蘇州地塊土地報價報告含投資

蘇州01地塊土地報價研究報告

2003年3月

蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理

陳溥財

蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所

楊永明

總工程師

杜利同

項目總設(shè)計師

陳溥財

2002年6月10日

目錄

第一章總論第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型第二節(jié)市場研究第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章投資估算第五章財務(wù)評價第一節(jié)投資分類第二節(jié)投資使用計劃第三節(jié)銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié)資金籌措計劃的編制第五節(jié)土地基本報價方案第六節(jié)多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié)風(fēng)險分析

第一章總論

一、項目名稱蘇園（2002）01號地塊土地報價研究報告。二、報告編制單位xxx工程造價咨詢事務(wù)所、xx軟件科技有限公司三、地塊位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛

樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設(shè)施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報價研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)

研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。五、評價指標(biāo)及建議土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風(fēng)險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風(fēng)險分析。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算，

每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。

多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。風(fēng)險決策指標(biāo)：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下：當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，

風(fēng)險很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風(fēng)險較大。

綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。

第二章

市場調(diào)研與產(chǎn)品定位

第一節(jié)

篩選產(chǎn)品類型

蘇園（2002）01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1．建筑退線1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；

側(cè)面：2米；

后面：3米。停車房正面：0米；

側(cè)面：2米；

后面：0米。2．日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數(shù)獨立式住宅不得小于400平方米。半獨立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。3）每戶基地面寬：獨立式住宅不得小于10米。半獨立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。４．場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度1）沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于3.12米，場地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。５．綠地綠地率不少于40％。６．道路與停車位1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。3）停車位：每戶１個小汽車位。

７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。８．圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。９．其它1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5）在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。6）正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。

第二節(jié)

市場研究

主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。1、市場需求預(yù)測據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22

年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5單位：萬平方米2、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來彌補。3、產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2%，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。

獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價高10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。

年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5單位：萬平方米

若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6

商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。4、關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。

第三節(jié)

產(chǎn)品方案初步優(yōu)化

該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。1、計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價×（1-營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價×其它費用占收入比例／１００－建安造價×其它費用占建安費比例／１００］×參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價×（1-營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價×其它費用占收入比例／１００－建安造價×其它費用占建安費比例／１００］×參考容積率計算結(jié)果詳見表9。

擬建產(chǎn)品表8每平方米土地增值表9地塊信息表7

2、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI，最高容積率RZ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI，變量限制條件：0≤Xi≤1（1）

∑Xi≤1（2）數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ（3）目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi

－DJ）×D/10000（4）表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2，按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過1.2×52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=1.91。本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%

進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”，

計算機計算得到表9、表10。3、優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟分析參數(shù)。(3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過程均由計算機完成。

最優(yōu)方案表10

第三章

初步規(guī)劃與方案優(yōu)化

產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。

根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個方案的規(guī)劃設(shè)計，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計的，規(guī)劃見圖1、圖2、圖3。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。

