房地產(chǎn)評估方法

第四章房地產(chǎn)的評估方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法第六節(jié)高層建筑地價分?jǐn)偟谝还?jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、收益法的概念及其計算公式1、收益還原法：是一種運用適當(dāng)還原利率，將未來的純收益折算成現(xiàn)值的估價方法。貨幣時間價值的計算2、計算公式：A.純收益按等差級數(shù)遞減或遞增情形（1）年期無限P=a/rb/r2P-表示房地產(chǎn)價格a-表示房地產(chǎn)的純收益b-表示房地產(chǎn)純收益逐年遞增或遞減的情形；r-表示還原率（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n-(b/r)*n/(1+r)n(遞增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n+(b/r)*n/(1+r)n(遞減公式)n-表示使用房地產(chǎn)的年期或者有收益的年限B.純收益按照一定的比例（等比級數(shù)）遞增或遞減的情形；（1）年期無限P=a/(r-s)(遞增公式)P=a/(r+s)(遞減公式)S——表示純收益逐年遞增或遞減的比率；（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/(1+r)n(遞增公式)P=a/(r+s)1-(1-s)n/(1+r)n(遞減公式)

基本公式：P=ai/(1+r1)(1+r2)….(1+rn)也就是說每年的純收益、還原率都發(fā)生變化。ai表示第i年的房地產(chǎn)的純收益例題某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年純收益為10萬元，預(yù)計從1998年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬元，資本化率為10%時，評估該宗土地1993的價值。解答按等差級數(shù)遞增公式計算P98=a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬元)該宗土地1993年１月１日價格為：P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5)=10*3.7908+110*0.6209=106.21(萬元)例題一座寫字樓預(yù)計在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬元，110萬元，120萬元，150萬元，160萬元，從第六年起租金為170萬元，利率為10%，評估房地產(chǎn)的價格。分析計算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開始收益固定，年期無限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(萬元)二、純收益的計算純收益是通過計算總收益和總費用后確定的。1、總收益分類客觀收益：排除實際收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。實際收益：現(xiàn)在狀態(tài)下實際取得的收益。（不能用評估）有形收益：地租或者房地產(chǎn)租賃收入能夠以金額表示。無形收益：難以金額表示，但對所有者提供特殊的權(quán)利。2、總費用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費用：土地費、管理費、維護費。（2）與房地產(chǎn)租賃有關(guān)費用：折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金；（3）與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的費用：原材料、運輸費、一般管理費、職工工資、利息、稅金；3、純收益的計算（1）單純的土地租賃收益土地純收益=租金-（管理費+維修費+稅金）（2）房屋和土地共同租賃房地產(chǎn)純收益=房屋純收益+土地純收益（3）房屋純收益計算：房屋純收益=房屋重置價*成新率*房屋還原率房屋純收益=租金-（折舊費+管理費+維修費+保險費+稅金+利息+空房費）三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動產(chǎn)的純收益與不動產(chǎn)的價格之比。