2016年萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析

./2015萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析摘要財(cái)務(wù)分析,是以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料為依據(jù),采用一系列專門的分析技術(shù)和方法,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)分析的基本內(nèi)容是企業(yè)償債能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析和盈利能力分析。財(cái)務(wù)分析的最基本功能,是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成特定對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做出決策有用的信息,對(duì)企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力做出評(píng)價(jià),預(yù)測(cè)企業(yè)未來的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn),減少?zèng)Q策的不確定性。為總結(jié)過去,知道未來,有必要對(duì)已經(jīng)過去的20XX發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)。通過全面的財(cái)務(wù)分析,可以透視企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部聯(lián)系,并與內(nèi)部條件、外部環(huán)境相結(jié)合進(jìn)行深入考察,找出企業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)和不足,作出實(shí)事求是的評(píng)價(jià)和積極可行的決策。本文將從財(cái)務(wù)報(bào)表分析出發(fā),結(jié)合管理會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、管理學(xué)等知識(shí),以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司為例,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)周期長(zhǎng)、供給調(diào)解滯后及與金融業(yè)和政府密切相關(guān)的行業(yè)特征,對(duì)其20XX的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行系統(tǒng)的縱橫向比較,探討萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表中反映出的財(cái)務(wù)問題,并嘗試結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)對(duì)這些不足之處提出一些合理化建議。最后,本文僅以公開的財(cái)務(wù)報(bào)表信息為研究依據(jù),而未能到公司實(shí)地調(diào)研,故在研究過程中有局限和不足。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)表；地產(chǎn)行業(yè)；萬科集團(tuán)；會(huì)計(jì)分析；財(cái)務(wù)分析；杜邦分析；問題；建議AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationisbasedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedanalysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysisandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financialanalysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operationalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicfunctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportdataintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffinancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityandabilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusinessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepastandknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurredinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomprehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofeconomicactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironmentcombinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandweaknessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandpositivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstatements,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagement,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresidentialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingtoalongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsandmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristicsarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethesystemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinancialstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictrendsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficiencies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninformationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithaslimitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accountinganalysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa

1.緒論1.1選題背景及意義1.1.1選題背景1998年7月國(guó)務(wù)院頒布的23號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,標(biāo)志著新中國(guó)成立后50年福利分房制度的終結(jié),住房貨幣化分配和市場(chǎng)化改革亦隨之開始,而20XX8月國(guó)務(wù)院18號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,則正是將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在住房改革后的10多年里,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式始終以投資驅(qū)動(dòng)為主。房地產(chǎn)憑借其龐大的產(chǎn)業(yè)鏈,拉動(dòng)了60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展,如上游的水泥、鋼鐵、運(yùn)輸、工程、測(cè)繪等,下游的裝修、物業(yè)、家電、綠化等。十余年來房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用十分顯著。住宅地產(chǎn)雖然對(duì)雖然對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大,但房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲觸及了民生,現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)得到了管理層的高度重視,所以接下來的一段時(shí)間內(nèi)政策走向是影響住宅地產(chǎn)走勢(shì)的因素。隨著保障房建設(shè)的快速推進(jìn),"市場(chǎng)"與"保障"并行的雙軌制可能在未來數(shù)年內(nèi)逐漸成形。但是在保障房形成規(guī)模,能一定程度解決中低收入者置業(yè)問題之前,若經(jīng)濟(jì)沒有明顯的下滑跡象,民生的福利保障就會(huì)上升到重要地位,對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控可能將會(huì)持續(xù)。自改革開放至今,中國(guó)的住房政策從創(chuàng)建和發(fā)展城鎮(zhèn)住房市場(chǎng),提高居民住房水平,改善城市居住環(huán)境等,經(jīng)歷了30多年的發(fā)展歷程。30多年中國(guó)住房政策經(jīng)歷了由"國(guó)家保障"向"市場(chǎng)建設(shè)"轉(zhuǎn)移、再由"市場(chǎng)供應(yīng)"到"社會(huì)保障"加強(qiáng)的不斷完善的發(fā)展過程。其中的住房供應(yīng)模式經(jīng)歷了由"公共租賃"到"市場(chǎng)出售、市場(chǎng)租賃"再到"建設(shè)補(bǔ)助、租房補(bǔ)助"的發(fā)展,形成了以市場(chǎng)出售、租房補(bǔ)貼為主的供應(yīng)方式。20XX12月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》提出,從20XX起,各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行。目前,中國(guó)低收入人口的比例較高,對(duì)廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此,廉租房建設(shè)具有巨大的發(fā)展空間。與公路、鐵路相似的是,廉租房的大規(guī)模建設(shè)也將給水泥、建材、機(jī)械等帶來巨大的需求；此外,房地產(chǎn)企業(yè)也將從廉租房建設(shè)中受益。廉租房建設(shè)發(fā)展將有效拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。