房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程詳細解析

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)實施作準備的階段。主要工作有：申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的，必須通過其他途徑籌集資金，如向銀行借款、發(fā)行股票和債券、預(yù)售商品房等等。由于我國各城市的機構(gòu)設(shè)置不大一樣，因此，各城市對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣。一般地，申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建可按如下程序進行（如圖

2所示）：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序

籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案

初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址、設(shè)計要點，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2．購置土地：到土地管理部門申請購置土地，簽訂土地使用合同。

3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù)。

4．項目報建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù)，并委托設(shè)計院進行設(shè)計。

1．申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項。根據(jù)國家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃，因此，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項。立項時要提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告、立項申請書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）選址定點。在計劃管理部門申請立項后，再到城市規(guī)劃管理部門申請選址，并提交申請用地報告、項目的立項批文、企業(yè)的資信證明、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件和證件。城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求，參照開發(fā)商的申請，考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項目的具體位置和界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍；3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見；

房地產(chǎn)開發(fā)程序4）該場地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等；5）提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置、路幅及其規(guī)劃要求；6）提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密、容積率、建筑層數(shù)、高度、體重、紅線退讓要求和地下管線走向、綠化要求以及其他控制事項；7）對于綜合開發(fā)區(qū)，還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求；8）有關(guān)的特別要求，如人防、抗震、凈空限制等。

（4）編制規(guī)劃設(shè)計總圖。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，委托規(guī)劃設(shè)計院編制規(guī)劃設(shè)計總圖。（5）審核總圖、核定面積

。城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設(shè)計總圖，核定用地面積，確定紅線范圍，報市政府批準后，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)程序2．

申請購置土地開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地。按我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，因此，開發(fā)商購置場地，是指其使用權(quán)，

而不是所有權(quán)。開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑，是按照政府有關(guān)規(guī)定，通過土地市場取得的。即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán)。此外，若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā)，必須向政府申請，補交地價，取得土地使用合同書，即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用，從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后，方可開發(fā)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓等三種方式。不同的出讓方式，其出讓程序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序3．拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場地后，要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進行拆遷，兌現(xiàn)有的住戶進行安置。拆遷安置是一項政策性很強的工作，其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法，并按以下程序進行。（1）拆遷調(diào)查。首先，要與開發(fā)地段的派出所、房管所進行聯(lián)系，已取得他們的支持，并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán)、使用性質(zhì)、建筑面積等情況，按表格逐一登記。房地產(chǎn)開發(fā)程序第二，一拆遷小組為單位，分戶到人，上門核查，并做好詳細記錄。如住戶使用面積，私房業(yè)主契證所記載的面積，以及人口結(jié)構(gòu)、年齡、健康狀況、職業(yè)、工作單位等情況，第三，逐戶摸清拆遷戶的要求。作好紀錄，并分為如下五類：要求一次搬清，作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán)，租回使用面積的；要求臨時鋪面，繼續(xù)營業(yè)的；其他。分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）制定拆遷安置計劃。每個動遷人員在對自己所承擔(dān)的被拆遷人安置、補償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進行動遷的，哪些住戶先動，什么時候較為適宜等，都應(yīng)有個計劃。（3）申請核發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費。房地產(chǎn)開發(fā)程序拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開拆遷動員大會，公布拆遷公告。拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。另外，還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。（5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補償形式和金額、安置用戶面積和地點、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當事人認為需要訂立的其他條款。（6）動遷、驗收。拆遷補償手續(xù)辦妥后，負責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動遷工作起推動作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案，同時到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)。在有工程部門負責(zé)辦理工程報建手續(xù)。

4.開發(fā)項目設(shè)計的組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計成果反映出來，合理的設(shè)計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對投資者決策方案的完善和補充。（1）要選擇較好設(shè)計單位。在委托設(shè)計時，應(yīng)注意以下事項：

1）設(shè)計資格。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設(shè)計單位或私人進行設(shè)計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。房地產(chǎn)開發(fā)程序2）設(shè)計等級。目前我國的建設(shè)工程設(shè)計單位共分為甲、乙、丙、丁4個等級。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開發(fā)項目的性質(zhì)、高度、規(guī)模，對照4個等級確定要求，進行委托。一般不得超過設(shè)計。

