高端住宅項目營銷策略報告

XXXX階段營銷策略目錄：整體營銷思路梳理宏觀市場分析歙縣房地產(chǎn)市場環(huán)境解讀階段性營銷思路媒體推廣計劃及廣告表現(xiàn)活動推廣方案一.整體營銷思路梳理目前XXXX的主要工作目標(biāo)是4#樓的開盤及5#剩余單元的消化。4#樓對于整個XXXX項目的資金運轉(zhuǎn)和整體銷售促進(jìn)具有承上啟下的重要作用。做為尚未面世的產(chǎn)品，具有一定的形象可塑性和推廣價值。從整個歙縣房地產(chǎn)市場和項目自身情況來看，短期內(nèi)5#樓通過策略調(diào)整改善銷售局面的難度較大成本也較高。鑒于5#、4#樓在產(chǎn)品形態(tài)和客戶定位上具一致性，建議在接下來的工作中以4#樓的開盤工作為側(cè)重，通過產(chǎn)品包裝和銷售策略的調(diào)整重塑項目形象，從而帶動4#、5#樓的整體銷售。二、宏觀市場分析1.宏觀市場表現(xiàn)要點2.市場延續(xù)性研判3.二、三季度房地產(chǎn)走勢預(yù)測⑴、全國房地產(chǎn)投資連續(xù)9個月下滑，投資萎縮直接影響2012全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。⑵、開發(fā)景氣指數(shù)跌至臨界點之下，庫存增加，直接影響土地市場拿地?zé)崆?。⑶、全國房地產(chǎn)在價量關(guān)系上保持著“量趨平價未升”的狀況。⑷、2011年房地產(chǎn)融資金額高速攀升，渠道多樣化，2012進(jìn)入還貸井噴期，壓力非常大。⑸、民間閑置資金多（從古玩、黃金、玉石等炒作中可見一斑），“進(jìn)軍樓市”則還在觀望之中。⑹、雖然國家出臺限購及提高存款準(zhǔn)備金率等政策，但全國樓市價格依舊堅挺，主要是由于多渠道大量融資和前兩年銷售回款支撐著項目開發(fā)。⑺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量自2008年到達(dá)最高峰后，開始連續(xù)3年在減少，“洗牌”早已開始?？偨Y(jié)：從宏觀角度分析，2012年將會出現(xiàn)一、二、三級市場全面縮量，這時開發(fā)商主要任務(wù)是確保資金鏈不斷裂和努力還貸，地產(chǎn)企業(yè)洗牌加劇。1.宏觀市場表現(xiàn)要點——政府執(zhí)行的強(qiáng)力房地產(chǎn)調(diào)控已收到效果，目前來看市場處于由市場的觀望期轉(zhuǎn)為下行渠道。——由于廣義貨幣發(fā)行量處于82萬億元的高位（2010年中國GDP為39.8萬億，也就是說每產(chǎn)生1個單位GDP產(chǎn)值，需要2個單位的資金來運作，造成市場流動性泛濫，或者可以說資金利用效率低下）在等待機(jī)會入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)如同2009年般的房價的報復(fù)性反彈。因此，國家仍在近期一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，不允許地方政府唱反調(diào)。——就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過存糧解決饑荒。但其開發(fā)已逐漸顯露出不可持續(xù)性跡象。2.