房地產(chǎn)綜藝集團國際花城營銷推廣策劃方案

莞都國際花城C區(qū)營銷推廣策劃方案第一部分市場調查分析第二部分項目定位第三部分營銷推廣策略方案構成2第一部分市場調查分析3珠江三角洲中心，穗港經(jīng)濟走廊中間，廣州與香港交通必經(jīng)之地。GDP年均22%增長綜合經(jīng)濟實力：全國前20名全省位居列第四位【位置】【發(fā)展】一東莞市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展概況4東莞07年上半年宏觀經(jīng)濟一東莞市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展概況□實際利用外資——22.82億美元，全省第１□城鎮(zhèn)居民人均可支配收入——14851元，全省第１□進出口總額——460.95億美元，全省第２□商品房銷售均價增幅——34.1%，全省第２□商貿零售業(yè)年增長——17.8％,全省第3□利用外資的增幅12-18％，較快增長；□房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅26.3%，潛力較大?！魿PI指數(shù)漲幅最小,物價變化相對穩(wěn)定?！跎唐贩績r格呈普漲態(tài)勢。經(jīng)濟發(fā)展處于珠三角中上游，上升態(tài)勢良好5繁榮期衰退期復蘇期蕭條期繁榮期二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析東莞房地產(chǎn)，2004年開始進入新一輪繁榮期。開發(fā)投資持續(xù)增長、市場量價快速增長。6二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析近期商住用地成交分析05年下半年開始，商住用地成交量持續(xù)放大，開發(fā)投資大量流向商住用地，開發(fā)商對未來幾年東莞住宅市場看好。

樓面地價土地均價

05年下半年土地價格短期震蕩，

06年上半年探底后快速拉升

2007年上半年土地均價上升152.2%；2007年上半年商住用地樓面地價上漲72.2%。

地價一路飆升，看好住宅預期7進入2007年，樓價快速上漲34.1%！

二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析商品房價格走勢8二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析7-8月供求趨緊，供求雙雙下滑，9月新增住宅供應11130套，集中3倍放量，成交回升12.3%。07年商品住宅供求7月：普通住宅價格快速上漲，單月環(huán)比增幅超過20%。8月：價格環(huán)比也有所上升，幅度約4%左右9月：最新普通住宅均價水平已經(jīng)達到6007元/平方米，環(huán)比8月份上升3.1%，7-8月市場上貨量供應不足，供求緊張，9月份大幅放量，供求矛盾短期得到緩和，房價漲幅也有所趨緩。9物業(yè)類型洋房公寓別墅合計套數(shù)（套數(shù)）515531403948689建筑面積（平方米）618600204100128050950750項目個數(shù)（個數(shù)）1995339-10月市場超過30個盤，近100萬平米，9000套住宅上市9-10月市場新增住宅供應平均每個月近50萬平方米、4500套的新增供應。與上半年4-5月放量水平基本持平。相對于8月份市場，供求矛盾可以得到較好的緩解?？紤]到目前東莞房價在較高位運行，房價漲幅將有所放緩，銷售速度也會有所放緩。9-10月市場新增供應項目放量匯總統(tǒng)計：二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析新增供應情況10◆1-8月的新增住宅，90㎡以下占總供應量16.85%，90㎡以上占總供應量的83.15%?！?月份，中小戶放量加大，90平米以下占到32%。小戶型供應量加大，上升空間仍然較大?！?0/70”9月份有所體現(xiàn)，中小戶型放量明顯。二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析政策影響情況首套自住房建筑面積90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；首套自住房建筑面積90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款不得低于40%；貸款利率不得低于中國人民銀行公布同期同檔次基準利率的1.1倍；貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加提高；借款人償還住房貸款月支出不得高于其月收入50%。國慶后提高第二套購房首付四成，短期使得有效需求下降，房價增長有所趨緩，進入個盤分化時代。11二東莞市房地產(chǎn)總體市場分析總結東莞房地產(chǎn)市場具有良好的發(fā)展前景優(yōu)越地理位置深莞一體化的加速城市產(chǎn)業(yè)轉型帶來的機遇高速發(fā)展的經(jīng)濟發(fā)達的居民收入水平12一二手聯(lián)動政策影響地價影響外來刺激客戶拓寬投資對比效應慣性因素中原預測東莞房地產(chǎn)市場仍將穩(wěn)步慣性前行三東莞市未來市場變動趨勢預測分析房地產(chǎn)政策面相對平靜，銀根趨緊，本土購買力有所增強。土地市場價格近期快速拉高，推動房價上漲外來開發(fā)商在莞頻頻拿地王深圳人在莞置業(yè)比例大幅上升東莞房價在上升通道中加速前行深莞房價差距大，兩地投資對比效應一二手市場的聯(lián)動推動房地產(chǎn)市場整體快速發(fā)展131、房地產(chǎn)政策面相對平靜，銀根趨緊，本土購買力有所增強。2007年東莞的房地產(chǎn)政策面相對平靜。從土地政策來看，年初下發(fā)了《東莞進一步加快推進閑置土地處置工作》，主要是督促落實；3月份開展房地產(chǎn)市場專項整治行動，進一步規(guī)范市場；3月份全國人大通過了《物權法》，明確了產(chǎn)權關系，為開啟物業(yè)稅征收提供了法律保障。房地產(chǎn)信貸管理加強，銀根趨緊。國家加強房地產(chǎn)信貸管理，央行提高存款準備金率，加上股市基金的資金分流作用，銀根的確有所縮緊。提高住房公積金貸款額度和擴展公積金用途，增強本土購買力，擴大購房內需。2007年7月1日至2008年6月30日，東莞市職工住房公積金月繳存總額上限調高到5189元/月；貸款額度由原來最高的38萬元上調為46萬元，從20年上調為30年，從連續(xù)繳存住房公積金滿12個月降為滿6個月。符合條件的市民還可以申請住房公積金裝修貸款，最低額度是5萬元，最高不超過人民幣15萬元。購房者負擔有所增加。8月份東莞財政局下發(fā)《關于加強契稅、耕地占用稅征收管理的通知》，二手房的契稅規(guī)定在9月1日前繳交，買家負擔有所減輕；一手房的契稅在簽購房合同時與首期款一起繳交，購房者負擔有所增加。今年四次加息，明年開始執(zhí)行，按揭購房者月供增加10%，按揭購房者供樓壓力加大。三東莞市未來市場變動趨勢預測分析142、土地市場價格近期快速拉高，推動房價上漲◆從商住用地成交的量價配合分析，可以看到從05年下半年開始，東莞商住用地成交量持續(xù)放大，量價配合非常好，并且近期土地市場價格快速上漲（07年上半年商住用地樓面地價為1800元/㎡，較去年同期1045元/㎡上漲72.2%。），說明房地產(chǎn)開發(fā)投資大量資金流向商住用地，也說明了房地產(chǎn)開發(fā)商對未來幾年東莞房地產(chǎn)商品住宅市場的預期看好。結合商住用地平均容積率分析，今年東莞商住用地的容積率基本控制在1.5-2.5之間，相對周邊其他城市而言，這樣的容積率是相當?shù)偷摹５貎r的快速上漲，加上東莞低容積率的控制，成為后市房價上漲的推動力。

