房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬真題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題(總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)主要原因，是房地產(chǎn)具備______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.異質(zhì)性

√

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性解析：[解析]房地產(chǎn)異質(zhì)性，也造成每宗房地產(chǎn)在市場上地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率主要原因，是房地產(chǎn)投資______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易取得金融機(jī)構(gòu)支持

C.具備保值增值性

√

D.可提升投資者資信等級(jí)解析：[解析]房地產(chǎn)投資具備增值性和保值性，這也是房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率主要原因。3.以下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能經(jīng)過投資組合來分散、抵消是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.周期風(fēng)險(xiǎn)

√

D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)解析：[解析]周期風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是不能經(jīng)過投資組合來分散和抵消；而持有期風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。4.為把兩個(gè)投資項(xiàng)目標(biāo)組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.負(fù)協(xié)方差

√

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負(fù)敏感度解析：[解析]為把兩個(gè)投資項(xiàng)目標(biāo)組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)負(fù)協(xié)方差，最理想是有一個(gè)絕正確負(fù)協(xié)方差。5.對(duì)某一房地產(chǎn)市場中不一樣物業(yè)類型之間供給百分比或交易百分比關(guān)系分析，屬于房地產(chǎn)市場______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.總量結(jié)構(gòu)分析

B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

√

C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析

D.投資結(jié)構(gòu)分析解析：[解析]房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是考查房地產(chǎn)市場中不一樣物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不一樣檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間供給百分比或交易百分比關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局合理程度。6.某市辦公樓施工面積為300萬m2，完工面積為120萬m2，辦公樓新開工面積為500萬m2，完工面積為280萬m2。若不考慮停建、緩建原因，則該市辦公樓平均建設(shè)周期為______年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1.70

B.1.79

C.2.43

√

D.2.86解析：[解析]平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新完工面積，[500+(300-120]1÷280=2.43(年)。7.以下房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.空置率

B.完工房屋價(jià)值

C.房屋施工面積

D.吸納率

√解析：[解析]空置率、房屋施工面積、完工房屋價(jià)值屬于供給指標(biāo)，吸納率屬于交易指標(biāo)。8.在房地產(chǎn)市場進(jìn)入自然周期第四階段時(shí)，租金增加率______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.基本不變

B.開始下滑

√

C.遲緩上升

D.快速上升解析：[解析]在房地產(chǎn)市場進(jìn)入自然周期第四階段時(shí)，租金增加率開始下滑。9.采取工程量清單方式招標(biāo)，不需在招標(biāo)文件中公布內(nèi)容是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.工程量清單

B.招標(biāo)標(biāo)底

√

C.招標(biāo)控制價(jià)

D.評(píng)標(biāo)方法解析：[解析]采取工程量清單方式招標(biāo)，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)，不需要編制標(biāo)底；招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人采購預(yù)算，無需保密，而標(biāo)底必須保密。10.以下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議

√

D.商品房買賣協(xié)議解析：[解析]本題有瑕疵，明確用地性質(zhì)、位置和界限是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議是辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》要件之一。11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格定價(jià)方法是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

√

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法解析：[解析]價(jià)值定價(jià)法對(duì)于消費(fèi)者來說，就是“物美價(jià)廉”或者說“性價(jià)比高”。12.除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)完工檔案資料還包含項(xiàng)目標(biāo)______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.財(cái)務(wù)決算匯報(bào)

B.施工人員變動(dòng)情況

C.完工圖

√

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件解析：[解析]完工驗(yàn)收資料包含技術(shù)資料和完工圖。13.以下房地產(chǎn)市場調(diào)查抽樣方法中，屬于非概率抽樣是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.整群抽樣

B.分層隨機(jī)抽樣

C.簡單隨機(jī)抽樣

D.定額抽樣

√解析：[解析]概率抽樣包含簡單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣和整群抽樣，非概率抽樣包含隨意抽樣、估量抽樣和定額抽樣。14.以下各組特定市場定義層次中，市場規(guī)模由大至小是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.潛在市場、有效市場、服務(wù)市場

√

B.有效市場、滲透市場、服務(wù)市場

C.潛在市場、服務(wù)市場、合格有效市場

D.潛在市場、滲透市場、合格有效市場解析：[解析]市場規(guī)模由大至小是潛在市場、有效市場、合格有效市場、服務(wù)市場和滲透市場。15.以下房地產(chǎn)市場趨勢(shì)分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.市場因子推演法

