雅居樂分析報告

一、雅居樂簡介???????????????????????????? (一)雅居樂概況?????????????????????????? (二)企業(yè)文化??????????????????????????? (三)組織機構??????????????????????????? (四)核心業(yè)務???????????????????????????二、發(fā)展歷程?????????????????????????????三、財務風險分析??????????????????????????? (一)綜合實力分析????????????????????????? (二)近期股價走勢????????????????????????? (三)償債能力、財務風險分析????????????????????四、企業(yè)戰(zhàn)略????????????????????????????? (一)戰(zhàn)略之定位篇????????????????????????? (二)戰(zhàn)略之品牌篇????????????????????????? (三)戰(zhàn)略之經營管理篇??????????????????????? (四)戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇?????????????????????? (五)戰(zhàn)略之多元化籌資篇?????????????????????? (六)戰(zhàn)略之全國布局篇??????????????????????? (七)戰(zhàn)略之攻城掠地篇???????????????????????五、開發(fā)策略????????????????????????????? (一)“農村包圍城市”與“郊區(qū)包圍中心”?????????????? (二)低成本、大規(guī)模開發(fā)?????????????????????? (三)多樣化產品開發(fā)?????????????????????????? (一)商業(yè)項目???????????????????????????(二)酒店????????????????????????????? (三)住宅項目??????????????????????????? (四)旅游物業(yè)??????????????????????????? (一)清水灣項目?????????????????????????? (二)澄邁商住項目?????????????????????????雅居樂地產企業(yè)研究一、雅居樂簡介 (一)雅居樂概況雅居樂地產控股有限公司(股份代號：3383)是一家香港上市企業(yè)，以房地產開發(fā)、經營為主，廣泛涉足物業(yè)管理、酒店、裝修服務等多個領域，品牌知價值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共上海、南京、常州、成都、西安、重慶、沈陽及海南等22個城市及地區(qū)，土地儲備總建筑面積合計約3215萬平方米?？贰皝喼?0家最佳表現(xiàn)公司”、《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”、業(yè)管理雅居樂獎”、“最具領導力公司”、“最具融資能力開發(fā)商”等殊榮；陳善突出貢獻人物獎”；陸倩芳副主席榮獲“第二屆中國十大卓越CBO”獎，陳揚中華文化、賑災扶貧、環(huán)境保護、醫(yī)療、教育、文體等多個社會公益領域積極經超過3億元，其中包括向5〃12汶川地震四川災區(qū)捐款1.55億元、向中國華文教育基金會累計捐款5000萬元、向青海玉樹地震災區(qū)捐款2000萬元等。