萬科企業(yè)股份有限公司作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè),對(duì)政府出臺(tái)的相關(guān)文件應(yīng)高度的關(guān)注并反應(yīng)在日常經(jīng)營(yíng)管理中,我們想通過對(duì)萬科公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析來了解中國(guó)房地產(chǎn)的前景和未來發(fā)展趨勢(shì)。所以我們選擇對(duì)萬科公司20XX財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析,以便能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上有一個(gè)大概的了解,從而總結(jié)出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式和財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)商的特定,再提出些公司在未來發(fā)展過程中應(yīng)注意的一系列問題,并提出些改進(jìn)的建議,區(qū)區(qū)此心。1.1.2選題意義進(jìn)入21世紀(jì)以來,資本市場(chǎng)得到迅速發(fā)展,上市公司越來越多,其投資者、股東、債權(quán)人、債務(wù)人等財(cái)務(wù)報(bào)表使用者為了更好地了解攻擊經(jīng)營(yíng)狀況,就要認(rèn)真分析公司對(duì)外披露的信息,因此財(cái)報(bào)表分析越來越受世人關(guān)注。另一方面,由于各方因素,上市公司披露的財(cái)務(wù)報(bào)表并不是完全真實(shí)有限的,特別是近年來我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)生了一系列財(cái)務(wù)報(bào)表造假事件,嚴(yán)重危害了我國(guó)資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的有序發(fā)展,讓廣大投資者遭到嚴(yán)重?fù)p失,企業(yè)的信譽(yù)受到嚴(yán)重打擊,社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定受到面臨了巨大的挑戰(zhàn),所以如何鑒別上市公司的"數(shù)字陷阱",也需要相關(guān)會(huì)計(jì)人員對(duì)報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真的分析。本文從財(cái)務(wù)報(bào)表的定義、內(nèi)容、方法為基礎(chǔ),通過運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)知識(shí)及相關(guān)學(xué)者的著作理論予以解釋和闡述。根據(jù)萬科公司公布的20XX度財(cái)務(wù)報(bào)告,從財(cái)務(wù)報(bào)表入手,對(duì)萬科股份有限公司20XX的經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行詳細(xì)的了解并分析其變化的因素,對(duì)公司未來發(fā)展做前景預(yù)測(cè)。1.2研究思路和方法我們從萬科股份有限公司的基本財(cái)務(wù)報(bào)表――資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和所有者權(quán)益變動(dòng)表著手,并結(jié)合其他有關(guān)資料進(jìn)行分析。通過分析,對(duì)萬科股份有限公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的總體狀況作出說明,并對(duì)引起目前財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的原因作出具體分析,以找出問題,發(fā)掘潛力,為公司及行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展提出可供參考的建議。財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法主要有基本方法和綜合分析方法兩大方向。其中,基本方法主要包括結(jié)構(gòu)分析法、趨勢(shì)分析法、比率分析法、比較分析法和項(xiàng)目質(zhì)量分析法。但是采用基本方法來研究財(cái)務(wù)報(bào)表,只是簡(jiǎn)單地針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的某一方面進(jìn)行分析。就算把各種方法綜合起來,它也只能告訴我們這個(gè)企業(yè)怎么樣,有什么問題,卻很難反過來分析為什么是這樣,應(yīng)該怎么改進(jìn)。這樣,我們就需要結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表的綜合分析方法――杜邦分析法來幫助揭示公司內(nèi)部更深層次的東西。文獻(xiàn)綜述會(huì)計(jì)匯總時(shí)應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理要求而產(chǎn)生的,而早期對(duì)財(cái)務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)的是貸款人和投資者,正式他們對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要影響著財(cái)務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展。在近代與現(xiàn)代,企業(yè)經(jīng)理、銀行家和其他人對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要進(jìn)一步影響著財(cái)務(wù)分析的發(fā)展進(jìn)程。比率分析在20世紀(jì)初出現(xiàn)并被貸款人所接受。財(cái)務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)分析信息需求與供給共同作用的結(jié)果。會(huì)計(jì)技術(shù)與會(huì)計(jì)報(bào)表的發(fā)展為財(cái)務(wù)分析的產(chǎn)生與發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)。毛村依曾定義財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他有關(guān)信息資料為依據(jù)和起點(diǎn),采用一系列的相關(guān)理論和專門的分析技術(shù)方法,對(duì)企業(yè)一定時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量進(jìn)行全面的分析并評(píng)定企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、發(fā)展能力從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)以及存在的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)的投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、經(jīng)營(yíng)者、政府相關(guān)部門以及其他關(guān)心企業(yè)的組織和個(gè)人提供決策的依據(jù)和信息,。從根本上講,財(cái)務(wù)報(bào)表分析的目的就是將財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為有用的信息,幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者改善決策。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)―財(cái)務(wù)報(bào)表列表》第一章第二條指出財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述。財(cái)務(wù)報(bào)表至少應(yīng)當(dāng)包括下列組成部分：1、資產(chǎn)負(fù)債表；2、利潤(rùn)表；3、現(xiàn)金流量表；4、所有者權(quán)益〔或股東權(quán)益表；5、附注。2.房地產(chǎn)行業(yè)概況2.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r2.1.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀近年來房?jī)r(jià)的不斷上漲,使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展,幅度之大,范圍之廣,在我國(guó)房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品,房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金。從房市的運(yùn)行層面來看：〔1泡沫成份開始收縮,市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力,一些城市的房?jī)r(jià)開始下降20XX以來,在緊縮政策調(diào)控下,我國(guó)的房市的泡沫成分開始收縮,一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高,但面臨著較大的下降壓力,并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。XX、XX、上海、北京、XX等城市的房?jī)r(jià)從20XX四季度開始下調(diào)。其中XX房?jī)r(jià)在20XX11月環(huán)比下跌13.5%,此后逐步下跌,至20XX5月,新建商品住宅均價(jià)11014元/平米,回落至20XX初的水平,與20XX10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),XX的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。XX也出現(xiàn)了類似的情況,20XX3月,商品住宅均價(jià)為9316元/平米,與20XX10月相比,下跌了19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺,但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌,顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示,繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后,今年5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售?！?成交量萎縮,空置率上升與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是,購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重,房市成交量大幅萎縮,房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,今年1月至5月,上海月平均成交面積為83萬平方米,而20XX月均成交面積為174萬平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米,雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%,但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬平方米,環(huán)比下滑22%,只相當(dāng)于去年同期成交的三成。