土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)課件

如何寫好土地估價(jià)報(bào)告遼寧.沈陽一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？邏輯正確方法得當(dāng)價(jià)格合理一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？估價(jià)人員資格。估價(jià)對(duì)象界定。估價(jià)所依據(jù)資料的質(zhì)量。估價(jià)假設(shè)前提和限制條件。市場分析。估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用。地價(jià)確定的理由。估價(jià)結(jié)果。估價(jià)報(bào)告的邏輯性。估價(jià)報(bào)告的完整性。一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？依據(jù)充分內(nèi)容全面分析深入說明嚴(yán)謹(jǐn)格式規(guī)范審查要點(diǎn)（標(biāo)準(zhǔn)）方法適當(dāng)一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？一等報(bào)告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒有明顯瑕疵，估價(jià)結(jié)果可信度高。一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？二等報(bào)告要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對(duì)土地價(jià)格的影響；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；整個(gè)報(bào)告分析較嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果有較高的可信度，估價(jià)過程不存在明顯錯(cuò)誤。一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？三等報(bào)告報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定較清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取有依據(jù)、理由；報(bào)告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤。一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？四等報(bào)告報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定基本清楚；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取、地價(jià)確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？審查要點(diǎn)1不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求

4地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤53年前基準(zhǔn)地價(jià)未進(jìn)行期日修正6會(huì)審中認(rèn)為的其他問題2報(bào)告、附件不齊全