正先展望未來，雅居樂將秉承“遠見、心建、共建未來”的全新理念，繼續(xù)拓展 (二)企業(yè)文化業(yè)可持續(xù)發(fā)展，堅持人本的經營管理，提供創(chuàng)新的產品和服務；心建，用心關懷員工，搭建廣闊的事業(yè)發(fā)展平臺；用心感動客戶，真誠聆聽客戶需求，提供無縫服務；共建未來，與社會和諧共進，與行業(yè)互動共存，與合作伙伴互惠共贏，與續(xù)發(fā)展5、開發(fā)理念：精品綠色人文未來 (三)組織機構1、董事會成員：陳卓林(董事局主席)、陳卓賢(副主席、總裁)、陸倩芳(副主席、總裁)、陳卓雄(董事)、陳卓喜(董事)、陳卓南(董事)、鄭漢鈞(獨立董事)、鄺自強(獨立董事)、張永銳(獨立董事)。 (四)核心業(yè)務，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店二、發(fā)展歷程1985年，雅居樂集團的前身——時代家具有限公司成立，奠定了雅居樂集團的1992年，成立中山市雅居樂房地長開發(fā)有限公司，實現(xiàn)集團的戰(zhàn)略轉移。并成1997年，成立中山市雅居樂集團有限公司。開發(fā)雍景園，成功邁向高端產品市ISO2000年，開發(fā)廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景園、花都雍華庭，并物業(yè)管理資質企業(yè)。國家一級資質企業(yè)。2005年，雅居樂地產控股有限公司在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。截至05年底，雅居樂旗下房地產項目已達18個。南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等際知名投資機構摩根士丹利達成協(xié)議，共同開發(fā)涉及超過人民幣200億元資金投過掛牌出讓方式，以人民幣9億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積290萬平方米，總建筑面積435萬平方米的三幅相鄰地塊的土地使用權。以人民幣5億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積170萬平方米，總建筑面積255萬平，并與碧桂園控股有限公司及廣州富力地產股份有限公司聯(lián)合通過拍賣方式取得三、財務風險分析 (一)綜合實力分析 (二)近期股價走勢 (三)償債能力、財務風險分析08年0608年06年長期負債資金(%)09年險的非常直觀、重要的數(shù)據，房地產企業(yè)在經營過程中必須嚴格控制好其償債能力指，資產負債率保持在65%左右與行業(yè)平均水平(70左右，萬科資產負債率為75%)流動比率為1.65倍)，公司在募集資金用于戰(zhàn)略發(fā)展時應當以長期負債為方向。率，公司可以適當?shù)哪技Y金用于項目的開發(fā)，公司四、企業(yè)戰(zhàn)略 (一)戰(zhàn)略之定位篇2010年的一系列的募集資雅居樂地產的企業(yè)愿景和使命：建未來地標，締造優(yōu)質生活，成為國際領先的雅居樂以珠三角為核心布局全國，以精品、綠色、人文、未來作為產品的開 (二)戰(zhàn)略之品牌篇感恩回報的社會責任心打造雅居樂品牌全力打造優(yōu)質精品建筑；綠色建筑-追求建筑與自然的和諧契合，構建環(huán)保節(jié)能的人居空間；人文建筑-追求建筑以人為依歸，體現(xiàn)人文終極關懷；未來建筑-追求建筑與科技相融，面向未來的建筑風格、建筑藝術，唯美與現(xiàn)實完美結合，規(guī)處我們看到了雅居樂的踏實與用心。品質、服務，始終是房地產企業(yè)求生存、謀 (三)戰(zhàn)略之經營管理篇——扁平式經營管理 (四)戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇加法”，以分散經營風險。不僅住宅、商業(yè)全面開花，還涉及酒店、高爾夫球場國際貿易、家具產銷、飲食娛樂、裝飾工程、苗圃種植等多個行業(yè)。雅居樂長江級球場﹔雅居樂物業(yè)聲譽。集團自建的大型苗圃種植場，占地逾500畝，種植花卉植物繁多。業(yè)績。