國內(nèi)旅游綜合體開發(fā)模式研究碩士畢業(yè)論文

碩士畢業(yè)論文《國內(nèi)旅游綜合體開發(fā)模式研究》上海社會(huì)科學(xué)院旅游管理專業(yè)2011167目錄第一章緒論 61.1選題背景 61.2研究目的 61.3研究意義 61.3.1理論意義 61.3.2現(xiàn)實(shí)意義 71.4研究方法與技術(shù)路線 71.4.1研究方法 71.4.2技術(shù)路線 8第二章研究綜述與相關(guān)理論 92.1城市綜合體研究 92.2旅游產(chǎn)業(yè)集群研究 102.3旅游綜合體現(xiàn)有理論 11第三章旅游綜合體相關(guān)概念 133.1相關(guān)概念辨析 133.1.1旅游綜合體與城市綜合體 133.1.2旅游綜合體與旅游產(chǎn)業(yè)集群 133.1.3旅游綜合體與旅游景區(qū) 143.1.4旅游綜合體與旅游地產(chǎn) 143.2旅游綜合體概念 143.3旅游綜合體基本特征 163.3.1以旅游功能為主導(dǎo) 163.3.2空間連續(xù)性 163.3.3建設(shè)規(guī)劃性 173.3.4功能復(fù)合性 173.3.5服務(wù)高品質(zhì) 173.3.6政府參與性 17第四章旅游綜合體的發(fā)展 194.1旅游綜合體興起 194.1.1我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入“大休閑時(shí)代” 194.1.2政府大力支持“大旅游時(shí)代”的到來 194.2旅游綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 204.3旅游綜合體發(fā)展意義 204.3.1提升城市品牌形象 204.3.2促進(jìn)就業(yè)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長 204.3.3推動(dòng)地方旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) 21第五章旅游綜合體開發(fā)模式 225.1休閑娛樂旅游綜合體 225.1.1開發(fā)特征 225.1.2經(jīng)營要點(diǎn) 235.1.3案例分析——深圳華僑城 235.2休閑度假旅游綜合體 255.2.1開發(fā)特征 255.2.2經(jīng)營要點(diǎn) 265.2.3案例分析——長白山國際旅游度假區(qū) 265.3綜合商業(yè)旅游綜合體 285.3.1開發(fā)特征 285.3.2經(jīng)營要點(diǎn) 295.3.3案例分析——上海徐家匯商圈 305.4文化創(chuàng)意旅游綜合體 315.4.1開發(fā)特征 325.4.2經(jīng)營要點(diǎn) 325.4.3案例分析——上海新天地 33第六章旅游綜合體開發(fā)優(yōu)化 356.1旅游綜合體開發(fā)過程存在的問題 356.1.1規(guī)劃不當(dāng)，盲目建設(shè) 356.1.2特色不突出，市場(chǎng)定位不準(zhǔn) 356.1.3管理和服務(wù)水平低下 356.2旅游綜合體開發(fā)優(yōu)化策略 366.2.1嚴(yán)格制定旅游綜合體設(shè)計(jì)規(guī)劃 366.2.2專業(yè)化管理，人性化服務(wù)，注重效率，注重品質(zhì) 376.2.3政府加強(qiáng)相關(guān)支持 376.3旅游綜合體未來發(fā)展趨勢(shì) 386.3.1主題特征鮮明化，品牌效用凸顯 386.3.2消費(fèi)層級(jí)多元化，充分迎合市場(chǎng) 386.3.3參與體驗(yàn)性項(xiàng)目比重增加 39第七章結(jié)語 407.1研究結(jié)論 407.2研究不足和展望 40參考文獻(xiàn)： 42第一章緒論1.1選題背景我國旅游業(yè)目前正處于由觀光型向休閑度假轉(zhuǎn)變的過渡期。隨著閑暇時(shí)間和可自由支配收入的不斷增加，越來越多的游客把旅游休閑作為提升生活品質(zhì)的主要方式。人們對(duì)于旅游產(chǎn)品的需要不斷的提高，加速了人們旅游消費(fèi)從單一觀光到觀光、休閑、度假、商務(wù)、娛樂、購物多需求的轉(zhuǎn)變。于是，旅游產(chǎn)業(yè)開始了一個(gè)由粗放走向集約、由規(guī)模走向效益、由單一功能走向綜合功能的漸進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這樣的轉(zhuǎn)型升級(jí)在促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為產(chǎn)業(yè)形態(tài)的變化以及某些新型旅游業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了契機(jī)。城市是現(xiàn)代旅游活動(dòng)最為重要的載體，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，50個(gè)主要旅游城市基本上占了全國旅游總量的90%以上。然而，隨著城市化水平的迅速提高，城市發(fā)展與旅游用地之間存在著日益突出的矛盾，融入了旅游資源的城市空間綜合開發(fā)便成為了城市與旅游產(chǎn)業(yè)和諧互動(dòng)的必然趨勢(shì)。如何在城市空間高效聚集基礎(chǔ)之上完善城市旅游規(guī)劃，強(qiáng)化城市內(nèi)旅游企業(yè)布局呼應(yīng)，成了城市開發(fā)和建設(shè)的重點(diǎn)。旅游綜合體應(yīng)運(yùn)而生。1.2研究目的目前，旅游綜合體在我國尚屬一個(gè)新生事物。雖然國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)踐中，已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有旅游綜合體功能特點(diǎn)的新興旅游區(qū)和旅游目的地，但由于旅游綜合體屬于我國的首創(chuàng)詞匯，國外很難找到相關(guān)的借鑒，學(xué)界對(duì)其開發(fā)模式、發(fā)展模式和運(yùn)營戰(zhàn)略等一系列關(guān)鍵性問題的研究都處于摸索探究階段，沒有形成成熟的理論框架。本課題將在國內(nèi)對(duì)于旅游綜合體為數(shù)不多的理論研究基礎(chǔ)上，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)集群、城市綜合體等理論，通過分析各類型旅游綜合體不同的特征和不同的經(jīng)營戰(zhàn)略，分析影響選擇旅游綜合體核心驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式的主要因素，最后歸納出旅游綜合體發(fā)展模式的優(yōu)化策略，并對(duì)其未來進(jìn)行展望。1.3研究意義1.3.1理論意義旅游綜合體是近年來迎合市場(chǎng)需求興起的一個(gè)新型旅游業(yè)態(tài)。我國旅游學(xué)術(shù)界對(duì)于這樣一個(gè)新興事物的研究尚處于起步階段，對(duì)其開發(fā)建設(shè)和開發(fā)模式的選擇等的認(rèn)識(shí)都十分有限。本文希望通過對(duì)旅游綜合體概念、特征、開發(fā)模式和發(fā)展策略的研究，能夠建立起對(duì)旅游綜合體這個(gè)新概念的初步理論認(rèn)知，以此豐富旅游學(xué)科研究的內(nèi)容，并為學(xué)術(shù)界對(duì)旅游綜合體的后續(xù)研究提供理論基礎(chǔ)。1.3.2現(xiàn)實(shí)意義時(shí)興的旅游綜合體可以同時(shí)滿足現(xiàn)代旅游者觀光、度假、娛樂、會(huì)議、購物等多方面的需求。而對(duì)于一個(gè)新建開發(fā)的旅游綜合體，能否準(zhǔn)確定位其核心驅(qū)動(dòng)功能，并據(jù)此選擇合適的開發(fā)模式，直接影響到其建成后能否成功運(yùn)營和盈利，同時(shí)對(duì)其未來能否實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的可持續(xù)發(fā)展也至關(guān)重要。因此研究分析旅游綜合體的開發(fā)模式和發(fā)展策略也具有很強(qiáng)的實(shí)踐操作意義。1.4研究方法與技術(shù)路線1.4.1研究方法現(xiàn)有的與旅游綜合體直接相關(guān)的文獻(xiàn)并不多，對(duì)于旅游綜合體的研究需要借助大量相關(guān)理論并需要結(jié)合實(shí)際發(fā)展中的案例進(jìn)行研究和分析。在本文寫作過程中，主要采取了以下幾類研究方法：文獻(xiàn)分析法查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)論文、報(bào)紙文章、相關(guān)專著等，通過對(duì)這些資料仔細(xì)研讀，整理歸納對(duì)本文研究有價(jià)值的論點(diǎn)，并適當(dāng)借鑒。分類分析法旅游綜合體基于不同的核心旅游資源以滿足旅游者不同需求為目標(biāo)可被劃分為多種不同類型。為使研究的邏輯更嚴(yán)密、思路更清晰，本文將旅游綜合體分成五類進(jìn)行比較研究和闡述分析。案例分析法本文在理論研究基礎(chǔ)上，對(duì)于每一類型的研究和分析都選取一個(gè)相關(guān)的典型案例。通過結(jié)合這些實(shí)踐案例，使研究更生動(dòng)也更準(zhǔn)確。宏觀分析和微觀分析相結(jié)合采用宏、微觀分析相結(jié)合進(jìn)行本文的研究。在對(duì)旅游綜合體發(fā)展模式選擇分析時(shí)，在宏觀層面，整體出發(fā)研究和分析旅游綜合發(fā)展模式選擇的動(dòng)態(tài)規(guī)律，在微觀層面則分析其內(nèi)部各要素間相互邏輯，從而更好的把握每種發(fā)展模式的特征和戰(zhàn)略。1.4.2技術(shù)路線緒論本文研究的技術(shù)路線如下圖1-1所示：緒論結(jié)論旅游綜合體開發(fā)模式優(yōu)化以文化創(chuàng)意為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以綜合購物為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以休閑度假為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以休閑娛樂為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式旅游綜合體開發(fā)模式分析結(jié)論旅游綜合體開發(fā)模式優(yōu)化以文化創(chuàng)意為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以綜合購物為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以休閑度假為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式以休閑娛樂為核心功能的旅游綜合體開發(fā)模式旅游綜合體開發(fā)模式分析旅游綜合體發(fā)展歷程旅游綜合體概念及特征研究綜述和相關(guān)理論第二章研究綜述與相關(guān)理論旅游綜合體的研究和探討、建立和發(fā)展離不開相關(guān)的基礎(chǔ)理論的研究和發(fā)展，其中包括：城市綜合體、旅游產(chǎn)業(yè)集群等。