3估價(jià)方法存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤一、估價(jià)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)是什么？不合格報(bào)告（1）報(bào)告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項(xiàng)。如估價(jià)對(duì)象、地價(jià)定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說明等。（2）估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。（3）估價(jià)方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開發(fā)土地評(píng)估（剩余法）等。（4）修正系數(shù)取值與說明不符，或有計(jì)算錯(cuò)誤。造成估價(jià)結(jié)果存在誤差，使可信度降低。（5）估價(jià)過程過于簡略，缺少取值依據(jù)和必要的說明。（6）影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素與個(gè)別因素分析，與市場比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價(jià)結(jié)果的可信度。（7）其他問題。格式不規(guī)范二、估價(jià)(技術(shù))報(bào)告中存在問題1依據(jù)針對(duì)性差2地價(jià)定義不全面、混亂3因素描述冗長、混亂、簡單、現(xiàn)勢性差4附件不全、順序錯(cuò)位56估價(jià)方法應(yīng)用中存在較多問題7前后邏輯不一致三、估價(jià)（技術(shù)）報(bào)告寫作要點(diǎn)封面標(biāo)題

項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、技術(shù)報(bào)告編號(hào)、提交報(bào)告日期是否齊全；

關(guān)鍵詞

估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整。第一部分總述項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題。該項(xiàng)描述要簡要說明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型。委托估價(jià)方

說明該估價(jià)項(xiàng)目的委托單位或個(gè)人，可描述機(jī)構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人和聯(lián)系電話等。受托估價(jià)方說明受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號(hào)、法人代表、聯(lián)系電話等。估價(jià)目的明確估價(jià)目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地進(jìn)行估價(jià)。

描述簡單與項(xiàng)目名稱所闡述目的有出入如何奸正確孟描述房誠？《規(guī)程》要求已該項(xiàng)蚊要說腹明委私托方桂為了蠅何種煩需要虧委托盆估價(jià)油，有怨何依鞠據(jù)(注明滑文號(hào)爭、批挎準(zhǔn)單修位、校批準(zhǔn)川時(shí)間餅等)、估概價(jià)結(jié)朝果的禽應(yīng)用碰方向扭等。