延續(xù)性研判——第二季度，整體性降價幅度則有限，預(yù)計開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢?！谌径?，如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，降價范圍會繼續(xù)擴(kuò)大，降價幅度會更深?！刂?011年底，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70293家，連續(xù)三年呈現(xiàn)減少趨勢(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經(jīng)開始。預(yù)計到2015年，將有30%的房企被洗牌出局。3.二、三季度房地產(chǎn)宏觀走勢的預(yù)測：總結(jié):從利潤預(yù)期看：房地產(chǎn)市場處于深度博弈的震蕩市，不會有滿溢的市場信心，因此不做高利潤預(yù)期，安全的取回合理開發(fā)利潤更為重要。從市場遠(yuǎn)景看：市場呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢，寄望于市場的突然回暖帶動銷售并不現(xiàn)實，開發(fā)利潤的取得要結(jié)合資金要求進(jìn)行考評，保證資金鏈運轉(zhuǎn)才能順利過冬。對策：制定靈活的價格策略，調(diào)低價格預(yù)期。3.歙縣房地產(chǎn)市場解讀歙縣房地產(chǎn)市場2011-2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計：（1）從2011年開始，歙縣地區(qū)的房地產(chǎn)市場呈明顯的下行通道，具體表現(xiàn)為銷售總量和銷售總價的大幅滑坡。（2）銷售量的滑坡和價格的堅挺，一方面是因為房地產(chǎn)業(yè)背后的經(jīng)濟(jì)因素，一方面不排除優(yōu)質(zhì)樓盤價格拉升的可能，但歙縣房地產(chǎn)市場正處于買賣雙方的深度博弈已是不爭的事實。銷售高峰期一般出現(xiàn)在節(jié)假日，例如2月份農(nóng)歷新年及5·1勞動節(jié)期間。這也突顯客戶構(gòu)成中中外出返鄉(xiāng)客戶占了較大部分。此類客戶的特征是梯層式流動，即趨向于上一級較成熟市場，周邊區(qū)域?qū)蛻舴至鲊?yán)重。根據(jù)歙縣房地產(chǎn)管理局2011-2012上半年年預(yù)售申請辦理情況，截止5月22號，歙縣住宅市場存量面積約24.6萬㎡。按照現(xiàn)行市場的消化速度，本地市場的月消化能力約為11000㎡/月。呈明顯供大于求的市場現(xiàn)狀。歙縣房地產(chǎn)市場2012上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計：宏觀面的政策因素、虛弱的市場消化能力、供大于求的市場現(xiàn)狀、有限的客戶資源、較大的客戶分流，這些是XXXX項目銷售需要正視的市場因素，亦是5#銷售情況較差的外因。對策：外力不可扭轉(zhuǎn)，項目的銷售出路必須轉(zhuǎn)向?qū)Ξa(chǎn)品本身的思考，從產(chǎn)品包裝、廣告推廣、系統(tǒng)展示、價格調(diào)整、銷售策略等方向?qū)ふ彝黄瓶?，對營銷因素進(jìn)行整合，進(jìn)行深入的市場細(xì)分，才有可能在低迷的市場環(huán)境中殺出一條血路。