2.1城市綜合體研究旅游綜合體的概念來源于城市綜合體。城市綜合體，英文為HOPSCA，即hotel、office、park、shoppingmall、convention、apartment，集商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通等各種城市功能為一體。城市綜合體，顧名思義，職能上為多項(xiàng)城市功能的復(fù)合，一般是三種及以上數(shù)量的功能復(fù)合。其空間形態(tài)則表現(xiàn)為與城市公共空間的交叉互補(bǔ)，各部分有機(jī)組合形成高效、復(fù)雜且統(tǒng)一的綜合體。國外對(duì)于城市綜合體的研究主要從城市地域結(jié)構(gòu)、城市空間布局和城市規(guī)劃等角度展開。蔡德勒（Zeidler,1985）從城市歷史文脈角度來研究城市綜合體，從歷史背景、形成城市綜合體的內(nèi)外力和精神要求兩方面，論述了城市綜合體應(yīng)該如何同城市文脈相結(jié)合?；?保羅（Gene.Paul,1997）以土地混合使用理論為指導(dǎo)，證實(shí)了發(fā)展城市綜合體是解決城市無限擴(kuò)大問題的一劑良藥。而國內(nèi)對(duì)于城市綜合體的研究從借鑒外國學(xué)者理論開始逐步根據(jù)我國城市的發(fā)展實(shí)際摸索出了自己的理論體系，主要集中在建筑設(shè)計(jì)與技術(shù)、開發(fā)運(yùn)營和規(guī)劃定位等方面：韓冬青（1999）從城市和建筑一體化角度，提出城市和建筑應(yīng)置于綜合立體狀態(tài)中，使城市空間形態(tài)向系統(tǒng)化發(fā)展；龍固新（2005）則系統(tǒng)研究了國內(nèi)外共11個(gè)大型城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)，總結(jié)了城市綜合體在規(guī)劃、定位、開發(fā)、管理、營銷、融資等方面一些值得注意和思考的問題；馮碩（2009）歸納了城市綜合體開發(fā)的成功要素即：外部條件——區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)聚集效應(yīng)突出、項(xiàng)目選址合理、開發(fā)商實(shí)力雄厚經(jīng)驗(yàn)豐富；內(nèi)部條件——交通有保障、業(yè)態(tài)有關(guān)聯(lián)、動(dòng)線設(shè)計(jì)合理和商業(yè)優(yōu)先等；向彪仿（2009）研究了選擇城市綜合體中的主導(dǎo)功能發(fā)展城市綜合體的必要性，并以主導(dǎo)功能和其他開發(fā)因素間的邏輯關(guān)系為基礎(chǔ)，構(gòu)建了城市綜合體主導(dǎo)功能選擇指標(biāo)體系。總的來說，國內(nèi)近些年在相關(guān)領(lǐng)域的研究，傾向于以結(jié)合案例和實(shí)務(wù)操作的定性分析為主。在現(xiàn)階段實(shí)踐當(dāng)中，我國城市綜合體開發(fā)的基本模式為：商業(yè)先行，配套（包括但不限于住宅、酒店、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)）跟進(jìn)，然后輻射相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。具體可概括為：科學(xué)選址、分期開發(fā)、商業(yè)先行，最后迅速成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)。其中迅速成功運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)為城市綜合體開發(fā)的核心。2.2旅游產(chǎn)業(yè)集群研究旅游綜合體是由一個(gè)特定空間里各種資源和要素集聚而成，當(dāng)然也就離不開旅游內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)間的相互吸引、配合和協(xié)作。因?yàn)槲覀冃枰獙?duì)“旅游產(chǎn)業(yè)集群”這個(gè)概念有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)集群的研究，國外的研究要先于國內(nèi)。JulieFlowers和KatherineEasterling(2006)用美國哈佛大學(xué)商學(xué)院邁克爾.波特提出的鉆石理論分析了南卡羅來納州的旅游產(chǎn)業(yè)集群，研究了如何通過鉆石要素的培育使旅游產(chǎn)業(yè)集群生長；美國ThreeRiversWorkforceInvestmentBoard(2006)結(jié)合東南賓夕法尼亞旅游產(chǎn)業(yè)集群就業(yè)狀況分析了集群中就業(yè)和勞動(dòng)力分配。JulieJackon和PeterMurphy(2006)通過對(duì)澳大利亞的案例研究和對(duì)集群內(nèi)企業(yè)的實(shí)地調(diào)查，認(rèn)為旅游產(chǎn)業(yè)集群中的企業(yè)能較好理解競(jìng)爭(zhēng)的特性，并具有與合作性競(jìng)爭(zhēng)為特征的產(chǎn)業(yè)集群一致的競(jìng)爭(zhēng)行為。國外對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)集群的研究內(nèi)容主要包括其形成條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、其中的就業(yè)和勞動(dòng)力分配、企業(yè)網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)資本以及內(nèi)部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和合作等，參與學(xué)科較多，研究角度也各異，以案例分析為主，定量研究較少涉及。國內(nèi)學(xué)術(shù)界起步較晚，著重于對(duì)其的界定、形成條件和機(jī)制、結(jié)構(gòu)、類型等方面的研究。麻學(xué)鋒(2005)借用產(chǎn)業(yè)集群概念和旅游產(chǎn)品的特性對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)行界定；聶獻(xiàn)忠(2005)等從集群企業(yè)關(guān)系和集群功能角度提出了主題旅游集群的概念，為主題旅游集群的形成發(fā)展，主要是受追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)、游客差異性偏好和要素集聚積極推動(dòng)的影響；尹貽梅(2006)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是旅游產(chǎn)業(yè)集群形成的基礎(chǔ)，而促進(jìn)本地旅游企業(yè)創(chuàng)新是集群存在與否的判斷依據(jù)；葉紅(2006)從產(chǎn)業(yè)區(qū)角度把目前我國旅游集聚現(xiàn)象分為城市型產(chǎn)業(yè)區(qū)、景區(qū)型產(chǎn)業(yè)區(qū)和社區(qū)型產(chǎn)業(yè)區(qū)，分析了三者在形成動(dòng)因、集聚結(jié)構(gòu)和制約因素方面的差異；常叔杰(2006)等根據(jù)集群動(dòng)力機(jī)制的不同把旅游產(chǎn)業(yè)集群分為市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型和政府推動(dòng)型，并分析了旅游產(chǎn)業(yè)集群的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。國內(nèi)目前這一塊的研究方法較單一，案例研究和定量研究都較缺乏。2.3旅游綜合體現(xiàn)有理論旅游綜合體是我國首創(chuàng)的詞匯，在國外文獻(xiàn)中很難找到直接相關(guān)的文獻(xiàn)。國內(nèi)的研究由于旅游綜合體成系統(tǒng)的理論較少，多從實(shí)務(wù)操作的角度對(duì)旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析。關(guān)于旅游綜合體的定義：平文藝在《創(chuàng)建“西部旅游綜合體”的理論思考》中，首次明確提出了旅游綜合體的概念。文中把旅游綜合體定義為旅游區(qū)域間的合作，即在不同區(qū)域的旅游業(yè)之間強(qiáng)調(diào)合作、聯(lián)盟，旨在構(gòu)建一個(gè)能推進(jìn)各區(qū)域旅游業(yè)共同發(fā)展繁榮的區(qū)域性旅游綜合體。周少雄(2006)認(rèn)為旅游綜合體是在一個(gè)特定旅游空間里，擁有各種旅游功能和設(shè)施，能夠滿足游客各種需求，提供全方位服務(wù)的旅游要素組合體。趙弘中(2009)把概念定義為相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以高檔酒店為載體，以一流的自然、人文、服務(wù)環(huán)境為前提，以高品質(zhì)的、功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本，一系列服務(wù)設(shè)施和內(nèi)容的總稱。毛潤澤(2010)認(rèn)為旅游綜合體事實(shí)上是集群的一種類型，以復(fù)合型旅游資源為依托，與之密切的商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、餐飲業(yè)、文化娛樂業(yè)、會(huì)展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的結(jié)果。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中心給出的定義為“基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)?！标P(guān)于旅游綜合體開發(fā)模式：王文君(2010)在學(xué)位論文中提出了旅游綜合體的四種發(fā)展模式：以娛樂功能為核心的旅游綜合體，以休閑度假功能為核心的旅游綜合體，以綜合購物功能為核心的旅游綜合體和以會(huì)展功能為核心的旅游綜合體。李德明(2012)進(jìn)一步點(diǎn)明，目前國內(nèi)大多的旅游綜合體開發(fā)均按照X+旅游綜合體模式，X表示為核心資源或產(chǎn)品，其他功能子系統(tǒng)圍繞核心按關(guān)聯(lián)性與發(fā)展的需要相應(yīng)匹配，從而形成了不同功能為主導(dǎo)的各種旅游綜合體類型，并歸納出娛樂旅游綜合體，休閑度假旅游綜合體，會(huì)展旅游綜合體和商業(yè)旅游綜合體四種。陳琴(2012)對(duì)開發(fā)模式的闡述也沿用了X+旅游綜合體這一觀點(diǎn)，認(rèn)為旅游綜合體有生態(tài)休閑旅游綜合體、綜合商業(yè)旅游綜合體、文化創(chuàng)意旅游綜合體和娛樂度假旅游綜合體這四種不同的開發(fā)類型模式。