例：××歷×公司尺因企旬業(yè)經(jīng)抗?fàn)I需逢要融賭資，州意向粉銀行講申請(qǐng)揭貸款恨，經(jīng)能該公吐司與××雄×銀行很協(xié)商妙并向××大×國土獅資源為局提昏出申予請(qǐng)，虜擬抵政押××聽×公司擦使用劉的位弓于××你×的一皂宗國歌有出搖讓工瓦業(yè)土秩地使烘用權(quán)爭以獲渠貸款斯，特榆委托××憑×評(píng)估譯有限足公司膀評(píng)估禾擬抵僚押所橡涉及耗的土垂地資惱產(chǎn)價(jià)東格，夾為抵禁貸雙繼方確陪定客殃觀、痕公正走、合少理的牌土地至使用疾權(quán)價(jià)守格并篩辦理帆相關(guān)惰抵押切登記察手續(xù)堅(jiān)提供桂價(jià)值錢參考蠶依據(jù)媽。估價(jià)營依據(jù)說明針估價(jià)錄行為拴的依夸據(jù)，餡包括鋒，法貿(mào)律政哨策依崇據(jù)、董技術(shù)邊依據(jù)沃、現(xiàn)飯場調(diào)豬查資無料等仆。一般深性法宮律政恥策太荷多，里估價(jià)妖對(duì)象量方面住的太西少少項(xiàng)烏、不腐全涉及棕法律稠、法罵規(guī)、沃政策衰文件借的，乏不注位明生迷效日南期法律顧及政承策調(diào)糧整后屢沒有振更新缺乏獵針對(duì)界性地價(jià)界定義地價(jià)通定義熔是估虛價(jià)報(bào)兄告的核心扎。地價(jià)杜定義甚應(yīng)注斜明所顧估地侍價(jià)的辜內(nèi)涵街是指崖在估液價(jià)基在準(zhǔn)日鋒、現(xiàn)社狀利脊用或扇規(guī)劃挺利用口條件填下、紙?jiān)O(shè)定貍的開錘發(fā)程呆度與皺用途泛、法怖定最脹高年饅限內(nèi)善一定脆年期劑的土端地使童用權(quán)萄（或柳包括飯其它苦內(nèi)容幣）價(jià)尿格。1、基飄準(zhǔn)日2、利章用條畝件（別現(xiàn)狀歷利用帝或規(guī)懷劃利普用）3、用對(duì)途（倘實(shí)際崖用途車、設(shè)燥定用豬途）4、開勞發(fā)程女度（謊實(shí)際努開發(fā)完程度唉、設(shè)年定開吉發(fā)程壤度）5、年談期（奔實(shí)際鬼年期防、評(píng)穿估年奴期）6、土掀地使等用權(quán)岸。存在配問題1、描番述的曲不全箭面、孩少項(xiàng)辱。2、設(shè)抖定的藥個(gè)別晴利用鋼條件錦錯(cuò)誤蹄。3、層采次不逆清。例：設(shè)依據(jù)謊委托婚方提模供的勁資料捎和估兄價(jià)人司員實(shí)料地勘訓(xùn)察，休估價(jià)權(quán)基準(zhǔn)畜日：皮估價(jià)是對(duì)象統(tǒng)的土襲地登蛇記和涼實(shí)際戀用途戒均為套工業(yè)僚用地傳；土客地權(quán)木屬類糞型為司國有閱出讓幣土地亂，土期地使殿用權(quán)盯終止哲日期株為×年×月×日，宏剩余默使用饒年限洗為N年；援基礎(chǔ)拴設(shè)施粥實(shí)際耗開發(fā)壓程度貞為宗感地紅召線外折市政丙“七舉通”領(lǐng)（通滴路、蛛通電顏、通宗上水唯、通免下水甘、通遣訊、劇通暖俗、通彎燃?xì)饧保遄诘胤饧t線逐內(nèi)“鬼七通解一平穴”即功通路孝、通精電、冠通上抄水、束通下禍水、領(lǐng)通訊謝、通侄暖、被通天斤然氣腿）及設(shè)場地待平整子；現(xiàn)徑狀容弓積率緒為X。宗匯地內(nèi)盤“七袍通設(shè)賊施”攔已計(jì)糾入資漿產(chǎn)評(píng)懂估值艙中，多為避中免重享復(fù)計(jì)磁算，合本次約評(píng)估粉不予姑考慮還?？紤]掌該項(xiàng)低目估孔價(jià)目葡的和葵委托哨意向橫，本南次評(píng)謎估地吼價(jià)定盡義為歌土地富用途眨為工順業(yè)、芝土地驕?zhǔn)褂脙?chǔ)年期摘為N年、曉土地網(wǎng)開發(fā)影程度內(nèi)為“綢七通茄一平淡”（凝宗地倦紅線沸外通斤路、泳通電照、通智上水光、通魔下水麗、通篇訊、綿通暖維、通存燃?xì)饽ず妥诋惖貎?nèi)徹場地茫平整黑）、怖容積該率為X、于×年×月×日現(xiàn)版狀利膏用條貫件下府及現(xiàn)拜狀利塌用條猴件下南的國拿有土恢地使感用權(quán)謠價(jià)格勵(lì)。例：烏依據(jù)盯委托債方提大供的敏資料選和××擴(kuò)×規(guī)劃牢與國遣土資駕源局陪的《規(guī)劃釀意見》以及粥估價(jià)青人員鮮實(shí)地?？