1、還原率的種類（1）綜合還原率r；（考慮了建筑物和土地收益狀況）（2）建筑物還原率rB；（建筑物計提折舊時，折舊率需要考慮，此時還原率為rB+d,d為折舊率）（3）土地還原率rL;2、化三者飄之間榨關(guān)系刪：r=折(rL*PL+rB*PB)/歸(演PL+PB)=rL*L反+rB*B3、確定晨還原獵率(去折現(xiàn)嬸率)劍的方煉法（1星）算娃術(shù)平旅均數(shù)收法（梨比較妖法）喘。（2傳）資拳本資頑產(chǎn)定盛價模赤型。期是無稠風(fēng)險俊利率嗓加風(fēng)議險報成酬率桿。四、包計算卸實例（一倒）房合地合開一評笑房地汗產(chǎn)價告格[例]某房溝地產(chǎn)演公司遠(yuǎn)于19抖99年5月以爬出讓敬方式饑取得廢一塊奪土地50年使滅用權(quán)射，并盞于20帆01年5月在姻此地號塊上是建成秤一座張鋼混撞結(jié)構(gòu)遵的寫謎字樓扯，當(dāng)湊時造寸價為墊每平砍方米3,粗80捷0元，洗經(jīng)濟杰耐用班年限酸為60年。穗目前幅，該越類型披建筑零的重怠置價熄格為位每平繩方米4,賴80員0元。僅該大諒樓總邪建筑爪面積憤為12兇,0巾00平方缸米，溜全部且用于史出租牌。據(jù)胖調(diào)查叢，當(dāng)尺地同租類型擋寫字尼樓的晶租金館一般規(guī)為每癥天每窮平方班米2.映5元，武空置蘿率在10刃%左右痛，每帳年需販支付殊的管落理費眠用一頸般為輔年租血金的3.怖5%，維棟修費撲為建服筑物深重置鐮價的1.英5%，房渠產(chǎn)稅國為租法金收棕入的12強%，其皂他稅讀為租遺金收蒜入的6%，保沒險費腸為建含筑物艦重置頃價的0.攜2%，資究本化凍率確迷定為6%。試押根據(jù)令以上鮮資料它評估介該寫窯字樓夸在20鞭04年5月的笑價格家。房地杯產(chǎn)價涼格＝玻房地辜產(chǎn)純?nèi)~收益/綜合己資本決化率房地柄純收狹益＝圓房地孕產(chǎn)總盯收益瞇－房會地產(chǎn)中總費鉗用房地升產(chǎn)總鉗費用隔＝管訊理費+維修同費+保險渠費+稅金+空房面損失未費1、估煩算年峰有效披毛收搖入年有渡效毛談收入史＝2.抽5×截36讓5×柄12鴉,0柜00遙×（1－10鳴%）＝9,術(shù)85舅5,蠻00兄0元2、估街算年額營運萍費用（1）管組理費蠟：年管獲理費鉤＝9,步85授5,衰00攤0×則3.就5%＝34辯4,屋92亂5元（2）維役修費噸：年維歌修費忙＝4,漂80屋0×唇12欠,0窩00慢×1辮.5康%＝86亞4,攀00礎(chǔ)0元（3）保邀險費謊：年保哪險費嶼＝4,隨80殼0×根12弱,0撞00讓×0俱.2炕%＝11槍5,梁20修0元（4）稅巡壽金：年稅桐金＝9,篩85壟5,秩00災(zāi)0×（12復(fù)%＋6%）＝1,潑77凱3,藍(lán)90洞0元（5）年劫營運川費用吩：年營參運費郵用＝34被4,求92結(jié)5＋86慮4,改00廣0＋11皺5,短20殲0＋1,友77設(shè)3,仁90障0＝3,播09唇8,高02龍5元3、估聞算凈夜收益年凈籃收益竿＝年劍有效梳毛收附入－練年營濾運費訊用＝9,日85秘5,膜00聾0－3,復(fù)09送8,棍02桂5＝6,粥75碼6,序97款5元4、計橫算房排地產(chǎn)光價格房地牲產(chǎn)的逐剩余言收益翅期為45年，爭則：房地享產(chǎn)價乒格＝6,匠75冊6,隊97濟5÷裝6%家×[好1－1/（1＋6%）45]＝10吵4,濕43紛4,推67同1元房地照產(chǎn)單芽價＝10浴4,待43樸4,黨67塊1÷喝12電,0計00＝8,巨70禽3元5、評喜估結(jié)逃果:經(jīng)評冊估，慚該寫注字樓鑰房地誰產(chǎn)在20兩04年5月的意價格俘為10雖4,誰43濾4,爛67筆1元，鋤單價痕為每欄平方尊米8,政70柔3元。例題:某房膚地產(chǎn)法公司替于19枝97年3月以辟有償脾出讓旨方式碗取得矩一塊題土地50年使排用權(quán)籠，并躬于19產(chǎn)99年3月在逗此地步塊上來建成關(guān)一座動磚混石結(jié)構(gòu)尖的寫棟字樓噸，當(dāng)心時造協(xié)價為問每平馳方米20芹00元，勸經(jīng)濟蜻耐用芳年限終為55年，譯殘值挖率為2％。漏目前架，該數(shù)類建膨筑重側(cè)置價摟格為才每平遷方米25茶00元?；卦摻ㄈ怪镆\占地激面積50當(dāng)0平方慕米，系建筑佩面積蒸為90陡0平方綁米，巨現(xiàn)用買于出短租，際每月挎平均旨實收辭租金風(fēng)為3萬元邪。另羽據(jù)調(diào)俗查，請當(dāng)?shù)刈柰惢珜懽謫螛浅龌I租租布金一珠般為結(jié)每月但每建亞筑平孩方米50元，缺空置摧率為10％，胡每年且需支勿付的千管理嘗費為佳年租針金的3.巡壽5％，與維修腫費為階重置尚價的1.呢5％，毒土地汽使用較稅及桶房產(chǎn)抄稅為宏每建得筑平盟方米20元，貢保險菌費為相重置谷價的0.雙2％，允土地麻資本顫化率7％，誕建筑感物資咱本化雙率8％。小試根咱據(jù)以梯上資哲料評園估該放宗地20咽03年3月的尖土地較使用枝權(quán)價褲格。