北京大明宮商業(yè)綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售推廣策略

大明宮項(xiàng)目定位階段匯報(bào)西安萬(wàn)科市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部一、土地質(zhì)素判定二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和產(chǎn)品定位三、產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四、營(yíng)銷(xiāo)策劃思路和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃安排大明宮項(xiàng)目土地質(zhì)素：大明宮歷史文化+公園地產(chǎn)+交通樞紐+商業(yè)教育便利配套，土地定位為G2，有提升至TOP1的機(jī)會(huì)大明宮歷史文化但近代形象不佳歷史文化大唐皇宮龍脈上大唐歷史文化資源豐富道北地區(qū)形象制約世界最大城市遺址公園在旁公園景觀短期一般公園地產(chǎn)緊鄰大明宮公園南向可直接觀景西安市場(chǎng)在售少有公園地產(chǎn)項(xiàng)目城市二環(huán)內(nèi)區(qū)位未來(lái)地鐵交通樞紐交通樞紐商業(yè)綜合體環(huán)繞教育資源豐富目前形象一般未來(lái)繁華配套目前周邊形象不佳未來(lái)規(guī)劃有大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目環(huán)繞，商業(yè)價(jià)值高周邊教育配套較為完善城市二環(huán)內(nèi)金腰帶地段靠近太華路主干道未來(lái)周邊兩條地鐵線經(jīng)過(guò)到達(dá)城北、城內(nèi)和城東都方便有歷史有文化有景觀有地段有繁華G2地段，有做TOP1的機(jī)會(huì)太華路立交將成為新的商業(yè)綜合體聚集區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西北旗艦店、大唐四海唐人街等綜合體項(xiàng)目集中亮相商業(yè)綜合體13年5月開(kāi)業(yè)商業(yè)建面95萬(wàn)平米，住宅建面97萬(wàn)平米一、土地質(zhì)素判定二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和產(chǎn)品定位三、產(chǎn)品戶型配比和產(chǎn)品建議四、營(yíng)銷(xiāo)策劃思路和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃安排我司大明宮項(xiàng)目所處區(qū)位短期內(nèi)依舊以首置首改產(chǎn)品為主，片區(qū)客群為主力。隨著城市擴(kuò)張發(fā)展，大明宮片區(qū)將迎來(lái)發(fā)展良機(jī)，高端再改市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)持續(xù)提升價(jià)格表現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域環(huán)境無(wú)高端產(chǎn)品入市區(qū)域主力產(chǎn)品為首置首改再改產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)無(wú)項(xiàng)目突破萬(wàn)元首置首改主力區(qū)間在7000-8000元再改產(chǎn)品8000-10000元客群情況片區(qū)客群為主，購(gòu)買(mǎi)力有限。外部客群逐漸增多競(jìng)爭(zhēng)情況缺乏有實(shí)力品牌開(kāi)發(fā)商，中建目前成為標(biāo)桿，產(chǎn)品力一般未來(lái)利好城市擴(kuò)張迅速公園景觀提升土地成本高昂萬(wàn)達(dá)等商業(yè)綜合體將在13年陸續(xù)開(kāi)業(yè)，大體量商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展大華1935等休閑餐飲娛樂(lè)商業(yè)將在12年以后逐漸亮相高新三環(huán)內(nèi)土地枯竭，三環(huán)外配套落后。曲江一期土地日趨稀少，且景觀資源欠缺，城南在12-13年后將擴(kuò)張至三環(huán)外，配套和景觀環(huán)境較差城北持續(xù)發(fā)展，經(jīng)開(kāi)區(qū)和大明宮片區(qū)改造力度較大，二環(huán)內(nèi)價(jià)值提升高新三環(huán)內(nèi)土地枯竭，三環(huán)外配套落后。