2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大判斷

房地產(chǎn)研究中央政治局會(huì)議時(shí)間形勢(shì)判斷宏觀政策房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)2023年4月我國(guó)疫情防控取得重大決定性勝利，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力得到緩解，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好于預(yù)期，市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)良好開局 。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好轉(zhuǎn)主要是恢復(fù)性的，內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，需求仍然不足，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨新的阻力，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展仍需要克服不少困難挑戰(zhàn)?；謴?fù)和擴(kuò)大需求是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的關(guān)鍵所在。積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，形成擴(kuò)大需求的合力。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃建設(shè)保障性住房。要加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理，嚴(yán)控新增隱性債務(wù)，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌做好中小銀行、保險(xiǎn)和信托機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)工作。。2022年12月大力提振市場(chǎng)信心，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，突出做好穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，優(yōu)化疫情防控措施，形成共促高質(zhì)量發(fā)展的合力。積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力。有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)

。要有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。2022年7月鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最好結(jié)果宏觀政策要在擴(kuò)大需求上積極作為。財(cái)政貨幣政策要有效彌補(bǔ)社會(huì)需求不足。用好地方政府專項(xiàng)債券資金，支持地方政府用足用好專項(xiàng)債務(wù)限額。貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕，加大對(duì)企業(yè)的信貸支持，用好政策性銀行新增信貸和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資基金。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。要保持金融市場(chǎng)總體穩(wěn)定，妥善化解一些地方村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊金融犯罪

。牢固樹立底線思維，提高對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見(jiàn)、應(yīng)對(duì)、處置能力。2022年4月新冠肺炎疫情和烏克蘭危機(jī)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)增多，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)面臨新的挑戰(zhàn)要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要加快落實(shí)已經(jīng)確定的政策，實(shí)施好退稅減稅、降費(fèi)等政策，用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度，把握好目標(biāo)導(dǎo)向下政策的提前量和冗余度。要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。1.政策基調(diào)未變，“房住不炒，因城施策”，建立“發(fā)展新模式”2022年以來(lái)歷次中央政治局會(huì)議涉及房地產(chǎn)的表述房地產(chǎn)研究2、“租購(gòu)并舉”和消除“三高”弊端是新發(fā)展模式的核心“探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式”是2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出的：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?022年10月黨的二十大報(bào)告中再次提到“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！?023年2月《求是》雜志發(fā)表總書記2022年12月15日在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的講話《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》，文中提到要“深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡?！?023年1月17日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上住建部長(zhǎng)倪虹提到：“各項(xiàng)制度要從解決‘有沒(méi)有’

轉(zhuǎn)向解決‘好不好’。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！彪S后山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。2023年1月，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，擬重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2023年3月政府工作報(bào)告提到：“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題?！薄坝行Х婪痘鈨?yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！?房地產(chǎn)研究3、輕資產(chǎn)代建模式或?qū)⒊蔀榘l(fā)展方向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之所以出現(xiàn)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的問(wèn)題，主要是由于在土地價(jià)格不斷升值的過(guò)程中，房企普遍都選擇自己拿地自己開發(fā)的重資產(chǎn)模式，以享受土地升值的紅利。而后續(xù)如果土地價(jià)格不再快速上升，疊加民企融資越來(lái)越困難，房企可能會(huì)選擇代建、小股操盤等輕資產(chǎn)模式，土地的所有者和開發(fā)者可能會(huì)分離，房企不再像以前一樣從資金、土地、銷售等全鏈條覆蓋。2021年5月27日，在大灣區(qū)的重要門戶城市珠海，由綠城管理控股牽頭，聯(lián)合雅居樂(lè)房管、金地管理、當(dāng)代管理、華潤(rùn)置地、中原建業(yè)等六家從事代建的企業(yè)，一起成立了“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”。2022年城投大量拿地給代建行業(yè)帶來(lái)大量機(jī)會(huì)。此外，涉房涉地的不良資產(chǎn)處置也成為代建行業(yè)新的機(jī)遇。2021年12月，綠城管理與中糧信托就江陰城南項(xiàng)目（原江陰恒大華府）簽署合作協(xié)議，綠城管理將為該項(xiàng)目提供資方代建服務(wù)。在廣西玉林，綠城管理響應(yīng)柳州市中級(jí)人民法院招募，攜手玉林市建筑安裝工程公司組成聯(lián)合投資體，參與廣西官塘投資發(fā)展有限公司破產(chǎn)后的重整計(jì)劃。房地產(chǎn)研究4、房地產(chǎn)消費(fèi)屬性增強(qiáng)，投資性需求會(huì)越來(lái)越少2023年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受央視記者專訪時(shí)表示：對(duì)于購(gòu)買第一套住房的大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。我們認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)的“消費(fèi)”屬性會(huì)體現(xiàn)得越來(lái)越突出，金融屬性會(huì)越來(lái)越弱化。以后房子可能會(huì)變成類似于汽車的大宗消費(fèi)品，提前消費(fèi)和投資性需求會(huì)越來(lái)越少。（汽車從購(gòu)買之日起就開始貶值，很少有人會(huì)提前10年給孩子買車，都是真正用到的時(shí)候再買）房地產(chǎn)研究5.二線城市因城施策仍有空間，但邊際效果可能弱化二線城市除了限購(gòu)區(qū)域范圍可以進(jìn)一步縮小之外，還可以將非限購(gòu)區(qū)域的首套房首付比例降至20