三東莞市未來市場變動趨勢預測分析153、外弦來開曠發(fā)商戰(zhàn)在莞餡頻頻貓拿地懸王◆外來鄰開發(fā)堪商重踐金注降資東慕莞房談地產(chǎn)匪市場淋，可魔以看拘到無滾論在位戰(zhàn)略承上還淘是收挑益上趁，對故東莞碑房地備產(chǎn)市川場后傾市發(fā)渴展非蛇常看姥好。候隨著匆外來對開發(fā)疲商在足東莞吹市場潮的占未有率抖日益鼠提高看，給收東莞歡帶來林了產(chǎn)造品、浸品質視、開愁發(fā)理物念、姨營銷晉創(chuàng)新瓦等，粱更帶受來了膚大量做的外歷來投零資客奧，同系時也睜進一駝步拉引升了呀房價黑。日期地王名稱競得開發(fā)商總金額（億元）樓面地價（元/平米）2007年1月18日虎門地王瑞豐地產(chǎn)3.0635132007年4月27日南城水濂山地王萬科地產(chǎn)14.123772.32007年6月12日萬江地王富通地產(chǎn)3.1329302007年7月12日塘廈地王萬科地產(chǎn)26.815243三東莞市未來市場變動趨勢預測分析164、深伐圳人低在莞壞置業(yè)他比例勵大幅授上升◆據(jù)統(tǒng)玻計，20忌07年1月，鏡深圳憂人在部東莞基的置巖業(yè)成未交率伯所占艇比例跳比較次低，崖僅僅5個月伏之后綁，再存次統(tǒng)惡計深棄圳在破東莞漏的置快業(yè)成五交率討比重錯呈現(xiàn)痛快速使上升疾趨勢漂，有榆些個鼻別項拒目深稻圳人種的購鉗買比征例已矮在八倘成左非右?！魮?jù)從廊各大般銀行決東莞虎分行睛處了哀解到速，近遇期招漢商銀宏行、早建設還銀行處、工賤商銀拔行等勤東莞吼分行膽均顯炒示深等圳客鵲交易揚量近疼期明肌顯提歐升。獸其中俯招商林銀行勿東莞什分行誘的深釘圳客瓦戶業(yè)陽務量誦增長姐幅度怎最大宅，深球圳客粗一手輪房業(yè)拌務量通同比貪去年佳提升25令%左右卷，深敗圳客派二手需房業(yè)崇務量延同樣跌大幅嚼提升仿。調研區(qū)域/調研時間2007年1月2007年6月增幅南城3%15%500%東城5%20%400%寮步1%30%3000%常平15%50%333%三東莞市未來市場變動趨勢預測分析175、東課莞房握價在累上升狂通道迷中加宰速前村行◆從近問年東省莞統(tǒng)匪計局芽的數(shù)蓋據(jù)統(tǒng)筍計分旺析，筆東莞株房價蕩在19較99命-2細00居3年復多蘇期屯中緩職慢爬堡升，婚從20葡05年開豆始房裳價進尋入一叨個快覆速上籍升通俘道當吧中，故同時披有加卸速跡阻象，愛預計瘦這種爐上行反慣性危仍將珠持續(xù)埋。今味年上訪半年棕的樓客價為47購97牧.7元/㎡，較該去年修同期框增長34愚.1壺%。其肥中住韻宅均港價為46細92元/㎡，同到比增棕長33廈.8香%。（數(shù)席據(jù)為責統(tǒng)計后局實冠際銷覆售口華徑，汽統(tǒng)計往的是藍已竣且工的堪項目膀銷售閘數(shù)據(jù)萄，因母此反嫌映的休是大鉤約一破年前榴的價攀格水詠平）統(tǒng)計之局數(shù)稍據(jù)三東莞市未來市場變動趨勢預測分析186、深戲莞房司價差全距大疼，兩豎地投葬資對早比效炕應◆芳東莞既的房勻價僅肯為深匯圳的1/亂3，目籠前深翁圳大酒量投田資資志金在蠻撤出津，而謀東莞犧緊鄰漲深圳猛，加籮上東賽莞經(jīng)掉濟的防持續(xù)便快速長增長展，目局前東載莞較垮低的蒜房價亭將會展吸引毯大批猜深圳苦的投僑資者衣過來瓜置業(yè)謊投資囑。深圳涉、東汽莞兩總地房規(guī)價對下比（泰元/㎡）：城市2006年上半年2007年上半年增幅備注東莞3578479833.8%指商品房均價深圳92721317842%指商品房均價三東莞市未來市場變動趨勢預測分析197、一丟二手慨市場膝的聯(lián)編動推炭動房盟地產(chǎn)殘市場叮整體含快速把發(fā)展◆獵東莞督一二揪手房和價格館呈現(xiàn)胳持續(xù)語穩(wěn)步策增長蘋態(tài)勢挺，一堤二手壤房的芝價格抽差距吧進一籠步拉污大，眠目前續(xù)價差喊已近30紋00元/㎡，二眉手房孩價格序優(yōu)勢飄凸現(xiàn)紅，二勵手房塘市場羨開始匆駛入攔快速溝車道兄。而輛目前橋東莞筋二手汽房市映場由轉于辦刊證過沿戶速伸度相散當慢容，長流達幾雜個月罪到半隸年時欺間；06年下惜半年躍金融嘉擔保邪公司具的出權現(xiàn)，連提前潛了放朋款環(huán)群節(jié)，股加快輸了整幫個過特戶辦誼證交津易流障程。稻而隨匆著市棚場的救發(fā)展盲，未回來辦塑證過確戶環(huán)雞節(jié)必艷定會棚繼續(xù)療完善演加快振，從蔽而推值動二群手房稍的快追速發(fā)薄展。猛一二毫手市劑場的場聯(lián)動雞，預既期未熄來東股莞房刃地產(chǎn)安市場雜仍有酒相當庫大的各發(fā)展舒潛力彼。三東莞市未來市場變動趨勢預測分析20中原卻認為東莞博房地肉產(chǎn)未搞來市鬼場在經(jīng)屆過政貝策與作市場討的洗買禮后計仍將稅慣性竟穩(wěn)步荒前行綜合巡壽以上病因素三東莞市未來市場變動趨勢預測分析21中堂域概況四項目片區(qū)市場分析面積60平方序公里坑，下礦轄20個村牙（社鏟區(qū)）烏，戶籍算人口7.碗21萬人期，外墻來暫光住人弟口6.親44萬。□粵、公港、類澳經(jīng)施濟圈銜核心吊區(qū)域，□北接賀廣州繳，南途連東討莞、四深圳啞，□東莞釀市西熟北部腐的門藥戶?！醢l(fā)展籠戰(zhàn)略撇：打盞造商洗貿物麥流重仿鎮(zhèn)，□實施佳“一革個中烘心、懂兩個陷支點真，三筑條商足帶，嗚四大專園區(qū)舅，五拿大行召業(yè)”□大力攀發(fā)展農副箭產(chǎn)品姨批發(fā)援、加籍工物您流業(yè)，五金超批發(fā)藏物流透業(yè)，造紙禾業(yè)，服務信業(yè)和房地臣產(chǎn)業(yè)。22中堂揮市場期分析20均06年，生產(chǎn)棒總值51腿.1膝7億元件，增籌長20昨.1扣%；存款姑余額51病.2著5億元盾，比燭年初右增長11備.3弓%；零售砍總額6.跑32億元應，增修長20重.4耐%；農民虎人均排收入94撲83元，催增長7.叨2%。四項目片區(qū)市場分析中堂臉經(jīng)濟23房地拍產(chǎn)市攝場情輔況20評04年中勢堂大襲型的置房地演產(chǎn)開夢發(fā)項雅目為練零，桌還是飼一塊盟地產(chǎn)絹開發(fā)奶的“暖處女巧地”饞。本土罰的鴻東富地祥產(chǎn)率塔先以硬一小胖項目——鴻富籍花園試水然市場統(tǒng)，邁河開了樂中堂鍛房地與產(chǎn)市店場前伸進的亂步伐環(huán)。四項目片區(qū)市場分析目前勢較為柳知名辮的樓盤盤只婆有東港日城、南國伍雅苑按、莞都寬國際心花城江畔替豪庭哲（籌金劃中）24中堂上鎮(zhèn)07年1~揉9月住搭宅成拐交情毫況單位或：元/㎡1月到9月房刪價上繪升18督%。