辈煦~情況愧，估示價(jià)對(duì)摸象為才國有眠儲(chǔ)備赤空地梁，規(guī)芽劃用休途為晝住宅罩用地垂，擬墳拍賣(招標(biāo)漆或掛著牌)出讓塘；規(guī)疏劃容牛積率擴(kuò)、建趴筑密婦度、堵綠化忙率分電別為X、不議大于X%、不眨小于X%；基汗礎(chǔ)設(shè)宿施實(shí)郊際開透發(fā)程評(píng)度為階宗地染紅線控外市原政“仿七通葉”（挨通路法、通紐奉電、豆通上丑水、海通下滴水、撞通訊粥、通涉暖、魂通燃怕氣）掛；宗桐地紅吉線內(nèi)餓基礎(chǔ)床設(shè)施尾現(xiàn)狀禽未通記，場為地為鮮空地禽，待島開發(fā)蹦。根據(jù)蓋估價(jià)觀規(guī)程碌和有菠關(guān)國疲有土播地使弄用權(quán)胃出讓漏規(guī)定酒，考織慮估拌價(jià)目湊的和殺委托呢意向揭，本告次評(píng)兵估土粉地價(jià)奏格為揮以下塌設(shè)定港及規(guī)琴劃利焰用條型件下舅的國便有土攝地使盾用權(quán)否價(jià)格迅：①用捕途：警住宅(以規(guī)威劃用掛途為精準(zhǔn))②土地哲使用霸年期扒：70年(住宅潤法定爛最高肥使用姜年期)③土地日開發(fā)丑程度僅：“環(huán)七通荷”即印宗地井紅線惰外市澡政“席七通癥”（聰通路歸、通眠電、丑通上嚼水、悼通下骨水、蛋通訊笑、通睬暖、趣通燃暮氣）梳，宗屢地內(nèi)月“待痛開發(fā)絲式”。(現(xiàn)狀僑開發(fā)肢程度)④容積培率：X苦(以規(guī)莖劃為封準(zhǔn))⑤估價(jià)寶基準(zhǔn)催日：×年×月×日估價(jià)厭結(jié)果表達(dá)團(tuán)所估選價(jià)值盛大小茅，包找括價(jià)盾值量描、單蘭位、丟幣種酷等。存在捕的主客要問穩(wěn)題主迫要是墳有的獵報(bào)告騾無估壓價(jià)結(jié)頁果一冶覽表則。需要坊特殊島說明竊的事守項(xiàng)（1）前湊提條識(shí)件和最假設(shè)窗條件前提第條件：如邊估價(jià)爽依據(jù)維的可鋪靠性團(tuán)、市鞋場的雕客觀手性、睜地價(jià)斤內(nèi)涵計(jì)、土當(dāng)?shù)爻謿だm(xù)利煮用等丙。假設(shè)報(bào)條件：估曠價(jià)對(duì)即象的鋤用途跳設(shè)定圈、年冬期設(shè)飾定、斷估價(jià)忠基準(zhǔn)祥日設(shè)致定等僵。（2）估崖價(jià)結(jié)豪果和核估價(jià)色報(bào)告幅的使另用主要啦是一活些限充制性冰條件用，包否括：歲報(bào)告憤的法獸律效晝力、岔使用色者、驕?zhǔn)褂们荒康娜隆⒐篱焹r(jià)對(duì)另象市神場環(huán)鞠境變席化、曠估價(jià)什對(duì)象撈條件駕變化僚、報(bào)貓告有吩效期柄、完新整使稼用報(bào)浴告的炮要求臂、違陸規(guī)使冊(cè)用報(bào)眉告的純后果店等。（3）對(duì)躲需要悉特殊青說明原的事柴項(xiàng)有關(guān)欠資料乳來源既及未涼經(jīng)實(shí)珍地確惕認(rèn)或胳無法朱實(shí)地檔確認(rèn)尿的資蓬料和膛估價(jià)語事項(xiàng)糊；對(duì)估叼價(jià)結(jié)跟果和割估價(jià)摩工作峰可能換產(chǎn)生筍影響大的變讓化事采項(xiàng)；估價(jià)可對(duì)象悟的特泥殊性型、估舒價(jià)中款未考寇慮的烘因素炮及采艦取的莫特殊龍?zhí)幚韮?，必圾要時(shí)水說明吳原因或或依爸據(jù)；其它俯需要翻特殊完說明澡的問遲題。問題乏：闡述柔內(nèi)容犯無關(guān)甚輕重齒；不合凈理說爺明；分類壯不清燈，混姻淆。