。二套房認(rèn)定方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二線城市還可以進(jìn)一步放松為“認(rèn)貸不認(rèn)房”（也就是不再將“有房無(wú)貸”的情況視為二套）。另外可以關(guān)注在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的進(jìn)展。超大城市有7個(gè)：北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、成都特大城市有14個(gè)：武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連200 圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次（截至4月末）158

145 151150 11199 98次100 8246 51 60 58 66 5450 34 21 3501月

2月

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4月

5月

6月

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10月11月12月

1月

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3月

4月表：2022-2023年4月各線城市出臺(tái)各類政策次數(shù)政策類型城市內(nèi)容鄭州4月3日，二環(huán)外取消限購(gòu)，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購(gòu)。限購(gòu)區(qū)域外的房產(chǎn)套數(shù)，不計(jì)入限購(gòu)房產(chǎn)數(shù)量。限購(gòu)4月4日，合肥房地產(chǎn)調(diào)控政策有所調(diào)整，在廬陽(yáng)區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十(熱點(diǎn)二線合肥崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購(gòu)買住房不限購(gòu)。城市限購(gòu)非限購(gòu)區(qū)域住房不計(jì)入家庭住房套數(shù)。繼續(xù)放松)4月13日，杭州市錢塘區(qū)已納入差異化限購(gòu)范圍，4月23日，杭州杭州市臨平區(qū)臨平街道已經(jīng)加入了臨平區(qū)限購(gòu)放松圈，臨平區(qū)全域均已放寬限購(gòu)條件鄭州、寧波、合肥等城市優(yōu)化公積金政策，主要涵蓋提高公積金貸款及租房提公積金杭州、福州、合肥等多地提高多孩家庭公積金貸款或租房提取額度。南京持房票購(gòu)特定區(qū)域安置房，給予不超過(guò)房票面額10%，其他安置房最高5%，貨幣安置及房票購(gòu)商品房的，獎(jiǎng)勵(lì)最高5%。房票安置4月12日，自出具房票之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票，給予最高10%的南昌購(gòu)房補(bǔ)助。自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)使用的，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助；第4個(gè)月至第6個(gè)月內(nèi)使用的，給予8%的購(gòu)房補(bǔ)助；第7個(gè)月至12個(gè)月內(nèi)使用的，給予5%的購(gòu)房補(bǔ)助。限售鄭州以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，三者任一滿一年可出售杭州35周歲以下普通高校大專學(xué)歷畢業(yè)生，可辦落戶，45周歲以下碩士可“先落戶后就業(yè)”優(yōu)化限購(gòu)優(yōu)化限貸優(yōu)化限售優(yōu)化公積金政策調(diào)整限價(jià)購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管引才及落戶一線6311113213調(diào)整限價(jià)深圳據(jù)市場(chǎng)消息，調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)規(guī)則，銀行核定二手房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)就低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅做參考。二線8468221136623236因區(qū)施策北京多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意?！比木€37178273883123711381數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS 中債增擔(dān)保發(fā)債情況一覽起息日發(fā)債主體債券簡(jiǎn)稱債券代碼債券期限（年）債券規(guī)模（億元）債券票面2022-08-26龍湖22龍湖拓展MTN001102200207.IB3153.302022-09-07美的置業(yè)22美的置業(yè)MTN003102282059.IB3103.332022-09-13新城22新城控股MTN002102200218.IB3103.282022-09-19碧桂園22碧桂園地產(chǎn)MTN001102282094.IB3153.202022-09-22旭輝22旭輝集團(tuán)MTN002102282131.IB3123.222022-10-14卓越22卓越商業(yè)MTN001102282215.IB363.502022-11-30龍湖22龍湖拓展MTN002102282614.IB3203.002022-12-05美的置業(yè)22美的置業(yè)MTN004102282611.IB3152.992022-12-05金輝22金輝集團(tuán)MTN001102282612.IB3124.002022-12-12新城22新城控股MTN003102282694.IB3204.302022-12-26碧桂園22碧桂園地產(chǎn)MTN002102282780.IB3104.302023-01-13新希望地產(chǎn)23五新實(shí)業(yè)MTN001102380072.IB3104.202023-01-19中駿23中駿集團(tuán)MTN001102380114.IB3154.102023-01-19雅居樂(lè)23雅居樂(lè)MTN001102380136.IB3124.702023-01-30合景23廣州合景MTN001102380139.IB374.502023-02-22卓越23卓越商業(yè)MTN001102300285.IB344.69B2023-03-17華宇23華宇集團(tuán)MTN001102380544.IB3114.502023-04-25美的置業(yè)23美的置業(yè)MTN001A102381032.IB3103.522023-05-08新希望地產(chǎn)23五新實(shí)業(yè)MTN002102381149.IB384.102023-05-09碧桂園23碧桂園MTN001102381152.IB283.802023-05-09碧桂園23碧桂園MTN002102381150.IB293.95房地產(chǎn)研究6.