吳必虎(2012)根據(jù)不同的土地管理整合方式，闡述了5類常見開發(fā)的開發(fā)模式，對(duì)不同的旅游綜合體進(jìn)行區(qū)分：①內(nèi)部新增開發(fā)，通過新置旅游接待與服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)了旅游吸引力或盈利能力；②通過內(nèi)部土地置換開發(fā)形成的，瘦西湖就屬于這種模式；③外部關(guān)聯(lián)開發(fā)，以景區(qū)為內(nèi)核帶動(dòng)周圍裙邊地段綜合開發(fā)形成；④興建人工景區(qū)時(shí)，適度對(duì)周圍未開發(fā)具有潛力的土地進(jìn)行儲(chǔ)備以待后續(xù)關(guān)聯(lián)開發(fā)，如華僑城；⑤整體協(xié)調(diào)開發(fā)模式，如西溪。李果(2012)則根據(jù)特定旅游綜合體對(duì)于不同城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的助推作用而選擇不同的開發(fā)模式，主要分特大城市及都市連綿區(qū)內(nèi)旅游綜合體、一般城市內(nèi)旅游綜合體、鄉(xiāng)村地區(qū)旅游綜合體和風(fēng)景區(qū)或風(fēng)景小鎮(zhèn)旅游綜合體四種。第三章旅游綜合體相關(guān)概念3.1相關(guān)概念辨析3.1.1旅游綜合體與城市綜合體參閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料可知，旅游綜合體源生于城市綜合體。因此研究旅游綜合體，不得不提城市綜合體。城市綜合體的概念和相關(guān)研究上文第二章中已經(jīng)提及。旅游綜合體與城市綜合體在本質(zhì)上有一定的相似之處，都是特定空間內(nèi)各種功能有機(jī)組合配置，集約且高效。同時(shí)兩者也存在的較大的不同：一方面，城市綜合體實(shí)質(zhì)為一定空間內(nèi)多項(xiàng)城市職能的高度復(fù)合，是一個(gè)小型的城市系統(tǒng)；而旅游綜合體的核心功能是其旅游休閑功能，所有的功能和資源的集聚都是為了更好的實(shí)現(xiàn)旅游功能服務(wù)。另一方面，城市綜合體主要面向當(dāng)?shù)鼐用?，旨在為?dāng)?shù)鼐用裉峁└黝愊嚓P(guān)的城市生活功能和設(shè)施配套；旅游綜合體主要面向來當(dāng)?shù)芈糜蔚南M(fèi)者，功能和服務(wù)的設(shè)置都應(yīng)該圍繞旅游活動(dòng)展開。3.1.2旅游綜合體與旅游產(chǎn)業(yè)集群在上文第二章，我們也已經(jīng)提到過了旅游產(chǎn)業(yè)集群這一概念。對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)集群的定義，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界都尚未得出一個(gè)統(tǒng)一的界定。本文采用上海交通大學(xué)劉恒江博士的論述：“旅游產(chǎn)業(yè)集群是大量與旅游業(yè)聯(lián)系緊密的企業(yè)及其相關(guān)支撐機(jī)構(gòu)在空間上的集聚，形成強(qiáng)勁、持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其主體包括：為旅游業(yè)食住行游購?qiáng)侍峁┊a(chǎn)業(yè)和服務(wù)的企業(yè)，如旅游飯店、交通運(yùn)輸、旅行社、游覽娛樂、旅游商品等；為旅游企業(yè)提供物質(zhì)、文化、信息、人力、智力、管理等服務(wù)和支持的企業(yè)，如郵電、金融、保險(xiǎn)、教育事業(yè)等。”二者有較大的相似度，他們都是多種產(chǎn)業(yè)功能和產(chǎn)品的集聚，他們的核心目的都是更好發(fā)展地區(qū)旅游，滿足游客的多種需求。但兩者也有著本質(zhì)的區(qū)別：第一，研究的角度不同。旅游產(chǎn)業(yè)集群主要從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，研究各個(gè)產(chǎn)業(yè)間如何復(fù)合集聚利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)的方式來提高地方區(qū)域的旅游服務(wù)水平和效率；而旅游綜合體是旅游企業(yè)之間通過提供不同的產(chǎn)品互相形成緊密聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)而有機(jī)的整體。第二是空間的限定性不同。對(duì)于旅游綜合體而言，必須集聚在一個(gè)固定的空間中；而對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)集群而言，范圍可大可小一般沒有明確的限制。第三是企業(yè)間的競(jìng)合方式不同。旅游產(chǎn)業(yè)集群基本由市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下自發(fā)形成，一定范圍內(nèi)存在大規(guī)模同業(yè)態(tài)聚集的情況；而旅游綜合體一般在開發(fā)初期便設(shè)定了各企業(yè)間的互補(bǔ)和合作關(guān)系，可有效避免無效率的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。3.1.3旅游綜合體與旅游景區(qū)旅游景區(qū)主要功能是滿足游客旅游休閑觀光功能，同時(shí)附加設(shè)置了相應(yīng)的住宿接待和餐飲設(shè)施，用以滿足游客最基本的食宿需求。而對(duì)于旅游綜合體而言，則是以旅游資源為核心，滿足游客食宿行游購?qiáng)屎蜁?huì)議等多種功能需求，是一個(gè)多功能板塊有機(jī)組合的高效率功能區(qū)。旅游綜合體在旅游景區(qū)休閑觀光的基礎(chǔ)上，拓展了許多其他購物、娛樂、體育健身、會(huì)議會(huì)展等產(chǎn)品功能，是旅游景區(qū)在當(dāng)下休閑旅游時(shí)代的建設(shè)發(fā)展大趨勢(shì)之一。3.1.4旅游綜合體與旅游地產(chǎn)張若陽(2012)將旅游地產(chǎn)定義為“依托周邊豐富的旅游資源而建的，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、分時(shí)度假酒店、海景住宅等”。旅游綜合體包含旅游地產(chǎn)的概念，旅游地產(chǎn)也是旅游綜合體必不可少的部分。兩者的主要區(qū)別在于：旅游地產(chǎn)建設(shè)的重點(diǎn)始終是以優(yōu)越的旅游資源吸引消費(fèi)者購買和消費(fèi)達(dá)到房地產(chǎn)銷售的目的；而旅游綜合體盡管需要地產(chǎn)項(xiàng)目作支撐，但并不是建設(shè)的主體，旅游綜合體強(qiáng)調(diào)餐飲、商業(yè)、休閑、居住等功能的復(fù)合，旨在滿足游客多元化全方位休閑度假需求。3.2旅游綜合體概念目前，國內(nèi)學(xué)界對(duì)于旅游綜合體這一概念的明確界定始終較稀少?？偨Y(jié)目前我國旅游綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和總體特征，結(jié)合前人的研究結(jié)果，本文考慮在王文君學(xué)位論文中對(duì)旅游綜合體的定義的基礎(chǔ)上稍作修改，得出概念如下：“旅游綜合體是指特定的空間尺度中，依托一定的旅游資源和土地資源，將酒店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、商業(yè)和文娛等滿足游客”吃、住、游、購、娛“需求的功能空間進(jìn)行三項(xiàng)以上有機(jī)結(jié)合，達(dá)到旅游服務(wù)要素的高效復(fù)合從而形成具有一定規(guī)模及建筑體量且各部分空間依存、價(jià)值互補(bǔ)、功能呼應(yīng)的高品質(zhì)旅游街區(qū)群體。(王文君(2010)：旅游綜合體是指在特定的空間尺度中，依托相應(yīng)資源，將酒店、景區(qū)、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、商業(yè)、文娛和交通等滿足游客“吃、住、游、購、娛”需求的功能空間進(jìn)行三項(xiàng)以上有機(jī)結(jié)合，達(dá)到旅游服務(wù)要素的高效復(fù)合從而形成具有一定規(guī)模及建筑體量且各部分空間依存、價(jià)值互補(bǔ)、功能呼應(yīng)的街區(qū)群體。)王文君在論文中也對(duì)其定義進(jìn)行了相應(yīng)的三點(diǎn)說明，包括界定了旅游綜合體的空間體量，解釋了相應(yīng)資源和旅游服務(wù)要素的高效復(fù)合的具體意義：（1）特定的空間尺度首先，將旅游綜合體空間尺度范圍設(shè)定為占地10萬平米以上，各服務(wù)要素之間步行15分鐘之內(nèi)。王文君認(rèn)為空間尺度過小難以保證各要素的完整配備，易造成產(chǎn)業(yè)鏈的缺失，而空間尺寸過大則易與旅游目的地的概念相混淆，如黃山應(yīng)該是一個(gè)旅游目的地而非一個(gè)旅游綜合體的概念。過大的空間范圍難以保證區(qū)域內(nèi)服務(wù)設(shè)施的高效集成。其次，旅游綜合體應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間范圍，它在空間上并不是以自然人文資源為主要吸引物的簡單聚合，而是在特定的尺度空間范圍內(nèi)以旅游服務(wù)功能的銜接為核心，以滿足一個(gè)游客多種旅游需求為條件連接形成的空間部落。在所有前人的研究中，王文君第一次用數(shù)字確定了旅游綜合體空間尺度的大范圍。（2）相應(yīng)資源王文君認(rèn)為除了傳統(tǒng)的自然資源及人文旅游資源外，任何可以對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的有形、無形要素均是旅游綜合體可以依托的相應(yīng)資源。因此王文君將旅游綜合體分為了娛樂、休閑度假、綜合購物、會(huì)展四大類。（3）旅游服務(wù)要素的高效復(fù)合在傳統(tǒng)的旅游區(qū)域內(nèi)，若相同的服務(wù)業(yè)態(tài)重復(fù)配置如一個(gè)區(qū)域內(nèi)多家酒店聚集超過了其環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的容量通常會(huì)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)低效益的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。旅游綜合體則強(qiáng)調(diào)在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，更加注重內(nèi)部各旅游要素和業(yè)態(tài)間的高效復(fù)合。綜合體內(nèi)部多種旅游服務(wù)要素按照產(chǎn)業(yè)鏈的完備性、當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)能力和水平等標(biāo)準(zhǔn)，在空間布局和建筑規(guī)模方面有效控制。筆者贊同關(guān)于第一條和第三條的界定。