jù)市調(diào)餐飲、住宿在消費(fèi)比例當(dāng)中占據(jù)44%，峨眉山旅游對(duì)餐飲和住宿的需求還在增加，所以，餐飲與住宿在本案業(yè)態(tài)比例中應(yīng)該會(huì)超過44%2023/5/2617類型作用特點(diǎn)租金承受能力所占比例租售策略旗艦店提升形象各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應(yīng)該給圈套優(yōu)惠

先租后售提升利潤價(jià)值空間主力店人流貢獻(xiàn)具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力具有一定帶動(dòng)作用，租金貢獻(xiàn)主力之一

先租后售次主力店租金貢獻(xiàn)能吸引游客前來，完善業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)完善檔次配套的類型，租金貢獻(xiàn)主力之一

連租帶售群羊店功能配套以服務(wù)配套類為主，以完善一站式的商業(yè)需求豐富業(yè)態(tài)，貢獻(xiàn)租金的主力之一

連租帶售其它填空補(bǔ)漏以消化富裕面積為考慮一般很低

連租帶售Ｃ業(yè)態(tài)組合—按角色來劃分業(yè)態(tài)2023/5/2618D業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)劃建議人流動(dòng)線的規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件2023/5/2619借用830資料已經(jīng)確定的動(dòng)線規(guī)劃一期人流動(dòng)線規(guī)劃2023/5/2620業(yè)態(tài)分區(qū)注：各分區(qū)可適當(dāng)疊加，相互交叉，以達(dá)到業(yè)態(tài)最佳搭配。20粒23兄/5差/521根據(jù)各脅業(yè)態(tài)的輝布點(diǎn)，濃則主要利有以下肆基本要毛求：業(yè)態(tài)紋規(guī)劃打建議浪－單體要農(nóng)求業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（平米）經(jīng)營樓層位置餐飲50-2000一至二層主力餐飲在項(xiàng)目主人流進(jìn)出口較佳，能作為項(xiàng)目形象店加以點(diǎn)綴客棧500-3000一至三層較靠近里面安靜的地方休閑吧150-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面茶道館200-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面民俗精品展銷30-200一層介于餐飲區(qū)后，住宿區(qū)前的中間位置便利店100左右一層配套展區(qū)內(nèi)配套10-80一層配套展區(qū)內(nèi)202嫌3/5遲/522業(yè)態(tài)規(guī)另劃建議拘－建議慘引進(jìn)敲商家潛名錄業(yè)態(tài)商家茶道峨眉茶道金剛石老師住宿風(fēng)情客棧千里走單騎、閱古樓等快捷酒店如家、漢庭等餐飲特色餐飲御膳宮、欽善齋等高檔中餐紅杏、銀杏、大蓉和等中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等便利店社區(qū)標(biāo)超紅旗、好鄰居、紅艷等民俗精品展銷區(qū)服務(wù)配套藥店、相片沖印、銀行、書店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休閑吧休閑水吧避風(fēng)塘、清風(fēng)茶藝、沐浴保健中心等20社23惠/5瘋/523各業(yè)態(tài)喚的物業(yè)碗條件高檔秘餐飲風(fēng)情償客棧中式快志餐西式快衛(wèi)餐便利逢店服務(wù)配脾套生活促娛樂奇類202電3/5董/524技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-2,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）1-2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯高檔餐事飲物業(yè)末條件202并3/5棉/525風(fēng)情客向棧物業(yè)煩條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）2000-3000單層面積（㎡）1000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）2.8-3.2進(jìn)深10-20樓板承重（Kg/㎡）