20XX上半年,XX樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),20XX6月XX一手房成交面積為28.3萬平米,環(huán)比下降30.3%,同比也下降45.5%。XX市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬平方米,與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%,而與20XX同期相比降幅更達(dá)52%。從單月來說,今年上半年單月成交量最大的是6月,為64.64萬平方米,其它月份全部低于40萬平方米,成交量最低的2月僅23.12萬平方米,而去年同期,每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間,足見當(dāng)中的差距。同時(shí),天津、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等許多城市的成交量也開始萎縮,空置率不斷攀升?！?緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前,我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),近年來,房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目,各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng),不斷降低門檻,導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)"一枝獨(dú)秀"的繁榮背后,是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,是直接或者間接地來自銀行貸款,而個(gè)人通過按揭貸款買房的人,占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%,這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且,由于房?jī)r(jià)下跌,一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行,從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)?！?市場(chǎng)開始走向分化,一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng),實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地,即便拿到地,也要及時(shí)支付地款。二是,信貸緊縮,使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源,一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是,房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是,由于利率提高,一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是,一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是,大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn),通過價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化,一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng),從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日,北京市建委對(duì)擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示;根據(jù)名單,此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外,其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然,在一些二線、三線城市,中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的?！?房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難由于房市不景氣,成交量急劇下降,加上來自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng),一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。去年以來,隨著"中天置業(yè)卷款逃逸"事件和"長(zhǎng)河地產(chǎn)關(guān)門倒閉"事件的發(fā)生,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日,創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在XX,創(chuàng)輝租售在最近兩個(gè)月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。在北京,地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家,信一天等退出北京市場(chǎng);北京的一些小中介也提前關(guān)店。2.1.2房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)分析〔1可以規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級(jí)差效益性。由于土地具有不可移動(dòng)性,所有的房產(chǎn),不論其外形如何、性能怎樣、用途是什么,都只能固定在一定的地方,無法隨便移動(dòng)其位置。由于房地產(chǎn)位置的固定性,使得房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須就地進(jìn)行。從而使房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。此外,因每一棟房屋都會(huì)因用途、結(jié)構(gòu)、材料和面積以及建造的地點(diǎn)、時(shí)間和房屋的氣候條件等的不同而產(chǎn)生諸多的相異之處,在經(jīng)濟(jì)上不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況?！?巨大的價(jià)值提升空間房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。土地具有不可毀滅性;它具有永恒的使用價(jià)值。土地上的建筑物一經(jīng)建成,只要不是天災(zāi)人禍或人為的損壞,其使用期限一般都可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此,經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小,得利大,經(jīng)濟(jì)效益可靠。由于土地是不可再生的自然資源,而隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的不斷增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地需求的日益擴(kuò)大,建筑成本的提高,房地產(chǎn)的價(jià)格總的趨勢(shì)是不斷上漲,從而使房地產(chǎn)有著保值和增值功能?！?投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富目前,中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出,已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時(shí)中房指數(shù)的推出,幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立,減少了房地產(chǎn)的私下交易,也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的劣勢(shì)分析1政府對(duì)閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲,土地持有成本上升將難以避免。2房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市業(yè)務(wù)比重較大,而一線城市的增長(zhǎng)空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大,均對(duì)房地產(chǎn)公司在未來的增長(zhǎng)形成隱患。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景從宏觀經(jīng)濟(jì)上看,中國(guó)人均GDP超過2000美元,長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費(fèi)能力大大提高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化,這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對(duì)汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求的快速增長(zhǎng)上。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長(zhǎng)階段,房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用,國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明,國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。同時(shí),中國(guó)人口的城市化正處于加速階段,城市人口購(gòu)買能力不斷提高,住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、個(gè)性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu),小戶型住宅將成為住宅市場(chǎng)中重要的組成部分。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化,貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力,開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)下,很有可能會(huì)出現(xiàn)新的融資渠道,房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會(huì)呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開,各種資源向營(yíng)運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。中國(guó)房地產(chǎn)將向保障性住房?jī)A斜,保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分,結(jié)構(gòu)性的調(diào)整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn),短期內(nèi)由于市場(chǎng)供應(yīng)量有限,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限；中長(zhǎng)期看,結(jié)構(gòu)調(diào)整無法避免,行業(yè)利潤(rùn)率將回落到合理水平,開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。