思源青島知名地產(chǎn)城A地塊項(xiàng)目市場定位前期策劃

萬科城A4地塊住宅定位23-5月-23123-5月-232A4地塊本體研究A4A4地塊所在位置A4地塊基本指標(biāo)基地面積：67538平米建筑面積：16.37萬容積率：2.42受90指標(biāo)限制A4地塊屬性界定結(jié)論：A4屬性介于G3與G2之間，偏向G2，具備做再改產(chǎn)品的內(nèi)在條件。受項(xiàng)目指標(biāo)限制，再改產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)以增加附加值（偷面積）及拼戶型的方式來實(shí)現(xiàn)。

A4地塊相對完整，沒有被道路分割，具備打造一個獨(dú)立且完整社區(qū)條件私密性較好，且有充足地塊尺度，做一個大型的中心園林景觀不沿主干道，沒有明顯噪音污染目前規(guī)劃布局方案，大多數(shù)樓座正南正北朝向，產(chǎn)品條件優(yōu)于其他地塊按原計(jì)劃該地塊啟動時，萬科城商業(yè)配套已竣工投入使用，生活配套條件大大改善，促使地塊價(jià)值進(jìn)一步提升，土地屬性向G2品類轉(zhuǎn)化周邊沒有明顯的不利因素影響萬科城整體的土地屬性已經(jīng)非常明確，這里不再復(fù)述，我們只強(qiáng)調(diào)A4地塊有別于其他地塊的獨(dú)特屬性。整體市場分析青島房地產(chǎn)市場成交分析青島市房地產(chǎn)市場2007、2008年均為供大于求的態(tài)勢，供銷比為；09年市場迅速回暖，市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量達(dá)到375.4萬平方米，比2007與2008年兩年成交之和還高，保持供銷比0.9的良好發(fā)展趨勢。由價(jià)格曲線可看出：由于市場剛性需求增加，外地投資客戶增多等各種原因，使2009年青島市市內(nèi)五區(qū)商品住宅價(jià)格加速上漲，幅度較大，環(huán)比上升12.5%。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系供應(yīng)、成交量相比08年猛增，供求關(guān)系相對平衡日期新增供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）批售比供應(yīng)量供求比月末庫存（萬㎡）存銷比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合計(jì)342.9375.40.9536.3——161.6——市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系09年供應(yīng)成交量遠(yuǎn)高于08年，截止到12月底去化375.4平米，總供應(yīng)量去化率達(dá)70%；

供應(yīng)成交供銷比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9總計(jì)343.0375.40.92009年市內(nèi)五區(qū)分產(chǎn)品線商品住宅供銷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由于市內(nèi)五區(qū)09年整體供銷比小于1，市場供銷以首改產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，各產(chǎn)品線供求平衡，呈現(xiàn)供銷兩旺趨勢。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系2009年市內(nèi)五區(qū)首置產(chǎn)品月度價(jià)格走勢2009年市內(nèi)五區(qū)首改產(chǎn)品月度價(jià)格走勢2009年市內(nèi)五區(qū)再改產(chǎn)品月度價(jià)格走勢結(jié)論：首置市場供應(yīng)量較大，價(jià)格上漲空間有限，首改和再改具有更好的溢價(jià)條件。20%32%37.5%市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系2009年市內(nèi)五區(qū)不同面積段的住宅產(chǎn)品存量、供求關(guān)系總表面積區(qū)間庫存存量比例供應(yīng)量（萬㎡）上市面積比例成交量（萬㎡）銷售面積比例供求比存銷比均總價(jià)區(qū)間(萬元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上總體161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特征：各產(chǎn)品線總體來看銷售情況都比較理想，70以下和180以上供求關(guān)系顯示機(jī)會較小首改產(chǎn)品為市場供應(yīng)和銷售主力，且存銷比較低，具備較好的市場入市機(jī)會再改產(chǎn)品市場整體情況較好，相比而言，125-144平米（含144）表現(xiàn)更為突出小結(jié)：從上表也可見，90-125平為市場成交主力面積段，具備較好的入市機(jī)會，結(jié)合項(xiàng)目A4地塊屬性特點(diǎn)，考慮溢價(jià)并且和萬科城其他地塊互補(bǔ)性，選擇90-144為戶型面積區(qū)間。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售表現(xiàn)典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G3魯岳夢境江南魯岳夢境江南單價(jià)集中于6800-7200元/平米，屬于較低價(jià)格，再改類產(chǎn)品09年平均每月去化套數(shù)約為10-12套，銷售面積約1500平。戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室兩廳70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42萬~48萬兩室一廳80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48萬~54萬兩室兩廳90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54萬~60萬兩室兩廳100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60萬~66萬兩室兩廳110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66萬~72萬三室兩19%156701501213.25%95.80%

72萬~84萬四室兩廳>14060485.53%907071817.66%79.17%

90萬以上總計(jì)11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G2中海銀海一號中海銀海一號單價(jià)集中于13000元/平米，屬于G2土地的較低價(jià)格，09年平均每月去化套數(shù)約為22套，銷售面積約2800-3300平。戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室一廳<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室兩廳70-80200.16%15000.09%0.00%84-96兩室一廳80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108兩室兩廳90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110兩室兩廳100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123兩室兩廳110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室兩廳120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室兩廳130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室兩廳>27%1035209120060.99%60.93%210-291總計(jì)12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩馬文景園戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）面積總價(jià)一室一廳<7023013928.9639%60.43%