但對(duì)于相關(guān)資源，筆者在此將相應(yīng)資源界定為旅游資源和土地資源，旅游資源和土地資源同為開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有旅游資源，無法稱之為“旅游“綜合體；沒有土地資源，無法進(jìn)行“綜合體”的開發(fā)，因此兩者缺一不可?；诖隧?xiàng)的界定，不同于王文君，筆者將旅游綜合體分為休閑娛樂、休閑度假、綜合商業(yè)、文化創(chuàng)意四大類。同時(shí)在原來的“街區(qū)群體“前加上”高品質(zhì)“和”旅游“兩個(gè)限定詞?！奥糜巍钡南薅ū砻髁寺糜尉C合體的核心職能始終為旅游休閑，“高品質(zhì)”的限定則表明了旅游綜合體不同于傳統(tǒng)旅游目的地，致力于提供給消費(fèi)者的是中高端服務(wù)和產(chǎn)品。3.3旅游綜合體基本特征盡管目前國內(nèi)對(duì)旅游綜合體沒有一個(gè)十分明確的統(tǒng)一的概念定義，但是綜合前人的研究成果并結(jié)合我國旅游綜合體的發(fā)展實(shí)際，我們可以清楚的歸納出這個(gè)新興事物的特征。3.3.1以旅游功能為主導(dǎo)旅游綜合體不同于其他城市綜合體、會(huì)展綜合體的核心，顧名思義，便是“旅游”二字，即旅游綜合體作為一個(gè)聚集復(fù)合了多項(xiàng)服務(wù)和功能的綜合系統(tǒng)，其核心功能始終是“旅游”。首先，旅游綜合體的建設(shè)以優(yōu)質(zhì)的旅游資源為依托，在此基礎(chǔ)上，再以更好的發(fā)展旅游，實(shí)現(xiàn)旅游者的需求為目的。例如下文中將介紹的長白山國際旅游綜合體就是建立在優(yōu)質(zhì)的森林資源和雪域資源的基礎(chǔ)上，上海徐家匯商業(yè)旅游綜合體則是以徐匯源景區(qū)為主要依托而發(fā)展的。其次，旅游綜合體內(nèi)部配套了酒店、餐飲、休閑、娛樂、康體等多種功能產(chǎn)品，可以高效的滿足游客食住行游購?qiáng)蕰?huì)教等多方面的需求，但其最終目的依然是更好的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游功能。游客可以在旅游休閑的同時(shí)，進(jìn)行商務(wù)洽談，進(jìn)行購物血拼，進(jìn)行健康鍛煉，進(jìn)行娛樂放松，獲得完美的旅游體驗(yàn)，這正是旅游綜合體和傳統(tǒng)的旅游目的地間的區(qū)別。3.3.2空間連續(xù)性在傳統(tǒng)的旅游目的地內(nèi)部，景點(diǎn)、賓館、餐飲、會(huì)議等設(shè)施一般都是基于原有的城市建設(shè)和空間資源呈單點(diǎn)式布局狀，各服務(wù)業(yè)態(tài)間的距離或長或短，沒有統(tǒng)一設(shè)定，產(chǎn)業(yè)聯(lián)系少，空間豐富度低，旅游者初來乍到也無法一一購買和體驗(yàn)。而在現(xiàn)代旅游綜合體中，所有的服務(wù)功能空間和體量規(guī)模都是在開發(fā)前期通過市場(chǎng)調(diào)研和區(qū)域規(guī)劃確定好的，所有的旅游功能配置將集中于同一特定的空間范圍中，在空間上形成我中有你你中有我的格局，互相依存互相呼應(yīng)互相補(bǔ)充。這樣的復(fù)合和聚集大大提高了服務(wù)的效率，也大大增強(qiáng)了游客滿意度。3.3.3建設(shè)規(guī)劃性上文已提及，旅游綜合體是在一定的地域范圍內(nèi)配置多項(xiàng)功能服務(wù)和產(chǎn)品設(shè)置，那么如何在有限的空間內(nèi)合理配置各種資源以達(dá)到整體高效運(yùn)行實(shí)現(xiàn)效益最大化的目標(biāo)？答案是必須在開發(fā)建設(shè)前進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。建設(shè)和規(guī)劃者需要對(duì)區(qū)域的資源條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位交通、居民消費(fèi)偏好等做一個(gè)詳細(xì)的調(diào)研，然后在對(duì)所有的資料和背景都了然于心的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)一個(gè)合理而有效的旅游綜合體開發(fā)規(guī)劃，內(nèi)容包括如何確定主題突出特色、如何有效利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源、如何設(shè)計(jì)各種產(chǎn)品和項(xiàng)目、如何進(jìn)行合理的空間布局等。規(guī)劃必須合理可行，方能有效指導(dǎo)旅游綜合體的建設(shè)和經(jīng)營。3.3.4功能復(fù)合性旅游綜合體內(nèi)部根據(jù)一定比例配置了高星級(jí)酒店、餐飲設(shè)施、娛樂中心、購物商場(chǎng)、劇院、住宅社區(qū)等多種功能空間，這些功能板塊并不是簡單疊加，而是有機(jī)組合、緊密聯(lián)系、價(jià)值互補(bǔ)，以形成高效高質(zhì)的系統(tǒng)體系。這樣的一個(gè)綜合系統(tǒng)，比單一的旅游服務(wù)建筑具有更大的效能優(yōu)勢(shì)和更佳的旅游需求滿足能力，服務(wù)功能間相互協(xié)同產(chǎn)生1+1>2的聚集效益，既為旅游者帶來了更多旅游體驗(yàn)的便利，同時(shí)也大幅度降低了旅游成本，一舉兩得。3.3.5服務(wù)高品質(zhì)與傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)、旅游目的地、旅游街區(qū)相比，旅游綜合體還有一個(gè)突出的特點(diǎn)，在于其提供的均為高品質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國居民的收入水平越來越高，于是人們開始追求和注重生活品質(zhì)：住宿必須衛(wèi)生整潔，餐飲必須衛(wèi)生可口，購物商品更關(guān)注質(zhì)量而非價(jià)格，追求更多的休閑娛樂方式等。旅游綜合體正是迎合這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)，立足于優(yōu)勢(shì)的資源，建設(shè)優(yōu)良的硬件設(shè)施，配備優(yōu)秀的管理和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)的旅游產(chǎn)品，建設(shè)完善的內(nèi)部體制機(jī)制，致力于為游客提供高品質(zhì)完美服務(wù)。3.3.6政府參與性鑒于我國國情的特殊性，我國旅游綜合體的建設(shè)和發(fā)展往往離不開政府的參與和支持。旅游綜合體的選址、主題確定、產(chǎn)品內(nèi)容設(shè)計(jì)等都會(huì)涉及到區(qū)域發(fā)展、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配置、區(qū)域價(jià)值提升等多方問題，這些都需要政府拍板和協(xié)調(diào)。而內(nèi)部企業(yè)商戶的招商引資也需要政府給予更多的政策傾斜和支持，建成后的市場(chǎng)營銷等方面也離不開由政府主導(dǎo)推廣。第四章旅游綜合體的發(fā)展4.1旅游綜合體興起旅游綜合體作為新興產(chǎn)物，在我國呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，這和我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景不無關(guān)系。4.1.1我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入“大休閑時(shí)代”經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，國民收入水平尤其是可支配收入水平得到了大大的提高。居民的旅游欲望和旅游行為逐年飛速增長，加上政策和投資環(huán)境的改善，促進(jìn)了我國旅游產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)觀光向休閑度假的轉(zhuǎn)型過渡。根據(jù)國際規(guī)律，人均GDP達(dá)到3000-5000美元時(shí)，就將進(jìn)入休閑度假旅游消費(fèi)的爆發(fā)性增長期。此時(shí)人們不再僅僅滿足于單純的觀光加上簡單的住宿和餐飲，而是渴望更高品質(zhì)的服務(wù)、更寬范圍的功能和更深層次的體驗(yàn)。我國于2010年開始邁過人均GDP3000美元的入門線，大休閑時(shí)代已經(jīng)到來。旅游綜合體集觀光、休閑、度假、商務(wù)、娛樂、購物多種功能為一體，很好的滿足了這個(gè)時(shí)代旅游者的需求。4.1.2政府大力支持“大旅游時(shí)代”的到來總結(jié)幾十年的發(fā)展，我國政府和相關(guān)部門越來越認(rèn)識(shí)到旅游業(yè)的重要性。2009年底，黨中央和國家機(jī)關(guān)39個(gè)部門聯(lián)合起草的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》正式頒布，提出要把旅游業(yè)培育成為“國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，旅游業(yè)六十年來首次鄭重被納入國家戰(zhàn)略體系。2010年10月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確指出“積極發(fā)展旅游業(yè)”，“把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)”。2013年10日《旅游法》的正式施行更是表明了國家對(duì)旅游發(fā)展的全面重視。至此，旅游業(yè)的發(fā)展已經(jīng)深度融入了我國國家戰(zhàn)略體系，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。中國已經(jīng)駛?cè)搿按舐糜螘r(shí)代”。而旅游綜合體又是促進(jìn)現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要力量，因?yàn)槲覈S多地方目前都在政府的大力支持下發(fā)展和建設(shè)旅游綜合體。4.2旅游綜合體發(fā)展現(xiàn)狀近些年，不少地區(qū)政府都把建設(shè)旅游綜合體項(xiàng)目作為近期地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)：2011年，紹興市計(jì)劃興建的25個(gè)城市綜合體就包括魯迅故里旅游綜合體、會(huì)稽山度假休閑綜合體等多個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目；杭州市“十二五”旅游休閑業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出要以大型旅游綜合體項(xiàng)目建設(shè)為抓手發(fā)展會(huì)議會(huì)展、度假酒店、都市游憩、文化體驗(yàn)等類型旅游項(xiàng)目；2013年江西省“關(guān)于推進(jìn)旅游強(qiáng)省建設(shè)的意見”提出積極培育和打造多元化、復(fù)合型旅游綜合體項(xiàng)目，由省旅游主管部門每年篩選出5至10個(gè)旅游區(qū)域性開發(fā)、大型旅游綜合體等建設(shè)項(xiàng)目列入省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)度和扶持。