3）設(shè)計范圍。我國建設(shè)工程設(shè)計單位的資格證書上都注明了該設(shè)計單位的承攬設(shè)計范圍，如規(guī)定該設(shè)計單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項目。在委托設(shè)計時，開發(fā)商應(yīng)予注意。（2）要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標。規(guī)劃中的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，是衡量規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量以及開發(fā)項目經(jīng)濟效益好壞的重要標準和依據(jù)。在規(guī)劃設(shè)計之前，一些重要的控制指標已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出，房地產(chǎn)開發(fā)程序如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等，還有一些指標則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項目的要求提出，作為規(guī)劃的依據(jù)，如戶室比、高層比例、各類型的居住面積、總造價、建筑工程單方造價等。上述各項技術(shù)經(jīng)濟指標，要綜合考慮，既要保證開發(fā)商效益，又要符合有關(guān)管理部門的要求，以取得良好的社會效益和環(huán)境效益。（3）評價和選擇設(shè)計方案。設(shè)計方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件和開發(fā)商對該開發(fā)項目的要求，由設(shè)計單位提出的初步設(shè)想，一般用文字說明和圖紙或模型表示。其中規(guī)劃設(shè)計方案包括開發(fā)項目的用地范及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標準層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑房地榨產(chǎn)開毀發(fā)程胃序平面圖競和立面腿示意圖房誠、主要懲街景示勤意圖、涼透視圖倡或模型鴨、設(shè)計類說明書菊（包括剝各項技偷術(shù)經(jīng)濟戒指標）廣。建筑立設(shè)計方霉案包括畏總平面宿位置圖際、平面險圖、立啞面圖、曬主要剖貢面圖的侄草圖和紫建筑單略體透視乎圖以及腫設(shè)計說鴨明書。并由設(shè)計辮單位提李出的設(shè)題計方案騰不少于筒兩個，輔以供開緊發(fā)商在尿?qū)Χ鄠€陜方案比凝較的基即礎(chǔ)上，溝選擇最蕉有方案則，并作吐為推薦譜方案報晃送規(guī)劃鄙管理部勝門審定首。開發(fā)遣商還可箱以邀請初多個單雨位參加毀設(shè)計競爪賽，經(jīng)絹過專家反和規(guī)劃歷管理部豈門的評退議審定求，確定露設(shè)計方碼案或提匙出對方封案的修琴改意見現(xiàn)。被審階定的規(guī)閘劃設(shè)計明方案作冰為市政取工程設(shè)拘計和建我筑單位池設(shè)計的煩依據(jù)；未建筑設(shè)勞計方案緞被省定訊后，可投進入下遣階段的龍初步設(shè)妙計和施不工圖設(shè)熄計。房地產(chǎn)暫開發(fā)程品序（4）設(shè)爐計審慰查。歡開發(fā)琴商對努設(shè)計瞧單位頸提交憂的正話式設(shè)皂計圖鑼紙，嶼要認贈真審獻查，供熟悉貸圖襖紙和矩設(shè)計皺要求顯，如燒發(fā)現(xiàn)顫有錯追誤或廳遺漏娃，應(yīng)透及早卻通知賠設(shè)計蟻單位味修正觀、或或補充販。5.項目摟報建在土地句使用權(quán)棍購置的吸申請過劉程中，桌已提出罵規(guī)劃設(shè)光計方案汁，該方回案只是瀉粗略的縱反映開橋發(fā)項目掉概況，翅不能作潛為施工般的依據(jù)巡壽。項目宋報建實顆在原規(guī)墾劃設(shè)計住方案的暑基礎(chǔ)上帆，由開快發(fā)商委啦托規(guī)劃晨建筑設(shè)駛計單位懸提出個裂單體建叨筑的設(shè)重計方案進，并對鴿其布局騎進行定幸位，對鄰開發(fā)項席目用地另范圍內(nèi)沉的道路銹和各類于工程管廢線作更夕深入的財設(shè)計，面使其達喜到施工乒的要求綿。由于浮報建的麥建筑設(shè)纖計方案射經(jīng)城市貞規(guī)劃管辮理部門悲和消防遲處、抗席震辦、蒜人防部是門、環(huán)腿衛(wèi)部門欠、供水毒供電管紐奉理部門未審查通蔽過后，汁可進一鵲步編制愿項目的近施工圖盛和技術(shù)贏規(guī)定，扣再報城工市規(guī)劃孕管理部誦門及有樓關(guān)專業(yè)椅管理部意門審批魯。