房地產(chǎn)營銷策劃培訓(xùn)二

1目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正2產(chǎn)品策劃體系定位3緣起經(jīng)紀公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。3經(jīng)紀公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論4緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正5定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀公司間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。6思源2010年北京地區(qū)某項目前期投標報告7易居2009年上海地區(qū)某項目前期定位報告8世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報告9產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料102.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位客觀事實主觀判斷112.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項目定位12地塊資料地塊資料主要包括：規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況既有規(guī)劃方案13地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊真實的官方權(quán)威信息14地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書15地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊的用地性質(zhì)、面積指標、容積率、限高、建筑密度16地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建的道路用地及綠化用地指標是否有政策房指標？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)17地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離社區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求18地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊圖：直觀了解19地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補充市政管線情況、采暖方式……20地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計的底稿，力求準確無誤。開發(fā)商直接提供CAD圖紙；由釘樁點坐標文件生成；用JPG圖片大致勾勒生成。CAD格式文件釘樁點文件21地塊資和料|地塊內(nèi)輩部及周價邊情況地塊內(nèi)懇部及周擱邊情況筒：現(xiàn)狀及琴未來規(guī)后劃，盡陽可能案用實委景照片展示橋。內(nèi)部議：是否惹存在夏地勢勉高差餓、原膚生植段被、水系、溫泉筒、工業(yè)達遺存等耽？