概述：三、項目現(xiàn)狀解讀1.客戶區(qū)域分析2.客戶獲知途徑分析3.項目現(xiàn)狀解讀客戶區(qū)域分析：從3月19日——至5月13日，共8周時間內(nèi)，項目現(xiàn)場共接待客戶122組，其中住宅客戶91組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來訪33組占來訪比例27%，老城區(qū)來訪客戶47組占來訪比例39，新城區(qū)來訪客戶31組占來訪比例25%，外地客戶11組占來訪比例9%。解讀：來訪客戶的構(gòu)成比例上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城新老城區(qū)為重點客戶來源，其中歙縣縣城本身來訪比例高達(dá)67%，說明歙縣縣城具有一定的客戶基礎(chǔ)，但由于項目所在區(qū)域在縣城居民心中認(rèn)可度不高，故在我項目的成交上反而鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到了一定比例。從3月19日——至5月13日，共8周時間內(nèi)，項目現(xiàn)場接待的91組住宅客戶中。通過現(xiàn)場展示進(jìn)入銷售中心的有58組占來訪客戶量的64%，其次是通過戶外和短信獲知項目信息，分別占13%和16%.親友介紹來訪4組，約占來訪比例4%。解讀：銷售現(xiàn)場的包裝展示對縣城意向客戶具有一定的吸引力，短信和戶外廣告是較為有效的廣告手段，可在后期的推廣中進(jìn)行強(qiáng)化。總的來看，項目推廣渠道較狹窄，且老帶新，轉(zhuǎn)介紹等客戶來源較少，這也從側(cè)面反映了項目的市場口碑及客戶資源的二次開發(fā)還有功課可做?？蛻臬@知途徑分析：項目現(xiàn)狀解讀：本次計劃開盤為4#，計劃開盤時間擬訂為9月1號（周六），距開盤還有約3個月時間。一批次開盤5#住宅144套，已售49套，加上4#住宅144套，本次開盤預(yù)計可售套數(shù)為239套。1期共接待客戶1359組，銷售49套，客損比1:28.如果按照此比例計算，假設(shè)開盤任務(wù)為60%，則本次開盤需要達(dá)到的客戶儲備量為3871組，在保證正常銷售收益的前提下，3個月的時間里達(dá)到這個客戶量是幾乎不可能的。推廣的力度和密度，較之之前要有一個質(zhì)的變化。

5#4#活動組織：XXXX鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡播本次活動的主要通過尋找書法/古典音樂/繪畫神童——XXXX杯少兒古典樂器/書法/繪畫表演賽（注1）本次少兒樂器/書法表演大賽主題為：尋找古典音樂及書法神童。旨在給歙縣對音樂、書法感興趣的少兒朋友們一個平臺，展示才藝，發(fā)現(xiàn)潛在的可塑人才，為歙縣的城市人文貢獻(xiàn)力量。本次活動在黃山市、歙縣關(guān)心下一代工作委員會領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，由歙縣音樂協(xié)會，歙縣電視臺，歙縣網(wǎng)絡(luò)論壇，以及專業(yè)的音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及書法培訓(xùn)協(xié)辦；本次擔(dān)任評審的團(tuán)隊，由各大音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級教師及歙縣市音樂協(xié)會理事、書法協(xié)會理事、本地知名書法家組成，擁有專業(yè)性和權(quán)威性。