方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11

方案比較表表12“別蹤蝶墅+多層+中高擺層”爹既可津滿足秩規(guī)劃練條件盼，又屑能滿天足消夫費者顯對多忍層住餓宅的胞需要辰（多務(wù)層最駝熱銷維），腹同時繡又能馳提高額容積稻率使液之接聰近于頸規(guī)定濱的上與限，糕可提逝高經(jīng)抹濟效晌益。增故為恭推薦就方案鴨。圖1圖2圖3第四炭章投資赤估算投資凱是房但地產(chǎn)擁開發(fā)寸項目診經(jīng)濟團評價林的三坊個（購?fù)顿Y隊、數(shù)促量、亭售價略）主案要參櫻數(shù)之肉一。投資加包括練：建輕筑安虧裝工批程費漏用、廊土地皮費用列、前簡期工送程費求用、局基礎(chǔ)責(zé)設(shè)施程建設(shè)絲式費用亂、公占共配厘套設(shè)抬施建出設(shè)費彼用、樹開發(fā)押間接聽費用穩(wěn)、財盤務(wù)費逮用、消管理估費用無、銷滿售費膀用、享開發(fā)仿期稅老費、陪其它扒費用梨以及解不可史預(yù)見司費用眼等。土地配費用圈是本受階段瘋可行爐性研旋究需荒要通倚過經(jīng)壞濟論歌證確梢定的以參數(shù)剃，先介確定瘋一個烤起算后價，抹本項糟目起你算價14和60俯0萬元范，經(jīng)只過經(jīng)冰濟評各價臨量界點想分析艇確定挨最高教限價押。建筑年安裝命工程旺費用菜包括閑電梯題等設(shè)駛備及奮安裝由費用章。當(dāng)?shù)晔蹆r靜中含速精裝著修時夏，還可包括悟裝修乓費用欣。根橡據(jù)每量平方脅米造蜂價統(tǒng)猜計資炒料估臨算。腐由于鈔建筑鑰材料膛價格挺比較翠穩(wěn)定脅，估儉算的測造價歉其誤孟差不澇會很膊大。前期殿工程抓費用提、基珍礎(chǔ)設(shè)蛛施建帖設(shè)費幼用、坐公共舌配套遇設(shè)施盡建設(shè)鴨費用扯、開猾發(fā)間該接費繭用、腎管理薄費用穿、銷薯售費蕩用、愛開發(fā)貞期稅掠費、度其它柔費用豆，根肆據(jù)已淋竣工面項目蹈的統(tǒng)爽計指風(fēng)標(biāo)估欠算。財務(wù)量費用喘，資頁金籌睜措方小案不紋同差榜異較析大，仙只能腔根據(jù)揉資金市平衡柜分析量確定味。用尾軟件哨分析度，此裙項費遲用由及計算活機自脅動計港算。不可遲預(yù)見已費一辮般與拔單項它工程刺造價抽關(guān)系絮比較凱密切辜，按激照總亭投資平（不將含財末務(wù)費劑用、遙不可夢預(yù)見漲費）稅的2～5%估算充，估布算60宣0萬元粉。全過撈程由創(chuàng)軟件吳計算頁，初燦步計絞算結(jié)既果詳焰見表13。土正地費采用、臥土地沈契稅唐及財雀務(wù)費掛用待乖經(jīng)濟疑分析手確定確，土油地契辯稅稅菌率4%。投資異估算貪表表13第五討章經(jīng)濟命評價第一僻節(jié)投資建分類投資麗分類倒是將狀項目仔總投努資分拉配到貿(mào)每種檔產(chǎn)品柜，并月根據(jù)伐產(chǎn)品盈的屬隆性形吳成資掛產(chǎn)，廊若出侍售、哲代建厭的產(chǎn)叢品，鄭將形者成流蜻動資踏產(chǎn)，單隨產(chǎn)嚷品銷敬售收凱入的見實現(xiàn)襯，轉(zhuǎn)扁為經(jīng)濁營成呢本；應(yīng)若產(chǎn)踏品出壟租或吐三產(chǎn)祥經(jīng)營栗，則嘩其投專資形籠成固銹定資柔產(chǎn)，芳通過掙折舊戒形式辭計入甘成本杏。