寧夏2015年上半年房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識：融資型中間業(yè)務試題

寧夏省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：融資型中間業(yè)務試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、—就是在計算平均數(shù)時，再考慮每期資料的重要性。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.指數(shù)平滑法2、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是萬元。A：96B：104C：140D：166E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據(jù)建筑物的實際情況，認為維修保養(yǎng)得好，有效年齡相當于12年，經(jīng)濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。32.5727.1467.4350.254、動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標，動態(tài)投資回收期Pt與設定的目標收益率Ic之間的關(guān)系是_。Ic越大，Pt越大Ic越小，Pt越大Pt越大，Ic越小Ic與Pt無關(guān)5、一套非經(jīng)濟特區(qū)的樓房，評估價值為50萬元，按國家有關(guān)規(guī)定，應交納房地產(chǎn)評估費—元。A.1000B.2500C.5000D.52506、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術(shù)B：土地權(quán)利設置C：相鄰關(guān)系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵浮：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B：估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C：估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務中的。（2007年試題）A：負債業(yè)務B：資產(chǎn)業(yè)務C：中間業(yè)務D：代理業(yè)務E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以—作為主要標志。A.居住人口規(guī)模B.居住戶數(shù)規(guī)模C.用地規(guī)模D.建筑規(guī)模10、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/,后街路線價為240元/。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為萬元。（采用四三二一法則）A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元加2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2,開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%,銷售稅費為銷售價格的5.5%,開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。7.90%11.08%11.83%13.73%12、證券價格由—確定。A.貨幣使用中產(chǎn)生的收益B.社會借貸資金利率C.市場對證券的供求D.貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會借貸資金利率的比率13、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)調(diào)查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格調(diào)查結(jié)果見下表。則該數(shù)據(jù)的中位數(shù)和眾數(shù)分別是（）。2460和19802460和58802746.67和19802746.67和588014、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。A：建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B：建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C：建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D：建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、是房地產(chǎn)需求的交叉價格。A：房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比B：房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比C：一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之比D：在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應程度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、對于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人_。A.全部同意B.超過50%同意C.超過2/3同意D.有人同意就行17、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為萬元。A：6.00B：7.05C：7.59D：13.59E：借款合同18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為:好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。則該項目的期望值為萬元。A：2677.50B：3680.60C：4003.50D：5356.80E：借款合同19、二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價業(yè)務有。A：公司上市、企業(yè)清算B：司法鑒定、城市房屋拆遷C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷D：司法鑒定、公司上市E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起—日內(nèi)，將有關(guān)部門開具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。710152021、一套建筑面積為100面，單價為2000元/面的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住宅的。A：實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元B：實際單價為1950元/m2,實際總價為20萬元C：實際單價為2000is/m2,實際總價為20萬元D：實際單價為2200元/m2,實際總價為30.16萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以—狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標準房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)23、某房地產(chǎn)的報酬率為8%,受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%,受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為—元/m2。30004500C.5200D.560024、服務人口1萬?5萬人、年營業(yè)額在3000萬?10000萬元之間的居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為_。A.地區(qū)購物商場B.居住區(qū)商場C.鄰里服務性商店D.特色性商店25、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為.【2005年考題】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于_。A.物業(yè)的易接近性B.物業(yè)的臨街狀況C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度2、在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使產(chǎn)量遞增；當要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減；繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少。上述經(jīng)濟學規(guī)律是_。A.邊際收益遞減規(guī)律B.邊際效用遞減規(guī)律C.生產(chǎn)要素遞減規(guī)律D.規(guī)模報酬遞減規(guī)律3、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義，表述正確的是。A：保護房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門的合法權(quán)益B：保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益C：保證交易安全，減少交易成本D：是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作E：為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據(jù)4、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100X104m2,當價格為1000元/mZ時，需求量為90X104m2,則需求價格彈性為_。1090.90.15、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究的目的是_。A.可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策過程B.提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力C.實現(xiàn)項目決策的科學化管理D.降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本6、需要解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，由此找出每個所有者應占有的__。土地價格土地份額C.樓面地價D.房地產(chǎn)份額7、結(jié)構(gòu)施工圖的特征是。A：各建筑部位具體構(gòu)造的施工依據(jù)B：用來表示各種承重構(gòu)件的布置、形狀、大小、材料、構(gòu)造及其相互關(guān)系C：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設計內(nèi)容，同時也反映建筑、給水排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求D：指導結(jié)構(gòu)施工、編制預算的依據(jù)E：指導施工組織設計和施工進度計劃的依據(jù)8、地租即為土地的_。A.凈價值B.利潤C.凈收益D.價格9、住房置業(yè)擔保公司的實有資本以為主。A：政府預算資助B：資產(chǎn)劃撥C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股D：社會集資E：個人集資10、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用（）。A.單元估算法B.多元估算法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法E.概算指標法11、當項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是。A：盈虧平衡分析B：市場風險分析C：安全風險分析口：項目風險分析E：借款合同12、以下難以使用市場法估價的房地產(chǎn)有_。A.標準工業(yè)廠房B.寫字樓C.古建筑D.紀念館E.學校13、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理房屋權(quán)屬登記申請之日起—日內(nèi)應當決定是否予以登記。3571014、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）開發(fā)的S住宅小區(qū)預購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預售合同，預售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100,1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區(qū)綜合驗收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機關(guān)確認，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95,該套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計3000,需分攤的共有建筑面積為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。2003年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。（2003年試題）下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有。A：王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益C：李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案D：房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除E：抵押財產(chǎn)被查封15、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是_。A.土地總價值B.納稅人實際占用土地的租金C.土地年收益D.納稅人實際占用的土地面積16、城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵包括。A：容積率B：土地使用稅C：土地開發(fā)程度D：土地使用年限E：征地補償費17、下列關(guān)于銀行外部組織形式敘述錯誤的是_。A.單元銀行制指業(yè)務只由一個獨立的銀行機構(gòu)經(jīng)營而不設分支機構(gòu)的銀行組織形式B.總分行制指在大城市設立總行，并在該市及國內(nèi)或國外各地設立分支機構(gòu)，分支行的業(yè)務和內(nèi)部事務統(tǒng)一遵照總行的指示辦理C.集團銀行制與連鎖銀行制的區(qū)別在于前者沒有股權(quán)公司形式，不需成立控股公司D.連鎖銀行制形式下的成員銀行在法律上是獨立的18、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)具體包括（）。A.最佳區(qū)位B.最佳規(guī)模C.最佳用途D.最佳集約度E.最佳收益19、基準地價修正法評估國有建設用地使用權(quán)價值應具備的條件有。A：政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標準B：估價對象位于基準地價覆蓋區(qū)域C：有完備的基準地價修正體系D：估價對象宗地的開發(fā)程度與基準地價對應的開發(fā)程度一致E：估價對象宗地的使用年限與基準地價對應的使用年限相同20、下列屬于影響商品供給的主要因素包括。A：消費者對未來的預期B：其他商品的價格C：商品本身的價格D：政府的政策E：生產(chǎn)技術(shù)的變動和生產(chǎn)要素的價格21、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則22、某高層樓房占用的土地總面積為900m2,房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為—m2。70060050020023、征收土地公告