雅居樂分析報(bào)告

一、雅居樂簡(jiǎn)介???????????????????????????? (一)雅居樂概況?????????????????????????? (二)企業(yè)文化??????????????????????????? (三)組織機(jī)構(gòu)??????????????????????????? (四)核心業(yè)務(wù)???????????????????????????二、發(fā)展歷程?????????????????????????????三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析??????????????????????????? (一)綜合實(shí)力分析????????????????????????? (二)近期股價(jià)走勢(shì)????????????????????????? (三)償債能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析????????????????????四、企業(yè)戰(zhàn)略????????????????????????????? (一)戰(zhàn)略之定位篇????????????????????????? (二)戰(zhàn)略之品牌篇????????????????????????? (三)戰(zhàn)略之經(jīng)營(yíng)管理篇??????????????????????? (四)戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇?????????????????????? (五)戰(zhàn)略之多元化籌資篇?????????????????????? (六)戰(zhàn)略之全國(guó)布局篇??????????????????????? (七)戰(zhàn)略之攻城掠地篇???????????????????????五、開發(fā)策略????????????????????????????? (一)“農(nóng)村包圍城市”與“郊區(qū)包圍中心”?????????????? (二)低成本、大規(guī)模開發(fā)?????????????????????? (三)多樣化產(chǎn)品開發(fā)?????????????????????????? (一)商業(yè)項(xiàng)目???????????????????????????(二)酒店????????????????????????????? (三)住宅項(xiàng)目??????????????????????????? (四)旅游物業(yè)??????????????????????????? (一)清水灣項(xiàng)目?????????????????????????? (二)澄邁商住項(xiàng)目?????????????????????????雅居樂地產(chǎn)企業(yè)研究一、雅居樂簡(jiǎn)介 (一)雅居樂概況雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(股份代號(hào)：3383)是一家香港上市企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主，廣泛涉足物業(yè)管理、酒店、裝修服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，品牌知價(jià)值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠(yuǎn)見、心建、共上海、南京、常州、成都、西安、重慶、沈陽及海南等22個(gè)城市及地區(qū)，土地儲(chǔ)備總建筑面積合計(jì)約3215萬平方米?？贰皝喼?0家最佳表現(xiàn)公司”、《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強(qiáng)”、業(yè)管理雅居樂獎(jiǎng)”、“最具領(lǐng)導(dǎo)力公司”、“最具融資能力開發(fā)商”等殊榮；陳善突出貢獻(xiàn)人物獎(jiǎng)”；陸倩芳副主席榮獲“第二屆中國(guó)十大卓越CBO”獎(jiǎng)，陳揚(yáng)中華文化、賑災(zāi)扶貧、環(huán)境保護(hù)、醫(yī)療、教育、文體等多個(gè)社會(huì)公益領(lǐng)域積極經(jīng)超過3億元，其中包括向5〃12汶川地震四川災(zāi)區(qū)捐款1.55億元、向中國(guó)華文教育基金會(huì)累計(jì)捐款5000萬元、向青海玉樹地震災(zāi)區(qū)捐款2000萬元等。正先展望未來，雅居樂將秉承“遠(yuǎn)見、心建、共建未來”的全新理念，繼續(xù)拓展 (二)企業(yè)文化業(yè)可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持人本的經(jīng)營(yíng)管理，提供創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)；心建，用心關(guān)懷員工，搭建廣闊的事業(yè)發(fā)展平臺(tái)；用心感動(dòng)客戶，真誠(chéng)聆聽客戶需求，提供無縫服務(wù)；共建未來，與社會(huì)和諧共進(jìn)，與行業(yè)互動(dòng)共存，與合作伙伴互惠共贏，與續(xù)發(fā)展5、開發(fā)理念：精品綠色人文未來 (三)組織機(jī)構(gòu)1、董事會(huì)成員：陳卓林(董事局主席)、陳卓賢(副主席、總裁)、陸倩芳(副主席、總裁)、陳卓雄(董事)、陳卓喜(董事)、陳卓南(董事)、鄭漢鈞(獨(dú)立董事)、鄺自強(qiáng)(獨(dú)立董事)、張永銳(獨(dú)立董事)。 (四)核心業(yè)務(wù)，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店二、發(fā)展歷程1985年，雅居樂集團(tuán)的前身——時(shí)代家具有限公司成立，奠定了雅居樂集團(tuán)的1992年，成立中山市雅居樂房地長(zhǎng)開發(fā)有限公司，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。并成1997年，成立中山市雅居樂集團(tuán)有限公司。開發(fā)雍景園，成功邁向高端產(chǎn)品市ISO2000年，開發(fā)廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景園、花都雍華庭，并物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。2005年，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。截至05年底，雅居樂旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)18個(gè)。南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等際知名投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利達(dá)成協(xié)議，共同開發(fā)涉及超過人民幣200億元資金投過掛牌出讓方式，以人民幣9億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積290萬平方米，總建筑面積435萬平方米的三幅相鄰地塊的土地使用權(quán)。以人民幣5億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積170萬平方米，總建筑面積255萬平，并與碧桂園控股有限公司及廣州富力地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合通過拍賣方式取得三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 (一)綜合實(shí)力分析 (二)近期股價(jià)走勢(shì) (三)償債能力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析08年0608年06年長(zhǎng)期負(fù)債資金(%)09年險(xiǎn)的非常直觀、重要的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中必須嚴(yán)格控制好其償債能力指，資產(chǎn)負(fù)債率保持在65%左右與行業(yè)平均水平(70左右，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為75%)流動(dòng)比率為1.65倍)，公司在募集資金用于戰(zhàn)略發(fā)展時(shí)應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期負(fù)債為方向。率，公司可以適當(dāng)?shù)哪技Y金用于項(xiàng)目的開發(fā)，公司四、企業(yè)戰(zhàn)略 (一)戰(zhàn)略之定位篇2010年的一系列的募集資雅居樂地產(chǎn)的企業(yè)愿景和使命：建未來地標(biāo)，締造優(yōu)質(zhì)生活，成為國(guó)際領(lǐng)先的雅居樂以珠三角為核心布局全國(guó)，以精品、綠色、人文、未來作為產(chǎn)品的開 (二)戰(zhàn)略之品牌篇感恩回報(bào)的社會(huì)責(zé)任心打造雅居樂品牌全力打造優(yōu)質(zhì)精品建筑；綠色建筑-追求建筑與自然的和諧契合，構(gòu)建環(huán)保節(jié)能的人居空間；人文建筑-追求建筑以人為依歸，體現(xiàn)人文終極關(guān)懷；未來建筑-追求建筑與科技相融，面向未來的建筑風(fēng)格、建筑藝術(shù)，唯美與現(xiàn)實(shí)完美結(jié)合，規(guī)處我們看到了雅居樂的踏實(shí)與用心。品質(zhì)、服務(wù)，始終是房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀 (三)戰(zhàn)略之經(jīng)營(yíng)管理篇——扁平式經(jīng)營(yíng)管理 (四)戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇加法”，以分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。不僅住宅、商業(yè)全面開花，還涉及酒店、高爾夫球場(chǎng)國(guó)際貿(mào)易、家具產(chǎn)銷、飲食娛樂、裝飾工程、苗圃種植等多個(gè)行業(yè)。雅居樂長(zhǎng)江級(jí)球場(chǎng)﹔雅居樂物業(yè)聲譽(yù)。集團(tuán)自建的大型苗圃種植場(chǎng)，占地逾500畝，種植花卉植物繁多。業(yè)績(jī)。