房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

一、經(jīng)紀(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（一）、經(jīng)紀(jì)業(yè)及市場(chǎng)地位1.經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連接在一起的中間買賣業(yè)，充當(dāng)供需中介服務(wù)系統(tǒng)，傳播、運(yùn)用市場(chǎng)信息、勾通買賣，從中獲取服務(wù)報(bào)酬的一種行業(yè)。2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要通過(guò)經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)機(jī)制下去實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源有效配置的改善和優(yōu)化。3.有助于社會(huì)資源的帕雷托改善。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二）、經(jīng)紀(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用1.經(jīng)紀(jì)業(yè)歷史悠久。2.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是勾通社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種中介服務(wù)系統(tǒng)。3.經(jīng)紀(jì)具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的完善有一定的推動(dòng)和補(bǔ)充作用。5.經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該有完善的管理制度。統(tǒng)一的注冊(cè)登記制度；嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)制度；規(guī)范的監(jiān)管、審查制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的三種類型房地產(chǎn)管理部門成立的事務(wù)所；社會(huì)各部門和事業(yè)單位注冊(cè)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)；個(gè)人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)范圍主要從事房地產(chǎn)售讓與購(gòu)買中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍也可以更大、更廣第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)審查與管理（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理1.房管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行資質(zhì)審查。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試執(zhí)業(yè)制度。（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介制度1.中介方的營(yíng)業(yè)保證金制度。2.經(jīng)紀(jì)人資格、培訓(xùn)制度。3.中介傭金收取制度。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展1.美國(guó)的房地產(chǎn)中介制度法規(guī)：《一般代理法規(guī)》、《契約原則》、《州執(zhí)照法》、《專業(yè)倫理法則》、《不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法》等。兩大房產(chǎn)中介組織：美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)師協(xié)會(huì)和全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四、國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展2.日本的房地產(chǎn)中介制度以美國(guó)為藍(lán)本，更詳盡、具體日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為宅地建物交易主任者，主要受《不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)法》、《誠(chéng)實(shí)信用法則》、《執(zhí)業(yè)考試法則》等。日本政府對(duì)職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導(dǎo)指導(dǎo)與檢查；執(zhí)業(yè)資格評(píng)定；聽證會(huì)制度第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)五、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展1.發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國(guó)特色的社會(huì)一景。2.制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行隨意性大。3.中介結(jié)構(gòu)良莠不齊，入行門檻低。4.信用度低，交易糾紛頻繁。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特點(diǎn)1.市場(chǎng)：市場(chǎng)的初始概念是指從事商品買賣的場(chǎng)所，或商品交換關(guān)系的總和。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)交換關(guān)系和房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的多層次、多方位、多元化的活動(dòng)與媒介關(guān)系的總和。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、增值性等決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全開放的市場(chǎng)①土地稀缺和國(guó)家對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷②房地產(chǎn)開發(fā)受國(guó)家政策、計(jì)劃和城市規(guī)劃影響大③房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于一個(gè)區(qū)域經(jīng)紀(jì)社會(huì)發(fā)展水平和城市化水平的影響，有滯后于其他市場(chǎng)的特性。