酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷模式研究報(bào)告

年4月19日酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷模式研究報(bào)告文檔僅供參考酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷模式

什么是酒店地產(chǎn)

,酒店地產(chǎn)全線飄紅,毋庸?fàn)幾h的成為京城樓市的最大亮點(diǎn)。從金橋國(guó)際公寓到晶都國(guó)際、再到遠(yuǎn)中悅?cè)R、紐約客、……這些項(xiàng)目的出現(xiàn)給地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)了新的商機(jī),也給發(fā)展商提供了一種新的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式。

顧名思義,酒店地產(chǎn)就是由酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的業(yè)態(tài)形式。酒店與地產(chǎn)的嫁接不是一個(gè)偶然的因素,而是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。因?yàn)榫频瓯旧砭痛碇粋€(gè)樓盤的形象,星級(jí)酒店更是身份和地位的象征,能夠出入星級(jí)酒店,在星級(jí)酒店居住,本身就是一種榮耀。因此,當(dāng)前市場(chǎng)上酒店地產(chǎn)的興起就是理所當(dāng)然的了。

酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)方式,符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則。到90年代,酒店地產(chǎn)傳入中國(guó)深圳、海南、北京、上海、西安等地,自此,酒店與地產(chǎn)相結(jié)合運(yùn)營(yíng)的模式就開(kāi)始多了起來(lái)。酒店地產(chǎn)之因此能在北京市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟、形成氣候并產(chǎn)生了更多的創(chuàng)新形式,原因有多種:全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)力好,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)增長(zhǎng)、首都的地位、奧運(yùn)會(huì)的刺激、中國(guó)城市化的進(jìn)程,都使得投資性居住成為可能。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,僅就奧運(yùn)會(huì)來(lái)說(shuō),大量商務(wù)團(tuán)體的涌入,造成北京市酒店的缺口大概有180家-190家,這為酒店地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)機(jī)遇,且市場(chǎng)預(yù)熱在未來(lái)這兩年就會(huì)開(kāi)始產(chǎn)生。因此,北京將成為亞洲投資酒店地產(chǎn)的首選地。

能夠這么說(shuō),是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展催生了酒店地產(chǎn)的熱潮。

酒店式公寓是酒店地產(chǎn)的代表作

酒店式公寓是指提供酒店式服務(wù)的公寓,它集住宅、酒店服務(wù)、會(huì)所等多功能于一體,具有"自用"和"投資"兩大功能。與酒店相比較,其更多了家的味道。既能向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù),又能規(guī)避傳統(tǒng)酒店與生活之間的距離感。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處,因此,備受商務(wù)人士的青睞。

酒店地產(chǎn),是地產(chǎn)商與酒店運(yùn)營(yíng)商相結(jié)合的產(chǎn)物,這種新的運(yùn)營(yíng)模式將產(chǎn)生不同以往的投資價(jià)值。具體來(lái)看,它是以住宅立項(xiàng),具有70年產(chǎn)權(quán),能夠和普通住宅一樣按套銷售,但建筑規(guī)劃與配套全部按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,又經(jīng)由正規(guī)的酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)。它與酒店的區(qū)別就是產(chǎn)權(quán)年限的不同,而更具有酒店投資所沒(méi)有的優(yōu)點(diǎn),如能夠分割出售,擁有產(chǎn)權(quán)。

酒店式公寓與普通公寓相比,業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上,酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于:首先,酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理,她們憑借廣泛的客源優(yōu)勢(shì),有效保證了出租率。其次,酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起,管理公司根據(jù)收益分成,能夠保持物業(yè)的整體租價(jià),保證了良好的租金穩(wěn)定性。

酒店式公寓與酒店相比,由于是成套住宅,相比于純酒店的單間設(shè)計(jì),居住的舒適性大為提高。同時(shí),酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無(wú)幾,但租金價(jià)格卻相去甚遠(yuǎn),從而具有更優(yōu)的性價(jià)比與更好的居住舒適性。

能夠看出,酒店式公寓作為酒店與住宅的綜合產(chǎn)品,具有二者的優(yōu)勢(shì),從而具有很強(qiáng)的生命力。

酒店地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式,與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國(guó)債等投資相比,投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚,同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示,近來(lái),全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的酒店式公寓有望成為中產(chǎn)階層的首選。