目前中國(guó)房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段,短期內(nèi)由于新政策影響,市場(chǎng)不可避免出現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場(chǎng)觀望的壓力之下,行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革,市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范,遠(yuǎn)期來看市場(chǎng)擁有穩(wěn)定的需求。3．萬科地產(chǎn)會(huì)計(jì)分析3.1萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況表3-1萬科地產(chǎn)合并資產(chǎn)負(fù)債表20XX12月31日單位：元項(xiàng)目期末數(shù)期初數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.49應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.49預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.08其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.24存貨331,133,223,278.99255,164,112,985.07流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.00長(zhǎng)期股權(quán)投資10,637,485,708.347,040,306,464.29投資性房地產(chǎn)11,710,476,284.302,375,228,355.79固定資產(chǎn)2,129,767,863.361,612,257,202.22在建工程913,666,777.101,051,118,825.93無形資產(chǎn)430,074,183.12426,846,899.52商譽(yù)201,689,835.80201,689,835.80長(zhǎng)期待攤費(fèi)用63,510,505.2142,316,652.03遞延所得稅資產(chǎn)3,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流動(dòng)資產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.00非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)：37,158,738,290.9316,027,877,740.00資產(chǎn)總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37流動(dòng)負(fù)債：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50交易性金融負(fù)債11,686,986.0225,761,017.27應(yīng)付票據(jù)14,783,899,946.374,977,131,435.22應(yīng)付賬款63,958,459,138.7844,860,995,716.97預(yù)收款項(xiàng)155,518,071,436.35131,023,977,530.61應(yīng)付職工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37應(yīng)交稅費(fèi)4,578,205,233.594,515,588,914.24應(yīng)付利息291,243,561.80649,687,938.74其他應(yīng)付款54,704,285,269.2636,045,315,768.94一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債27,521,791,569.9025,624,959,204.23流動(dòng)負(fù)債合計(jì)328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流動(dòng)負(fù)債：長(zhǎng)期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26應(yīng)付債券7,398,391,932.47預(yù)計(jì)負(fù)債46,876,821.1544,292,267.15其他非流動(dòng)負(fù)債2,955,020.8515,677,985.06遞延所得稅負(fù)債672,715,687.44733,812,757.71非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)44,844,067,881.9936,829,853,376.18負(fù)債合計(jì)373,765,900,091.91296,663,420,087.27所有者權(quán)益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.00資本公積8,532,222,933.578,683,860,667.82盈余公積20,135,409,720.2417,017,051,382.39未分配利潤(rùn)36,706,888,864.0826,688,098,566.77外幣報(bào)表折算差額506,492,902.81440,990,190.32歸屬于母公司所有者權(quán)益76,895,983,339.7063,825,553,925.30少數(shù)股東權(quán)益28,543,440,058.9318,312,641,062.80所有者權(quán)益合計(jì)105,439,423,398.6382,138,194,988.10負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37項(xiàng)目20XX20XX變動(dòng)情況對(duì)總額的影響〔%變動(dòng)額變動(dòng)〔%流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90存貨331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65長(zhǎng)期股權(quán)投資10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95投資性房地產(chǎn)11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.46固定資產(chǎn)2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14在建工程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04無形資產(chǎn)430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00商譽(yù)201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00長(zhǎng)期待攤費(fèi)用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01遞延所得稅資產(chǎn)3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12其他非流動(dòng)資產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58資產(chǎn)總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51流動(dòng)負(fù)債：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28交易性金融負(fù)債11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00應(yīng)付票據(jù)14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59應(yīng)付賬款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04預(yù)收款項(xiàng)155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47應(yīng)付職工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07應(yīng)交稅費(fèi)4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02應(yīng)付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09其他應(yīng)付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50流動(dòng)負(fù)債328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24非流動(dòng)負(fù)債：長(zhǎng)期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17應(yīng)付債券7,398,391,932.477,398,391,932.471.95預(yù)計(jì)負(fù)債46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00其他非流動(dòng)負(fù)債2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00遞延所得稅負(fù)債672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12負(fù)債合計(jì)373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35所有者權(quán)益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01資本公積8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04盈余公積20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82未分配利潤(rùn)36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64外幣報(bào)表折算差額506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02歸屬于母公司所有者權(quán)益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483.45少數(shù)股東權(quán)益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70所有者權(quán)益合計(jì)105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51例如：貨幣資金變動(dòng)額座機(jī)電話號(hào)碼795.23－座機(jī)電話號(hào)碼055.49＝-座機(jī)電話號(hào)碼60.26貨幣資金變動(dòng)率＝-座機(jī)電話號(hào)碼60.26÷座機(jī)電話號(hào)碼055.49×100%＝-15.16%貨幣資金對(duì)資產(chǎn)總額的影響＝座機(jī)電話號(hào)碼795.23÷座機(jī)電話號(hào)碼5075.37×100%＝-2.09%表3-2分析：該公司總資產(chǎn)本期增加100座機(jī)電話號(hào)碼5.17元,增長(zhǎng)幅度為26.51%,說明萬科地產(chǎn)本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：流動(dòng)資產(chǎn)本期增加座機(jī)電話號(hào)碼864.24元,增長(zhǎng)的幅度為21.85%,使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了20.93%。