是否存礦在被污密染后需養(yǎng)要更換嘩的土壤快？外部：有利里因素芳：景眉觀資齡源，箱如河甚流湖聲泊、陸旅游考景點補、城誤市地調(diào)標等扯；社偵會資未源，覺如重標點中嗓小學(xué)壩，大范型醫(yī)蛾院，率市政束公園釣，體侵育場想館等臥；交沒通站溜點，闖如地鐵/輕軌/B改RT站點等蘿。不利煮因素皂：噪刷聲及宅粉塵同污染抄，如址市政何主干怨道，術(shù)鐵路軍，工艷廠，山專業(yè)瓜市場德，發(fā)別電廠喊；心超理負疲面影鵝響，競?cè)绺邏河鹁€走宋廊，火葬疾場，墳丟地，破喜舊樓房雞等。22地塊資娃料|地塊虎內(nèi)部山及周鞋邊情揭況案例西中中南北東23地塊資妙料|既有規(guī)誕劃方案某項習(xí)目概桐念性干總規(guī)勁方案開發(fā)書商已發(fā)有規(guī)著劃方碗案，夸需經(jīng)當(dāng)紀公非司提供建燃議及意辣見；綜合散體的公寓項目，六要求對寬標準層斑進行分哲割，需賤開發(fā)商上提供標準營層圖褲紙。某城追市綜湊合體迷項目悠公寓匹部分標準種層設(shè)公計圖粥紙242.當(dāng)?shù)卣偛咭?guī)范4.市場所調(diào)研1.地塊資蝕料3.開發(fā)新商訴徑求基礎(chǔ)萍資料5.項目定標位25當(dāng)?shù)卣敛咭?guī)范項目脅所在握省、既市的最新的政策洗規(guī)范要抽求。建筑間距系數(shù)日照測算標準建筑寬高負比與樓座扒排布相狹關(guān)的規(guī)果范……26當(dāng)?shù)匮壅哐ㄒ?guī)范日照呆及間某距系陽數(shù)設(shè)伍計依敲據(jù)：《沈陽迫市居管住建繡筑間伶距和值住宅糧日照奇管理欄規(guī)定》(沈陽市阻人民政托府令200寄6第64號)“第九條鍋”：住筑宅建筑衫高度在40米以曾上時鉆，面寬不佳大于60米?！暗趧∈你U條”底：高剝層建縱筑遮悼擋相顯鄰住遵宅，斥當(dāng)建遮筑高孤度與作建筑容面寬淘之比斧大于1.召2時，欣按遮行擋建壘筑面膚寬確缺定建危筑間捧距系鐵數(shù)；在三環(huán)曉路以內(nèi)司地區(qū)，慶當(dāng)建筑盜高度在40米以上醒時，建買筑間距命系數(shù)不爭得小于1.扔4，且行建筑溜間距潑不得碎小于40米；“第十財七條”憂：沿城荒市主要左道路一暫側(cè)并列蝕布置的陪高層住糖宅之間票的建筑忠間距除飾滿足本眾規(guī)定相片對應(yīng)的村建筑間燃距要求著外，不得給小于30米。“第二范十三條惱”：住棟宅日照征是指住國宅主采摘光面居鵲室的滿娛窗日照暖時數(shù)。掠日照標華準日為哨大寒日講，有效著日照時紫間帶為上午8時至下歷午4時。“第座二十想五條駕”：勿新建終高層這住宅企或高登層和百多層仇混合暖的住詳宅成飛組布霞置時紙，新列建住汗宅日照應(yīng)舟不低于抗大寒日1小時。建筑抖寬高語比建筑誤間距日照座測算點標準27當(dāng)?shù)卣z策規(guī)范項目素所在耗省、踐市的最新的政氧策規(guī)晴范要撐求。層高陽臺飄窗入戶花薦園地下空蘿間……與贈振送面跳積相枯關(guān)的嫌規(guī)范28當(dāng)?shù)卣i策規(guī)范贈送面奮積依據(jù)臉：成都市邪規(guī)劃管痛理局關(guān)姿于對《恰成都市須規(guī)劃管裙理技術(shù)璃規(guī)定》是中容積刷率、建飯筑面積災(zāi)等指標督的補充汪解釋二、疑住宅可建筑層高施不應(yīng)惠大于3.6米。躍沈?qū)邮娇纷≌衅鹁宇澥遥簭d）年、低陣層住愧宅起嫁居室岡（廳樂）層燒高為儉戶內(nèi)藍通高緒以及補住宅例坡屋中頂部家分除熊外。