各地的大大小小的各類旅游綜合體也如雨后春筍般涌現(xiàn)。2012年國際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)評(píng)選出23個(gè)“區(qū)域最佳旅游綜合體”項(xiàng)目，包括啟東海上威尼斯、大連御龍海灣、海南清水灣、夢(mèng)云南海東方、贛州五龍客家風(fēng)情園等，涵蓋了長三角、珠三角、環(huán)渤海、西南和東北各個(gè)區(qū)域。2013年第三屆中國旅游項(xiàng)目投資大會(huì)發(fā)布了中國旅游綜合體TOP10榜單，深圳東部華僑城、長白山國際度假區(qū)、杭州西溪濕地、三亞紅樹林度假區(qū)、澳門威尼斯人等知名大型綜合體入選。更多的旅游綜合體也在緊密籌建中。4.3旅游綜合體發(fā)展意義一個(gè)成功的旅游綜合體，對(duì)于提升城市品牌形象、提供更多就業(yè)崗位、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面都有巨大的作用。4.3.1提升城市品牌形象成功運(yùn)作的旅游綜合體在依托豐富的旅游資源的基礎(chǔ)上開發(fā)打造高品質(zhì)全方位的服務(wù)和產(chǎn)品，可以充分迎合市場(chǎng)和游客的個(gè)性化需求，較傳統(tǒng)的旅游景區(qū)和旅游目的地可以更好的提升游客滿意度和美譽(yù)度，使游客高興而來滿意而歸，為本身和所在城市都達(dá)到很好的宣傳效果。如一提西溪旅游綜合體便想到杭州，通過建設(shè)具有獨(dú)特吸引力的旅游綜合體可以很好的打響城市品牌，提升城市的形象。4.3.2促進(jìn)就業(yè)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長旅游綜合體作為旅游業(yè)有機(jī)組成部分，自然也具備了旅游業(yè)的顯著特征——對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)型和促進(jìn)就業(yè)。從最初的前期選址、建設(shè)規(guī)劃到中期的建設(shè)施工，到后期各個(gè)業(yè)態(tài)的運(yùn)營和管理，旅游綜合體的開發(fā)可以創(chuàng)造出眾多的就業(yè)崗位，很好的促進(jìn)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題，增加當(dāng)?shù)厝嗣袷杖?。同時(shí)吸引各方投資，創(chuàng)造GDP和稅收，可以充分拉動(dòng)地方的經(jīng)濟(jì)增長。4.3.3推動(dòng)地方旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)旅游綜合體內(nèi)部配置的娛樂、度假、商業(yè)、住宿、會(huì)展等多種功能空間互相緊密聯(lián)系、綜合互補(bǔ)，形成了較為完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。在聚集了食、住、游、購、娛等旅游需求服務(wù)要素的同時(shí)，也將旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資源要素、資本要素、人才要素等多種運(yùn)營要素集為一體，從而構(gòu)成了一個(gè)完整的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展群落。旅游綜合體的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步吸引資本和人才的進(jìn)入，而資本和人才在區(qū)域內(nèi)的聚集也會(huì)反過來促進(jìn)旅游綜合體的發(fā)展。如此良性循環(huán)，帶動(dòng)地方旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。第五章旅游綜合體開發(fā)模式李德明指出，目前國內(nèi)大多的旅游綜合體開發(fā)均按照X+旅游綜合體模式，X表示為核心資源或產(chǎn)品，其他功能子系統(tǒng)圍繞核心按關(guān)聯(lián)性與發(fā)展的需要相應(yīng)匹配，從而形成了不同功能為主導(dǎo)的各種旅游綜合體類型。本文十分贊同這一觀點(diǎn)，并結(jié)合前人的研究成果，根據(jù)主要核心驅(qū)動(dòng)力的不同，將旅游綜合體分為休閑娛樂旅游綜合體、休閑度假旅游綜合體、綜合商業(yè)旅游綜合體和文化創(chuàng)意旅游綜合體四種。5.1休閑娛樂旅游綜合體休閑娛樂旅游綜合體以娛樂休閑為核心功能，以娛樂休閑設(shè)施為主要吸引物，如大型演出中心、大型互動(dòng)式游樂設(shè)施、大型主題公園等，其他酒店、商場(chǎng)、餐飲為輔助功能。休閑娛樂的旅游項(xiàng)目可以調(diào)動(dòng)游客的各類感官，為游客帶來全身心美好的體驗(yàn)，是現(xiàn)代非觀光旅游的重要內(nèi)容。以此為平臺(tái)，為旅游綜合體帶來大量游客，帶動(dòng)其他功能產(chǎn)品的銷售，這樣的模式較易獲得市場(chǎng)認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)游客規(guī)模和旅游收益。5.1.1開發(fā)特征（1）對(duì)資源要求低，對(duì)經(jīng)濟(jì)要求高此類型的旅游綜合體對(duì)傳統(tǒng)旅游資源的依賴程度較低，因此通常不受所在區(qū)域資源條件和文化主題的約束和限制。但對(duì)于區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著較高的要求。區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接會(huì)影響到娛樂旅游綜合體的投資和建設(shè)規(guī)模。而當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平也會(huì)直接影響到娛樂旅游綜合體運(yùn)營后的市場(chǎng)和收益。只有經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)才具備開發(fā)此類旅游綜合體的能力。（2）核心吸引物參與性強(qiáng)，個(gè)性主題鮮明此類旅游綜合體注重游客的娛樂參與體驗(yàn)，因此其核心吸引物具有很強(qiáng)的參與性。園區(qū)的設(shè)計(jì)一般都具有十分鮮明的主題，打造若干區(qū)塊和不同項(xiàng)目組合配以聲光電各種高新技術(shù)從視覺、聽覺、觸覺等給予游客全面的感覺和體驗(yàn)。多元化的活動(dòng)使得游客充分參與其中。（3）以高活力群體為主要客源市場(chǎng)此類旅游綜合體核心吸引物內(nèi)的娛樂設(shè)施一般具有較強(qiáng)的娛樂性、驚險(xiǎn)性和刺激性。所以消費(fèi)者的年齡層主要集中于40歲以下的高活力群體。目標(biāo)市場(chǎng)主要以家庭游、親子游和青少年團(tuán)體游的客源為主。（4）對(duì)產(chǎn)品更新?lián)Q代要求高消費(fèi)者對(duì)于同一娛樂項(xiàng)目的興奮度和興趣度會(huì)隨著消費(fèi)次數(shù)的增加而減少。而人們的消費(fèi)需求偏好也會(huì)隨著社會(huì)和時(shí)間的發(fā)展不斷的改變。如果其核心吸引物中的硬件設(shè)施幾十年如一日的保持不變勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致園區(qū)重游率的不斷降低。因此定期更新園區(qū)設(shè)備和產(chǎn)品是此類型的旅游綜合體維持良好發(fā)展的必須。5.1.2經(jīng)營要點(diǎn)（1）構(gòu)建多渠道盈利模式，開發(fā)主題衍生產(chǎn)品針對(duì)國內(nèi)此類型的旅游綜合體在經(jīng)營過程中基本以門票收入和游藝收入為盈利的主要來源的現(xiàn)象，借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，提出娛樂旅游綜合體未來的發(fā)展必須打破對(duì)門票收入的經(jīng)濟(jì)依賴，構(gòu)建起多渠道盈利模式，擴(kuò)展項(xiàng)目收益鏈。應(yīng)充分完善區(qū)域內(nèi)配套的餐飲、購物、休閑、會(huì)議等服務(wù)設(shè)施和功能，提供不同層次不同類型的產(chǎn)品供不同的消費(fèi)者選擇，滿足大休閑時(shí)代游客的個(gè)性化需求。同時(shí)深入挖掘自身的主題和文化，開發(fā)園區(qū)吉祥物等衍生產(chǎn)品，既很好的樹立和宣傳了園區(qū)的品牌形象，又帶給游客獨(dú)特的旅游體驗(yàn)。（2）定期更新，有效延長生命周期對(duì)于娛樂旅游綜合體而言，保持項(xiàng)目和產(chǎn)品時(shí)更時(shí)新是維持長久市場(chǎng)吸引力的關(guān)鍵。因此需要根據(jù)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展，根據(jù)消費(fèi)者需求的變化，定期淘汰沒有號(hào)召力或者是已落伍過時(shí)的項(xiàng)目，引入潮流的新穎的產(chǎn)品替代，持續(xù)為游客帶來新鮮的體驗(yàn)和感受。5.1.3案例分析——深圳華僑城深圳華僑城位于南海之濱、深圳灣畔，占地6平方公里，以錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園為核心，是國內(nèi)發(fā)展最早也是最具規(guī)模和實(shí)力的主題公園群。1989年9月“錦繡中華”建成開園，標(biāo)志著中華大地第一個(gè)真正意義的主題公園的誕生；1991年民俗文化村對(duì)外開放；1994年世界之窗開園接客；1998年歡樂谷投入運(yùn)營。西班牙風(fēng)情的中國首座白金五星級(jí)酒店——華僑城洲際大酒店，威尼斯文化主題的華僑城威尼斯酒店，東南亞風(fēng)格的海景奧思廷酒店等特色酒店相繼建立；創(chuàng)新性商業(yè)為主體的歡樂海岸購物中心于2011年成功試營業(yè)。發(fā)展至今，深圳華僑城已經(jīng)成為了國內(nèi)發(fā)展最為成功的休閑娛樂旅游綜合體，年均接待游客達(dá)到800萬人次。（1）優(yōu)越的地理選址深圳是我國第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展列于全國前列，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。有著條件優(yōu)良的港口，有著深廣高速鐵路、京九鐵路，有廣深高速、深汕高速等，海陸空交通體系發(fā)達(dá)，依托珠三角，輻射全國；同時(shí)和香港、澳門之間的交通也極為便利。當(dāng)?shù)丶案浇鼌^(qū)域的居民普遍經(jīng)濟(jì)收入高，有著先進(jìn)的意識(shí)觀念，消費(fèi)能力強(qiáng)。