房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理講師：張志飛2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場(chǎng)調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購(gòu)、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考慮因素市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況分析拿地各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)四大核心要素決策資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時(shí)間！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策模型項(xiàng)目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)投資模式城市運(yùn)營(yíng)與大盤結(jié)合模式現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)模式高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬(wàn)科：7對(duì)眼睛項(xiàng)目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項(xiàng)目敞定位禍決策笨各部故門職匆責(zé)投資溜開發(fā)餓部：籌建設(shè)錫規(guī)劃詠許可肆證——國(guó)有捆土地員使用笨證。營(yíng)銷愚部：昌編制晌項(xiàng)目撿經(jīng)營(yíng)特策劃賞書（謎包括叨市場(chǎng)括調(diào)研壯深化因、項(xiàng)臘目定岔位報(bào)叫告、址定價(jià)柜方案晶、示愈范區(qū)聾方案予）。設(shè)計(jì)遵部：先概念孫設(shè)計(jì)邀任務(wù)味書——概念水設(shè)計(jì)館深化眾方案貝。工程禍部：改編制沸項(xiàng)目麗工程桃節(jié)點(diǎn)奴計(jì)劃裙。財(cái)務(wù)暑部：策概念針版投鏡資收數(shù)益（確三個(gè)撞指標(biāo)收）。成本肉部：拾可研泳版成歇本（革根據(jù)嘗設(shè)計(jì)燃部提術(shù)供的軍規(guī)劃透要點(diǎn)錄進(jìn)行范估算列）。采購(gòu)壟部：恰營(yíng)銷擁合作靈方資縫源（銅廣告栗、代絹理公統(tǒng)司、罰概念寺性設(shè)哪計(jì)單質(zhì)位）劣。關(guān)鍵掠要素嗎：項(xiàng)劉目經(jīng)豪營(yíng)策安劃書化、概譽(yù)念設(shè)王計(jì)深而化方間案。目錄房地甩產(chǎn)項(xiàng)景目的對(duì)整體犁開發(fā)票流程土地螞獲取余節(jié)點(diǎn)描計(jì)劃幣與控響制項(xiàng)目越定位振決策獅節(jié)點(diǎn)舟計(jì)劃蒼與控彩制產(chǎn)品嬌設(shè)計(jì)肅節(jié)點(diǎn)跑計(jì)劃客與控腰制項(xiàng)目傷報(bào)建煩節(jié)點(diǎn)集計(jì)劃陶與控先制施工板建設(shè)誼節(jié)點(diǎn)疑計(jì)劃湖與控?cái)持仆茝V料銷售譯節(jié)點(diǎn)增計(jì)劃菠與控蛾制入伙形交付租節(jié)點(diǎn)泳計(jì)劃罩與控懇制前期六策劃抵與設(shè)醫(yī)計(jì)周站期指觀標(biāo)論證庫(kù)階段設(shè)計(jì)閥管理殖階段概念云規(guī)劃施工拍圖策劃沙階段55天(多層)70天(高層)實(shí)施芽方案概念桐規(guī)劃草且案大盤巴至少3個(gè)月至少1～1.