六、每瀉套住宅千陽臺（質(zhì)含各類蟲形式的坊陽臺、竹入戶花倒園、露芹臺等非鑄公共活杠動空間漆）的水平召投影狀面積刷不大張于該互套住項宅套冰型建踏筑面斧積的20犧%；商待業(yè)、唯辦公錯、酒傲店建逃筑的聰每層受陽臺魄水平辟投影拌面積強不大彎于該邪層建抱筑面尋積的15%。此嗽外，陽臺進負深不應(yīng)襯大于1.率8米，低層傷住宅、送退臺式頌建筑陽顛臺等有引特殊要戒求的除醉外。七、飄窗窗臺與笨室內(nèi)樓廣地面高腥差不得悅小于0.亂45米，券且凸座出外登墻寬柴度不平得大干于0.6米。八、勞除建裝筑入匙口雨續(xù)篷外旦，建筑轎附屬呀構(gòu)件敞（如熟空調(diào)展板、斤花池雙、構(gòu)園造板腫等）憐的進奶深不斗宜大損于0.6米，且恥連續(xù)長掙度不應(yīng)逃大于1.箭8米。住專宅建筑硬不允許盯設(shè)置除澤結(jié)構(gòu)構(gòu)派件以外砌的附屬雷構(gòu)件。九、漲除避宗讓、抱對接鑰市政拒公共摩地下爹空間您外，番建筑鋤物地舟下室聰、半扔地下星室的會頂板璃面不僅應(yīng)高械于室鋼外地壺坪1.0米；盟建筑奶物地披下室碑、半意地下炮室頂?shù)┌迕娓鸶哂谖锸彝庑l(wèi)地坪跪大于1.0米時答，按令照該挨層水謎平投關(guān)影面嶄積計淺入容憶積率榨。地終下室鐵、半資地下渡室頂錫板面屢高于區(qū)室外錦地坪獸部分棄按地遮上建靠筑的吐規(guī)定越進行鍋退距東管理娃。十一、用本解釋禿自20豆10年2月25日起煤施行戰(zhàn)，有懼效期狀為兩率年。其它閥類型優(yōu)：樓詳座高度始控制、土炕地使跪用年醫(yī)限（積沈陽脂）、才外立句面要嗎求（融銀川進）等……根據(jù)住襯宅地塊3.2的容考積率餅及沈灰陽市窩相關(guān)弟日照器和建紙筑間夢距的偵要求岔，估狐算平均層僵數(shù)30矩-3條5層能嗎滿足叫相關(guān)何指標；根據(jù)腳抗震村設(shè)防弟的要尼求及似各結(jié)讓構(gòu)形眾式高研限的喊要求索，本澆案住披宅部候分控竟制高境度不槍超過120嗎-13餡0米；根據(jù)《高規(guī)》要求連，10棄0米以上跡的住宅穩(wěn)，應(yīng)設(shè)移置避難辟層，而避難層閉的設(shè)置憲，會造割成高層落住宅的勺成本和則公攤面稅積的增置加；根據(jù)繭結(jié)構(gòu)閣計算渣要求信，建原筑體望越高領(lǐng)，荷繳載要病求就屬越高目，鋼驢筋用魚量增薯加、枯混凝釘土標順號提尸高、竭構(gòu)件葉截面初尺寸賄加大芹，因孕此，繼在增加謝建安診成本的同時嗽，減小實逆際使用渾空間，即得糠房率會例進一步消降低；因此將，建約議本使項目住宅高預(yù)度控制襖在100米以棒內(nèi)當(dāng)?shù)仨嵳呋?guī)范302.當(dāng)?shù)丶颜呤乓?guī)范4.市場溉調(diào)研1.地塊槳資料3.開發(fā)璃商訴祥求基礎(chǔ)資尸料5.項目贏定位31開發(fā)商爬訴求開發(fā)徐商訴塞求：宮項目李目標里、項格目發(fā)往展方艘向、取期望倦均價優(yōu)、開尋工順細序、亡可突思破的塊限制多性規(guī)紐奉劃條克件等昨，通嫩過項用目招瓦投標灣文件桂或與鉗開發(fā)盼商溝仇通了適解。最重底要是兩項目觀目標賽：追求高刪利潤還鑰是回款槽速度？本項目醒的目標察是什么如？是迅速健回收資要金是利螺潤最喊大化關(guān)鍵旋是大末老板窯的想衛(wèi)法32開發(fā)商鞭訴求開發(fā)喊商對開工蜂順序常常有周自己的懷考慮。ABCDE初步荷方案連：開壁工順塵序，巧由南余向北最終方贈案：開蝴工順序沖，由北撓向南由南漏向北由北向霜南33開發(fā)商怨訴求開發(fā)商直提出突特破某些凍限規(guī)，某如突破紅“90/常70”限制欺、增大尺容積率煤、提高餡建筑限財高、提專高層高捐、提供狀周邊學(xué)償校入學(xué)下資格等住，一定淚要慎重么考慮，確定其男可實施聰性。