上半病年一雨手房肯求大蟲于供賢。8、9月突嚇然放嗎量，匪供應嶄總量喊超過皺成交痛量。后市循競爭極會比蛇較激漿烈四項目片區(qū)市場分析（單位：套數(shù)）2520擺07年1－9月份益中堂愈與周擔邊鎮(zhèn)攻區(qū)人中均得潑房率躺對比懶表：四項目片區(qū)市場分析中堂牙人均迫得房侄率與馬周邊駱鎮(zhèn)區(qū)筆相比挺較低堆，結滲合中籃堂居沫民存始款情皂況分計析，哥中堂填市場說沒有偽被充歲分挖腐掘，蹲存在棉購買滴較大屑潛力漂。26素描對象梁女士，南國雅苑一期業(yè)主文化背景高中財富價值指標家庭年收入在8萬以上情況描述梁女士年約45歲，本地人，之前在南國雅苑買的房子正在裝修,如果有更舒服的環(huán)境,會考慮做投資。產(chǎn)品需求升值潛力高，價格在可承受的范圍內。消費傾向平時消費較節(jié)儉，目前騎摩托車。素描對象柯小姐，南國雅苑一期業(yè)主文化背景大專財富價值指標個人年收入在4萬左右情況描述柯小姐約30左右，河南人，在南國雅苑已買了一套房子，但未裝修好,感覺小區(qū)整體還可以，居住情況挺滿意的。產(chǎn)品需求喜歡小區(qū)配套比較完善，綠化好，社區(qū)較大的樓盤，但目前暫時沒有新購房意向。消費傾向比較節(jié)約，不太喜歡高風險的投資。四項目片區(qū)市場調查中堂勾鎮(zhèn)居娃民置身業(yè)意橋愿素瘋描27素描對象楊先生，南國雅苑一期業(yè)主文化背景未知財富價值指標年收入在8萬以上情況描述楊先生大概32歲，是外地的經(jīng)商人士，已在南國雅苑買了一套房子，對小區(qū)的物管,環(huán)境衛(wèi)生,房屋格局都不滿意。產(chǎn)品需求個人比較喜歡環(huán)境好,配套齊全,各方面較方便樓盤，傾向東莞南城地區(qū)樓盤。消費傾向熱情好客，喜歡買賣投資，開著一輛舊本田。素描對象袁先生，南國雅苑一期租客文化背景大專財富價值指標月收入3500元左右情況描述袁先生大概35歲，是外地來東莞的務工者，他們公司在南國雅苑租了套房子作為宿舍之用，其對小區(qū)環(huán)境感覺還比較滿意。產(chǎn)品需求個人暫時沒有購房傾向。消費傾向消費意識比較謹慎。四項目片區(qū)市場調查28素描對象許小姐，東港城一期業(yè)主文化背景大學財富價值指標家庭年收入13萬左右情況描述許小姐大概30歲，湖南人，是經(jīng)商人士，已在東港城買了和其它地方買了房子，對現(xiàn)居住的小區(qū)評價一般，覺得樓層有點低，房屋質量不太好。產(chǎn)品需求實用，交通方便，環(huán)境舒適，最好也有升值潛力的產(chǎn)品和戶型。消費傾向精于投資，已在其它地方投資有房產(chǎn)，對需要商品質量要求較高，自駕豐田汽車。素描對象石小姐，東港城一期業(yè)主文化背景大學財富價值指標個人月收入4000左右情況描述許小姐大概28歲，湖北人，中堂一家大公廠的管理人員，已在東港城買了房子，感覺現(xiàn)在的房子裝修過于簡單,廚房太小,其他方面感覺還可以。產(chǎn)品需求暫無再購房意向消費傾向時尚意識較強，愛打扮。四項目片區(qū)市場調查29素描對象王小姐，東港城一期業(yè)主文化背景大專財富價值指標家庭年收入7萬元左右情況描述王小姐大概30歲左右，外地人，在某工廠任職（管理層），對小區(qū)設施，園林等感覺不是很滿意，并表示小區(qū)物管需要提高。產(chǎn)品需求暫無再購房意向消費傾向消費觀念比較保守，無其他投資理財計劃。素描對象馮先生，東港城一期業(yè)主文化背景大學財富價值指標家庭年收入15萬左右情況描述馮先生大概35歲，本地人，是經(jīng)商人士，已在東港城買了房產(chǎn)，對小區(qū)的物管,會所設施,房屋建筑材料均表示不滿意。同時認為莞都花城的樓間距太短,戶型面積過小。產(chǎn)品需求如有更好，檔次較高的大戶型產(chǎn)品會考慮再次置業(yè)。消費傾向有投資理財意識，炒股票，有考慮投資房產(chǎn)四項目片區(qū)市場調查30素描對象李先生，鴻?；▓@商鋪租客文化背景高中財富價值指標家庭年收入6左右情況描述李先生大概40歲，福建人，在鴻?；▓@租商鋪經(jīng)營小生意，感覺商業(yè)環(huán)境一般,對周邊環(huán)境不是太滿意。產(chǎn)品需求暫無購房意向消費傾向表示掙錢后回老家買房。素描對象陳小姐，鴻?；▓@業(yè)主文化背景中專財富價值指標家庭年收入8萬左右情況描述陳小姐大概35歲，本地人，經(jīng)商人士，覺得鴻?；▓@一般,認為小區(qū)沒有花園顯得檔次不高。產(chǎn)品需求暫無購房意向，如有需要聽家人意見。消費傾向有一定的理財意識，但投資較謹慎。四項目片區(qū)市場調查31素描對象李先生，江南農批檔主文化背景高中財富價值指標家庭年收入10萬左右情況描述李先生大概35歲，湖南人，經(jīng)商人士，已在江南農批購買了一個當鋪（費用約為40萬），現(xiàn)全家都在檔鋪中打理生意。產(chǎn)品需求無購房意向,表示掙錢后回老家買，感覺這里房子價格太高，購買不分合算。消費傾向生意人，較精打細算，對再理財、投資其他行業(yè)無興趣。素描對象劉先生，江南農批檔主文化背景中專財富價值指標家庭年收入16萬左右情況描述劉先生大概28歲，外地人，經(jīng)商人士，已在江南農批買下店鋪（38萬），現(xiàn)一家人都在檔鋪中經(jīng)營生意。產(chǎn)品需求有購房意向，喜歡高層大戶型，之前曾在東港城已下訂金,后因生意原因退訂了。消費傾向年輕生意人，有理財觀念，消費觀念較開放。四項目片區(qū)市場調查32素描對象李先生，江南農批檔主文化背景大專財富價值指標家庭年收入20萬以上情況描述李先生大概40歲，外地人，經(jīng)商人士，在江南農批買下店鋪（45萬），已經(jīng)購買了170平米的房子，對小區(qū)感覺一般。產(chǎn)品需求喜歡大戶型，無再購房意向消費傾向無其他理財傾向，目前有奧迪A6一輛素描對象梁先生，江南農批租客文化背景初中財富價值指標家庭年收入5--6萬左右情況描述梁先生大概45歲，外地人，經(jīng)商人士，在江南農批租了店鋪經(jīng)營生意產(chǎn)品需求暫無購房意向，表示房價太高。消費傾向消費觀念較保守，無其他理財方式。四項目片區(qū)市場調查33素描對象楊先生，莞都國際花城業(yè)主文化背景高中財富價值指標家庭年收入7萬左右情況描述楊先生大概40歲，廣東韶關人，在中堂一家工廠上班，考慮到上班地方離莞都小區(qū)比較近，因此在此置業(yè)。產(chǎn)品需求暫無再購房意向，表示房價現(xiàn)已太高，難以承受。消費傾向消費觀念較保守，存錢養(yǎng)家糊口的意識較濃。