上海雅居樂廣場、珠江新城是著名的寫字樓項目；惠州白鷺湖、海南清水不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看來，雅居樂在多元化拓張的道 (五)戰(zhàn)略之多元化籌資篇票、非公開發(fā)行股票等籌資方式、債券外，公司還可以通過發(fā)行優(yōu)先票據、引進 (六)戰(zhàn)略之全國布局篇海南島區(qū)，遍布廣州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重慶、海南陵水、海南澄邁、沈陽等二十多個城市。酒店業(yè)務遍布全國：自營廣州雅居樂地產發(fā)家于廣東省中山市，于2000年進軍廣州市場在廣州開發(fā)眾多雅居樂全國典型項目一覽區(qū)城項目名稱項目基本指標備注域市物業(yè)類物業(yè)地址價格占地面積型珠廣雅居樂花花園洋花都區(qū)6200起57059平方三州間集房米角珠廣雅居樂劍別墅、洋番禺區(qū)均價620181平方三州橋郡﹒佰房14200米角利山珠廣雅居樂十花園洋番禺區(qū)均價55700平方三州年小雅房14500米角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角珠三角粵東長三角長三角長三角長三角長三角長三角長三廣州廣州中山中山中山佛山佛山惠州上海上海南京南京南京南京南京廣州雅居廣州雅居善若水雅居樂新城雅居世紀新城三水樂花園佛山雅居湖海雅居店雅居樂國雅居樂花園雅居樂門雅居樂九湖項目雅居樂臨江路以東雅居樂臨江路以西、花、花、公酒店式鄉(xiāng)鎮(zhèn)禪城綠景三路8號秦淮龍蟠南路33號秦淮門東長樂渡地塊江寧西至清水亭西路均價均均均均均價米米米米米米角長三角角長三角華西華西華西華西海南省華北常州成都成都重慶西安陵水縣沈陽都雅居都雅居雅居樂花園樂清水灣項目沈北新區(qū)、酒店常州新北區(qū)泰山路西、龍城大雙流縣麓山大道2段19號雙流縣麓山南岸經開區(qū)長安紫薇田園都市東南角53.3萬平方米的商住用地均價獨棟均價聯(lián)排均均價平平平平平平方米得海南地產多家級度開發(fā) (七)戰(zhàn)略之攻城掠地篇足地產壟斷勢力的房產商。據說，最厲害的時候，雅居樂占據了中山房地產市場70%、西安的長安區(qū)、面積(萬平總價(億樓面價(元/ 1河西側用地，將開發(fā)江河西側用地，將開發(fā)江高豐村5 (八)戰(zhàn)略之上市篇——上市給雅居樂發(fā)展帶來的重要意義刻面臨著風險。雅居樂地產于1992年成立，起家于中山，扎根于廣州，布局于5年上市之前公司的戰(zhàn)略是快速開發(fā)、精心打造項目，快速回籠資金。項目開著所成功上市，發(fā)行價3.30港元，成功募集30多億港元。之后，先后在成都、南京、西安、重慶、海南等大規(guī)模的拍地。同時開發(fā)產品戰(zhàn)略也迅速的擴張，從之軍商業(yè)地產、酒店經營、旅游物業(yè)，并取得驕重慶、西安、南京、上海、海南、沈陽、常州、廣東其他區(qū)域)、在產品開發(fā)上雅居樂也快速的擴張，商業(yè)地產(上海雅居樂國際廣場)、酒店(上海雅居樂萬豪酒店、廣州雅居樂萬豪酒店、海南清水灣JW萬豪酒店等)、旅游物業(yè)(海南清水灣項目、惠州白鷺湖項目)全面開花。五、開發(fā)策略在中山相繼開發(fā)的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲在“農村”掘得第一桶金后，便迅速將重點轉入中心城市，是一項非常具有的策略，其特點就是占地規(guī)模大、拿地成本低、高速度造城。雅居樂在略，項目所在地都非市中心地塊都為郊區(qū)、城鄉(xiāng)結合區(qū)、非中心區(qū)域。如，成都的圈地，坐等土地升值；其二，可以大規(guī)模成片的開發(fā)降低開發(fā)成本，同時“造城”也容易形成品牌效應，支持滾動開發(fā)；其三；物美價廉的房子容易大規(guī)?？?(二)低成本、大規(guī)模開發(fā)策略和碧桂園一樣，雅居樂同時也是大規(guī)模開發(fā)的典范地址：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道398號；開發(fā)產品：獨棟、聯(lián)排、公寓、花園洋房、商業(yè)；總居住人口：約10萬人。