342.當(dāng)?shù)卣A策規(guī)范4.市場到調(diào)研1.地塊抽資料3.開發(fā)黃商訴怖求基礎(chǔ)資鞏料5.項目效定位35市場調(diào)柴研|宏觀市穩(wěn)場宏觀市普場涉及城市士層面的信息稼，如：GDP，房脖地產(chǎn)爹年度/季度/月度暫的成設(shè)交量紐奉與成來交均決價36市場蓄調(diào)研|中觀市彎場中觀市棟場涉及區(qū)域廢及板滿塊層楊面的信敢息，挖如：毯區(qū)域碌位置纏，成咳熟度店，居去民評喂價區(qū)域騾位置辜：主毯要是襖與市騙中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)掉區(qū)/政務(wù)區(qū)夠的通達憑性、路扁程距離旦及所需滲時間37市場讀調(diào)研|中觀市寒場中觀撈市場告涉及區(qū)域及掃板塊層驚面的信息抹，如：迫區(qū)域位予置，成驢熟度，雜居民評假價區(qū)域丙成熟疾度：娛城市戶中心胖黃金仙區(qū)域/CB史D/新興居格住區(qū)/未來肢規(guī)劃每利好宰區(qū)域/旅游蠟度假炮區(qū)……38市場車調(diào)研|中觀某市場中觀市規(guī)場涉及區(qū)域阻及板愚塊層撓面的信虜息，襖如：漆區(qū)域逼位置而，成繡熟度址，居膝民評數(shù)價居民態(tài)評價皺：即諸當(dāng)?shù)厣鲜忻穹藢椢材克f在區(qū)崇域的舌看法筋，如煉成都貿(mào)的西貴南套富，北京極的東富姓西貴，是否是勇傳統(tǒng)豪廳宅區(qū)（脖北京朝丹陽公園溪，沈陽貨棋盤山束、蘇州拼金雞湖宋）項目豪是要委融入遮這個貍區(qū)域嘩還是以要跳出出這對個區(qū)蠶域？39市場暢調(diào)研|微觀裹市場微觀值市場養(yǎng)涉及直接茅競品，如罪：競倦品產(chǎn)洪品類儀型、循建筑/園林風(fēng)儉格、精貴裝報價暴及標準懷、單盤許年度/季度/月度袖消化烘量，每現(xiàn)有芳存量頃，暢沫銷/滯銷產(chǎn)侄品的房夕型、面橋積區(qū)間屆、單價漸、總價紫區(qū)間等權(quán)。40市場價調(diào)研|微觀市閉場微觀承市場客涉及直接童競品，如朝：競仰品產(chǎn)休品類柿型，磁建筑/園林風(fēng)誦格，精煙裝報價宋及標準考，單盤車年度/季度/月度消甘化量，高現(xiàn)有存邀量，暢悉銷/滯銷產(chǎn)歷品的房梁型、面爽積區(qū)間籮、單價續(xù)、總價蛋區(qū)間，沉客群等隆。412.當(dāng)?shù)赝墩咝鸵?guī)范4.市場戀調(diào)研1.地塊資鐮料3.開發(fā)商甩訴求基礎(chǔ)資杏料5.項目定獸位42項目園定位|項目撕檔次井和居婦所用爛途項目檔償次和居聰所用途寨：指導(dǎo)戶愁型及樓取座標準垂層設(shè)計。高冒端中高端中筐端頂腿級第一探居所第二居泊所商務(wù)公仙寓投資型度假養(yǎng)辱生……項目逮檔采次居發(fā)所旦用紅途43客群均定位曠：目漠標客家群的尿家庭產(chǎn)收入裂、成舒員數(shù)疊量、房型箱需求驗、能養(yǎng)承受吵的單粱價與潤總價等。項目定悟位|客群定簡位44客群定恥位：鮮明上地域路特性的需求禿。例如：成都傘、重術(shù)慶的你客戶拌對朝旺向的蕩敏感嘗度相怖對較枝低；沈陽享的客破戶希斑望聯(lián)嫂排別急墅的趕主臥襖能設(shè)促在二污層；沈陽客丈戶偏好猶地中海模式的建越筑風(fēng)格質(zhì)；項目定慮位|客群定父位45產(chǎn)品甩類型錦與戶糊型配勒比：最具指逮導(dǎo)意義洋，重中誓之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：溜建筑假面積/實得面穿積?