憑5個(gè)月概念哲規(guī)劃灶/戰(zhàn)略籮規(guī)劃大盤18洲0天中小肯盤5晌5天市場(chǎng)馬定位恩：1導(dǎo)5天雀；概念鑼規(guī)劃芝：3五2天眨；成果哥確認(rèn)毀：8裹天；方案君設(shè)擴(kuò)初醬設(shè)計(jì)計(jì)高層/復(fù)雜詳戶型豪多層90天多層70天設(shè)計(jì)韻前準(zhǔn)徑備：烘0天紹；設(shè)計(jì)愉過(guò)程押：高層齒：方稀案5賀0天蟻+擴(kuò)初炮35蟻天多層違可省沸擴(kuò)初疼，方沉案6側(cè)5天全；成果渴確認(rèn)團(tuán)：5證天；設(shè)計(jì)榜前準(zhǔn)莫備：該0天縱；設(shè)計(jì)嘴過(guò)程諷：多偵層5徹5天高層熟70列天；成果館確認(rèn)雜：不興計(jì)時(shí)肺間拿地扣與項(xiàng)倉(cāng)目論必證時(shí)匠間設(shè)計(jì)俗周期屋：高沈?qū)?1麻5天；罵多層18等0天大盤均（一旋期多趟層）30溉5天18房地禮產(chǎn)設(shè)訓(xùn)計(jì)管民理程緣瑞序優(yōu)姐化土建屋擴(kuò)初建筑匆、規(guī)憂劃方踏案結(jié)構(gòu)姻、設(shè)餐備初步王方案施工納圖設(shè)跪計(jì)建筑蹤蝶、規(guī)劃補(bǔ)方案部品設(shè)計(jì)年及定板概念安規(guī)劃草油案概念搶規(guī)劃方申案施工五圖概念谷規(guī)劃草渣案概念乖規(guī)劃方勵(lì)案方案栗設(shè)計(jì)施工紀(jì)圖設(shè)色計(jì)景觀測(cè)概念道方案應(yīng)設(shè)計(jì)景觀喇施工欲圖設(shè)泰計(jì)擴(kuò)初望設(shè)計(jì)實(shí)施拼方案芝設(shè)計(jì)樹階段銷售圖配合噸資料產(chǎn)品災(zāi)、技?jí)g(shù)創(chuàng)舞新研遼發(fā)論證勾階段拿地年節(jié)點(diǎn)策劃帝階段方案獲報(bào)建設(shè)計(jì)嬸管理趣階段擴(kuò)初舉設(shè)計(jì)工程管理景觀猶方案攏設(shè)計(jì)銷售器示范求區(qū)設(shè)涼計(jì)部品賓材料敗調(diào)研部品眨材料慕清單部品油材料孝定板掠封樣產(chǎn)品挺配置矮建議施工羨圖設(shè)甲計(jì)指陡引模型賽研究結(jié)構(gòu)孕設(shè)計(jì)設(shè)備明選型建筑其平面19主要撐設(shè)計(jì)產(chǎn)階段冶與周受期概念披設(shè)計(jì)槐：大螺概6周；詳規(guī)刺設(shè)計(jì)賽：大齊概6周；單體大方案而：大郊概12周；擴(kuò)初介方案喊：大若概6周；施工殼圖設(shè)徐計(jì)：如施工址標(biāo)準(zhǔn)暖和結(jié)啟構(gòu)形祖式大臥概10周；景觀隨設(shè)計(jì)輝：大呢概5-于6周；樣板芹房及條會(huì)所碧設(shè)計(jì)劫：大莖概4周常見如的問(wèn)忍題：進(jìn)度姓問(wèn)題敘：進(jìn)贈(zèng)度難弱以控奇制、精專業(yè)植公司漁難以行銜接縫。質(zhì)量蟻問(wèn)題牽：評(píng)筋價(jià)體責(zé)系和箱評(píng)價(jià)糧經(jīng)驗(yàn)眉的缺認(rèn)失。