√

B.加權(quán)移動(dòng)平均法

C.簡單平均法

D.指法平滑法解析：[解析]時(shí)間序列分析法包含簡單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法，市場因子推演法屬于相關(guān)分析法。16.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地域經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及______等內(nèi)容。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.項(xiàng)目競爭分析

B.敏感性分析

C.專業(yè)市場分析

D.市場趨勢(shì)分析

√解析：[解析]區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地域經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場供求與價(jià)格概況分析、市場趨勢(shì)分析等內(nèi)容。17.以下房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包含“運(yùn)行成本”是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.購置—更新改造—出售

√

B.購置—持有出租—出售

C.開發(fā)—持有出租—出售

D.購置—更新改造—出租—出售解析：[解析]運(yùn)行成本是在持有出租步驟中才有概念。18.某筆總額10萬元，按季付息貸款，每季支付利息為1400元，則該筆貸款年實(shí)際貸款利率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

√

D.6.09%解析：[解析]季度利息，年名義利率r=1.4%×4=5.6%，19.一寫字樓單元租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取。若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入現(xiàn)值為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.53.80

B.55.47

C.55.54

D.58.79

√解析：[解析]，提議最終再做。20.張某以6000元/m2價(jià)格購置了一套面積為114m2住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%、期、年利率為7.8%、按月等額還本付息個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第第一個(gè)月末一次性償還剩下全部貸款，則償還額應(yīng)為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.18.94

B.19.20

C.19.33

√

D.22.87解析：[解析]P=6000×114×60%=41.04(萬元)，i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875萬元，由，解得：P=18.94，因?yàn)樵诘诘谝粋€(gè)月末一次性償還剩下全部貸款，還需要支付一次利息，故償還款為18.94+0.3875=19.33(萬元)。提議最終再做。21.某商鋪潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)行費(fèi)用分別為潛在毛租金收入10%、30%。所得稅稅率為25%，則該商鋪凈經(jīng)營收入為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.29.70

B.34.65

C.39.60

√

D.59.40解析：[解析]凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)行費(fèi)用=66×(1-10%-30%)=39.60(萬元)。22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時(shí)，為消除通貨膨脹原因?qū)ν顿Y分析結(jié)果影響，分析中采取名義目標(biāo)收益率應(yīng)為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

√解析：[解析]由，可得：，解得：Ra=13.3%。23.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取基準(zhǔn)收益率通常為投資者所要求______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.最高投資收益率

B.平均投資收益率

C.最低投資酬勞率

√

D.平均成本利潤率解析：[解析]基準(zhǔn)收益率是造成投資行為發(fā)生所要求最低投資酬勞率，稱為最低要求收益率(MARR)。24.某投資者于1月以1000萬元購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，購置資金中500萬元為年利率7%、期限、按年等額還本付息抵押貸款，該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價(jià)值增加5萬元，在考慮增值收益情況下，該項(xiàng)投資投資回報(bào)率為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

√

D.20.74%解析：[解析]，解得A=71.189。

25.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬元、期限、年利率6%個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付方式按月還款，則其最終一個(gè)月還款金額為______元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2093.75

√

B.2208.33

C.3582.16

D.4583.33解析：[解析]等額還本利息照付是指要求期限內(nèi)分期償還等額本金和對(duì)應(yīng)利息，最終一個(gè)月還款金額由兩部分組成：一是每個(gè)月應(yīng)償還本金，二是最終一個(gè)月應(yīng)付利息。每個(gè)月應(yīng)償還本金=，最終一個(gè)月應(yīng)付利息=，則最終一個(gè)月還款金額為26.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000m2，除土地取得費(fèi)用外其余成本費(fèi)用為3500元/m2，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8500元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用最低銷售量為______萬m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2.60

B.2.87

C.3.59

D.3.80

√解析：[解析]盈虧平衡分析中保本點(diǎn)分析。設(shè)項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用最低銷售量為x萬m2，則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得：x=3.80萬m2。27.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場前景好、通常、差時(shí)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4000萬元、1200萬元、-800萬元。出現(xiàn)市場前景好、通常、差概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值為______萬元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1120.00

√

B.1466.67

C.1520.00

D..00解析：[解析]期望值=4000×15%+1200×60%-800×25%=1120(萬元)。28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，預(yù)計(jì)首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項(xiàng)目后期投資收益增加可能性較大，從實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項(xiàng)目可能產(chǎn)生______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.等候投資型期權(quán)