第二像部分才估價(jià)挺對(duì)象周描述忽及地睡價(jià)影凡響因究素分旁析一、兇估價(jià)揚(yáng)對(duì)象足描述1、土帽地登潮記狀蓋況說明番估價(jià)窗對(duì)象室的來蟲源及劑歷史凱沿革膜，估疲價(jià)對(duì)扣象的擺地理特位置咽、土架地用仰途、尾四至天、面積積、杰土地冊(cè)級(jí)別胸、土舊地權(quán)貧屬性置質(zhì)及他權(quán)屬摘變更季、土鑼地登南記證泛書號(hào)陳、國犯有土煎地使削用證專編號(hào)盼、登弦記時(shí)摸間、狗地籍緒圖號(hào)傘、宗鄙地號(hào)茂等.建議叮說明烘是否余登記太，登鍵記時(shí)糠間，么登記宋機(jī)關(guān)不全寒面2、土梢地權(quán)咐利狀碰況說明惕估價(jià)海對(duì)象帝的土圈地所鏡有權(quán)童、使暮用權(quán)析、他畫項(xiàng)權(quán)余利狀摘況，麻以出制讓方剪式取笑得的魂土地靈使用說權(quán)要蟻說明飽取得踏時(shí)間磁、出膽讓金窮數(shù)額磁、批鞠準(zhǔn)使嘴用年符限、單已使鉗用年月限和另剩余示使用崇年限連及宗牛地使多用的粉特殊腹規(guī)定柳，對(duì)寇估價(jià)墾對(duì)象磨存在校的抵統(tǒng)押權(quán)雞、擔(dān)余保權(quán)鹽、地助役權(quán)你、租耳賃權(quán)掏、地元上地捉下權(quán)另等他普項(xiàng)權(quán)吃利、克相鄰輩關(guān)系臂權(quán)利鼓等要婦詳加膏說明.缺少瘋出讓扇內(nèi)容3、土桃地利強(qiáng)用狀鑼況說明舊估價(jià)挽對(duì)象專的利沉用現(xiàn)托狀及共土地坐利用兵的變?nèi)谶w。票利用僅現(xiàn)狀區(qū)包括親估價(jià)閥對(duì)象幟上的游建構(gòu)眼筑物直及其認(rèn)用途昨、建崖筑容甘積率拉、綠顫化率漫等，星重要牽建構(gòu)中筑物蔑應(yīng)說桃明建密構(gòu)筑穗物的低耐用渣年限胞、已底使用槽年限絞、建怒筑面剛積、坦建筑翅結(jié)構(gòu)纏、建便筑細(xì)頌部說虹明、堵設(shè)備站和安宿裝狀北況、灑建筑靜成新背、建村筑密璃度、億建筑帳高度歷、層到數(shù)、粉建筑寬容積李率以刺及其服它地熊上附訂著物搭狀況接等；弓土地熟利用稠變遷當(dāng)包括聯(lián)估價(jià)福對(duì)象休的不執(zhí)同利伐用歷就史、牧規(guī)劃磚利用賞、最釋佳利序用等割情況為，對(duì)裙以規(guī)姿劃條匹件進(jìn)嗽行評(píng)儉估的嚇，應(yīng)蜻說明走規(guī)劃疊條件矩的批另準(zhǔn)機(jī)吩關(guān)及帝批準(zhǔn)孩日期捆、具唯體規(guī)攀劃條拿件等.描述治過于駛簡單迷模糊阿、前怖后有鍋矛盾二、嘗地價(jià)認(rèn)影響老因素襲分析1、一永般因撞素應(yīng)說跨明影離響土烈地價(jià)芳格的葡一般犬、普招遍、讀共同纏的因輪素，遺可包儀括以擺下內(nèi)遍容：械（1）城賽市資齡源狀婦況（晃包括洪地理緣瑞位置存、土聚地、恥城市屋人口獎(jiǎng)等）忘（2）房洗地產(chǎn)刊制度婆與房捉地產(chǎn)慌市場蠶狀況甘（含此土地鋼制度悄、住輪房制占度、森地價(jià)芬政策耀等）藝（3）產(chǎn)擱業(yè)政喊策（救含稅摘收政捧策等栗）（4）城尚市規(guī)旺劃與未發(fā)展?fàn)N目標(biāo)崖（5）城品市社幻玉會(huì)經(jīng)麥濟(jì)發(fā)漠展?fàn)钊A況（案包括記城市索經(jīng)濟(jì)敲布局秧、發(fā)銅展水洋平、符綜合仙實(shí)力掙、社奮會(huì)儲(chǔ)緩蓄與底投資跪、物喘價(jià)變無動(dòng)等款內(nèi)容翁）2、區(qū)袋域因歸素說明闊待估展宗地堪所在塵城鎮(zhèn)航內(nèi)部帝區(qū)域味條件汽對(duì)地朽價(jià)的藍(lán)影響歷，可詢包括夜：（1）區(qū)例域概捉?jīng)r（鍋含區(qū)脹域位葉置、居人口破、級(jí)拋別、建經(jīng)濟(jì)聽發(fā)展焰、區(qū)幼域優(yōu)旗勢等播）（2）交相通條渾件（偷含區(qū)題域內(nèi)級(jí)公共鵲交通盯狀況蹤蝶、對(duì)性外交肥通條踢件等么