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多方位的市場(chǎng)①市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式的多元化，一、二、三級(jí)市場(chǎng)等；②流通方式的多元化，無(wú)形市場(chǎng)和有形市場(chǎng)（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、涉外市場(chǎng)等）③交換價(jià)格的多元化；第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：⑶房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式①住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅和底層住宅的區(qū)別；②出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流通方式③付款方式的多樣性，一次性付款；按揭付款；先租后買；每年付款方式等第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空矛盾⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性與時(shí)間上的長(zhǎng)期性的統(tǒng)一體。⑵房地產(chǎn)交易費(fèi)資浩大，時(shí)間長(zhǎng)，涉及面廣，是一項(xiàng)需謹(jǐn)慎對(duì)待的交易行為。⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資性與投機(jī)性相結(jié)合的市場(chǎng)。⑷房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī)范化與違規(guī)炒作、市場(chǎng)公開化與營(yíng)私舞弊等諸多矛盾。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與意義（一）作用1.交換功能。2.信息功能。3.激勵(lì)功能。4.協(xié)調(diào)功能。5.帶動(dòng)功能。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用與意義（二）意義1.深化房地產(chǎn)改革、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。2.有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。3.有助于中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)體系的發(fā)展。4.滿足人民群眾需要，調(diào)動(dòng)人們的工作積極性。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)1.信息是事物存在方式、運(yùn)動(dòng)狀態(tài)及其對(duì)人們產(chǎn)生效用的綜合反映。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是指房地產(chǎn)品在市場(chǎng)交易過(guò)程中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產(chǎn)生效用的綜合反映。3.房地產(chǎn)信息內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場(chǎng)反饋信息等。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息→形成信息網(wǎng)絡(luò)→房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)5.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息搜集⑴.房地產(chǎn)產(chǎn)品需求容量信息的搜集。⑵.房地產(chǎn)價(jià)格信息的搜集。⑶.房地產(chǎn)質(zhì)量信息的搜集。⑷.房地產(chǎn)企業(yè)信息的搜集。⑸.房地產(chǎn)交易信息的搜集。⑹.房地產(chǎn)品價(jià)格趨勢(shì)變化信息的搜集。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的含義：是指發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由房地產(chǎn)金融專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)各種信用方式和工具，辦理和調(diào)劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證劵發(fā)行與貨幣資金交易活動(dòng)的總和。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用⑴籌集資金，吸收存款，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。⑵為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持。⑶為居民購(gòu)房提供資金支持。⑷疏通、理順資金渠道，加速資金周轉(zhuǎn)。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建設(shè)4.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)⑴住房?jī)?chǔ)蓄銀行（部分城市試點(diǎn)）⑵專業(yè)銀行下設(shè)房地產(chǎn)信貸部⑶房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)團(tuán)（將開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、信貸三者有機(jī)結(jié)合）⑷住宅合作社（民間房地產(chǎn)金融組織）⑸民間資金拆借結(jié)構(gòu)第三澇節(jié)儲(chǔ)房地子產(chǎn)市費(fèi)場(chǎng)環(huán)聾境建誰(shuí)設(shè)二、殺房地托產(chǎn)金異融市廚場(chǎng)建掩設(shè)5.房地產(chǎn)郵金融貸閘款⑴貸繩款對(duì)象刃：一般通情況下港，所有職從事經(jīng)執(zhí)營(yíng)業(yè)務(wù)淚、有經(jīng)賢濟(jì)收入惠來(lái)源的姻經(jīng)濟(jì)實(shí)垮體都是販貸款對(duì)楊象。包呈括各種蟻經(jīng)濟(jì)所夫有制的劈燕房地產(chǎn)痕企業(yè)、目及其代宜理結(jié)構(gòu)距和自建憲、自購(gòu)?fù)》康牧慵彝ズ蛡蝹€(gè)人。第三節(jié)宜房地甘產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)環(huán)境建棍設(shè)二、由房地玻產(chǎn)金污融市得場(chǎng)建抽設(shè)5.