1、選虧定評到估方超法該宗桶房地攤產(chǎn)有牽經(jīng)濟鎖收益霧，適幫宜采傘用收眼益法賊。2、計欣算總江收益總收坊益應(yīng)竄該為肚客觀看收益煩而不灶是實進際收益益。年總消收益微＝50遭×1冶2×暴90培0×（1－10％）＝48賀60典00（元來）3、計云算總旋費用（1）年彎管理妖費＝48詠60變00匪×3逐.5％＝17積01夜0（元轟）（2）年譯維修使費＝25汁00肯×9許00兼×1百.5％＝33恐75栗0（元賄）（3）年矮稅金觸＝20只×9發(fā)00＝18故00闖0（元勾）（4）年骨保險冊費＝25仙00熱×9敵00說×0奪.2％＝45撇00（元供）年總供費用隔＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17償01追0+舒33構(gòu)75危0+筐18屯00珍0+尊45鐮00＝73壩26析0（元）4、計團算房逆地產(chǎn)跪純收注益年房播地產(chǎn)善純收議益＝列年總削收益科－年騎總費班用＝48哭60納00－73貞26并0＝41庭27斃40（元校）5、計授算房伙屋純俘收益（1）計冊算年蔥折舊哲費。（2）計勝算房駕屋現(xiàn)細(xì)值（宣假設(shè)倡房屋撲收益歉年期從為無拼限年蹄期）服：房屋澡現(xiàn)值拆＝房亦屋重蹈置價涂－年黑折舊道費×已使姥用年前數(shù)＝25仆00謹(jǐn)×9谷00－46經(jīng)87樸5×簡4＝20領(lǐng)62具50偏0（元樓）（3）計撇算房顯屋純砍收益賽：房屋玻年純?nèi)找婢洌椒宽嵨莠F(xiàn)歉值×房屋御資本著化率＝20蹄62歉50遲0×禮8％＝16待50辱00（元彩）6、計猴算土陜地純倚收益土地牙年純廉收益飼＝年住房地劣產(chǎn)純烤收益偏－房叔屋年噴純收惑益＝41授27疾40－16面50端00＝24跌77成40（元傅）7、計狗算土梢地使召用權(quán)村價格土地狀使用晴權(quán)在20妨03年3月的堅剩余橡使用班年期糟為50－6＝44（年昏）。單價己＝33易58獸83增6.值15跪/5炮00＝67每17霞.6牢7（元惠）8、評挪估結(jié)旱果:本宗擔(dān)土地塵使用襖權(quán)在20器03年3月的副土地拼使用軍權(quán)價獻(xiàn)格為33紙58閉83重6.蘋15元，炒單價芒為每山平方棒米67紋17塞.6晝7元。（二懼）房鳥地合貓一評牲土地旺（土鑒地殘撈余法紐奉）由于戒房地帝合一摘凈收位益中飯含有艦折舊躬，故由在計吐算土跡地凈情收益括時，抬應(yīng)扣恐除建陜筑物唉折舊生。例題嶼：在瓦一幅30善00鎮(zhèn)m2的土友地上聞建有貌建筑秒面積貝為20爹00圍m2的房蟻屋，赴根據(jù)腳成本延法，呢建筑旅物的哀現(xiàn)行褲價格得為20貪00敲×1孟20哲0＝24森0（萬仙元）礦，該倒建筑架物尚貞可使糊用20年，資還原饑?yán)?2％，爺土地違的還爺原利叢率為10％。假定憲該房寧地產(chǎn)臘以每斑月每抓平方舉米10翠0元的濤租金曲標(biāo)準(zhǔn)救出租坐，使姓用面具積為升建筑斯面積暢的60％，算不含帽折舊李費的象年租績賃費接用為72萬元合。根司據(jù)土模地殘猾余法流確定顯土地沒的價密格。（1）計擴算房程地合辣一純比收益10冰0×炭20鹽00笑×6冷0％×1睛2－72囑00貨00＝72亭00藥00（元寫）（2）計蓮算建團筑物燥的純方收益24宵0×（12％+1理/2拌0）＝40跡.8謹(jǐn)0（萬緒元）（3）計承算屬砍于土鐵地的倆純收習(xí)益72－40填.8杰0＝31糕.2儀0（萬零元）（4）土曾地的蛛價格才為：31享.2趁÷1躲0％＝31章2（萬牛元）單方添土地桌價格掉為：31滿2÷林30導(dǎo)00＝10旨40（元/m2）（三脂）房刪地合祥一評棵房（詞建筑回物殘稼余法沿）若純緞收益a不含銀折舊什，則注：辮該方那法要唐求建根筑物揚的用激途、脊使用距強度竟及使揮用狀渴態(tài)等停與土燦地的泳最佳卡使用漢不能竟嚴(yán)重育背離長。五、瘋應(yīng)注罩意的折問題1、世收益扶法的味應(yīng)用藏范圍池：是答以獲檔得收詢益為鼻目的枯使用瘋土地碼估價埋，對踩機關(guān)充、學(xué)湊校用木地評赴估不餅適用婦。2、死土地奶收益很與地涼租的擊關(guān)系價：二羞者在砌量上俱是一絡(luò)致的揚，只五是由逗于土貍地使微用權(quán)刑和所掌有權(quán)靜相分霧離，山使得憐來自重土地潔收益姑，使跨用者皂稱之松為土列地收該益，意所有棗者稱份之為可地租廁。下一逃節(jié)第二伶節(jié)韻房地崇產(chǎn)評穩(wěn)估市悟場法一、押市場堤法的焰基本督原理六及前焰提條監(jiān)件1、市場邀比較吳法：是藝對被悅評估令房地予產(chǎn)與稼最近跪期交牌易的變類似漂房地浸產(chǎn)相儀比較訊，通床過調(diào)惠整影處響交膜易因糧素的丙修正容，確牽定被襖評估腎房地將產(chǎn)的法合理針價格偽的一豬種估我價方責(zé)法。2、擺原理尊：依齡據(jù)房怕地產(chǎn)虜評估拋的替鋸代原膨則。3、盜前提為條件腦：（1魂）具橋備公杜開市濫場。（2雁）被格評估筆對象后必須針是普訂遍交滑易的險房地吉產(chǎn)。二、款基本哀公式P=p*A*B*C*D=p釋*10羞0/藏(開)*(頁)蓄/1伯00*10純0/舍(腥)*10缸0/臣(齊)*P—撲—待估過房地騰產(chǎn)評崗估價勵;p——可比田較案舉例的棕交易哄價;A——交易等情況訪修正逆系數(shù)粥;B——交易覺日期膊的修柴正系否數(shù);C——區(qū)域廁因素更修正詞系數(shù)友；D——個別源因素宇修正鈴系數(shù)洪；其它貌修正此外仁，還犬有同塔土地攔使用摩年限論修正獸系數(shù)蜻，容舌積率護修正握系數(shù)孩。土地呼使用冬年限唐修正陪系數(shù)[1努-1鐵/(絞1+r)m]/覺[1乎-1蒙/(色1+熱r)n]r—竟—還原雪率，m—召—待估片對象振的使姻用年虜限，n—裳—可比漏實例鹽的使手用年萍限。例題虧1比較姿案例詠成交促地價治為每攜平方塔米1穗00覽0元濁，對蓄應(yīng)使炕用年時限為克30惱年，碧而待廈估宗嚷地出殿讓年襯限2馳0年劫，土織地還怨原率客為8市%，鏡求土關(guān)地使自用年皺限修夠正后水的地粉價。修正浙系數(shù)=[誕1-弟1/績(1肝+8壺%)20]/洋[1背-1竿/(更1+刑8%圣)30]=(飄1-栗0.控21播45橫)/雁(1前-0肉.0厘99坡4)應(yīng)=0壞.8察72修正尤后的割地價淺=1駝00驚0*臨0.意87皇2=源87各2元三、飛市場唱比較努法的占估價具步驟1.公廣熊泛收摟集交毒易案粉例；2.扁選稈擇可溜比較膀的交送易實允例；3.建立主價格剝可比傭基礎(chǔ)猜；4.河差綢異修滲正；①交痰易情輕況修靠正；②交數(shù)易日醬期修仆正；③區(qū)稈域因坦素修去正；④個備別因瞎素修語正；⑤綜衡合因四素修梅正。5.案確定紗比準(zhǔn)譜價格唇(由趴市場等估價拳法得失到的手價格恢)。簡單程算術(shù)擦平均慨法；加權(quán)蠅算術(shù)挽平均價法；中位駕數(shù)法戴；眾數(shù)壟法。四、銀應(yīng)用惡實例例題礦2：駝情況箏修正市場派交易竭案例A，其地雁塊成肝交價殿的為領(lǐng)30其00仰元/橫平方籌米，艦根據(jù)胞市場贈行情扛分析丟，該朱地塊區(qū)為特歸殊利蛾益關(guān)飾系人客之間等的交總易，艱價格叨偏低煎為4旱個百理分點刻。求硬地塊執(zhí)的修妄正后滴的價帆格。修正騎系數(shù)逆=1置00刑%/角(1英00回%-伐4%鐵)=旬10敘0/禽96修正湊后價相格=巾30添00助*1墻00繡/9構(gòu)6=矩31遷25燥元五、君應(yīng)注瓜意的描問題1.串市造場比窩較法盯具有哥現(xiàn)實擋性，求有較石強的必說服僚力，銅以價哭格求淡比準(zhǔn)鞭價格矮，欠四缺理輕論基副礎(chǔ)。踢經(jīng)多萄方修殺正，漆要求經(jīng)估價孟人員猶有豐因富的踐經(jīng)驗帶和知遷識，尋否則脾，難嗓以得免到正使確的才客觀宜結(jié)果慚。2.訂應(yīng)牌用市竊場法醒必須善有發(fā)摔達(dá)的萍不動連產(chǎn)市直場，家有大綢量的召交易棄案例閃，否悅則，眾無法穩(wěn)找到道相關(guān)勉性和字替代憤性。3.一般療認(rèn)為謊，在含一次飛評估唉中，滲較理扭想的耽案例跑要1樣0個白以上涼，最殲低要絞求也鐵不能功少于茂3個氏。第三懸節(jié)鋤房當(dāng)?shù)禺a(chǎn)貧評估誼的成撕本法一、純成本袍估價渠法及喉其基昨本原屬理1、成本膀估價亭法：是師一種盲以建晉造房孫地產(chǎn)主所耗蝕費的諷各項樂費用媽之和籮為主植要依切據(jù)，掌再加鍵上一寶定的綁利潤折和應(yīng)撿繳納挑的稅薦金并劇扣減翁折舊竄確定梢房地活產(chǎn)價聚格的娛估價駁方法敞。又臨稱原猾價法膏、合執(zhí)同法岸、加表和法梯、成隊本逼豈近法惱。2、滅原理衰：是喂生產(chǎn)貞費用負(fù)價值卸論，具等量知的資籃金獲來得等討量的鄙收益趴。二、喊基本款公式1、卡新建邀房地棵產(chǎn)成敞本新建盡房地丸產(chǎn)價云格，仿購置譽土地層費用坡，建弦造建大筑物礙費用限，正屬常利雪稅2、燃新開齡發(fā)的耐土地肌成本生地慚價格版，開亭發(fā)土閥地成愉本，諒銷售寨費用嗎和一積般管她理費窯用，跪開發(fā)壓期間掃利息已，資懷本收說益，移投資滲利潤公式土地錄價格顆=土四地取牲得費繁+土矩地開猛發(fā)費潛+利痛息+圾利潤雅+土凡地所鹽有權(quán)壘收益（1濤）土走地取止得費究包括冊：土艱地補科償費蠶、安掩置補膨助費孫，土悄地管聚理費輕，耕斷地占展用稅規(guī)；（2遷）土鬼地開野發(fā)費更包括賴：基晌礎(chǔ)設(shè)抽施配些套費沸，公綱用事區(qū)業(yè)建睡設(shè)配箏套費昂，小堅區(qū)開鍬發(fā)配狀套費饅?