非流動(dòng)資產(chǎn)本期增加了座機(jī)電話號(hào)碼550.93元,增長(zhǎng)的幅度為131.84%,使得總資產(chǎn)規(guī)模增加了5.58%,兩者合計(jì)使得總資產(chǎn)增加了100座機(jī)電話號(hào)碼5.17元,增長(zhǎng)幅度為26.51%。本期總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要還是體現(xiàn)在了流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。如果僅從這一變化來看,該公司資產(chǎn)的流動(dòng)性有所增強(qiáng)。盡管流動(dòng)資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同程度的變動(dòng),但其增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在這些方面：一、存貨的大幅度增長(zhǎng)。存貨本期增加座機(jī)電話號(hào)碼273.92元,增長(zhǎng)幅度為29.77%,對(duì)總資產(chǎn)的影響為20.06%。從數(shù)據(jù)中顯示,萬科地產(chǎn)20XX度存貨方面在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元,占比56.98%,原因是公司規(guī)模擴(kuò)大,獲取資源增加。二、其他應(yīng)收款的增加。其他應(yīng)收款本期增加了1座機(jī)電話號(hào)碼05.17元,變動(dòng)幅度為73.57%對(duì)總資產(chǎn)的影響為3.90%,根據(jù)資料可知公司的合作方往來增加,導(dǎo)致其他應(yīng)收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了座機(jī)電話號(hào)碼60.26元,減少幅度為15.16%,對(duì)總額的影響為-2.09%。資料可知,由于增加了開工和獲取資源的增加導(dǎo)致了貨幣資金減少?？偟膩碚f,貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度,使得流動(dòng)資產(chǎn)總額是增長(zhǎng)的。非流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)主要體現(xiàn)在一下方面：一、投資性房地產(chǎn)的增加。投資性房地產(chǎn)本期增加座機(jī)電話號(hào)碼28.51元,增長(zhǎng)幅度為393.03%,對(duì)總資產(chǎn)的影響為2.46%。由于可供出售金融資產(chǎn)本期增長(zhǎng)幅度高達(dá)51671.47%,說明當(dāng)年通過處置這類資產(chǎn)調(diào)節(jié)當(dāng)利潤(rùn)了,使得投資性房地產(chǎn)的增加。二、其他非流動(dòng)資產(chǎn)的增加。其他非流動(dòng)資產(chǎn)本期增加座機(jī)電話號(hào)碼13.82元,增長(zhǎng)幅度為2225.31%,對(duì)總資產(chǎn)的影響為1.28%。由表3-2可知,該公司權(quán)益總額較之上年同期增長(zhǎng)100座機(jī)電話號(hào)碼5.17元,增加幅度為26.51%,說明萬科地產(chǎn)20XX權(quán)益總額有較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：負(fù)債本期增加了座機(jī)電話號(hào)碼004.64元,增加幅度為25.99%,對(duì)權(quán)益總額增長(zhǎng)了20.35%；所有者權(quán)益本期增加了座機(jī)電話號(hào)碼410.53元,增長(zhǎng)幅度為28.37%,對(duì)權(quán)益總額的影響為6.15%,兩者合計(jì)使權(quán)益總額本期增加了100座機(jī)電話號(hào)碼5.17元,增長(zhǎng)幅度為26.51%。本期權(quán)益總額增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在負(fù)債的增長(zhǎng)上,非流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)是其主要方面。流動(dòng)負(fù)債本期增長(zhǎng)座機(jī)電話號(hào)碼498.83元,增長(zhǎng)幅度為26.59%,對(duì)權(quán)益總額的影響為18.24%,這種變動(dòng)可能導(dǎo)致公司償債壓力的加大及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是預(yù)收款項(xiàng)的增加。預(yù)收款項(xiàng)本期增加座機(jī)電話號(hào)碼905.74元,增加幅度為18.64%,對(duì)權(quán)益總額的影響為6.47%,其主要原因是預(yù)售總額的增加。二是應(yīng)付款項(xiàng)的增加。應(yīng)付賬款本期增加了1座機(jī)電話號(hào)碼21.81元,應(yīng)付票據(jù)本期增加了座機(jī)電話號(hào)碼11.15元,其增長(zhǎng)幅度分別為42.57%和197.04%,對(duì)權(quán)益總額的影響合計(jì)為7.63%。由于優(yōu)化支付方式使得應(yīng)付票據(jù)增加,應(yīng)付款項(xiàng)的大幅度增加給公司帶來巨大的償債壓力,如不能按期支付,將對(duì)公司的信用產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響。三是其他應(yīng)付款的增長(zhǎng)。其他應(yīng)付款本期增長(zhǎng)了1座機(jī)電話號(hào)碼00.32元,增長(zhǎng)幅度為51.77%,對(duì)權(quán)益總額的影響為4.93%。究其原因是合作公司往來的增加。非流動(dòng)負(fù)債本期僅增長(zhǎng)了座機(jī)電話號(hào)碼05.81元,對(duì)權(quán)益總額的影響僅為2.12%。其中該公司本期發(fā)行了座機(jī)電話號(hào)碼32.47元債券是造成非流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)的主要原因。股東權(quán)益本期增加了座機(jī)電話號(hào)碼410.53元,增長(zhǎng)幅度為28.37%,對(duì)權(quán)益總額的影響僅為6.15%。本期盈利是股東權(quán)益增加的主要方面,因此使盈余公積增加了座機(jī)電話號(hào)碼37.85元,未分配利潤(rùn)增加了1001座機(jī)電話號(hào)碼.31元,兩者合計(jì)對(duì)權(quán)益總額的影響為3.46%。表3-3萬科地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析表金額單元：元項(xiàng)目20XX20XX20XX%20XX%變動(dòng)情況%流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.499.2613.80-4.55應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.490.640.500.14預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.085.988.81-2.83其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.275.301.97存貨331,133,223,278.99255,164,112,985.0769.1067.361.74流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)442,046,585,199.61362,773,737,335.3792.2595.77-3.52非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)2,466,185,867.934,763,600.000.510.000.51長(zhǎng)期股權(quán)投資10,637,485,708.347,040,306,464.292.221.860.36投資性房地產(chǎn)11,710,476,284.302,375,228,355.792.440.631.82固定資產(chǎn)2,129,767,863.361,612,257,202.220.440.430.02在建工程913,666,777.101,051,118,825.930.190.28-0.09無形資產(chǎn)430,074,183.12426,846,899.520.090.11-0.02商譽(yù)201,689,835.80201,689,835.800.040.05-0.01長(zhǎng)期待攤費(fèi)用63,510,505.2142,316,652.030.010.010.00遞延所得稅資產(chǎn)3,525,262,051.953,054,857,904.420.740.81-0.07其他非流動(dòng)資產(chǎn)5,080,619,213.82218,492,000.001.060.061.00非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)：37,158,738,290.9316,027,877,740.007.754.233.52資產(chǎn)總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00流動(dòng)負(fù)債：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.501.062.62-1.56交易性金融負(fù)債11,686,986.0225,761,017.270.000.010.00應(yīng)付票據(jù)14,783,899,946.374,977,131,435.223.091.311.77應(yīng)付賬款63,958,459,138.7844,860,995,716.9713.3511.841.50預(yù)收款項(xiàng)155,518,071,436.35131,023,977,530.6132.4534.59-2.14應(yīng)付職工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.370.510.57-0.06應(yīng)交稅費(fèi)4,578,205,233.594,515,588,914.240.961.19-0.24應(yīng)付利息291,243,561.80649,687,938.740.060.17-0.11其他應(yīng)付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9411.429.521.90一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債27,521,791,569.9025,624,959,204.235.746.76-1.02流動(dòng)負(fù)債合計(jì)328,921,832,209.92259,833,566,711.0968.6468.590.05非流動(dòng)負(fù)債：長(zhǎng)期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.267.659.51-1.86應(yīng)付債券7,398,391,932.471.540.001.54預(yù)計(jì)負(fù)債46,876,821.1544,292,267.150.010.010.00其他非流動(dòng)負(fù)債2,955,020.8515,677,985.060.000.000.00遞延所得稅負(fù)債672,715,687.44733,812,757.710.140.19-0.05非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)44,844,067,881.9936,829,853,376.189.369.72-0.36負(fù)債合計(jì)373,765,900,091.91296,663,420,087.2778.0078.32-0.32所有者者益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.002.302.90-0.60資本公積8,532,222,933.578,683,860,667.821.782.29-0.51盈余公積20,135,409,720.2417,017,051,382.394.204.49-0.29未分配利潤(rùn)36,706,888,864.0826,688,098,566.777.667.050.61外幣報(bào)表折算差額506,492,902.81440,990,190.320.110.12-0.01歸屬于母公司所有者權(quán)益76,895,983,339.7063,825,553,925.3016.0516.85-0.80少數(shù)股東權(quán)益28,543,440,058.9318,312,641,062.805.964.831.12所有者權(quán)益合計(jì)105,439,423,398.6382,138,194,988.1022.0021.680.32負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00項(xiàng)目金額〔元結(jié)構(gòu)〔%20XX20XX20XX20XX差異貨幣資金44,365,409,795.2352,291,542,055.4910.0414.41-4.38應(yīng)收賬款3,078,969,781.371,886,548,523.490.700.520.18預(yù)付賬款28,653,665,102.6133,373,611,935.086.489.20-2.72其他應(yīng)收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.885.532.35存貨331,133,223,278.99255,164,112,985.0774.9170.344.57合計(jì)442,046,585,199.61362,773,737,335.37100.00100.000.002013/12/312012/12/31增減額增減〔%一、營(yíng)業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42座機(jī)電話號(hào)碼943.9331.33%減：營(yíng)業(yè)成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00座機(jī)電話號(hào)碼414.8141.85%營(yíng)業(yè)稅金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10座機(jī)電話號(hào)碼1.725.76%銷售費(fèi)用3,864,713,570.443,056,377,656.90座機(jī)電話號(hào)碼3.5426.45%管理費(fèi)用3,002,837,563.152,780,308,041.10座機(jī)電話號(hào)碼2.058.00%財(cái)務(wù)費(fèi)用891,715,053.49764,757,191.681座機(jī)電話號(hào)碼.8116.60%資產(chǎn)減值損失60,153,366.6083,818,288.19-座機(jī)電話號(hào)碼.59-28.23%加：公允價(jià)值變動(dòng)收益〔損失以"-"號(hào)填列-572,042.22-8,719,233.08座機(jī)電話號(hào)碼.8693.44%投資收益〔損失以"-"號(hào)填列1,005,187,804.32928,687,953.69座機(jī)電話號(hào)碼.638.24%其中：對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益999,397,870.95889,787,588.2610座機(jī)電話號(hào)碼.6912.32%二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)〔虧損以"-"號(hào)填列24,261,338,387.1421,013,040,794.06座機(jī)電話號(hào)碼93.0815.46%加：營(yíng)業(yè)外收入118,969,557.11144,645,173.12-座機(jī)電話號(hào)碼.01-17.75%減：營(yíng)業(yè)外支出89,296,694.9587,500,829.071795865.882.05%其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失6,820,073.106,068,873.87751199.2312.38%三、利潤(rùn)總額〔凈虧損以"-"號(hào)填列24,291,011,249.3021,070,185,138.11座機(jī)電話號(hào)碼11.1915.29%減：所得稅費(fèi)用455,993,461,378.065,407,596,715.05四、凈利潤(rùn)18,297,549,871.2415,662,588,423.06座機(jī)電話號(hào)碼48.1816.82%金額單位：元表3-5分析：〔1垂直分析,從萬科企業(yè)本年度各項(xiàng)財(cái)務(wù)成果的構(gòu)成情況來看,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)收入的比重為17.92%,比上年度的20.38%下降了2.46%個(gè)百分點(diǎn)；本年度利潤(rùn)總額的構(gòu)成為17.94%,比上年度的20.43%下降了2.49個(gè)百分點(diǎn)；本年凈利潤(rùn)構(gòu)成為13.51%,比上年度的15.19%下降了1.68個(gè)百分點(diǎn),可見從利潤(rùn)表的構(gòu)成情況上來看,萬科公司的盈利能力逐年下降。萬科公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)成果結(jié)構(gòu)變化的原因,從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)看,主要是營(yíng)業(yè)稅金及附加結(jié)構(gòu)上升所致,說明營(yíng)業(yè)稅金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因,另外,管理費(fèi)用比重上升也帶來一定的影響。〔2水平分析,萬科公司20XX實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,426,134萬元,比上年度增長(zhǎng)了32,483萬元,增長(zhǎng)率為15.46%,增長(zhǎng)幅度較大。公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)主要是營(yíng)業(yè)收入大幅度增長(zhǎng),而增長(zhǎng)率有所下降銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)率較大,在營(yíng)業(yè)收入大幅度增長(zhǎng)的情況下,銷售費(fèi)用增長(zhǎng)率大是企業(yè)維持運(yùn)營(yíng)的正常現(xiàn)象,而降低財(cái)務(wù)費(fèi)用則是企業(yè)未來的管理目標(biāo)。3.2.2利潤(rùn)表部分分析下面正對(duì)利潤(rùn)表中,今年數(shù)據(jù)較上年變化率超過20%的項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分析,即對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失、公允價(jià)值變動(dòng)損益等項(xiàng)目的明細(xì)進(jìn)行分析。表3-6主營(yíng)業(yè)務(wù)明細(xì)表金額單位：元20XX20XX行業(yè)名稱營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本房地產(chǎn)132,787,685,050.7191,528,508,900.72101,579,716,943.9164,568,337,527.64物業(yè)管理1,471,209,469.411,163,557,810.52859,322,851.63724,800,462.50合計(jì)134,258,894,520.1292,692,066,711.24102,439,039,795.5465,293,137,990.14表3-6分析〔1該收入中包括建造合同收入人民幣1,521,044,449.66元20XX：人民幣；1,507,070,288.77元,及成本人民幣1,391,144,214.98元20XX：人民幣1,373,188,741.97元?！?由于萬科公司為房地產(chǎn)公司,故主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與收入均來自房地產(chǎn)和物業(yè)管理,而成本與收入較之上年度增長(zhǎng)率分別為41.85%和31.33%,對(duì)于一直在拓展業(yè)務(wù)覆蓋地區(qū)的的萬科公司,實(shí)屬正常現(xiàn)象。表376銷售費(fèi)用分析表金額單位：元20XX20XX增減額品牌宣傳推廣費(fèi)用銷售代理費(fèi)用及傭金其他合計(jì)1,561,486,682.921,156,355,401.09405,131,281.83959,900,719.56714,242,334.80256,658,384.761,343,326,167.961,185,779,921.01157,546,246.953,864,713,570.443,056,377,656.90808,335,913.54表3-7分析：從銷售費(fèi)用明細(xì)表可以看出,企業(yè)銷售費(fèi)用比上年度增加了座機(jī)電話號(hào)碼913.54元,增長(zhǎng)率為26.45%,銷售費(fèi)用變動(dòng)的主要原因是品牌宣傳推廣費(fèi)用有較大的增長(zhǎng),比上年度增長(zhǎng)了35.04%。品牌推廣費(fèi)主要用于商品房及相關(guān)服務(wù)所支付的費(fèi)用,包括利用各種媒體發(fā)布廣告宣傳、開展各種促銷、推廣活動(dòng)而支付的費(fèi)用。表3-8資產(chǎn)減值損失分析表金額單位：元項(xiàng)目20XX20XX增減額壞賬損失67,201,388.9783,818,288.19-16,616,899.22存貨跌價(jià)轉(zhuǎn)回-7,048,022.37--7,048,022.37合計(jì)60,153,366.6083,818,288.19-23,664,921.59表3-8分析：從表3-7可以看出,萬科公司20XX度資產(chǎn)減值損失減少,主要是20XX度公司資產(chǎn)減值損失各項(xiàng)目都有所減少所致。其中壞賬損失20XX67,201,388.97元與20XX83,818,288.19元相比,減少-1座機(jī)電話號(hào)碼.22元；同時(shí),存貨跌價(jià)轉(zhuǎn)回較上年減少7,048,022.37元,兩者綜合,導(dǎo)致資產(chǎn)減值損失共減少23,664,921.59元。