其具竭體步驟墾為：房地懷產(chǎn)開巖發(fā)程受序（1）編侍制和慨審查觸設(shè)計闊方案唯。開亦發(fā)商頑在取井得土向地使像用權(quán)顫后，乳根據(jù)儉城市蘋規(guī)劃僵管理側(cè)部門灑提出蛇的設(shè)宣計要回求，威委托菌建筑燒設(shè)計鴿院編鉛制設(shè)聚計方艱案。床并將虧設(shè)計妖方案歸報城干市規(guī)價劃管絨理部徐門審霜批。衛(wèi)如果漠是高殃層建沒筑，蓬、還活要征筑求消榴防管駕理部探門的塔意見銹。（2）編樸制和間審查娘設(shè)計鮮方案麗。方策案審匠查通乒過后績，委闖托設(shè)胖計院槽進行捐項目銀的初第步設(shè)性計（顆對高航層建想筑）相。并拆將初瘡步設(shè)鏟計報父城市羊規(guī)劃擔(dān)管理秧部門妙，由竭規(guī)劃吐管理析部門邀組織舍抗震無辦、治人防憂辦、慌環(huán)衛(wèi)云、供雹水、俱供電苗等部剝門對棗初步遼設(shè)計暫進行敞匯審教。（3）施工詠圖設(shè)計汪和發(fā)核趙位紅線破。初步偶設(shè)計審賢查通過歐后，委絡(luò)托設(shè)計中院進行鼓施工圖促設(shè)計。略并將施垂工圖報艦城市規(guī)喉劃管理猾部門，徒由規(guī)劃她管理部胡門發(fā)建杰筑核位鐮紅線。房地產(chǎn)趴開發(fā)程衡序（4）到話計劃啟管理膨部門抗申請竹投資談許可蟲證。膀開發(fā)嶼商須含提交領(lǐng)如下冠文件享：核執(zhí)位拼紅線售、土錯地使清用合榨同、煙土地妙使用嚷證、奔拆遷蹄驗收挑單、籮項目醒總平蹤蝶面、羞可行至性研丘究報所告、口進度韻計劃批、申儀請、赤資金素審計葉文件擁。（5）發(fā)建此設(shè)許可寄證。到求城市規(guī)鍬劃管理廊部門領(lǐng)哪取建設(shè)漆工程許拴可證。如一旦開穴發(fā)商取鈴得了城異市規(guī)劃營管理部亮門頒發(fā)息的建設(shè)互工程規(guī)綁劃許可押證，該胳項目就擴獲得了奸允許建繩設(shè)的法齒律憑證所。房地搏產(chǎn)開鍋發(fā)程疤序（三汗）房柳地產(chǎn)冰開發(fā)害項目欣建設(shè)鄰實施零階段房地產(chǎn)派開發(fā)項殿目的建伏設(shè)實施譜，是由坊建筑施蒸工企業(yè)市完成的姜，施工察企業(yè)是惕開法項售目建設(shè)噸實施的繩直接指牽揮者和風(fēng)生產(chǎn)者于。在此夸階段，擦開發(fā)商沒的主要懼工作有（1）通過品招標投返標選擇滑施工企喪業(yè)；（2）以投脆資者、史組織者亮、監(jiān)督座者的身炊份進行軌項目工現(xiàn)程管理鼓與控制繪；（3）竣勿工驗澆收。在此階壯段，開脹發(fā)項目庫的投資斥支出最輪大，所增占的時影間周期膛最長。纖因此，宵加強開銳發(fā)項目劑建設(shè)實艇施階段第的管理模，對于銹開發(fā)商塔實現(xiàn)預(yù)遮期的開櫻發(fā)效益麻是非常聾重要的鋪。房地產(chǎn)燈開發(fā)程唯序根據(jù)維我國瞎的工半程建泥設(shè)管甜理體停制改效革的軋精神潛，建覺設(shè)工氧程項者目要圓實行猾監(jiān)理乘制，緣瑞即委炸托專尾業(yè)化電、社供會化最的監(jiān)糕理公延司對魔項目茂的建要設(shè)進繡行監(jiān)刪理。注當前如，我母國的噴建設(shè)蔬監(jiān)理摧重點勤在工由程的腥施工饅階段削，并贏積累投了一婦些經(jīng)臭驗，刪因此俗，開但發(fā)商謙可以咸委托城監(jiān)理記公司胸根據(jù)升工程朵承包圈合同宇對工棒程施晶工建漢設(shè)進甲行全我面的爪監(jiān)理牧。1.開發(fā)工驗程施工而招標施工招隨標必須州具備下哭列條件袍（1）工程諸項目已胃獲計劃唐管理部蕩門批準溫，并已勵列入建雷設(shè)計劃辮；（2）有章經(jīng)國泉家批飾準的叉設(shè)計刻單位叉負責(zé)瞇設(shè)計霉的施瞧工圖友紙和勤工程努概算叔或預(yù)制算；房地罪產(chǎn)開脊發(fā)程口序（3）開發(fā)角用地的扛使用權(quán)賴已有償艱獲得，狐施工前脈期工作嗽（包括溪三通一霸平）已梅經(jīng)落實訪或準備滋就緒；無（4）開發(fā)愈資金、友主要建喇筑材料到和主要確設(shè)備分喘期交貨尖及協(xié)作島配套條咬件均以拘分別落腹實；（5）有春當?shù)厮瞥鞘星o規(guī)劃霧管理火部門擾核發(fā)輛的建親設(shè)工悼程規(guī)穗劃許礦可證籌。采取競復(fù)爭方式滔的施工詠招標程哪序如下蓮：（1）擬浩定招繼標方朋式，寄準備假招標訴文件藝。招告標文袖件是濾開發(fā)撕商說秋明招圈標工厭程要滋求和田標準肉的書冒面材旬料。棒可由渴開發(fā)由商自咱行準簡備，霞也可叔委托貢咨詢膏機構(gòu)吊代辦干。（2）編制跳標底。串標底及扒招標工喘程的預(yù)之期價格冤，是評魄標的主私要尺度羅之一。軋編制標繩底是招寄標的一激項重要劉準備工堅作，可宣以有開巡壽發(fā)企業(yè)銹自己編榮制，也努可委托輸可信賴妙的技術(shù)攔咨詢公些司或設(shè)園計單位測編制。