；A(chǔ)猾設(shè)施讓的三默通一豈平：弊通水虛、通直路、博通電液，平脊整土帽地。（3頁）土研地所屬有權(quán)兔收益土地駁取得霜費；指土地遼開發(fā)呢費；垂利息猾；利革潤四帆項之拖和乘觀以收浪益率例題擴：某市貌經(jīng)濟遙技術(shù)慨開發(fā)饑區(qū)有查一塊沃面積鼻15嚴(yán)00冬0平載方米滴，該孟地塊蒼土地恰占用斯征地暢費用涉（含蔬安家懲費、怕拆遷駱費、做青苗框補償傻費）片10授萬元息/畝以，土煎地開猶發(fā)費哨為2接億元桌/平瓶方公鏡里，墊土地向開發(fā)秘周期誕2年賣，第鎖一年剃投資肢資金很占總并開發(fā)頑費用拘的3局5%柳，開房誠發(fā)商擋要求節(jié)投資扣回報盟率為孩10拒%，紗當(dāng)?shù)貦M出讓以土地煮增值容收益碌為1蘋5%然，銀毅行貸針款年饞利率惡為6絞%，英試評農(nóng)估該氣土地洞的價螞格。賄（1切畝=茄66且7平眼方米?。┙獯鸫_：1、丸計算彎土地濤取得要費=壤10哈萬元批/6垮67濁=1務(wù)50物元/閱平方冠米2、法計算露土地爸開發(fā)罷費=馳2億腿元/嗚平方熔公里宿（1居00尼0米困）2=2主00壟元/輔平方串米3、規(guī)計算廉投資起利息土地妻取得鎖費利膛息=深15籃0*陡[（礦1+圍6%討）2-1搶]=秒18談.5斜4(脆元/澡平方沈米)土地競開發(fā)啄費利掀息=博20尸0*惕35鑒%[階（1棒+6輩%）1.感5-1屢]+護20區(qū)0*也65熊%[找（1卵+6筍%）0.車5-1樹]=1形0.磁23盞(元私/平宿方米僑)利息彎總額耳=1乓8.述54敗+1些0.蛛23摩=2趙8.樹774、購計算雙開發(fā)南利潤開發(fā)烈利潤寧=（憐土地磁取得爪費+轉(zhuǎn)土地僅開發(fā)迅費）瞞*1遞0%震=（妥15鞭0+獨20心0）薄*1巴0%梯=3途5(業(yè)元/凈平方堪米)5、裹計算伏土地饞價格土地柳價格蜂=（警15培0+準(zhǔn)20留0+密28潔.7妥7+衰35設(shè)）*販（1評+1碰5%翻）=取475應(yīng).8者4(元/澇平方崖米)該土帝地單拋價=候475譽.8惡4(元/哄平方砌米)總價焰=475辮.8遇4(元/斃平方戲米)素*1閉50穿00嘴平方巴米=71芽37悔60鹽0元。三、勤舊房粘地產(chǎn)嫩成本路估價距法建筑甲評估香中的尾成本廁法主冬要涉裳及到售四個念基本費要素鋤，即聲建筑紋物的振重置秋成本續(xù)、實微體有罰形損笨耗、菊功能撈性貶畢值和獨經(jīng)濟萌性貶壯值。1、揚建筑雷物重寇置成江本的棵測算纏方法（1漠）重語編預(yù)窗算法建筑瓜物的堤重置買成本捎按照指圖紙究以現(xiàn)半行價像格標(biāo)女準(zhǔn)計躬算工幫程直敏接費闖用以職及各較項間欺接成綢本，包二者宰加和卻。適用死范圍煎：測酷算建廁筑物壇更新級重置闖成本雅；構(gòu)僻造比失較簡活單的叉建筑兼物，續(xù)如道設(shè)路、章圍墻鋼、等懲建筑徒物的墻評估愛。優(yōu)缺簡點：估迷算重棋置成活本準(zhǔn)處確性盲比較滋高，紙但需亞要比今較多規(guī)的技喜術(shù)經(jīng)返濟資博料，錫費時奪，工肚作量規(guī)大。（2渣）預(yù)執(zhí)決算物調(diào)整且法以待枝估建隸筑物緊的工要程量雖為基庭礎(chǔ)，結(jié)按照燒現(xiàn)行喉工程杜預(yù)算薦價格堡、費陷率將注其調(diào)瞧整為抓按現(xiàn)進行價拾計算浮的建叫筑工鴉程造緒價，夾再加榨上間蝕接成悲本，信估算華出建塘筑物憲的重刻置成未本。魂（不蠅計算吳工程含量）使用乒范圍喚：不智應(yīng)采拒用價述格指稼數(shù)調(diào)牢整法恢，以調(diào)及缺繳乏參生照物依而無誰法運核用類沸比法座的建絹筑評著估；斯用途沉結(jié)構(gòu)候大致亦相同惰相似監(jiān)，其掙數(shù)量融較多烏的建弟筑物軟評估懼。條件筍：委浮托方翁能夠異提供腎比較秩完整注的建球筑工漢程預(yù)兩決算辣資料險。評核估效誕率較趟高。（3典）價享格指層數(shù)調(diào)宵整。運用辭建筑妻業(yè)產(chǎn)撲值價愉格指縮慧數(shù)或朋者其饑它相教關(guān)價牛格指圣數(shù)推濃算出謠建筑眾物重媽置成們本的勺一種紡方法典。適用品范圍該：單仇位價志值小素、結(jié)撇構(gòu)簡笑單，跳以及每用其拋他方斥法評廉估重情置成酒本有賴?yán)щy鉗的建曾筑物富。對雙于大妥型、耍價值凳高的劍建筑畫物以釀及待奮估建帝筑物縮慧帳面辦成本肺不清飾，不攝宜采痕用這仇種方啄法評家估。商其關(guān)從鍵在況于價未格指村數(shù)的異選擇旅和價墊格指堤數(shù)變系動的暮計算軌。2、恭建筑趕物有罩形損怕耗的宣計算通常柱使用渣年限從法或勉者打垃分法星。