標(biāo)桿房企高層小高層花園洋房高端住宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案附圖豐富

【xx】2012年?duì)I銷推廣方案第一部分項(xiàng)目概況第二部分市場(chǎng)分析第三部分產(chǎn)品包裝及營(yíng)銷策略第四部分推廣策略第五部分總結(jié)38435989報(bào)告內(nèi)容頁碼項(xiàng)目概況Part1項(xiàng)目概況1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#區(qū)域位置：位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家xx居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套：項(xiàng)目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場(chǎng)、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉(cāng)項(xiàng)目的啟動(dòng)，xx板塊將成為未來發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類型：高層、小高層、花園洋房。1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#2011年6月29日xx首次開盤截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、13#(6棟)以及平層5#樓，洋房15、16、17、18#樓(4棟)。目前項(xiàng)目房源情況有下：xx樓棟體量統(tǒng)計(jì)表樓棟層數(shù)/F面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米1#34142、931366075303#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.3812、13#251421922574小計(jì)70017726016.382#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小計(jì)26426431147.845#27230535111705.836#27230545412329.157#27230545412145.128#18220696915151.329#18220707015313.32小計(jì)30029866644.7414#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.6216#6102-2603629523817#6102-2602311189718#6102-26024233797.6小76總計(jì)1395844142029.72各面積段可售情況：93㎡可售量93套；142㎡可售量86套；220㎡可售量139套；230㎡可售量159套；洋房頂層可售量14套；洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；洋房復(fù)式可售量33套；因此，2012年本案的銷售重點(diǎn)在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房市場(chǎng)分析Part2宏觀市場(chǎng)Part2.1

從累計(jì)成交量來看，2011年全年度常州共計(jì)成交商品住宅495.12萬平米，同比下降29.53%從單月來看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤紛紛降價(jià)，成交量有稍微的上升，但是整體量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)仍然沒有改變。成交量銳減持續(xù)低迷的市場(chǎng)宏觀政策的高壓下，開發(fā)商不惜以價(jià)換量，來換取年度銷售指標(biāo)的完成和資金的回籠，但是市場(chǎng)的觀望情緒遠(yuǎn)比想象中更濃重，金九未至，銅九成真。高壓政策下“降價(jià)潮”勢(shì)不可擋2011年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)風(fēng)潮。2012年恰逢政府換屆，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體方針不會(huì)有太大的轉(zhuǎn)變，所以2012年將會(huì)延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場(chǎng)也必然延續(xù)著2011年的降價(jià)風(fēng)潮，“以價(jià)促量”的主體思想將會(huì)貫徹常州的各大樓盤。新北區(qū)2011年房?jī)r(jià)分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整體均價(jià)基本每月都再下滑，進(jìn)入到2012年1月份房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。2012年新北區(qū)將各大樓盤將會(huì)競(jìng)相以降價(jià)風(fēng)波沖擊市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可見一斑。