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七里香榭營銷策劃報(bào)告5/19/2023XX廣場營銷策劃報(bào)告XX地產(chǎn)惠州分公司項(xiàng)目背景

為了配合貴公司的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值最大化，深圳XX惠州分公司有幸參與此次XX廣場商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作，希望以真誠積極的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)卓越的服務(wù)水平實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的圓滿成功。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：地處惠州大道與三新南路交匯處商業(yè)性質(zhì):1至3層裙樓商業(yè)商業(yè)面積：約12343平方米

目標(biāo)與任務(wù)打造惠州又一核心商業(yè)旗艦短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售!開篇離開市場談定位,再好的噱頭都是空談>>成果體系:項(xiàng)目評定市場需求空白點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型定位推導(dǎo)體系宏觀定位策略功能定位檔次定位客戶定位業(yè)態(tài)組合形象定位經(jīng)營模式價(jià)格定位發(fā)展建議項(xiàng)目地段分析XX廣場凱賓斯基酒店、寫字樓峰景國際中信城市時(shí)代商業(yè)、寫字樓、公寓電信大樓佳兆業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓圖書館體育健身館市政府市民廣場１、地處惠州江北開發(fā)區(qū)，未來江北ＣＢＤ核心商圈；２、項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)五大商務(wù)寫字樓；３、中信1.5萬㎡、佳兆業(yè)2萬㎡大型商業(yè)；４、凱賓斯基、佳兆業(yè)兩座五星級酒店；５、四周市政配套完善，圖書館、體育健身館、市民廣場、市政府等有力支撐；６、沿惠州大道，周邊專業(yè)型市場聚集；本案項(xiàng)目交通分析東江大橋中信東江大橋合生大橋惠州大橋沿江路惠州大道云山路三新南路三環(huán)路鐵路通向博羅通向博羅XX廣場１、緊鄰惠州標(biāo)志性大道－惠州大道，交通便利，四通八達(dá)。北到博羅、河源，南通海豐、汕尾，同時(shí)，又連通廣惠高速、惠鹽高速，可直達(dá)廣州、深圳；２、目前約有１８條公交，１４條省內(nèi)長途途徑該項(xiàng)目達(dá)到惠州所轄區(qū)域以及省內(nèi)各個(gè)城市；本案項(xiàng)目人流分析佳磊華麗君華府財(cái)富公寓TCL雅園糧食大廈江北新苑檢察院凱賓斯基市政府水北新村工商局法院盛豐商務(wù)大廈中銀國際先科大廈１、項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居住氛圍、商務(wù)氛圍清淡、人流較少；２、惠州大道以專業(yè)市場為主的商業(yè)形態(tài)不需要借助太多的人流，同時(shí)也不能提升片區(qū)人流；３、項(xiàng)目地未來將打造成江北商務(wù)、行政辦公、娛樂等為一體的現(xiàn)代化綜合性ＣＢＤ區(qū)域；XX廣場本案項(xiàng)目周邊商業(yè)分析XX廣場碧水灣商業(yè)街狐貍城麗日購物廣場佳兆業(yè)商業(yè)天志家居廣場紡織布料城義烏小商品市場亞太家居市場弘雅文化藝術(shù)商城新世界購物廣場國際電子城順德家居廣場中信城市時(shí)代商業(yè)ＣＢＤ未來核心商圈零售商圈1、沿惠州大道兩側(cè)延伸，形成以順德家居、天志家居、國際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場等專業(yè)型市場為主要組成部分的商圈；立足惠州，輻射粵東。但是專業(yè)市場的主要經(jīng)營特點(diǎn)是以批發(fā)為主而零售為輔，對人流的帶動不足，項(xiàng)目周邊缺乏人氣。２、由麗日、狐貍城形成的江北零售商圈，但由于江北人氣不足，零售商業(yè)消費(fèi)力不強(qiáng)。本案本案附近——中信城市時(shí)代15000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目本案附近——峰璟國際10000平方米三層商業(yè)本案附近——惠州紡織布料城16000平方米商業(yè)本案附近——義烏小商品批發(fā)市場二期38000平方米商業(yè)周邊商業(yè)項(xiàng)目>>項(xiàng)目SWOT矩陣分析:優(yōu)勢S（strength）：地處江北未來核心CBD商圈區(qū)域；臨靠惠州大道，交通便利；臨街面寬，展示效果好；周邊專業(yè)市場聚集，成熟商圈；劣勢W（weakness）：項(xiàng)目片區(qū)周邊住宅較少，常住人口不足；人流較少，零售消費(fèi)力不強(qiáng)；周邊零售商圈氛圍清談，沒有支撐；人流引導(dǎo)困難；機(jī)會O（opportunity）：惠州商業(yè)處于發(fā)展階段；業(yè)態(tài)布局能利用市場空白點(diǎn)；周邊其他市場可以形成集聚效應(yīng)；威脅T（Threat）：目前，項(xiàng)目周邊新建商業(yè)項(xiàng)目較多，形成直接競爭；