套數(shù)止比/建面丸比?項目定條位|產(chǎn)品類錯型與戶長型配比項目檔爺次居所環(huán)用途客群定代位產(chǎn)品類窗型戶型主配比宏觀市凳場中觀恒市場微觀市貧場小結(jié)產(chǎn)品除策劃飯基礎(chǔ)辭資料規(guī)劃意賀見書及調(diào)相關(guān)政真府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)剪外部情再況既有駁規(guī)劃抗方案與樓北座排電布相列關(guān)與贈送莊面積相臺關(guān)其它項目草目標項目發(fā)枕展方向期望腥均價開工順徑序……2、當(dāng)?shù)刈咭?guī)股范3、開發(fā)蠻商訴求4、市場歷調(diào)研5、項恒目定幅位1、地塊拳資料47產(chǎn)品策猾劃體系惰內(nèi)容對開這發(fā)商養(yǎng)的判雁斷：擁有成近熟的產(chǎn)士品體系之且在異販地快速垂復(fù)制的孫某些大告型開發(fā)鎖商（如自萬科、辦龍湖、灰星河灣鹿等）、葉對自身毯產(chǎn)品十椒分自信棒的某些仙中小型冷開發(fā)商百（如潤誓豐等）順，只需息經(jīng)紀公跳司提供拐當(dāng)?shù)厥斜蹐鲂畔⑴?、項目繪定位及顫營銷計神劃。對產(chǎn)繭品策粱劃的豆要求排往往喬局限耽于開畫發(fā)商毀既有敬方案嚼的局怨部修售改，移如某共一戶柜型的撞室內(nèi)水布局垂調(diào)整頸、銷愁售動獄線的際重新希安排孤等。如果智是太床過全烈面深坐入的閉產(chǎn)品吉策劃拉往往驢是事列倍功祝半，登乃至船產(chǎn)生廣一些死負面戒影響讀。因此需英要各分胃支機構(gòu)姓預(yù)先準銹確判斷恨開發(fā)商沈的實際多需求。注意產(chǎn)品策劃體系49綜述產(chǎn)品策銜劃體系宴分為六裕部分內(nèi)頓容。地塊價押值分析規(guī)劃設(shè)魂計原則總體規(guī)芹劃建議戶型設(shè)批計建議建筑達及園巨林風(fēng)回格建停議附加金值提顯升建燃議50產(chǎn)品策劃體系地塊價克值分析規(guī)劃鴉設(shè)計咱原則總體規(guī)川劃建議戶型尚設(shè)計螞建議建筑及鑄園林風(fēng)輕格建議附加值構(gòu)提升建趙議地塊價釋值分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價酒值分析地塊價掠值分析時：判斷午各地塊才之間、銹同一地距塊各方研位之間譽的居住座價值途和商騎業(yè)價猶值。基于熊地塊垂屬性單及內(nèi)辜外部護情況案例倉：廣渠移路15號地52地塊尼價值膏分析地塊價寨值分析讓：判斷塵各地塊盲之間、笑同一地兔塊各方壯位之間站的居住哀價值乞和商疾業(yè)價遣值。居住價舒值：東鉗地塊>西地盾塊東疤部＞吵東地鹿塊西絮部商業(yè)衣價值汗：中比間規(guī)美劃路>兩側(cè)影響祥因素盼：京貿(mào)九鐵炕路>建材租城>京開舉高速>城中暮村改善因執(zhí)素：東郊側(cè)綠地>西側(cè)汪綠地西側(cè)綠化隔尤離帶東側(cè)綠化隔離腥帶東側(cè)居棵住地塊西側(cè)居晌住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地務(wù)塊內(nèi)外部雅情況案例沉：黃體土崗淹項目53地塊價蜓值分析地塊倘價值以分析微：綜輩合體翠公寓駱類項必目，暮則要鹿判斷不同樓類層之間，同一樓蝦層之間央不同朝兆向的居萌住價適值。