上海雅居樂廣場(chǎng)、珠江新城是著名的寫字樓項(xiàng)目；惠州白鷺湖、海南清水不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看來，雅居樂在多元化拓張的道 (五)戰(zhàn)略之多元化籌資篇票、非公開發(fā)行股票等籌資方式、債券外，公司還可以通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、引進(jìn) (六)戰(zhàn)略之全國(guó)布局篇海南島區(qū)，遍布廣州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重慶、海南陵水、海南澄邁、沈陽等二十多個(gè)城市。酒店業(yè)務(wù)遍布全國(guó)：自營(yíng)廣州雅居樂地產(chǎn)發(fā)家于廣東省中山市，于2000年進(jìn)軍廣州市場(chǎng)在廣州開發(fā)眾多雅居樂全國(guó)典型項(xiàng)目一覽區(qū)城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目基本指標(biāo)備注域市物業(yè)類物業(yè)地址價(jià)格占地面積型珠廣雅居樂花花園洋花都區(qū)6200起57059平方三州間集房米角珠廣雅居樂劍別墅、洋番禺區(qū)均價(jià)620181平方三州橋郡﹒佰房14200米角利山珠廣雅居樂十花園洋番禺區(qū)均價(jià)55700平方三州年小雅房14500米角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角粵東長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三廣州廣州中山中山中山佛山佛山惠州上海上海南京南京南京南京南京廣州雅居廣州雅居善若水雅居樂新城雅居世紀(jì)新城三水樂花園佛山雅居湖海雅居店雅居樂國(guó)雅居樂花園雅居樂門雅居樂九湖項(xiàng)目雅居樂臨江路以東雅居樂臨江路以西、花、花、公酒店式鄉(xiāng)鎮(zhèn)禪城綠景三路8號(hào)秦淮龍?bào)茨下?3號(hào)秦淮門東長(zhǎng)樂渡地塊江寧西至清水亭西路均價(jià)均均均均均價(jià)米米米米米米角長(zhǎng)三角角長(zhǎng)三角華西華西華西華西海南省華北常州成都成都重慶西安陵水縣沈陽都雅居都雅居雅居樂花園樂清水灣項(xiàng)目沈北新區(qū)、酒店常州新北區(qū)泰山路西、龍城大雙流縣麓山大道2段19號(hào)雙流縣麓山南岸經(jīng)開區(qū)長(zhǎng)安紫薇田園都市東南角53.3萬平方米的商住用地均價(jià)獨(dú)棟均價(jià)聯(lián)排均均價(jià)平平平平平平方米得海南地產(chǎn)多家級(jí)度開發(fā) (七)戰(zhàn)略之攻城掠地篇足地產(chǎn)壟斷勢(shì)力的房產(chǎn)商。據(jù)說，最厲害的時(shí)候，雅居樂占據(jù)了中山房地產(chǎn)市場(chǎng)70%、西安的長(zhǎng)安區(qū)、面積(萬平總價(jià)(億樓面價(jià)(元/ 1河西側(cè)用地，將開發(fā)江河西側(cè)用地，將開發(fā)江高豐村5 (八)戰(zhàn)略之上市篇——上市給雅居樂發(fā)展帶來的重要意義刻面臨著風(fēng)險(xiǎn)。雅居樂地產(chǎn)于1992年成立，起家于中山，扎根于廣州，布局于5年上市之前公司的戰(zhàn)略是快速開發(fā)、精心打造項(xiàng)目，快速回籠資金。項(xiàng)目開著所成功上市，發(fā)行價(jià)3.30港元，成功募集30多億港元。之后，先后在成都、南京、西安、重慶、海南等大規(guī)模的拍地。同時(shí)開發(fā)產(chǎn)品戰(zhàn)略也迅速的擴(kuò)張，從之軍商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營(yíng)、旅游物業(yè)，并取得驕重慶、西安、南京、上海、海南、沈陽、常州、廣東其他區(qū)域)、在產(chǎn)品開發(fā)上雅居樂也快速的擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)(上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng))、酒店(上海雅居樂萬豪酒店、廣州雅居樂萬豪酒店、海南清水灣JW萬豪酒店等)、旅游物業(yè)(海南清水灣項(xiàng)目、惠州白鷺湖項(xiàng)目)全面開花。五、開發(fā)策略在中山相繼開發(fā)的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲在“農(nóng)村”掘得第一桶金后，便迅速將重點(diǎn)轉(zhuǎn)入中心城市，是一項(xiàng)非常具有的策略，其特點(diǎn)就是占地規(guī)模大、拿地成本低、高速度造城。雅居樂在略，項(xiàng)目所在地都非市中心地塊都為郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)、非中心區(qū)域。如，成都的圈地，坐等土地升值；其二，可以大規(guī)模成片的開發(fā)降低開發(fā)成本，同時(shí)“造城”也容易形成品牌效應(yīng)，支持滾動(dòng)開發(fā)；其三；物美價(jià)廉的房子容易大規(guī)?？?(二)低成本、大規(guī)模開發(fā)策略和碧桂園一樣，雅居樂同時(shí)也是大規(guī)模開發(fā)的典范地址：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道398號(hào)；開發(fā)產(chǎn)品：獨(dú)棟、聯(lián)排、公寓、花園洋房、商業(yè)；總居住人口：約10萬人。