近期一項(xiàng)針對(duì)北京、上海、廣州、深圳等7城市近千名高收入者的抽樣調(diào)查顯示,各種投資理財(cái)工具中,房地產(chǎn)投資被列為各類投資理財(cái)工具的前三位,而其收入也是所有投資品中最讓她們感到滿意的。而在房地產(chǎn)所有業(yè)態(tài)當(dāng)中,酒店地產(chǎn)又是呼聲最高、最被市場(chǎng)看好的投資渠道。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),就北京而言,境外辦事機(jī)構(gòu)共計(jì)4000多家,世界排名前100位的跨國(guó)公司,有50%在京設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)。僅以麗都、燕莎商圈來(lái)說(shuō),區(qū)域周邊有著濃郁的涉外氛圍,眾多商務(wù)人士、行政人員、企事業(yè)高級(jí)管理人員、私營(yíng)企業(yè)主對(duì)生活、商務(wù)、社交、休閑、度假等等方面的物業(yè)使用需求,龐大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)使得酒店式公寓的存在變?yōu)榭赡堋?/p>

酒店地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出以下幾種發(fā)展趨勢(shì):

1)市場(chǎng)份額逐步增大

酒店地產(chǎn)是一種新穎的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,中國(guó)推行這種形式只有幾年的歷史。酒店式公寓由于總價(jià)低、首付低,許多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在中國(guó)沿海,是產(chǎn)權(quán)度假酒店,雖然投資者能夠從中獲益,但旅游景點(diǎn)受淡旺季的影響,滿足不了投資者高收益的需求。

2)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯著

酒店地產(chǎn)在內(nèi)地不斷延展,浙江、上海、北京相繼發(fā)展起來(lái)。

酒店地產(chǎn)首選為商業(yè)繁華、商務(wù)辦公集中、交通便利的地段,這樣不但保證酒店的客源充分,而且有利于酒店的人氣聚攏,進(jìn)而提升酒店娛樂(lè)設(shè)施的利潤(rùn)。酒店不但客源充裕,最重要的是不受淡、旺季影響,酒店收入保持平穩(wěn);特別建在火車站、機(jī)場(chǎng)周圍,經(jīng)營(yíng)小時(shí)房也是一筆可觀的收益。

3)回報(bào)高低和穩(wěn)定是投資的重要指標(biāo)

當(dāng)前,酒店式公寓式實(shí)行委托租賃的具體年限不盡相同。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增大,酒店地產(chǎn)的承租年限都在5年以上,有不少已經(jīng)達(dá)到了。一般來(lái)說(shuō),承租年限長(zhǎng)可令回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定,另一方面也有利于酒店氣氛和品牌的形成。

4)酒店地產(chǎn)引入品牌管理

酒店式公寓一定要有專業(yè)隊(duì)伍和靈活的模式來(lái)確保買房者的投資收益。酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式一般是專門聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)打理,確保資產(chǎn)增值。酒店式公寓與旅行機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作,能夠確保穩(wěn)定客戶網(wǎng)絡(luò),保證良好客源。

5)注重后期經(jīng)營(yíng)的特色

對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō),前期的銷售只是成功了一半,決定這種產(chǎn)品命運(yùn)的在于后期的經(jīng)營(yíng)管理工作。其中包括檔次定位、降低經(jīng)營(yíng)管理成本、開(kāi)放互動(dòng)式娛樂(lè)設(shè)施、開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)等。

酒店式公寓的良好收益被廣大投資者看好,成為房地產(chǎn)新型的投資熱點(diǎn)與趨勢(shì),并在逐漸的發(fā)展與壯大。

酒店地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展一方面前景看好,另一方面因尚處于初級(jí)階段,因此,鋒華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為有一些問(wèn)題值得關(guān)注和逐步完善。

即使是酒店式公寓也需要明確的定位,如硬件檔次,客源、酒店軟件服務(wù)等。片面的求大、求全,或過(guò)分的簡(jiǎn)陋都不是最好的定位。項(xiàng)目定位應(yīng)結(jié)合客戶群,做到即能滿足客戶的需要,又能夠有效節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本的經(jīng)濟(jì)型酒店公寓。

酒店地產(chǎn)的規(guī)劃

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有酒店地產(chǎn)模式是開(kāi)發(fā)商投資,設(shè)計(jì)出它的回報(bào)模式?；貓?bào)的模式有多種,如完全自用型、有限自用型,有限自用型還包括固定回報(bào)、不固定回報(bào)等。