案例變：蘇圓州某堅高端招公寓弟項目基于地必塊內(nèi)外綿部情摘況54產(chǎn)品策劃體系地塊價拿值分析規(guī)劃設(shè)覆計原則總體規(guī)董劃建議戶型設(shè)萄計建議建筑及脅園林風(fēng)牢格建議附加毛值提世升建渠議規(guī)劃設(shè)北計原則55規(guī)劃另設(shè)計丸原則規(guī)劃設(shè)耗計原則寨：確定爐規(guī)劃方秧向，如容積率緒的拆分，各地安塊的容積爆率和疑建筑公類型，戶型分濁配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建初筑面立積做屢滿，聾實現(xiàn)池總體2.5容積率充；適度拆陷分總體杰容積率聲；拔高西例地塊容精積率指衛(wèi)標，做妙足高度圍，降低宵東地塊妻容積率精；西地馳塊一呼分為溉二，繡西側(cè)仍安排昌政策易房，芳盡量閃減少流占地乏面積還，剩擔(dān)余部剪分排莊商品其房；所有筆商品繳住宅待均為鋤南北衫通透柏的板夕式建塊筑，走舒適功性較榜高；案例：尊黃土崗練項目基于巨地塊障價值半分析松、規(guī)腰劃指革標、獅項目幸定位瓣等56產(chǎn)品策劃體系地塊價抖值分析規(guī)劃只設(shè)計永原則總體斬規(guī)劃開建議戶型慢設(shè)計究建議建筑羽及園愁林風(fēng)蹤蝶格建掀議附加義值提漿升建庭議總體探規(guī)劃覺建議57總體鋤規(guī)劃零建議概念左規(guī)劃贈圖總規(guī)圖樓體鳥友瞰圖日照測售算圖……交通組呢織圖消防通神道圖單元入逢口圖地下車們庫圖……戶型配苗比表總規(guī)雅指標種表交通片組織戶型礦配比總規(guī)斧布局58總體規(guī)杰劃建議|總規(guī)酬布局概念宏規(guī)劃粗圖總規(guī)遙圖樓體鳥磚瞰圖日照陳測算廣圖……交通組旁織圖消防通蛋道圖單元培入口擺圖地下車栗庫圖……戶型扛配比隨表總規(guī)指議標表交通野組織戶型配普比總規(guī)黃布局59概念規(guī)童劃圖：腎對地塊攤進行初炮步劃分涉，確定文各類型革產(chǎn)品的宴大致布血局，用不同屢色塊繞進行次區(qū)分。案例：律黃土崗絨項目基于地而塊價值丸分析、潮規(guī)劃指啞標、項風(fēng)目定位技等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品急住宅局區(qū)中端商品層住宅車區(qū)公租丑房限價房景觀異公園總體浸規(guī)劃挺建議|總規(guī)含布局由西因向東臣排布寬：政易策房-中端商環(huán)品房-中高端蕉商品房60總體規(guī)色劃建議|總規(guī)制布局總規(guī)凱圖：碌各物褲業(yè)類央型的樓座排布盆、朝曠向、糊建筑饞形式雕、標尺準層慢面積投、單元數(shù)等詳細鎮(zhèn)指標。案例洲：黃愈土崗惑項目61總體規(guī)命劃建議|總規(guī)伐布局樓體鳥指瞰圖：三維腔視角的圖般片，篩加深柏直觀專印象色。案例燃：黃匆土崗競項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角62總體善規(guī)劃敞建議|總規(guī)布漸局日照測綿算圖：跟日照測其算軟件指生成的拘圖片，枕表示總證規(guī)布局符合相渡關(guān)建筑堆規(guī)范。案例：暑黃土崗曠項目63總體色規(guī)劃栽建議|交通乒組織概念規(guī)次劃圖總規(guī)關(guān)圖樓體鳥偏瞰圖日照測流算圖……交通組昂織圖消防攀通道稱圖單元入匠口圖車位紙圖表……戶型配久比表總規(guī)深指標窮表交通組覺織戶型配挨比總規(guī)布圣局64總體規(guī)弦劃建議|交通組靜織交通棍組織循圖：膨社區(qū)明內(nèi)外囑主要輸?shù)缆繁龋鏊偃肟谥迹ㄜ嚨研?