（1醬）建滾筑物叼折舊你額計祥算①定煩額法瞇（直泳線法令）②定稻率法吵（雙浸倍余州額遞弱減法特，余變額遞裁減法懷）③年兆數(shù)總用和法殲；④償割債基失金法今；⑤羅斯球法：將稅建筑席物的衣耐用撲年限邪分為戰(zhàn)相等卸的五孕期，曉假定銷第一瓦期的唇減值耀為平截均減欄值率爺?shù)?媽/5霜，第旱二期部為4匪/5針，第匆三期旅為5適/5糠，第暫四期資為6殖/5襖，第獻(xiàn)五期守為7敲/5冰。⑥愛沙肅法：主錘要針柿對木果質(zhì)建穴造的青住宅腐建筑惠物提蠶出的福。木方質(zhì)建楊筑物辰耐用沈年限竄40嬸年。哨前2儲5年陶減值擦每年義1.丘65含%，擋中間懂10贊年減谷值每陰年1姑.6宜5%緣瑞——這3%肚，最液后5注年減哥值7工%。（2）打宣分法沉（觀伙察法踏）成新穴率＝轟結(jié)構(gòu)毫部分候合計婆得分×G冶+裝修衛(wèi)部分屋合計地得分×S舍+設(shè)備殖部分辜合計谷得分×B不同繞結(jié)構(gòu)務(wù)類型得房屋慎成新醬率評訂分修仍正系沿數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

2、鹽建筑瀉物功計能性碗貶值玩的計上算建筑貿(mào)物功求能性所貶值份是指訴由于何建筑例用途弊、使耀用強埋度、界設(shè)計江、結(jié)看構(gòu)、勢裝修瓶、設(shè)瞧備配舉備不屯合理杯造成匠的建超筑物亞功能康不足伍或浪肚費而大形成各的價壯值損也失。3、卸建筑近物的省經(jīng)濟紙性貶曾值建筑塞物經(jīng)呆濟性明貶值陵是指桑由于故外界筋條件斜變化窄而影鋒響了踢建筑勇物效訂用的確發(fā)揮亮，一歡般都懼伴隨慚著利續(xù)用率非的下漢降。經(jīng)濟巡壽性貶問值=咬建筑筍物年張收益輩凈損俱失額暖/正耳常資投產(chǎn)收責(zé)益率四、脆應(yīng)用碗舉例五、輔應(yīng)注扁意的講問題1、躬適用寬于市曾場狹穴小，耐缺乏并交易掠實例跨，無折法用澆其他搶方法章估價旅的場此合；術(shù)對一壘些既拴無收快益，余又很貍少交肝易的卸學(xué)校所、公道園等同公共毯設(shè)施則也可丟以采就用這狂種方逼法進泉行評瘋估。2、晌適用餃于工延業(yè)用印地估伸價，唉對商河業(yè)及婆住宅轟用地鴉不適痛用。3、鑒適用戲于新溜開發(fā)饅土地俯、新老建建謹(jǐn)筑物襲的估風(fēng)價。第四平節(jié)翅房挖地產(chǎn)吼評估渠的剩獸余法一、晴剩余茫法的朵基本糕原理1.剩余刑法：又唇稱假珍設(shè)開末發(fā)法腐、倒托算法療和預(yù)軌期開系發(fā)法腸。主敢要用述于地爽產(chǎn)價射格的星評估若。在次估算悅未來然不動察產(chǎn)正竄常交糧易價居格基燙礎(chǔ)上蝴，扣素除建喚筑物搖的建林造、青買賣蚊有關(guān)殲費用糖、利匪息，診將地聲價和茅房價毀分離戲計算擔(dān)，從娃而確融定土擇地價討格的悶方法倦。2.近基竹本原勺理依據(jù)嗚馬克友思土伸地價攔格理棕論。紅是扣勤除成撞本、朵利潤陽、利趙息、獅稅收般后的蛇余額估。二、絡(luò)基本泄公式1、掌一般夢公式箱：V=栗A-攀(B宋+C便+D罩+E件)V——購置傭土地櫻的價蜘格；A——開發(fā)替完成膏后不莊動產(chǎn)務(wù)的價暈值；B——整個局開發(fā)伍項目去的開修發(fā)成睬本；C——投資固利息筍；D——開發(fā)太商合津理的珠利潤態(tài)；E——正常河稅費2、蠟香港壺的計曉算公喊式地價季=樓糟價-涉建筑墨費用僻-專問業(yè)費種用-訊利息負(fù)-發(fā)百展商怕的利席潤3、繪實際瘦中應(yīng)繪用的晚公式地價似=預(yù)息期樓攝價-扯建筑屢費-喚專業(yè)橫費用貓-銷租售費證用-棍利息循-稅鞏費-湊利潤上式復(fù)：利息附=（進地價軌+建畢筑費畏用+濟專業(yè)巖費用襖）*筍利息蹲率利潤絕=（釣地價光+建箱筑費模用+治專業(yè)靜費用陣）*應(yīng)利潤橡率注意需要憐注意番的是匙：土史地價致格、泄售樓胸價格鵲、建賤筑費纖用實衛(wèi)際發(fā)碗生的禮時間幻玉不同長，在虛考慮添貨幣鞭時間桿價值凱時，體需要煎折算口到估駐價基栗準(zhǔn)日眾的現(xiàn)珠值。三、座房地駱產(chǎn)評饅估的意程序1、后調(diào)查盯待評災(zāi)估對勤象的栗基本蓮情況教。2、頓確定眉待估杏不動父產(chǎn)最煌佳的召開發(fā)商利用舌方式亡。3、使預(yù)測牽房地自產(chǎn)的括售價巾；4、完估算役各項用成本登費用涌；5、脊確定脈開發(fā)更商的包合理疾利潤蘿；6、憐估算撈不動屬產(chǎn)的污價格秩。成本壇費用街估算1.奔估算梳開發(fā)把建筑漏成本脅費用摘；2.訴估算事專業(yè)恒費用澡；3.祥確崗定開組發(fā)建劑設(shè)工銜期，搖計算猛預(yù)付聽資本播利息仰。4.辨估算柱稅金銹；5.距估筑算開殊發(fā)完魯畢后嗎不動譽產(chǎn)的耗租售規(guī)費用挽。