102萬以下一室兩廳70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102萬~116萬兩室兩廳90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116萬~145萬兩室兩廳110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160萬~174萬三室兩廳120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174萬~189萬總計(jì)794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩馬文景園單價(jià)集中于萬/平米，再改類產(chǎn)品平均每月去化套數(shù)約為16套，銷售面積約2000平。典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G2+23-5月-2318從不同類型的項(xiàng)目的再改類產(chǎn)品來分析與萬科城A4地塊具有相同土地屬性和相同定位的產(chǎn)品基本為空白再改類產(chǎn)品銷售量受地段、品類等影響明顯再改類產(chǎn)品平均去化速度基本在15-16套，銷售面積在2000平米左右A4地塊的再改類產(chǎn)品相對G3品類項(xiàng)目，地段、品質(zhì)優(yōu)勢明顯，相比G2類產(chǎn)品性價(jià)比及總價(jià)優(yōu)勢明顯。綜上，A4地塊再改類產(chǎn)品存在較好的市場機(jī)會點(diǎn)，但要合理的控制比例，以保證每月的正常去化，同時，適當(dāng)稀缺有利于實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)降低市場風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)目標(biāo)客戶分析定性研究方法——目標(biāo)客戶訪談年齡在35-45歲之間家庭年收入20萬元以上一年內(nèi)打算再次置業(yè)家庭購房的主要決策人接受10000元/平米以上的單價(jià)新購房產(chǎn)用于自住性質(zhì)首改客戶：自己在青島擁有一套住房再改客戶：自己在青島擁有過至少兩套住房非敏感職業(yè)（調(diào)查、廣告、傳媒等）過去半年內(nèi)未接觸過相關(guān)主題市場調(diào)研。訪談方式：我司在金色來訪客戶中挑選符合條件的業(yè)主，由該業(yè)主接待的置業(yè)顧問進(jìn)行現(xiàn)場訪談或電話訪談。樣本條件目標(biāo)客戶分析姓名類別年齡家庭年收入家庭結(jié)構(gòu)改善需求王先生再改39歲30w三代同堂（67、65歲，9歲）周邊配套完善，交通便利，最好有醫(yī)院、學(xué)校趙先生首改32歲25w三口之家（5歲）住房設(shè)施改善（核心點(diǎn)是雙氣）和擴(kuò)大面積空間改善李小姐首改30歲20w兩口之家位置更改和擴(kuò)大面積空間改善張女士再改38歲35w三口之家（12歲）靠近學(xué)區(qū)和擴(kuò)大面積空間改善王先生再改46歲100w三代同堂（73、71歲，18、15歲）小區(qū)物業(yè)品質(zhì)，區(qū)位、交通，注重開發(fā)商品牌以下為屆近期有跳意向購曠買首改滋再改產(chǎn)粱品被訪鹽者名單目標(biāo)氏客戶跌分析目標(biāo)客侄戶共性志需求總回結(jié)訪談通客戶環(huán)年齡器主要園在25-學(xué)50歲之間鞠，多為情三口之友家或三禁代同堂裕；多有座一套蠢或以蟲上住跨宅，裹購房維目的濁非剛子性需牧求，招對當(dāng)坦前居丘住的積環(huán)境捎有所碎不滿爸；戶型京需求可集中抱在舒畜適兩壟居、舞實(shí)用章三居晨、舒銅適三苦居；客戶的憲購買力憶較強(qiáng)，宇可承受亡的總價(jià)代區(qū)間在100詢w以上溫，需炒求120以上躁大戶續(xù)型客探戶的賓支付征能力睡較強(qiáng)絨，部客分可采一次拔性支拆付；首改、等再改類浸型客戶怒購買關(guān)屆注點(diǎn)為甩總價(jià)、短交通、礙小區(qū)舒軌適度、棟物業(yè)服別務(wù)開發(fā)牢商實(shí)力王；配套中對主要關(guān)勝注教育蹦、醫(yī)療釋、商業(yè)罪等問題庸；對物業(yè)糾和小區(qū)駁環(huán)境要抓求較高俘，普遍壞提出希榨望封閉映式管理色。目標(biāo)客拼戶分析客戶需斯求特征垃分析首改陜產(chǎn)品代需求只主要蹲集中今在90以上，累再改型皇客戶主松要需求梁面積區(qū)損間為12勁5-卸14扇0平米的蝴舒適型葡三居室賣，競品燦中有此夠類面積杰區(qū)間產(chǎn)逝品的特咳征對比拐分析如蠅下：從上表噴可以看澡出，萬膚科城在裕舒適度薄、總價(jià)崇、交通盾條件、暖物業(yè)服旅務(wù)方面暴面對周捆邊競品請有著較率大優(yōu)勢勻，而這資四方面姥恰恰吻舌合再改圍型客戶泥的需求逢特征且萬科庸城所有創(chuàng)項(xiàng)目在漿平均值教之上，岸綜合優(yōu)諒勢比較旱突出。萬科量城的淡首改再、再誕改產(chǎn)裕品具苗有很眠強(qiáng)市亮場競具爭力項(xiàng)目絨初步葡定位項(xiàng)目訴定位市場整體懲市場仆供求商均衡抹，市豎場運(yùn)溜行狀款況良灶好核心競錘爭片區(qū)缸中，同愧質(zhì)競品齡較少。對比再哀改類競舌品，存睛在競爭緒優(yōu)勢和忠機(jī)會客戶首改碗類客所戶為趟主流望目標(biāo)鋪，會潔吸引半一部狼分再從改類截客戶對產(chǎn)曲品品幣質(zhì)、計(jì)生活希品質(zhì)租高敏職感，何高追每求人杏群土地屬擇性具備G3向G2類轉(zhuǎn)般變的菌屬性無真正跳意義上管的同類顯可比產(chǎn)逆品可尋等求差設(shè)異化拜產(chǎn)品短線