“三支箭”落地進(jìn)度不及預(yù)期，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍存第二支箭中債增擔(dān)保發(fā)債落地較慢，到目前為止只有龍湖、美的置業(yè)、新城、碧桂園、旭輝、卓越、金輝、新希望地產(chǎn)、中駿、雅居樂(lè)、合景、華宇等12家民營(yíng)房企成功發(fā)行21筆中票，總金額239億。春節(jié)后只有卓越、華宇、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)、碧桂園這5家房企成功新發(fā)合計(jì)50億。第三支箭股權(quán)融資方面，雖然有很多A股上市公司披露了定增或配股預(yù)案，但是到目前為止還沒(méi)有任何一家A股上市房企實(shí)際落地。?房地產(chǎn)研究房地產(chǎn)全行業(yè)公開債務(wù)發(fā)行情況匯總民營(yíng)房企公開債務(wù)發(fā)行情況匯總國(guó)企和混合所有制房企公開債務(wù)發(fā)行情況匯總月份境內(nèi)債（不含ABS）境外債（人民幣億元）供應(yīng)鏈ABS購(gòu)房尾款A(yù)BSCMBS&類Reits合計(jì)同比環(huán)比月份境內(nèi)債（不含ABS）境外債供應(yīng)鏈ABS購(gòu)房尾款A(yù)BSCMBS&類Reits合計(jì)同比環(huán)比月份境內(nèi)債（不含ABS）境外債供應(yīng)鏈ABS購(gòu)房尾款A(yù)BSCMBS&類Reits合計(jì)同比環(huán)比2023年4月372047090509-14.8-15.12023年4月1800048.867-4.148.52023年4月354047041442-16.2-20.32023年3月488032079600-13.0101.92023年3月4203.000450.082.22023年3月446029079555-14.0103.72023年2月2272144052972.1-29.92023年2月420.700025-59.4-66.92023年2月2230440527218.4-22.02023年1月2346828094424-39.7-25.82023年1月4427.63.00075-53.7-22.52023年1月1904125094349-35.6-26.42022年12月3870500134571-11.277.12022年12月96.3000096-3.8100.62022年12月2910500134475-12.672.92022年11月206043073322-28.9-5.62022年11月48000048500.0700.02022年11月158043073274-38.4-18.22022年10月27203303634232.2-28.52022年10月600006-87.1-90.32022年10月26603303633658.3-19.32022年9月3151569969478-32.018.02022年9月4714.900062-84.516.32022年9月26806996941637.418.32022年8月26019101025405-50.1-24.02022年8月34.418.800053-84.4-1.72022年8月2260101025352-25.2-26.52022年7月3941280739532-57.9-12.92022年7月36.712.45.00054-91.018.82022年7月358075739478-27.4-15.52022年6月4095143846611-45.611.02022年6月22.9010.5012.246-89.7-24.22022年6月3875132834566-16.715.32022年5月37817125031551-32.6-7.82022年5月3016.813.40060-85.8-13.72022年5月348011103149124.6-7.12022年4月328135711189598-40.2-13.42022年4月1503.705170-86.454.82022年4月3131353111385288.4-18.12022年3月473224720127690-34.6137.22022年3月15.522.27.30045-90.6-26.02022年3月4580402012764512.3180.32022年2月223224006291-58.7-58.62022年2月53.207.70061-74.1-62.22022年2月170223206230-51.0-57.62022年1月2541082902624703-67.99.32022年1月62.957.041.100161-87.260.82022年1月192512492624542-42.2-0.12021年12月27362146649964341.92021年12月45.730.22.8021.41002021年12月22732143647854322.02021年11月318076164345375.42021年11月800008-82.82021年11月3100761643445110.12021年10月963472057258-63.22021年10月15.012.718.80046-88.42021年10月812153057212-30.02021年9月253218175056702-13.52021年9月59.1218.266.2055.939917.02021年9月194010900303-35.62021年8月3171353041442811-35.82021年8月103.5104.2111.2022.7342-43.52021年8月214301931419470-28.72021年7月41126431696177126312.42021年7月153.6178.7129.222.3120.560436.12021年7月257851877457659-3.02021年6月40019932010797112437.62021年6月124.3166.9108.423.521.04445.02021年6月27532212847668072.62021年5月2662821734254817-18.32021年5月53.5257.748.941.821.0423-17.52021年5月21324124033394-19.22021年4月58415115964411000-5.22021年4月219.4151.392.218.830.95126.62021年4月3650674510487-15.22021年3月50716020438146105549.72021年3月174.7121.6133.24.346.9481104.32021年3月33238703410057422.32021年2月210115361811705-67.92021年2月62.070.1103.100235-81.22021年2月14845258811469-50.02021年1月6629733847310121932021年1月180.9858.6157.337.220.212542021年1月48111422636819397.2023Q3和2024Q1到期較為集中，不排除再次出現(xiàn)新的展期或違約主體的可能從發(fā)行數(shù)據(jù)上來(lái)看，如果沒(méi)有擔(dān)保的話多數(shù)民營(yíng)房企實(shí)質(zhì)上已經(jīng)沒(méi)有獨(dú)立再融資能力，隨著存量債券陸續(xù)到期，最終將退出債券市場(chǎng)。?公開債務(wù)尚未出險(xiǎn)的主流民營(yíng)和混合所有制房企境內(nèi)外公開債務(wù)到期（含行權(quán)）分布（含ABS）(截至2023年5月18日）公司名稱公開債務(wù)余額（含ABS）境外評(píng)級(jí)20232024公開債務(wù)合計(jì)境外債合計(jì)境內(nèi)債合計(jì)三者孰低穆迪標(biāo)普惠譽(yù)5月剩余67891011122023H1剩余2023H22023剩余1234567891011122024H12024H22024合計(jì)萬(wàn)