本次大賽共分書法組和古典音樂組比賽兩組同步進(jìn)行。注1——以上活動可3選1或同時進(jìn)行，本方案以古典音樂選拔為示例一、主辦單位歙縣金泰置業(yè)有限公司歙縣關(guān)心下一代工作委員會二、協(xié)辦單位黃山市音樂協(xié)會歙縣電視臺、黃山報紙媒體黃山房地產(chǎn)交易網(wǎng)、黃山新房地產(chǎn)交易網(wǎng)黃山論壇、歙縣論壇XX琴行XX學(xué)校XX音樂學(xué)校三、參與對象（1）歙縣、周邊及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)6-14歲少年參與者須對一門以上的樂器擁有熟練使用的能力四、活動時間2012年7月15日——2012年8月25日五、活動組別本次大賽參賽組別分為四類，參賽者可按照組內(nèi)項目報名：弦類樂器組：古箏、琵琶、二胡、古典吉他、古琴、小提琴、貝司、柳琴、馬頭琴等。打擊樂器組：架子鼓，揚琴，書板等管樂器組：薩克斯，笛子，大小號，單雙簧管等鍵盤樂器組：鋼琴，電子琴，手風(fēng)琴，管風(fēng)琴。提示：本次活動除鋼琴與架子鼓參賽者須自帶樂器，XX琴行為本次大賽指定官方樂器提供單位。XX音樂學(xué)校為本次大賽指定官方參賽培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。六、鐘活動遷方式弄：本瓦次大用賽分丑四個丟階段護(hù)進(jìn)行第一乞階段牌：報間名階循段（20果12年7月15日——撓20安12年7月31日）報名功方式柔：本次百活動襪報名海方式璃采用漿網(wǎng)絡(luò)子報名織和實冰地報匆名相額結(jié)合隊的方敲式。網(wǎng)絡(luò)期報名隸方式晉：通栗過安榆徽房句地產(chǎn)餃交易漫網(wǎng)的馬首頁劈燕鏈接速報名銀；實地筑報名怨點：虜XX不XX侄售展姥中心禽、XX音樂慮培訓(xùn)蛾學(xué)校X老師盛、XX琴行X老師餡；市留音樂裂協(xié)會X干事毒。通過像網(wǎng)絡(luò)詳報名披須提礙交相封關(guān)身眾份資形料及嘴參賽版項目問，并鐵由主臘辦單爬位電珍話確意認(rèn)。通過料實地闊報名美點報箏名須掏填寫痛報名蓬表格割，并條提交待主辦淹單位熔審核曲通過廢。為了液保障娛選手收在參蒸賽過悄程的挪順利夏，13歲以鐵下參速賽選券手須插由家殊長陪薦同參駕賽，跟報名課時須捉提交蓮家長膚聯(lián)系漢方式悶及身序份信虧息。第二臨階段顯：參逝賽階悄段（20某12年8月1日——嬌20按12年8月20日）初賽倍：（20逼12年8月1日-8月18日）本次紐奉大賽當(dāng)?shù)某鯑|賽按煌照樂牛器種米類分青成四簡組進(jìn)錄行，8月的簽每個雨周末墻舉行愉一組啊的比嶺賽，辛每組消評選倡出10陵-1飽5名選降手進(jìn)端入復(fù)干賽。初賽成的評蹄選由疑專家印評審泉完成休。復(fù)賽逆（8月25日）1、8月25日舉份行本菌次大柿賽的學(xué)復(fù)賽裹；通排過初咐賽的60名選饞手有象資格希參加蕉本輪宏復(fù)賽騎。2、復(fù)劣賽依刻舊采自用分缺組表懂演的窗形式疲；按腸照使索用樂級器的房誠類別泡分為淹四組掀。3、8月25日上席午為暮弦樂頓器組術(shù)和打棄擊樂趟器組未復(fù)賽墊；下導(dǎo)午為工管樂觀器組已和鍵封盤樂鏟器組話的復(fù)夕賽。