開發(fā)怒商的星合理睡利潤蛾確定考慮梳投資恭報酬膊：投梅資回梳報率綠的計書算基偷數(shù)為燭地價舒、開松發(fā)費遮用和戰(zhàn)專業(yè)守費用悠三項谷；銷尤售利川潤的寒計算常基數(shù)朱一般浙為不伐動產(chǎn)碗的銷調(diào)售價同。四、吹應(yīng)用壓舉例待估拔土地疏為一豈塊已西完成騰“七翻通一東平”老的待洗開發(fā)換空地府，土昌地面需積為5,仔00浩0平方慰米，尿土地炸形狀茶規(guī)則偉，規(guī)酸劃用抬途為插商業(yè)還居住朽混合彎，允所許容束積率4，覆鳴蓋率≤5病0%，土萌地使定用權(quán)星年限妨為50年。圾試估況算該節(jié)宗地鞭目前勒的價羊格。1、選訴用評樸估方敲法該宗第地為童待建芽筑土愛地，夫適用爐剩余賢法進侮行評岸估，瘡故確插定采稍用剩豪余法頓進行滅評估性。2、選貪擇和以確定資最佳蜘開發(fā)豈方式根據(jù)太市政缸規(guī)劃術(shù)和市懸場分塌析預(yù)攪測，丘評估績?nèi)藛T牲認(rèn)為蜜該宗棗地最級佳的征開發(fā)夢方式皇是商塌業(yè)居減住混狹合，壟總建放筑面燃積為20壇,0堡00平方捏米，墊建筑隨層數(shù)芝為8層，槍各層疊建筑繪面積藥均為2,壟50派0平方皺米，站地上你一至暴二層良為商鐮業(yè)用邊房，準(zhǔn)建筑服面積5,年00屈0平方嘆米，須三至言八層遭為住尋宅，擱建筑榴面積15月,0吊00平方法米。3、估僅算建鼠設(shè)周布期預(yù)計央正常盯情況船下該攻項目憐的建媽設(shè)周懷期為2年。4、預(yù)營計售樣樓價經(jīng)分個析預(yù)川測，同該開糾發(fā)項乏目完張成后巖，其桑中全秘部商喂業(yè)用仔房和30蒼%的住包宅部盛分即輛可售聰出，輝住宅育部分襖的50鏈%在半脫年后匠售出舒，其李余20遼%在1年后黎售出壟。預(yù)句計商錦業(yè)用懇房的波平均劉售價屢為每判平方厚米8,單50認(rèn)0元，攔住宅沈的平調(diào)均售安價為撓每平怒方米6,泥50已0元。5、估矛算開站發(fā)費斗用預(yù)計俱總建負(fù)筑費粉為4,青00及0萬元湊，專浙業(yè)費退為建喊筑費柳的6%，成莫本利世潤率為20事%，貸斗款的艘年利培息率謎為6%，租機售費績用和百稅費特合計示為售災(zāi)樓價槽的4%。在未扎來2年的串建設(shè)烤周期菠中，針開發(fā)弱費用頌的投關(guān)入情世況預(yù)漆計如芒下：艙第一黎年需投赤入60抽%的建死筑費犯及相臨應(yīng)的盟專業(yè)州費用題，第透二年矮需投守入40別%的建柿筑費及相英應(yīng)的酬專業(yè)坦費用糕。6、確煉定折焰現(xiàn)率午為8%，求纖地價解：樓價熊＝8,危50趙0×招5,設(shè)00竿0/（1＋8%）2＋6,星50恨0×斥15謹(jǐn),0暗00渣/（1＋8%）2×[騰30檢%/（1＋8%）0＋50代%/（1＋8%）0.漂5＋20晴%/（1＋8%）1]＝11饞,7障21流.1露4萬元建筑艷費＝4,琴00謎0×票60序%/（1＋8%）0.情5＋4,拖00認(rèn)0×衰40定%/（1＋8%）1.藏5＝3,奔73撕4.謙96萬元各年崇建筑讓費的營投入沿實際旁上是坐覆蓋場全年嶄的，色但為拐了折秘現(xiàn)計仁算的辮方便，階假定撥各年聽的建林筑費渡的投激入集綢中在讓各年欄的年酬中，辨故上匆述計仆算中侍折現(xiàn)年單數(shù)分化別為0.號5和1.濕5。專業(yè)狠費用寶＝3,舅73壟4.抱96想×6膏%＝22源4.承10萬元租售犁費用裳及稅僅費＝11漂,7踢21勾.1摧4×她4％＝46善8.蔥85萬元投資慈利潤董＝（翁總地溉價＋盤總建嚷筑費椒用＋晃專業(yè)代費用劍）×2怪0％＝總愛地價×2爽0％＋輝（3,舟73皮4.買96＋22聽4.罰10）×2戚0％＝總促地價×2墳0％＋79果1.鉛81總地夜價＝明（11店,7鬼21霞.1距4－3,圈73驚4.專96－22紀(jì)4.柳10－46蒸8.鈔85－79交1.本81）/(1＋20伸%)＝6,白50朝1.辯42頃/1數(shù).2＝5,嗓41潑7.圓85萬元單位榴地價飼＝5,掩41公7.旺85惕/5噸,0宋00＝1.激08萬元/平方秀米由于社在估饅算總謝建筑員費用奪、專戒業(yè)費打用以躁及總憤地價味時均喉考慮桿了貨捐幣的時間跑價值零，上砌述各壇種費窮用都狡表現(xiàn)踏為現(xiàn)濾值，虛這其蕩中已餐經(jīng)包象含了庫投資厭利息的寄因素批，因毀此，光投資袋利息隙不再蠶重復(fù)旅計算器。五、栗剩余蘆法的境適用腿范圍1、矩待開新發(fā)土孕地的屆估價地；2、療將生剪地開竊發(fā)為創(chuàng)熟地鳥的估孕價；3、端待拆榨遷改侮造的博再開禽發(fā)地?fù)尞a(chǎn)的環(huán)估價第五唱節(jié)伍房彩地產(chǎn)牲評估尤的路繪線價朽法一、校路線理價法憶的概蒼念及光其原帽理1、路線滑價法：是吹指面宮臨特裂定街昨道距冊離相始等市惱街設(shè)繞定標(biāo)秀準(zhǔn)深惑度，亦求取朵在該沒標(biāo)準(zhǔn)砍深度盟的若運干宗徐地的押平均足單價黃。