科944268676BBB+穩(wěn)定Baa1穩(wěn)定BBB+穩(wěn)定BBB+穩(wěn)定55.5761.100.006.560.0036.603.810.001174716420.000.0058.0220.0024.4541.4023.000.0020.0017.950.000.00163.8760.95224.82美

的置業(yè)1580158--------4.990.0011.6815.008.400.000.000.00535402.9920.000.000.0030.380.000.000.0010.000.000.0017.5053.3727.5080.87濱

江95095--------0.000.0015.7014.500.009.400.000.00044440.0010.0018.106.000.000.000.009.400.000.008.000.0028.109.4051.50龍

湖618138480BBB-穩(wěn)定Baa2負(fù)面BBB-穩(wěn)定BBB負(fù)面5.5610.4841.9441.750.000.001.190.00168510126.7020.4010.000.0015.000.0015.1020.000.000.000.0056.3772.1091.47163.57萬(wàn)

達(dá)商管274133141Ba2下調(diào)觀察名單Ba2下調(diào)觀察名單BB+負(fù)面觀察BB+負(fù)面觀察0.0020.0046.330.0038.000.000.300.00208510541.400.000.000.000.000.0010.000.000.0011.1820.0015.0041.4056.18105.18綠

城中國(guó)39890308Ba3穩(wěn)定Ba3穩(wěn)定BB-正面--3.7218.939.382.260.0018.500.004.6623355734.500.0026.5013.2715.000.000.0010.000.0014.005.0030.3576.0059.35135.35金