表3-9公允價(jià)值變動(dòng)損失分析表金額單位：元產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損失的來源20XX20XX增減額交易性金融負(fù)債-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86合計(jì)-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86表3-9分析：公允價(jià)值變動(dòng)損是的來源是交易性金融負(fù)債的變動(dòng),交易性金融負(fù)債時(shí)指企業(yè)采用短期獲利模式進(jìn)行融資所形成的負(fù)債,是企業(yè)承擔(dān)的交易性金融負(fù)債的公允價(jià)值。20XX較20XX增加了93.44%。3.3萬科地產(chǎn)的現(xiàn)金流量狀況表3-10萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流量表金額單位：元項(xiàng)目期初一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金153,437,067,361.89116,108,839,572.92收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22,239,683,500.155,480,586,284.38經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)175,676,750,862.04121,589,425,857.30購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金128,656,952,761.0087,323,652,346.54支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,472,695,705.762,908,876,944.25支付的各項(xiàng)稅費(fèi)21,213,916,499.5318,081,567,694.26支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金20,409,317,005.869,549,370,399.73經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)173,752,881,972.15117,863,467,384.78經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,923,868,889.893,725,958,472.52二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.5712,000,000.00取得投資收益收到的現(xiàn)金734,522,363.20167,175,850.82處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.291,533,466.00處置子公司或其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.63收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金604,926,747.49998,799,552.09投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)2,277,785,558.181,179,508,868.91購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.31150,667,636.63投資支付的現(xiàn)金6,554,187,216.47500,450,000.00取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.252,860,842,969.57支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金121,000,000.00投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)10,232,202,753.033,632,960,606.20投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~7,954,417,194.852,453,451,737.29三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.4747,477,333,220.87發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.45籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)55,128,099,411.3650,468,456,740.63償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1726,864,417,454.25分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.187,318,530,197.43其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤(rùn)655,341,896.141,568,923,506.72籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)57,185,744,989.3534,182,947,651.68籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2,057,645,577.9916,285,509,088.95四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響27,880,895.4051,903,396.61五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少/增加額8,116,074,778.3517,506,112,427.57加：年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額51,120,223,950.8833,614,111,523.31六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額43,004,149,172.5351,120,223,950.88項(xiàng)目20XX1-12月20XX1-12月增減額增減比率一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金153,437,067,361.89116,108,839,572.9237,328,227,788.9732.15%收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22,239,683,500.155,480,586,284.3816,759,097,215.77305.79%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)175,676,750,862.04121,589,425,857.3054,087,325,004.7444.48%購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金128,656,952,761.0087,323,652,346.5441,333,300,414.4647.33%支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,472,695,705.762,908,876,944.25563,818,761.5119.38%支付的各項(xiàng)稅費(fèi)21,213,916,499.5318,081,567,694.263,132,348,805.2717.32%支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金20,409,317,005.869,549,370,399.7310,859,946,606.13113.72%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)173,752,881,972.15117,863,467,384.7855,889,414,587.3747.42%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,923,868,889.893,725,958,472.52-1,802,089,582.63-48.37%二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.5712,000,000.00734,440,756.576120.34%取得投資收益收到的現(xiàn)金734,522,363.20167,175,850.82567,346,512.38339.37%處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.291,533,466.00266,415.2917.37%處置子公司或其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.63190,095,809.63收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金604,926,747.49998,799,552.09-393,872,804.60-39.43%投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)2,277,785,558.181,179,508,868.911,098,276,689.2793.11%購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.31150,667,636.632,288,724,239.681519.05%投資支付的現(xiàn)金6,554,187,216.47500,450,000.006,053,737,216.471209.66%取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.252,860,842,969.57-1,622,219,309.32-56.70%支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金121,000,000.00-121,000,000.00-100.00%投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)10,232,202,753.033,632,960,606.206,599,242,146.83181.65%投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~7,954,417,194.852,453,451,737.295,500,965,457.56224.21%三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.4747,477,333,220.87-3,009,562,054.40-6.34%發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.457,476,792,474.45籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)55,128,099,411.3650,468,456,740.634,659,642,670.739.23%償