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房?jī)r(jià)走勢(shì)圖新北區(qū)土地市場(chǎng)分析新北區(qū)2011年度上半年成交土地量?jī)H為一塊，然而到年末政府為沖指標(biāo)年底大幅出讓土地。2012年度新北區(qū)將會(huì)有眾多的新項(xiàng)目亮相，本項(xiàng)目壓力驟升。數(shù)據(jù)來源：常州中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)域分析，新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目與高鐵板塊項(xiàng)目將會(huì)集中啟動(dòng)。這兩大區(qū)域的項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成直接性沖擊。新北區(qū)土地市場(chǎng)分析總結(jié)降價(jià)風(fēng)潮的持續(xù)、周邊板塊項(xiàng)目的集中亮相，2012年將會(huì)是非常嚴(yán)峻的一年。新北三大屬性片區(qū)中，高鐵板塊距離本項(xiàng)目5公里，且為常州市府重點(diǎn)打造片區(qū)，投資潛力巨大將會(huì)吸引本項(xiàng)目部分客源。本案2012年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將高于2011年。區(qū)域市場(chǎng)Part2.2市場(chǎng)在價(jià)格合理的情況下，剛需仍然旺盛；而改善型市場(chǎng)觀望情緒仍然很濃重。區(qū)域市場(chǎng)類型項(xiàng)目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）剛需型xx—

150171456018180190675072789418.84931293565.55044324327.34221.7626701.594679.1聚怡花園幸福小城3325.56533810978.834775121189.162143331.086037131254.852851104.196226181815.74783.06河海新邦322818.76127333099.76117292609.66175161465.160865485.325713000000綠地世紀(jì)城263051.35668374054.46011131384.6609491191.15838221215034845343784.314741.3434667.744639.26綠都萬和城3320.1471378836.6365573315.017419151739.57248313290.271343311.6570834547.557887.07改善型綠洲天逸城—

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182997.4210311122085.33104114693.95100882318.879601.5000區(qū)域項(xiàng)目分析綠洲天逸城項(xiàng)目位置：新北漢江西路與龍江路交匯處物業(yè)類別：高層、別墅占地:12萬方建筑:23萬方交付時(shí)間：2013年5月目前均價(jià)：高層5100元/㎡別墅120萬/套89串㎡戶型13吸0㎡戶型21減0㎡別墅鞏戶型綠洲.天逸豎城為稱本項(xiàng)醫(yī)目最爭(zhēng)大競(jìng)溫爭(zhēng)樓寇盤。山從區(qū)堡位上兇，綠亦洲天濟(jì)逸城淋與本去項(xiàng)目判相距問不到2公里鼠，對(duì)虛本項(xiàng)濟(jì)目形扒成直啊接性托競(jìng)爭(zhēng)報(bào)；從慚產(chǎn)品罩結(jié)構(gòu)嘩上，禍兩項(xiàng)授目產(chǎn)裕品基粥本差布不多鏡，但掃因?yàn)槿榫G洲屯天逸蛇城有欲別墅杰產(chǎn)品介拔高棄了其沙產(chǎn)品閣調(diào)性盛。且胡交付膠時(shí)間璃早于綢本案敏，造劉成本粗案部般分客妻戶流蝴失在售26旁#21等#16欲#綠地環(huán)世紀(jì)計(jì)城項(xiàng)目初位置青：鐘忘樓龍好城大殊道、灰龍江龍路交棒匯處物業(yè)擾類別棕：高角層、象別墅掉、商拉鋪占地沫：27萬方總建蝕：76萬方均價(jià)奏：高需層53娃00元/㎡別墅10爆00繼0元/㎡87毫㎡戶型12酒8㎡戶型26溫0㎡別墅向戶型綠地匯世紀(jì)鹿城與遮本項(xiàng)韻目雖慰屬于坐不同達(dá)區(qū)域麻，但臨項(xiàng)目棉相距診較近等且靠瞧近市湊區(qū)。向從價(jià)簡(jiǎn)格上被，部遺分剛撇需性詠客戶須也能豆夠支授付得趁起；竊從產(chǎn)安品結(jié)鉛構(gòu)上菠與本目項(xiàng)目框產(chǎn)品謹(jǐn)差不鴨多?？偨Y(jié)綠地辦世紀(jì)鳳城、劈燕綠洲錦天逸曉城為銹本案育在此需區(qū)域艷內(nèi)最遲大的根兩個(gè)完競(jìng)爭(zhēng)箱樓盤鄙，無叫論是幻玉從價(jià)吹格上雜還是煩產(chǎn)品夠線上闖都給叨本項(xiàng)鉗目帶鋸來了災(zāi)一定略的壓盛力，以分化惡了本倆項(xiàng)目返的客做戶來由源。20份12年本所項(xiàng)目易在此許區(qū)域渾中的湊競(jìng)爭(zhēng)召將會(huì)睬比20憲11年更喚加激此烈。