結(jié)論：項(xiàng)目目前周邊環(huán)境無法支撐本案走零售密集型消費(fèi)商業(yè)類型路線，現(xiàn)在按傳統(tǒng)商業(yè)方式靠引進(jìn)百貨超市來帶動人氣的做法去操作該項(xiàng)目的時(shí)機(jī)尚不成熟；項(xiàng)目總結(jié)分析江北未來CBD核心商圈零售商業(yè)氛圍清淡片區(qū)新建商業(yè)面積近100000平方米交通便利，四通八達(dá)周邊專業(yè)型市場集聚住宅少，常住人口不足拔高項(xiàng)目立足點(diǎn),參與城市商業(yè)運(yùn)作撥高項(xiàng)目定位立足點(diǎn),立足惠州城市商業(yè)業(yè)態(tài)布局,尋找商業(yè)空白機(jī)會點(diǎn),與城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營才是本項(xiàng)目的出路。惠州城市商業(yè)運(yùn)作研判惠州傳統(tǒng)商業(yè)圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人樂商圈位置主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體天虹——人人樂商圈麥地路輻射范圍酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、裝飾、休閑娛樂，人人樂、天虹、女人世界、順電中高檔次香港、深圳、東莞、本地的高收入群體百佳——時(shí)代百貨商圈南壇路、下埔路附近品牌服裝、醫(yī)藥、鞋類、珠寶首飾較多，百佳、時(shí)代廣場、源東國際商場、海鵬購物中心中檔商業(yè)中等收入群體西湖——步行街商圈中山西路、五四路、國慶路輻射范圍惠州商業(yè)步行街，主要以經(jīng)營服裝、珠寶首飾、鞋類、手機(jī)為主，麗日購物廣場中低檔次本地居民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)比較全面，人流量和銷售額巨大，市級商業(yè)中心。日均客流量達(dá)10萬人次，節(jié)假日更高達(dá)20人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過15個(gè)億。天虹——人人樂商圈目前惠州最具人氣的核心商圈

西湖商圈惠州最早形成的商圈

歷史悠久，在惠州市民心目中的地位相當(dāng)高，以西湖麗日百貨和商業(yè)街為主體。由于毗鄰西湖，購物環(huán)境一流，相當(dāng)一部分的游客也成為了顧客。目前日均客流量達(dá)5萬人次，節(jié)假日更高達(dá)10人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過3個(gè)億。以百批佳購帥物廣聚場和阻時(shí)代填百貨沫為主寧體。遷惠州狂早期宰的富訴人區(qū)乎，日蜻均客曲流量達(dá)蓬4萬芬人次纏，節(jié)音假日視更高痛達(dá)8編萬人酸次以話上，緞年?duì)I挖業(yè)額信初步僚估計(jì)撈超過廈5個(gè)掌億。南壇東下埔樸商圈崖惠州談早期顛形成研的商沿圈經(jīng)營凝業(yè)態(tài)座主要何以百蘇佳、狡人人歸樂、霧天虹謝等國腦內(nèi)知惡名零值售業(yè)悔為主體耳，周駕邊輔萄助以曾餐飲替、娛去樂等通其他復(fù)配套塞經(jīng)營嘗，是尚以滿丈足人們?nèi)招喑ＯR費(fèi)所柿需的閑散榆性消靜費(fèi)零烏售業(yè)置態(tài)。商圈搶的形嚼成都航處于郵城市桐中心揪地段頭，人旬口密宇集型盞區(qū)域輔，商號圈有5跡-2彎0萬纖人流紋做支提撐，辛零售劃經(jīng)營撐業(yè)態(tài)躍競爭棍態(tài)勢笨已基陪本形雞成，商圈胸內(nèi)密集菜型消襲費(fèi)特儉性突蘆出?；葜葜覀鹘y(tǒng)閉商圈仔特點(diǎn)惠州嬸未來懂商圈夢—江切北商悶圈江北非商圈商圈位置主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體麗日——狐貍城商圈以云山西路和文昌路十字為核心麗日購物廣場、碧水灣商業(yè)街、狐貍城、金寶購物城等組成中高檔次江北區(qū)域消費(fèi)者惠州大道——專業(yè)市場商圈沿惠州大道兩側(cè)延伸順德家居、天志家居、國際電子城、弘雅文化藝術(shù)商城、紡織布料城、亞太家居、義烏小商品市場等中檔商業(yè)惠州及周邊城市以麗米日購杠物商珍場、懼狐貍軌城、用碧水貴灣商待業(yè)街河形成跡的零敲售商帝圈，笑是江北現(xiàn)代睛綜合辱性購遇物型聽商圈通.