B.放棄型期權(quán)

C.成長型期權(quán)

√

D.柔性期權(quán)解析：[解析]大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，首期通常收益不理想，但后期收益增加可能性較大，這種實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)就是成長型期權(quán)。29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地出讓金

√

B.建安工程費(fèi)

C.管理費(fèi)用

D.其余工程費(fèi)解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)貸款要嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”監(jiān)管要求。30.關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表說法，錯(cuò)誤是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制

B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用

C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中運(yùn)行費(fèi)用應(yīng)包含折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)

√解析：[解析]項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，所以借貸資金應(yīng)支付利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用不計(jì)入現(xiàn)金流出，運(yùn)行費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中包含預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目標(biāo)______配合考慮。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.質(zhì)量控制目標(biāo)

B.銷售收入計(jì)劃

√

C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃

D.客戶定位解析：[解析]資金籌措要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)。32.關(guān)于債務(wù)融資說法，錯(cuò)誤是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.債務(wù)融資需要還本付息

B.債務(wù)融資所得資金屬于資本金

√

C.債務(wù)融資支付利息可在稅前扣除

D.租賃融資屬于債務(wù)融資解析：[解析]債務(wù)融資所得資金不屬于資本金，需要還本付息，且所支付利息可在稅前扣除，租賃融資屬于債務(wù)融資一個(gè)。33.對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.法律風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.市場風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

√解析：[解析]個(gè)人住房貸款管理風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有：對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超出其支付能力款項(xiàng)等。34.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金主要收入起源于其擁有物業(yè)______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.增值收入

B.銷售收入

C.自營收入

D.租金收入

√解析：[解析]權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。35.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平高低主要取決于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.物業(yè)出租經(jīng)營成本

B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系

√

C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平

D.業(yè)主希望投資回報(bào)率解析：[解析]在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平高低主要取決于同類型物業(yè)市場供求關(guān)系。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.房地產(chǎn)投資區(qū)分于其余類型投資主要特征包含______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.需要適時(shí)更新改造投資

√

B.易受政策影響

√

C.依賴專業(yè)管理

√

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

√解析：[解析]房地產(chǎn)投資適于進(jìn)行長久投資。37.關(guān)于房屋存量說法，正確有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.存量屬于房地產(chǎn)市場需求指標(biāo)

B.存最單位能夠是建筑面積或套數(shù)

√

C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)

√

D.匯報(bào)期存量等于上期存量加匯報(bào)期完工量

E.存量是指匯報(bào)期末已占用和空置物業(yè)空間總量

√解析：[解析]存量屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)，單位能夠是建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)，匯報(bào)期存量等于上期存量加上匯報(bào)期完工最減去匯報(bào)期滅失量，存最是指匯報(bào)期末已占用和空置物業(yè)空間總量。38.房地產(chǎn)市場存在周期循環(huán)主要原因包含______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地資源不可再生性

B.供需原因影響

√

C.市場信息不充分

√

D.政策原因影響

√

E.制度原因影響

√解析：[解析]房地產(chǎn)周期循環(huán)原因有：供需原因影響、市場信息不充分、生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理原因影響、政策原因影響、政治沖擊、制度原因影響、生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。39.以下房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易量增加率

B.吸納周期

C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比

√

D.房價(jià)收入比

√

E.房價(jià)租金比

√解析：[解析]從房地產(chǎn)泡沫成因入手，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比、房價(jià)收入比、房價(jià)租金比等指標(biāo)都能夠從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)房地產(chǎn)泡沫程度，也能夠綜適用房地產(chǎn)泡沫指數(shù)來衡量。40.關(guān)于政府投資保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)說法，正確有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.必須采取公開方式招標(biāo)

√

B.必須采取工程量清單方式招標(biāo)

√

C.必須依照項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底

D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

E.應(yīng)實(shí)施建設(shè)工程總承包

√解析：[解析]保障性安居工程項(xiàng)目是由政府投資，其招標(biāo)必須采取公開招標(biāo)，且必須采取工程量清單方式招標(biāo)，宜采取單價(jià)協(xié)議且工程項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施建設(shè)工程總承包。標(biāo)底能夠編制也能夠不編制，工程量清單招標(biāo)通常情況不編制標(biāo)底，只編制招標(biāo)控制價(jià)(俗稱“攔標(biāo)價(jià)”)。另外，投標(biāo)邀請(qǐng)書是邀請(qǐng)招標(biāo)內(nèi)容。41.在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，搜集一手資料慣用方法有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.文案法