宗地：是疊指可寒供建棄筑使緣瑞用的糞土地染。包原括標(biāo)鹽準(zhǔn)宗榨地和凈比較趣宗地忽。2、切原理遍：替確代原曬理。產(chǎn)市街絮地的幫各宗回地價籍隨離京開街聽道的礎(chǔ)距離旨（即匯臨街竄深度久）的熟增加勵而遞羅減。二、局基本碼公式激及內(nèi)仆容1、宗地歲地價膛=路捎線價步*深希度百農(nóng)分率弄*臨屠街寬繡度*素修正姓率或者饑：宗爽地總陸價=那路線子價*豎深度悼百分嗽率*儀臨街瞞寬度2、嶺路線券價法世的核厘心內(nèi)枯容1.槐劃爬分路懼線價睛區(qū)段惹；2.職確汪定路搖線價盼；3.租設(shè)炸定標(biāo)宏準(zhǔn)深吵度并白制定燃深度霧指數(shù)素表；4.計算漏各宗敬地的斜價格糾；三、寫深度挺指數(shù)吧表1、深度溝指數(shù)：又井稱深士度百祝分率姑，它獻(xiàn)反映但了一混塊地陪臨街傍深度閣的變秤化引嚷起地維價變煙化的智相對贏程度牛。2、肚深度分指數(shù)應(yīng)的種估類：（1擱）單陜獨深境度百賢分比哄；（2綁）累蔥計深甜度百褲分比法；（3晶）平都均深抵度百昂分比3、以幾個晉基本脈概念（1躺）標(biāo)丟準(zhǔn)深乏度；（2例）里沃地線慢；（3踏）臨嘉街地快表；（4悔）里權(quán)地；（5絨）臨輸街寬丟度；（6叉）臨是街深狀度；四、除深度濤指數(shù)鳴表的雁確定銹法則1、四三防二一圣法則：將塵標(biāo)準(zhǔn)油深度冰10務(wù)0英橋尺深民的普聲通臨陡街地鬼，劃勇分為稱四等址分，炊第一純個2甘5英致尺，暑其價禽值占肉路線衡價的免4騾0%狠，其謠它依驗次分礎(chǔ)別占萍路線完價的湖3真0%煎，睡20鼻%，削1蹲0%騎。超液過1鄰00隨英尺葡，也設(shè)劃分伶為四瘦等分哪（每農(nóng)檔2戰(zhàn)5英最尺）鎖分為珠路線毛價逐9%籍，8宜%，旋7%礙，6陣%。例題甩：如下約圖，歡路線犬價為裹18飼00殃0元鉆，甲蜻乙丙摩丁戊治各宗勵土地淡的深積度與露寬度竟如圖癥所示撈，計糞算各烏宗土臭地的叼地價擊。圖202520151015殺012毒510隙05025甲的稱地價質(zhì)=1顫80彎00瞞*4據(jù)0%芬*1戶0=蜜7聞20甜00斷（元螺）乙的命地價映=1攤80闊00拖*（坑0.緊4+禍0.衛(wèi)3）蛇*1旅5=1峽89籍00仰0（火元）丙的商地價顫=1遣80做00秩*（蓄0.跡4+娛0.選3+穩(wěn)0.秀2+筑0.抵1）林*2席0=3夾60畜00爬0（才元）丁的棟地價巾=1哭80挑00補*1飼*2射5+剩18辣00坑0*耀0.縫09鎖*2獄5=4妹90窗50別0（禍元）戊的候地價序=1圾80傷00妹*1影*2蠢0+庸18絲式00斜0*路0.洽09軍*2柿0+1摧80露00籌*0財.0王8*平20=4享21酒20仁0（禽元）2、蘇慕假斯法霉則10輪0英強尺的駕土地強價格際，前襲半街稈50炕英尺君占土李地總顆價的揮72擴.5琴%，塵后半今街5臂0英箱尺占鑰土地朝總價堤的2貌7.另5%廳，如章果再纖深5碧0英沙尺，名占土縮慧地總私價的監(jiān)15全%。夾該法彎則因百最早謎應(yīng)用確于美糠國克奮利夫搞蘭市護而著孤名，偏又叫歇克利贏夫蘭掙法則其。3、霍夫誓曼法凈則：深度栗為1則00賀英尺駐的宗傾地，晌最初長25層英尺律占總讓地價弦37獅.5馳%，大最初爹50守英尺并占總醒地價蘭的2揀/3陡（約頃67錯%）房誠，最粥初7饒5英南尺占楚總地獻(xiàn)價的賺87揮.7補%。4、哈柏近法則一宗夜土地股的價須值與廉其深娛度的待平方因根成罷正比耳。深度澆百分避率=徐（所跳給深調(diào)度/類標(biāo)準(zhǔn)傅深度顛）0.底5*1量00址%地價慣=路諸線價猾*深威度百飄分率五、疏計算縫實例1、巴臨街?jǐn)嗟?、傍街角部地3、甩袋地4、爐雙面狼臨街崖地5、榮不規(guī)中則宗地地六、吩應(yīng)注禿意的薪問題1、剝路線祖價法斧估價欺節(jié)省乘人力故，財射力，終迅速峽公平暴，適熟用于汽土地恭課稅刺，征獄用、虜拆遷伏和其鵝他需遍要在向大范究圍地疏塊進果行評娘估，磚特適鴨用于綁城市駁街道旋的評惜估。2、俱路線眉價法贈要求揪街道欺完整恒，排點列有詠序，大有合班理的先深度披指數(shù)弦表。第六怎節(jié)妙高層澆建筑紡地價張分?jǐn)傄?、清高層圓建筑報地價喪分?jǐn)傘@的意定義通過奮高層聾建筑口地價存分?jǐn)傝€可以符解決賄：1．各麗部分共占有蒙的土油地份律額；2．各蓋部分象分?jǐn)偯耐淋S地面宵積；3．各媽部分魯分?jǐn)偨档牡刂祪r數(shù)百額。二、資高層行建筑播地價鼓分?jǐn)倯虻姆铰梅?．按窯照建盒筑物戚面積賀進行請分?jǐn)傆嬎憧捶椒ā纠?.青1】某幢著樓房岔的土予地總黃面積50超0隨m2，總燈建筑湊面積10艘00糧