20避12年隨擁著市坦場(chǎng)的屢繼續(xù)零低迷摸，各賣大樓品盤又燈看準(zhǔn)鄭了剛省需性候客群溉”狼緞多肉充少“應(yīng)這是邪本項(xiàng)錘目今翠年所狹面對(duì)減的一染個(gè)現(xiàn)歡實(shí)。產(chǎn)品問市場(chǎng)Pa茅rt咳2壞.3項(xiàng)目馬產(chǎn)品氣分析——高層隔住宅92鎖㎡高層劫住宅14紀(jì)2㎡高層尋住宅共性共性一般收入者居多92頸㎡一般繭為剛踐需性翼客戶儀居多14卷2㎡一般辯為周齒邊首貪次改脆善及移部分組剛需勤性客身戶但他劣們的詢共性凳是，躍都為客一般掘勞動(dòng)登者不環(huán)是大銹富大尼貴者項(xiàng)目陳產(chǎn)品綠分析——大平鐮層及吼花園哄洋房22過0㎡大平唇層住匪宅10晝6㎡花園吵洋房13管6㎡花園杯洋房貪住宅20醋0㎡花園污洋房共性共性共性改善槐型客益戶新北飛區(qū)住引宅面閉積段殃供銷新北騙區(qū)住林宅主條力供耽銷面扮積段攏在81潔-9真1、12標(biāo)1-覽14戒3平米，各占課總數(shù)球的25晌%和21寒%；其中10盒1-型11享0平米區(qū)間釣銷售饞率最足高，達(dá)76俗%。產(chǎn)品齊去化剝難點(diǎn)根據(jù)斗不同錫需求月層面寒選擇但不懂歉產(chǎn)品14改0㎡以上80議-1速40揀㎡改善低性客可戶剛需綿性客創(chuàng)戶、挎投資鳳型客帖戶12客戶畫分類1剛需餡性客短戶只要友能再直自己捉能力此范圍攝之類職就會(huì)舅出手監(jiān)購(gòu)房3投資綿型客輸戶一般喬選擇皮具有誰投資典性項(xiàng)災(zāi)目2改善膚性客浸戶追求爛生活悅的舒世適性丑及周船邊生炭活環(huán)鉤境難點(diǎn)改善尺性客掌戶特兵征◎強(qiáng)大坦經(jīng)濟(jì)減實(shí)力甲，有蟲效的找支付奶能力◎頻丹繁的爭(zhēng)接待額、公拉關(guān)、左會(huì)務(wù)壞等需杠求◎高層釘私密程性、培專屬程性的搜聯(lián)絡(luò)唯、會(huì)含晤需壘求◎需且要匹車配或喬凸顯助企業(yè)盯實(shí)力多、領(lǐng)它導(dǎo)者蒼卓爾印不群鏟的素趙質(zhì)◎有矩固定諸資產(chǎn)柔投資菠指標(biāo)描或意召愿他們巨的需思求：共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00%公務(wù)員00%教師00%企業(yè)員工00%私營(yíng)業(yè)主15100%其他00%目前病，本草案花庸園洋拳房客膽戶共稱計(jì)16組，16組均檔為私址營(yíng)業(yè)尚主。撞此類訪人群念有屬薪于自賢己獨(dú)堡特的悲公、矛私全束，且陜此類牢人群舍的公康、私院全中媽不乏牲與其躬身份驕相對(duì)使等的懶人群哀。星護(hù)星之就火可怕以燎索原，舞此類封人群郵可以渾帶來忠與之趣對(duì)等恰的客施戶前塑來。樓盤總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù)剩余可推（面積）首次開盤時(shí)間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府250000183088.121790113923.3295066911.882009.10.1137475常發(fā)豪庭國(guó)際20460062742.72404141857.2830747041.272008.06.186115九龍倉(cāng)時(shí)代上院762600224044.991970214547.811903538555.012010.03.1657634晉陵路八號(hào)3299630078.915819608.391032917.12009.11.09562巨凝金水岸33000059561.492228205.8730270438.512010.12330泰和之春35000099572.094222094292250427.912011.03.3012138紫金城60000098262.0344624283.41126501737.972010.12.2411126弘建一品20000083756.1665837130.64251116243.842010.04.2513151新城公館464000372548.322872357690.01265991451.682006.08.1833391合計(jì)1885725各樓醒盤14牢0㎡以上骨戶型偶去化姑情況24披0㎡戶型堆，三微段式肥布局絡(luò)，采限光通匪風(fēng)效欺果差少。代表倍樓盤聯(lián)一23維0㎡戶型婦，三控段式度布局呆，采備光通娘風(fēng)效赤果一慰般代表質(zhì)樓盤源二20與7㎡戶型濱，異季形空仗間較蹤蝶多，抱利用訴率低代表皇樓盤墳三樓盤年齡職業(yè)區(qū)域購(gòu)買動(dòng)機(jī)新城首府30-55歲左右企業(yè)家、公司老板、私營(yíng)業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)橹?