≥500給排水市政給排水

供配電

市政配電中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電梯

1-2電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位貨區(qū)（㎡）20停車位（個(gè)）30-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供202銅3/5民/526技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1－2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快傻餐物業(yè)副條件20為23展/5雀/527技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1－2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快殘餐物業(yè)總條件202寬3/5傲/528技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利景店物繡業(yè)條息件20埋23眉/5抽/529技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)笨配套爬物業(yè)石條件202變3/5亦/530娛樂類千業(yè)態(tài)輻翠射面較臭廣，服酷務(wù)性質(zhì)料較強(qiáng)，一般一熄、二、蛛三樓均載可，對(duì)刻給排水蒜、供配煉電、排勝污、停距車場(chǎng)車竭位等要地求較高，同時(shí)錫，面積雜的需求粗也相對(duì)紛較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2－3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水市政給排水供配電市政配電排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50個(gè)以上物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)式訕奉愇锸顦I(yè)條件202眼3/5年/531第一填部分軍峨眉券院子第二童部分著業(yè)態(tài)透布局第三鐘部分工租售掠定位第四仿部分吃招商車及運(yùn)的營策驢略目閉錄20嚷23逝/5產(chǎn)/532第三部橡分鎖租售愁定位A租售懸定位B租售笑價(jià)格吼策略20梢23勿/5自/533A租售定陶位租售定譜位原則腥：以目燭前項(xiàng)駝目周渡邊商聽業(yè)氣竭氛不險(xiǎn)濃厚愧，商烏業(yè)項(xiàng)雖目不倘成熟亦的問素題為謠依據(jù)丸；以公仆司的春開發(fā)冷意圖龍為準(zhǔn)桐：產(chǎn)品遞以最終漢銷售竊，利惜潤最錯(cuò)大化的經(jīng)仍營目獅的。*項(xiàng)目蓋租售孩策略毀建議脅如下：202盟3/5分/534A租售定渠位—贏利萌模式熊策略商業(yè)的淋贏利模腦式純銷驕?zhǔn)勰炇阶馐劢Y(jié)仔合的模足式純租汁賃模呢式售后猶返租村策略先租拜后售件策略分割式親銷售策浸略分層眠與分惡散結(jié)賄合策言略分散出黎租策略分層(片)出租策或略整體饒出租雪策略拍賣銷血售策略建議采廳取租售賤結(jié)合模腔式考慮謙到周脂邊無愚類似晴商業(yè)裕存在泛及一述期的豪開篇將作用陵，最招佳方凈式具體置操作協(xié)：1、首先蹲對(duì)項(xiàng)目譯進(jìn)行整梨體包裝2、通過賢適當(dāng)?shù)膽倚麄骱椭彝茝V，那按合理和的價(jià)格衛(wèi)定位，恭以5%怕-6語%的年回湖報(bào)率，價(jià)以五年害返租方烏式進(jìn)行桂銷售。3、同顛時(shí)進(jìn)鈔行租夕賃和絨銷售伐的方榴式,”旺租旺花售”策略.（先知出租說的帶膠租出筍售）20梨23企/5射/535A租售灣定位丙－連租帶革售策略優(yōu)點(diǎn)：A：最大迅限度的撿保證項(xiàng)館目的整躺體經(jīng)營寬形像和徑檔次B：最撲大限更度的杰提高朵項(xiàng)目產(chǎn)最終萌整體村銷售續(xù)利潤C(jī)：可在俱經(jīng)營前掛期回籠射部分資期金缺點(diǎn)：A：項(xiàng)權(quán)目前擺期需業(yè)要投墓入一儲(chǔ)定的名包裝窗與推究廣、宮宣傳越費(fèi)用B：存在弄一定的煎經(jīng)營風(fēng)繩險(xiǎn)，銷攤售受市勻場(chǎng)周期被制約20甲23智/5丈/536B租售價(jià)粱格策略唉－市場(chǎng)比償較法名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)主力面積（㎡）經(jīng)營模式租金經(jīng)營情況佛光西路餐飲、副食、雜貨中低端臨街商鋪50-70租賃為主，自營為輔30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周邊餐飲、旅社、酒店、副食、紀(jì)念品中低端臨街商鋪30-50自營為主—由于租賃經(jīng)營租金太高，將會(huì)入不敷出，其周邊商業(yè)多為當(dāng)?shù)鼐用褡誀I名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)面積（㎡）經(jīng)營模式租金經(jīng)營情況峨眉象城酒店、餐飲、紀(jì)念品、玉器、小吃、會(huì)所中端集中式商業(yè)街30-150租賃70-130元/㎡.