因罷此，脾投資捏分類伍的目渾的是聚為了夢準(zhǔn)確抽地核著算經(jīng)紗營成扁本。投資健分類紋遵循過權(quán)責(zé)距發(fā)生幻玉制原初則，拐即產(chǎn)伙品直璃接發(fā)罩生的長投資矛，應(yīng)遙該直疲接歸頂類，醫(yī)如單噸項工續(xù)程投泛資，夫本項限目按棵照單猶項工瘦程中每不同糠產(chǎn)品固的面染積分歇攤；沖需要頁分?jǐn)傔M的投腰資，槍按照朝投資刃與產(chǎn)咸品相木關(guān)的棟程度昆合理洗分?jǐn)偒@，如導(dǎo)土地溪費用爹，根跨據(jù)不強同產(chǎn)哭品占扣用土剃地面咽積分嫩攤，姓其它爭費用代，根游據(jù)每仁種產(chǎn)那品的茶單項石工程旗投資棵分?jǐn)倹]，等康等。分?jǐn)倯]結(jié)果夏形成玻產(chǎn)品險的開判發(fā)成牙本。下全部梯由計綱算機金自動俊完成標(biāo)，報勵表略往。第二背節(jié)投資妻使用臘計劃投資臺計劃皆是經(jīng)串濟分瞇析中?，F(xiàn)金拜流出泊的最游重要暈的組謎成部走分，螺投資誰計劃小影響董每期殺的現(xiàn)背金流店，影臂響資脊金籌價措，托從而戴影響仔總投扶資的禍中的紅財務(wù)騰費用藝。為更化準(zhǔn)確揉地安隸排投挨資計督劃，糧每項兆投資殘費用當(dāng)分別梨進行荷。根僚據(jù)合臣理的集原則撫分配塌到每黨一期證。本遞項目怎遵循轎下述縱原則麗：1、單蘆項工腦程投銹資的熔使用出，從丸開工晶到竣背工驗嗽收，覆每期否平均悼分配害（假畝設(shè)均熟勻用叫款）死。2、土損地費滴用的毛使用捎計劃雜，分程三次趟半年衛(wèi)左右愛付清形土地胸價款隨。3、前偏期費躲用從沉第1期開噴始至適最后全一個級單項土工程最竣工連驗收,每期耕平均連用款唉。4、基中礎(chǔ)設(shè)望施、劣公共孩配套根設(shè)施頁、開電發(fā)期孝稅費帆、其獻它工號程費華用、屑間接值開發(fā)離費，綿從項論目開顆工至駁竣工荷驗收草，每通期平廈均投紡入.。5、管訪理費茅用,從第1期開帳始至旁最后蒙一筆柏房款蘇收到牧為止,每期屯均勻粱用款朱。6、銷手售費句用,從項積目產(chǎn)蹤蝶品開妙盤銷欺售到挖最后疑一筆扭房款粗收到嗓為止,每期革均勻此使用爺。7、不湖可預(yù)梯見費,按建窮筑安著裝工辯程費爐用比創(chuàng)例安厚排計蘋劃或嫁按全信部投饒資分訊配。計劃站安排幅均由齡計算丈機按胃上述茶原則匠自動銀完成纏，產(chǎn)享生投賺資使收用計揪劃表哈，報表略館。第三丹節(jié)銷售慘收入移及銷陳售稅端金計腸算投資電、數(shù)疾量、過售價奴是房輔地產(chǎn)河開發(fā)嗚項目孔三個捎最重耗要的結(jié)參數(shù)蝦，而雄銷售漸收入數(shù)是數(shù)努量與獅售價濫的乘斜積，誰可想康而知狠銷售體收入亞、銷鬼售稅擊金及境附加懷的計快算是罩多么磨重要桌。為揭確保努收入把計算枕的準(zhǔn)攏確性傳，根渡據(jù)本臥項目隸的特暑點，裹重點脾把握雀下述援幾點幕：1、銷遲售計儲劃產(chǎn)品峽的數(shù)漆量及感每期暈銷售娛計劃短，是賴影響濃現(xiàn)金惠流的境重要構(gòu)因素訪，產(chǎn)堆品賣宰得快痛則投曲資回妻收快僚，可豆以有弟更多諸的預(yù)嗽售收領(lǐng)入用諸于投個資，庸可以窄減少款貸款徒及其牛利息齡，減駝少自利有資折金投晉入。毒可以估認為唇，銷夕售計渡劃是薦繼投辰資、饒數(shù)量福、售浩價之謊后最新重要墳的影罷響因旦素，帥是一芹般人逝不太襲注意鵲的潛絡(luò)在影找響因觀素。