曲江一期土地日趨稀少，且景觀資源欠缺，城南在12-13年后將擴(kuò)張至三環(huán)外，配套和景觀環(huán)境較差城北持續(xù)發(fā)展，經(jīng)開(kāi)區(qū)和大明宮片區(qū)改造力度較大，城北崛起大明宮二環(huán)內(nèi)土地拆遷難度大，土地成本高昂，未來(lái)片區(qū)難有低價(jià)產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)考慮項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全，建議大明宮項(xiàng)目產(chǎn)品為G2+TOP1的組合，首改+再改+高端產(chǎn)品進(jìn)行組合策劃思路產(chǎn)品思路近期順應(yīng)市場(chǎng)格局+拔高項(xiàng)目整體調(diào)性+爭(zhēng)奪區(qū)域標(biāo)桿樓盤(pán)策劃思路中遠(yuǎn)期產(chǎn)品思路再改+首改產(chǎn)品亮相再改產(chǎn)品拔調(diào)性，確立形象首改產(chǎn)品走量，確保項(xiàng)目安全順應(yīng)市場(chǎng)變化，結(jié)合商業(yè)綜合體改變區(qū)域價(jià)值高端產(chǎn)品投入，產(chǎn)品力全面提升樹(shù)立新標(biāo)桿形象高端+再改產(chǎn)品組合入市高端產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目頂級(jí)標(biāo)桿地位再改產(chǎn)品順應(yīng)出貨12年首改產(chǎn)品戶型競(jìng)爭(zhēng)格局：片區(qū)內(nèi)中建是重要競(jìng)品，全市范圍內(nèi)曲江片區(qū)依舊是重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。精裝競(jìng)品不多。首改類(lèi)產(chǎn)品一方面要面對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，還將面對(duì)全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競(jìng)爭(zhēng)中建開(kāi)元壹號(hào)東安叁城中海御湖公館中海曲江花園綠地九號(hào)觀邸金地湖城大境萊安逸暉建邦華庭高新曲江大明宮1101201301401508000-9000毛坯高層1-1.2萬(wàn)毛坯小高層8500-9600精裝修高層9500-1.2萬(wàn)精裝高層年中售罄1.2-1.3萬(wàn)精裝高層和小高層9000-1萬(wàn)毛坯高層9000-1萬(wàn)毛坯高層1.2-1.5萬(wàn)毛坯高層12年入市12年售罄重點(diǎn)競(jìng)品面積重點(diǎn)競(jìng)品9000-1萬(wàn)毛坯高層1-1.2萬(wàn)毛坯高層重點(diǎn)競(jìng)品中建、中海、金地和萊安將是重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手精裝方面僅有中海是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手130平米左右區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，建議面積提升12年首改產(chǎn)品總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)格局：中海和中建小高層產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，150-160萬(wàn)總價(jià)區(qū)間精裝高層機(jī)會(huì)凸顯首改類(lèi)產(chǎn)品一方面要面對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，還將面對(duì)全市范圍特別是曲江片區(qū)品牌的競(jìng)爭(zhēng)中建開(kāi)元壹號(hào)東安叁城中海御湖公館中海曲江花園綠地九號(hào)觀邸萊安逸暉建邦華庭高新曲江大明宮110120130140150125-137平米高層142-150平米小高層120-133平米高層130-140平米精裝高層精裝售罄130-140平米精裝小高層120平米140平米精裝毛坯萬(wàn)元精裝127-140平米高層117平米毛坯中海精裝小高層曲江價(jià)格引領(lǐng)，中建小高層毛坯拔升形象重點(diǎn)鎖定與中建、中海和萊安三個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總價(jià)建議合理總價(jià)區(qū)間，與精裝高層對(duì)戰(zhàn)中建小高，總價(jià)低于中海小高，精裝高層對(duì)戰(zhàn)萊安毛坯160180170145平米高層毛坯136-140平米高層毛坯金地湖城大境138-147平米毛坯首改重點(diǎn)競(jìng)品戶型分析對(duì)比：萊安戶型高贈(zèng)送率競(jìng)爭(zhēng)。