月目前尚未正式營業(yè)，但小戶型商鋪已租完易鎮(zhèn)餐飲、藥材、酒店、娛樂會(huì)所、咖啡廳、紀(jì)念品等中端集中式商業(yè)街30-120可售可租售價(jià)：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡較差，入住率20%計(jì)算得出均價(jià)為：53-97元/平/月市調(diào)數(shù)煮據(jù)自CR勤IC碑:2駐01暮0-篩8-執(zhí)30報(bào)告目前峨闊眉山新妙興商業(yè)恨主要集笑中于峨霧眉象城渡和易鎮(zhèn)最，同區(qū)框域在名勞山門周腰邊和佛犬光西路.20掏23段/5故/537*收仗益還靠原法宅根據(jù)蜜商業(yè)搜租金零與投竿資回鳴報(bào)率接來確否定售星價(jià)，煮商業(yè)秤前期乖實(shí)際溝租金穿回報(bào)猶率一蘆般按馬照6％計(jì)算：均價(jià)招＝租攪金/投資回司報(bào)率；*根據(jù)石市場(chǎng)調(diào)濾研，在浙市中心執(zhí)三條街觸及易鎮(zhèn)條的價(jià)格拋參考,商鋪疫售價(jià)濫案例:易鎮(zhèn):40繞00-蝴100圣00元/平米紅華苑欄商鋪:5換51奧7元/平米中醫(yī)角院附闊近商出鋪:87腦50元/平米狀元如街商潮鋪:65展21元/平米X元/㎡虛×1神2月÷6%嘗=61獅97元/㎡（市調(diào)租最低平褲均價(jià)格殿）X元/㎡贏×1鋤2月÷6%歌=76各97元/㎡（市調(diào)改最高平儀均價(jià)格凡）*根看據(jù)收測(cè)益還炮原法鎖，得惰出租池價(jià)在31嫁—3鍬8元/㎡隨/月之間。*市場(chǎng)鉆比較法塘租金：53-競(jìng)97元/㎡月/月*保守租價(jià)建議為:42-改67元/平米/月*由非此方速法推涌算保蛇守售價(jià)建議為:840焰0-1慈340表0元/平米B租售價(jià)衛(wèi)格策略遺－收益還芒原法202算3/5容/538預(yù)計(jì)1期商鋪編均價(jià)銷船售收入:見10酸90衰0元／平×89憤00平=0透.9揀7億預(yù)計(jì)1期商鋪換均價(jià)租惹金收入:嬸54是.5元／車平／位月×裁12月×8抹900平×1蜘5年=0有.8棒7億*未考吵慮租金15年內(nèi)每教年的遞太增及高桐低租金察劃分等殊因素，總租金體桂系符合超回報(bào)率問要求*根鮮據(jù)前點(diǎn)面整求體推蔽廣思幼路，青因涉史及項(xiàng)廣目整卷體定壟位及灣推廣熔，因姜此一殺期總穗體營端銷費(fèi)勿用比殖例占棵總銷舅售額亞的2％。項(xiàng)目整軍體推廣于費(fèi)用預(yù)咬計(jì)：194萬B租售短價(jià)格福策略姿－營銷覆費(fèi)用測(cè)算202射3/5維/539目齒錄第一散部分曬峨眉樂院子第二部膀分軌業(yè)態(tài)布摧局第三枯部分五租售墾定位第四桑部分己招商針及運(yùn)桐營策哲略20粉23慨/5臥/540第四部詢分慰招商則及運(yùn)營璃策略A招商攝策略B運(yùn)營策灘略a總體凈思路b招商富策略c招商酸政策d租賃倆合同20果23警/5肯/541A招商策存略20圾23兆/5贈(zèng)/542總體坡思路遭：－先接主后次次，亭多元桑招商經(jīng)。商家準(zhǔn)掘入要求：1、經(jīng)營治的品牌悄必須有母一定的刻知名度狐，主力線店要求濱為知名灣品牌。2、入束場(chǎng)商寄家必取須具繩有品狀牌意扮識(shí)和輕有一尼定的蝴品牌袋推廣瘋意識(shí)它，能錄參釋與商軍業(yè)街句的整倆體營脂銷。4、具有尿高檔形蛋象店的加裝修標(biāo)城準(zhǔn)，具此有優(yōu)秀評(píng)的經(jīng)營敲理念。5、能配召合商業(yè)瓜街的各選項(xiàng)經(jīng)營揪管理。a總體去思路202顆3/5特/543b招商茂策略品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項(xiàng)目帶來大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對(duì)于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項(xiàng)目主題較強(qiáng)，因此對(duì)商家都具有較高的要求，通過現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。a、針對(duì)燃主力宅店，它是庫整個(gè)項(xiàng)時(shí)目商業(yè)揀價(jià)值的超體現(xiàn)與失維系項(xiàng)掀目整體脅招商成鴨功率的每前提，鄰是項(xiàng)目膽整體策拾劃定位鴉的支持盆點(diǎn)和保永障，應(yīng)奪實(shí)行局洽部區(qū)域蠟性低價(jià)腦招商策呼略，可協(xié)考慮以責(zé)低于面剩價(jià)30%作為優(yōu)練惠。b、針對(duì)次主線力店，它是炸項(xiàng)目整廉體租金氣的主要疏來源，復(fù)租金可凱考慮以派接近面建價(jià)或略山低于面警價(jià)5%－10慶%作為招絲式租標(biāo)準(zhǔn)珍。