）（3）基剃礎(chǔ)設(shè)斥施條寒件（姐指區(qū)蕩域內(nèi)雨供水柳、排電水、袋供電棚、通授訊、盒通暖槽、煤隊(duì)氣及盼學(xué)校緞、醫(yī)慈院等警配套蟻設(shè)施爭的完寒善程墻度）（4）環(huán)椅境條革件（督含區(qū)區(qū)域人界文環(huán)奶境和現(xiàn)自然校環(huán)境馬）（5）產(chǎn)室業(yè)集耀聚狀鉤況（6）規(guī)復(fù)劃限脊制等根據(jù)發(fā)估價(jià)效對(duì)象肚特點(diǎn)琴和估秧價(jià)目挖的有楚所選燥擇和蜘側(cè)重吵，著舍重進(jìn)旺行影養(yǎng)響因研素的糊描述3、個(gè)共別因簽素說明熱估價(jià)刑對(duì)象邀位置遮、面蘋積、舉用途迅、寬品度、晌臨街厲狀況直、深驕度、隊(duì)形狀棵、地歌質(zhì)、悅地形民、地租勢、霧容積講率、犁宗地卡基礎(chǔ)帖設(shè)施沾條件鹿以及扶估價(jià)碎對(duì)象訪現(xiàn)狀冊(cè)利用蒼或規(guī)灰劃利杰用等厚影響妻地價(jià)奇水平樂的因逐素說柄明。問題或：泛泛世而談售，沒夜有針延對(duì)性不談冰對(duì)價(jià)您格的最影響袖程度一般咐因素擦多，蓮個(gè)別崇因素釋少與估話價(jià)過針程中子矛盾區(qū)域柜因素澡和個(gè)挪別因跑素混尚述居住班用地工業(yè)士用地商業(yè)袋、旅巖游、暑?yuàn)蕵饭玫鼐C合死用地一是詠要合陣?yán)斫缇€定影居響估釣價(jià)對(duì)拐象價(jià)幫值高劈燕低的浩具體賊區(qū)域密范圍瞞；二是扎要選們擇好陽區(qū)域淘因素彼和個(gè)弦別因蠶素；三是贏針對(duì)稱估價(jià)崇對(duì)象農(nóng)的具乞體區(qū)額位條拋件及她個(gè)別己條件甜進(jìn)行逢具體冰描述衰，并傾說明男其優(yōu)徒劣度扣；四是導(dǎo)通過菊定性生和定半量分鍛析，劃著重截分析概這些找因素宜對(duì)估柜價(jià)對(duì)談象可原能產(chǎn)晚生的擇影響辛趨勢貫或影勿響程魂度五是陜注意或“土橫地估揚(yáng)價(jià)技捷術(shù)報(bào)啞告”斧與“肺土地闊估價(jià)四報(bào)告譯”的星因素將說明藝有所暴區(qū)別籃。第三抓部分錘土圓地估前價(jià)1、估晌價(jià)基代本原結(jié)則體現(xiàn)膜與估膝價(jià)對(duì)損象相建關(guān)的村原則體現(xiàn)忘與估哀價(jià)目毅的相等關(guān)的嬸原則體現(xiàn)霧與估銹價(jià)方投法和玻過程將相關(guān)紗的原退則缺乏友針對(duì)訓(xùn)性、紅有遺己漏2、估索價(jià)方站法選起擇要對(duì)良估價(jià)勞對(duì)象匠進(jìn)行充一般偶方法房誠適應(yīng)壯性分醒析對(duì)所系能獲劑得的憲資料斬進(jìn)行乏分析對(duì)適悠用但盒又不瓜能夠郊選擇離的方吉法進(jìn)對(duì)行排素除說涌明確定亞估價(jià)消思路蕩及選記擇方腿法對(duì)所段選擇辯的方凡法進(jìn)稿行基以本的葬介紹方法淹選擇嫩不得竟當(dāng)選擇矛依據(jù)蘿闡述飼不充蘋分3、估襲價(jià)方仁法市場志比較程法比較肅案例談選擇說明葛案例趁選擇亡的原敏則與同思路壁（說妨明案術(shù)例分垂布范陰圍、盟案例差總數(shù)曲、最伴后選與擇案魂例數(shù)煤量、尺選擇迅的理藥由等熄）對(duì)案診例進(jìn)儀行介懼紹（仔具體偏位置評(píng)、交級(jí)易情降況、仆容積柱率……）對(duì)案懂例本約身進(jìn)悄行簡量要分波析（放重點(diǎn)禁是交榜易情毫況及闊勘察紀(jì)中獲賊得的盈信息槍）選擇孟比較摘因素此項(xiàng)四存在蘆的主霧要問箱題多肚是選預(yù)擇的安比較眠因素抗不夠乖全面看不做到選州擇的畫過程貿(mào)和理邪由案例坡描述頌不詳鄰細(xì)，碑經(jīng)不慨起推羊敲，商甚至春作假案例省時(shí)間何過早多宗俗地用苦相同鬧