，也有部分別的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國(guó)際30-55歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)為主改善性居住為主，少量投資九龍倉(cāng)時(shí)代上院25-35歲為主私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號(hào)35-55歲為主公司老板、私營(yíng)業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸35-60歲為主企業(yè)老板、私營(yíng)業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進(jìn)區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春35-55歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域?yàn)橹鞲纳菩詾橹髯辖鸪?0-45歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進(jìn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品25-40歲為主個(gè)體戶、白領(lǐng)階級(jí)、部分投資客以武進(jìn)區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館30-55私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進(jìn)區(qū)為主改善性為主從典部型樓山盤成剩交客絕戶年鼻齡來把看，基本黑上在30失-5紫5歲之屯間，斗以中千年客躺戶為而主。從購(gòu)扔房者畏所在列區(qū)域雖看，區(qū)域喂內(nèi)客絕戶所子占比寒重較府大，但周邊剛鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)、產(chǎn)悟業(yè)人浩群不可害小覷氣。從購(gòu)焰買者榨職業(yè)討來看般，私營(yíng)求業(yè)主喬（33辜%）、栽企業(yè)興老板抵（25貼%）、似企業(yè)榜高管買（20稠%）、惡事業(yè)罩單位破如：譽(yù)老師狂、醫(yī)雨生等所占凡比重避較高秒。從購(gòu)耗房目學(xué)的來撈看，大部片分客燒戶購(gòu)抬買大鉤平層例是用施來改歪善居岔住，館少部禍分用揪來投器資。大平蘿層客旦戶的瞇購(gòu)買濕動(dòng)機(jī)伸大部公分是改善鞏性居漫住，購(gòu)買餓群體攀主要并由企業(yè)快老板撈、私嗽營(yíng)業(yè)哈主、暑企業(yè)灰高管而、公廟務(wù)員等組望成。從上園面新扭北區(qū)巡壽各面腿積段紀(jì)供銷捎情況柳可以急看出帝，81費(fèi)-1蜘40蝴㎡之間嗽的戶恢型都燥處于鴿供銷侄都較撫大的誦區(qū)域愁；而20墨0-亡25浮1㎡及以斷上市直場(chǎng)接灘受度矮仍然蘭很低刺。20惠12年本抵案產(chǎn)脂品主戒要以93、14爭(zhēng)0㎡高層蛙住宅滴、22晌0㎡大平姿層及藥花園饞洋房眼組成近期傍，部斧分國(guó)機(jī)有央夏行下事調(diào)首予套房太利率劈燕，部賠分優(yōu)積質(zhì)客漿戶可社拿到9折優(yōu)筐惠。錯(cuò)從這亮一信血號(hào)表決明，享國(guó)家遺政策痕開始樂有所弊轉(zhuǎn)變乎。大騾的調(diào)歸控政岔策不棕會(huì)有倚太大霉手筆艦的改數(shù)動(dòng)，盛但是份首套綢房利對(duì)率的慕下調(diào)眨將大禾大刺陶激剛韻需性差客戶成的購(gòu)肺房需筋求。20泄12年，截本案怒需抓眉住此營(yíng)部分孟剛需棒性客痰戶。膠剛需館客戶撲才是腥本案潑在逆唉勢(shì)下伸生存插的關(guān)濾鍵所以輔，20槳12年本驢案將夏繼續(xù)析扮演省者剛委需客茫戶的往救助語者、泰改善街型客糧戶的賄向往擾者總結(jié)20事11本項(xiàng)枝目市璃場(chǎng)印復(fù)象Pa禍rt系2找.4”跑偏扣“之昌小沈倒陽篇穿跑偏了時(shí)間栽：20長(zhǎng)09年除謀夕地點(diǎn)爭(zhēng)：春狹晚現(xiàn)桃場(chǎng)事件靠：一拔個(gè)人判褲子里穿跑偏了結(jié)局股：”紅棉了“”跑偏渣“之比xx難篇時(shí)間筋：20泡11年地點(diǎn)胸：常鄭州市攤新北嗎區(qū)漢息江西烏路與洽薛冶廁路交鏡匯處事件肚：一義個(gè)港丈式星為級(jí)豪宅降價(jià)皮了，是從開狼盤65視00降價(jià)薄至45畫00了結(jié)局尋：”賣傷火了金“”跑偏磨“之奏xx后后續(xù)健篇“火滅路了”“火勢(shì)屬小了輛”價(jià)格燃下去低了在客休戶印疑象中喝品質(zhì)跪降低娛了花園太洋房挖得不妻到高炒度客強(qiáng)戶認(rèn)來可來看喜房的永都是察剛需茂性客膜戶”性鋤價(jià)比墳“成閘了代糕名詞客戶炎上門右量減蔑少成交剩量平說穩(wěn)人人艘在等緣瑞下次漲再降嘗價(jià)誰都長(zhǎng)說這址個(gè)項(xiàng)面目?jī)r(jià)堤格低“賣火怎了”開盤天熱銷9月創(chuàng)望造新鈴北銷貨售奇復(fù)跡10月破張冰而猜行11月穩(wěn)希步前章行“以價(jià)倡促量饅”項(xiàng)目僻形象時(shí)走低“性價(jià)表比高河”項(xiàng)目強(qiáng)印象一波作一波努的降撞價(jià)風(fēng)勞潮，孕xx野港式伶星級(jí)皺大宅黃，原本驚的豪搭宅變成株了現(xiàn)敘價(jià)45再00元/㎡的普磚通住侮宅，魄與周裁邊普糧通住辯宅無異。項(xiàng)目也就摘是一急般性嬸的住搜宅小薪區(qū)，澆和其信他房繩子沒有牽區(qū)別?？礃?gòu)看其狐他的叨房子宜吧，稱價(jià)格眼合適捎就好憐了?？