而深圳又是最先改革開放的對(duì)外窗口，有很好的國際知名度，外國游客數(shù)量非常多。（2）核心吸引物參與性極強(qiáng)，定期保持產(chǎn)品更新前文已有提及，對(duì)于休閑娛樂旅游綜合體而言，保持項(xiàng)目和產(chǎn)品時(shí)更時(shí)新是維持長久市場(chǎng)吸引力的關(guān)鍵。而華僑城對(duì)這一點(diǎn)做到了極佳的詮釋。錦繡中華首先落成，以弘揚(yáng)中國五千年歷史文化、宣傳中國九百六十萬平方公里錦繡河山為主題，獲得了很好的市場(chǎng)反應(yīng)。于是相繼推出“民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”等不同主題系列產(chǎn)品，以此延長華僑城的產(chǎn)品生命周期，始終保持其市場(chǎng)吸引力。而每一個(gè)主題系列都極富參與性和體驗(yàn)性，如歡樂谷公園經(jīng)過五期的滾動(dòng)發(fā)展，已建成包含金礦鎮(zhèn)、香格里拉·雪域、颶風(fēng)灣、魔幻城堡、瑪雅水公園等九大主題區(qū)，100多個(gè)豐富多彩的游樂項(xiàng)目，有彈射式過山車"雪域雄鷹"、世界最高落差的"激流勇進(jìn)"、懸掛式過山車"雪山飛龍"、亞洲最高中國第一座"驚險(xiǎn)之塔"太空梭、亞洲首座集視覺、聽覺、觸覺于一體的四維影院等，都深受游客的喜愛和歡迎。（3）配套產(chǎn)品體系完善，多元盈利模式互動(dòng)華僑城圍繞錦繡中華·民俗村、世界之窗和歡樂谷等核心產(chǎn)品配套建設(shè)了洲際大酒店、威尼斯大酒店、奧思廷酒店和城市客棧的等住宿產(chǎn)品，集娛樂、購物、餐飲、會(huì)展、會(huì)所、辦公與一體的歡樂海岸商業(yè)項(xiàng)目，包括何香凝美術(shù)館、創(chuàng)意文化園在內(nèi)的創(chuàng)意文化產(chǎn)品，還有華僑城濕地、椰林沙灘公園等生態(tài)旅游產(chǎn)品，使得整個(gè)旅游綜合體集食住行游購?qiáng)蕰?huì)教于一體，多元化產(chǎn)品滿足不同客源市場(chǎng)需求，成功構(gòu)建起多元盈利模式，全面驅(qū)動(dòng)華僑城休閑娛樂旅游綜合體的發(fā)展。5.2休閑度假旅游綜合體休閑度假旅游綜合體以休閑度假功能為核心驅(qū)動(dòng)力，以高質(zhì)量有特色的度假酒店為服務(wù)主體，依托所在區(qū)域內(nèi)某種優(yōu)勢(shì)自然資源，包括溫泉、濕地、森林、海濱等，輔以其他餐飲、娛樂、康體、會(huì)議配套設(shè)施?！按笮蓍e時(shí)代”背景下，人們?cè)谏罟ぷ鞴?jié)奏加快的同時(shí)愈發(fā)趨于追求生活質(zhì)量和品位。休閑度假旅游綜合體恰好提供了這樣一個(gè)平臺(tái)，游客可以在這樣一個(gè)生態(tài)條件優(yōu)良、服務(wù)設(shè)施完善的環(huán)境中充分放松享受，同時(shí)又不耽誤會(huì)議、辦公、商務(wù)洽談等工作和事務(wù)。5.2.1開發(fā)特征（1）依托特定的優(yōu)質(zhì)旅游資源，一般位于非城市中心區(qū)域此類型旅游綜合體最主要的特征便是依托了某種特定的優(yōu)勢(shì)自然旅游資源。在此基礎(chǔ)上，為游客打造優(yōu)美舒適的休閑度假環(huán)境，使游客可以逃離都市壓力，徹底放松身心。因此選址往往是接近原生態(tài)資源的地方，一般位于非城市中新區(qū)域。（2）目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)水平較高根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律和反饋信息，選擇休閑度假產(chǎn)品的消費(fèi)者往往有著較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)水平。因此休閑度假旅游綜合體的目標(biāo)客源主要是會(huì)議型客戶群和中高端家庭客戶群。這部分消費(fèi)者群體對(duì)價(jià)格敏感度較低，更注重產(chǎn)品的品質(zhì)如環(huán)境的舒適度、配套設(shè)施的完善度等。會(huì)議型客戶關(guān)注點(diǎn)集中于配套設(shè)施是否可以充分促進(jìn)其成員間的活動(dòng)交際和信息互動(dòng)，如現(xiàn)代會(huì)議多媒體設(shè)配的設(shè)置、游艇俱樂部和會(huì)所俱樂部的活動(dòng)等；而度假型游客則更加關(guān)注特殊需求的滿足，如是否配備嬰兒所需嬰兒座椅、老人所需保健救護(hù)設(shè)施等。（3）規(guī)模體量大，設(shè)施配備中高端此類型主要面向中高端客源市場(chǎng)，因此區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目設(shè)施配套都需有較高的品質(zhì)和檔次。酒店作為核心吸引物，一般為高星級(jí)，且體量規(guī)模較大，也可建設(shè)度假酒店群。同時(shí)依據(jù)區(qū)域條件開發(fā)不同的配套，包括游艇、馬術(shù)、溫泉、高爾夫、游樂園、會(huì)所、健身房、健康療養(yǎng)等。因此整體往往規(guī)模體量較大，不同的設(shè)施要素組合，充分滿足游客的休閑需求。5.2.2經(jīng)營要點(diǎn)（1）依托自身資源打造特色配套休閑度假旅游綜合體的建設(shè)中，相關(guān)的配套休閑設(shè)施是綜合體本身的吸引力的強(qiáng)有力支撐點(diǎn)，也是此類綜合體特色體現(xiàn)的客觀存在。需要充分依托區(qū)域所擁有的特色優(yōu)勢(shì)自然資源，開發(fā)最具特色的設(shè)施配套，如海濱的項(xiàng)目可以開發(fā)游艇俱樂部，森林的項(xiàng)目可以開發(fā)保健療養(yǎng)，地勢(shì)較平坦的山谷可以開發(fā)馬術(shù)俱樂部等，并在此基礎(chǔ)上配上其他餐飲、購物、會(huì)議等設(shè)施，形成一個(gè)特色且高品質(zhì)的綜合體，以此在同類產(chǎn)品中脫穎而出。（2）服務(wù)體現(xiàn)個(gè)性化和人性化對(duì)于旅游業(yè)而言，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)很大程度上是服務(wù)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。上文也提到，此類型的目標(biāo)客源對(duì)價(jià)格敏感度較低，但對(duì)環(huán)境、設(shè)施和服務(wù)卻有很高的要求。區(qū)域各設(shè)施細(xì)節(jié)的設(shè)置都需要體現(xiàn)人性化，在規(guī)劃建設(shè)初期就需想游客所想，運(yùn)營后隨著市場(chǎng)反饋不斷調(diào)節(jié)。而內(nèi)部的從業(yè)人員也需要進(jìn)行全方位的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能培訓(xùn)，使得每一位服務(wù)人員都可以在掌握游客共性和顯性需求的同時(shí)，靈活的應(yīng)對(duì)游客多樣性、多變性和隨意性的需求，及時(shí)的提供針對(duì)性的服務(wù)。如此方能很好的提升顧客的度假體驗(yàn)，增強(qiáng)其滿意度和忠誠度。5.2.3案例分析——長白山國際旅游度假區(qū)長白山國際旅游度假區(qū)位于吉林省撫松縣松江河鎮(zhèn)，依托5A級(jí)景區(qū)長白山的優(yōu)秀旅游資源開發(fā)，由萬達(dá)集團(tuán)領(lǐng)銜總投資230個(gè)億建設(shè)而成，是中國投資最大的單個(gè)旅游項(xiàng)目，分為南北兩區(qū)，北區(qū)為旅游服務(wù)中心，南區(qū)為國際旅游度假區(qū)。其中國際旅游度假區(qū)建設(shè)有包括柏悅酒店、凱悅酒店、喜來登酒店、威斯汀酒店等高星級(jí)酒店群，近7平方公里的亞洲最大滑雪場(chǎng)，雪域溫泉，高爾夫球場(chǎng)，森林別墅，長白山大劇院，薩滿文化體驗(yàn)館和擁有60余家商鋪的度假小鎮(zhèn)等項(xiàng)目和設(shè)施。長白山國際度假區(qū)的建設(shè)代表了國內(nèi)休閑度假旅游項(xiàng)目的最高水平。（1）充分依托和利用長白山優(yōu)質(zhì)旅游資源長白山為關(guān)東第一山，國家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，素有“千年積雪萬年松，直上人間第一峰”的美譽(yù)。在這個(gè)全球山地度假黃金緯度帶——北緯41-46°之間，依托長白山世界生態(tài)圈和生態(tài)資源保留極完整的原始森林體系，修建而成的長白山國際旅游度假區(qū)，是國內(nèi)唯一的高端山地度假體驗(yàn)地。利用域內(nèi)的冰雪資源開發(fā)亞洲最大滑雪場(chǎng)，依托森林和草地資源建設(shè)兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)和森林別墅，同時(shí)采用長白山天然溫泉水資源修建雪域溫泉項(xiàng)目，根據(jù)長白山的歷史和傳說成立了薩滿文化體驗(yàn)館，全方位多角度利用了長白山的多種資源和優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出了極具特色的休閑度假項(xiàng)目，具有很高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。（2）高端酒店云集長白山國際旅游度假區(qū)現(xiàn)已有柏悅酒店、威斯汀酒店、凱悅酒店、喜來登酒店、假日度假酒店、套房假日酒店、智選假日酒店和宜必思尚品酒店，共計(jì)8家品牌酒店，各式客房總計(jì)3千余套。其中柏悅和威斯汀為六星級(jí)，凱悅和喜來登為五星級(jí)，都是國際頂尖的酒店品牌；假日度假酒店和套房假日酒店為四星，其他兩家也均為特色精品。而整個(gè)度假區(qū)的規(guī)劃將有19家酒店，客房總數(shù)5800套。介時(shí)奢華酒店個(gè)數(shù)和客房數(shù)均將超越世界上最富盛名的“第一滑雪勝地”加拿大惠斯勒度假區(qū)。所有酒店依山而建，錯(cuò)落于山林間，隔窗遠(yuǎn)眺，悠悠長白之景映入眼簾，推窗深呼，感受原始森林之富氧純凈。（3）功能業(yè)態(tài)配置完善除了高品質(zhì)的酒店集群外，南區(qū)即長白山國際旅游度假區(qū)也設(shè)置了完善的配套服務(wù)體系，涵蓋了休閑、商業(yè)、娛樂、康體等多個(gè)旅游休閑服務(wù)業(yè)態(tài)，為來度假區(qū)休閑度假的游客提供盡善盡美的服務(wù)。如表5-1所示。