南向開(kāi)間舒適度不足，次臥開(kāi)間過(guò)小，私密性分隔不足，缺乏次臥套房萊安逸暉139平米戶型萊安逸暉140平米戶型4房戶型，贈(zèng)送39平米南北雙陽(yáng)臺(tái)，南向陽(yáng)臺(tái)連次臥客廳開(kāi)間4.2米，南向三開(kāi)間主臥開(kāi)間3.8米，1個(gè)主臥套次臥3-3.2米，不舒適3房戶型，贈(zèng)送22平米南北雙陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)較大客廳開(kāi)間4.2米，南向兩開(kāi)間主臥開(kāi)間3.8米，1個(gè)主臥套次臥3-3.2米首改重點(diǎn)競(jìng)品戶型分析對(duì)比：中建開(kāi)元壹號(hào)小高層戶型，中規(guī)中矩，可以通過(guò)優(yōu)化主臥套房和次臥套房進(jìn)行提升中建開(kāi)元壹號(hào)137平米高層戶型中建開(kāi)元壹號(hào)142平米小高層戶型兩梯四戶，南向兩開(kāi)間3+1房設(shè)計(jì)，空中花園贈(zèng)送客廳開(kāi)間4.2米，主臥開(kāi)間3.7米，1個(gè)主臥套次臥3-3.2米，不舒適戶型采光不舒適3房戶型，3+1戶型，贈(zèng)送空中花園南向三開(kāi)間，客廳開(kāi)間4.5米主臥開(kāi)間3.7米，1個(gè)舒適主臥套次臥3-3.2米，不舒適首改重點(diǎn)競(jìng)品戶型分析對(duì)比：中海御湖公館，高贈(zèng)送+精裝修+多送一房+大陽(yáng)臺(tái)中海御湖公館142平米高層戶型中海御湖公館133平米高層戶型兩梯四戶，南向兩開(kāi)間，贈(zèng)送21平米3+1房設(shè)計(jì)，空中花園贈(zèng)送客廳開(kāi)間4.2米，主臥開(kāi)間3.8米，1個(gè)主臥套缺乏衣帽間次臥3-3.2米，不舒適戶型采光不舒適3房戶型，兩梯四戶，南向兩開(kāi)間，贈(zèng)送17平米3+1戶型，贈(zèng)送空中花園客廳開(kāi)間4.2米，主臥開(kāi)間3.7米，1個(gè)舒適主臥套次臥3-3.2米，不舒適首改重點(diǎn)競(jìng)品戶型分析對(duì)比：金地湖城大境，南向三開(kāi)間+戶內(nèi)花園贈(zèng)送金地湖城大境147平米小高層戶型3房戶型，兩梯兩戶，南向三開(kāi)間3+1戶型，贈(zèng)送空中花園客廳開(kāi)間4.5米，主臥開(kāi)間3.7米，1個(gè)舒適主臥套次臥3-3.3米，不舒適競(jìng)品多采用3+1房戰(zhàn)術(shù)金地湖城大境138平米高層戶型3房戶型，兩梯兩戶，南向兩開(kāi)間客廳開(kāi)間4.1米，主臥開(kāi)間3.8米，1個(gè)舒適主臥套次臥2.9-3.2米，不舒適首改重點(diǎn)競(jìng)品戶型小結(jié)：客廳開(kāi)間、次臥面寬尺度、主臥衣帽間和梯數(shù)戶數(shù)是主要發(fā)力突破點(diǎn)，高層提供超越小高層的舒適度競(jìng)品戶型中建中海萊安梯數(shù)戶數(shù)小高層1T2戶高層2T4戶南向開(kāi)間小高層三開(kāi)間高層兩開(kāi)間客廳開(kāi)間4.5米4.2米臥室套房臥室開(kāi)間主臥套房，無(wú)次臥套房主臥3.7米次臥3米衣帽間有，偏小無(wú)小高層三開(kāi)間高層兩開(kāi)間小高層1T2戶高層2T4戶4.2米主臥套房，無(wú)次臥套房主臥3.8米次臥3米多數(shù)無(wú)高層2T4戶三開(kāi)間兩開(kāi)間4.2米主臥套房，無(wú)次臥套房主臥3.8米次臥3米有我司產(chǎn)品方向做舒適三房產(chǎn)品高層2T2戶參考保利中央公園三開(kāi)間大于4.2米全套房設(shè)計(jì)保證舒適常規(guī)尺寸精裝高層首改產(chǎn)品提供小高層的舒適度建議面積控制在138-140平米，總價(jià)150-160萬(wàn)單價(jià)1.1-1.2萬(wàn)金地小高層2T2戶高層2T2三開(kāi)間兩開(kāi)間4.2米主臥套房，無(wú)次臥套房無(wú)主臥3.8米次臥3米首改三房建議戶型選型：保利中央公園三房，134-140平米首改尺重點(diǎn)貴競(jìng)品召產(chǎn)品乖力對(duì)廳比：濫精裝瓣升級(jí)抱、社體區(qū)景瓣觀、徐物業(yè)經(jīng)服務(wù)稿、公屑園景裝觀和伍安防改將是潮項(xiàng)目摧的突巡壽破點(diǎn)中建中海萊安精裝無(wú)周邊蜜配套與我夢(mèng)司類(lèi)考似社區(qū)鏟景觀3分區(qū)域賠形象物業(yè)及服務(wù)3分3分交通嫩便利5分商業(yè)計(jì)配套址一般教育糾、公壯園配絕套有、C+標(biāo)3分5分4.塑5分4.咽5分無(wú)4分4.匹5分3分4分精裝牲修：懇裝修吐效果溫提升廁，借允鑒幸陶福系令亮點(diǎn)動(dòng)和B-標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)震景觀及：社允區(qū)大城景觀凱提升嚇，參竭考風(fēng)撇雨連冶廊、姑泛大提堂等恢，有裳大尺心度的般中央岸庭院物業(yè)凱服務(wù)烤：持安續(xù)保脖持優(yōu)基勢(shì)安防噴設(shè)施東：注凳重高擋端產(chǎn)擺品安蛇防提由升金地大明杠宮無(wú)有，建議B-5分無(wú)公孔園商業(yè)尼尚可南湖啄景觀商業(yè)饒一般4分公園克景觀商業(yè)藝配套佳好5分3分5分4分5分4分再改莊主要踐面對(duì)丹全市攤范圍琴特別賓是曲萌江片休區(qū)品鮮牌的展競(jìng)爭(zhēng)中建乘開(kāi)元桑壹號(hào)中海蹈御湖頑公館中海宴曲江蓋花園金地筋湖城侵大境觀山胡悅?cè)趦S別城高新曲江大明旦宮15釀016賠017荒018條019碎01.玩2萬(wàn)毛俘坯小乖高層1.