蛻艨偨Y(jié)Pa農(nóng)rt生2寬.5宏觀敬市場(chǎng)倡：全速國(guó)在執(zhí)高壓脫政策詠的影船響下辛，呈好現(xiàn)量?jī)r(jià)栽齊跌的狀舊態(tài)。沒常州明市在墊未出隆具限隙購(gòu)令鹽的情辛況下機(jī)，改起善性戰(zhàn)住宅鏈?zhǔn)袌?chǎng)威還有強(qiáng)一定資份額僑。隨頁著高豪鐵板啄塊的室規(guī)劃殿及薛劈燕家鎮(zhèn)雹生態(tài)哪鎮(zhèn)的隔落成帽，區(qū)域睬發(fā)展柴空間題巨大師。大陡范圍牛的土沈地出談讓也姨給新獲北區(qū)胸房地職產(chǎn)市王場(chǎng)帶染來競(jìng)蔽爭(zhēng)區(qū)域籍市場(chǎng)欄：周區(qū)邊競(jìng)灣品項(xiàng)掘目增籌多、質(zhì)產(chǎn)品辟線基潛本一愧致、鴉價(jià)格捉一降黎再將辱，20臺(tái)12年本近區(qū)域污內(nèi)競(jìng)揪爭(zhēng)壓足力驟辟增。項(xiàng)目輔生存兵空間猛驟減。產(chǎn)品條市場(chǎng)叛：80斧-9掘0㎡戶型厲屬于熱銷產(chǎn)品朗，而20賣0㎡以上蒜大平駐層產(chǎn)揚(yáng)品市躍場(chǎng)接扁受度犧不高堆，而忠客源訂所需鑰都是唯中高齊端客竹戶，每去化鏈情況緩慢。項(xiàng)目男印象鐘：20床11年因柱為價(jià)抽格因喂素，寶導(dǎo)致流客戶紗對(duì)項(xiàng)衛(wèi)目原漠始的默定位策發(fā)生潑變化惑。客河戶心示中的溜高端融已蕩伙然無津存。20裝12年需依再次熱提升盯項(xiàng)目布品牌柿，同跌時(shí)對(duì)橡高層允住宅輛保持慘原有護(hù)路線切。產(chǎn)品伍包裝客及營(yíng)飾銷策喇略Pa閉rt干3改變?cè)剐蜗驪a石rt攤3池.1現(xiàn)在蓄！我們坦的形氧象是牌：？？恨？客戶A：便瀉宜圓人牲人都桂知道客戶B：在情薛家績(jī)，遠(yuǎn)板市區(qū)回人、區(qū)武進(jìn)災(zāi)人都附知道客戶C：買持過了友，上答當(dāng)了濤，說被不降羨價(jià)，趨降了勸，虧慈了澆一固期老傅業(yè)主他知道客戶D：佳群兆業(yè)別呀！廉比新彼城牛B了解康的、乞買了蜓感覺鄭好的右人知智道客戶D有多謀少：？？次？？形象姜改變——析“不便挎宜”價(jià)格蠢便宜敬不？治？便宜多少珍？高層45寶00元/㎡花園籌洋房坡才60頌00元/㎡買到以的客戶狹得到診的東梅西不便烤宜6星級(jí)蛾會(huì)所默，24小時(shí)濕開放管家賴式服握務(wù)，24小時(shí)舍一對(duì)夾一服優(yōu)務(wù)80嘗00田㎡幼兒疲園6大主旱題廣沿場(chǎng)、辱自然朋生態(tài)繞環(huán)境高端凍住宅玩小區(qū)活品質(zhì)沿，港志式大判宅怎樣俗“不點(diǎn)便宜蜘”硬性啦改變通過煙提升窄項(xiàng)目歌現(xiàn)有仔現(xiàn)場(chǎng)避展示閣力售樓蘋處重認(rèn)新布外置，披選擇洋更加久精細(xì)檢物料實(shí)景外園林繩展示顆，隨鋼著花達(dá)園洋女房交享付及壓實(shí)景陸園林乖完工晝進(jìn)行拐實(shí)景賄展示樓書艷、宣積傳冊(cè)閣體現(xiàn)驕出工炭程質(zhì)奔量怎樣杠“不村便宜舅”軟性糠改變會(huì)所愉服務(wù)熱提升會(huì)所剝定期汽舉行線老業(yè)疼主活搏動(dòng)定時(shí)徐像客狗戶傳焰達(dá)相漿關(guān)溫臭馨提徹示洋房魄交付篇，業(yè)伐主體節(jié)驗(yàn)管偷家式蠻服務(wù)形象至改變——稱“不遠(yuǎn)始”體驗(yàn)匙式改惑變最近翼高架吉入口罩距離佳項(xiàng)目3公里常州君京滬筋高鐵揮站距謹(jǐn)離項(xiàng)躬目5公里由高防架驅(qū)娘車至蜜最遠(yuǎn)張湖塘毀地區(qū)音僅25分鐘京滬杜高鐵斯縮短熊城市扛與城以市之擋間的幣距離先天怕的優(yōu)烘勢(shì)，致無”盤“可媲候美建議譽(yù)：每劉天由火班車緒來往記于高抗鐵站蠻，同篩時(shí)由桃高架泄行駛淺于項(xiàng)掃目于浙市區(qū)重塑晶市場(chǎng)Pa弓rt霞3途.2品牌勤形象知道劉！老滔板王市振華念，以探前··姿··格··常州底人可云以把肝新城苗從頭批說到童尾佳兆焰業(yè)？賺不清即楚··澇··務(wù)··做什固么的遇。不把好意融思常南州人民對(duì)佳付兆業(yè)頌還不碼清楚品牌脈其實(shí)楊就是憐一種縣強(qiáng)有殃力的捕廣告價(jià)，可休以深內(nèi)入人輔心、幸可以解使人厘在無貿(mào)形中夜頂禮代膜拜灣。常針州人植愿意稼買新積城的孤房子素，因響為新賓城他鑼們熟領(lǐng)悉，繳他們賭愿意見買熟稀悉的想東西云。同跑樣佳蓮兆業(yè)店也需魄要對(duì)英自身苦的品礙牌做爛宣傳苦，因總為佳郊兆業(yè)羞實(shí)力代比新亦城牛笛。深度建挖掘豆買點(diǎn)地段配套景觀xx勞板塊溪，升粗至潛感力巨設(shè)大37訓(xùn)00集㎡港式奸會(huì)所筋、占噴地80漫00廁㎡的私醬家幼五兒園大型蹈律動(dòng)趙廣場(chǎng)相，綠厘色和討諧Di欲re龍ct只io各n居住超大輝空間宣，星傲級(jí)享鬧受；服務(wù)一對(duì)本一管跌家服渴務(wù)，飽省心救放心Fo兄rm挖in豪gSc濕ne臨ryLi瞎vi椒ngse撲rv涼ic溝e更舒司適更可嘩靠更適鉗合更喜醫(yī)歡營(yíng)銷盲策略Pa以rt皺3枝.32012年推售計(jì)劃推售批次推售時(shí)間推售樓棟放量（套）體量（㎡）價(jià)格（元/㎡）推售金額（萬元）年度去化率回款金額（萬元）11-4月1、3、4、12、13#余房126153244500689595%655125月1日2#1368020.585000401080%401036月1日洋房14、15、16、17、18#11018220.7660001，093220%218647月1日11#1288020.585000401050%377658月1日9#7015313.325500842230%336869月1日7#5412145.125000607230%1821710-12月余房銷售22840178.12250002，008930%6026總計(jì)852132321.16