c、針對(duì)群羊店，服務(wù)勿業(yè)態(tài)，魯它是項(xiàng)汁目整體攤經(jīng)營的必綁要組譯成部查分，租鍛金可騎依據(jù)嫩相應(yīng)腸產(chǎn)品朱或業(yè)劉態(tài)在塵面價(jià)泄的基蘿礎(chǔ)上盞作相箱應(yīng)調(diào)萍整。202塌3/5饅/544c招商政鬼策—租金瀉策略疊建議1、針對(duì)越業(yè)態(tài)招暢商租金烏策略本項(xiàng)目耽應(yīng)根據(jù)參各商鋪茅位置差未異、視逝覺效果追差異、動(dòng)線組織差挖異等因踐素來制早定各商隊(duì)鋪的具缸體租金度價(jià)格。a、位置差決異：按商門鋪門前丸經(jīng)過人慈流量大雹小，商喚鋪位置楚優(yōu)劣的田租金單匯價(jià)差異叼，差價(jià)胸比例控蜘制在5-1嘴0%之間肯。b、視覺銷效果：消費(fèi)罪者在入口處書或節(jié)點(diǎn)位置直個(gè)接注意根到的商叮鋪?zhàn)饨鸺簡(jiǎn)蝺r(jià)高庫于其它秒內(nèi)鋪，史差價(jià)比脖例控制革在5-咽10瀉%之間。c、流通情陰況：人賄流疏耳導(dǎo)良炕好的針商鋪扇租價(jià)不高于慨其它齒商鋪敏，差犧價(jià)比漁控制徹在3-躍8%之間20謠23脆/5否/545c招商政卸策—租金陸策略米建議2、針對(duì)燙不同姑因素聽差異創(chuàng)招商悉租金錦策略202糟3/5額/546c招商政緣瑞策—租金督分區(qū)子策略些建議--麥--單體頑面積差出來成后劃袖分經(jīng)歷辭了培育期后，艇隨著項(xiàng)目的經(jīng)營恰步入正厘軌、經(jīng)氣營狀況管蒸蒸日爆上、商業(yè)唱氛圍形勿成，在續(xù)菊簽租賃處合同時(shí)校，可采冰取租金賣逐年遞德增的方伯式，遞浪增幅度塔為5%—棋10%。202泛3/5靜/547c招商政餅策—租金司遞增筐策略20坐23渾/5沈/548c招商訪政策趴－招商優(yōu)逼惠條件護(hù)建議優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為經(jīng)營場(chǎng)所的回報(bào)(含稅)，開發(fā)商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。在聯(lián)營合作中體現(xiàn)。其它形式租期\租金一般行業(yè)1-3年固定合約，餐飲、客棧一般3-5年固定合約.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，遞增方式一般至少年增漲5%-10%。免租期項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為6個(gè)月。管理費(fèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。裝修補(bǔ)貼除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質(zhì)主力商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，建議5000-10000元的補(bǔ)貼，開業(yè)經(jīng)營一年后返。以租帶租進(jìn)場(chǎng)的商家介紹商家進(jìn)場(chǎng)，給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，建議介紹主力商家獎(jiǎng)勵(lì)5000元（面積300以上），次主力商家3000元（面積200以上），一般商家1000元（面積100以上）?；顒?dòng)期簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等，可商榷。一般以增加一個(gè)月免租期為底。營銷推廣費(fèi)商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作為優(yōu)惠條件。贈(zèng)廣告位建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送期限為一年的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）202減3/5秩/549A招商跟策略—租賃合房誠同初稿解決婚問題嗚：如擔(dān)何運(yùn)爺營－稅計(jì)劃霞：硬嘉件和掉軟件搶包括損項(xiàng)目珠辦公枕物料唯機(jī)構(gòu)啄人員惜等等怎么逮運(yùn)營相－人絲式員管歪理商瓣家管騙理產(chǎn)萬品管前理：季硬件胞營銷冬等等運(yùn)營水的效該果：吳達(dá)到產(chǎn)什么券目標(biāo)希付出累多少晃成本國獲得元多少宜利潤202鑒3/5謹(jǐn)/550B運(yùn)營粘策略借勢(shì)造標(biāo)市營銷龜策略節(jié)奏總端控202嗓3/5歸/551B運(yùn)營先策略20夠23蓋/5砍/552共同寶借勢(shì)逗，共慢同造譜市現(xiàn)目前啞周邊的植類似項(xiàng)痕目中，懇僅象城顯和易鎮(zhèn)財(cái)類似，蓬因租湯金較高墓，目前擔(dān)還比較鋤冷淡，蛾競(jìng)爭(zhēng)已差不可避炭免。區(qū)障域市場(chǎng)持的商業(yè)獻(xiàn)環(huán)境培臘育顯得闊更為重醬要，那緒我們的兄應(yīng)對(duì)策怖略建議剃：營銷炒作僑：借貝大項(xiàng)置目之杠勢(shì)，慚擴(kuò)大研營銷珍面差異競(jìng)燥爭(zhēng)：商姿業(yè)定位串、主題僑定位、悔營