開售日期2003年2004年2005年2006年御景峰、灝湖居別墅“盛裝舞步”別墅、上善花巷洋房、鄰居洋房、峰會(huì)墅時(shí)光九篇、天域首期物業(yè)類別別墅、洋房別墅、洋房開售時(shí)均價(jià)(元/㎡)2007年挪威森林2007公寓75002007年“天域”二期別墅獨(dú)立別墅：約13000聯(lián)2008年“新地”一期公寓87002008年“新地”二期公寓87002008年時(shí)光九篇之“雕刻時(shí)光”公寓80002008年“新地”三期公寓85002008年“天域”三期公寓130002008年“一尺山居”一期公寓75002008年“一尺山居”二期公寓72002008年“淺山小筑”一期公寓72002009年“淺山小筑”二期公寓7200萬平方米)。具體組團(tuán)如下成都雅居樂花園香草山雅居樂花園剩下土地還未開發(fā)物業(yè)類別棟、聯(lián)排均價(jià)(元物業(yè)類別棟、聯(lián)排聯(lián)排12000公寓6800據(jù)稱雅居樂或引進(jìn)星河灣聯(lián)動(dòng)開發(fā)南河。地塊面積61萬平方米，其中30萬平米為最新取得。地塊正在規(guī)劃中。雅居樂低成本、大規(guī)模的開發(fā)是其“郊區(qū)包圍中心”策略的一個(gè)延伸。除廣畝)、南京浦口區(qū)項(xiàng)目(1000畝)之外，雅居樂在海南陵水清水灣的旅游開發(fā)10萬人的居住社區(qū)，奠定了雅居樂在廣州市場(chǎng)的影響力并得到了社會(huì)各界的廣泛好評(píng)，可以說是“揚(yáng)了名”也“賺足了利”。成都地塊的話，成都雅居樂花園階段。海南清水灣是雅居樂進(jìn)入海南市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目也是其成立以來最大的一 (三)多樣化產(chǎn)品開發(fā)策略雅居樂除了開發(fā)一般住宅以外，還開發(fā)旅游物業(yè)(海南清水灣、惠州白鷺湖)、酒店(截止目前雅居樂已有超過十家的自營(yíng)和外管商務(wù)酒店、豪華酒店及超豪華旅游度假酒店)、寫字樓(上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)、廣州珠江新城)。六、產(chǎn)品體系雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品沒能像萬科一樣按客戶的特征(收入、關(guān)注問題)分的那么系統(tǒng)(萬科產(chǎn)品：golden系列、city系列town系列top系列)，雅居樂開發(fā)的產(chǎn)品不管是別墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、綠色、未來的開發(fā)理念精心打造。開發(fā)的產(chǎn)品體系：住宅、酒店、寫字樓、旅游物業(yè) ：廣州珠江新城、上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)。個(gè)案：上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)坐落于上海市黃浦區(qū)西藏中路14號(hào)街坊，地處人民廣場(chǎng)站南京東路站物業(yè)管理附加信息：待定開發(fā)商：雅居樂地產(chǎn)控股有限公司承建商：浙江環(huán)宇建設(shè)集團(tuán)有限公司建筑及園林設(shè)計(jì)單位：上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司價(jià)格：待定 (二)酒店項(xiàng)目店店無720間438間 (三)住宅項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)、造城的典范物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)興南大道398號(hào)地塊描述：雅居樂花園內(nèi)2%交通規(guī)劃：開設(shè)有體育西路天河北、白云賓館、海珠廣場(chǎng)、黃埔開發(fā)區(qū)、機(jī)場(chǎng)賓館等線路；自駕車華南快速干線；地鐵三號(hào)線色彩的“花巷”組團(tuán)，東接淺山、加拿大雙語幼兒園、優(yōu)游組團(tuán)“宜居社區(qū)、生態(tài)森林、天然湖泊整體規(guī)劃：歐陸建筑，經(jīng)典后現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格建筑，可傳承百年的建筑外立面，2千平方米的泳池和室內(nèi)恒溫游泳池??讓每位業(yè)主的每一種不同樂趣都升教育；國(guó)家首批一級(jí)資質(zhì)港式物業(yè)管理 (四)旅游物業(yè)項(xiàng)目州市中心9.2公里，開發(fā)公司雅居樂總投資額約為50億，將把白鷺湖建設(shè)集主體綜合地產(chǎn)高端項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)專案包括：五星級(jí)酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態(tài)園、拓展交通：距廣州約100公里，距深圳約70公里，距大亞灣約50公里，廣汕高速?gòu)V汕高速公路連接，每日有大巴通達(dá)廣州、深圳、汕頭、香港九龍等城市區(qū)域北端有高速公路跨湖橫