4、復(fù)艇賽評稱審由霧專家貫評審域和媒寫體評膀?qū)徆苍弁攴瓿桑渲芯＜掖霸u審滔占分怕值的70口%，媒厚體評鬧審占孫分值腦的30屬%。5、本壟輪復(fù)癢賽每憐組將役評選吧出7名選愧手進(jìn)浩入總累決賽壤。決賽榮及頒售獎：積（9月1日）1、本懂次大即賽的禽決賽什時間腸安排屠在9月1日周狐六上酬午；2、決它賽依司舊采模用分嫩組表耐演的犧形式斑；按店照使閉用樂灑器的叛類別險分為麗四組森。3、9月1日上量午為腿弦樂鹿器組略和打匙擊樂友器組嗓的復(fù)列賽；卻下午像為管室樂器提組和縫鍵盤視樂器程組的科復(fù)賽馬。4、決瓶賽評首審由爐專家季評審晶、媒督體評葵審和躺蚌埠憤市關(guān)蜜工委甩共同圍完成鼓，其貫中專熄家評鍋審占廢分值屑的60命%，媒勻體評麻審占趟分值廈的20寒%，關(guān)皺工委坐評審晴占分飲值的20險%.5、本籃輪決驅(qū)賽每隨組評守選出弓一等搞獎1名，巧二等干獎2名，脾三等園獎3名；另外廊將評串選出社本次口大賽午的小終小神拖童獎弦，舞碰臺表把現(xiàn)獎塔，和獸特別銷才藝斜獎。七、積獎項斗設(shè)置一等和獎1名少獎金30鍋00或價證值50炊00元X粗XX豆X購跳房優(yōu)洞惠券二等裝獎2名傳獎金20形00或價矮值30或00元X政XX盛X購積房優(yōu)獲惠券三等幼獎3名擴(kuò)獎金10壯00或價隱值20術(shù)00元X迫XX陰X購膨房優(yōu)腥惠券最具貓?zhí)熨x派獎、分舞臺葡表現(xiàn)撞獎、馳特別滅才藝喂獎各1名獎金10慎00或價混值50激00元X姥XX兩X購嘆房優(yōu)斜惠券參與獎獎增若干聽參設(shè)加即腿有降獎良勵X逝XX都X提白供的蕉精美那禮品以上蟻各類育獎項居均頒絮發(fā)由東歙縣宵文化智局委紫或音回樂協(xié)豬會頒宋發(fā)的橫獲獎糟證書獨。八、哈活動煙宣傳1、黃罪房網(wǎng)異首頁費通欄改廣告95殖0*窯70像素1個月2、黃緊房網(wǎng)倒論壇欺通欄縣廣告95服0*執(zhí)70像素1個月3、淮驗河晨箏刊報置紙廣造告4、戶魄外廣色告、5、各水家琴章行與鎮(zhèn)音樂烤培訓(xùn)庫學(xué)校濃海報愿張貼6、小區(qū)學(xué)、罰初中便校園逼海報營張貼7、X防XX蛙X銷勉售現(xiàn)鼻場桁丘架海錢報。8、短氏信告耕知。推廣細(xì)節(jié)奏振分期朗及廣諒告投胖放計朱劃、隨定價藏建議一、膚開盤呼時間喝預(yù)設(shè)根據(jù)名已知命的工謠程節(jié)蠢點與霧市場刺狀態(tài)丸，項唐目預(yù)腎設(shè)的烤第一驗開盤雪日為20毫12年9月15日【注2】：在以包下展啟開的旁分階辰段推勢廣工撫作中按，所峰有的丟階段某性工祝作時閉間點壟安排梅，都右將嚴(yán)芽格按指照我唱們預(yù)澇期的良第一撇開盤童時間倆來設(shè)召定的案。（面龜對不喇可預(yù)潔知的捆未來鑄，如聽果預(yù)巖設(shè)的孕第一風(fēng)開盤骨時間清因特檔殊情歇況而始做出墊變更動，所賄有的類階段鋼性時嗓間點甲都將階依次車順延幣。）營銷缸節(jié)奏祝排布孩：第一吸階段捎：上就市籌幟備期透；時間丘跨度做：20蛙12年6月15日-2拜01贏2年6月30日。階段到目標(biāo)類：完甩成二羽期推禿廣策冶略方鼻案，奸銷售片物料壇，傳師播渠螞道等次籌備最工作向。第二幅階段給：蓄版勢推崖廣期&啟動畝會員火招募培；時間旦跨度市：20刊12年7月1日-2艙01富2年8月1日。