江北瞞-麗攜日狐惹貍城舅商圈軟零乏售綜姐合型辰購物以順橫德家撐居、須天志確家居喇、電饞子城啄、弘印雅文虛化藝薦術(shù)商歡城、員紡織循布料絡(luò)城、亞太蒜家居翻、義側(cè)烏小滿商品貫市場尺等專駁業(yè)市慣場為伙主要捉組成軌部分雄；立退足惠蛇州，輻射糊粵東鞋。江北楊-惠跨州大才道商租圈發(fā)專巾業(yè)市饑場帶以麗駱日購故物廣慶場、燦碧水武灣商情業(yè)街鑒、狐傾貍城電、金根寶購立物城像等組綠成江攤北目滑前唯對一的膀現(xiàn)代開購物袖型商糕圈，面輻射笛整個(gè)趕江北悲；以順貧德家爽居、怖天志缸家居熔、電莫子城縣、弘翁雅文川化藝舅術(shù)商渣城、拍紡織鈔布料挎城、孫亞太駛家居聞、義餃烏小插商品羊市場鉛等專筋業(yè)市管場形脖成的患專業(yè)仰市場蝴商業(yè)猛圈,辣立足步惠州零,輻擔(dān)射粵萄東；江北奔商圈疊特點(diǎn)惠州效商業(yè)婦發(fā)展惕狀況項(xiàng)目租所在詞片區(qū)花邊新嶺商嬸圈江北甘商圈惠陽魂商圈惠州恥市商哄業(yè)體放系可尸分為寬：市帖級商左業(yè)中馳心、減區(qū)域詢商業(yè)完中心貴、社息區(qū)（態(tài)居住學(xué)區(qū)）曲商業(yè)淹、街或坊商漿業(yè)、錄專業(yè)呆（特耗色）治街（命區(qū)）凝、獨(dú)專立鎮(zhèn)轟商業(yè)駁和各隸類市董場、鄙物流負(fù)中心蛋等。本市噴市級主商業(yè)帳中心傍由惠含城花壘邊嶺鄭市級肺商業(yè)獲中心旋和江遠(yuǎn)北、委惠陽奴、陳曬江三治個(gè)市截級商約業(yè)副圍中心黎（一答級商朵業(yè)中宰心）狹組成透。該墊商圈翻服務(wù)方于本區(qū)市及咳周邊榜城市挽群，鍬客流霸總量優(yōu)在5筋0－摔60銹萬人防次以越上。陳江么商圈商圈主要業(yè)態(tài)及主力商家檔次消費(fèi)群體花邊嶺商圈主力商家：沃爾瑪、新一佳、吉之島、人人樂、天虹、海雅百貨等配套：酒店、餐飲、服飾、數(shù)碼、休閑娛樂等主題性商場：女人世界、順電、國美等專業(yè)市場：建材裝飾中高檔次城惠州及周邊地區(qū)閑散消費(fèi)的密集形消費(fèi)群體江北商圈專業(yè)性市場：布料市場、國際電子市場等主題性商場：義烏小商品市場等百貨商場：麗日購物廣場、狐貍城等中等檔次定向采購型消費(fèi)群體20巨07乞，進(jìn)孟駐惠圈州的獸零售塑商家惠有1閣3家陶之多診，其鳴中包桑括沃毀爾瑪役、日騙本吉播之島砍、新鋪一佳死超市咐等國召際知主名大多型零膏售商闖,主繳分進(jìn)純駐花囑邊嶺拍市級酷商業(yè)呈中心扭,營頂業(yè)面廊積1壇.5蝕萬平爛米以鐘上的稱專業(yè)串市場劫超過擔(dān)10億家，犬涉及剩食品吊糧油賊、果納品蔬狐菜、迷機(jī)動舊車交吵易、歌裝飾飛建材恨等多貌個(gè)行湖業(yè)，牲分布潔于城蛋區(qū)及辱城鄉(xiāng)裝結(jié)合紅部窯.零售獎業(yè)態(tài)掏商業(yè)剪布局熔基本迎完善該,業(yè)荒態(tài)飽挺和,翻同質(zhì)剝競爭磚激烈星,彌補(bǔ)謝市場清空白船的專爺業(yè)性地市場綁將成餓為惠劍州商莖業(yè)布朗局機(jī)略會點(diǎn)。>>燃項(xiàng)目各CC棚TI閑定位匯推導(dǎo)鞭:態(tài)勢塔（盆Tr譽(yù)en叫d）消費(fèi)泄者珍（C老on魚su精me塵r）競爭粘者愚（C亂om誦pe幻玉ti色to亡r）自身啟資源艱（It竄em暖se熟lf）項(xiàng)目靈定位暈走向項(xiàng)目翅在地狗段、暴交通放及周尋邊配出套功肝能方秤面的進(jìn)優(yōu)勢胃，為功定向鹿型消咸費(fèi)打穴下堅(jiān)像實(shí)基劑礎(chǔ)。惠州指零售仔商業(yè)耳競爭界激烈班，市桶場空遲缺的牙專業(yè)榜性市齊場為群商業(yè)域布局穴機(jī)會逆點(diǎn)。開本項(xiàng)則目區(qū)艙域人麻氣不工足，往商業(yè)筋發(fā)展您形成辮密集旨型消星費(fèi)商肝圈的處時(shí)機(jī)敘尚不蓋成熟潛。彌補(bǔ)客市場內(nèi)空白插的定戀向型胞消費(fèi)撕商業(yè)京類型項(xiàng)目騙區(qū)域喉常住醬人口脊較少百，靠五區(qū)域紡消費(fèi)賊支撐載本商警業(yè)項(xiàng)乖目，貝需要箭長時(shí)互間的染經(jīng)營衰培養(yǎng)餃，不倡能起贊到快竹速回劉籠資垮金的魚效果構(gòu)，立碗足惠墾州，棒引領(lǐng)揮粵東傍消費(fèi)研是項(xiàng)拳目的協(xié)方向眾?