的案戶例可比蓄因素解選擇列出紀(jì)選擇經(jīng)的因文素并酬簡單筒說明叉理由對(duì)每點(diǎn)一因貨素進(jìn)符行內(nèi)同涵說臣明（法比如芳，商去業(yè)繁絲式華度捎用商星業(yè)用怎地選常用距紋城市建市級(jí)濤或區(qū)修級(jí)或服街區(qū)翠級(jí)商土業(yè)中濕心的樣距離包遠(yuǎn)近多反映灰）沒有惠針對(duì)聲性（堪不同番用途瞧區(qū)域適因素桐、個(gè)法別因駐素的撿區(qū)別帖）漏掉棒重要悲因素累（注滿意必忽選的肥內(nèi)容偶：交創(chuàng)易時(shí)餡間、皇交易貞情況腥、交搬易方魄式、聯(lián)土地被使用奸年限述）因素朽條件痰說明盯及說僑明表馬編制列表具體裁、量博化程訪度不禿夠判斷米與前董后文展不對(duì)夫應(yīng)，冤甚至閣矛盾交易畏情況攏一般怎設(shè)定或?yàn)椤皫驼ｓ@”，速但找禾不到祥真正議的正曉常證篩據(jù)因素丙修正略系數(shù)系數(shù)蓋確定勾的說曬明（蓄比較尼標(biāo)的騰、系冷數(shù)類沾型、桌系數(shù)辦衰減斗方式蛾、總姿系數(shù)薯的計(jì)換算方彩法等棗）列表系數(shù)過確定蛛隨意土地變形狀救、面羞積規(guī)困模、荒坡度面等因標(biāo)素的賠系數(shù)猛編制旗概念魔化，賄不考嶄慮當(dāng)增地特盯點(diǎn)和測具體鉗用途這的特蠅點(diǎn)?？偸站恳娲_帥定說明挺土地舅收益奔的類夕型、氏方式說明夕土地藥實(shí)際猜經(jīng)營怎收益蓮狀況說明筋土地穿周邊赤平均科收益典情況赴及確酬定方釋法說明蔥土地非收益獨(dú)確定隨方法鋒及相光關(guān)參喊數(shù)說明簽計(jì)算賓并確自定總查收益收益絨還原賢法問題照：數(shù)據(jù)頑來源宇依據(jù)屠不充秩分不采矛用客技觀收死益收益串來源縫方式濟(jì)不恰真當(dāng)客觀毯收益叫確定振方法牙過于糊簡單忽略疏合理洽的衍祥生收捉益，趕或考懲慮不挑合理旁的收嶄益費(fèi)用功及參凱數(shù)確茶定根據(jù)屯土地騾收益頑的類膊型，吩說明繳費(fèi)用卷的類懷型說明瞎土地召實(shí)際崗經(jīng)營弓費(fèi)用熔狀況說明鹽土地如周邊刑平均恭費(fèi)用作情況侮及確壇定方泄法說明滋計(jì)算宅并確稼定總感費(fèi)用問題比：費(fèi)用摩與收仗益方急式不畢對(duì)應(yīng)尋，或泛不合屆理不采太用客繭觀費(fèi)識(shí)用費(fèi)用閱確定困沒有起依據(jù),沒有反清晰隸的說您明土地們還原索率確陡定說明呢土地逢還原緩利率惕所對(duì)淡應(yīng)的淡行業(yè)你、用鹽途、歇區(qū)域說明算土地安還原扔利率牢的確浩定方請(qǐng)法說明貿(mào)土地姓還原鍋利率斜確定沙方法游選擇功有關(guān)碎參數(shù)計(jì)算穴土地既還原謀利率問題枝：過于驚簡單午，沒智有依謎據(jù)缺乏酷背景倘分析沒有訂推算寺過程不動(dòng)鄭產(chǎn)總善價(jià)估敞算說明繼不動(dòng)列產(chǎn)狀李態(tài)說明絡(luò)不動(dòng)亦產(chǎn)規(guī)驗(yàn)劃條矮件和腥實(shí)際紹利用階狀況述，并咽進(jìn)行匯最佳留利用辜分析說明津不動(dòng)僑產(chǎn)實(shí)經(jīng)際價(jià)轎格狀薦況說明壟不動(dòng)毛產(chǎn)周砍邊平利均價(jià)輪格水融平說明資不動(dòng)鹿產(chǎn)價(jià)崗格確姨定方著法及步相關(guān)捏參數(shù)說明躍計(jì)算環(huán)并確售定不土動(dòng)產(chǎn)依價(jià)格扣具體表過程問題墻：不對(duì)監(jiān)不動(dòng)描產(chǎn)最恰佳利動(dòng)用狀逗態(tài)進(jìn)蒸行分詢析土地弄用途梳、容狼積率調(diào)等不要符合翅規(guī)劃貸和設(shè)規(guī)計(jì)的許要求不對(duì)暗市場椅進(jìn)行坐分析不動(dòng)克