酒店地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物,因此各利益主體平衡機(jī)制的設(shè)計(jì)非常重要。發(fā)展商能夠把銷售價(jià)格和投資回報(bào)率設(shè)計(jì)得很高,但管理方則會(huì)從未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的角度考慮。能否實(shí)現(xiàn)這么高的回報(bào)率,雙方最終達(dá)到利益相互均衡才會(huì)有合作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中,一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣,在酒店公寓的開(kāi)發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營(yíng)等模式設(shè)計(jì)上必須顧及開(kāi)發(fā)商、酒店管理方、購(gòu)買業(yè)主三方利益,其均衡點(diǎn)在于酒店的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。酒店式公寓是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品,把握三方利益的平衡才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。酒店地產(chǎn)規(guī)模對(duì)于酒店的經(jīng)營(yíng)好壞有著直接的影響。規(guī)模過(guò)大,出租率上不來(lái);規(guī)模過(guò)小,形不成規(guī)模效應(yīng)。新型酒店地產(chǎn)在酒店的規(guī)模上應(yīng)嚴(yán)格按照酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際狀況出發(fā),要避免酒店規(guī)模過(guò)大或過(guò)小的問(wèn)題,酒店的星級(jí)要符合酒店的經(jīng)營(yíng)定位,一般要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢。酒店的設(shè)計(jì)在很大程度上決定后期的經(jīng)營(yíng)成本,部分酒店式公寓由以前的爛尾樓或住宅改建而成,很多的管線、設(shè)施、配套等都無(wú)法完全按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行使用。新型酒店式公寓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特別注重適用性和有效性,注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)的影響,包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。新型酒店地產(chǎn)的設(shè)計(jì)套房的比例逐漸加大,家居化酒店布置越來(lái)越受到投資者的歡迎。酒店的經(jīng)營(yíng)要有自身的特色,新型酒店式公寓在酒店的后期經(jīng)營(yíng)中比較注重酒店經(jīng)營(yíng)定位,經(jīng)營(yíng)有一定的主題,借助于某一方面的資源使之成為最具某種特色的酒店,與普通酒店大而全的經(jīng)營(yíng)完全不同,差異化經(jīng)營(yíng)是酒店地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁華的城市商務(wù)或商業(yè)中心,而且依附于周邊區(qū)域,往往在一個(gè)區(qū)域中既有酒店類物業(yè),又有公寓、商業(yè)、辦公類物業(yè)共同組成一個(gè)混合的社區(qū),在這個(gè)社區(qū)里很多的配套能夠?qū)崿F(xiàn)共享,資源利用最大化。這一點(diǎn)普通意義上的酒店公寓完全不能具備。

相信,酒店地產(chǎn)作為新興的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式,將在市場(chǎng)的高度關(guān)注下得到長(zhǎng)足的發(fā)展和完善。

酒店地產(chǎn)的營(yíng)銷模式

鋒華興業(yè)經(jīng)過(guò)金橋國(guó)際公寓及晶都國(guó)際兩個(gè)酒店地產(chǎn)代表作的成功運(yùn)作,積累了許多關(guān)于酒店地產(chǎn)的營(yíng)銷思路,歸納起來(lái)主要有以下幾點(diǎn):

一、酒店檔次形象定位

在這方面并非檔次越高越好,重要是分析所運(yùn)作的物業(yè)所處地理位置及周邊真實(shí)市場(chǎng)需求情況,優(yōu)先考慮同周邊酒店的差異性及互補(bǔ)性。

二、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性

酒店地產(chǎn)的營(yíng)銷同常規(guī)類住宅及公寓類產(chǎn)品有所不同,要求相關(guān)銷售人員一定要對(duì)酒店本身的運(yùn)營(yíng)規(guī)律非常熟悉,要經(jīng)過(guò)專業(yè)化訓(xùn)練,同時(shí)業(yè)務(wù)人員自身形象及氣質(zhì)要符合未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)的需要

三、賣場(chǎng)營(yíng)造

酒店地產(chǎn)的賣場(chǎng)營(yíng)造非常重要,最好將未來(lái)的酒店生活的場(chǎng)景經(jīng)過(guò)特殊設(shè)計(jì)在賣場(chǎng)充分表現(xiàn)出來(lái),比如大堂的風(fēng)格及豪華裝修、服務(wù)生的專業(yè)服務(wù)水平,客房的舒適性,經(jīng)過(guò)樣板間表現(xiàn)。

四、設(shè)定合理的投資回報(bào)模式

投資回報(bào)過(guò)高會(huì)加重將來(lái)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力,過(guò)低又會(huì)吸引不了投資買家的購(gòu)買,一定要參照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)資金合理回報(bào)率來(lái)確定回報(bào)模式。

五、設(shè)計(jì)合理的經(jīng)營(yíng)期限

根據(jù)不同的產(chǎn)品,不同的定位,不同的酒店地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者,應(yīng)該設(shè)計(jì)不同的經(jīng)營(yíng)期限,如我公司運(yùn)作的金橋國(guó)際公寓設(shè)定,經(jīng)營(yíng)期限為,而晶都國(guó)際則為。

六、及早考慮后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題

酒店地產(chǎn)能否成功運(yùn)作,很大程度上依