；葜輧|定向掙型消胃費(fèi)業(yè)擋態(tài)研籃判定向螞型消煮費(fèi)類采別類別市場占有電器有家居建材有禮品空白燈具有服裝批發(fā)空白文具有圖書有音響空白電子市場有小商品有兒童產(chǎn)品空白女人世界有體育用品空白數(shù)碼產(chǎn)品有茶產(chǎn)品空白休閑娛樂有惠州贊定向顏型消熄費(fèi)業(yè)臺態(tài),輩處于策發(fā)展斃上升偽階段陳,亡市場賭空白戰(zhàn)點(diǎn)較榨多,歡機(jī)會唉較大泛,那德么到袖底哪種缺業(yè)態(tài)旦是適睬合我緒們的字項(xiàng)目訓(xùn)需求鋼呢?商業(yè)運(yùn)營焦商商業(yè)地產(chǎn)辟商定位撤再思披考發(fā)展暈商的拐經(jīng)營衰理念妥直接嘗影響股到業(yè)豬態(tài)的饅選擇味，商怪業(yè)運(yùn)丸營商萌以后辨續(xù)經(jīng)比營為峰盈利愈目的飾，在技業(yè)態(tài)沸選擇郊上不緞考慮震商戶怎的經(jīng)碎營面重積大痰小對砍銷售蛋的影泥響；哲商業(yè)暖地產(chǎn)墻商以瞧鋪位團(tuán)銷售盾為最息終目價(jià)的，拜以實(shí)摘現(xiàn)資公金快輕速回屈籠，因此攜我們掌的業(yè)飼態(tài)選笨擇不述僅要掃為經(jīng)竿營、濫樓盤筑配套侄、提厘升住隔宅價(jià)艙值三佛方考折慮，半還要檔為利勞于銷志售做筐好鋪看墊。滿足客項(xiàng)目膜商業(yè)鋸條件規(guī)避府對項(xiàng)腸目人激流要欣求較僵高的斷業(yè)態(tài)。滿足刷市場天需求市場然對定修位的紛支撐同力度酬。滿足廳項(xiàng)目夜配套抽需求項(xiàng)目畝商業(yè)吊將承冊擔(dān)項(xiàng)伍目配意套、棗服務(wù)茅城市葉與輻貼射周障邊的邁三重味功能。符合租項(xiàng)目刪大環(huán)萄境項(xiàng)目題周邊距專業(yè)提型市弱場積吧聚，幣商圈起成熟雨，可巧以為轉(zhuǎn)本項(xiàng)徒商業(yè)夕做支屑撐．與銷易售條擋件相蠶吻合業(yè)態(tài)臣經(jīng)營規(guī)對鋪默位面團(tuán)積的鏈選擇健利于剖商鋪樂銷售抹達(dá)到豬快速哨回籠回資金幣要求。業(yè)態(tài)犁定位頃原則嗚:業(yè)態(tài)丈與本殲項(xiàng)目惑契合查度評追比行業(yè)地段（2分）人流（2分）片區(qū)消費(fèi)能力（1分）交通（2分）市場環(huán)境（1分）項(xiàng)目規(guī)模（1分）利于銷售（1分）結(jié)論服裝批發(fā)9分家電3分娛樂6分兒童產(chǎn)品3分?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品4分音響產(chǎn)品2分家居建材9分茶產(chǎn)品10分百貨超市6分備注侮:評抬分標(biāo)盟準(zhǔn)以量10煎分為量滿分寶,分梅值越歲高,軋即業(yè)夾態(tài)與研本項(xiàng)倘目契顏合度鋤越高責(zé).項(xiàng)目坑主題府定位盈建議建議租一著惠質(zhì)州茶磚葉批熟發(fā)市騙場以上延綜合何分析飛:項(xiàng)目巧主題始定位營建議建議漂二哈惠楊州服姨裝批故發(fā)市織場項(xiàng)目末主題賞定位刷建議建議材三望惠彎州家川居建眼材市后場業(yè)態(tài)鵝與項(xiàng)艘目契爭合度箭分析隊(duì)(服裝淋批發(fā))地埋段不需浩在城餐市商本業(yè)中螞心地容段，犧項(xiàng)目采交通懷便利拔．人宣流片區(qū)消費(fèi)銷參售市場環(huán)境(不索符合)主要軍吸引鑒定向框采購遠(yuǎn)型消則費(fèi)，縱人流遵性、它閑散悠消費(fèi)要惱求不瞧高。不以恒片區(qū)飽人口腔為依碌托，晌業(yè)態(tài)乏主題龜明確廢，輻兄射范圍映廣。１、糖招商漫對象甲對鋪絕位面枯積要鋒求不騰高且紗獨(dú)立邪，符員合投鋼資者換投資申心理銅，利梅于鋪霞位快算速銷訊售。２、隊(duì)鋪位附形態(tài)敗符合則產(chǎn)權(quán)拿式銷惠售模潮式，禽規(guī)避咬了虛搜擬產(chǎn)厭權(quán)式排銷售灶對前踐期大禍商家啄招商決依賴遙性過佳高的妻弊端肝。惠州剩本地里尚不孫具備做產(chǎn)業(yè)超基礎(chǔ)膛和市剝場基商礎(chǔ)條岸件。服裝賭批發(fā)(9壟分)家洽電娛摸樂兒童攏產(chǎn)品數(shù)碼表產(chǎn)品茶產(chǎn)槳品項(xiàng)目見支撐音量響家居嫌建材百貨夾超市業(yè)態(tài)逐與項(xiàng)奇目契腸合度漸分析(家?guī)Ь咏嗖?地悄段不需忽在城因市商搬業(yè)中驕心地獸段，惱項(xiàng)目胳交通懲便利毛．人雷流片區(qū)消費(fèi)銷冶售(不卸符合)市場環(huán)境主要棄吸引鍛定向權(quán)采購舒型消可費(fèi)，柿人流乳性、樓閑散腹消費(fèi)要要求不評高。不以話片區(qū)渴人口焦為依燒托，勒業(yè)態(tài)墓主題收明確棚，輻僑射范圍小廣。１、摸招商棒對象黎對鋪磨位面另積要班求大當(dāng)，不宴符合貫投資享者投值資心翠理，宗不利嘴于鋪?zhàn)魑豢煳菟黉N戶售。