產(chǎn)價(jià)舟格確招定方騾法過麗于簡曾單直接蠅使用世不動(dòng)律產(chǎn)自腹身的伐銷售窩價(jià)格直接次使用半現(xiàn)在鵲的市遲場價(jià)棒格開發(fā)族成本傾估算說明株成本棍的構(gòu)漸成說明影土地劇實(shí)際相開發(fā)度成本重狀況說明湯土地護(hù)周邊繞平均厭成本亦狀況威及確雪定方替法說明鬧計(jì)算巴并確巾定總以成本喜具體納過程問題只：費(fèi)用遇少項(xiàng)不采圍用客題觀成主本成本飽確定錄沒有建依據(jù),沒有菌清晰螞的說厚明利息要計(jì)算說明鬼開發(fā)躲周期獨(dú)的確昌定過梢程說明煩利率蟲的確蜻定過尤程說明釣利率五的計(jì)吃算方謠式說明蘋計(jì)算彈利率挨具體蒙過程問題次：利率蔽確定遼過程蠟簡單利潤毫計(jì)算說明裁所在鉤區(qū)域反市場煤開發(fā)命利潤屯總體忽情況說明糖利潤幼計(jì)算叉方法大及計(jì)炮算基答數(shù)說明鎮(zhèn)利潤紋率影柳響因們素，燙并確貫定利欄潤率說明樂計(jì)算沈利率獄具體邊過程問題彩：利潤喚率確您定過感程簡得單利潤僅率與贈(zèng)計(jì)算蛙基數(shù)加不匹糠配缺乏唉市場悉情況哥分析土地秧取得構(gòu)費(fèi)估尤算說明喇土地滑取得標(biāo)歷史說明凡估價(jià)片對(duì)象怠所在粥區(qū)域書土地暢取得換的主五要模童式，書并確尿定估寶價(jià)對(duì)叉象選棒擇的介土地厚取得殘模式說明嗓土地際取得校費(fèi)用噸計(jì)算恨基本裙方法半及費(fèi)述用基粒本構(gòu)乎成說明隊(duì)估價(jià)廚對(duì)象騎所在槐區(qū)域鞋取得丸費(fèi)用例平均尖水平頭及確趴定依社據(jù)說明朗各項(xiàng)帥費(fèi)用細(xì)客觀捷水平妙計(jì)算熱過程狗及總賤費(fèi)用成計(jì)算狡過程成本巷逼近膠法問題賄：土地稼取得雹模式繁選擇曉不恰甚當(dāng)不使簽用客妹觀費(fèi)個(gè)用不清劫楚取模費(fèi)內(nèi)儲(chǔ)涵(區(qū)片警價(jià))土地旦開發(fā)陡費(fèi)估褲算說明飯土地閑實(shí)際遣開發(fā)刊程度說明型所在路區(qū)域戶土地秘開發(fā)檔的費(fèi)的用構(gòu)常成，忍并確辜定估淡價(jià)對(duì)緣瑞象的繭開發(fā)夫費(fèi)用燒過程說明處所在菌區(qū)域福開發(fā)色費(fèi)用謎平均妻水平事及確希定依符據(jù)說明霉估價(jià)爆對(duì)象下自身竄實(shí)際仁發(fā)生矛的開舞發(fā)費(fèi)績用水倡平說明倉各項(xiàng)感開發(fā)堵費(fèi)用藏客觀間水平襖計(jì)算幟過程腫及總龜開發(fā)銀費(fèi)用瀉計(jì)算洗過程說明芒開發(fā)蛾期限問題巖：開發(fā)燥程度播與地誕價(jià)內(nèi)殿涵不舞匹配依據(jù)鏡不足土地殼增值濱估算說明吉所在奧區(qū)域但市場欄土地界開發(fā)陡增值士的總勒體情棄況說明澇影響僻估價(jià)督對(duì)象童增值秤的主厲要因耳素，匪并確捷定土炎地增弊值率說明相土地奧增值茫計(jì)算肯方法欲及公泳式說明印計(jì)算釀土地窄增值縫的具舌體過卸程問題災(zāi)：土地秋增值屬率確帖定過濾程簡殖單土地仆增值濟(jì)理解感錯(cuò)誤缺乏巾市場棉情況頭分析成本夠逼近狹法中爹的區(qū)詳位因繞素和臟個(gè)別齡因素仆修正說明劉介紹話估價(jià)澤對(duì)象般在測陜算區(qū)芝域的伙相對(duì)韻位置說明柜影響誘估價(jià)治對(duì)象武價(jià)格拖的主劣要區(qū)橋位因朗素和遣個(gè)別爸因素說明加修正額方法屬及公餡式說明淋各因漢素修虜正系適數(shù)的碰確定匠過程史及依謊據(jù)說明雕修正烏的具窩體過鐵程問題蜂：不修渡正依據(jù)匙不充探分基準(zhǔn)榨地價(jià)答簡介說明慘估價(jià)閥使用童的基筐準(zhǔn)地民價(jià)的搬制定消時(shí)間殃、發(fā)鼻布者番及可拍使