設(shè)計(jì)季控制役點(diǎn)概念酬設(shè)計(jì)小研究區(qū)域膚確認(rèn)妥概念扔設(shè)計(jì)絞研究磚結(jié)論規(guī)劃譯方案裳設(shè)計(jì)區(qū)域摸規(guī)劃石設(shè)計(jì)益評(píng)審廈會(huì)單體牛確認(rèn)限額神設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)王差錯(cuò)老率（網(wǎng)設(shè)計(jì)勸錯(cuò)漏廟變更逼費(fèi)用/總變砍更費(fèi)禿用）實(shí)施家方案椅完成基礎(chǔ)師施工賊圖全套旺施工祝圖完夸成景觀謊設(shè)計(jì)銷售撤包裝菊設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)遠(yuǎn)周期項(xiàng)目獅重要第節(jié)點(diǎn)詳規(guī)萌報(bào)建方案北報(bào)建初步創(chuàng)設(shè)計(jì)狼報(bào)建施工狂圖報(bào)末建開工代時(shí)間開盤凍時(shí)間各部坦門職鹽責(zé)投資閣開發(fā)辯部：藏方案勢(shì)設(shè)計(jì)磁報(bào)批滋批復(fù)結(jié)意見第書——建設(shè)兼工程陰規(guī)劃堂許可飯證——基礎(chǔ)愈施工妨許可惑證。營(yíng)銷挺部：講編制帖營(yíng)銷之總綱莖及評(píng)陰審、議組建婦營(yíng)銷怎團(tuán)隊(duì)銹。設(shè)計(jì)炭部：閣編制劍方案棒設(shè)計(jì)版任務(wù)寬書——規(guī)劃線設(shè)計(jì)訂方案寧評(píng)審清（含驚單體割設(shè)計(jì)稻方案蛇）——景觀幕方案皇評(píng)審——初步浙設(shè)計(jì)馬成果怨評(píng)審本（含賞基坑殊支護(hù)宋設(shè)計(jì)級(jí)圖）——建筑些施工炸圖評(píng)諷審（滴含基出礎(chǔ)設(shè)俯計(jì)圖襯）——正式碧施工棉圖評(píng)襯審。工程現(xiàn)部：充地質(zhì)遣初堪——地質(zhì)膽詳堪——土方查開挖械及邊礦坡支畜護(hù)——基礎(chǔ)顫施工梅。財(cái)務(wù)呼部：嫩方案被版投也資收荷益（撇三個(gè)理指標(biāo)風(fēng)）。成本囑部：品方案頃版成遣本、嫌施工弊圖預(yù)習(xí)算（午根據(jù)掩設(shè)計(jì)驕部提墳供的帆規(guī)劃初要點(diǎn)駱進(jìn)行脹估算品）。各部粗門職渠責(zé)采購(gòu)爪部：煙施工柴圖顧晃問(wèn)單陡位——景觀仙、室業(yè)內(nèi)、艷方案面設(shè)計(jì)怪單位——監(jiān)理泡單位聚招標(biāo)——土建檔總包摩招標(biāo)——工程區(qū)材料潮設(shè)備扛采購(gòu)學(xué)?？头⑽飸魳I(yè)部動(dòng)：物砌業(yè)策曲劃方籌案。關(guān)鍵索要素?zé)o：各仿類設(shè)注計(jì)方膨案、事合作洪方資舌源、悄項(xiàng)目伏營(yíng)銷取總綱購(gòu)、土帽方開舒挖及至邊坡液支護(hù)關(guān)注飾風(fēng)險(xiǎn)陷點(diǎn)工程體部、氣投資妻開發(fā)墊部、墊設(shè)計(jì)寺部關(guān)迎注設(shè)致計(jì)指席標(biāo)表工程技部、沿設(shè)計(jì)滲部、月營(yíng)銷丙及客意服部舉關(guān)注堤交樓菜標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)挪部、落工程偽部、絲式營(yíng)銷貼及客披服部根關(guān)注未一戶守一圖工程壁部、按設(shè)計(jì)螺部、揭營(yíng)銷株及客絲式服部管、投斥資開辮發(fā)部炮關(guān)注載變更廳和報(bào)悶建圖威紙目錄房地餐產(chǎn)項(xiàng)戒目的辦整體冶開發(fā)攝流程土地燭獲取祥節(jié)點(diǎn)巖計(jì)劃搞與控唇制項(xiàng)目形定位岸決策法節(jié)點(diǎn)止計(jì)劃衰與控自制產(chǎn)品立設(shè)計(jì)鋒節(jié)點(diǎn)幻玉計(jì)劃拿與控調(diào)制項(xiàng)目引報(bào)建劈燕節(jié)點(diǎn)野計(jì)劃堅(jiān)與控心制施工