素描對象符女士，莞都國際花城業(yè)主文化背景大專財富價值指標家庭年收入8萬左右情況描述符女士大概35歲，湖南人，在中堂一家工廠上班，其愛人在塘廈一家外貿公司上班。表示當初在莞都購買小戶型的房子主要是基于價格考慮，入住后覺得房子的裝修質量較差，存在較多問題。產(chǎn)品需求暫無再購房意向，即使有可能也會優(yōu)先考慮在家鄉(xiāng)購買。消費傾向家庭主婦形象，消費觀念較保守。四項目片區(qū)市場調查34素描對象劉小姐，莞都國際花城租客文化背景大專財富價值指標個人收入3500左右情況描述劉小姐大概27歲，外地人，在附近的工廠上班，覺得在中堂鎮(zhèn)在莞都花城這一帶居住環(huán)境相對不錯，因此和家人在此租了房子，整體感覺小區(qū)還可以，鄰里關系比較和睦。產(chǎn)品需求目前沒有購房意向，即使有可能也會優(yōu)先考慮在家鄉(xiāng)購買。消費傾向工薪階層，存錢理財觀念比較生，平時不太注重不切實際的消費。素描對象阮小姐，莞都國際花城業(yè)主家人文化背景大學財富價值指標家庭年收入10萬以上情況描述阮小姐約23歲，為中堂本地人，現(xiàn)住在姐姐家，感覺莞都花城規(guī)模雖大，但目前基本的綠化設施等均未到位，因而整體感覺不好。產(chǎn)品需求希望以后自己買的房子，小區(qū)環(huán)境好，配套完善，有一定的檔次，大小在130平方米以上。消費傾向時尚潮流觀較強，平時喜歡到深圳，香港逛街購物，對生活質量要求較高。四項目片區(qū)市場調查35素描對象劉先生，潛在購房客戶文化背景大學財富價值指標家庭年收入10萬左右情況描述劉先生約40歲，湖北人，在中堂臺商子弟學校做老師，已經(jīng)在理想0769處買了一套房子，現(xiàn)已經(jīng)出租，目前計劃在中堂附件再購一套，初步感覺莞都和南國雅苑都不錯。產(chǎn)品需求實用，價格合理適中，約為兩房，具有投資價值。消費傾向投資觀念較強，喜歡旅游和交朋接友，因單位已經(jīng)在學校提供住房，因此購房主要是為投資考慮。素描對象張女士，莞都國際花城業(yè)主文化背景大專財富價值指標家庭年收入9萬左右情況描述張女士大概30歲，湖南人，在中堂一家工廠上班，其愛人在高步一家公司，感覺小區(qū)環(huán)境目前不是很好，太亂，中堂鎮(zhèn)區(qū)離市區(qū)太遠，自已沒車平時出行不是很方便產(chǎn)品需求房價太高，暫無再購房意向。消費傾向消費觀念較保守，存錢意識較強。四項目片區(qū)市場調查36素描對象黎先生，莞都國際花城業(yè)主文化背景大學財富價值指標家庭年收入30萬以上情況描述黎先生約35歲，本地人，經(jīng)商人士，擁有自己的公司，目前已經(jīng)在莞都花城購買了一套房子，整體深感小區(qū)還可以，就是相關配套還沒有做好，感覺小區(qū)較亂。產(chǎn)品需求面積大，舒適，有檔次，配套完善，表示有合適的，會考慮再次置業(yè)。消費傾向衣著檔次較高，有相當?shù)纳钇肺?，深具理財投資觀念，自駕豐田小車一部。四項目片區(qū)市場調查37總結長及發(fā)哥展高速惕發(fā)展門的鎮(zhèn)縣區(qū)經(jīng)明濟加鍬速了案中堂質的城撒市化涌進程職，為逮房地煩產(chǎn)市萍場培爭養(yǎng)了課一批素具有輛較強靠購買領能力鞋的置這業(yè)群茂體與中攻堂高寫速發(fā)錄展的往鎮(zhèn)區(qū)甲經(jīng)濟眉相比裳較，菊其房呀地產(chǎn)串發(fā)展物起步她較晚便利聯(lián)的交味通環(huán)輝境，距為吸柄引周膝邊鎮(zhèn)送區(qū)及論城區(qū)材、深券圳等嚴外地炮客戶總到中稿堂置舌業(yè)奠肅定了摔基礎中堂濱鎮(zhèn)采挽取近譽期、往中期蛾和遠詢景規(guī)乖劃相冊結合蹲的開洪發(fā)原僅則咳，促稻進了拴中堂選房地您產(chǎn)市繳場發(fā)彩展，誤帶動引本地既居民際對居湖住觀已念的狐轉變征，將線促進詳新一壺輪的擱居住趁消費崇。中堂瞧鎮(zhèn)目究前的僵第三陰產(chǎn)業(yè)慰檔次扁較低庸，起密點較嶼慢。碧其區(qū)黎位優(yōu)彼勢沒漆有體件現(xiàn)處幸，未殼來發(fā)泊展有避著廣迅闊的討空間中堂重居民犬人均辜銀行挑存款棵居東勝莞第8位，丈當?shù)鼐芤研蔚浅梢惶疃ㄘ斈谈环e猜累，董藏富胖與民幣，消凍費潛潮力較蓄大不斷范發(fā)展元的產(chǎn)趕業(yè)經(jīng)轎濟帶鮮來更府大的培居住梢消費周潛力刪，區(qū)殊域內幫房地敬產(chǎn)新奏增消咬費需紅求將甚不斷傳增長四項目片區(qū)市場分析短期很供應尊過量牽，市場米潛力便巨大硬，發(fā)枯展前階景看被好38項目依點評糊：項斬目朝坦向以倘東西涼為主咸，沒副有地奴下停委車場勤，會倘所園拾林等雷配套喬設置邀不夠匯完善千。較伯低的應價格療是其型主要巖競爭眉優(yōu)勢煩。項膏目的載主要逼購買彎者是哨在中躁堂工驗作的帳外地鄰人項目名稱南國雅苑項目位置中堂鎮(zhèn)振興路鴻富國際酒店旁開發(fā)商中天力通地產(chǎn)整體規(guī)劃占地面積：90000㎡建筑面積：230000㎡一梯2戶/二梯四戶容積率：2.3總戶數(shù)1300戶主力戶型80-112㎡二房三房小區(qū)配套大型業(yè)主會所，配備有籃球場、網(wǎng)球場、健身室、臺球室、游泳池和幼稚園等設施工程進度二期封頂，三期規(guī)劃中銷售價格4100元/㎡開盤時間2005年10月23日銷售進度1期產(chǎn)品已售罄，計劃本月中下旬推出60套左右新品，主要為80㎡左右的兩房，110-120㎡左右的三房五項目周邊樓盤調查分析39項目名稱中堂東港城項目位置中堂鎮(zhèn)107國道及新興路旁開發(fā)商東莞東沙港發(fā)展建設有限公司代理商德思勤置業(yè)/美聯(lián)物業(yè)整體規(guī)劃占地面積：100000㎡建筑面積:280000㎡一梯三戶容積率2.8總戶數(shù)1700戶主力戶型90-120二房三房小區(qū)配套華潤超市、籃球場、小區(qū)泳池近5萬㎡商業(yè)中心2200㎡會所工程進度二期組團已封頂銷售價格3800元/㎡開盤時間2006年5月12日銷售進度一期剩50套120-132㎡三房4房二期組團十月推出項目鋪點評言：項某目優(yōu)羞越的法地段群和成旱熟的暑配套沈一直刪是該炮樓盤場主打忽亮點奸。但街因容羞積率譜高、蹤蝶緊鄰10餡7國道唐，加戰(zhàn)上裝盲修粗臉糙等食原因信，本價地客湖戶認皺同感尋一直胞處于底較低閑的水止平五項目周邊樓盤調查分析40項目名稱江畔豪庭項目位置中堂鎮(zhèn)中堂大橋下沿江邊住宅檔次別墅開發(fā)商三陽集團，鴻富集團整體規(guī)劃占地面積：113340㎡

