知名地產(chǎn)房地產(chǎn)項目策劃知識與策劃流程

xx地產(chǎn)二級市場

項目策劃流程xx地產(chǎn)二級市場策劃流程

第一篇策劃基礎(chǔ)知識目錄房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)開發(fā)策劃以及房地產(chǎn)策劃一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)？？？

你的理解？？？如何？？？對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價值！一、房地產(chǎn)基本概念1.1房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)定義1.3實物、權(quán)益和區(qū)位1.4房地產(chǎn)的其他名稱1.5房地產(chǎn)業(yè)1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語1.7房地產(chǎn)的特性1.8房地產(chǎn)的類型1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權(quán)益區(qū)位實體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)備裝飾裝修一、房地產(chǎn)基本概念1.2房地產(chǎn)定義：

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念1.3實物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設(shè)施四個方面；一、房地產(chǎn)基本概念1.4房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)：中國物業(yè)：香港RealEstate：英國RealProperty：美國一、房地產(chǎn)基本概念1.5房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”不同用途的土地使用年限建筑密度容積率建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積常規(guī)物業(yè)實用率不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”“一級市場”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場；

“二級市場”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場“三級市場”——一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%（覆蓋率）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語

如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)容積率=建筑密度x建筑層數(shù)一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語常規(guī)物業(yè)實用率多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺

1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米一、鞠房地遣產(chǎn)基燦本概遣念1.繡7維房棟地產(chǎn)擔(dān)的特覆性不可話移動文性,易受占限制唯一劍性壽命競長久叮，用批途多鄙樣，賤相互猶影響供給蚊有限騾，價商值量馳大，輩流動漿性差保值撈增值一、迷房地論產(chǎn)基化本概灰念1.打8浮房障地產(chǎn)刑的類許型居住婚物業(yè)齡：自釋住、鵲投資商用禽物業(yè)炊：經(jīng)板營性榜、收山益性稍或投債資性犬物業(yè)侄。包括懷：寫妻字樓委、零仗售商負(fù)業(yè)物尊業(yè)（端商場放、購飾物中祝心、租店鋪）照、酒雷店、播娛樂擇類物描業(yè)等寸。工業(yè)學(xué)物業(yè)能：工奔業(yè)廠束房、珍倉儲波用房敬、高決新技緞術(shù)產(chǎn)組業(yè)研被發(fā)等特殊號物業(yè)擠：得叢到政研府特尋殊許罷可的乎，如噸加油原站、兼機場補、港嗽口、甘高速鄙公路、飲橋梁勒、隧勝道、惠賽馬謹(jǐn)場、粥高爾陵夫球次場、疑滑雪意場等二井、衣房地沈產(chǎn)市矮場政府披？？開發(fā)希商？嚷？專業(yè)倦服務(wù)妹機構(gòu)循？？消費井者？捆？二構(gòu)、戒房地羊產(chǎn)市零場2.熱1調(diào)房啞地產(chǎn)心市場漫的定克義2.騰2部房酬地產(chǎn)逃市場治的參刊與者2.誤3辨房盜地產(chǎn)候市場叛的運被行環(huán)騎境及煌影響趨因素2.元4蘇房唉地產(chǎn)汽市場朋指標(biāo)2.鋸5予地脊租和炭級差東地租2.科6瞞影響唯房地枕產(chǎn)價幟格的蟻九大讀因素2.明7戀房地裙產(chǎn)市漁場的束運行躲規(guī)律2.碗8蠻房地烏產(chǎn)金礦融與純?nèi)谫Y二王、民房地著產(chǎn)市寺場2.昆1源房騙地產(chǎn)焦市場習(xí)的定謎義從事慈房地鴿產(chǎn)買苦賣、待租賃壩、抵童押、別典當(dāng)擁等交縮慧易活深動的拘場所奧以及澇一切工交易味途徑鴉和形畢式。一個她完整喇的房答地產(chǎn)杜市場包是由微市場符主體的、客建體、燒價格雄、資梁金、舒運行嗓機制今等因扯素構(gòu)絡(luò)成的疤一個伍系統(tǒng)苦。二身、匙房地茫產(chǎn)市應(yīng)場2.繼2洞房地更產(chǎn)市結(jié)場的族參與邁者土地齒所有篩者或僵當(dāng)前竿使用翅者開發(fā)劣商政府紐奉及其縣機構(gòu)金融盾機構(gòu)建筑再承包教商專業(yè)赴顧問建筑令師工程旅師及其造價這工程臭師物業(yè)侮代理攜及估奮價師會計露師律師消費壩者或幻玉買家2.握3眉房地徑產(chǎn)市扮場的火運行吳環(huán)境忠及其毫影響旗因素二質(zhì)、姐房地阿產(chǎn)市某場二危、觸房地公產(chǎn)市泛場2.燃4努房皺地產(chǎn)比市場壞規(guī)模2.毯4.救1濱潛甚在市合場、灑有效逝市場盤及合匪格的姻有效所市場援、服超務(wù)市掌場、互滲透敲市場潛在岡市場巧：對某寇種特徑定商喂品有賤某種鄙興趣底的消品費者勵。有效市市場叔：對某違種特世定商查品有糞興趣駝、收贏入與甲途徑富匹配艷的消牛費者貨的集旬合；說如果欄對某些商般品有車消費建的限飽制，門那么蝦其他劣的人難群就朱構(gòu)成娃合格愈的的識有效膜市場勉。服務(wù)服市場堅：使公節(jié)司決描定開版拓的欠那部前分合嘩格的源有效創(chuàng)市場踢。滲透近市場智：指已頃經(jīng)購騰買了片企業(yè)蛇產(chǎn)品份的消好費者控的集之合參見席下圖二祖、涂房地課產(chǎn)市欲場2.糟4除房森地產(chǎn)雨市場級規(guī)模有效市場潛在市場整體市場服務(wù)市場滲透市場合格有效市場二悄、就房地州產(chǎn)市秘場2.災(zāi)5鬼房雨地產(chǎn)確市場當(dāng)指標(biāo)2.黑5.歉1皂需嗓求、婚供給速與價云格需求環(huán)：消費職者在膛某特線定時結(jié)期，喚在一愿定市匹場上倦，按惡一定羽價格寺愿意村且能溪購買夸的某第種商品和漫勞務(wù)殲的數(shù)偵量震。與找消費劑者的唯偏好倉、收通入水致平、約商品屠的價淹格、洞相關(guān)扭商品（互像補品棚、替銹代品茶）的具價格核、對歌商品耐未來淺價格蒙的預(yù)陶期等吉有關(guān)姜。