２、第鋪位脅形態(tài)鴉不符尼合產(chǎn)登權(quán)式度銷售熊模式蔥，而秋采用渾虛擬宴產(chǎn)權(quán)抓式銷瘦售方日式,博會在啊前期醫(yī)對大宵商家調(diào)招商側(cè)依賴絲式性過耗高而艘影響拼商鋪拼的銷助售.惠州轟經(jīng)濟(jì)垮及房渡地產(chǎn)畝市場梅的快苦速發(fā)果展,土有著毅雄厚的市呢場基路礎(chǔ)做彼支撐毀。服裝它批發(fā)家膜電娛延樂兒童箏產(chǎn)品數(shù)碼至產(chǎn)品茶產(chǎn)堆品項(xiàng)目脖支撐音鄙響家居壞建材(9時(shí)分)百貨慶超市業(yè)態(tài)媽與項(xiàng)望目契賊合度存分析(茶帽產(chǎn)品蔽)地漫段不需辨在城字市商攏業(yè)中拐心地晚段，時(shí)項(xiàng)目歲交通啞便利畜．人尿流片區(qū)消費(fèi)銷攪售市場環(huán)境主要律吸引宰定向野采購則型消瘋費(fèi)，撈人流找性、揚(yáng)閑散單消費(fèi)要港求不漿高。不以告片區(qū)觀人口符為依盆托，完業(yè)態(tài)艘主題誤明確極，輻揀射范圍衫廣。１、子招商眨對象銀對鋪看位面哀積要羅求不刪高且拉獨(dú)立粉，符準(zhǔn)合投牌資者鬼投資計(jì)心理埋，利閘于鋪胃位快替速銷暖售。２、視鋪位船形態(tài)擇符合梨產(chǎn)權(quán)墨式銷晨售模憲式，烏規(guī)避出了虛尋擬產(chǎn)妹權(quán)式娘銷售橋?qū)η扒f期大衡商家贏招商噸依賴專性過避高的錢弊端鐵。符合書本地可人文鍬文化覆、生專活習(xí)助慣，畢有市盈場基友礎(chǔ)。服裝杜批發(fā)家睛電娛偉樂兒童塵產(chǎn)品數(shù)碼亮產(chǎn)品茶產(chǎn)血品(玻10末分)項(xiàng)目告支撐音偉響家居痕建材百貨脹超市項(xiàng)目系主題鳥定位以茶嬌文化纏為主跌題演繹糊休閑紛健康把生活冰方式擁的茶醬葉批盤發(fā)市袍場項(xiàng)目銷功能狹定位詮釋：址把文侍化與腰經(jīng)商眉兩者診最大籍限度坡地融嫂合起長來，集文喂化傳傲播、跳茶藝儀休閑隆、產(chǎn)毛品展需示、膜產(chǎn)品坊銷售管四位南一體淺的茶獄葉批榜發(fā)市禿場。以文?；瘞в讋由趟麡I(yè)，綢以商鈴業(yè)傳優(yōu)播文沈化集文化鋪傳播物、茶揉藝休愛閑、殊產(chǎn)品痛展示音、產(chǎn)輝品銷鬧售于一忘體的艘茶葉體批發(fā)朱市場置。功能躍定位項(xiàng)目事市場饅定位彌補(bǔ)微市場暴空白當(dāng)，引召領(lǐng)行下業(yè)先堅(jiān)驅(qū)形象狀定位立足滔惠州克輻射顧粵東惠州蹦首家她大型堅(jiān)茶葉授批發(fā)丹市場檔次幕定位以特賀色經(jīng)彈營的竟中高痕檔次岔為主項(xiàng)目凱檔次營造望高檔否次、機(jī)休閑緩、寧匪靜的漸格調(diào)提品茶忽空間緒和購祝物空漿間，罩讓客價(jià)戶體川會中系國茶夫道文盞化的禮深邃冶與精釘華?？蛻舯贫ㄎ粐鴥?nèi)密品牌柜茶產(chǎn)振品生犯產(chǎn)商惠州誕知名段茶產(chǎn)斧品經(jīng)程銷商核心窯客戶重點(diǎn)侮客戶游離奮、偶染得客芬戶普通建茶產(chǎn)壺品經(jīng)哪營者茶產(chǎn)統(tǒng)品體興驗(yàn)者與茶用產(chǎn)業(yè)剪相關(guān)較的其純他客脂戶客戶體群體監(jiān)定位惠州牛分銷傅商周邊職分銷膚商惠州聚及周蟲邊消孫費(fèi)者來惠梢州旅紹游者惠城管理路模式統(tǒng)一材管理唱分散厚經(jīng)營定位怒市場每論證市場繡發(fā)展稼狀況20尤03質(zhì)年，魂中國拔茶產(chǎn)吉業(yè)總雖量就仆已突醒破百障億，她以后廢幾年鳳，中均國茶補(bǔ)市場債每年以煌百億禮計(jì)的各速度喜在增緒長。浴而茶息飲在防世界掘范圍中內(nèi)的借增長盒！目海前世昨界人均紙茶葉捏消費(fèi)遞0.是5公慢斤，悄已大劍大超免過中踏國人萄均消木費(fèi)0祥.3惑3公寨斤，國際茶葉妥年交華易額睡已超衣過1較00牽0億柔元，脫且每災(zāi)年都垮在快饑速增狀長！20卵06床年廣混東省鍵茶葉慮年銷坊售量箏達(dá)7萬處多噸，人子均消任費(fèi)量無1千吃克，彩總銷允售額約掃為60酒億元人民漲幣，茶類摟特性最終秩證明之茶是傷最佳衰天然項(xiàng)保健株飲料袖，不聾愧為粱“中勵華國畜飲”蜻，并縣被稱約為“嗽二十因一世方紀(jì)飲愧料之王”哈。進(jìn)咳入新轉(zhuǎn)的世鉆紀(jì)，混日本懇很多枯咖啡糕店都扇改成光了茶踢藝館異；美透國人守也因堆看好蛇茶葉款的抗脅癌保劈燕健功能絨，喝搭茶的爽人也迷不斷裳增多案。每醋一次故沖擊垮，都漏帶來材茶葉受市場怪的結(jié)釣構(gòu)調(diào)扒整，喉隨著淚人們蠢對健瘦康綠色韻生活布的追關(guān)求，鋤市場綁不斷陽擴(kuò)大潔。三次拉沖擊80等年代細(xì)咖啡膽的沖天擊90貨年代勻碳酸吹飲料碎的沖畝擊礦泉秀水的哥沖擊惠州毛茶產(chǎn)棒品產(chǎn)瞇業(yè)關(guān)渣系鏈茶葉安（產(chǎn)菌品）80邪00地余畝革基地10宋00寧余經(jīng)雅營店每天茶葉銷售孤量達(dá)逆50義00打公斤分布宣在博墓羅縣皺橫河鄭辦事累處、怠惠城旁區(qū)潼渾僑鎮(zhèn)夾和惠碑東縣棟山區(qū)撐等地目前幟整個(gè)交惠州絡(luò)市茶丈莊茶親葉店移有一慰千多委家.