建筑面積：116485㎡工程進度前期規(guī)劃籌備中江畔叨豪庭磁作為胖中堂憶首個揉江景牌別墅議項目睬，目回前正墻處于晝前期甩的規(guī)胖劃籌勝備中五項目周邊樓盤調查分析41項目名稱占地面積總建筑面積規(guī)劃套數(shù)備注莞都國際花城一期450001370007172313在售莞都國際花城二期1200028000324已售莞都國際花城三期660002000001060未開發(fā)莞都國際花城四期38000104000212未開發(fā)東港城一期1000002800005301700已售東港城二期未確定未售南國雅苑一期900002300002301300已售南國雅苑二期60未售南國雅苑三期未確定未售鴻?；▓@1300026000220已售江畔豪庭113300124700別墅160，洋房150未開發(fā)斗朗大道新地1300003000002500未開發(fā)總計60700012293008343已售：1904套未售：6439套五項目周邊樓盤調查分析市場慚供應訴情況近期淡市場單供應顧充足掛，競酬爭將效會進行一步嗽加劇42五項目周邊樓盤調查分析主流孔產(chǎn)品魔以二屠房、秒三房漿為主子力，脅分別現(xiàn)占２扛８％虛和３準７％板，面濫積于件７０-1４０倆㎡區(qū)掌間。一房夾和四咱房所常占套皺數(shù)比翅例相笛差不倍大。范在１擦７％吳～１月８％品之間債。從面稀積看殊，７尺０～黨９０幕㎡，坦１１割０～獄１２險０㎡再，１設３１突～１緞４０蟻㎡這滾些面寧積區(qū)痕間競奏爭最釘為激有烈。紋而10渡0~抹11材0㎡，12征1~莫13強0㎡，14狠1~滋15省0㎡，15奔1~榮16釀0㎡，16鐮1~出17鋤0㎡競爭變較小監(jiān)。18憐0㎡以上夾戶型雷處于綱市場距空白頑點中堂究戶型綱結構43客戶留基本翠特征允：大部約分在罵中堂踢工作刃或中鳳堂居去住大部罷分為登首次拆置業(yè)呆，購房團用途歷多為汁自住以私飄營業(yè)阻主、曉企業(yè)膠中的衰中高握層管政理人請員、纏公務測員為關主客戶辣特征救分析五項目周邊樓盤調查分析中堂本地客戶中堂周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶外地客戶中堂工廠企業(yè)主/管理層/外來生意人城區(qū)及及其他鎮(zhèn)區(qū)的投資客，深圳、廣州等其他區(qū)域投資客44目前鉤市場歪建筑樸類別視多以宰小高逝層為嚷主,物業(yè)迷類型配單一,銷售仇價格確一路導走高,市場拳潛力掏巨大糖。在售礙樓盤拆客戶誓以中亂堂本弓地為江主,廣州殘、深鍵圳投毅資客旱比率丟不大貨，有衣上升設的趨裂勢。價格廟在44搬00巨—4泛80握0之間嚷，面瘋積區(qū)蛇間在70仍--軍17鬼0㎡之間受，一億房到及四房棋都有長，主胖要以醬二三照四房跨為主欲，偏禍向大咐面積但。目前攔置業(yè)饑群體晝較為團務實活，對診舒適般性缺障少認互識。產(chǎn)品逐設計補較為暫傳統(tǒng)宴，缺模少亮燃點住宅青市場礦小結五項目周邊樓盤調查分析置業(yè)瓦者以積本地旱客戶農為主笛，市場損期待桂亮點應出現(xiàn)45六項目競爭樓盤調查分析中堂吧形成誘競爭冊的樓孕盤主匹要有云三個莞都鑰國際押花城南國虛雅苑東港歉城東港城南國雅苑本項目46六項目競爭樓盤調查分析一、低中堂巷東港耍城位規(guī)置：中堂說鎮(zhèn)10府7國道皮及新爽興路腸旁開發(fā)衡商：東莞置市東裳沙港硬建設哀發(fā)展鍬有限曠公司總占謎地面必積它：10萬ｍ2總建揚筑面策積推：28萬㎡容積譯率砍：2.法8建筑珍類型臟：多層課、小檢高層汽、高啊層交樓盾標準謎：毛坯推出掘時間席：06年5月二期科價格月：45投00物管頂費：1.柱50主要戶型戶型面積套數(shù)比例四房二廳137-14221%三房二廳94－10647%二房二廳82－9830%一房313%項目境介紹重：東港丙城近躺兩千桶戶高冷尚住朽宅，驚擁有糧兩萬旋多平的方米爭的商饑業(yè)綜極合樓獅，1萬多權平方士米的污風情闖步行命街和15廁00多平轎方米壯的住室宅底霧層商匯業(yè)街塑，22受00平方翠米會籍所。園林獄規(guī)劃蝴：一棕期約6.氧5萬平玩方米爹，二合期約2.小5萬平合方米植被這種樹少：喬坡、灌頌木10茂0種以賽上，訂地被裹植物20來0種以消上園林網(wǎng)風格垃：亞潔熱帶悟風情擁有祥七大傾廣場介、七滅大休哀閑場艱、五著大園裝區(qū)、神三大熊藝術瓦景觀幟、三近大浪鴿漫路繁。47【推廣夫語】1、城蓬市中情心，椅魅力院生活碗。2、坐民享尊飾貴，條只在浙一念棍之間揮。3、選獻擇最尊好的霜生活日領域挽，從閱容生薯活六項目競爭樓盤調查分析中堂漢東港談城1)、優(yōu)編點：項目遭地理錫位置凱優(yōu)越認，周槍邊商搭業(yè)繁正榮，與配套薄完善仰。2）、掠缺點：A、項目令靠近咸國道螞，易池受噪些聲影懂響。B、項沒目雖飲然包冊裝修仆，但速裝修焰檔次欲較差砌，對售家居陳裝修含要求咽較高著的客孤戶會線存在夾一定賣的不夫利影吧響。C、部受分戶吳型設咱計較士差，牙如有顛部分才四房押的單銀元，掛主人紐奉房的形空間拳過小居。D、所句有材領料較園差48二、膊中堂提南國囑雅苑六項目競爭樓盤調查分析位置生：因中堂驚振興蓄路鴻蝕富路秤國際諒酒店蠟旁開發(fā)脅商疲：中授天力露通地斃產(chǎn)占地政面積沈：9萬平朗方米總建陵筑面賤積越：23萬平倒方米容積需率獄：2.舊3建筑罷類型平：色小高貝層，儉高層總戶斧數(shù)門：13穩(wěn)00交樓央標準類：滿毛坯主要戶型（一期）戶型面積比例二房二廳76－8530%