階段繭目標(biāo)頌：傳播堂春暖紗花開己二期拒產(chǎn)品希格調(diào)隆，形森成二竭期產(chǎn)妄品的趨市場址聚焦膚。第三屑階段街：營康銷熱絮推期&啟動測認(rèn)籌咬；時間互跨度得：20互12年8月1日-預(yù)售拘證取規(guī)得日認(rèn)。階段桃目標(biāo)恭：啟危動會扭員卡謊招募涉，給攏予會罷員優(yōu)再惠斗睜金優(yōu)濫惠鎖頁定客亞戶。第四奮階段嗽：開蘆盤熱杰銷期時間拳跨度殿：20漠12年9月15日-2棟01拳2年10月15日。階段秩目標(biāo)冶：營縣造開葵盤氛針圍，恒收取池認(rèn)購危金，快進(jìn)入今開盤暴售房兆流程絮。第一福階段述：上清市籌口備期一、偷時間革跨度蹤蝶：截條至20兔12年4月20日二、抬主要殺工作戶外咳表現(xiàn)江南盼好，功風(fēng)景陷似曾冤諳XX另XX園境勝美宅拙制昆江南較園境們美宅10洞8席，唐恭迎訂大駕05揪59絮--叫66腿23限66悉605撓59永--奧66惜31競88降8拙制澤江南弊園境澆美宅10嚷8席，遲恭迎練賞鑒一品幼園境緞，花間碼水岸才兩生概香。XX積XX園境默美宅05棄59領(lǐng)--刮66在23菊66疾605爹59飾--鉛66徐31紐奉88怕8拙制翠江南舅園境丸美宅10號8席，劫恭迎游賞鑒一席刃館藏親，淡妝蹤蝶濃抹略總相家宜XX狗XX園境仰美宅05蝕59璃--本66瓣23排66濾605平59塘--獨66病31建88貸8拙制鈴江南伸園境布美宅10崖8席，爐恭迎然賞鑒一段微人生乘，幾度騰春秋統(tǒng)半生劉緣XX其XX園境執(zhí)美宅05攏59毀--淚66踐23念66唱605勢59居--嘉66漠31王88下8第二約階段托：蓄狼勢推蕉廣期&啟動啦會員姐招募1、時序間跨增度：20憤12年7月1日-2局01檔2年8月1日。2、工黑程進(jìn)獵度：瞇本階染段未圾達(dá)到雄預(yù)售梨條件3、階鑒段目除標(biāo)：遭傳播聲XX廳XX于產(chǎn)品讓格調(diào)鍵，形臨成二瘦期產(chǎn)媽品的去市場紛聚焦鏟。并啟革動御史景會瞇會員班招募濫，召棋集意賤向客椒戶。在本武階段叨，我須們用仿一個姐月左哀右的細(xì)時間柏，完器成市狹場對介二期誦產(chǎn)品水的關(guān)胸注，粉主要都通過敵以下哄工作菌來形忌成：A：戶例外，累紙媒撲，短勾信等瞞各類板渠道出，傳破播二芹期上庫市信六息。B：啟腦動1-鏟2輪DM派發(fā)彈，覆殘蓋周墾邊換摔房群種體，孕及城叮市各絡(luò)類商模業(yè)經(jīng)似營戶坦；C：啟墳動老步業(yè)主坑復(fù)制接渠道伶，以劈燕老帶鋪新，院給予炸一定寬推薦眠獎勵醫(yī)。D：通遭過公建關(guān)活勿動營貨銷中被心吸披引人佛氣，拘促進(jìn)本意向水客戶繼到訪桐。戶外搞傳播奏主題【XX付XX·2期】開啟雁全城和認(rèn)籌費！中央鎮(zhèn)園境扇，一己品人吳生。【XX提XX·2期】開啟艷全城悅認(rèn)籌終！百聞蔥一見督，不佳如近歇賞一教生【XX溉XX·2期】開啟膜全城捷認(rèn)籌木！此前讀所享買，皆繭屬平舍常。第三燈階段灣：營雙銷熱鋒推期&認(rèn)籌慎期一、司時間臺跨度模：從20推12年8月1日～冬預(yù)售差證取眾得日二、盯工程疤進(jìn)度論：項目噸即將斯達(dá)到橡預(yù)售遣條件捉。三、淚工作薄目標(biāo)瞞：本階紋段的政營銷貫節(jié)奏淘安排睛是——騾“鎖定舞意向析較強(qiáng)呆的客器戶，舅啟動滾認(rèn)籌肆”弱。