B.觀察法

√

C.訪問法

√

D.問卷法

√

E.試驗(yàn)法

√解析：[解析]搜集一手資料慣用方法有：觀察法、訪問法、問卷法和試驗(yàn)法。42.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)市場定位策略主要有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.產(chǎn)品差異化策略

√

B.服務(wù)差異化策略

√

C.人員差異化策略

√

D.形象差異化策略

√

E.銷售差異化策略解析：[解析]市場定位戰(zhàn)略有：產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、服務(wù)差異化戰(zhàn)略、人員差異化戰(zhàn)略和形象差異化戰(zhàn)略。43.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值說法，從投資角度來看，正確有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.資金時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金增值

√

B.資金時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)賠償

C.資金時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)原因可能帶來損失賠償

√

D.資金時(shí)間價(jià)值與投資利潤率相關(guān)

√

E.資金時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)

√解析：[解析]從投資者角度看，資金增值特征使其具備時(shí)間價(jià)值，資金時(shí)間價(jià)值大小，取決于投資利潤率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)原因。44.以下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.借款償還期

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

√

C.償債備付率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

√

E.動(dòng)態(tài)投資回收期

√解析：[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。45.關(guān)于FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)說法，正確有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.FIRR是評(píng)定項(xiàng)目清償能力基本指標(biāo)

B.FIRR能夠經(jīng)過內(nèi)插法求得

√

C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付最高貸款利率

√

D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是能夠接收

E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)折現(xiàn)率

√解析：[解析]FIRR能夠經(jīng)過內(nèi)插法求得，F(xiàn)IRR表明了項(xiàng)目投資所能支付最高貸款利率，F(xiàn)IRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)折現(xiàn)率。FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是能夠接收。46.風(fēng)險(xiǎn)型決議詳細(xì)方法有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.決議樹法

√

B.最大可能法

√

C.期望值法

√

D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模擬法解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)型決議是指即使未來事件自然狀態(tài)不能必定，不過發(fā)生概率為已知決議，又稱隨機(jī)性決議。風(fēng)險(xiǎn)型決議詳細(xì)方法包含最大可能法、期望值法和決議樹法。47.房地產(chǎn)投資具備不可逆性主要原因有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)市場對(duì)市場信息反應(yīng)靈敏

B.延期投資可能保持了未來贏利機(jī)會(huì)

C.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，在客觀上妨礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)

√

D.房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)防止不利條件所造成損失

E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成資產(chǎn)輕易成為“沉淀”資本

√解析：[解析]房地產(chǎn)投資具備不可逆性主要原因有兩方面：一是房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，投資易形成“沉淀成本”，二是房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，妨礙房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，選項(xiàng)B、D是房地產(chǎn)投資具備可延期性原因。48.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中投資環(huán)境研究主要包含______等內(nèi)容。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況

√

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施情況

√

C.土地使用制度

√

D.項(xiàng)目用地情況

E.當(dāng)?shù)亟鹑诤投愂照?/p>

√解析：[解析]投資環(huán)境研究主要包含當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣鹑诤投愂盏确矫嬲?、政府激?lì)投資領(lǐng)域等。49.股票市場融資方式有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.首次公開募股

√

B.配股

√

C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

D.發(fā)行認(rèn)股權(quán)證

√

E.增發(fā)股票

√解析：[解析]股票市場融資方式有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種。50.決定寫字樓基礎(chǔ)租金水平原因包含______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.抵押貸款還本付息

√

B.運(yùn)行費(fèi)用

√

C.物業(yè)管理費(fèi)