步2-桃1.壤3精裝涌修高舟層1.番3-保1.用5萬(wàn)精臉裝小捎高層1.變2-聞1.藥3萬(wàn)精疑裝小茶高層噴和小洋高層1.緩2-殼1.詢8萬(wàn)毛序坯高種層1.涼2-伸1.肝3萬(wàn)精略裝高戒層12年售冊(cè)罄重點(diǎn)盯競(jìng)品面積重點(diǎn)勤競(jìng)品1-趣1.錦1萬(wàn)毛斷坯高核層12年再酬改產(chǎn)戚品競(jìng)亮爭(zhēng)格挖局：墳城北林中建曉是競(jìng)堤品，萌曲江聚品牌欺再改握密集燥競(jìng)爭(zhēng)傘，17稅0-缸18駱0平米勻供應(yīng)顆密集頌。市孔場(chǎng)競(jìng)見(jiàn)爭(zhēng)激父烈，敬故考融慮項(xiàng)摸目形斑象和絮運(yùn)營(yíng)的，不不建議煮做此摸面積謝段的變產(chǎn)品瓜。20召0曲江張紫汀繭苑綠地羊九號(hào)鳥(niǎo)觀邸1.至2萬(wàn)毛訂坯高和層經(jīng)開(kāi)風(fēng)景古御園1-查1.云1萬(wàn)毛叔坯高胖層12年再刷改產(chǎn)講品總寶價(jià)競(jìng)指爭(zhēng)格痛局：思中海鎮(zhèn)和金愚地小丸高層按產(chǎn)品倍引領(lǐng)獨(dú)市場(chǎng)捎，主株力集歸中于21惡0-主25謹(jǐn)0萬(wàn)，鑰平層懸競(jìng)爭(zhēng)詠激烈刺。再改忌主要豪面對(duì)跨全市異范圍掛特別貸是曲貸江片謙區(qū)品骨牌的罩競(jìng)爭(zhēng)中建芬開(kāi)元控壹號(hào)中海毒御湖勤公館中海彎曲江任花園綠地窮九號(hào)呀觀邸融僑丹城高新曲江大明向?qū)m18吵019吧020農(nóng)021騎022臂018腫2平米底小高王層16尊8平米蛛精裝論高層精裝繞售罄16售0-之18寒0平米紀(jì)精裝月小高虹層17楊0-默18裕0平米恢高層毛坯萬(wàn)元精裝18伯0-廚19本0平米傅高層毛坯中海色精裝慢小高伴層和尺金地竿高層舒湖景捉再改祥產(chǎn)品僅引領(lǐng)沒(méi)市場(chǎng)豬總價(jià)唉，優(yōu)卵勢(shì)凸苗顯23屈025林024廈0毛坯18京0平米延高層毛坯金地息湖城灶大境16誦0-鬧19帶0平米遇小高挺層、臟高層毛坯紫汀扛苑觀山狠悅毛坯17翁0-饞18豎0平米恭高層26掃027言0經(jīng)開(kāi)風(fēng)景么御園18促0-丸19麗0平米債高層再改揉重點(diǎn)英競(jìng)品削戶型賀分析糖對(duì)比限：中吳建開(kāi)州元壹豈號(hào)小腎高層設(shè)戶型傳，南偵向四禾開(kāi)間+舒適弓主臥剛套房+舒適摘客廳中建萍開(kāi)元寫(xiě)壹號(hào)18運(yùn)2平米丟小高埋層戶泛型2T兼2戶，旱南向棍四開(kāi)頁(yè)間4+川1房設(shè)抗計(jì)，愁南向狡面寬骨資源盤(pán)大客廳孫開(kāi)間5.織1米主臥膝開(kāi)間4.葛2米，1個(gè)主哲臥套跪，但端衣帽余間打府擊力嗽一般區(qū)，主抬衛(wèi)尺講度不扎大次臥砍開(kāi)間3-葬3.蘆2米，嘆缺乏惕次臥波套房初，不盜舒適廚房轉(zhuǎn)面積券較小膠，不家舒適僅有梨南向巨面寬妖資源假較為榜奢侈能，其沾他方襪面產(chǎn)課品力寧一般再改恥重點(diǎn)缺競(jìng)品眾戶型梳分析猛對(duì)比兄：中弱海御糕湖公大館，艱高贈(zèng)鴿送+精裝才修+多送僚一房+大陽(yáng)孤臺(tái)，輕舒適靜度一圖般中海建御湖嚼公館16敞8平米驗(yàn)高層可戶型2T軟2戶，預(yù)南向孝三開(kāi)宵間，菜贈(zèng)送24平米3+敗1房設(shè)營(yíng)計(jì)，歪空中瀉花園舞贈(zèng)送客廳軍開(kāi)間4.緩5米，嗚主臥慨開(kāi)間3.辮9米，1個(gè)主病臥套缺乏閉衣帽易間次臥3.賭2-呈3.丙6米，園不舒選適南向壤陽(yáng)臺(tái)沈開(kāi)間允大，競(jìng)進(jìn)深饒大，藥觀景刷效果妨好再改桌重點(diǎn)雷競(jìng)品學(xué)戶型苦分析縮慧對(duì)比伶：金路地湖停城大耽境，池南向正三開(kāi)貨間無(wú)或次臥競(jìng)套房勁設(shè)計(jì)金地18熄0平米伸高層3+朗1戶型金地18香8平米議高層3+采1戶型南向郵三開(kāi)休間，管主臥配舒適旬套房客廳剖開(kāi)間4.盲5米，禮主臥捷開(kāi)間3.猴9米、哨次臥飲開(kāi)間3-各3.眼3米空中膏花園箱設(shè)計(jì)殖贈(zèng)送許面積無(wú)次貫臥套安房南向婚三開(kāi)棵間，膛主臥腿舒適娃套房客廳浮開(kāi)間5.樣1米，木主臥受開(kāi)間4.堡2米、肉次臥完開(kāi)間3-湊3.塔3米空中大花園恐設(shè)計(jì)閣贈(zèng)送盒面積無(wú)次歇臥套棋房再改柏重點(diǎn)耗競(jìng)品起戶型丸分析膏對(duì)比孟：觀脊山悅乞，仿斯照金愁域曲沖江項(xiàng)致目再郊改產(chǎn)斗品，襲南向債三開(kāi)裙間，守套房變不足譯并且右次衛(wèi)餐不好悲用觀山哪悅18賣(mài)0平米衡高層姑三房例戶型金域滔曲江17魄6平米貿(mào)高層3+吼1戶型南向河三開(kāi)熔間，童客廳太開(kāi)間4.冊(cè)5米，苦主臥刻開(kāi)間3.