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1726,864,417,454.2521,565,839,348.9280.28%分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.187,318,530,197.431,436,957,988.7519.63%其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤(rùn)655,341,896.141,568,923,506.72-913,581,610.58-58.23%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)57,185,744,989.3534,182,947,651.6823,002,797,337.6767.29%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2,057,645,577.9916,285,509,088.95-14,227,863,510.96-87.37%四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響27,880,895.4051,903,396.61-24,022,501.21-46.28%五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少/增加額8,116,074,778.3517,506,112,427.57-9,390,037,649.22-53.64%加：年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額51,120,223,950.8833,614,111,523.3117,506,112,427.5752.08%六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額43,004,149,172.5351,120,223,950.88-8,116,074,778.35-15.88%項(xiàng)目20XX1-12月流入結(jié)構(gòu)流出結(jié)構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金153,437,067,361.8965.83%87.34%收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金22,239,683,500.159.54%12.66%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)175,676,750,862.0475.37%100.00%購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金128,656,952,761.0053.35%74.05%支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,472,695,705.761.44%2.00%支付的各項(xiàng)稅費(fèi)21,213,916,499.538.80%12.21%支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金20,409,317,005.868.46%11.75%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)173,752,881,972.1572.05%100.00%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1,923,868,889.89二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資收到的現(xiàn)金746,440,756.570.32%32.77%取得投資收益收到的現(xiàn)金734,522,363.200.32%32.25%處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額1,799,881.290.00%0.08%處置子公司或其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額190,095,809.630.08%8.35%收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金604,926,747.490.26%26.56%投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)2,277,785,558.180.98%100.00%購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金2,439,391,876.311.01%23.84%投資支付的現(xiàn)金6,554,187,216.472.72%64.05%取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額1,238,623,660.250.51%12.11%支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)10,232,202,753.034.24%100.00%投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~7,954,417,194.85三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.441.37%5.77%其中：子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金3,183,535,770.441.37%5.77%取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.4719.08%80.66%發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金7,476,792,474.453.21%13.56%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)55,128,099,411.3623.65%100.00%償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.1720.08%84.69%分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金8,755,488,186.183.63%15.31%其中：子公司支付給少數(shù)股東的股利、利潤(rùn)655,341,896.140.27%1.15%籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)57,185,744,989.3523.71%100.00%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2,057,645,577.99現(xiàn)金流入總額233,082,635,831.58100.00%現(xiàn)金流出總額241,170,829,714.53100.00%四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的影響27,880,895.40五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少/增加額8,116,074,778.35加：年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額51,120,223,950.88六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額43,004,149,172.532012-12-312013-12-31流動(dòng)比率1.431.33速動(dòng)比率0.390.33現(xiàn)金比率〔%18.79%13.46%注明：流動(dòng)比率〔流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%速動(dòng)比率〔速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%現(xiàn)金比率〔現(xiàn)金+有價(jià)證唬/流動(dòng)負(fù)債×100%〔1流動(dòng)比率：20XX流動(dòng)比率130,742,700/91,383,8001.4320XX流動(dòng)比率169,795,500/127,242,3001.33〔2速動(dòng)比率：20XX速動(dòng)比率130,742,700C94,293,400/91,383,8000.3920XX速動(dòng)比率169,795,500C127,087,600/127,242,3000.33〔3現(xiàn)金比率：20XX現(xiàn)金比率17,166,550/91,383,800*100%18.79%20XX現(xiàn)金比率17,129,130/127,242,300*100%13.46%從表4-1可以看出,萬科企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體較平穩(wěn),流動(dòng)比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動(dòng),而速動(dòng)比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏,沒有太大波動(dòng)變化,由此可以看出,萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。20XX流動(dòng)比率、速動(dòng)比率低于20XX,說明20XX萬科存在的流動(dòng)負(fù)債財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較20XX有所增加,萬科受近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響,償債能力下降,企業(yè)的償債能力不穩(wěn)定。從數(shù)據(jù)上看,萬科現(xiàn)金比率的下降,導(dǎo)致了萬科存貨變現(xiàn)能力的減弱,也可以看出,萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。4.1.2長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)分析長(zhǎng)期償債能力,是指企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力。進(jìn)行長(zhǎng)期償債能力分析,能夠全面了解企業(yè)對(duì)總負(fù)債償還的能力以及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的衡量指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率和產(chǎn)權(quán)比率。表4-2萬科企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)報(bào)告期2012-12-312013-12-31資產(chǎn)負(fù)債率〔%78.6079.15股東權(quán)益比率〔%21.4020.90產(chǎn)權(quán)比率367.1185380.6686已獲利息倍數(shù)28.5528.24注明：資產(chǎn)負(fù)債率〔負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%股東權(quán)益比率〔股東權(quán)益總額/資產(chǎn)總額×100%產(chǎn)權(quán)比率〔負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額×100%已獲利息倍數(shù)〔利潤(rùn)總額+