表5-1長白山國際旅游度假區(qū)主要服務(wù)業(yè)態(tài)構(gòu)成類別名稱描述酒店柏悅酒店（六星）長白山地區(qū)首家奢華酒店威斯汀酒店（六星）打造精致活力住宿體驗(yàn)凱悅酒店（五星）美食為特色，體現(xiàn)北美風(fēng)情喜來登酒店（五星）以溫馨優(yōu)雅為特色假日度假酒店（四星）以舒適愉悅為特色套房假日酒店（四星）私密愜意為主打智選假日酒店經(jīng)濟(jì)型，風(fēng)格時(shí)尚簡單宜必思尚品酒店經(jīng)濟(jì)型休閑漢拿山溫泉19個(gè)室外雪地溫泉泡池,6個(gè)室內(nèi)溫泉泡池，40多間6星級(jí)客房商業(yè)度假小鎮(zhèn)共有商鋪60余家，包括餐飲、服裝、人參品牌店、精品店等康體滑雪場(chǎng)占地面積7平方公里，亞洲最大的滑雪勝地，共有滑雪道43條，可同時(shí)容納8000位滑雪者高爾夫球場(chǎng)有白樺和松谷兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)娛樂萬達(dá)影院大歌星KTV文化原聲大劇院高標(biāo)準(zhǔn)配置，共600多個(gè)坐席薩滿文化館滿族非物質(zhì)文化遺產(chǎn)文化體驗(yàn)（4）目標(biāo)客源定位中高端根據(jù)上文的描述，可以得出該休閑度假旅游綜合體的定位，主要面向中高端市場(chǎng)，包括中高端家庭度假市場(chǎng)和中高端會(huì)議市場(chǎng)。中國民營企業(yè)家論壇永久會(huì)址在此落戶，因此以企業(yè)為主體的高端訪問團(tuán)，也將成為重要客源。隨著長白山國際旅游度假區(qū)各項(xiàng)目的全面落成，這里正在逐漸形成一個(gè)以生態(tài)勝景為基礎(chǔ)、以冰雪運(yùn)動(dòng)為中心，涵蓋各種高端娛樂休閑服務(wù)和設(shè)施的全方位國際旅游度假區(qū)。5.3綜合商業(yè)旅游綜合體綜合商業(yè)旅游綜合體以綜合商業(yè)為主要功能，其他的娛樂、酒店、住宅為輔助功能。一般由景觀特色性強(qiáng)、經(jīng)營主體新穎、文化氛圍濃郁的主題街區(qū)或大型購物中心組成，給游客帶來一種時(shí)尚購物的感覺。利用完善的購物環(huán)境，可以吸引游客的聚集，支撐起其他功能的消費(fèi)大平臺(tái)。休閑商業(yè)旅游綜合體和所有類型的旅游綜合體一樣，不管是商業(yè)空間和公共娛樂休閑空間的交叉協(xié)調(diào)還是商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)的配置設(shè)計(jì)，嚴(yán)格遵循先規(guī)劃后建設(shè)和招商的原則。因此其合理的空間布局和完善的服務(wù)功能方面都明顯優(yōu)于傳統(tǒng)商業(yè)布局。5.3.1開發(fā)特征（1）對(duì)商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高商業(yè)功能作為此類旅游綜合體的核心功能，其所有的商業(yè)性設(shè)施構(gòu)建了整個(gè)綜合體的核心吸引力。為了增大對(duì)游客的吸引力，覆蓋盡可能多的層次客源，各個(gè)種類各個(gè)層級(jí)的商業(yè)性設(shè)施必須全面建設(shè)，包括酒店、餐飲、電影院、游樂場(chǎng)、超市、賣場(chǎng)、健身房、書店、各類購物等。（2）依托城市副中心或舊城改造開發(fā)一般位于大城市的副中心，用以分擔(dān)原有主中心的商業(yè)、辦公和居住的人流，同時(shí)做為副中心開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也承擔(dān)著吸引人氣集聚和梳理區(qū)域形象的任務(wù)，并為周邊居民提供生活配套和游憩場(chǎng)所。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市用地矛盾日益凸顯，舊城改造建設(shè)各類綜合體成為了提升土地利用率的重要方式。結(jié)合舊城原有的歷史文化資源，開發(fā)對(duì)本地居民和外地游客都具備吸引力的商業(yè)型旅游綜合體，一舉兩得。（3）融入城市規(guī)劃體系此類旅游綜合體的建設(shè)一般選擇人流密集、道路交通條件良好的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)、居住布局，當(dāng)?shù)厝藗兊纳a(chǎn)和生活都產(chǎn)生很大的影響。作為區(qū)域建設(shè)的重要項(xiàng)目，應(yīng)該融入地區(qū)的城市規(guī)劃體系，和城市規(guī)劃的方向保持一致，統(tǒng)一進(jìn)行用地、交通等的布局和設(shè)計(jì)。（4）游客是購物客源的重要組成依托當(dāng)?shù)貧v史文化資源打造的休閑商業(yè)旅游綜合體，兼具旅游和購物功能，往往是外地游客到達(dá)目的地城市的必到之地。如北京的王府井商業(yè)街、上海的徐家匯、杭州的杭州大廈等絕對(duì)是當(dāng)?shù)爻鞘新糜蔚闹匾?，外地游客均紛紛都慕名而至。因此，游客是休閑商業(yè)旅游綜合體購物客源的重要組成部分。5.3.2經(jīng)營要點(diǎn)（1）完善基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化購物環(huán)境，提升服務(wù)質(zhì)量首先，是完善綜合商業(yè)旅游綜合體內(nèi)部的基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施，全面植入餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議等各項(xiàng)功能硬件。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)整體購物環(huán)境的建設(shè)。購物環(huán)境會(huì)極大的影響旅游者的購買行為。臟亂差的環(huán)境會(huì)嚴(yán)重降低購物欲望，而整潔干凈的氛圍則會(huì)讓游客心情舒暢，獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)更是可以激發(fā)旅游的消費(fèi)需求。現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是硬件的競(jìng)爭(zhēng)，更關(guān)鍵的是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)內(nèi)部從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能的培訓(xùn)，全面提升綜合體各項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，最大程度的為游客提供愉悅的經(jīng)歷和體驗(yàn)。（2）各環(huán)節(jié)引入專業(yè)化團(tuán)隊(duì)操作此類型的旅游綜合體專業(yè)化要求較之其他更高，從最初的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，到中期的產(chǎn)品開發(fā)，到后期的項(xiàng)目運(yùn)營管理，都要求較高的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技能。核心商鋪的選擇、各業(yè)態(tài)的組合配比、區(qū)域整體和項(xiàng)目個(gè)體風(fēng)格的設(shè)計(jì)、正式運(yùn)營后市場(chǎng)如何營銷以及綜合體如何可持續(xù)發(fā)展等都必須進(jìn)行通過的規(guī)劃和運(yùn)作。越來越多的開發(fā)商意識(shí)到專業(yè)化規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和管理的重要性，開始引入高水平專業(yè)化團(tuán)隊(duì)參與各環(huán)節(jié)的操作。5.3.3案例分析——上海徐家匯商圈上海徐家匯商圈位于上海市區(qū)西南，為上海知名商圈之一，也是上海西南市區(qū)副中心。規(guī)劃占地總面積120萬平方米，核心區(qū)域?yàn)?4萬平方米，以商業(yè)為主，集購物、娛樂、餐飲、旅游、金融、信息等多種功能于一體，總建筑面積達(dá)200萬平方米。1992年至1994年，隨著上海地鐵一號(hào)線的開通，徐家匯完成一期建設(shè)，東方商廈、太平洋百貨、匯聯(lián)商廈等10大商家正式開業(yè)。1998年二期工程完工。如今，港匯廣場(chǎng)、美羅城等已成為上海西南市區(qū)標(biāo)志性建筑，而徐家匯也成了外地游客到上海的必游之地。（1）依托徐匯源歷史文化徐家匯的名字來源于晚明科學(xué)家徐光啟，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，故得名。徐家匯商圈正是圍繞徐匯源建設(shè)而成。徐匯源景點(diǎn)包括徐光啟公園、徐光啟紀(jì)念館、徐家匯天主教堂、徐匯藏書樓、圣母堂、徐匯公學(xué)、百代紅樓、交通大學(xué)等等。其中徐光啟公園內(nèi)有一代偉人徐光啟墓地，光啟紀(jì)念館主要介紹了徐光啟的生平和科學(xué)成就，徐家匯天主教堂是聞名遐邇的哥特式教堂，徐家匯藏書樓、徐匯公學(xué)、百代小紅樓和交通大學(xué)的建筑都極具風(fēng)格和特色。這些歷史文化景點(diǎn)為徐家匯商圈注入了獨(dú)特的文化內(nèi)涵，在徐家匯的發(fā)展過程中起到了極大的促進(jìn)作用。如今的徐匯源作為4A級(jí)旅游景區(qū)，游客可以暢游其中，在購物娛樂休閑的同時(shí)，領(lǐng)略徐匯和上海深厚的歷史文化，感受傳統(tǒng)和現(xiàn)代的交匯，獲得更好的旅游體驗(yàn)。（2）商業(yè)性設(shè)施配備全面上文提到綜合商業(yè)旅游綜合體對(duì)對(duì)商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，各個(gè)種類各個(gè)層級(jí)的商業(yè)性設(shè)施必須全面建設(shè)，徐家匯很好的做到了這一點(diǎn)。其中主要商業(yè)物業(yè)有百貨商場(chǎng)類的美羅城、港匯廣場(chǎng)、東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、第六百貨等，專業(yè)市場(chǎng)類的有太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)和百腦匯，同時(shí)還有占地8000平方米左右的地鐵商鋪。每個(gè)商業(yè)單體的建設(shè)在業(yè)態(tài)布局時(shí)都充分考慮了服務(wù)功能的復(fù)合，做到餐飲、娛樂、休閑、購物、文體合理分布，整個(gè)綜合體的業(yè)態(tài)結(jié)合涵蓋了幾乎全部的服務(wù)功能。徐家匯酒店眾多，星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店俱全，包括建國賓館（四星級(jí)），嘉匯華美達(dá)廣場(chǎng)大酒店（四星級(jí)），斯波特大酒店（四星級(jí)），上海新東亞酒店，全季酒店徐家匯店，漢庭酒店徐家匯店，如家快捷徐家匯店，錦江之星交大店等。徐家匯有港匯大廈、美羅大廈、上實(shí)大廈、匯銀大廈等多幢甲級(jí)寫字樓和數(shù)十幢一級(jí)寫字樓。同時(shí)還有各類住宅地產(chǎn)，如徐家匯花園、兆豐帝景苑、尊園、東方曼哈頓等。（3）和上海城市發(fā)展相適應(yīng)90年代的徐家匯還只有許多零零散散的小鋪?zhàn)印?993年一號(hào)線開通，徐家匯邁開了開發(fā)建設(shè)的大步伐，開始逐步承擔(dān)起分流人民廣場(chǎng)主中心商業(yè)、辦公和居住的功能。經(jīng)過一期二期的建設(shè)，徐家匯商圈已發(fā)展為上海西南市區(qū)副中心，也成功成為了全國游客心目中僅次于外灘、陸家嘴和人廣的上海標(biāo)志。