熟建設(shè)困節(jié)點(diǎn)漏計(jì)劃受與控詢制推廣上銷售帽節(jié)點(diǎn)堅(jiān)計(jì)劃罵與控耳制入伙溝交付遼節(jié)點(diǎn)定計(jì)劃洪與控訂制項(xiàng)目答報(bào)批律報(bào)建涉流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地必產(chǎn)項(xiàng)柳目一辱般報(bào)卵批報(bào)汗建流沸程加快槳項(xiàng)目很報(bào)批賠報(bào)建煙進(jìn)程內(nèi)部憲控制明：設(shè)俯計(jì)圖息紙的晴圖紙傍質(zhì)量濤、村出圖蠻時(shí)間富、圖涉紙變拜更（樂報(bào)建叢圖紙濁的變攀更）茫；現(xiàn)場(chǎng)咽配合陷：項(xiàng)相目現(xiàn)仔場(chǎng)現(xiàn)將狀、招項(xiàng)目顯現(xiàn)場(chǎng)快接待再；外部武協(xié)調(diào)鞭：當(dāng)餓地各鄰級(jí)政腦府包約括規(guī)猾劃局鈴、建盡設(shè)局蟻、國(guó)莫土局宰、城期管、蛇質(zhì)檢半站、多消防填等各塌類工破作協(xié)仇調(diào)；合作敗方的側(cè)協(xié)調(diào)牌：合弄作方繪報(bào)建竹資料腫、合墳作方榜工程卻配合支（主渴要是耀現(xiàn)場(chǎng)襪）、合作丘方報(bào)尚建工箭作（裁勞保目金、恥中標(biāo)目備案妨、淤袖泥證愛等）翻、合智作方亮的資體源配嚴(yán)合（召尤其殖是專剃業(yè)部掠門）釋。目錄房地屠產(chǎn)項(xiàng)肅目的曾整體磁開發(fā)皮流程土地具獲取明節(jié)點(diǎn)棟計(jì)劃稱與控糞制項(xiàng)目寧定位耕決策容節(jié)點(diǎn)倆計(jì)劃承與控我制產(chǎn)品唐設(shè)計(jì)啟節(jié)點(diǎn)破計(jì)劃崖與控嶄制項(xiàng)目鏡報(bào)建玩節(jié)點(diǎn)眾計(jì)劃棗與控僑制施工圈建設(shè)疫節(jié)點(diǎn)無(wú)計(jì)劃羅與控舍制推廣扮銷售番節(jié)點(diǎn)州計(jì)劃島與控毀制入伙廈交付尼節(jié)點(diǎn)梨計(jì)劃源與控組制施工奪建設(shè)勿階段閃控制霉關(guān)鍵漲要點(diǎn)關(guān)鍵窯要點(diǎn)經(jīng)：質(zhì)量雅控制轎！進(jìn)度促控制指！成本芒控制瞇！協(xié)調(diào)控管理墊！工程扔建設(shè)宗的相東關(guān)知刃識(shí)工程終建設(shè)酷組成像部分紙：土惑建、殿水電申、安巡壽裝及讓設(shè)備革；整體鹽工程褲建設(shè)堵：?jiǎn)瘟朋w部臂分、卡環(huán)境偷部分鏡、室滿外管序線；建筑姿結(jié)構(gòu)臣形式策：磚靠混、堤框架濟(jì)、框罷剪、檢鋼結(jié)預(yù)構(gòu)等賠；項(xiàng)目睜施工雄周期睬（合言理進(jìn)施度）徑：多層重及低睛密度烘：9—魯12個(gè)月寧；小高決層：1年半傲；高層自建筑泊：2年到2年半搏。施工唯組織立次序澤：基礎(chǔ)軍部分者→主頸體工桂程→芳外墻必裝飾眠及安芒裝→騾園區(qū)右管線噸→景尚觀施陸工→惕竣工而驗(yàn)收搏。項(xiàng)目器進(jìn)程輕設(shè)計(jì)體與實(shí)渠施房地傘產(chǎn)項(xiàng)恢目開內(nèi)發(fā)進(jìn)姜程計(jì)拿劃與酷實(shí)施短，是將為了井在計(jì)軟劃時(shí)愛間內(nèi)暗完成竿房地姐產(chǎn)開宏發(fā)任修務(wù)，矮回收肆資金鍵，達(dá)胞到投懷資收扇益的霧日標(biāo)慨。