開售日期2003年2004年2005年2006年御景峰、灝湖居別墅“盛裝舞步”別墅、上善花巷洋房、鄰居洋房、峰會墅時光九篇、天域首期物業(yè)類別別墅、洋房別墅、洋房開售時均價(元/㎡)2007年挪威森林2007公寓75002007年“天域”二期別墅獨立別墅：約13000聯(lián)2008年“新地”一期公寓87002008年“新地”二期公寓87002008年時光九篇之“雕刻時光”公寓80002008年“新地”三期公寓85002008年“天域”三期公寓130002008年“一尺山居”一期公寓75002008年“一尺山居”二期公寓72002008年“淺山小筑”一期公寓72002009年“淺山小筑”二期公寓7200萬平方米)。具體組團如下成都雅居樂花園香草山雅居樂花園剩下土地還未開發(fā)物業(yè)類別棟、聯(lián)排均價(元物業(yè)類別棟、聯(lián)排聯(lián)排12000公寓6800據稱雅居樂或引進星河灣聯(lián)動開發(fā)南河。地塊面積61萬平方米，其中30萬平米為最新取得。地塊正在規(guī)劃中。雅居樂低成本、大規(guī)模的開發(fā)是其“郊區(qū)包圍中心”策略的一個延伸。除廣畝)、南京浦口區(qū)項目(1000畝)之外，雅居樂在海南陵水清水灣的旅游開發(fā)10萬人的居住社區(qū)，奠定了雅居樂在廣州市場的影響力并得到了社會各界的廣泛好評，可以說是“揚了名”也“賺足了利”。成都地塊的話，成都雅居樂花園階段。海南清水灣是雅居樂進入海南市場的第一個項目也是其成立以來最大的一 (三)多樣化產品開發(fā)策略雅居樂除了開發(fā)一般住宅以外，還開發(fā)旅游物業(yè)(海南清水灣、惠州白鷺湖)、酒店(截止目前雅居樂已有超過十家的自營和外管商務酒店、豪華酒店及超豪華旅游度假酒店)、寫字樓(上海雅居樂國際廣場、廣州珠江新城)。六、產品體系雅居樂地產開發(fā)的產品沒能像萬科一樣按客戶的特征(收入、關注問題)分的那么系統(tǒng)(萬科產品：golden系列、city系列town系列top系列)，雅居樂開發(fā)的產品不管是別墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、綠色、未來的開發(fā)理念精心打造。開發(fā)的產品體系：住宅、酒店、寫字樓、旅游物業(yè) ：廣州珠江新城、上海雅居樂國際廣場。個案：上海雅居樂國際廣場項目簡介：上海雅居樂國際廣場坐落于上海市黃浦區(qū)西藏中路14號街坊，地處人民廣場站南京東路站物業(yè)管理附加信息：待定開發(fā)商：雅居樂地產控股有限公司承建商：浙江環(huán)宇建設集團有限公司建筑及園林設計單位：上海建筑設計研究院有限公司價格：待定 (二)酒店項目店店無720間438間 (三)住宅項目規(guī)模開發(fā)、造城的典范物業(yè)地址：番禺南村鎮(zhèn)興南大道398號地塊描述：雅居樂花園內2%交通規(guī)劃：開設有體育西路天河北、白云賓館、海珠廣場、黃埔開發(fā)區(qū)、機場賓館等線路；自駕車華南快速干線；地鐵三號線色彩的“花巷”組團，東接淺山、加拿大雙語幼兒園、優(yōu)游組團“宜居社區(qū)、生態(tài)森林、天然湖泊整體規(guī)劃：歐陸建筑，經典后現(xiàn)代簡歐風格建筑，可傳承百年的建筑外立面，2千平方米的泳池和室內恒溫游泳池??讓每位業(yè)主的每一種不同樂趣都升教育；國家首批一級資質港式物業(yè)管理 (四)旅游物業(yè)項目州市中心9.2公里，開發(fā)公司雅居樂總投資額約為50億，將把白鷺湖建設集主體綜合地產高端項目。整個項目建設專案包括：五星級酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態(tài)園、拓展交通：距廣州約100公里，距深圳約70公里，距大亞灣約50公里，廣汕高速廣汕高速公路連接，每日有大巴通達廣州、深圳、汕頭、香港九龍等城市區(qū)域北端有高速公路跨湖橫