三房二廳110－125６0%四房二廳170１0%主要戶型（現(xiàn)售）二房二廳76－9050%三房二廳11650%項目天介紹搖：以11層、16層和8層的襯小高臥層和包中高蜓層為痕主。腳小區(qū)攀以夫“現(xiàn)傳代嶺痰南水寨鄉(xiāng)”嶺概念全為指喚導，益設計嘗大面嫌積的尖生態(tài)年園林弄景觀透，突謎出以蠢“水繞”為處主題把的中委心水桿體景懲觀，驚一萬互平方規(guī)米景脫觀湖周面、發(fā)兩萬旨平方謎米的紐奉嶺南辨主題乞園林改綠化陽，整廈個設緩計采賺用園脊中園纏布局悼，處膽處有懇景，仆移步陵換景銹。小胸區(qū)內六還設宵有大棗型業(yè)舉主會常所，狡配備易有籃綢球場她、網(wǎng)爐球場禁、健航身室槳、臺散球室看、游昨泳池梨和幼頓稚園仰等設嚇施。49【推廣肯語】一生難相約偉，嶺翼南人看家；茗香染細品吊南國仗雅苑伴，是裝不是譽你，妙期待醉已久撐的房肺子等【優(yōu)缺父點】1)、優(yōu)宏點：A、項索目規(guī)逃模大B、項宿目內爹部配肅套設糟計完燭善2）、霜缺點纖：A、給論人的買嶺南藝風情貼印象晃并不螺鮮明裙深刻申。六項目競爭樓盤調查分析50三、哭莞都裂國際輔花城六項目競爭樓盤調查分析位置眠：退中堂茫鎮(zhèn)中絲式心位讓置開發(fā)裕商斧：東這莞市趴綜藝黎集團效有限帆公司占地秋面積舉：16螺14他28平方擾米總建別筑面烘積榆：17背12預30平方務米容積美率膏：2.軌49建筑禽類型晴：對小高確層，只高層總戶杯數(shù)頓：22翻53交樓嘉標準雄：芝毛坯項目親介紹飼：莞都變國際廁花城瞎共分堂四期工開發(fā)喇，A區(qū)和B區(qū)已得經(jīng)銷貌售。敗項目填融入蒜邁阿南密熱磨帶風矛情園澆林精傲華，展揉入兆自然顯人文上特色文，貫悠穿社爽區(qū)的泛弧形行水系畝，蜿術蜒流西水的盜溪水倉，舒覺適的香陽光塞，輕豬舞的表棕櫚坦雕琢論出一封個親盼水的紛生態(tài)御生活恨圈，縱鑄造斃了東帆莞北應首座紹純粹圓熱帶河風情旁大城陷。主要戶型（B區(qū)）戶型面積㎡比例一房40-5018%二房65－7632.16%主要戶型（A區(qū)）二房７０～１００三房、136－14836%四房147－16510%其他154－2284%51【推廣沿語】東莞悅北53萬㎡坊邁阿搭蜜大娘城；中央舞領地消，至舉尊首漂府【優(yōu)缺殊點】1)、優(yōu)廳點：A、項個目規(guī)綱模大早，周柔邊設街施比抗較完評善B、項爬目內焦部配乏套設雅計完閱善。2）、適缺點釀：A、項轟目所尾營造誦的邁續(xù)阿密煮風情熊并沒蹲有給練人留卻下太蓄深刻像的印膜象，飼達不善到以隙此來禽吸引遲客戶鴿的目駕的。B、在描產(chǎn)品疫設計梨方面榴缺乏做明顯惰亮點鳴創(chuàng)新遮來支擺撐項起目定既位，束在產(chǎn)今品差沈異化騎方面重拉不愛開與劉競爭歲對手起南國挨雅苑刑及東救港城比的差之距。六項目競爭樓盤調查分析52六項目競爭樓盤調查分析面積區(qū)間東港城南國雅苑莞都國際70以下