確定曾產(chǎn)品屠的銷謙售計蛇劃，貼即安穴排產(chǎn)粉品從踢開盤位開始玻至全怖部產(chǎn)努品售撞完為昆止的病時段槍內(nèi)每域期的勒銷售舞比例碗和數(shù)港量。概一般害都是醒呈遞鞠減規(guī)潑律，暴本項融目在鴉確定堂開盤春時間擔(dān)和銷軋售期從數(shù)后固，由耗計算砍機按背雙倍徑余額招遞減敘規(guī)律貫安排管每期溜銷售培比例盲。2、產(chǎn)受品價桐格預(yù)糞測產(chǎn)品虎價格諷是最賄為重鐵要的冶因素削，也上是最承有想澆象空枯間的栽參數(shù)搞，因梢為，建競買杯土地鍛到產(chǎn)獸品上投市相守距一呼段時陡間（欠少則欺半年鳴，多亞則一巾年以錢上）酒，以懂及產(chǎn)雕品開幕盤到嗎銷售資結(jié)束貍（一筒般1-狗2年）茅，這職段時碰間產(chǎn)瓣品價臺格會粘發(fā)生志什么饒變化思，不血同的辮開發(fā)膠商有答不同專的預(yù)眼測。淘產(chǎn)品鋸價格幣預(yù)測谷是市猴場調(diào)奶研的跟重要斑內(nèi)容憤，已眉在第差二章榜市場刃調(diào)研險與產(chǎn)動品定到位中憤確定優(yōu)，詳嘴見表6。3、收傳款計崇劃各期再銷售刑的產(chǎn)橋品收妨款可隆能不恰一樣獨，期昨房和撿現(xiàn)房騎就不樓同，睛現(xiàn)房波可以浮要求擁在一基個季罷度內(nèi)粉付清掛房款處，期河房一機般在五竣工至后付輪清房鼠款，表在竣照工之屆前分悔期收磨款。虧分期核收款鉆的比換例，佩一般跪說來絞，期玻房需太要分范若干決期收獲款，鞋竣工逼交付琴使用您后全撒部付攻清，拴因此峰，一紀(jì)般的疤做法烘，簽洲定合工同付叢款30億%，結(jié)型構(gòu)封羞頂之錢后付古款比冬例達錘到70績%，竣盤工交為付使喂用再優(yōu)付余憲下的30捏%。收款父比例叮與銷惜售計毀劃一默樣，撲對現(xiàn)師金流廈有重甩大影購響，練本項雹目由吳計算退機自誦動按舌上述驗比例稼制定沿收款黨計劃尖。4、收煙入及街稅金味計算營業(yè)軟稅率5%，城惠建稅役、教草育附寒加分舉別按隸營業(yè)舌稅金染的7%、4%征收鮮。收折入及釘稅金嘩均由餅計算貼機自廁動完塵成計嫩算。銷售子收入逝計算獵完全晴模擬伯房地盟產(chǎn)企揭業(yè)實尼際收泰款情羽況，器每期勸售出零的期撥房分鏟若干歸期收販款。本項即目的限銷售片計劃德參數(shù)硬見表14“銷躺售產(chǎn)遇品基震本信奮息”搞。銷售吳產(chǎn)品博基本騙信息表14注：幣經(jīng)營躬方式為：1.出售羅；2.出租托；3.三產(chǎn)軍經(jīng)營鹽；4.代建裳；第四堅節(jié)資金柿籌措免計劃夫的編竹制項目尺的主睛要資歷金來煎源有沃：資慨本金撥、借次款、拉預(yù)租進售收待入。尿資金森籌措再原則剩，先知用資烘本金猜和預(yù)潔租售襖收入裁，不寧夠再嘆考慮住借款近。每年凱的投伸資使布用計狹劃匯紐奉總見蛾表15“資社金籌巧措計酷劃”江，表14“銷潛售產(chǎn)何品基鑒本信搜息”軍表明疏第4期（怨季度該）開騙盤，1-伍3個季飽度無屠銷售凳收入卸可用略作投欣資。本項添目估可計總滲投資3億，藝自有患資金冒按20另%考慮燒為60盡00萬元跳。1-律3季度勸無預(yù)貿(mào)售收義入，溉安排虹自有仙資金另及借胞款。冒因為陽由計簽算機愧平衡熱現(xiàn)金治流，凈資金廢不足康自動挑安排剩借款冶，只違需要浪確定庸自有辜資金傳和最螺低數(shù)備額的團借款句，詳我見表15。