房地嘴產(chǎn)金藍(lán)融貸稅款⑴房囑地產(chǎn)開睡發(fā)企業(yè)夕貸款建筑把貸款像（短習(xí)期貸膏款）抵押蹈貸款寇（中滴短期仗貸款枕）⑵忘對(duì)家接庭和如個(gè)人癥購(gòu)買宰住房貝的貸攀款住房艦按揭祥貸款腳（中組長(zhǎng)期寺貸款垃）公積船金貸擾款和軋銀行浙一般監(jiān)商業(yè)語(yǔ)貸款第三節(jié)蝴房地瀉產(chǎn)市場(chǎng)攀環(huán)境建熱設(shè)三、房帝地產(chǎn)市葡場(chǎng)稅收袍管理建屈設(shè)1.房地鼠產(chǎn)稅確收建筑稅母、房產(chǎn)縱稅、契齡稅、營(yíng)要業(yè)稅、被所得稅2.房地產(chǎn)趕稅收管搏理⑴妨征收夸管理蠶⑸雅發(fā)票挎管理⑵駐稅務(wù)兵登記躲⑹筐稅款坐征收蠟方式⑶納萍稅申報(bào)砌⑺約稅收的氣管理形作式⑷緩納稅穿輔導(dǎo)找⑻除建帳姐制度第四節(jié)千房地凡產(chǎn)市場(chǎng)覆調(diào)查一、房書地產(chǎn)市粱場(chǎng)調(diào)查是對(duì)房不地產(chǎn)市屆場(chǎng)供求避變化的捧各種因獵素及動(dòng)神態(tài)、趨窮勢(shì)進(jìn)行塘的專門蒜調(diào)查，剖通過(guò)調(diào)義查，搜靈集有關(guān)翻資料和馬數(shù)據(jù)，賀經(jīng)分析泉研究，茫掌握房補(bǔ)地產(chǎn)市畢場(chǎng)的變蠢化規(guī)律華，了解太消費(fèi)者暗對(duì)房屋何面積、錘質(zhì)量、嫁價(jià)格等慮的意見(jiàn)釀，以及違對(duì)各種浪結(jié)構(gòu)房鉗地產(chǎn)房繩屋的需稱求量和死銷售趨策勢(shì)有一訪個(gè)比較爹清晰的過(guò)了解。第四節(jié)鐵房地輕產(chǎn)市場(chǎng)醒調(diào)查與虧預(yù)測(cè)二、房醉地產(chǎn)調(diào)眾查的內(nèi)姑容（一）粗市場(chǎng)環(huán)線境調(diào)查1.國(guó)家的陽(yáng)政策、貼經(jīng)濟(jì)、墳稅收、嘩利率背找景2.相關(guān)城標(biāo)市法規(guī)栽、規(guī)劃效、條例車的研究3.城市守國(guó)民格生產(chǎn)格總值峽、人槳均收吩入水唇平等4.城市阻人口承及其憶增長(zhǎng)稀趨勢(shì)5.城市消忽費(fèi)結(jié)構(gòu)疊和消費(fèi)皆水平6.風(fēng)俗問(wèn)習(xí)慣側(cè)、觀之念及交家庭投儲(chǔ)蓄肢狀況第四節(jié)比房地溉產(chǎn)市場(chǎng)蠢調(diào)查二、廉房地沉產(chǎn)調(diào)敵查的門內(nèi)容（二）南消費(fèi)者飾的調(diào)查1.消費(fèi)尺者購(gòu)千買能氣力調(diào)晴查2.消費(fèi)者歐對(duì)房型夕及地段御的偏好3.對(duì)潛在碌消費(fèi)者旺心理的涂?jī)A向調(diào)侮查4.消費(fèi)豬者的輝經(jīng)濟(jì)反來(lái)源晚和支音付方完式調(diào)粉查5.消費(fèi)掏者購(gòu)巴房風(fēng)仁險(xiǎn)調(diào)遮查第四節(jié)君房地判產(chǎn)市場(chǎng)誼調(diào)查二、低房地池產(chǎn)調(diào)獨(dú)查的彈內(nèi)容（三）資房地產(chǎn)戰(zhàn)市場(chǎng)情小況調(diào)查1.對(duì)城市起商品房瘦總需求梢量和飽熟和量的呈調(diào)查2.房屋銷不售趨勢(shì)去調(diào)查3.房地產(chǎn)祥營(yíng)銷方民式和技?jí)那烧{(diào)查4.房地產(chǎn)挺信息傳鮮播方式稱與傳播矩渠道調(diào)監(jiān)查5.房地產(chǎn)片競(jìng)爭(zhēng)水悲平調(diào)查第四節(jié)您房地比產(chǎn)市場(chǎng)干調(diào)查二、房困地產(chǎn)調(diào)命查的內(nèi)纖容（四吊）房寶地產(chǎn)東價(jià)格巨情況市調(diào)查1.影響房角地產(chǎn)價(jià)龜格變化芹的因素2.房地產(chǎn)哈市場(chǎng)供或需變化添的因素3.商品們房需肺求彈聞性的匹大小4.不同援價(jià)格嗚政策善對(duì)商旅品房開銷售前的影戴響第四今節(jié)璃房地泥產(chǎn)市替場(chǎng)調(diào)脾查二、房轟地產(chǎn)調(diào)農(nóng)查的內(nèi)粥容（五椒）房減地產(chǎn)乘競(jìng)爭(zhēng)績(jī)情況件調(diào)查1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)增手的房距型結(jié)構(gòu)矩調(diào)查2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)夏手的房苗價(jià)制定埋和廣告靈策略3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)擇手的銷邊售渠道主和銷售握情況調(diào)商查4.對(duì)潛在詠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)殲手情況砌的分析層與估計(jì)5.對(duì)競(jìng)蓋爭(zhēng)對(duì)那手房表地產(chǎn)鍛開發(fā)獵成本煩的調(diào)繩查6.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)憂對(duì)手房辨產(chǎn)開發(fā)屆量的調(diào)許查第四穩(wěn)節(jié)柴房地饑產(chǎn)市捎場(chǎng)調(diào)假查三、房勞地產(chǎn)市糾場(chǎng)調(diào)查品程序1.確定調(diào)錦查的題弊目和主叛題2.確定單調(diào)查葵資料卸的來(lái)芝源3.設(shè)計(jì)調(diào)弟查方案覽和選擇照調(diào)查方欄法4.一手凍數(shù)據(jù)梨和二系手?jǐn)?shù)諸據(jù)的戚收集箏渠道5.信息睬搜集6.信息絡(luò)處理7.完成織調(diào)查擔(dān)報(bào)告第四堆節(jié)故房地?cái)[產(chǎn)市盞場(chǎng)調(diào)跡查四、萄搜集形資料李的方才法1.觀察植法；2.實(shí)地胃調(diào)查堪法；3.實(shí)驗(yàn)弦法；4.問(wèn)卷或賴調(diào)查表灶法；5.跟蹤尤法；6.網(wǎng)上聰搜集逼法7.相關(guān)機(jī)羞構(gòu)咨詢香法；第四節(jié)是房地勾產(chǎn)市場(chǎng)社調(diào)查五、編碑寫調(diào)查太報(bào)告1.寫作原鈔則⑴澆突出螺調(diào)查拉重點(diǎn)⑵水文字痰精練東，扼寺要，干簡(jiǎn)短文易懂⑶結(jié)到構(gòu)合理你、嚴(yán)謹(jǐn)2.調(diào)查冬報(bào)告乞的結(jié)兆構(gòu)⑴鋒調(diào)查接目的留和調(diào)飄查范喬圍⑵調(diào)非查方法⑶你調(diào)查例結(jié)果⑷調(diào)虧查建議惠、結(jié)論⑸必忠要的附例件第四疊節(jié)扎房地爺產(chǎn)市既場(chǎng)調(diào)塔查六、當(dāng)柔前房地島產(chǎn)市場(chǎng)孫存在問(wèn)亮題1.土地渴批租比比例塑失衡2.土地價(jià)仆格確定作的依據(jù)叫不盡合剃