總都施以店籠鋪形嗓式分排散經(jīng)眠營市區(qū)豈每天茶葉銷售楚量達(dá)炕50虛00起公斤剪，本跪地茶葉只占債30死%，皆且大澤部分寺是鐵觀折音等烏龍饒茶。市場胞支撐兔力度趣強(qiáng)勁悔，行陰業(yè)催鈴生茶鏟類專印業(yè)性皇批發(fā)晨市場糞的經(jīng)槽營平較臺業(yè)態(tài)慚規(guī)劃來建議租金期水平進(jìn)行井業(yè)態(tài)捕規(guī)劃鴨時(shí)，爐應(yīng)參賄考不區(qū)同業(yè)煩種的漲租金睜承受陡能力恐及鋪穗位的立位置宴，進(jìn)團(tuán)行合真理的捕布局靠安排傍。面積鑼要求了解傅不同字商家痰的面望積要返求有患助于厲進(jìn)行炕鋪位仿劃分烘，不誰僅有銳利于仇招商妨，更葉有利魂于務(wù)實(shí)現(xiàn)獅項(xiàng)目侮的銷癥售價(jià)軌值最嘗大化化。工程轟技術(shù)嗎條件層高墓、柱肥距、董荷載墊、電飼氣、假給水森、排雨水、亭排煙環(huán)、隔手油池耍、消雁防等拳方面忠都是蝕業(yè)態(tài)由規(guī)劃識時(shí)應(yīng)隸考慮箭到的肉工程包技術(shù)冠條件線。業(yè)態(tài)叔規(guī)劃液考慮嘗的微辮觀因臭素業(yè)種肚的聚累客能釋力充分斯考慮膠不同咸業(yè)種魯?shù)木奂诳湍芨媪?，勺使各抗業(yè)之石間形感成良在性的摧互補(bǔ)鉛。輔助滅功能譽(yù)區(qū)需葵求輔助洞功能池區(qū)，浸是指碧在商流業(yè)場嗚所中們那些敘必須各具備全，而末又不唯能用起來當(dāng)寇作商鋪銷負(fù)售或辛招商嶺直接繳創(chuàng)造閘利潤鈴的面吧積。勻例如退樓梯酷、道魔路、握廁所徒、休較閑空祖地、設(shè)備究間、削綠化由、停捷車場鴿都屬欺于輔妹助功趣能區(qū)皺范圍互。不因同的烈商家愿對商喬業(yè)輔煙助功能有票不同厘的要蹈求。項(xiàng)目眠的人翁流動短線將業(yè)浮態(tài)規(guī)滲劃與貸人流繳動線字結(jié)合留，將蟻顧客虎引導(dǎo)匯至商熄場的折各個(gè)鋪區(qū)域志，形前成良盒好的經(jīng)掀營氛托圍，畝提升啦整場聲的租舍金水亭平，帝使收都益達(dá)部到最榨大。業(yè)態(tài)民規(guī)劃腹考慮線微觀呈因素業(yè)態(tài)典規(guī)劃韻功能滿足兩大功能銷售功能在不影響后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，滿足商鋪的銷售功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大。招商故、經(jīng)訴營功農(nóng)能基于炭項(xiàng)目鑼定位中，通礎(chǔ)過合蔽理的哭業(yè)態(tài)懸規(guī)劃若和布啄局，懶有利覺于招擱商的皺執(zhí)行就和后另期經(jīng)腹?fàn)I管孫理。主營仆業(yè)態(tài)含：茶葉鼻類(光紅茶甜、綠霞茶、萍黑茶腫、白饑茶、元龍井敢、烏從龍、勞花草脊、茶漠飲料睜、減采肥茶律、鐵侍觀音每、普郵耳等朵)輔助宋業(yè)態(tài)椒：煙、工酒類畢（洋馬酒、旁白酒有、紅掠酒等沈）業(yè)態(tài)動規(guī)劃打分析鴨：1、若一、監(jiān)二層瘦是項(xiàng)著目的才主出桌入口瓣，也的是項(xiàng)目面的對斃外形牌象窗兆口，頑這對都產(chǎn)品倍的經(jīng)營品倉牌檔脫次要掩求較捆高，弄同時(shí)赴也必畜須符合項(xiàng)卻目的煙主題宮定位惹思想愈。另梳茶葉限產(chǎn)品種類俗繁多撕、消咽費(fèi)能座力強(qiáng)麗、具剝有很狀好的市場超前景環(huán)。2、沸一、辦二層軍的商理鋪銷名售價(jià)岔格一再般較高，侮適合用經(jīng)營眨租金督承受兇能力全較強(qiáng)艘的業(yè)種。3、戚根據(jù)庸項(xiàng)目菌業(yè)態(tài)校的規(guī)輔劃分凈布，央同時(shí)考慮慨到項(xiàng)岔目的寫經(jīng)營罩產(chǎn)品關(guān)的互虛補(bǔ)性然和連帶性婚特點(diǎn)浙，煙咬、酒藏類產(chǎn)巴品可稠以作先為茶類產(chǎn)平品在逗項(xiàng)目摟中聯(lián)聲動經(jīng)腥營，扮形成踐市場經(jīng)營贏的煙列、酒客配套駕專區(qū)觀。業(yè)態(tài)穿樓層于規(guī)劃混分布位置：一、二層業(yè)態(tài)棵規(guī)劃失分析輪：1、躲由于驗(yàn)經(jīng)營冰產(chǎn)品份的自鴉身特升點(diǎn)（園體積簡大）每，對克鋪位晚經(jīng)營胳面積駱要求瀉較高亭。２、集三層撞商鋪捏銷售屠價(jià)格播一般眨較低霜，適谷合經(jīng)贊營租同金承適受能熄力較鑄弱的余業(yè)種僵。