地40533372撤銷前為BB-負(fù)面Ba2負(fù)面撤銷前為BB-負(fù)面BB穩(wěn)定26.9630.009.9720.0012.4030.0020.000.00579214922.504.9961.0024.9520.0015.000.0033.120.000.0015.0015.00148.4463.12211.56新

希望地產(chǎn)45045--------0.000.0015.200.000.000.000.000.00015150.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0011.800.000.0011.80卓

越561442--------0.000.000.000.000.000.000.0015.34015150.000.000.000.000.000.000.0016.900.000.000.000.000.0016.9016.90新

城258149109B1穩(wěn)定B1穩(wěn)定BB-負(fù)面--0.0042.890.0044.0610.600.000.004.664355980.000.000.000.0010.000.000.0017.250.000.000.0031.050.0048.3060.70碧

桂園1047755292撤銷前為B+負(fù)面Ba3負(fù)面撤銷前為B+負(fù)面--14.500.0026.3030.0973.395.7228.9749.201521422869.000.0020.0039.980.5011.000.810.000.000.750.000.00140.481.56142.04復(fù)

星（含國(guó)際、高科、復(fù)

地、豫園）389245144撤銷前為B2負(fù)面撤銷前為B2負(fù)面BB-負(fù)面--0.0020.0073.3019.8017.005.0021.250.00201361560.160.005.500.000.000.0041.400.000.000.006.000.005.5047.4052.90合

生創(chuàng)展1263789B負(fù)面--B負(fù)面B+穩(wěn)定0.000.000.000.000.000.000.0016.03016160.000.0013.960.0020.2574.870.000.000.000.000.000.00109.080.00109.08金

輝控股1253887B3負(fù)面B3負(fù)面----0.0013.508.500.0017.250.000.000.001426390.000.0020.700.000.000.000.0016.980.000.000.000.0020.7016.9837.68遠(yuǎn)

洋540270269B3降級(jí)觀察B3降級(jí)觀察--B-負(fù)面0.000.000.0020.000.000.000.0028.830494930.000.0025.200.0057.950.0048.300.0019.500.000.000.00113.1567.80180.95中

駿15512431撤銷前為CCC+負(fù)面B3負(fù)面撤銷前為CCC+負(fù)面--0.000.000.005.400.000.000.000.000550.000.000.0034.500.000.005.060.0031.050.000.000.0034.5036.1170.61雅

居樂(lè)36727196Caa1負(fù)面Caa1負(fù)面----0.000.000.000.000.0021.500.0048.3（永續(xù)，可不還）0222241.000.007.000.000.000.0034.500.000.000.0019.600.0062.5054.10116.60主

流民營(yíng)和混合所有制房

企合計(jì)6000256534351112172582191771277611932897513032885526613919414217812481447417710696571772房地產(chǎn)研究8、行業(yè)集中度未必提升，搖號(hào)的情況下龍頭房企拿地也要靠運(yùn)氣2021年以來(lái)，已經(jīng)至少有63家房企出現(xiàn)公開債務(wù)的違約或展期。倒下的民營(yíng)房企的市場(chǎng)空間未必都被龍頭國(guó)企分食，除了部分城投和地方國(guó)企會(huì)加入進(jìn)來(lái)之外，還有一些之前沒(méi)怎么加杠桿的中小民營(yíng)房企，甚至是其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)（如近期拿地較多的偉星、亞倫）也有可能把握住低成本獲取土地的機(jī)會(huì)。由于各家房企的拿地策略高度同質(zhì)化，集中于少數(shù)核心城市，而這些城市的土地招拍掛觸及最高限價(jià)后往往要進(jìn)行搖號(hào)，這種情況下龍頭房企也要拼運(yùn)氣，優(yōu)勢(shì)并不明顯。當(dāng)然操盤能力強(qiáng)的房企也可以事后跟拿到地的房企談合作開發(fā)，但土地成本肯定要比招拍掛高一些。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)研究二手房復(fù)蘇明顯比新房要快，可能有幾方面原因：二手房數(shù)據(jù)可能存在水分?？赡艽嬖跒榱酥匦律暾?qǐng)按揭貸款以降低房貸利率，在親屬之間進(jìn)行的虛假交易。二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)。爛尾問(wèn)題讓購(gòu)房人對(duì)新房不信任，而且二手房的地段普遍比新房更靠近城市核心。因此當(dāng)下時(shí)點(diǎn)購(gòu)房人可能更愿意購(gòu)買房齡較短的二手房（次新房）。賣掉二手房的房東中有不少可能是前幾年的投資客，他們獲利了結(jié)（或者認(rèn)賠離場(chǎng)）之后可能并沒(méi)有重新去買新房，這跟二手置換帶動(dòng)新房成交的邏輯不同。二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就處在由新房主導(dǎo)向二手房主導(dǎo)過(guò)渡的階段，二手房交易占比將逐步提升，進(jìn)化的最終形態(tài)可以參考北京上海這樣二手房占比達(dá)到80

