房源開發(fā)與維護及房屋設(shè)計平面圖CAD圖

PAGEPAGE1房源的開發(fā)與維護房產(chǎn)中介怎么開發(fā)房源作為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，開發(fā)房源是經(jīng)紀(jì)人的基本功之一，房源是房產(chǎn)中介生存的根本，房源越多，開發(fā)房源注意事項：房源開發(fā)途徑及技巧：1、店面接待：如果有客戶過來要第一時間迎上去，吐字要清晰，要主動留下客戶的電話號碼；小區(qū)名字，確切單元號，東西戶，面積等情況

2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的開發(fā)，即發(fā)派報要和附近周圍的保安，物業(yè)，電梯工，居委會等等搞好關(guān)系，物業(yè)業(yè)主名單（物業(yè)管理人員做好溝通，可以以房源成交后的比例給予提成，業(yè)主名單可以找裝修公司獲取等）

3、老客戶回訪：對已經(jīng)成交的或以前未成交的客戶進行回訪，可能會有新的收獲，可能他們的朋友要賣房呢，作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的我們不要放棄任何一條開發(fā)的渠道，推薦自己從不同的側(cè)面引導(dǎo)老客戶盡可能多的透露小區(qū)里的信息；

4、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)：網(wǎng)絡(luò)開發(fā)房源是現(xiàn)在開發(fā)房源技巧中最重要的一個技巧，在網(wǎng)絡(luò)上尋找房源有很多渠道，各大房產(chǎn)平臺每天都有大量的房源在發(fā)布，（58同城、趕集網(wǎng)、聊城房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、微信本地生活公眾號）單多多、好房通，房蟻，微信朋友圈等5、派單（塞條）：又稱掃樓，進小區(qū)是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到樂趣；廣告粘貼派發(fā)（社區(qū)廣告牌及室外允許張貼的地方，名片的發(fā)放）

6、開發(fā)業(yè)主自賣房源：不要急于說出自己是中介，首先了解房源的具體情況，不要回避自己是中介解釋自己對這個片區(qū)的房源較為了解并且手上已有成熟的客戶，而且已有成交交易（有賣出），介紹自己公司的實力與自己的專業(yè)水平等；

7、靠人際關(guān)系開發(fā)房源：要維護好人際關(guān)系，比如身邊的朋友，親戚，同學(xué)及其他接觸群體均是我們的開發(fā)的對象；利用自己良好的服務(wù)贏得客戶信任，主動尋求客戶的轉(zhuǎn)介紹，是開發(fā)房源的最有效方式；

8、中介無間道：以客戶名義去同業(yè)公司咨詢或者上門打探房源地址，假裝客戶上門拜訪；房東和客戶委托到期或委托給其他中介買賣的房屋也可以勸客戶換經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司等；