荷8米舒適秋三房錦，房紙間數(shù)諷少于暖金域替曲江次衛(wèi)補(bǔ)變形砍，不勝好用再改利重點(diǎn)中競(jìng)品元戶型策小結(jié)顫：整跑體戶替型相廣似度框高，次產(chǎn)品宅形態(tài)疲方面振需要叉突破繳，考飾慮以獻(xiàn)少量烈平層引和大奸量再詳改復(fù)喉式產(chǎn)坡品入含市競(jìng)品密戶型中建中海金地梯數(shù)社戶數(shù)小高皇層2T縫2戶南向僑開(kāi)間四開(kāi)黎間客廳弟開(kāi)間5.棕1米臥室續(xù)套房臥室篩開(kāi)間主臥筐套房并，無(wú)派次臥截套房主臥3.恨7米次臥3米形態(tài)18貸2平米平層三開(kāi)圖間小高怠層2T舒2戶高層2T良4戶4.板5米主臥安套房貨，無(wú)爛次臥鄭套房主臥3.禿8米次臥3米16選8平米平層高層2T映2戶三開(kāi)騙間4.行5米5.大1米主臥顯套房豪，無(wú)林次臥沫套房主臥3.庭8米次臥3米18型0-更18騙8平層觀山消悅高層2T疼2三開(kāi)忙間4.遭5米主臥打套房殿，無(wú)熟次臥耳套房18挪0-進(jìn)19夕0平層主臥3.廟8米次臥3米再改晝重點(diǎn)示競(jìng)品近產(chǎn)品柔力對(duì)隆比：脾精裝逆升級(jí)竄、社顫區(qū)景銀觀、蕩物業(yè)站服務(wù)睜、儀備式感愚配置申、安逮防配械置、斤科技銷(xiāo)投入鞭將是撈項(xiàng)目勺的突臥破點(diǎn)中建中海金地精裝無(wú)周邊哈配套與我遼司類(lèi)光似社區(qū)幕景觀3分科技粒投入物業(yè)勺服務(wù)無(wú)3分車(chē)庫(kù)搏大堂無(wú)特熔殊商業(yè)餡配套純一般教育武、公常園配翻套有、C+標(biāo)3分新風(fēng)4.讓5分雙大描堂無(wú)4分無(wú)3分無(wú)特羊殊觀山閉悅有，B-無(wú)公隸園商業(yè)歷尚可大雁靠塔公杠園商業(yè)跡一般4分安防新風(fēng)中央僚空調(diào)普通擦安防4分無(wú)特暑殊普通燦安防普通飛安防普通蔑安防12年高話端再獎(jiǎng)改市兄場(chǎng)競(jìng)寶爭(zhēng)格怎局：1城區(qū)港精裝濁高層會(huì)豪宅阻進(jìn)入披稀缺哀階段冶，高繡新供扛應(yīng)枯電竭。允高層霉豪宅制迎來(lái)世市場(chǎng)幅機(jī)遇大明蹄宮遺址零公園曲江保富人羨區(qū)新行與政中得心宗地項(xiàng)目區(qū)位精裝總價(jià)區(qū)間售價(jià)推售時(shí)間綠地海珀蘭軒經(jīng)開(kāi)精裝/毛坯330-440萬(wàn)1.5萬(wàn)12年售罄紫薇公園時(shí)光高新精裝360-800萬(wàn)2-2.2萬(wàn)12年售罄高科八號(hào)府邸高新精裝300-580萬(wàn)2-2.2萬(wàn)12年售罄中海御湖一號(hào)曲江毛坯/精裝350-600萬(wàn)1.7-2.2萬(wàn)12年售罄金地湖城大境曲江毛坯320-680萬(wàn)1.8-2.4萬(wàn)持續(xù)銷(xiāo)售榮禾曲池東岸曲江精裝500萬(wàn)以上2萬(wàn)以上持續(xù)銷(xiāo)售曲江觀山悅曲江精裝220-360萬(wàn)1.2萬(wàn)持續(xù)銷(xiāo)售曲江紫汀苑曲江毛坯325-620萬(wàn)1.5-1.8萬(wàn)持續(xù)銷(xiāo)售華僑城項(xiàng)目曲江未定入市銷(xiāo)售海榮項(xiàng)目經(jīng)開(kāi)未定入市銷(xiāo)售1、12年西國(guó)安市吵場(chǎng)首諷批高捉層豪棋宅普粒遍售楊罄，椅供應(yīng)軌價(jià)格跡普遍籃在1.尋5萬(wàn)元評(píng)以上畜，高圖新高游層豪冠宅售北罄，申經(jīng)開(kāi)濾區(qū)無(wú)炕在售雷產(chǎn)品墨，加葵之市工場(chǎng)下竄行，革很多存產(chǎn)品危選擇安減緩狡入市墓，市巧場(chǎng)迎之來(lái)空孤白期處。2、曲拿江片采區(qū)依杰舊是屆高層芝豪宅認(rèn)的供碰應(yīng)主軌力地沿區(qū)，絞但是現(xiàn)供應(yīng)育產(chǎn)品灑逐漸蠶遠(yuǎn)離業(yè)湖景嘗，憑箭產(chǎn)品盼力和分精裝牢投入社提升數(shù)，傳占統(tǒng)湖庸景優(yōu)鈴勢(shì)將廚削弱3、精含裝高縣層豪械宅逐親漸成塌為市吹場(chǎng)主項(xiàng)流，廊帶動(dòng)昆市場(chǎng)據(jù)認(rèn)知籮提升菠，為亂我司旦精裝茫高層神豪宅選提供碼寬松朱環(huán)境4、市遇場(chǎng)主牲流供碧應(yīng)區(qū)猾間在33疊0-嘗60奇0萬(wàn)區(qū)訊間高新湊區(qū)1個(gè)在煉售2個(gè)售腸罄5個(gè)以請(qǐng)上在噸售12年高害端市巡壽場(chǎng)競(jìng)炊爭(zhēng)格悅局：2城市漲別墅育供應(yīng)阻日趨誰(shuí)稀少會(huì)，郊揚(yáng)區(qū)別翠墅供容應(yīng)提棍升，異大面倚積別狡墅猛跨增，紀(jì)總價(jià)翼提升達(dá)迅猛意，與吳高層用豪宅與差異躍拉大大明閥宮遺址社公園曲江答富人憂區(qū)西咸浐灞晝生態(tài)耽區(qū)宗地項(xiàng)目區(qū)位類(lèi)型總價(jià)售價(jià)中海峰墅曲江雙拼、TH900-5400雙拼6-8萬(wàn)聯(lián)排3-4萬(wàn)金地湖城大境曲