主營常業(yè)態(tài)茄：茶具挨類(縫現(xiàn)代緞茶具勵、古忠典茶舞具、芳紫砂癢茶具廁、陶瓷微茶具盜、石惰材茶距具、腰木竹震茶具仔、玻金璃茶耐具、薪漆器盜茶具玻等)隊(duì)、根邊雕及抗相關(guān)贏藝術(shù)閃品類痕。業(yè)態(tài)低樓層解規(guī)劃齒分布位置：三層關(guān)于航鋪位優(yōu)分割適應(yīng)狹商場閣的主涌力商嗓戶的久要求適應(yīng)惕人流西導(dǎo)向健的要簡求滿足子商場輔公共洗空間禾的需品求制定鼠合理準(zhǔn)的商墊場實(shí)迎用率合理愿利用雜每塊狂地段本項(xiàng)當(dāng)目商多鋪劃遠(yuǎn)分原立則商鋪莫合理膛劃分粥為開計(jì)間和樓進(jìn)深屬的比摔例是1:１.５——抬1：2；實(shí)用辜率不勿可低詞于50胃%－６粒０％槍，通乞道盡溉可能饑寬闊漂（如盼不少員于2M）；其主顆力商濫鋪應(yīng)30寨M2左右蜻，少渣量商戲鋪可買在30愚M2以上剃但以50采M2為限蘿；鋪位愈應(yīng)采秘取半雕開放軋式商天鋪設(shè)妨計(jì)；同時(shí)圈也要鬧兼顧羊商場癢招商夸的需鉛要；本項(xiàng)張目商鑄鋪劃被分原校則一層舅、二梯層：面積盟約3雜0M2，位第置價(jià)看值較速明顯氏的鋪休位面喇積適毅當(dāng)擴(kuò)紅大至抖50宰M2；三層蕉：獨(dú)立雨鋪位能面積駕約5陡0M2，位想置價(jià)仿值較槳明顯醬的鋪嘗位面劈燕積適解當(dāng)擴(kuò)果大至陜80枯M2；商業(yè)索地產(chǎn)洽的營叔銷營銷圖方式Ma責(zé)rk予et禁in愈g吳me分th急od先租后售租售結(jié)合售后反租整體出售只租不售營銷方式形成由一定怒的商酷業(yè)氛義圍商戶羅入住彼經(jīng)營進(jìn)行映發(fā)售先租耍后售.優(yōu)約點(diǎn).保持沾整體債形象確保歉整體紙風(fēng)格沉和定劣位的偉前后她統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)窩可持千續(xù)性只租金住回報(bào).缺蝴點(diǎn).不能朵即時(shí)天回籠溜大量敘資金承擔(dān)柔的風(fēng)傲險(xiǎn)相鍬對較泄大先租肅后售通過對租賃、銷售物業(yè)的比例、時(shí)效性進(jìn)行控制通過浪銷售萄緩解業(yè)資金棚壓力對優(yōu)債質(zhì)物班業(yè)進(jìn)癢行經(jīng)爺營繼符續(xù)獲蓬取長鞋期收燙益租售振結(jié)合一部隨分僅拴轉(zhuǎn)讓漂使用尊權(quán)給芝商戶過的經(jīng)效營模睬式另一云部分摟產(chǎn)權(quán)趴與使勞用權(quán)話出售曾給投浪資者租售線結(jié)合長期匯經(jīng)營昆獲得向更多閱資金頁回報(bào)快速拘回收盟大量肥資金矛緩解分資金井壓力銷售盜部分孟與自效營部坡分管大理難印以統(tǒng)砌一易造涼成銷烏售物單業(yè)與沙租賃響物業(yè)就兩極獎化租售咐結(jié)合.優(yōu)籍點(diǎn)..缺錦點(diǎn).租:商家出售中小孔投資屠者開發(fā)氣商只有總對業(yè)驚態(tài)經(jīng)剝營的騙建議遇權(quán)營銷家策略驢組合車及詮軌釋售后組返租.優(yōu)肅點(diǎn).整體形象尿較好鉆，便泊于后亦期管盞理收回課投資痛最為快捷省去銷堅(jiān)售、硬招商川和后著期管瓜理工利作.缺肝點(diǎn).尋找蛋整體沙買家牽的現(xiàn)余實(shí)可蒼能性街尚需派驗(yàn)證不利慰于獲妻取最貞大利紹潤整體淚出售.優(yōu)點(diǎn).統(tǒng)一管理，保持商場的整體形象可監(jiān)控商場之行業(yè)及商戶組合可實(shí)現(xiàn)商場的可持續(xù)性租金回報(bào)為開發(fā)商樹立良好的業(yè)界形象.缺點(diǎn).租金水平低，不利于開發(fā)商回籠資金并沒有化解商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)只租獻(xiàn)不售綜合坊以上胡考慮晴，建龜議本禿項(xiàng)目商業(yè)攜銷售對模式削為：“售后清返租氣”項(xiàng)目鑄銷售晚模式勤建議總體它策略:先銷者售后室招商銷售賤：前貧三年廟經(jīng)營蠟權(quán)歸隙發(fā)展曬商所毅有返駁租銷急售，闊年回裙報(bào)8英%，星3年共2錢4%請.租賃共：“疾放水以養(yǎng)魚敏策略殲”交遼鋪位甩保證富金既樓可經(jīng)短營。第一銹年:祥免租衰，第二瓜年:逮租金截按5稻0%同比例止收取讀，第三懼年:奧租金糞按7處0%辯比例筍收取來.項(xiàng)目楚銷售棚策略類似現(xiàn)案例瘦銷售教模式蘿分析項(xiàng)目名稱地址規(guī)模銷售模式銷售狀況備注紡織布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租銷售好９月底開盤,已銷售８５％以上義烏小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售正在認(rèn)籌階段國際電子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租銷售好已銷售完畢窗簾家飾城惠州市麥地南路19000平方米三年8%，返租銷售尚未銷售12.8號開始認(rèn)籌返租懷銷售抹是惠零州市屑場目遵前最驢常用春的一改種銷鵲售模扁式，盜同時(shí)滑也取哀得很刊好的攀效果咬。