耳從編制腳到招標呈工作的慨各環(huán)節(jié)寨，標底鉗都必須泄嚴格保爸密。房地臭產(chǎn)開規(guī)發(fā)程民序（3）向底招標憶主管槳部門飛（如累市招改標辦閘公室某）申珠請招揮標。（4）發(fā)源布招煌標通棄告或公邀請小投標休函。竄招標踩申請希經(jīng)批懲準后昂，開眉發(fā)商搜即可破發(fā)出估招標多通告啟或邀勾請投水標函寶。采越取公吵開招僻標方擴式時袖，應(yīng)仔視工段程性氣質(zhì)和琴規(guī)模碗在當衛(wèi)地或早全國軟性報呢紙或之公開抬發(fā)行障的專戶業(yè)刊躁物上擋發(fā)布績招標戴通告惑；采秘取選糊擇性斬招標桐方式億，應(yīng)拜向預(yù)專選定貞的承燥建單吩位發(fā)虛出邀寒請投消標函瘦。房地產(chǎn)抓開發(fā)程洲序（5）對液承包租企業(yè)娘的資罷格進虛行審臥查。袋即了切解承貫包企逗業(yè)的序技術(shù)貢和財云務(wù)實步力以畫及管僵理經(jīng)寒驗，虜限制扒不符考合要兇求的暈承包傻企業(yè)左盲目吉參加余投標輕。審謠查工據(jù)作通電常在蝴發(fā)售細招標公文件臉之前博進行蔬。審詞查合撫格者蹲才準澇許購尚買招膽標文顏件。（6）發(fā)款送招傻標文辯件。棄經(jīng)過塊資格狠審查詳，對栗審查馳合格列的承朱建單蝕位發(fā)棋送招談標文榜件?？鸢l(fā)送爺形式苦有現(xiàn)謠金購份買和餐免費辟發(fā)送踐兩種準。（7）招標捷工程交慣底及答甩疑。開屠發(fā)商發(fā)荒出招標核文件，館各投標旺的承包雷企業(yè)踏肥勘建設(shè)質(zhì)場地之凡后，應(yīng)拘邀集各瓣承包企占業(yè)的代紋表開會定，進行頭工程交憂底，并義解答疑披問。工稱程交底孔的內(nèi)容毫，主要圈是介紹鴿工程概韻況，明健確質(zhì)量盜要求、攔驗收標需準及工慕期要求歌，說明梨開發(fā)商票工料情農(nóng)況，材蜜料款和席工程款文的支付謀辦法以爽及投標桂注意事倚項等。盼承包企銅業(yè)對招茅標文件談中的疑肆問，一宗般應(yīng)預(yù)婚先以書凱面形式竿提出，搶也可在菠交底會蜘上臨時世口頭提營出。開巖發(fā)商對父所提疑彩問應(yīng)一勒律在答民疑會上債公開解語答，并殃以書面研記錄方斥式，印鈴發(fā)給各詞投標者辭，作為稈招標文敬件的補鳳充。房地產(chǎn)側(cè)開發(fā)程助序（８）首開標、絹評標和伐決標。以上烏所述仆為公茶開開駝標，笑個別這情況琴也有惕采用曬秘密測開標激的。激開標徹方式蛛一般訪都在弄招標瀉文件賴中明課確說放明。１）開大標。開戚標是在厭投標截遣止后，樓根據(jù)招印標文件暫中規(guī)定檔的時間齊和地點帆，邀請懸個投標恨者和當怖地公正悠機構(gòu)及堡有關(guān)部脹門的代蜘表參加緩，當中倚打開標癥箱，由荷工作人我員對經(jīng)萍公證人暴員檢查貨并確認席密封完勻好、封襲套書寫繩符合規(guī)觀定的標予書逐一幼拆封的輝過程。差投標文尤件即標田書拆封己后，工次作人員谷應(yīng)宣讀除其中要例點，并車在預(yù)先摟準備的盞表冊上級逐項登寄記。登肯記表冊進由讀標粒人、登紗記人和吊公證人侄簽名，多作為開駁標的正聽式記錄慚，由開上發(fā)商予沖以保存盾。２）評語標。開柔標后應(yīng)繳先排除棗無效標捷書，然益后由評死標小組透從工程猾技術(shù)和坡財務(wù)的震角度審跡查評議流有效標塑書，此溫過程稱挎為評標挽。其評川審的原收則是保定護競爭晴，對所冊有投標勁的承包豈企業(yè)一裕視同仁跪。評審旦的標準額是擁有漸足以勝屬任招標穴工程的態(tài)技術(shù)和法財務(wù)實茂力，信噸譽良好陡，報價予和房地產(chǎn)弊開發(fā)程鋤序理。標書經(jīng)傍評審后懶，應(yīng)按儉標價從穗低到高淘的順序背列出清傍單，并蒸寫出評侵標報告訪，推薦鐮二、三山家候選播的中標旬的單位親，交給脫招標決番策人做免出最終塌抉擇。３）僻決標百。開愧發(fā)商摧對投調(diào)標者壤所報憲的投究標文要件進奇行全陰面的辯審查秩、評徒比、仆分析柏，最助后選姿定中坐標者僑的過省程叫米做決喝標。一般不落太復(fù)雜苗的工程秋可在開狐標后當野場決定眨中標者牛，同時很公布標柳底，并社通知未匪中標者嘆退還招鼻標文件漸、領(lǐng)回店押金的騰時間和廉地點。哀規(guī)模較濃大、內(nèi)判容復(fù)雜灶的工程浮，則應(yīng)姐由招標仰決策人戲分別與含評標小傅組推薦正的候選置中標單簡位，就磨技術(shù)力芹量、施偉工方案啦、機械冬設(shè)備、表材料供厲應(yīng)及決踢定標價譯的其他體因素進斗行調(diào)查捷和磋商左，全面目衡量，借擇優(yōu)決兩標。決標冠后應(yīng)責(zé)立即艘向中那標者閑發(fā)出杯中標哥通知芹。中乎標通憲知書怒發(fā)出棕之后把，開旗發(fā)商景與中鞋標的隨承建譽單位腰應(yīng)在燃約定材的期壇限內(nèi)陷就簽被訂合叮同進朵行磋鳴商，能雙方吃就合客同條央款達校成協(xié)肝議后宵，簽蹤蝶訂合宮同。房地型產(chǎn)開齡發(fā)程尸序2.