9、駐守小區(qū)社區(qū)活動（在下班以及人流大的時間駐守）房源的維護當(dāng)我們開發(fā)到一套房子后，下面的工作就要不斷地維護房東的關(guān)系，增加彼此的信任程度，如同到銀行去存款，存款不斷增加，需要時才可以支取。我們要在房東的心里，建立我們自己的感情帳戶，當(dāng)我們不斷存錢，也就是不斷地維護房東的情況下，成交的時候才會有比較大的談判空間。房源維護的目的是了解房產(chǎn)，更重要的是獲得房東的信任，獲得了信任，也就獲得了銷售的主動權(quán)。房子的成交，不僅是買賣雙方對于價格的認(rèn)可，更重要的是對于經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)可。維護的流程：房源信息錄入。在得到一套可出租/出售的房源后，做的第一件事就是把信息準(zhǔn)確詳細(xì)的錄入系統(tǒng)系統(tǒng)，以便同事和自己的查詢，也為日后的跟進維護打好基礎(chǔ)。需要詳細(xì)錄入的信息包括：城區(qū)/片區(qū)/樓盤名稱/幢座/房號/樓層/總層/房型/面積/朝向/用途/交易/狀態(tài)/報價/底價/裝修/配置/看房等等，在備注里可以寫明房子的特征，如：滿五年、急售、帶租約、賣點、規(guī)避點、可售性等?？傊粋€原則：越詳細(xì)越好。分析房源。錄入以后，需要進一步分析房源。只有分析以后，才能預(yù)測房子的成交周期和所采用的跟進節(jié)奏。流程：①在系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)中查找同小區(qū)/或同品質(zhì)小區(qū)的出房情況和價格。做對比。②在系統(tǒng)中查找已成交的記錄，做對比。③分析房東售房的原因，了解可售性。④找出房子的賣點和規(guī)避點。⑤計算房子的稅費和貸款情況。⑥提出合理的報價范圍。3.物業(yè)勘察。流程1（一個人物堪）：①預(yù)約房東。話術(shù)：為了更好的給客戶推薦，我們首先需要了解房子，并拍照片，一切為了盡快賣掉房子。②整體瀏覽房子，拍照片，贊美房子。③填寫物堪表。流程2（集體物堪）：①整體瀏覽，拍照片。②房源經(jīng)紀(jì)人描述房產(chǎn)：具體信息。③集體討論房子的優(yōu)劣勢。④分組演練。⑤早會提問，復(fù)習(xí)。4．簽委托。①直接邀約簽委托，到店里或去房東家。②以物堪簽委托，物堪后，直接簽。③以帶看簽委托，客戶走后，簽委托。流程：房屋的基本狀況：位置/面積/戶型/裝修/時間/家具等售房原因：換房/投資/移民等價格制定：同類房源出房/尊重房東定價/房東定價原因稅費/貸款：房子需要交的稅，和可以貸款額，買方準(zhǔn)備的自備金。買賣交易的流程：步驟，時間等我們的服務(wù)：房源暴光/價格磋商/交易流程跟蹤等屋主的義務(wù)：看房方便/提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)/預(yù)期成交時間贊美房子，贊美房東。了解房東的家庭和興趣等，建立關(guān)系。表示感謝，再次說出自己的名字，道別。5．面談。經(jīng)紀(jì)人對于一套優(yōu)質(zhì)的房源，需要盡可能多的了解房東，了解房源，也要讓房東了解我們，了解交易的流程，了解我們公司。只有在互相了解的情況下，才能建立更好互信關(guān)系，才能加速房子的成交。所以要與房東面談溝通，每一次溝通都會有一個或多個目的。其中包括：房源基本信息。售房原因。市場出房情況。價格調(diào)整。政策法規(guī)。市場狀況。磋商，轉(zhuǎn)意向等。關(guān)心房東的個人生活或家庭。近期客戶看房的反饋。交易的流程。我們所付出的努力。贊美。對于加速房子銷售的建議。要求轉(zhuǎn)介紹。銷售的進程。興趣，愛好。過戶，貸款，公證等配合。當(dāng)然，還會有更多的溝通點，一切的目標(biāo)都是為了建立更好的關(guān)系，為了建立管道，建立信任，也是為了更好的銷售房產(chǎn)，實現(xiàn)我們工作的價值。6．暴光。方法：①做行銷簡報。有專門的行銷簡報的表格，填寫好，交給秘書，由各店秘書統(tǒng)一在系統(tǒng)中發(fā)布。受眾對象是全體同事。②在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。經(jīng)紀(jì)人有自己的端口，可以暴光房源。③做DM單。每兩個月，公司會統(tǒng)一做一期DM單，為了更好的暴光房源，也是經(jīng)紀(jì)人的一個銷售工具。④做報紙房源。每周的例會上，回討論出一個店的優(yōu)質(zhì)房源7．關(guān)系維護。在日常工作中，一個非常重要的版塊就是維護關(guān)系?？梢酝ㄟ^多種方式：電話/信息/E-MAIL/面談/拜訪等。溝通的內(nèi)容和面談相仿：房源基本信息。售房原因。市場出房情況。價格調(diào)整。政策法規(guī)。市場狀況。磋商，轉(zhuǎn)意向等。關(guān)心房東的個人生活或家庭。近期客戶看房的反饋。交易的流程。我們所付出的努力。贊美。對于加速房子銷售的建議。要求轉(zhuǎn)介紹。銷售的進程。興趣，愛好。過戶，貸款，公證等配合總結(jié)：房源的開發(fā)和維護