江獨(dú)棟、雙拼、TH1500-6000獨(dú)棟10萬(wàn)雙拼8萬(wàn)聯(lián)排5-6萬(wàn)華僑城108坊曲江合院、聯(lián)排1000-30002.5-3萬(wàn)曲江紫汀苑曲江雙拼未定未定綠地國(guó)際生態(tài)城浐灞雙拼、TH1100-1500TH400-7001.8-2.4萬(wàn)振業(yè)泊墅浐灞TH、疊拼500-7602萬(wàn)以上浐灞半島浐灞TH、疊拼500-6501.8-2萬(wàn)薩拉曼卡浐灞TH、疊拼450-8001.6-2.2萬(wàn)納帕溪谷浐灞精裝獨(dú)棟、TH2000-3000850-1000獨(dú)棟2.5萬(wàn)聯(lián)排2-2.5萬(wàn)高科別墅浐灞TH、疊拼未定新興項(xiàng)目浐灞TH、疊拼未定西西安小鎮(zhèn)西咸TH、疊拼300-600TH1.8-2萬(wàn)疊拼1.4-1.6萬(wàn)1個(gè)在稿售4個(gè)在曲售7個(gè)在狹售別墅荷總價(jià)腥不斷犁提升委，并餃且日弄益偏外遠(yuǎn)主流蝦聯(lián)排劫別墅卸總價(jià)隆在90旗0萬(wàn)以絕上主流勢(shì)雙拼企別墅附總價(jià)否在20殼00萬(wàn)以搜上首改羞類(lèi)產(chǎn)本品一碧方面昨要面希對(duì)區(qū)到域內(nèi)爽競(jìng)爭(zhēng)與，還欣將面更對(duì)全稈市范駐圍特梅別是獵曲江士片區(qū)溪品牌賺的競(jìng)爹爭(zhēng)海珀蔬蘭軒中海屈御湖怕一號(hào)金地統(tǒng)湖城徑大境曲江改公館余和園紫薇成公園詢時(shí)光高新曲江城北20毫024殖028震032內(nèi)036攝01.播5萬(wàn)毛帥坯小務(wù)高層1.且8-撐2.吧2毛坯冠高層1.旋8萬(wàn)毛收坯小簡(jiǎn)高層1.期8-據(jù)2.燙4萬(wàn)毛駝坯小拜高層毛坯舊小高螺層12年售借罄面積重點(diǎn)能競(jìng)品2-劃2.綢2萬(wàn)精替裝高盈層榮禾媽將是絲式主要迅競(jìng)爭(zhēng)渠對(duì)手短期束內(nèi)高憐端再趟改及蘭豪宅惠產(chǎn)品寺戶型軋競(jìng)爭(zhēng)朵格局功：城膛北海嶺珀蘭踏軒是免標(biāo)桿缺，高好層豪芹宅將冰集中統(tǒng)于曲悅江供證應(yīng)。26灶0-幟32嗓0平米堵平層介是密助集供浮應(yīng)區(qū)文間40暮0曲江張紫汀蜘苑榮禾題曲池劣?xùn)|岸1.黑2萬(wàn)毛括坯高油層高科垮八號(hào)灶府邸12年售裳罄2-兄2.衡2萬(wàn)精鴨裝高宮層價(jià)格留未定12年售挖罄12年售怖罄城北樂(lè)平層歪豪宅巖產(chǎn)品捆總價(jià)殺低于摔城南龍和高番新，江不突管破40沃0萬(wàn)有與市場(chǎng)是空間海珀隆蘭軒中海拖御湖遮一號(hào)金地期湖城雖大境曲江宰公館蒜和園紫薇痰公園長(zhǎng)時(shí)光高新曲江城北35蓮040玻045短060載070狐022包0-特26支0平米20觀0-鑒26弦7平米24連0-物29慌0平層24細(xì)0-笛28進(jìn)0平米22絡(luò)0-童26善0平層22艘0-座30咳312年售甜罄萬(wàn)元重點(diǎn)慈競(jìng)品榮禾竟將是廣主要脈競(jìng)爭(zhēng)益對(duì)手辨，多斗數(shù)高越層豪鴉宅在12雙-1釣3年將交售罄建議妻大明引宮項(xiàng)棚目高鬧端產(chǎn)茫品14年入粘市與翻榮禾許曲池旬東岸庭爭(zhēng)奪樂(lè)市場(chǎng)恭標(biāo)桿短期伸內(nèi)高裕端豪刃宅產(chǎn)脖品戶使型競(jìng)低爭(zhēng)格墓局：或城北謊海珀奸蘭軒祖是標(biāo)滋桿，尚高層感豪宅秩將集錫中于明曲江販供應(yīng)嫁。60醒0萬(wàn)是水市場(chǎng)扭平層嫌總價(jià)舟天花飛板80汪0曲江柳紫汀活苑榮禾冤曲池竹東岸2.撲5萬(wàn)精湊裝高電層平戶層高科凡八號(hào)木府邸12年售及罄20紀(jì)0-父26斑0平層價(jià)格頓未定12年售蓋罄12年售盟罄50扭055應(yīng)065棕075射036居0復(fù)式高端公重點(diǎn)們競(jìng)品鎖戶型抗分析鋤對(duì)比歲：曲轟江公斃館和店園，咐主臥么套房增設(shè)計(jì)鹿不夠越舒適嚷，空材間實(shí)恐用性禾一般30微3平米硬小高幸層南向正面寬18陣.5米，衡三開(kāi)顫間，獅寬大駝?dòng)^景消陽(yáng)臺(tái)輛設(shè)計(jì)客廳6米開(kāi)嬌間，辦主臥5米開(kāi)皆間，過(guò)三個(gè)要臥室腔套房盆設(shè)計(jì)三間支臥房巾，一辟間功搬能廳主衛(wèi)程和衣終帽間脆不夠劑奢華屯，尺部度偏哄小26贈(zèng)0平米虎小高勻?qū)幽舷颦h(huán)面寬18旁.8米，浩四開(kāi)路間，鞭寬大除觀景猛陽(yáng)臺(tái)業(yè)設(shè)計(jì)客廳6米開(kāi)屆間，估主臥4.伍4米開(kāi)若間，深三個(gè)靠臥室炎套房似設(shè)計(jì)三間起臥房秒，南慣向另愚設(shè)書(shū)臥房，尿但私隸密性死一般主衛(wèi)斷和衣鏡帽間抬不夠帽奢華慮，尺耀度偏撓小高端傳重點(diǎn)晨競(jìng)品騾戶型分分析搞對(duì)比柔：海代珀蘭陸軒，閣戶型拳中規(guī)酒中矩監(jiān)，南勢(shì)向四叢開(kāi)間茄舒適債度較恢高26鮮0平米笨小高腿層南向鋤面寬18僻.2逗5米，指南向串四開(kāi)詢間，三臥桑室套圍房設(shè)想計(jì)，環(huán)四房到設(shè)計(jì)贈(zèng)，居逝住舒趁適性象較好客廳5.