開發(fā)項走目工程卡管理與可控制開發(fā)禿項目竊施工贈管理味，是暢由建列筑施逆工企串業(yè)對教開發(fā)輪項目購進行需施工龜?shù)纳弋a(chǎn)管勒理。料開發(fā)種項目垃工程期管理車與控治制，畜則是傻開發(fā)刪企業(yè)惡為了待保證龜項目捉施工廈順利挨進行御所從其事的示有關(guān)工管理貍工作解，包上括配翅合施論工企半業(yè)做培各項裝施工肢準備竟工作蔬，如老按時朽騰出艷施工診場地游，完父成場笨地的憂三通畝一平綁，及乘時提涂供設(shè)堂計圖裁紙和攝訂購酬有關(guān)瞞設(shè)備樹等；訓(xùn)對項前目的午費用勤、進岔度和究施工量質(zhì)量涼進行粱控制存；合陶同管廁理；桃有效但的協(xié)網(wǎng)調(diào)各拆有關(guān)要單位的的關(guān)懸系，凍如設(shè)橫計單測位與寫施工長單位棚的關(guān)拴系，井土建堅單位際與設(shè)箏備安枕裝單辰位的餡關(guān)系乖，施庫工單壞位與摘材料伴、設(shè)蒜備供刪應(yīng)單信位的孫關(guān)系塵。投資潑控制哪、進司度控冒制和初質(zhì)量可控制攝是項屬目工伙程管抬理與著控制羞的重勁要內(nèi)旁容，嘗也是陽監(jiān)理巨公司及的主泡要職員責(zé)，謊因此體，要因發(fā)揮見監(jiān)理銳公司少的優(yōu)啄勢，歪加強酬對工蜂程施參工階塔段的紛投資媽、進綠度和砍質(zhì)量況控制艱。（１造）施朽工階約段的琴投資敞控制符。施楚工階梅段投揮資控糾制的忠任務(wù)檢是盡霞量減哭少承靠包合國同價卻款以緩?fù)庠鰪d加的件工程傭費用途；全紀面履擔(dān)約，簽減少者對方成提出煤索賠脅的機蘇會；凍按合狹同支亦付工噸程款鄰。為置此，犁開發(fā)灣商要仿做到敵：房地獻產(chǎn)開壯發(fā)程誦序１）艘熟悉軋圖紙禮、設(shè)扒計要曬求、偉合同傅價款槍，分彩析工事程費句最容丹易突執(zhí)破的剩環(huán)節(jié)組，明魔確投受資控想制的跑重點推。２）按嘆工程進配度將總寫投資目蠟標進行窯分解，償確定階原段的投湖資分目霉標，將窩其作為接階段投曉資控制蒜的依據(jù)模。３）嚴籍格按工瓜程計量敘支付工猶程進度丹款。對頌已完工擴成要按置合同規(guī)拆定及時忙計量，弊對承包足方超出乎設(shè)計圖熊紙要求水增加的貫工程量游和自身砍原因造諒成返工危的工程銳量，不兇予計量圣，其費扁用由承片包方自箏負。４）返按合摟同規(guī)香定辦庫理工枕程結(jié)村算，撲掌握超工程蜘投資幣動態(tài)價，分熟析費錯用超跳支的飽原因拜，提宰出控究制投痕資的腹措施普。５）調(diào)正確貸處理雨索賠跳。（２）隔施工階惜段的進孤度控制拜。施工質(zhì)階段進家度控制少的主要狹內(nèi)容有鋸：１）送編制斯項目求實施竿總進引度表筋計劃糕，并朗以此先作為氣控制腔其它究計劃灣的依紗據(jù)，物包括冒施工鎮(zhèn)單位映的計蔬劃和冶開發(fā)重商自律己制棵訂的薯有關(guān)強計劃塔，如落施工房地材產(chǎn)開號發(fā)程浴序制訂的籃施工進佩度計劃浮、有開全發(fā)商提騎供的材雕料和設(shè)火備的供僵應(yīng)計劃喂。２）岔根據(jù)校項目劍的總代控制算進度導(dǎo)目標僚，審沙核施卵工單漿位提雷交的俯施工勉進度齊計劃絲式、施肆工方淋案和屈施工責(zé)總平腰面圖毒，即鼠使否留符合毯總工腎期控叨制目命標的居要求座；施環(huán)工進江度計尚劃、繪施工罷方案棵和施往工總詞平面壺圖是良否協(xié)牢調(diào)、筑合理蘭。３）做繭好開工虹前的準純備工作榮。一是蟻要按合菌同要求袍，開發(fā)瓜商要做誘好有關(guān)愚開工前植的準備疑工作。肉二是檢蔽查和督趴促施工楊單位開恩工前的疑準備工咸作，能去否滿足恢工程進遠度要求襲。４）按里合同規(guī)散定及時盛向施工震單位支蝕付備料受款和工丈程進度閑款。為駁此，開矮發(fā)商要臨根據(jù)資膨金的不脾同渠道麗，組織膊落實資耐金到位停，以?？孔C工程悅建設(shè)的讓進度款駛、設(shè)備托和材料歪款按時選支付。５）扶定期屑的檢京查施靈工單偶位工卸程計列劃的垂實施吉情況綁，督跑促審跌查施仰工進府度報敞表，盾核實時工程豈實物賊量，奔鑒認寫工程褲款憑仇證。房地產(chǎn)釣開發(fā)程腦序６）渾及時恰處理垮好工老程設(shè)截計問肝題。虛如設(shè)幼計需攏要補詠充、罪完善福、變陡更或另材料忘代用躁等，雕應(yīng)抓銀緊聯(lián)像系，濟要求吳設(shè)計科單位徒及時揭給與模解決具，盡們力做板到不愛影響繭工程發(fā)進度都。７）醬組織欄施工帆現(xiàn)場掙協(xié)調(diào)旺會。８）望在工鑄程建筋設(shè)施累工的喚全過并程中木，做讓好單印位工固程的梯分部慣、分精項檢刊查驗須收工禁作，選檢查抽是否慮完成絡(luò)設(shè)計紙圖紙橋和合恢同范吼圍的憶全部花工程饒內(nèi)容藏。工缸程質(zhì)某量檢賴驗評毀定是壯否全類部達診到合竊格以歸上標情準，襖經(jīng)市位質(zhì)檢取部門崗檢查叛評定宰質(zhì)量村等級結(jié)，才披能簽完訂竣謎工日瞞期。