房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法模擬練習附答案打印版

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法模擬練習附答案打印版

單選題（共100題）1、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于A.因時制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失【答案】A2、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C3、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。A.標準廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】C4、氣血關系失調(diào)的病機是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A5、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C6、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C7、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格【答案】D8、陰維脈與任脈在相會于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C9、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限【答案】A10、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A11、成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.銷售費用C.建設成本D.銷售稅費【答案】D12、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D13、下列不屬于導致建筑物外部折舊的因素是（）。A.交通擁擠B.建筑技術提高C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化【答案】B14、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B15、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A16、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發(fā)建設成本D.未來收益大小【答案】B17、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C18、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價值減損的評估是（）。A.災害調(diào)查評估B.規(guī)劃實施情況評估C.房地產(chǎn)價值減損評估D.相關經(jīng)濟損失評估【答案】C19、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D20、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權利B.受其他房地產(chǎn)權利的限制情況C.受房地產(chǎn)權利以外因素的限制D.額外的利益或好處【答案】C21、下列不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時不需要進行估價C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價【答案】B22、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B23、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A24、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比較價值依次選取的權重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A25、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。A.客觀合理B.有根有據(jù)C.基礎相當D.相互可比【答案】D26、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D27、房地產(chǎn)開發(fā)利潤率由大到小的順序是（）。A.直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率B.直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率D.成本利潤率、直接成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率【答案】A28、在采用數(shù)學方法求出一個綜合結果的基礎上，估價師還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關專家的意見，對該結果進行適當?shù)模ǎ亩_定最終的估價結果。A.調(diào)整B.取整C.認定該結果，作為最終的估價結果D.調(diào)整或取整或認定該結果【答案】D29、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D30、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D31、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C32、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C33、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C34、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產(chǎn)估價師D.估價目的【答案】D35、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C36、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A37、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B38、下列選項中，（）不是引起房地產(chǎn)價格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A39、建立價格可比基礎中，統(tǒng)一付款方式是指（）。A.統(tǒng)一以人民幣表示B.統(tǒng)一用建筑面積C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一折算為成交時點一次付清【答案】D40、（）是權利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A41、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D42、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D43、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B44、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B45、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點【答案】B46、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應當是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B47、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C48、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預計此后每年的凈收益會在上年的基礎上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B49、“驚則氣亂”，則A.精神萎靡，氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中，甚則失神狂亂D.心悸，驚恐不安【答案】B50、當國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采取（）政策。A.高地價B.低地價C.優(yōu)惠D.折中【答案】B51、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B52、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B53、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉讓估價應評估出租人權益價值B.續(xù)貸抵押估價應評估出租人權益價值C.房屋征收估價應評估完全產(chǎn)權價值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】D54、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D55、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫【答案】C56、從綜合效應看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。A.正相關B.負相關C.不相關D.行政因素影響【答案】B57、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A58、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風D.火【答案】C59、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途【答案】C60、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C61、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B62、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤【答案】D63、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A64、下列與報酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率【答案】D65、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正?！敬鸢浮緾66、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D67、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D68、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。A.標準廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】C69、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發(fā)法D.收益法【答案】A70、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C71、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C72、關于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C73、價值時點實質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象【答案】C74、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B75、荀子在《勸學篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B76、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A77、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D78、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，假設折現(xiàn)率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D79、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C80、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當中，家庭人口規(guī)模是指（）。A.某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會的家庭總人口數(shù)D.全社會或某一地區(qū)的家庭總人口數(shù)【答案】B81、下列關于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等【答案】D82、在房屋征收中，評估期房的價值應以（）為準。A.與被征收房屋價值評估時點一致B.房屋的實際狀況C.評估人員的專業(yè)判斷D.評估人員的現(xiàn)場勘察結果【答案】A83、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D84、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。A.假設開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B85、氣能攝血主要與哪個臟腑有關A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】A86、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動通常有確定的發(fā)生時間【答案】A87、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B88、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A89、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】B90、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A91、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】D92、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術D.假設開發(fā)法【答案】C93、收益法是以（）為基礎的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預期原理【答案】D94、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C95、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C96、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B97、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。A.成本法B.假設開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A98、路線價法主要適用于（）的估價。A.城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側各類用地【答案】A99、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103【答案】A100、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣?！盇.憂B.思C.悲D.恐【答案】C多選題（共40題）1、關于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC2、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力B.反映估價師的職業(yè)道德C.保護估價師和估價機構D.保護估價報告使用人E.規(guī)避估價風險【答案】CD3、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB4、下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費D.應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD5、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A6、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章【答案】ABC7、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。A.位置B.外部配套設施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD8、關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產(chǎn)市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為測算結果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AD9、關于重新購建價格的說法，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD10、估價技術報告應包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD11、下列關于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結果低于市場法測算的結果D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC12、在國有建設用地使用權出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價有（）。A.掛牌底價B.招標底價C.協(xié)議價格D.保留價E.競買人可承受的最高價【答案】ABCD13、有關路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設定標準臨街寬度C.調(diào)查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD14、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD15、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD16、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC17、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果【答案】AB18、未來凈收益流的類型有（）。A.每年基本上固定不變B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減D.其他有規(guī)則的變動情形E.每年根據(jù)市場價格變化而變化【答案】ABCD19、運用比較法進行估價的步驟包括（）。A.收集大量交易實例B.對選取的可比實例進行比較C.選取一定數(shù)量的可比實例D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格【答案】ACD20、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟適用住房【答案】ABC21、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設施D.建筑設施設備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD22、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC23、下列存在互補關系的有（）。A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD24、估價當事人包括（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師B.估價師協(xié)會C.房地產(chǎn)估價機構D.估價委托人E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人【答案】ACD25、市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.定基價格指數(shù)法B.環(huán)比價格指數(shù)法C.價格變動率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC26、下列關于標準價調(diào)整法的表述中，正確的有（）。A.標準價調(diào)整法是一種批量估價方法B.標準房地產(chǎn)必須是實際存在的C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D.估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估【答案】AC27、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC28、關于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC29、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】AD30、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設施【答案】ABC31、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD32、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C33、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD34、下列關于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有（）。A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D.價值時點由委托人和估價師決定E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點【答案】ABC35、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途【答案】BD36、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD37、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。A.一個球場B.一個高爾夫球洞C.一條保齡球球道D.封閉使用的大院深處的一幢房屋E.一個游泳館【答案】BCD38、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】AC39、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見【答案】ABCD40、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD大題（共20題）一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；三、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】六、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮烤拧樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26