2,773820帆12年度販，本呀項(xiàng)目著銷售呼重點(diǎn)潤(rùn)仍然詳在高與層住泳宅。秋高層焰住宅句的去許化率箱決定伴了20厘12年度損能否監(jiān)完成2.遮3個(gè)億炒的銷替售指忌標(biāo)。寇根據(jù)阿計(jì)劃蜻，高拘檔住扯宅花咸園洋瘦房的尸去化信率為20券%；大籃平層鋸去化備為50統(tǒng)%，所獻(xiàn)以高忘層住林宅仍槳然要櫻保持領(lǐng)現(xiàn)有竹銷售傘速度等方可辦完成墻年度柏指標(biāo)許。核心法思路高檔低跑高端牧產(chǎn)品坊（花窩園洋忙房、蜂大平浸層）秒高調(diào)駐入市某，提梁升項(xiàng)灑目品輕質(zhì)、披拉高浮項(xiàng)目嚴(yán)調(diào)性憑。一逼甩20謝11年“起性價(jià)超比高村”的遵樓盤膛印象戒。借勢(shì)材高端焦產(chǎn)品喂的入靈市，耕提高裝產(chǎn)品蓬附加源值，攀吸引嘩客戶眠達(dá)到拔借勢(shì)才而跑悄的效批應(yīng)總結(jié)20砌11年因綢為價(jià)穗格因猾素導(dǎo)販致項(xiàng)兵目形筋象降萌低，20鍛12年將鄉(xiāng)豐項(xiàng)目啦硬性剃到軟代性全嬌面重侄新包欲裝?；謴?fù)疊原有碼港式劇星級(jí)媽大宅快的豪仁宅形困象。品牌傅效應(yīng)麗是當(dāng)牙下社眼會(huì)信涉息流炭通的媽產(chǎn)物勿，有輪品牌逃就有盯追隨風(fēng)者。驅(qū)樹立康佳兆贊業(yè)品裕牌形瓶象，棄深度灘挖掘鳳項(xiàng)目序賣點(diǎn)越，重懸塑市喂場(chǎng)信鏟息。刺促使鋤客戶悠對(duì)本甘項(xiàng)目算有新源的了字解。高層據(jù)住宅躁借勢(shì)面高檔押產(chǎn)品芳，以陣現(xiàn)有轉(zhuǎn)價(jià)格枝、速距度低價(jià)滑快跑，獲悼取更夕多市繡場(chǎng)份搭額。推廣隊(duì)策略Pa宋rt昆41月時(shí)間內(nèi)容1、階達(dá)段內(nèi)擺容小戶霜型持曬續(xù)銷廊售信煮息/活動(dòng)經(jīng)報(bào)道2、工你程配逃合4月30日洋資房交韻付1、3、4、12、13廁#樓余診房銷策售3、階饒段推這售洋房枯、2#丈01及02室11爆#23456789101112營(yíng)銷脹總控?cái)y表高層余房持銷/洋房蓄客洋房加推銷售/平層蓄客平層加推銷售所推余房持續(xù)銷售疊墅擦現(xiàn)房較認(rèn)籌點(diǎn)及銷尺售信絲式息/活動(dòng)餃報(bào)道平墅扛認(rèn)籌鋸信息洋房堪交付閑信息平墅狗加推杜信息/活動(dòng)琴報(bào)道所推縮慧房源盒余房尾持銷/活動(dòng)秀報(bào)道7月1日大昂平層黑樣板環(huán)區(qū)開狐放2#9#、11森#7#余房竿去化推廣題依據(jù)Pa槽rt您4宿.1綜上鹽所述院，20飄12年需速改變按形象晃、重致塑市腦場(chǎng)，將才能吼達(dá)到亞高檔聞低跑門的效擾應(yīng)。川改變胞形象埋、重愛塑市巷場(chǎng)需燈有硬虎性與底軟性對(duì)的改旋變。煮軟性貪改變彼可以腸根據(jù)彩實(shí)際此情況躲進(jìn)行敲調(diào)整倆，而想硬性惡改變色則需貌要根暑據(jù)工逮程節(jié)結(jié)點(diǎn)作效為調(diào)扒整。所以棗，20堵12年推嫁廣策徹略需南按照工程吃節(jié)點(diǎn)做出祥相應(yīng)嬸的改種變。推廣彈節(jié)點(diǎn)Pa閉rt許4格.2工程節(jié)點(diǎn)4月30日洋房交付7月1日大平層樣板區(qū)開放工程銹節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間內(nèi)容推廣策略實(shí)施計(jì)劃預(yù)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I(yíng)銷、媒體投放4-8月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營(yíng)銷、媒體投放5月節(jié)點(diǎn)二7月大平層中心實(shí)景樣板房開發(fā)配合洋房再次拔高項(xiàng)目調(diào)性圈層營(yíng)銷、媒體投放7-12月推廣接渠道Pa頌rt秀4夠.3媒體渠道原負(fù)則方毫式調(diào)守整本項(xiàng)顯目的蠢媒體言策略稠應(yīng)該相注重暮針對(duì)比性，殃根據(jù)證媒體刪的性娛質(zhì)，分效斗果、月分階舅段、唉有主處次的綜華合利同用各饒種媒孟體渠容道，承促成垃本項(xiàng)紹目宣捉傳效果壺最大遷化。以宣秘傳形現(xiàn)象、努拉高千調(diào)性蔑為主甘，以仆項(xiàng)目鮮的產(chǎn)匆品信反息為老賣點(diǎn)到大眾喬，大眾氧媒體毅與小困眾渠幅道相白結(jié)合。結(jié)合眠當(dāng)前返市場(chǎng)率情況銀，適怪當(dāng)削減20頁11年大屋面積律的廣璃告投先入，嗽而是蹄積極落拓展約渠道腔，多射渠道搬予以禽宣傳。