（３）灑施工階印段的質(zhì)飾量控制誤。施工傷是形成蟻工程實挖體的階短段，也央是形成歪最終產(chǎn)衫品質(zhì)量濱的重要精階段，畏施工階徐段的質(zhì)掠量控制條是工程烘項目質(zhì)賄量控制清的重點譜。其主陜要內(nèi)容閉有：１）除讓了在施境工招標接中，要聰審查承益包商的竿技術(shù)資液質(zhì)外，僑在施工偶過程中最，還應(yīng)昂對承包資商的技黨術(shù)資質(zhì)左進行連壺續(xù)不斷喘的審查驅(qū)和評價犁，督促蔑承包商慮更換不砍稱職人暖員。房地附產(chǎn)開韻發(fā)程杏序２）裁訂立指現(xiàn)場圓質(zhì)量究管理駕制度偏，包奸括現(xiàn)固場會反議制早度、勇現(xiàn)場媽質(zhì)量天檢驗負制度思、質(zhì)天量統(tǒng)跨計報座表制休度、認質(zhì)量兄事故正報告擦處理厚制度蟲等，訓(xùn)以保助障項榮目質(zhì)巴量控壺制的倡有效據(jù)進行桌。３）祝對項跪目施凝工所汪需材映料（增原材厚料、鞠半成止品、她構(gòu)配利件）軌應(yīng)進版行嚴牢格的傻質(zhì)量話檢查勇與控網(wǎng)制。泊對項牢目中詠采用還的新偏材料咱、新紗結(jié)構(gòu)扔、新箭技術(shù)紅均應(yīng)感審核常其技踐術(shù)鑒相定書向。凡迎未經(jīng)贏試驗善或無罵技術(shù)攤鑒定弱書者例，一也律不頸得在坐項目希中使岔用。４）檢削核土地隨現(xiàn)場的存測量標暈樁、建脂筑物的噸定位放撲線及高播程水準殘點。５）牌組織批設(shè)計煙交底度和圖蹤蝶紙會日審，唇保證剪設(shè)計焦師與常承包柳者之籌間的封溝通睛與交孤流。６）阻督促尼、協(xié)竊助承晉包單碑位完覽善工勤序質(zhì)嚷量控庭制，唉嚴格尚工序浩間交停接檢畝查，泥主要體作業(yè)構(gòu)工序亭包括農(nóng)隱蔽須作業(yè)慘的檢鐘查、窯驗收圣。在躺重要鞠的工虹程部唐位或因?qū)I(yè)艦工程基中，陪建立趟質(zhì)量寬控制片點，槐進行竹材料漠試驗痛或技贏術(shù)復(fù)竹核。遠對完友成的杏分部迎（分羽項）躁工程常，按渴相應(yīng)止質(zhì)量墻評定投標準徒和辦喊法進辛行檢房地產(chǎn)掙開發(fā)程頌序查、馳驗收圍。７）采陶取一切軌必要措姓施（包火括下達葬停工令差）制止俯下屬情題況：第齡一，隱糊蔽作業(yè)漫未經(jīng)查亂驗承包榮單位就吼擅自封眉閉、掩拐蓋；第殖二，赤承包商止擅自變屋更設(shè)計牛，或使脂用無合廁格證的逗工程材富料，或撇擅自變糧更工程孩材料進漏行施工逃等；第魔三，未塌經(jīng)技術(shù)氣資質(zhì)審豈查的人購員進入旱現(xiàn)場上領(lǐng)崗施工據(jù)；第四姓，承包腰單位對蠶已發(fā)生牧的質(zhì)量茅事故未畝進行處擇理，或遇未提出搏有效補役救措施餓就繼續(xù)釀作業(yè)。８）按伏規(guī)定的滲質(zhì)量評脫定標準耽及辦法兆，對完短成的單爆位工程剛、單項警工程進億行檢查貧驗收。滿審核承猶包單位辨提供的素竣工圖酬、質(zhì)量眼檢驗報航告及有芳關(guān)技術(shù)跪文件，賤督促承拔包單位抬進行質(zhì)蛋量回訪刃，實行厘質(zhì)量保逃修。整財理有關(guān)斃項目質(zhì)萍量的技駁術(shù)文件墨，并編涌目、建濕檔。３．季項目滑的竣娛工驗先收。腐項目城的竣畢工驗厲收與催交接絡(luò)，是山實現(xiàn)扶開發(fā)拉投資則向使液用價梁值轉(zhuǎn)哨化的揮標志送，是悲開發(fā)孔商實作現(xiàn)其保經(jīng)營閃效益睛的基敢礎(chǔ)。堡從質(zhì)驅(qū)量控芽制角頭度說愿，項仇目竣鋼工驗錘收工鳳作是夸確保愁項目院質(zhì)量和合乎阿標準宗的最房地產(chǎn)紐奉開發(fā)程條序后一關(guān)棉。因此袖應(yīng)高度槽重視這蓄項工作糊。（１）延開發(fā)項答目竣工費驗收的欺依據(jù)。籌開發(fā)項宣目竣工敞驗收的按依據(jù)包居括以下波幾方面黨的內(nèi)容邁：１）夏有關(guān)桃合同嘴、標兩準、微規(guī)范正。如拍開發(fā)爭商與躬承包旱商簽災(zāi)訂的必工程貸合同萍、土宜建工鵝程驗蝦收標通準、銹建筑靜安裝淚施工扁驗收置規(guī)范假等。２）帳工程牢資料懼：經(jīng)咸批準筑的有手關(guān)建快設(shè)文挪件；明施工博圖紙悶和說扒明書博；圖諒紙會弊審記褲錄、遮設(shè)計存變更沿和技告術(shù)核富定單愿；測擠量定魔位記飛錄、毀沉降宏及變救形記惰錄；肚隱蔽霞工程梢記錄晉、工寨程事躲故的徹發(fā)生電和處學(xué)理記篇錄；稿有關(guān)士技術(shù)夏或設(shè)指備的脫資料攤及驗音收記絮錄等莊。３）扯工程月實體朗。指恨已符租合竣搏工驗過收條敵件的縮慧已完傻工工逢程。（２敏）項算目竣受工驗拉收程您序。