孝5米開(kāi)扁間，雷南北品通透主臥4.精4米開(kāi)纏間，急奢華風(fēng)衣帽饞間和譯主衛(wèi)澡套房史設(shè)計(jì)傭人鋤房設(shè)獵計(jì)私肝密南向索四陽(yáng)鋼臺(tái)設(shè)獅計(jì)，艙整體懂戶型布中規(guī)嚴(yán)中矩高端國(guó)重點(diǎn)旬競(jìng)品哀戶型抄分析儀對(duì)比勻：曲蛾江紫顛汀苑豆，戶捧型中毛規(guī)中常矩，使南向雄四開(kāi)亞間舒亡適度素較高26錦0平米驅(qū)高層南向妻面寬17高.4米，戰(zhàn)南向殼四開(kāi)音間，兩臥掏室套濾房設(shè)桿計(jì)，晴四房使設(shè)計(jì)舒，居家住舒咐適性初較好客廳5.季6米開(kāi)杠間，鎖南北禁通透主臥4.洽5米開(kāi)趕間，矮奢華至衣帽梳間和掃主衛(wèi)都套房個(gè)設(shè)計(jì)圓形既轉(zhuǎn)角冊(cè)大面遙積觀傾景陽(yáng)塵臺(tái)處開(kāi)理26衫0平米涌高層高端追重點(diǎn)仇競(jìng)品椅戶型鮮分析余對(duì)比拳：金雙地湖求城大憲境，壁戶型煩一般拔，缺循乏傭聚人房況服務(wù)胸空間有，主捕衛(wèi)和衫衣帽做間舒襲適度傍一般39還4平米緣瑞高層里，空份中頂袍層大餃平層南向牛面寬17彼.3米，懲南向鏡四開(kāi)斃間，兩臥忠室套娘房設(shè)閣計(jì)，3+業(yè)1房客廳5.銅7米開(kāi)嘗間，央南北價(jià)通透防，但蛙無(wú)傭清人房主臥4.羞5米開(kāi)勾間，移南向炒套房蕩設(shè)書(shū)叨房設(shè)瓶計(jì)主衛(wèi)晉和衣完帽間屢處理珠不奢聰華22裹5平米螞高層南向舅面寬32米，脊南向金四大衛(wèi)開(kāi)間男，一個(gè)答臥室晨套房糾設(shè)計(jì)貼，4房餐客富廳一特體橫廉廳，13米開(kāi)爆間，駐南北齒通透嗽，主臥河套房廣奢侈格，近9米開(kāi)扛間，渠套房潛功能宇強(qiáng)化次臥宣舒適雀度較剛低，輕缺乏傷套房始，入便戶花跟園較蓋多高端泊重點(diǎn)圣競(jìng)品懼戶型盛分析昂對(duì)比壤：中脹海御昌湖一許號(hào)，朝戶型爛中規(guī)囑中矩?cái)n，陽(yáng)啞臺(tái)觀駁景是蜓亮點(diǎn)馳，但夢(mèng)普遍救缺乏利傭人追房20屑0平米序高層南向祝面寬12仿.6米，輝開(kāi)間刺有限出，南害向三托開(kāi)間兩臥催室套灘房設(shè)家計(jì)，儀三房起設(shè)計(jì)便，戶給型中瞇規(guī)中顫矩客廳4.偵8米開(kāi)血間，繞南北欲通透主臥4.版2米開(kāi)李間，需主衛(wèi)庸尚可南向趣陽(yáng)臺(tái)匆較大監(jiān)，觀咸景效罵果好26緊7平米扔高層南向宅面寬16燥.2米，閃開(kāi)間增一般臭，南偉向三召開(kāi)間三臥兵室套鳥(niǎo)房設(shè)憶計(jì)，窩四房維設(shè)計(jì)田，戶券型中倘規(guī)中酸矩客廳5.浮5米開(kāi)平間，崇南北志通透主臥4.圣5米開(kāi)圓間，傻主衛(wèi)彈尚可南向氣陽(yáng)臺(tái)態(tài)較大雨，聯(lián)懸通次鋸臥和乓主臥無(wú)傭坦人房高端駝重點(diǎn)快競(jìng)品貌戶型勺小結(jié)子：戶允型集摟中于26娃0-環(huán)30拾0平米徒平層魔，小孝高層序平層優(yōu)產(chǎn)品藥較多冰，高輪層平隙層較演少，失主流繭是三柄套房搏設(shè)計(jì)中海金地精裝無(wú)南向掃開(kāi)間三開(kāi)鐵間客廳繼開(kāi)間5-臺(tái)5.資5米臥室甘套房臥室堆開(kāi)間1主臥2次臥都套房主臥4.輝2-脹4.益5米次臥3.專3-阻3.丹6米形態(tài)高層平層四開(kāi)泊間無(wú)5.疲5-聾5.賄7米1主臥倍套房1次臥遵套房主臥4.填4-朝4.頁(yè)5米次臥3.省3-五4.貢2米小高輸層平層和園無(wú)三開(kāi)伯間四開(kāi)促間5.送5米小高系層平層主臥4.趁4-塊5米次臥3.脅4-透3.準(zhǔn)6米綠地精裝四開(kāi)槐間6米1主臥2次臥淺套房1主臥2次臥縫套房小高塊層平層紫汀燦苑無(wú)四開(kāi)有間5.債6米主臥4.危5米次臥3.傾6-味3.唉7米小高來(lái)層、及高層平層1主臥2次臥傻套房精裝潮高層縮慧高端移再改肢產(chǎn)品要做差波異化態(tài)思路建議陸平層匹面積業(yè)控制供在20予0平米吸左右蹄，總穩(wěn)價(jià)24優(yōu)0-情26勇0萬(wàn)（高單價(jià)1.景3萬(wàn)左半右）建議箏復(fù)式烤產(chǎn)品兇面積綠控制趴在24糕0-吸26獎(jiǎng)0平米撞，總暈價(jià)30靈0-假36岡0萬(wàn)（啦單價(jià)1.返4萬(wàn)左須右）高端皮重點(diǎn)挺競(jìng)品詳產(chǎn)品歡分析扯：物則業(yè)服印務(wù)、訂社區(qū)勇景觀嚷、科悠技投乘入、另居住膀服務(wù)斜和商校業(yè)配該套將大是大賽明宮廊項(xiàng)目膊的重筐點(diǎn)突際破點(diǎn)中海金地榮禾物業(yè)4.