針對臘這一太節(jié)奏比安排航，我歉們的控工作餃目標(biāo)分就是王將歙餅縣所務(wù)有的俊購房煎人群盛，潛你在顧慌客，培非顧?？腿号囿w都桐網(wǎng)羅碧到銷湯售中剪心，撈了解然XX侍XX姨二期脹產(chǎn)品謠，通梢過報腔紙廣怖告，等戶外貸廣告末，售照樓部懲展示公，展劫現(xiàn)產(chǎn)午品價議值，仿構(gòu)建戴客戶腰信心療，激纖發(fā)購版買欲璃望。四、龜營銷偉狀態(tài)刃：為此芬本階停段需顯要做擾如下敞四個寬方面忽的事輛項：⑴、伐開啟并一次右全新儀形象憐體系每樹立伙的廣扣告運懲動；⑵、儲一扎個全芬新的棍案場場環(huán)境販；⑶、抄一個高有專襲業(yè)素南養(yǎng)的停銷售北隊伍冬；⑷、竄一份佳可以準(zhǔn)全面沿展示省項目霉二期團(tuán)整體慘與各亡功能程類型璃的宣圓傳品服；確前定的英產(chǎn)品炎標(biāo)識沉、房圾號；本階章段中躍，沒去有價聽格，役沒有屢開盤悠日期嫁，只將有以困御景董會為倉平臺族的會亞員招吐募所偷聚集京的客討戶群俱，具轟體操滅作模驗式詳武見附誰錄御串景會押啟動俯活動復(fù)說明,力求麥最大肚數(shù)量惡吸引類客戶姥入場愈。2、DM洗城DM的功壩用：以直沉觀形慚象的占精美沙冊子延專人謝派發(fā)繩到客采戶手醬中，動使其文直觀鞭認(rèn)知提項目牲，感替受項眾目形溜象。DM的創(chuàng)跨意構(gòu)范想：1、規(guī)腦格：37吼㎝×靜26努㎝2、版勢面：8版（況與一枕期形竟式相歌同）3、內(nèi)旋容：宴新形政象體櫻系+戶型+效果違圖+總平時圖+認(rèn)籌辦信息DM派發(fā)首時間填：第一坡輪：7月15僚-8月30日第二毫輪：煌認(rèn)籌案前5-鑰7天六、咸關(guān)于據(jù)定價垃的特未別說篩明【XX只XX9月15日全知城盛換大公疲開】此前灘所享幣，皆祝屬平阿常第四板階段死開姨盤熱艇銷期一、泥時間拉跨度匹：預(yù)松售證右取得完日-2詞01墊2年9月15日。二、餃工程甚進(jìn)度噸：達(dá)艱到預(yù)盯售條移件。三、吉工作撐目標(biāo)旁：營造分開盤屢氛圍專、制壓定開首盤價傻格，訴公布壁開盤癥終極釋優(yōu)惠盾、收賠取大茅定金邀，進(jìn)由入開矛盤售訴房流者程。四、召營銷飄狀態(tài)嫂：本階容段有棋了上產(chǎn)述幾鳴個階焰段的勻鋪墊晶后，活我們于已經(jīng)花可以寫明確痛：①貨我們往已經(jīng)化知道棍買家拳在哪院里；②勤我們汽已經(jīng)舌知道炊了什凡么樣泄的價淡位是旱他們益能夠背承受爆的；③城我們慌知道鉤了我亮們的瓜銷售舅速度采將會高是多因少；④祖我們嬸知道環(huán)了我壤們的耕順利夾點和棒阻力架點，樸并為巡壽此做槍好了朽準(zhǔn)備站；⑤歇我們渣的銷雄售隊貿(mào)伍已漿做好曬了應(yīng)訓(xùn)對的然準(zhǔn)備戲；⑥徐我們賀的工蹲程進(jìn)步度恰紫逢其熄時；因此絨，本孩階段芳的營廁銷狀銜態(tài)就就是促那成客蹤蝶戶成有交，走全力飯簽約采，以罷完成咳開發(fā)免公司麥的銷塞售目怖標(biāo)和插回款船任務(wù)尖。五、蛛主要謙工作慎：本階彈段的筋主要視工作余事項垮就是川開盤碼活動窄的執(zhí)肺行與寬客戶溪簽約頂?！羲_盤遙活動開盤莖方式祖：從操票作成餡熟度饅及成眼效角弱度，禁建議脆二期管開盤惰方式關(guān)采用顫與一悄期相塊同方寒式，托即憑穴認(rèn)籌套單及羽收據(jù)者參與翼開盤叔當(dāng)天沿的搖餡號選鄙房，續(xù)到號絮入場槽選房勻并交寫納大籃定，摸簽署貝認(rèn)購樹