資金滔籌措倉計劃表15第五旨節(jié)土地榆基本鍵報價茫方案土地俯基本遇報價閥方案供是設(shè)彈定投腸資、澆售價聰、銷駛售量胖等因揮素不爛會變硬化的脾條件獄下，煤通過映財務(wù)普分析耀，計僑算每交個報嶺價方蔥案的逆經(jīng)濟僵評價炸指標(biāo)糟。用銘鐮星土跨地報有價軟穿件自綠動計難算，傻根據(jù)詳事先銹確定男的“嘴土地磁起算屈價格遞”、疤“報瞧價方篇案每煤次加殼價幅釀度”四自動皆測算競報價胖方案捉，直鍵至出愈現(xiàn)虧罷損為炭止。體將全國部報剪價方幣案列直表打偶印。念詳見注表2“土稅地基五本報推價方屋案”顫。本地帖塊起組拍價12撐00腥0萬元若，按14猴60框0萬元漸起算父，每次緞加價20漫0萬元憂測算爛報價判方案睛，直駕至出劉現(xiàn)虧韻損為織止，定軟件樓自動劃測算輩了19個報奏價方括案。洗列表艘打印兆詳見他表2“土崖地報拋價基絮本方別案”危。這勞種方刊法模川擬土誓地拍賓賣情死景，君土地歉價格拘由低衰到高糠，每告上一掏個臺刑階經(jīng)武濟效剛益降短低一投定幅維度，姻直至強出現(xiàn)香虧損仰為止鴿，很荒直觀下。每個構(gòu)企業(yè)替對獲政得土踩地的蔬迫及銀程度內(nèi)是不疲同的蘇，企艦業(yè)隨唐著土唇地存瓦量的馳減少折，其候迫及宮程度盤加劇闊，對規(guī)項目牙收益抗水平較的要寨求也枯會降慕低，戀因此類，因素每個禽企業(yè)廈的現(xiàn)低狀不別一樣集，基纏準(zhǔn)收天益率庭不同譯，加闊上每宇個企僻業(yè)家挖的冒皆險精襲神不句同，紛可以吼有不兵同的挺最高熄限價鎮(zhèn)。建唱議如緒下：當(dāng)企隨業(yè)土置地存乎量較殲大，俊對土碼地需只求不革是十包分迫洗切時糧，基拒準(zhǔn)收蘿益率牙可取10疤%，建寇議的坐土地第最高根報價15涉80變0萬元夕；一般貌情況什下基錯準(zhǔn)收扁益率8～10秀%為宜克，建鼠議的誓土地蘋最高宴報價16鐮40勺0萬元捉；當(dāng)企業(yè)土地巧存量戚不足華時，基準(zhǔn)薯收益巖率6～8%為宜乎（大遍于銀芝行貸榮款利愁率約2個百籍分點含），濾建議記的土腔地最芬高報鋪價17蘇00掌0萬元牢；當(dāng)企業(yè)炎無土地拒存量堪時，基準(zhǔn)貝收益隊率4～6%為宜減（相勵當(dāng)于紙銀行珍貸款箱利率棒，企霞業(yè)微鎮(zhèn)利）灘，建俯議的息土地射最高徐報價17射80挺0萬元膝；當(dāng)企業(yè)享在異側(cè)地開貢發(fā)首若塊地絨塊，鍬對該適地塊優(yōu)志在但必得時，基準(zhǔn)項收益遲率4%為宜矩（低約于銀淹行貸酸款利批率，賽企業(yè)擦無利貨，在頭盈虧識平衡花點上鮮，一發(fā)般不遲虧損站），遭建議共的土廢地最騰高報嚼價18煙00嘴0萬元囑?；鶞?zhǔn)火收益副率低單于4%可能謠虧損迎，報天價18宏20修0萬元埋，全飯部投居資內(nèi)頌部收若益率3.漠56松%，將乳虧損18牽6萬元華。第六乳節(jié)多因帶素變唯化土公地價賽格臨雁界點奧分析本報冬告根覺據(jù)專步家們抱對投關(guān)資、受售價薄同時周變化姓的不弓同意都見，非計算吵了10個多僑因素里變化紫組合庸，每閉個變坡化組丟合都宇分別順以基脆準(zhǔn)收僻益率10槳%、8%、6%、4%、2%計算累了5個土批地價編格臨慘界點嚇。分于析結(jié)坊果詳來見表3“多淹因素蝕變化霸土地跨價格扎臨界晉點分進析”遇。分析鋒認為嶺，本