關(guān)于兔定價(jià)成本板定價(jià)市場險(xiǎn)比較租金遠(yuǎn)反推投資塔回報(bào)商業(yè)稈定價(jià)盡方法惠州盞的商崇業(yè)處耳于高速速發(fā)證展階詳段，凍不同柿片區(qū)婆和商趁業(yè)項(xiàng)做目因頸為招怕商品闊牌不哨同，僵租金舞變化璃較大里，所億以不她宜采搞用租竿金反喝算法優(yōu)制定釣本項(xiàng)昏目的墾銷售置價(jià)格甘；項(xiàng)目點(diǎn)周邊會現(xiàn)有詞多個(gè)伙同類水型商討業(yè)項(xiàng)檢目在房誠銷售畏，市疑場具慣有較漁強(qiáng)的示可比潔性，勁建議甘采用拉市場繳比較焰法制皂定本吸項(xiàng)目淹商業(yè)發(fā)銷售攔價(jià)格之。同類籃商業(yè)撿定價(jià)項(xiàng)目售價(jià)（萬元/m2）說明紡織布料城B1.9(首層)地段、交通優(yōu)勢明顯義烏小商品二期C2.2(首層)義烏小商品一期市場較成熟，對二期商業(yè)有強(qiáng)烈?guī)幼饔么昂熂绎棾荄1.8(首層)與周邊市場形成互補(bǔ),商圈成熟.國際電子城E1.8(首層)地段、交通優(yōu)勢明顯,具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目凈商業(yè)杜定價(jià)項(xiàng)目XX廣場A紡織布料城B權(quán)重40%義烏小商品二期C權(quán)重30%國際電子城權(quán)D重20%窗簾家飾城E權(quán)重10%物業(yè)區(qū)位2022222518物業(yè)交通1517172012項(xiàng)目規(guī)模1081578市場環(huán)境1515201512招商能力1512151312商業(yè)規(guī)劃1515181513發(fā)展前景10812109綜合值X100%97%119%105%84%項(xiàng)目清商業(yè)悄定價(jià)PA爐=P畏B*曲JB志/X蛇B+榨PC失*J恢C/恭XC態(tài)+P福D*芒JD爬/X燃D+起PE配*J并E/燥XEP=棕價(jià)格現(xiàn)；X留=綜雁合值編；J碌=權(quán)扁重系便數(shù)。PA掌=1橡.9泉*4舊0%景/9打7%風(fēng)+悉2遠(yuǎn).2夾*3疼0%費(fèi)/1陽19蠻%+虹1則.8指*2剖0%擊/1蒼05而%+艙1饅.8痕*1姐0%巡壽/8蛾4%PA沾=0殃.7版83咱+沿0.插55給5禮+支0.石34槐2+四0刷.2案14PA雀=1貸.8伶94導(dǎo)萬元狗/M倆2初步情定位鑰：本項(xiàng)覺目商帽業(yè)一根樓價(jià)凝格約斯每平椒方米跑1.份8-咱-1畏.9命萬元招商缸篇項(xiàng)目輔招商廉思路前期抄：“放顯水養(yǎng)搏魚”復(fù)策略導(dǎo)，主要怨針對品牌償龍頭總商家方及經(jīng)辛營實(shí)菠力強(qiáng)宮的商獎家，租暖賃條貨件上夏給予堆一定的蛛優(yōu)惠抄促使鬼其進(jìn)采駐，柴并通盜過其牢進(jìn)駐鞭的消掉息，銅來帶棚動其尚它商顏家進(jìn)亡駐。中后碎期：“篩門子”鞠策略，對一交些零女散商忙家，夢篩選般有品經(jīng)牌優(yōu)滑勢又悠有經(jīng)犯營能垂力的顏商家隨。招商永形式職：綜合鼠考慮恩諸多憑因素促，為顛了節(jié)稻省項(xiàng)得目投抓資成雞本及播提高逃工作站效率悉，X鎮(zhèn)X建沿議采磨用駐場竄招商砍和對頃外定貧向招贏商的招亂商方徒式。項(xiàng)目吃招商喝策略1、睬招商梅推廣殘策略通過夠媒體著、報(bào)因刊雜嫁志、噸戶外饑廣告繭、網(wǎng)擇絡(luò)等竟對外剛宣傳昨推廣這方式體，炒淡熱本隸項(xiàng)目茅“惠劑州文悟化產(chǎn)寧業(yè)核工心商附圈”民、“消健康幣休閑校文化茄體驗(yàn)扶基地在”等度概念維，同脹時(shí)借立助項(xiàng)新目住綁宅開奏盤熱艙賣之彩機(jī)，惑對外抗進(jìn)行砍宣傳哪推廣飽造勢麗，營孔造適胳合項(xiàng)端目的誦發(fā)展弱的市絮場環(huán)補(bǔ)境，尚趁勢掩推出哲項(xiàng)目按商業(yè)宵部分倘。2、竭招商喝商家順先后戒策略：先處招品端牌主冰力商蘇家，洋再招袖次主威力商烈家，疤然后帆吸引丙一般團(tuán)散客僚。品牌主力商家次主力商家一般散客3、諷招商劉區(qū)域銷策略：先引本土旺后周橡邊，嫂層層花推進(jìn)枝。其他城市周邊城市（如東莞、深圳等）惠州——忽近交惠州準(zhǔn)本地偉商家，遠(yuǎn)子攻惠州陸外的樓商家——熟項(xiàng)目差異忘化、倆特色照化產(chǎn)品蜻類別曉與市鞏場供推應(yīng)格沖局