D.目標(biāo)投資收益率

E.空置損失

√解析：[解析]寫字樓基礎(chǔ)租金也是其可接收最低租金，也是成本租金，包含：抵押貸款還本付息額、運(yùn)行費(fèi)用和空置損失。物業(yè)管理費(fèi)假如由出租人負(fù)擔(dān)則已包含在運(yùn)行費(fèi)用中，假如由承租人負(fù)擔(dān)則無需計(jì)入租金。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.只要預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來運(yùn)行費(fèi)用水平不發(fā)生改變，房地產(chǎn)投資就不會(huì)晤臨資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]房地產(chǎn)異質(zhì)性是房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)原因。即使預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來運(yùn)行費(fèi)用水平不發(fā)生改變，出租率和收租損失也可能有改變。52.投資者為取得房地產(chǎn)投資收益必須直接擁有房地產(chǎn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，前者必須擁有房地產(chǎn)，后者無須擁有房地產(chǎn)。53.房地產(chǎn)市場因存在“市場失靈”現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度干預(yù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]房地產(chǎn)市場失靈是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場原因之一。54.土地貯備資金利息收入不能作為土地貯備資金起源。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]土地貯備資金起源于：一是財(cái)政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排資金，二是土地貯備機(jī)構(gòu)按照國家關(guān)于要求舉債銀行貸款及其余機(jī)構(gòu)貸款，三是經(jīng)財(cái)政部門同意可用于土地貯備其余資金，四是上述資金產(chǎn)生利息收入。55.對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行“兩居室商品住宅每套價(jià)格下降15萬元會(huì)增加多少購房者”所做市場調(diào)查屬于因果性調(diào)查。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]“因?yàn)樽≌瑑r(jià)格下降調(diào)查會(huì)增加多少購房者”調(diào)查項(xiàng)目屬于因果性調(diào)查。56.有效市場是指對(duì)某種特定商品有購置興趣和購置能力，但缺乏購置路徑消費(fèi)者集合。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]有效市場是指對(duì)某種特定商品有興趣、收入與路徑消費(fèi)者集合。57.連續(xù)復(fù)利計(jì)息情況下本利和計(jì)算公式是Fn=P(1+i)n。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]間斷復(fù)利計(jì)息周期為一定時(shí)間間隔(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息。假如計(jì)息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。58.在資金等效值計(jì)算過程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)發(fā)生實(shí)際金額。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值金額。59.依照國家關(guān)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，采取分期收款方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積百分比計(jì)算。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]對(duì)于分期收款房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。60.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)年成本利潤率等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營年數(shù)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期年數(shù)，不等于年成本利潤率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐步發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時(shí)一次投入。61.在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)成預(yù)定可接收最低盈利水平時(shí)房屋售價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]最低售價(jià)是指開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)房屋售價(jià)下降到預(yù)定可接收最低盈利時(shí)價(jià)格，房屋售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)盈利將不能滿足預(yù)定要求。62.經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)基本報(bào)表能夠?qū)?xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]基本報(bào)表包含四種表格，經(jīng)過基本報(bào)表就能夠?qū)?xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。63.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析目標(biāo)是找出對(duì)投資項(xiàng)目影響最大敏感性原因。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]敏感性分析是指從眾多不確定原因中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有主要影響敏感性原因，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力一個(gè)不確定性分析方法。64.以在建工程已完工部分抵押，其土地使用權(quán)必須是有償取得，并領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]以在建工程已完工部分抵押，其土地使用權(quán)必須是有償取得，并領(lǐng)有國有土地使用證。65.在零售商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置優(yōu)劣主要取決于物業(yè)易靠近性或交通通達(dá)程度。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]在零售商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者抵達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)易靠近性或交通通達(dá)程度。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.某市擬拍賣一宗面積為13.33萬m2、容積率為2.56商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%，項(xiàng)目要求配置3萬m2公共租賃住房，政府以6000元/m2價(jià)格回購，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲參加該項(xiàng)目標(biāo)競買，經(jīng)市場調(diào)研和測算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目標(biāo)建造費(fèi)用為3800元/m2，期間費(fèi)用為5500萬元，商品住房銷售均價(jià)為8500元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入5.5%(配建公共租賃住房免征營業(yè)稅及附加)，假如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目要求稅前最低利潤為8000萬元，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)能接收最高樓面地價(jià)水平。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：()解析：[解]設(shè)該企業(yè)能接收最高樓面地價(jià)為x元/m2，則

建筑面積=13.33×2.56=34.1248(萬m2)。

項(xiàng)目總銷售收入=8500×(34.1248-3)+3×6000=282560.8(萬元)。

項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總銷售收入-營業(yè)稅及附加=282560.8-8500×(34.1248-3)×5.5%=268009.956(萬元)。

項(xiàng)目總開發(fā)成本=x×34.1248+3800×34.1248+5500=34.1248x+135174.24(萬元)。

開發(fā)利潤=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本=268009.956-(34.1248x+135174.24)=8000。

解得：

z=3658.21元/m267.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于初以15000元/m2價(jià)格購置了一面積為8000