項(xiàng)昨目進(jìn)獅程計(jì)亞劃的量實(shí)施串受多死方面辛因素判干擾雀：工程辦施工漆因素房地迅產(chǎn)政蠻策因牢素市場(chǎng)裙環(huán)境湊因素開發(fā)變商資丈金因孔素當(dāng)?shù)貥氛暌?guī)劃蹄與關(guān)婦系因念素外部仆干擾蹤蝶因素其它詠不可棄抗力省因素房地與產(chǎn)開刃發(fā)前奴期工閣作的尖質(zhì)量遵管理房地悲產(chǎn)開婆發(fā)前討期工夾作挑選粱咨詢本單位重視和可行旅性研恢究報(bào)拐告的批質(zhì)量嚴(yán)格桂項(xiàng)目就前期那工作黨成果洽的質(zhì)飽量評(píng)留審房地色產(chǎn)開攝發(fā)設(shè)租計(jì)質(zhì)鋼量（脹功能歡質(zhì)量蕩）管影理建立嗽了基撇本的餃工作茂流程閥，為殺規(guī)范剝?cè)O(shè)計(jì)朵質(zhì)量炭管理叉奠下混基礎(chǔ)裳；但是謝更有砌效的宏設(shè)計(jì)漆質(zhì)量拿管理研應(yīng)該豎發(fā)生硬在施悠工之的前，根據(jù)誓設(shè)計(jì)拘管理?xiàng)澋目赜?jì)制流械程，允從以森下兩妄階段歪完成倒設(shè)計(jì)懇質(zhì)量撞（功爛能質(zhì)爐量）稱的有脆效管慢理：1、規(guī)抽劃設(shè)促計(jì)階范段質(zhì)鞏量管焦理2、施冰工圖嗓設(shè)計(jì)織階段騙質(zhì)量壇管理房地抬產(chǎn)開奪發(fā)施摸工質(zhì)花量（訴工程舞質(zhì)量保）管剖理施工仍是開虎發(fā)項(xiàng)研目形攤成實(shí)毀體的逗過(guò)程怕，也買是決鉆定最晃終產(chǎn)絡(luò)品質(zhì)勢(shì)量的海關(guān)鍵達(dá)階段蜘。工程暗項(xiàng)目膠施工表涉及肉面廣潮，是平一個(gè)射極其沙復(fù)雜妖的過(guò)閉程，卸影響旗質(zhì)量謎的因系素很茂多，溫使用翅材料利的微維小差戴異、裕操作汪的微城小變千化、騙環(huán)境物的微股小波所動(dòng)、醉機(jī)械錫設(shè)備叔的正娘常磨胃損，沉都會(huì)銳產(chǎn)生撤質(zhì)量依變異張，造芝成質(zhì)艦量事吼故。工程甘項(xiàng)目士建成叛后，熔如發(fā)千現(xiàn)質(zhì)妹量問(wèn)撿題又靠不可解能像呼一些億工業(yè)駝產(chǎn)品杏那樣河拆卸依、解諷體、灰更換功配件托，更附不能客實(shí)行山“包鄰換”患或“防退款貴”，縣因此巡壽工程喘項(xiàng)目潑施工棵過(guò)程脹中的吵質(zhì)量息控制忽，就泛顯得哭極其她重要欲。房地茅產(chǎn)開注發(fā)施茂工質(zhì)娃量（廚工程咸質(zhì)量導(dǎo)）管趴理施工霞階段監(jiān)的質(zhì)栗量控徐制制定吼適當(dāng)招的質(zhì)娘量目促標(biāo)，捕因?yàn)楠q質(zhì)量也目標(biāo)遙常與乘項(xiàng)目做進(jìn)度等控制殿、成算本控么制處勻于相碌同優(yōu)定先級(jí)喝。因禁此，賄質(zhì)量緣瑞目標(biāo)松必須喪堅(jiān)持索實(shí)事副求是刊，因叉地制悉宜。避目標(biāo)抓過(guò)低挖，會(huì)搬對(duì)項(xiàng)擴(kuò)目帶怨來(lái)傷可害，瓦失去棉市場(chǎng)疲競(jìng)爭(zhēng)視力；招過(guò)高捏會(huì)造毫成投店入成啞本加養(yǎng)大，種綜合腸開發(fā)愉績(jī)效回降低答。適扣當(dāng)增霸加項(xiàng)積目的恨一致夸成本聚，減螺少非付一致跑成本食；適財(cái)當(dāng)增究加預(yù)障防成店本，猶大力踩降低椅事故學(xué)成本寨。強(qiáng)調(diào)足施工防現(xiàn)場(chǎng)于的技耗術(shù)質(zhì)四量管輛理，質(zhì)建立魂統(tǒng)一脈的標(biāo)集準(zhǔn)化加的質(zhì)延量管頃理體沿系，光編制積詳盡惜的施盤工作比業(yè)指欄導(dǎo)書總和施外工方期案，輩嚴(yán)格角檢驗(yàn)附標(biāo)準(zhǔn)祖，強(qiáng)鐮調(diào)執(zhí)誘行力托！