70~80

81~90

91~100

101~110

111~120

121~130

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161~170

171~180

樓盤主力戶型面積區(qū)間(㎡)鴻?；▓@二房、三房80－125東港城二房、三房、四房82－145南國雅苑二房、三房76－118莞都國際A）三房、四房136－164莞都國際B）一房、二房39－70通過劫以上武面積她區(qū)間販對比宰，以搭下面澤積市湖場競脊爭較柜?。?0誕0~通11慮0㎡，12編1~弦13汪0㎡，14水1~簡15拋0㎡，15員1~盒16鹽0㎡，16戰(zhàn)1~猾17兩0㎡。而18烘0㎡以上扎戶型套處于恨市場攀空白駁點中堂救房地村產(chǎn)市定場供小應，憑相對加比較輝保守很，處遣在需呢求量哈最大肅的2房、3房、4房范敲圍內佩。53六項目競爭樓盤調查分析競爭學樓盤館戶型遙對比東港異城休息區(qū)休閑區(qū)工作區(qū)生活區(qū)東港克城戶臂型偏次重于洋滿足粒實用袋功能占，具壘有休靠閑功阻能的聞陽臺芽面積擱不大西，缺漁少情絲式趣、金享受債等功醒能空茫間54六項目競爭樓盤調查分析競爭瓣樓盤串戶型研對比南國他雅苑休息區(qū)休閑區(qū)工作區(qū)生活區(qū)南國票雅苑叫戶型惠當中淚已經(jīng)飛出現(xiàn)拉了雙像陽臺肆、三甚陽臺欲及露建臺，鋸在部脹分戶促型中雪還增俊設了漂衣帽縱間。住舒適泛性及魄情趣杜性大睛大增冒加55南國違雅苑休息區(qū)休閑區(qū)工作區(qū)生活區(qū)六項目競爭樓盤調查分析競爭題樓盤喂戶型省對比南國長雅苑雙戶型肢當中禾已經(jīng)臘出現(xiàn)癢了雙嗚陽臺悄、三暖陽臺紅及露旬臺，戒在部皮分戶攏型中祖還增嗎設了斜衣帽尋間。欲舒適每性及狡情趣貪性大叨大增怪加56六項目競爭樓盤調查分析競爭活樓盤擊戶型納對比莞都泥國際休息區(qū)休閑區(qū)工作區(qū)生活區(qū)莞都距國際海花城副除了譜雙陽錦臺外解，還燙增設煩了玄哲關和艦工人眼房等呢功能挨區(qū)域寶。在摧大戶炭型中曉，還諷設計碎了入亮戶花纖園。伸進一咱步增漠加了縫戶型取的舒富適性往。57六項目競爭樓盤調查分析競爭犁樓盤叫戶型餐對比莞都著國際譽花城抖除了損雙陽膊臺外富，還閥增設復了玄售關和涉工人暴房等民功能往區(qū)域抗。在裕大戶木型中鮮，還唇設計狡了入擊戶花霸園。畏進一變步增啊加了倚戶型恭的舒浸適性荷。58六項目競爭樓盤調查分析總結通過恭與其拆它競禾爭項抹目對風比分漫析，殼我們誕得出航如下厚結論陜：1、位暫置：幟莞都跳國際糖與南狠國雅重苑相傳鄰，勻都處周于新駛中心射位置報，未壩來發(fā)習展看賠好；2、規(guī)效模：愁莞都然國際芬花城某總建崖筑面打積超扇過50萬平線方米鉛，為必中堂茅第一況大盤四，有館其它桐樓盤吸不可熊比擬果的優(yōu)趣勢：3、配票套：伍東港裕城目從前配察套比麥較成贊熟，憑但莞塘都國揚際和礦南國犧雅苑耀都有咱大量汪的商堵業(yè)配氣套，也未來示配套胞與東弄港城鐘基本悉持平真：4、戶乎型：援在三即個競鎖爭樓夏盤當須中，噴莞都眠國際競花城蝕的戶神型相斜較其辭它樓蕩盤，娃已經(jīng)拜增加擱了入岔戶花倉園等肺亮點吳。但診產(chǎn)品冶設計給還是尖缺乏懂明顯轎亮點啞創(chuàng)新我支撐期，在主產(chǎn)品愛差異心化方際面拉家不開價與競熄爭對虧手南緒國雅誤苑及剪東港筑城的礦差距憂。5、形烤象宣初傳：亂三個澇樓盤富當中儉，莞廉都國農際花傲城和績南國脈雅苑少都是耽宣傳臨生活四風情脈，一鳴個做籮“邁銜阿蜜虎”一毒個做牧“嶺榆南水把鄉(xiāng)”蝴。只螞有東母港城仍是以顯成熟抖配套貸和地墾理位需置等捉實實診在在津的東慎西做鹽為主元打賣朵點。妨因為吐缺少勢有力歇的支碧撐，珍莞都煎國際沾花城甜的“秒邁阿塊蜜”鴿并未竊深入仁人心應。莞都香國際瞞花城桿具備銅地段乓優(yōu)勢括、規(guī)貓模優(yōu)墻勢，呀只有綢在產(chǎn)烈品方碎面下攏功夫欣，才凱能利婦用這黃些優(yōu)胃勢，自在中叢堂混耗戰(zhàn)中橫有所弓突破傻。59第二妄部分項目趙定位一地塊價值分析二項目定位三項目發(fā)展建議60一地塊價值分析61一地塊價值分析【地理釀位置】鎮(zhèn)中描心第三吧產(chǎn)業(yè)耳的集暑中地商業(yè)越金融短中心緣瑞、文化狂娛樂嚷中心嫩、行政沿辦公枯中心汗、體育例休閑區(qū)中心報僅一糖路之尊隔。中心役位置地段璃顯赫本流案62一地塊價值分析地塊季交通交通復快速士便捷財富葉脈絡新暢通□到達泳市區(qū)薄，25分鐘□距廣爛州新避塘5公里□1小時臥內到而達深倦圳北王今路與滲莞潢裳路中麻警公路廣園視東路10矮7國道63一地塊價值分析周邊逮配套慎狀況中、知小學設：群英存學校墓、中頌興小他學、斷中堂浙中學幼兒逐園：英文莫雙語坊幼兒我園商場肝：莞北畝商業(yè)迎步行琴樣板朱街、數(shù)華潤舉超市同、萬第和超趕級廣批場郵局瀉：東泊哈郵政滔局銀行掏：農業(yè)宅銀行擠、工駕商銀顫行、怖中國盛銀行墻、廣價東發(fā)菌展銀再行醫(yī)院老：中堂啞鎮(zhèn)醫(yī)搖院其他寬：中堂坑市場旦、江增南農嶼批市細場、裂中堂忙汽車趕總站膀等中心武配套罵成熟胸生活64占地求面積才：66露37購8.淚19址㎡總建養(yǎng)面積暴：20數(shù)17壇44惡㎡容沈積溉率：2.謊51建筑椒層數(shù)盤：>2仰2層其中襯：住宅教面積姑：12夸90治15尚.3哀1㎡商業(yè)功面積貝：25添88往5㎡綠賤化進率：37茄.9層%【項目葵基本爭概況】超大坐規(guī)模豆，低弄容積材率，鍬大盤甘風范啟，高歷檔素準質一地塊價值分析65一地塊價值分析地塊韻在項費目中聽的位臘置A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)C區(qū)地歪塊處融于莞扇都國撒際花姨城的穗西北舅側,二側癢于項篇目B區(qū)和D區(qū)相充接,另二甩側臨摔斗朗深工業(yè)皺大道棄和南勾國雅撿苑后袍期用違地。66本案漂四至北南國鞏雅苑詢后期冰用地A區(qū)B區(qū)D區(qū)江南壞農批本案斗朗暢工業(yè)障大道中堂患工商盜局中堂分稅務蛇及電勁力10萬7國道糠與鋼材欲物流熊基地東江一地塊價值分析67地塊運形狀地塊男呈不丹規(guī)則勇四方篩形較為確平整捕，不有存在欲開發(fā)碰難度C區(qū)一地塊價值分析C區(qū)地塊68一地塊價值分析景觀ABCDEA：地塊波西北菊側高鉆層單似位外恭可看凳江景騙，內缺可觀皮園林善，同劫時擁須有內宗外雙騰重景碎觀B：地焰塊東所南側辣外面間景觀升為項不目A區(qū)建滴筑及末園林來，景鐵觀尚貧可；皮內景否為C區(qū)園茄林。C：地慨塊東零北側氏外為他南國找雅園揪樓盤犁景觀功；內疑為小越區(qū)園負林景碼觀。D：地范塊西繪南側蒸為項藝目D區(qū)及堤園林雙景觀快，但子目前鳳景觀投受高嗎壓線趟影響樓嚴重悶；E：小葛區(qū)內料圈層拳全部規(guī)園林狹景觀部，但跨視野副受到河外圍揀建筑把的影首響本項忍目C區(qū)地棍塊西誓南側藝受高置壓線學影響盞嚴重評，但窯其它襪部分飽景觀憤尚可69一地塊價值分析日照圖上中所示A朝向隊受日會曬影股響最扁為嚴頂重，購將會懶受到菠西曬儀的干榴擾；B部分異也將遲受到殲西曬和影響韻，但秒受干炊擾程斷度要插比A地塊拉有所另降低猾；C朝向遞在所細有朝狹向中徑日曬嫂影響口最低燥，但狹因為培日照閘時間亂過短綢，不經(jīng)利于王室內衫環(huán)境掠；D朝向雜為朝削陽所態(tài)向，暮最為團理想搭。本地新塊并沉非正養(yǎng)南正尼北朝裙向，荷同時使又會便有部悄分朝血向受套西曬鞠影響肌，在斗規(guī)劃辛時應習注意合規(guī)避互西曬皆影響勒。ADBC70一地塊價值分析噪聲堅影響圖上煎所示淡紅色詢線段稀為噪弊聲主拐要方盼向，C區(qū)受千噪聲的影響顛的范例圍如含圖所錫示，櫻自西猶北方喬向向黨內擴芹展，答而內掘部噪誰聲相腳對較祝小。在規(guī)乘劃時衣應規(guī)肚避噪鍬聲，淹或者燥把非迫主要惜產(chǎn)品制布置那于西完北面摟。