左右的成熟市場(chǎng)。這也是城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期的必經(jīng)之路。9.二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)開始凸顯?房地產(chǎn)研究10.前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場(chǎng)或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS53554633396939692992517627343392-80%-40%0%40%80%120%01000500060002016:1-42017:1-42018:1-42019:1-42020:1-42021:1-42022:1-42023:1-44000萬(wàn)平3000方米2000圖：2016年-2023年1-4月100個(gè)代表城市商品住宅月均成交量及同比走勢(shì)月均成交面積（左） 同比（右）0100040005000600070001月

2月

3月

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12月萬(wàn)平方米30002000圖：2019-2023年100個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢(shì)2019 2020 2021 2019-2021均值 202220232023年1-4月，中指重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期增長(zhǎng)24.1%，但仍處2016年以來(lái)同期低位，較2019年同期下降14.5%2023年4月，中指重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降超20%，同比增長(zhǎng)約40%（主要是由于去年4月疫情導(dǎo)致的低基數(shù)），較2019年同期下降31.5%，前期積壓需求釋放后，市場(chǎng)活躍度回落。房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，太平洋證券研究院整理10.前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場(chǎng)或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)2023年1-4月，統(tǒng)計(jì)局商品房銷售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%；商品房銷售額39750億元，同比增長(zhǎng)8.8%。2023年4月，統(tǒng)計(jì)局商品房銷售面積7690萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.5%；商品房銷售額9205億元，同比增長(zhǎng)28%。房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，太平洋證券研究院整理商品房銷售額單月值（已修改基數(shù)）商品房銷售額200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232023單月同比跟2019年同期比222482155239741165242414573617090597285771080612454128038203191511545915449-0.120.731803195626623861491045276630617360519947123771314414235121611922713883150968.76.04194717942937444839263749585650445716913110040106251210211498152317193920528.0-23.95206219323393333545424511601753676670912010409125551263214406169251180262583248844114060596963827512745998511190715520181681892520625223981773572500189638003066426353856172518269128887931011355124641452713499969182678159238643533441253126175534668719054963411096122111552112616101079286420654068549860476343830475668703135851380814736161181870515748135101026021712399750764515594772107158804511274110871178112926160181239094521127161671445852865221722587088096973211021124901359414589173041448298161258865807836810443954210930114821181212759151241822120465207192464420263146601-4月59975905799612425140781242119847183071773927656332233622239141318635360936535397508.81.6全年2988925068443555272158589644568142876292872811176271337011499731597251736131819301333081400145.0-12.3Q1405141115059797710152867213992132631202318524231822559727039203653837829342305454.113.0Q2659262151074111843144381464219385178702223630158359704134843659465305455436730387425.5-11.3Q3804255531173212097147221704020652180942248631526327523718740793487534186433308333080.0-18.3Q411204919016823208051927724102274002706530536374194179845841482345796547135339283741910.3-22.4H110643103251580019820245892331433376311333425948682591526694570698668959293166072692874.9-2.0H2192461474328556329013399941142480524516053022689457454983028890271067188899967236707275.2-20.610.前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場(chǎng)或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)假設(shè)2023年5-9月份商品房銷售額數(shù)據(jù)跟2022年同期持平，2023年四季度跟2016年同期持平，則2023年全年商品房銷售額同比增長(zhǎng)5.0

，較2019年下降12.3,較2017年增長(zhǎng)4.7房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，太平洋證券研究院整理10.前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場(chǎng)或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)假設(shè)2023年5-12月份商品房銷售面積數(shù)據(jù)跟2022年同期持平，則2023年全年商品房銷售面積同比下降0.1

，較2019年下降20.9

,較2017年下降19.9商品房銷售面積單月值（已經(jīng)修改基數(shù)）20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232023單月同比跟2019年同期比2259653445371514