房地碗產(chǎn)開回發(fā)施綁工質(zhì)亮量（雄工程負(fù)質(zhì)量錦）管尼理現(xiàn)場(chǎng)叼有效溜質(zhì)量事管理曉關(guān)鍵贈(zèng)環(huán)節(jié)工程妖樣板素先行技術(shù)害方案瓜先行施工開關(guān)鍵聚工序斥控制項(xiàng)目哭工程海階段忽成本茫目標(biāo)賭確立狡與管遼理項(xiàng)目敢實(shí)施展階段魄成本聲管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地斗產(chǎn)項(xiàng)淡目的花整體妙開發(fā)駕流程土地伶獲取板節(jié)點(diǎn)奏計(jì)劃伶與控蔑制項(xiàng)目且定位邪決策得節(jié)點(diǎn)獵計(jì)劃盜與控雨制產(chǎn)品繩設(shè)計(jì)和節(jié)點(diǎn)奴計(jì)劃蝦與控殃制項(xiàng)目奴報(bào)建搬節(jié)點(diǎn)蛛計(jì)劃扮與控伙制施工龜建設(shè)估節(jié)點(diǎn)鼓計(jì)劃桑與控棵制推廣增銷售楊節(jié)點(diǎn)捷計(jì)劃雨與控隆制入伙子交付添節(jié)點(diǎn)反計(jì)劃舅與控夜制項(xiàng)目句營(yíng)銷撤策劃殿與推衫廣銷均售三弊個(gè)階騾段售前滑階段售中份階段售后曲階段市場(chǎng)賢、客丙戶、露產(chǎn)品客戶史、傳甲播、金銷售游服務(wù)兵、價(jià)腔格、雁促銷風(fēng)險(xiǎn)騎控制策劃芒咨詢難、代良理公耍司銷售假代理突、廣餅告代晶理、逮媒體律師牧行、龍銀行周、房夾管部現(xiàn)門關(guān)鍵和節(jié)點(diǎn)組建緞銷售凳團(tuán)隊(duì)誦；售（擠銷售斤總監(jiān)茅、銷淺售經(jīng)好理、杠銷售優(yōu)員、革策劃糾總監(jiān)托、策萬(wàn)劃經(jīng)史理、騙策劃矮師）項(xiàng)目罩形象壘定位野；日（仍主推課廣語(yǔ)慣、主舉形象您畫面臘、項(xiàng)辰目案降名、逃項(xiàng)目LO烈GO等）項(xiàng)目財(cái)銷售慘賣點(diǎn)染提煉調(diào)；（悟區(qū)位笑、地圍段、瞇產(chǎn)品從、環(huán)頌境、帳價(jià)格仙、品陳牌等沉）項(xiàng)目曠營(yíng)銷葵執(zhí)行衡方案猜；（共開盤換方案逃、銷沒售手芹冊(cè)、袍銷售惰周期帽、價(jià)兼格、叫法律膨文件惠、培州訓(xùn)等伙）項(xiàng)目押營(yíng)銷淘推廣鵲方案翅；否（掃推廣族周期啞、媒秋體組位合、縣費(fèi)用祖計(jì)劃疾、重鉆大營(yíng)筑銷活星動(dòng)方拼案等以）項(xiàng)目心展示太區(qū)包發(fā)裝方庸案；誦（外被圍導(dǎo)縫示、爆售樓選處、婚樣板位房、元看樓述通道走、工糾地等家）關(guān)鍵班節(jié)點(diǎn)合作朝方資躍源使疲用；覆（廣憂告公紛司、鈔代理抹公司菌、制愧作公運(yùn)司、腹短信提公司咸、媒黎體、軌印刷醬等）項(xiàng)目驕第一明次廣處告出例街；公司月及項(xiàng)董目品贏牌推醒廣；項(xiàng)目鐮展示婚區(qū)開贊放；項(xiàng)目泳價(jià)格加聽證燥會(huì)；項(xiàng)目怖一期艱開盤匆；營(yíng)銷頑費(fèi)用旦預(yù)算泥。各部舌門職季責(zé)投資囑開發(fā)非部：可面積債預(yù)測(cè)射報(bào)告——取得抬預(yù)售促許可以證。營(yíng)銷想部：盛開盤咸方案婦、價(jià)追格、社洗籌默、開夏盤實(shí)做施。設(shè)計(jì)閱部：宅配合朋銷售橫的設(shè)左計(jì)輸劈燕入（腥合同鄉(xiāng)豐附圖象、模般型、剪交樓夠標(biāo)準(zhǔn)梳）。工程單部：英施工遵進(jìn)度讓達(dá)到夏預(yù)售腸條件丑（產(chǎn)士