66屬性媒體形象大牌、電視、報(bào)紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報(bào)紙）、網(wǎng)絡(luò)時(shí)效報(bào)紙、海報(bào)、短信常規(guī)秧媒體遲渠道專業(yè)奪?？搽s志即渠道臣精準(zhǔn)慨搜羅1DM單頁列直郵2會(huì)議碧贊助3《長(zhǎng)三證角經(jīng)乘濟(jì)》、《常州猛照明》、《車友準(zhǔn)會(huì)》、《龍時(shí)碰尚》等專以業(yè)期加刊雜互志，霉精準(zhǔn)籮網(wǎng)羅宵高端收客群鎮(zhèn)。通過橡郵政佩等渠沾道購(gòu)欄買高耳端客吵戶資桑料，茂進(jìn)行洞定期瓣產(chǎn)品斯信息再直郵識(shí)。以新汽北區(qū)雄為重泉點(diǎn)并近考慮蹈常州銹范圍宗內(nèi)的仿大型團(tuán)行業(yè)儀會(huì)議喬、論登壇、惕政府剛會(huì)議估等，艇以禮葡品贊市助或老其他冊(cè)方式蹤蝶植入婆產(chǎn)品午信息。創(chuàng)新池媒體背渠道外拓DS直訪5利用沃現(xiàn)有拳外拓匙人員商進(jìn)行DS登門捆拜訪慢，進(jìn)紫行上彼門服譽(yù)務(wù)式畫的置奸業(yè)服黎務(wù)并站定期鑼提供包產(chǎn)品掀信息澡。高端扒合作4與星畝級(jí)酒披店、厲高檔原休閑循建立禿合作昆關(guān)系護(hù)，通肆過沙臘盤模凝型安跑放、找資料乓發(fā)放腫、客節(jié)戶共借享等蘋途徑窯擴(kuò)大架宣傳腳。同孕時(shí)結(jié)脊合已捎成交莫客戶紫展開私圈層成營(yíng)銷迎。圈層痕營(yíng)銷圈層16彎+X公務(wù)糟員企業(yè)召高管以現(xiàn)珠有客想戶為御基礎(chǔ)謠，實(shí)致行16版+X林=3劣2+月X=裝64漂+X的圈租層活錄動(dòng)以某典一點(diǎn)略為突罰破口夢(mèng)進(jìn)行慢，影申響同伸一圈開層人披士尋找擊此類落人群噸聚集幅活動(dòng)市為契登機(jī)，稍開展慨圈層成活動(dòng)圈層擴(kuò)活動(dòng)由現(xiàn)秧有成助交客款戶中勁的私扭營(yíng)業(yè)派主帶頌客其托同等悶身份月的朋桶友參齒與此合次活盜動(dòng)，名有意防拔高犧參與頃者的絨尊重掘感和傻品質(zhì)盾感，若借此為活動(dòng)神給已厚給交遼客戶躁帶來級(jí)足夠膝的面壺子及吵在朋宏友圈醋中的梨地位圖。同冶時(shí)使簽得其灑朋友逮也能竿感受羨到項(xiàng)虎目的仆奢華飛與獨(dú)蓋特之霜處。柱與此功同時(shí)鍵，也赤給予孟其朋昨友臨音時(shí)會(huì)榴員身民份可截以隨崇時(shí)前頸來體婚驗(yàn)。屈在下腦次活模動(dòng)時(shí)擔(dān)獲得嘗再帶巷人來辦的資抄格。以此蠻類推腿：16腰+X備=3烈2+飛X=滔64倡+X以此車類推里。16合+X營(yíng)銷如模式我們賣現(xiàn)在墻指的勺公務(wù)存員一滅部分乒是政雖府人現(xiàn)員更語大的破一部呀分是侄鄉(xiāng)村后里的輕帶政久府性譯質(zhì)的羨工作籌人員宇，他城們一逢般不句容易牽接觸味，所作以我勉們需凳要——重點(diǎn)攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1+X方式遞進(jìn)邀請(qǐng)來的朋友再組織下次派對(duì)長(zhǎng)期開展活動(dòng)促成成交∣輔以兇轉(zhuǎn)接魯費(fèi)每目個(gè)一確萬元借力戰(zhàn)使力——拓展臥渠道中高部層管娛理人穿員，眾我們傷一直槳夢(mèng)寐蜜的客沾群對(duì)肉象，漸卻一勤直遙貴不可船及以某機(jī)構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機(jī)宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家以上至下攻擊企業(yè)客戶長(zhǎng)期開展活動(dòng)促成成交利用俗企業(yè)器團(tuán)購(gòu)經(jīng)為福長(zhǎng)利∣借力欣使力——拓展廈渠道高端銷企業(yè)飽主培現(xiàn)訓(xùn)此圖擔(dān)為常穩(wěn)州龍怠時(shí)尚洽主辦礎(chǔ)的高史端企強(qiáng)業(yè)管滑理者套培訓(xùn)架，此桌類人茅群主澆要針廳對(duì)企喝業(yè)的做中高召層管誼理者幅，是溪最能判夠直絮接接災(zāi)觸到盒有效鏈客戶炎的方躬式之就一。默此類代媒體腹擁有展廣泛今的客謠戶資聾源。以上輔至下左，攻做其不調(diào)備分階梯段執(zhí)墳行計(jì)根劃Pa套rt隱4犬.42月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月調(diào)性蘆活動(dòng)系列歐巡展樣板寬區(qū)開吩放及逮產(chǎn)品揀格調(diào)渴鑒賞瘋會(huì)定向逮產(chǎn)品倦推介冒會(huì)（停圈層員營(yíng)銷訂）“飛仔魚”日計(jì)劃匙少年解暑期愿游泳劫培訓(xùn)平層再開盤走進(jìn)弱大型鹽企業(yè)舉辦河全市稿羽毛蛇球比客賽紅酒蹲品鑒殿會(huì)分階政段執(zhí)鑰行計(jì)腎劃——主要桶活動(dòng)代安排“ILo鄉(xiāng)豐ve麥Ch賢ri條st甩ma皆s”少慣兒系獨(dú)列活名動(dòng)洋房柜開盤洋房辣交付芒（風(fēng)固水講遵座）理財(cái)努講座時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段2-3月為洋房銷售物料的準(zhǔn)備、軟文規(guī)劃及報(bào)廣主題的確定；現(xiàn)場(chǎng)更新包裝。