磁開發(fā)吩項目殃竣工睜驗收完程序符如圖太３所吸示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準備資料不完備初驗不合格房地播產(chǎn)開敏發(fā)程親序（四悄）房鏈屋銷鑰售與院出租執(zhí)階段實際上輸，房屋盡的銷售曲工作并籮非在房棵屋竣工流驗收后交進行。弦為了縮餃短房地軌產(chǎn)開發(fā)幟的投資圾周期，侄在可行捏性研究廳階段就頑要研究鉤房屋的較銷售計痰劃，從偽選擇場誤地開始尸，開發(fā)斷商已開膨始尋找累購房者辯或成租釀人；在絨開發(fā)項猜目的施進工過程誕中，應(yīng)蘇通過各繩種媒介錘做好項還目的銷言售廣告蝕和宣傳蛾工作；堂當項目煎施工進譜行到一祝定程度該時，應(yīng)憤及時進決行房屋遷的預(yù)售社工作；屋竣工驗獲收后申己請辦理吸房地產(chǎn)辱產(chǎn)權(quán)登嚷記。如果開圖發(fā)商進涼行房地辨產(chǎn)開發(fā)困是為了愈長期投濾資，即詳開發(fā)房偷地產(chǎn)是櫻為了出籮租，那啦么在項撞目竣工翻驗收后溫便要開糧始出租吸。為了咬逐漸收椒回投資懼并獲得績利潤，蜂開發(fā)商遷必須確嗎定合適慣的租金帝，制定壓好出租村經(jīng)營計杰劃。房地產(chǎn)唉開發(fā)程脹序（5）對天承包織企業(yè)聽的資迷格進疼行審怎查。機即了選解承萌包企華業(yè)的撫技術(shù)義和財獎務(wù)實掙力以拐及管串理經(jīng)豬驗，敞限制莖不符喚合要茶求的供承包怎企業(yè)團盲目季參加擺投標陷。審茶查工太作通脆常在蝦發(fā)售叨招標朽文件甩之前煮進行樹。審躁查合薯格者良才準端許購熄買招此標文虧件。（6）發(fā)休送招謠標文粘件。遠經(jīng)過剃資格辛審查臟，對每審查存合格胖的承勵建單種位發(fā)征送招叔標文除件。沖發(fā)送皺形式合有現(xiàn)眉金購雨買和昂免費熊發(fā)送覆兩種況。（7）招辯標工賞程交役底及毅答疑速。開挑發(fā)商患發(fā)出故招標您文件身，各翼投標夜的承脊包企槍業(yè)踏竄勘建雹設(shè)場屑地之旋后，芒應(yīng)邀沒集各崖承包撲企業(yè)廁的代貫表開渠會，助進行就工程鞭交底右，并文解答召疑問缺。房地產(chǎn)肚開發(fā)程繳序1．房地稿產(chǎn)營銷密計劃。角房地產(chǎn)取營銷計接劃一般請包括以群下內(nèi)容咸；（1）營銷例計劃的碎目標。震目標可浸被確定軟為在最至短時間翠內(nèi)實現(xiàn)利潤償最大長化，邀或是氣力求撞以某面種形全式保斬留房摟地產(chǎn)債中剩圈余權(quán)錦益。賓例如誓，房受地產(chǎn)材銷售育商可誼以同寶買主窯簽定載一個穗長期幻玉管理辨合同腹，受處托管賓理房酒地產(chǎn)改等等枯。（2）確踐定潛壟在的部租戶殊或買戀主。策這方誤面的榜信息阿一般勇可以待從市唐場調(diào)偵查和暴市場蟲分析井過程嫌中取碰得。炮潛在喬客戶介的線肌索來跡自于事日常良工作銷或得奔自一獲些文釘字資招料——或兩者蒙兼有。在計士劃中丹必須捷說明滾預(yù)計始能吸辨引買凳主或可租戶袋的價預(yù)格或搖租金倡水平格。通止過分改析租乖戶或剖買主槍的情伴況和牧預(yù)計共的租減金或腰價格累水平玻，就茄能確根定基烏本市魄場。帥基本穗市場軌可以百是臨胞近地省段、暮城市激地域軋、全誓省乃敲至全稅國甚牢至境愈外。房地產(chǎn)歌開發(fā)程豈序（3）選綢擇營帖銷技頌術(shù)。依可供鎮(zhèn)選擇圓的營裂銷技高術(shù)有掀：1）直都接在鍵所需命出售昨的房葵地產(chǎn)乘上掛通牌銷焰售。哲這種絮方式運適用篇于房狼地產(chǎn)企需求普特別畜大時遺。2）在遞報紙拋上刊嘩登出啞售廣吧告。3）公開滴張貼、饞懸掛廣管告。4）印發(fā)端綜合介凈紹公司從及所售丹物業(yè)情接況的小憤冊子。5）在遲電臺凱或電穗視上遷作廣淘告。6）向柱臨近吸地區(qū)老的居師民和細企業(yè)凈單位姥打電練話或燒上門買推銷栗。究竟訪選擇跡哪種英技術(shù)驅(qū)較為栗合適悄，取梁決于蕉營銷澆人員臨的判鍛斷。房地臉產(chǎn)開更發(fā)程木序2．房屋柳的銷售壯。房屋投的銷售借分為預(yù)叢售和現(xiàn)付房銷售胖。（1）房屋秀的預(yù)售遇。由于院房地產(chǎn)己開發(fā)一沿次性投陸資較大吐，且風(fēng)名險甚高椒，因次勞，開發(fā)筐商會在在房屋的舞建設(shè)期逢將其預(yù)宏售，以縱獲得資勺金的部幻玉分回收庭，買家瓦則通常鐵會因購剝買預(yù)售軍中的房耳屋而得澇到其升帝值所帶慕來的收偽益。開發(fā)開商在宮進行猾預(yù)售緊房前歇，一扇般應(yīng)渾向當書地有貢關(guān)部想門提房誠出申至請，網(wǎng)獲準鼠后方折可預(yù)賢售房佳屋。炮預(yù)售宇房屋曉須具勤備的挎條件籠是：1)開發(fā)商娘已取得弄“土地示使用證喜”和“劇建筑許擁可證”個及“開承工許可博證”；隙外銷房河屋還應(yīng)運取得“忌外銷許眼可證”攜。2）房盛屋建蟲筑合犁同已煮簽訂耍。3）在計銀行昨設(shè)立攪有代糟收房味屋預(yù)聰售款嘆的專消門賬籃戶。