、鮮人行刷）位曬置案例退：黃寇土崗輸項目65總體規(guī)攜劃建議|交通棟組織消防寬通道犯圖：妻消防財車行斬車路碎線，呈保證迎符合僻相關(guān)叫消防轎規(guī)范案例背：黃爛土崗欺項目66總體規(guī)店劃建議|交通恢組織單元趴入口鼠圖：元各樓滔座單仔元的枯地上植入戶副方向案例真：黃冊土崗葡項目67總體規(guī)血劃建議|交通組下織車位繳圖表倡：地診下車塊庫或掙地面素車位蕩分布蹄區(qū)域雄示意幼，各稅車庫敏的出蟻入口宮位置林，車蝦位統(tǒng)矛計表案例：時黃土崗許項目68總體規(guī)竿劃建議|戶型億配比概念規(guī)隱劃圖總規(guī)圖樓體鳥模瞰圖日照測鑄算圖……交通組房誠織圖消防下通道的圖單元栗入口藝圖地下刃車庫饅圖……戶型配情比表總規(guī)圖指標輩表交通組陸織戶型復(fù)配比總規(guī)布伸局69總體規(guī)妖劃建議|戶型配昨比總規(guī)指睬標表：血根據(jù)總攝規(guī)布局還，整個攀項目的飽規(guī)劃指走標核算庫。案例南：黃隨土崗茫項目70產(chǎn)品策劃體系地塊迷價值啦分析規(guī)劃巷設(shè)計已原則總體規(guī)童劃建議戶型設(shè)院計建議建筑及疾園林風(fēng)娘格建議附加值躲提升建廁議戶型茅設(shè)計伸建議71戶型沃設(shè)計餓建議樓座標奪準層戶念型組合潑建議案例圾：黃親土崗損項目72戶型不設(shè)計孝建議單套片戶型笨設(shè)計各方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目73產(chǎn)品策劃體系地塊粘價值墓分析規(guī)劃房誠設(shè)計窗原則總體規(guī)她劃建議戶型設(shè)幣計建議建筑次及園混林風(fēng)栗格建低議附加值戚提升建溜議74建筑及劈燕園林風(fēng)幫格建議建筑災(zāi)風(fēng)格罷建議芬：根扒據(jù)項韻目定善位及惰客群點分析只得出博。案例：維黃土崗耍項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致75建筑及駝園林風(fēng)抗格建議園林妨風(fēng)格狐建議潛：根仔據(jù)建輔筑風(fēng)員格及煤客群何分析冷得出選，同巴時會孩對某斤些重要蓬節(jié)點給出概蹈念性指遠導(dǎo)建議億。案例終：黃怠土崗卵項目76產(chǎn)品策劃體系地塊孝價值奮分析規(guī)劃設(shè)湊計原則總體規(guī)岡劃建議戶型文設(shè)計培建議建筑及會園林風(fēng)咽格建議附加值蝦提升建伏議附加財值提沫升建蕩議77附加值胖提升建村議精裝修始標準精裝聲修價善格精裝窩修風(fēng)吵格常規(guī)拋設(shè)備渴設(shè)施新技蒸術(shù)運綠用精裝修設(shè)備廚設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等訪級服務(wù)淘內(nèi)容社區(qū)配臟套物業(yè)亦服務(wù)78附加咐值提頁升建下議|精裝朋修精裝逝修標領(lǐng)準精裝迫修價晚格精裝修找風(fēng)格常規(guī)藍設(shè)備阻設(shè)施新技填術(shù)運鮮用精裝修設(shè)備攻設(shè)施會所商業(yè)幼兒巾園……服務(wù)府等級服務(wù)內(nèi)講容社區(qū)致配套物業(yè)服樣務(wù)79附加妖值提健升建迅議|精裝殺修確定漠項目教是否瞇采用多精裝商修交達房是否采攀用精裝應(yīng)修？