2009年上海地鐵9號(hào)線徐家匯站開通，2013年地鐵11號(hào)線徐家匯站開通，使其真正成為上海城市交通樞紐之一。徐家匯的發(fā)展始終和上海城市的發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，為周邊居民提供了極佳的生活配套、辦公場(chǎng)所和游憩場(chǎng)所，同時(shí)也起到了很好的吸引了游客集聚的作用，為上海和徐匯都樹立了很好的城市形象。5.4文化創(chuàng)意旅游綜合體該型旅游綜合體以文化體驗(yàn)為主要功能，區(qū)域特色的歷史、人文、民俗等為核心吸引物，包括博物館、民俗風(fēng)情園、名人故里、歷史老街等，其他的酒店、購物、住宅為輔助功能。依托當(dāng)?shù)靥厣臍v史資源和文化魅力，保持原真的基礎(chǔ)上，采用現(xiàn)代化手段創(chuàng)意演繹，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，對(duì)游客產(chǎn)生極大的吸引力，以此聚集人氣，帶動(dòng)整個(gè)綜合體產(chǎn)品的經(jīng)營。發(fā)展文化創(chuàng)意旅游綜合體不僅可以迎合市場(chǎng)對(duì)文化旅游產(chǎn)品的需求，同時(shí)也可以對(duì)區(qū)域傳統(tǒng)文化的保護(hù)、傳承和宣傳起到重要的作用，可謂一舉兩得。5.4.1開發(fā)特征（1）依附區(qū)域的歷史文化資源，注重文化的挖掘和展現(xiàn)一般情況下，文化創(chuàng)意類旅游綜合體都是以當(dāng)?shù)氐哪撤N特色歷史文化資源為依托開發(fā)和建設(shè)的。其依托的文化資源正是該類旅游綜合體最大的賣點(diǎn)。這就要求在對(duì)所處地區(qū)的歷史文化內(nèi)涵和背景都有充分了解和認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)時(shí)，從各個(gè)角度包括建筑的裝飾布局、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)、品牌的宣傳推廣等，都充分挖掘和展現(xiàn)該文化的特點(diǎn)和內(nèi)涵。只有在綜合體內(nèi)部的各個(gè)部分都注入文化的相關(guān)細(xì)節(jié)，游客才能充分感受到該文化的氛圍和內(nèi)涵。（2）關(guān)注文化資源的可持續(xù)開發(fā)和保護(hù)上文中已提到，此類型旅游綜合體都是以當(dāng)?shù)氐哪撤N特色歷史文化資源為依托發(fā)展。但是在開發(fā)和建設(shè)的過程中，無可避免的會(huì)對(duì)該文化資源進(jìn)行改造和利用，若力度較大可能造成因?yàn)殚_發(fā)而破壞原有資源或是淪為旅游綜合體的道具而失去原汁原味的嚴(yán)重問題。這不僅影響到了當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化資源的保護(hù)，同時(shí)也會(huì)極大的減弱該旅游綜合體的吸引力。因此在開發(fā)建設(shè)相關(guān)過程中，要十分注意這些問題，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，堅(jiān)持對(duì)文化資源的可持續(xù)開發(fā)和保護(hù)性利用。5.4.2經(jīng)營要點(diǎn)（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需符合文化背景，凸顯文化特色設(shè)計(jì)和開發(fā)的旅游產(chǎn)品在追求創(chuàng)意創(chuàng)新的同時(shí)必須遵循符合地方文化背景和文化主題的基本原則。如穆斯林區(qū)域設(shè)計(jì)穆斯林特色餐飲，可以結(jié)合漢族菜肴進(jìn)行相關(guān)口味的調(diào)整，但必須尊重穆斯林傳統(tǒng)，不得提供豬肉飲食。而市場(chǎng)反饋也證明，根據(jù)文化原汁原味設(shè)計(jì)的產(chǎn)品往往可以大獲市場(chǎng)好評(píng)，如普陀山的三大寺廟普濟(jì)寺、慧濟(jì)寺和法雨寺都有齋飯出售，售價(jià)5塊，內(nèi)容為青菜豆腐加一碗飯，味道沒有很好，但每天排隊(duì)買飯票的人始終絡(luò)繹不絕。（2）堅(jiān)持創(chuàng)意演繹，注重游客體驗(yàn)文化類的旅游資源，無論其核心吸引物是歷史博物館、民俗風(fēng)情園、藝術(shù)創(chuàng)作園區(qū)、名人故居，都屬于高于日常生活層次的范疇，傳統(tǒng)的展示無法對(duì)游客產(chǎn)生足夠的吸引力：純粹展示的歷史博物館游客會(huì)覺得生硬枯燥，沒有體驗(yàn)的藝術(shù)創(chuàng)作游客可能無法理解，靜態(tài)陳列的名人故居游客無法身臨其境。因此較之其他類型的旅游綜合體，文化創(chuàng)意旅游綜合體更需注重游客的感受體驗(yàn)，摒棄傳統(tǒng)的單調(diào)靜態(tài)展示，引入現(xiàn)代化技術(shù)和高科技手段創(chuàng)新創(chuàng)意演繹，適時(shí)開展節(jié)慶項(xiàng)目活動(dòng)，廣泛開發(fā)互動(dòng)體驗(yàn)類型產(chǎn)品，以此拉近歷史、藝術(shù)、名人和游客的距離，增強(qiáng)對(duì)游客的吸引力。5.4.3案例分析——上海新天地上海新天地坐落于上海市中心，位于上海著名商業(yè)街淮海中路南側(cè)，東至黃陂南路，西到馬當(dāng)路，北沿太倉路，南接復(fù)星中路，占地面積3萬平方米，建筑面積6萬平方米。新天地以上海獨(dú)特的石庫門建筑為基礎(chǔ)，將上海傳統(tǒng)石庫門里弄和充滿時(shí)尚感的現(xiàn)代建筑相結(jié)合，打造成為了一個(gè)集歷史文化、紅色教育、旅游觀光、餐飲娛樂、休閑購物、住宅辦公為一體的文化創(chuàng)意旅游綜合體。在這里，傳統(tǒng)上海和現(xiàn)代上海完美融合，游客可以充分領(lǐng)略老上海的經(jīng)典魅力，也可以感受新上海的時(shí)尚奢靡。（1）充分依托和利用上海石庫門資源石庫門是最具上海特色的居民住宅，通常被認(rèn)為是上海近代都市文明的象征之一，已入選國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。最早的石庫門始建于19世紀(jì)70年代，經(jīng)過長時(shí)間的演變，發(fā)展成為中西合璧的樣式，以石頭做門框，以烏漆實(shí)心厚木做門扇。滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”后又訛作“石庫門”。新天地改造前的是上海的一片石庫門舊民居，已擁有近100年的歷史。隨著時(shí)代的發(fā)展，這片石庫門民居已越來越無法滿足現(xiàn)代城市發(fā)展和居民生活居住的需求。新天地的改造，在保持留存石庫門原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行：一方面修舊如舊，最大限度的保留和再現(xiàn)了傳統(tǒng)街道的原貌；另一方面騰龍換鳥，在舊房子內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)代化更新，將老建筑改造成為極富現(xiàn)代氣息的酒吧、咖啡館、會(huì)所等。充分依托和利用原有的寶貴的石庫門資源，打造獨(dú)特魅力的文化創(chuàng)意旅游綜合體，改造后的新天地名聲大噪，成為了滬上著名旅游目的地之一。（2）項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)體現(xiàn)上海文化特色，注重游客體驗(yàn)如今的上海帶著無比深厚的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，闊步的向國際接軌，向現(xiàn)代接軌，向時(shí)尚接軌。而新天地的設(shè)計(jì)在傳統(tǒng)石庫門中植入現(xiàn)代時(shí)尚新元素，歷史搭臺(tái)，時(shí)尚唱戲，正是這樣的海派文化的生動(dòng)體現(xiàn)。新天地三期項(xiàng)目新天地時(shí)尚購物中心引入國內(nèi)外前沿新銳設(shè)計(jì)師品牌，旨在成為孕育國內(nèi)設(shè)計(jì)師搖籃，為中外設(shè)計(jì)師搭建零距離對(duì)話平臺(tái)，契合上海打造“國際第六時(shí)尚之都“的目標(biāo)訴求，將使新天地發(fā)展成為上海時(shí)尚旅游的”城市名片“。同時(shí)，國際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等不定期的時(shí)尚文化活動(dòng)的舉行，也可以全面調(diào)動(dòng)內(nèi)部氣氛，帶給游客全新的時(shí)尚體驗(yàn)。（3）配套設(shè)施多元化新天地文化創(chuàng)意旅游綜合體，集文化、創(chuàng)意、購物、娛樂、休閑、辦公、居住多功能為一體，有南里、北里、新天地時(shí)尚三個(gè)核心項(xiàng)目，也有太平湖公園、企業(yè)天地、翠湖天地、瑞安廣場(chǎng)、朗廷酒店等配套項(xiàng)目。新天地一期和二期工程分為南里和北里。北里地塊以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化內(nèi)飾和設(shè)備，化身成為多家高級(jí)會(huì)所和餐廳包括新天地壹號(hào)等。南里以現(xiàn)代建筑輔以石庫門傳統(tǒng)元素，建成一座總面積達(dá)25000平方米的購物、娛樂、休閑中心，進(jìn)駐了世界各地特色商戶，有高檔餐飲、品牌時(shí)裝、電影院、工藝品店、健身中心、美容院等。三期工程新天地時(shí)尚獨(dú)創(chuàng)引入前沿新銳設(shè)計(jì)師品牌，打造時(shí)尚創(chuàng)意新體驗(yàn)，如VeraWang國內(nèi)首家旗艦店，亞洲知名設(shè)計(jì)師品牌UMAWANG，明星潮人店阿信的STAYREAL等。太平湖公園的優(yōu)美景色是整個(gè)綜合體的亮點(diǎn)之一，同時(shí)也常常舉辦如圣誕集市、哆啦A夢(mèng)展等節(jié)慶活動(dòng)。五星級(jí)新天地朗廷酒店為游客締造尊貴奢華住宿服務(wù)。瑞安廣場(chǎng)為高26層甲級(jí)商辦大樓，提供先進(jìn)的商業(yè)和辦公綜合服務(wù)。企業(yè)天地一期和二期包括多幢現(xiàn)代化甲級(jí)寫字樓和購物娛樂中心，為都市精英提供智能化、綠色化的生活工作環(huán)境。翠湖天地共三期工程為高端住宅發(fā)展項(xiàng)目，設(shè)計(jì)融入石庫門弄堂特色，旨在為業(yè)主打招高品質(zhì)時(shí)尚生活。第六章旅游綜合體開發(fā)優(yōu)化6.1旅游綜合體開發(fā)過程存在的問題6.1.1規(guī)劃不當(dāng)，盲目建設(shè)前文中提到，近幾年，旅游綜合體成為國內(nèi)旅游發(fā)展的潮流之一。根據(jù)國家把旅游業(yè)建設(shè)成為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的政策指導(dǎo)，各地政府紛紛把開發(fā)旅游綜合體作為政績工程建設(shè)；另一方面，旅游開發(fā)商則想借此機(jī)會(huì)