董5分周邊吧景觀4.陷5分社區(qū)壤環(huán)境4分安防府保障商業(yè)纖配套居住森服務(wù)5分4.覆5分3.婆5分4分3.褲5分5分和園4分4分3分綠地3.錫5分4分3.妙5分4.芽5分紫汀彩苑3分3.明5分3分科技舒投入4分1分1分1分3分1分3.娃5分3.俗5分3.涉5分3.外5分4分3.裹5分3分2分2分3分2.擊5分2分大明遇宮高噴端項(xiàng)目目可細(xì)以通壟過(guò)商襲業(yè)綜玩合體年的高媽端酒愧店公宋司物忙業(yè)進(jìn)曉行提諒供2分3分3分1分1分一、紛土地道質(zhì)素徐判定二、駛市場(chǎng)帆競(jìng)爭(zhēng)鐵格局朋和產(chǎn)架品定鬧位三、壟產(chǎn)品劃戶型豆配比撐和產(chǎn)牽品建航議四、謝營(yíng)銷(xiāo)傘策劃末思路溉和營(yíng)廉銷(xiāo)計(jì)訴劃安艙排大明逼宮產(chǎn)鋤品配寺比建媽議：麗首改+再改+高端腿，差辛異化您競(jìng)爭(zhēng)棉思路銷(xiāo)售觀總價(jià)取段合親理的G2重+T鑒OP悟1類(lèi)高甲層產(chǎn)掌品?？蛻纛?lèi)別產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品配置建筑面積面積占比入市時(shí)間總價(jià)單價(jià)首改舒適三房高層3房2衛(wèi)/1T2帶B-標(biāo)13820%12年150-160/1.1萬(wàn)再改豪華三房高層/超高3房2衛(wèi)/1T2帶B+標(biāo)2005%12年260/1.3萬(wàn)再改復(fù)式不挑高高層/超高4房2衛(wèi)/1T2帶B+標(biāo)24020%13年330萬(wàn)/1.4萬(wàn)再改復(fù)式產(chǎn)品挑高高層/超高4房2衛(wèi)/1T2帶B+標(biāo)24030%12年360萬(wàn)/1.5萬(wàn)高端復(fù)式豪華四房高層4房4衛(wèi)/1T2帶A標(biāo)36010%14年720/2萬(wàn)高端豪華四房高層4房4衛(wèi)/1T2帶T標(biāo)40015%14年800/2萬(wàn)一、撐土地逢質(zhì)素躬判定二、噴市場(chǎng)扔競(jìng)爭(zhēng)遭格局賭和產(chǎn)蒜品定努位三、倒產(chǎn)品營(yíng)戶型致配比招和產(chǎn)持品建儀議四、性營(yíng)銷(xiāo)廚策劃弓思路塞和營(yíng)楚銷(xiāo)計(jì)透劃安仰排我司閃高端礎(chǔ)產(chǎn)品騎推售距計(jì)劃確：以聰公園憶為主叫線，道帶動(dòng)廊兩大犧項(xiàng)目巡壽同時(shí)群出擊惡，大錄明宮逝項(xiàng)目畏主打腿文化都和歷爐史。大明謠宮大明嫩宮國(guó)攻家遺片址公逼園精裝化高層著豪宅大體昆量商漆業(yè)配律套城市旬便捷朝教育訂配套一線趁公園懸景觀主要讀賣(mài)點(diǎn)獨(dú)特乖賣(mài)點(diǎn)唐代煎大明怖宮遺蘭址歷防史文滑脈一線賊大明睜宮公藏園景到觀城市代二環(huán)留內(nèi)便翻利地木段城市彩中央除公園核心躲賣(mài)點(diǎn)育：外勉景內(nèi)壤園，放商業(yè)懂綜合習(xí)體，披大唐象文化萬(wàn)科·大明壩宮核怨心賣(mài)飄點(diǎn)：薄地段+景觀+文化悠久輛歷史濁地位豐富紡文化慎底蘊(yùn)傳統(tǒng)渡風(fēng)水梁福地城市方中央童公園城市與中心撐格局萬(wàn)科吳物業(yè)配套你齊全萬(wàn)科蓋精裝汁修產(chǎn)稱品產(chǎn)品鳳圈層資純粹私屬喪園林大明圾宮自律古以抗來(lái)為畝皇家窮政治義、居繞住中冒心，臘在中綱國(guó)歷柔史占因有不番可替木代，波自古龍以來(lái)課文人皆墨客果歌頌優(yōu)詩(shī)詞牛無(wú)數(shù)筆，且放近代搭也有乒大量侄影視臥資料裹。唐朝世鼎盛待時(shí)期建宮殿泡，帶妙有強(qiáng)積烈國(guó)睛學(xué)色地彩。項(xiàng)目干屬地山為唐娛朝御孟林軍捉駐扎鏡之地妙，以隨極陽(yáng)異之式圈承載雅運(yùn)程礎(chǔ)。緊鄰尾大明阻宮遺圓址公階園，聾該公濟(jì)園占耽地3.疤5平方國(guó)公里兄，二百環(huán)內(nèi)悶最大泥綠地賺公園乎，該畜公園色為故逗宮的4倍。二環(huán)軟內(nèi)核贊心位亞置，銷(xiāo)稀缺亂資源挑。太華擔(dān)路十誓字聚固集萬(wàn)霉達(dá)廣持場(chǎng)、壓大明黃宮市說(shuō)場(chǎng)、肺四海拒唐人拖街等督商業(yè)厭綜合屬體項(xiàng)走目，家且項(xiàng)駕目東晴側(cè)緊禾鄰高咽端綜小合體鞭。雙制地鐵艦線、巷緊鄰落二環(huán)偶，交勇通便宿捷。以周邊要陜師葉大附府小附播中，牙緊鄰示錦園趁雙語(yǔ)魂幼兒筋園，玩教育丙配套網(wǎng)齊全杠。萬(wàn)科熄口碑固物業(yè)塞。幸福泰系首植置戶帶型，題符合圣人居論需求索。產(chǎn)柿品溶影入新灑風(fēng)、陪除塵涼、安腐防等遼多重漿功能蒜性體蘇驗(yàn)。大三押房到pe愁nt城ho酬us理e，面常積段捏純粹疏，圈蝴層統(tǒng)剃一。享受要大明尖宮超乖景觀疤園林稿的同才時(shí)，戶感受細(xì)私屬樓園林坦，提絞升尊襯貴感憶。萬(wàn)科·大