開發(fā)誼商要獻求（斧萬科堪、星岡河灣燦）項目定謹位（高河單價項指目，如跨商務(wù)公藝寓、高叛端住宅哀）80附加獲值提蛛升建琴議|精裝補修精裝急修標籌準和頂價格程：根擋據(jù)項司目定帶位及賽對銷四售均腎價的伸預(yù)期乎，確王定交房標座準和成本追價格內(nèi)、對歇外報蒜價。常規(guī)臭項目爬：墻茄面、昌地面艷裝修持，送愈廚房遺家具索、衛(wèi)墨浴，寶報價300岔0元/㎡之內(nèi)案例：辜萬科項竄目81附加急值提烤升建墨議|精裝修精裝運修標老準和匯價格岔：根孝據(jù)項夠目定避位及填對銷壟售均取價的耳預(yù)期書，確姐定交房標政準和成本價寶格、對彎外報價。高端翅項目竿：墻面、填地面裝口修，送天廚衛(wèi)全姨套家具夸家電，稠智能家朋居系統(tǒng)恒，報價500抹0元/㎡以上案例：虎北京遠薪洋公館82附加值地提升建霸議|精裝修精裝撫修標糾準和水價格荷：根符據(jù)項逆目定倉位及侍對銷膝售均震價的振預(yù)期隔，確活定交房標蝴準和成本價鎮(zhèn)格、對克外報價。公寓類剃項目：票“拎包刊入住”購，墻面犧、地面旦裝修，且送全套踢家具家題電燈飾范，報園價50浸00元/㎡以上案例頌：北紋京霄遭云里8號83附加值敞提升建夸議|精裝修精裝修但風(fēng)格：抱根據(jù)客群迷定位胡、戶惹型特富點及別建筑光風(fēng)格確定合答適的裝蚊修風(fēng)格昌。案例紹：大盆連項通目84附加值園提升建腔議|精裝修精裝呼修風(fēng)限格：腳根據(jù)客群定籍位、戶繪型特點歡及建筑陶風(fēng)格確定合孕適的裝窗修風(fēng)格費。案例林：蘇那州項役目85附加值垂提升建破議|設(shè)備設(shè)妙施精裝修仿標準精裝修蔥價格精裝轟修風(fēng)憂格常規(guī)廁設(shè)備鳳設(shè)施新技壯術(shù)運對用精裝廁修設(shè)備持設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)貍等級服務(wù)內(nèi)跡容社區(qū)配爽套物業(yè)服訓(xùn)務(wù)86附加值播提升建免議|設(shè)備設(shè)霧施根據(jù)項目斧定位弟及規(guī)球劃意劉見書要求裙確定添設(shè)備療設(shè)施釋的選副用標太準。標準淋配置居住皮區(qū)安亡防系廟統(tǒng)增強墳外保菠溫結(jié)母構(gòu)系眠統(tǒng)太陽績能光柏電系涉統(tǒng)樓板熟輻射測采暖宅制冷冬系統(tǒng)同層排慘水系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)銳備設(shè)施建筑傅設(shè)計巨方案診要考婚慮風(fēng)關(guān)能、紛太陽椒能等順的使祖用。爽（設(shè)致計方阿案中胞應(yīng)安自排太情陽能艙熱水強裝置牛，多魯層居畝住建撓筑應(yīng)媽采用娃坡屋皂頂形放式）建設(shè)齒項目成應(yīng)采房誠用綠倆色照斑明技儉術(shù)、蛋供暖幕鍋爐憤系統(tǒng)許節(jié)能督技術(shù)羅、空董調(diào)系箏統(tǒng)節(jié)奏能技障術(shù)、繼電機色系統(tǒng)免節(jié)能勻技術(shù)軟、高鎖溫空爛氣燃規(guī)燒技伏術(shù)、建熱泵撤技術(shù)魔、太緊陽能攀利用暢技術(shù)卷、雨蘇洪利啦用技霧術(shù)、亂節(jié)水飄器具役及節(jié)傭水控椅制技標術(shù)等講節(jié)能興節(jié)水故、減充排技嘩術(shù)，惡并在幫設(shè)計沫說明歉中做耀出專趙門說巡壽明?！渣S飯土崗項愁目《規(guī)劃取意見茂書》87附加值總提升建牽議|設(shè)備喇設(shè)施根據(jù)項目定偉位的高絹低取舍僅成本妻較高膏的高極端設(shè)州備。待論偷證配碗置地源熱拘泵系統(tǒng)直飲