佳兆業(yè)開創(chuàng)之作即將登場(chǎng)報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗圍墻畫面更換階段蹄活動(dòng)奶配合——系列勝巡展內(nèi)容囑：由算于當(dāng)脂前市渡場(chǎng)觀跨望情兔緒較嬸濃以菠及未巾來市漆場(chǎng)行特情的算不確盼定性山，我欄們的裁推廣課應(yīng)從濃注重減實(shí)效胖性的翅角度貢出發(fā)錢，深景入市徹場(chǎng)，柜與客僅戶互頁動(dòng)，偽而不泊是被啊動(dòng)的鄭等客甘戶來量訪，監(jiān)因此厘，繁寺華市括區(qū)、紐奉重點(diǎn)銷社區(qū)牛及鄉(xiāng)針鎮(zhèn)的探巡展駁活動(dòng)煎是一處個(gè)有娛效的炸推廣夕途徑摩。目標(biāo)蹲：通抓過周云期性膜的巡沫展，錫配合焰其他很推廣枝活動(dòng)稿，傳艷播銷逼售信些息，技擴(kuò)大怒品牌鼓的知圖名度具，充胡分利輕用口勸碑效秘用，挎為有擁效積址累客僚戶群寬體創(chuàng)夜造條議件。時(shí)間膀：2-愧3月份督每周糞末時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段4-5月洋房形象強(qiáng)勢(shì)推廣，樹立項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的高端形象；逐步強(qiáng)化賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度疊墅洋房炫彩綻放；現(xiàn)房360°全方位展現(xiàn)各大媒體同時(shí)引爆塑造口碑建立項(xiàng)目地位內(nèi)容課：針字對(duì)項(xiàng)獅目洋歉房交作付在山即，咬邀請(qǐng)?zhí)唢L(fēng)水欠養(yǎng)生瓶方面屈的專慢家親陳臨現(xiàn)破場(chǎng)為淘大家睛講解舌中華耍國(guó)粹雄養(yǎng)生沫風(fēng)水幫?？蛇m府當(dāng)結(jié)般合本否項(xiàng)目架園林擔(dān)景觀檔和戶幻玉型，隸闡述社風(fēng)水鈴養(yǎng)生絮知識(shí)誕，并鬧做現(xiàn)速場(chǎng)解汁答。時(shí)間扔：4月30日地點(diǎn)甚：項(xiàng)扔目會(huì)糾所階段妥活動(dòng)流配合鴿（一離）——風(fēng)水尸講座階段排活動(dòng)臥配合效（二最）——定向豈產(chǎn)品賤推介夸會(huì)內(nèi)容旨：針打?qū)χ匕吸c(diǎn)政在企部栗門、掠大型孤公司統(tǒng)舉辦鞠定向盡專場(chǎng)迎產(chǎn)品棕發(fā)布甚會(huì)。時(shí)間:2悉01裳2年5月份時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段7月平層形象出街，拔高持續(xù)項(xiàng)目品質(zhì)和美譽(yù)度是時(shí)候?qū)挻约毫?！—?30㎡空中別墅，港式大宅極致尊崇戶外、報(bào)廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容字：借粗大平艙層樣胃板區(qū)位開放臭，用耐正式極的、貿(mào)隆重賴的形譯式面新世，顛向市躺場(chǎng)呈孔現(xiàn)項(xiàng)孔目的沾完整裂信息屈，傳江遞產(chǎn)婆品品壟質(zhì)。學(xué)有利蹄于樹故立良謝好的峽市場(chǎng)歡形象于，并禍擴(kuò)大潮宣傳述增強(qiáng)館客戶挽的購(gòu)若買信蘭心。時(shí)間呀：20卵12年7月1日地點(diǎn)充：項(xiàng)輝目會(huì)夕所（培暫定壞）階段張活動(dòng)辮配合斧（一張）——產(chǎn)品歇格調(diào)旬鑒賞成會(huì)階段冠活動(dòng)御配合延（二跌）——法“飛魚茄”計(jì)栽劃少膠年暑睛期游騰泳培猴訓(xùn)內(nèi)容狂：活恥動(dòng)從于啟動(dòng)剝儀式本開始府到結(jié)規(guī)業(yè)儀忍式結(jié)傭束，揉其間宿以8-籮15歲少雙兒業(yè)燥主游膠泳培觀訓(xùn)為舒主線組及主火要內(nèi)趙容；賊并且寶計(jì)劃草針對(duì)范陪同廊家長(zhǎng)雙，推姨出系具列沙鍵龍，饅一方霉面宣且傳佳拾兆業(yè)鳴服務(wù)秩的價(jià)蘭值和席內(nèi)涵州，另專一方脅面，寫適當(dāng)位結(jié)合象一些斃xx戀項(xiàng)目狠的宣泄傳，敲以促子進(jìn)項(xiàng)典目宣些傳與吵意向衰客戶悅的積妨累。時(shí)間慰：20流12年7月1日-8月8日地點(diǎn)控：項(xiàng)害目會(huì)擺所游讀泳池時(shí)間階段目標(biāo)階段主題推廣手段8-12月持續(xù)推廣，公關(guān)、促銷活動(dòng)為主，媒體主打銷售信息持銷+加推/活動(dòng)報(bào)道戶外、報(bào)廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容盞：大鍵平層步樣板痰房開懲放，否邀請(qǐng)都老業(yè)蛋主及停有購(gòu)年房意找愿者撥客戶泥參觀鮮樣板傾房。鬼配合尚現(xiàn)場(chǎng)換活動(dòng)仙提高常人氣宗及項(xiàng)返目品印質(zhì)。時(shí)間張：7月份