2017年上半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理考試題

2017年上半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于__。

A．物質(zhì)折舊

B．功能折舊

C．經(jīng)濟(jì)折舊

D．會計(jì)折舊2、某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有是不正確的。

A：供給非同質(zhì)性

B：需求多樣性

C：競爭充分性

D：交易復(fù)雜性

E：借款合同4、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是__。

A．提高開發(fā)貸款利率

B．降低開發(fā)貸款利率

C．通貨膨脹率下降

D．降低房地產(chǎn)稅費(fèi)5、下列關(guān)于氣態(tài)污染物的種類，表述不正確的是。

A：污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的數(shù)量最多，危害也最大

B：污染大氣的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮

C：二氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1／3，它大部分來自汽車尾氣

D：碳?xì)浠衔锸强諝庵械囊活愔匾奈廴疚?，包括甲烷、乙烷、乙烯?/p>

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到__的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

B．最低收益率

C．最低凈現(xiàn)值

D．利潤為零時(shí)7、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。

A：銷售狀況價(jià)值論

B：市場供求價(jià)值論

C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D：經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格8、統(tǒng)計(jì)意義上的，它是指一個(gè)國家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)用于生產(chǎn)的各種生產(chǎn)要素所獲得的報(bào)酬總和，即工資、利息、租金和利潤的總和。

A：國內(nèi)生產(chǎn)總值

B：國民生產(chǎn)總值

C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值

D：國民收入

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。

A：60

B：90

C：100

D：120

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章10、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為萬元。

A：65.4

B：81.8

C：87.2

D：109.0

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

11、國外研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其__相關(guān)。

A．建筑結(jié)構(gòu)

B．所在區(qū)域

C．使用性質(zhì)

D．使用過程12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是__。

A．發(fā)現(xiàn)地下文物

B．銀行貸款未按期到賬

C．相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D．更改建筑設(shè)計(jì)13、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是__。

A．屬地管理原則

B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則

C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記

等內(nèi)容。

A．家庭

B．社會

C．文化

D．政策3、不計(jì)算全部建筑面積的是。

A：相鄰建筑物是有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊

B：建筑物外無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊、檐廊、陽臺等

C：建筑物內(nèi)的技術(shù)層和檢修通道(不論其層高如何)

D：屋頂樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、花架、涼亭、露天泳池等

E：建筑物內(nèi)的變形縫4、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不良行為也作為該機(jī)構(gòu)的不良行為記入其信用檔案。

A：法定代表人或者執(zhí)行合伙人

B：全體股東或全體合伙人

C：全體注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

D：全體董事

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于。

A：已經(jīng)獲得凈收益的大小

B：未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)

C：未來獲得凈收益的大小

D：目前總收益的大小

E：未來獲得凈收益期限的長短6、下列屬于影響需求價(jià)格彈性的因素的是。

A：產(chǎn)品的成本狀況

B：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

C：消費(fèi)者對某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例

D：商品本身用途的多樣性

E：商品本身用途的單一性7、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是。

A：土地儲備

B：銷售方案的細(xì)化

C：建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

D：申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

E：借款合同8、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)分為三類。

A：房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)

B：房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)

C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)

D：房屋買賣收費(fèi)

E：房屋交易收費(fèi)9、根據(jù)拍賣方式不同可將減價(jià)拍賣分為。

A：人工式拍賣

B：電子式拍賣

C：無聲拍賣

D：有聲拍賣

E：現(xiàn)場拍賣10、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線上隨商品本身價(jià)格變化而發(fā)生同方向變化稱為__。

A．供給量的變化

B．影響供給量的因素變化

C．供給的變化

D．影響供給的因素變化

11、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有。

A：可出租或可使用面積

B：出租方的商業(yè)信譽(yù)

C：基礎(chǔ)租金與市場租金

D：出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

E：物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績12、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定的表述，正確的是。

A：房地產(chǎn)面積的測算均指水平投影面積的測算

B：各類面積的測算，必須獨(dú)立測算五次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果

C：邊長以米為單位，取至0．O01m；面積以平方米為單位，取至0．1

D：量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具

E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離13、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括以下的結(jié)構(gòu)__。

A．供求結(jié)構(gòu)

B．投資結(jié)構(gòu)

C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

E．利潤結(jié)構(gòu)14、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是．(2007年試題)

A：解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題

E：借款合同15、給水工作的任務(wù)是供應(yīng)建筑物內(nèi)不同類型的用水，滿足其對（）等方面的要求。

A．水量、水質(zhì)

B．生活、生產(chǎn)

C．水壓、水溫

D．消防16、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包括__。

A．按物業(yè)面積

B．包干制

C．按物業(yè)價(jià)值比例

D．酬金制

E．薪金制17、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。

A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間18、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12．0％，如果通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同19、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.020、某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)__萬元：

A．1250

B．1750

C．2050

D．215021、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有。

A：可出租或可使用面積

B：出租方的商業(yè)信譽(yù)

C：基礎(chǔ)租金與市場租金

D：出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

E：物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績22、某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為。(2009年試題)

A：5.00%

B：7.50%

C：18.36%

D：28.85%

E：借款合同23、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括__等。

A．可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同

B．可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C．可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)

D．可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E．可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同24、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的是。

A：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)