71S（優(yōu)菠勢）中心出位置交通恰便利西北愿側有債東江吳江景周邊槽配套克齊全樓盤扇規(guī)模董較大臥，有布利于店整體敲開發(fā)鉆及推末廣四邊淘臨近鋸道路罩，項蒙目昭件示性鹽強W（劣斯勢）區(qū)域觀市場奴形象赤低，腔美譽果度低周邊淋分布參工廠瘡、農威民房臨近芳干道抄，有扒噪聲徐影響項目妖西南君側受堆高壓澇線影肅響O（機擊會）“莞州深同宅城”蔑加速鎖，穗潔莞相的鄰中堂倘新的悶城市索規(guī)劃拘出臺中堂婆在珠固江三已角的碗中心蟲位置市場若缺乏罰優(yōu)質授的產(chǎn)很品居民餡收入纖水平映均高舌，有屢較大陡的市志場潛省力T（威鬧脅）片區(qū)中市場勝未來劍供應飼量的貓加大產(chǎn)品絨同質物化較步嚴重來自儲其它牽區(qū)域隱的競襯爭調控連政策撤對房僑地產(chǎn)印市場掌的影億響地塊SW敘OT分析一地塊價值分析競爭媽優(yōu)勢1、中探心地證王，待有利欣于打吹造高陰檔產(chǎn)瘦品；2、交吩通便脾利，磨方便游外來稈客戶3、昭更示性易強，老可節(jié)緣瑞省廣般告費寬用4、市片場洼害地，貼吸引槐外來頑置業(yè)5、高研檔優(yōu)鴿質，撈聚集佳本地嗎購買72二項目定位73總體細思路讓我風們梳感理一由下思巨路分析東莞季大勢我們詠得出愿結論藝：前景秒看好狀，將恒會穩(wěn)告步慣酬性上魂揚分析中堂柜市場我們丹得出文結論犬：短期叨供應特過大坊，實先際潛筋力無岔限分析項目各地塊我們巧得出蒜結論拾：中心確地王跌，大李器晚逝成近期紋政策殘影響：短期羞心理垃影響泰，投德資受死抑，偽長期黨看好突破，超越，獨樹一幟突破——打破常規(guī)開發(fā)模式，跳出中堂混戰(zhàn)超越——超越原有產(chǎn)品，超越中堂所有競爭獨樹一幟——打開視野，跳出競爭談競爭中原戰(zhàn)略：二項目定位74品牌悶素描——作為噸中堂歸一直先以來侍的第末一陣途營品墨牌，腸莞都邪國際盆花城裂給市微場（悅尤其婚是中妨堂市綱場）半留下胡的美臂好印煎象，疏是一按項豐雖厚的肯品牌矮資產(chǎn)列，這摩是推胞廣必應須考述慮的玩，一定悼要讓全市場報看得炒到莞壩都國香際花枝城品租牌的尊發(fā)展室軌跡棕。二項目定位形象俗定位75中原栗認為例，本斷案定靈位一筐定要柿遵循杰以下葛原則鏈：它一頑定是叔我們迷有、糧而區(qū)撥域市這場沒泄有的何；或者撤有人勺提出駁，但廁我們滑可以左做得咐更優(yōu)巡壽越的等，此喜為差艱異化序關鍵惱點；他一龜定是匆市場聚需要幟的或待者特臉別感怨興趣迷的；一定鍛要能虛反映渣好的礙產(chǎn)品贈品質境，好吊的生裂活方晉式，茄好的計精神庭境界冬；給人廳美好繡聯(lián)想悅和享敲受；體現(xiàn)沫出居源住者菌的尊妻貴身斜份；必須救具備縮慧超前然性與息區(qū)域精領導斃性。一定星具有拾指標臭性。只有挨這樣畝的定密位方悼向，叢項目災在整吹合中攻，才索能體常現(xiàn)價錫值最宰大化惡，項沉目，才可咱以賣遠得——又快嫂又好幅！二項目定位76因此米，我籍們確飯信定眾位策獵略是——沿——豬—超越纖，獨索樹一砌幟超越——利用刺優(yōu)勢遇與市鍛場對悠接，女超越棚現(xiàn)有送的、典將來凈的市班場競吹爭。獨樹退一幟——即跳它出競番爭談彼競爭醫(yī)、跳道出中辜堂談瓦生活簽，自絲式己扯孩一面常旗子牙，用辮全新抽的生群活方冠式來別征服劍買家朗，且訊這種額新生帖活方雪式，芹還必觀須與始一二冊期有公必然端的聯(lián)思系。只有唱這樣深，我偏們認丑為才橋可以腰做到駕獨占言一片匙，沛白然莫粉御！柜也只鞋有如勸此，量才能賤做到陶區(qū)域歉內領氧導型密的品臟牌。二項目定位77定位悔揣摩——一二潤期溫真馨、訓親切器、個家性化驅的系掛列包災裝推可廣，丙吸引沖了大小批首簽次置效業(yè)者沈，因父為在逃居住秒品質跨、賣墾點及疾細節(jié)潑所下峰功夫際較少沾，給霜多次畢置業(yè)慚者的演信心哄不足驅！三期輕產(chǎn)品僵品質叛上必嶼須有蘭質的星變化墳，因飽此在惜形象地塑造蹲上更餓應該插加強禽品質竊訴求皮的比胃重。項目陡的優(yōu)名勢太為多，晉必須摟舍棄坑一些惕同質極化的寫東西蠟，我投們不特講，爆市場永會有賣人講玻。畢模竟，列定位柴本身轉就是喝舍棄瓣！我們正對一女、二怒期形朗象定插位的斗態(tài)度有是：蟻不背紙叛，參不鼓源勵二項目定位78項目駐關鍵蜘詞——地王笛：５候３萬仿平方能米。中央肝：中術堂鎮(zhèn)跑中心編。尊貴翁：入戶裳花園膨、空煌中庭心院，立體書的別身墅，仗把院惕落生萄活搬昌到空塵中。高實蘭用率突。繁華濤里的翠高貴訂建筑室。綜藝交地產(chǎn)伙東莞經(jīng)鉅獻柱。二項目定位79莞都畏國際溜花城孕三期驅的性啦格揣牽摸：中央洋的，造尊貴套的，級性格師張揚腐的，與繁濱華融問為一朱體的橡生活遞，與身卡份融遞為一梢體的敗闊綽速，與健牲康融款為一塘體的局院落槐，與享艷受融陵為一重體的瓣空中漂別墅敘（這勤種房瓦子，企不是擇象Ａ充區(qū)“恢入戶陜花房桂”那伍么簡撐單）吸。高貴易而有鄰點奢齊侈。富人惱私藏儉的領扁地，荒品味尋人士稿的趣賢園。有一咬點浪寒漫的夕，城墳市中賊央生泄活形勿態(tài)，慘繁華權的中俘心生撫活。村絕對該的尊吧崇！二項目定位80定位置發(fā)展附方向刪一：根據(jù)匠單一缺化原渾則，手我們侮只取螞差異顧化最害大的蒸點，薪以風法情為守核心譜，打嚷造“邁阿素蜜熱桂帶風擦情該浪漫蜂花城名生活”魔？一方溉面，忙客戶鞋對邁塔阿蜜公認知繪度不奏夠，修產(chǎn)生戒的價鉤值感每不強究。另一剪方面庫，房劣地產(chǎn)欄定位譽，講貌究的香除了葡單一替訴求紡定位樹以外斷，更肆要講餓平衡五木桶條理論竹。房刺與地孤以及近由引瓜帶來垃的生口活價往值，源都應葬該盡燈可能場真正仙實現(xiàn)前價值搏最大鞏化。中原鴿認為峽，單長一取捧邁阿鈔蜜的歷意向逐，價站值感瞞不能銀發(fā)揮飛最大患。而富且我閉們認濕為，毀風情姥不說盲風情幣，風政情是作做出霉來的治，不凱是說淺出來刊的。亡風情螞是感撥受的匪。我們堅認為——這個塘方向罰，不淺能實樹現(xiàn)物冬業(yè)價充值最撒大化嶺，且墊要其閥他區(qū)趙域置厚業(yè)者帖參與售進來緣瑞，宣肌傳推炊廣經(jīng)爆費不伯一定螞能夠曾節(jié)省字。因此廢，中秘原認課為，貓風情針一定會要說宿，但雙可以野換別括的方慌式說遠。二項目定位81定位齡發(fā)展快方向酬二：天“53萬平芝米大翻盤生潤活升譽級版幻玉”作定首位將槽會怎煙樣？項目派規(guī)模因極大競，看勁起來騙好像著可以填這樣顏做。蒼事實褲上，53萬平蒸方米桐超大寺規(guī)模的一直衣是莞哈都國攻際花弱城的桂優(yōu)勢訴，繼陵續(xù)以戴這些刷做為膚主打耗，與劃中堂材其它鞠樓盤剃并沒罷有拉熄開距狗離。畏價格手上的情拉動瞎能力笛不會頌發(fā)生終質變檢。三期如目標妄客戶碑是中礎堂有抹身份系和財捕富的馳人士逮，同冠時想禿吸引蜓其它誼區(qū)域慶客戶檢；三煮期建賭筑品類質必書須大于幅提獄升，兵于其歇它區(qū)章域置朵業(yè)者甚而言斷，莞權都國尿際品預牌影圍響力停不足跳。中原噸認為——這個曬點一惕定要紛說透吹，但穩(wěn)別的持關鍵犁點也賣一定灰要說鳴。畢猶竟，連創(chuàng)造溉價值順，是甘一個骨整合炕過的刻概念牢，是敬綜合養(yǎng)價值摸最大粉化的午體現(xiàn)遵。二項目定位82定位雜發(fā)展雅方向齡三：獄“領秀該中堂蘇，繁昂華中娘央”將粗會怎歷樣？東港購城已許經(jīng)在鍋推廣問這個態(tài)概念雹，我潑們不鍬能做轉跟進劈燕者，棒我們啊要做晨指標此者。繁華盲是重然要因削素，婦但絕輔不是享關鍵尺因素蜻。它河只是竊一個蒙高檔撫項目辣出現(xiàn)看的充鄙分條括件，提但不設是必擁要條被件。這個寨概念醫(yī)，沒素有將賠項目慶價值變最大揭化體瓣現(xiàn)。他可她以作棍為一雖個必蓄須的貌點，遷以階筐段性件推廣侄主題查出現(xiàn)羅。因此兆，我流們認在為，贊繁華鈴一定牢要說夸，但厲可以碑換別霞的方芹式說薦，可以塑在主盡訴求斜中作舊為一線個點月去說在。二項目定位83二項目定位我們俱一定勤要從肌定位吧中看科到——綜藝定地產(chǎn)順及莞國都國億際品襲牌延磨展；看到歡優(yōu)越社的中到心地以位；看到罵高品維質的晌空中妄庭院暖；看到口居住撤者的乓高貴本身份匙；以及擇，由哪此帶享來的見生活支方式紐奉。84我們炸的形象截定位是——二項目定位大城惡上品判