房地產(chǎn)火開發(fā)程閥序4）應(yīng)提負出預(yù)售?？畹谋O(jiān)餐管機構(gòu)芹（銀行電或律師負事務(wù)所邀），監(jiān)絞督方案宿。5）應(yīng)具斯備經(jīng)銀饞行或注趙冊會計盟師審核蹈的，除款用地價壘款外，惕投入開組發(fā)建設(shè)臘的資金立已達到識總投資曲的25%的驗職資證斗明。6）政府爆有關(guān)部伏門認為啞應(yīng)提供懂的其他爐文件。房屋曾銷售杏必須罩簽訂《房地產(chǎn)勺預(yù)售合痕同》?！逗贤窇?yīng)訂膽明價肅格條設(shè)款。矮開發(fā)援商在切房屋皆竣工汗之前聲，按脊預(yù)售圖合同媽所的性收的僚預(yù)售始款，任必須檔先用創(chuàng)于支值付及吹清償翠該預(yù)桑售房股屋的六一切瞧建筑深費用農(nóng)后，惱才能愛另作猾他用歌。一蛋般來夢說，豈在預(yù)撓售合派同生罩效后伍，買舟主應(yīng)屬在一列定的貌期限訊內(nèi)，唱向房舊管部口門辦拾理預(yù)堵購登喊記。疊開發(fā)尋商在閘辦理棕房地勾產(chǎn)總糾登記闊后，少應(yīng)在此一定塑期限五內(nèi)，慨與買管主簽怠訂《房地押產(chǎn)轉(zhuǎn)游讓合仗同》。房撕屋竣雅工后渴，買病主應(yīng)槽按期規(guī)持有獄關(guān)證乎明文暈件到洞房管聽部門止辦理要變更炒登記剝，領(lǐng)悅?cè)》繏斓禺a(chǎn)監(jiān)證件凡。房地產(chǎn)播開發(fā)程冒序（2）現(xiàn)藝房銷窯售。衰開發(fā)貼商將懂已建峽的建猾筑物恭同建揉筑物反使用榨范圍健內(nèi)占承用的批土地招使用感權(quán)同次時出怨售給詠買主跡，即壩為現(xiàn)示房銷槐售。鈔現(xiàn)房追銷售既一般養(yǎng)由開托發(fā)者柿和買梯主自籮由協(xié)駁商，廟達成悄協(xié)議益。經(jīng)匹過以潑下三蘇道手宇續(xù)：嚼到房蠻屋交撫易所鋼簽訂丘房地藍產(chǎn)轉(zhuǎn)鴉讓合康同；旗到公木證處息對房監(jiān)地產(chǎn)界轉(zhuǎn)讓兩合同嫁進行紫公證黎；憑微經(jīng)過帆公證避的房建地產(chǎn)靠轉(zhuǎn)讓睜合同考，辦且理房矛地產(chǎn)鉛產(chǎn)權(quán)芹的轉(zhuǎn)斑移登班記，診換發(fā)標房地聰產(chǎn)證拉。（3）購買均房屋的駁付款方曲式。1）一補次性煮付款悉和分遇期付萌款。逃一次虛性付浪款即債買主紀在簽由訂正移式合斃同后同一次凈性支勝付所飯有樓污款，滔這種漂形式受開發(fā)巨者最吩了預(yù)撇見到封，故美開發(fā)覺者通媽常會鋸以正鴨常樓續(xù)價的嘩折扣剩出售峽給買蒜主。臂分期細付款挺方式籮是指無買主讀在樓預(yù)宇建搏設(shè)期借內(nèi)分順階段衫向開攜發(fā)者伸支付嚷樓款遷，其散具體鍬的支渴付比絨例和療時段近可以閣有所等不同詠，不會過，膛全部鬼樓款搜必須衛(wèi)在入拴伙時晌付清慎。房地產(chǎn)留開發(fā)程敘序2）樓悼宇抵終押貸罩款。道樓宇都抵押佩貸款培，俗備稱“抹按揭封”是返指買掀主以刪所購字買的巖樓宇助作抵山押，束現(xiàn)貨茫以房呀地產(chǎn)漆證，械樓花腰以預(yù)壺售合粉同書叫作抵少押物靠交銀日行，排銀行蠢以此勇為條輝件提蓬供購謀樓貸曲款，構(gòu)讓買碧主能掘一次壤性把次樓款省付給抬開發(fā)臣者。娘而買慶主按頑規(guī)定失的還宋款方貨式及宇期限辣，分堵期還魄款予湖銀行戶，銀室行從陳中收江取利看息及賣手續(xù)欲費。房地產(chǎn)竭銷售或關(guān)出租后凱，應(yīng)做證好銷售致或出租宅后的服炕務(wù)和管娛理工作浙。如果士開發(fā)項賓目是住久宅小區(qū)魯，應(yīng)成逢立或委乞托物業(yè)嚴管理公伸司完成郊。如果怕是單幢嬌建筑，規(guī)可組織匠大樓管伸委會。堤無論何榴種形式磚均需與監(jiān)當?shù)嘏捎瞥鏊?、幣居委會承、綠化吹、環(huán)衛(wèi)億等部門衛(wèi)聯(lián)系，晚辦理門殘牌號碼測、戶口鉆遷入、半綠化、咸環(huán)衛(wèi)和獨治安等鹿事項。房地產(chǎn)義開發(fā)的彩程序投資儉機會腫選擇尋找患投資妻項目敏常用哥的方印法有殺：1）在剩房地策產(chǎn)管模理部殘門尋突找其礙準備接推出得的地明塊；2）在有絞關(guān)新聞復(fù)媒體上昌刊登廣職告，尋聰找合作師地塊和鼠出讓淹地診塊；3）在有屠關(guān)咨詢逐、中介酸機構(gòu)尋尖找項目曲；4）直接降尋找擁灰有土地斜使用權(quán)琴的單位員。房地產(chǎn)戰(zhàn)開發(fā)的獅程序初步可轎行性研約究所謂初犁步可行周性研究裕是指在環(huán)規(guī)劃參投數(shù)尚未疊獲得政珍府批準剛的前提蒸下，由乏專業(yè)職滲能部門鋒按照項湯目所在甩地區(qū)和吵市場一膛般條件齒以及常捧規(guī)性規(guī)允劃指標言和項目映的特點匪，就其土投資效棄果和可誤能出現(xiàn)捧