需求狀規(guī)律滴：價格亞效應(yīng)少=冤替代聚效應(yīng)擋+扒收入豎效應(yīng)二冶、悔房地奪產(chǎn)市劈燕場2.某5仰房出地產(chǎn)自市場啄指標(biāo)2.勁5.樂1袍需度求、辱供給綢與價謝格供給周：廠商傳在一賄定市朝場上閱的某親一特育定時禁期內(nèi)臥，與議一定滴價格蹄相對怒應(yīng)，溝愿意隸且能灣提供商品捕的數(shù)崖量。蓋與商餐品本涉身的怪價格寧、其贈他商襪品的云價格痰、生廈產(chǎn)技棍術(shù)的浴變動洞、生產(chǎn)要槐素的宿價格腎、政凡府的稿政策婦以及衫廠商避對未階來的事預(yù)期饒正相殘關(guān)。二崗、疼房地止產(chǎn)市寒場2.庭5岔房察地產(chǎn)決市場委指標(biāo)2.圾5.勺1.存1模需求揮指標(biāo)國內(nèi)錫生產(chǎn)扒總值人口亞數(shù)城市托家庭憂人口就業(yè)快人員雁數(shù)量肢及就副業(yè)分粗布城市藍家庭揮可支眠配收為入及絡(luò)城市孕家庭匠總支雙出房屋域空間乎使用度數(shù)量商品鉗零售央價格厘指數(shù)篇及城煩市居釋民消現(xiàn)費價削格指簽數(shù)二途、罩房地茅產(chǎn)市工場2.踢5樂房謊地產(chǎn)其市場冒指標(biāo)2.娃5.庫1.膊2雪供給團指標(biāo)存量新竣右工量滅失瘡量空置捕量及費空置撞率可供界租售灣量房屋揮施工趁面積房屋證新開腰工面對積平均繁建設(shè)菠周期竣工答房屋繁價值二派、多房地名產(chǎn)市菌場2.浴5侵房地標(biāo)產(chǎn)市串場指攀標(biāo)2.絡(luò)5.責(zé)2伍彈詳性理誰論需求舉價格微彈性飯：商品格的需貍求量貧對商廉品本轎身價晴格變順動的由反應(yīng)惠程度供給釀價格簡彈性酬：供給喂量變器動率慨與價跌格變頸動率藥的比置值。歐影響閣因素騙，一斯是廠臟商供蒜應(yīng)能力和多產(chǎn)品覺生產(chǎn)刷周期迷，二毫是產(chǎn)仁品的宮生產(chǎn)碼成本2.仔5.揮3伴市觀場均盤衡需求吉的數(shù)戚量等趴于供翼給的糕數(shù)量二戒、孤房地仰產(chǎn)市禽場2.筆5棟房地冶產(chǎn)市舟場指滾標(biāo)2.蹤蝶5.盟4兼消塘費者奔行為霸理論2.擾5.晉4.吹1臺效何用消費鐵者決欲策：釀指消潛費者卷在既茶定的灘預(yù)算稀支出葛條件巡壽下，鋒為使往自己磚獲得兼最大腫的消液費滿啟足而做出艙的消條費選膚擇。效用柳：消白費者浪在消債費某偶種商夠品時因所獲狂得的押心理浩滿足蕉程度占。其柄取決域于兩既種因舊素，貓一是商品惕的自名然屬欲性可克以滿中足人開們的敬某種老使用標(biāo)的需妖要；掏二是社人們苗在消州費某鞠種商在品時對另滿足鋼的主忽觀感獵受。二倦、腸房地車產(chǎn)市鑰場2.朋5周房地獵產(chǎn)市璃場指伴標(biāo)2.竊5.濟4求消偏費者勒行為爹理論2.撐5.位4.喬2晚邊嶼際效通用邊際標(biāo)效用穿（M猜U）消費殼的某搞種物碗品每輝增加燃一個言單位浸所獲枝得的遷總效栗用的喬增加習(xí)。邊際特效用抽遞減勢規(guī)律細：消費毅者消芹費后泡一個門單位步商品組所獲腳得的可效用播增量男小于工它消費前克一個設(shè)單位異商品柳所獲玻得的到效用中增量瓶。二站、煮房地并產(chǎn)市跟場2.爛5福房姨地產(chǎn)報市場很指標(biāo)2.鑒5.散4磁消牛費者罩行為味理論2.臣5.竄4.棟3背消費鞋者均公衡：消費稈者在獸既定辣收入耐的狀載況下鮮，將雞貨幣蔽合理冶花費巾于各甩種消金費品附的組候合，挺使消易費者淋獲得焰了最攤大的無效用永總量爐，此抽時消并費者邁不再隊改變婚其購宮買各旦種消晌費品序的數(shù)表量，牢則消堂費者錄的決餅策行沉為已蟲達到尿均衡斷狀態(tài)絞。二洲、傍房地硬產(chǎn)市起場2.旬6守地租認(rèn)及級縫差地而租2.甩6.掛1地租蠶：利擾用土鑰地所茂獲得閘的超閉額報炊酬地租狹=覽市稼場價盼格尾–趁生產(chǎn)汁成本偽–趟平辮均利按潤2.蓄6.持2級差包地租待：不同怕生產(chǎn)宮條件預(yù)下生善產(chǎn)出術(shù)來的薄農(nóng)產(chǎn)塞品具倒有統(tǒng)奏一的閑市場眠價格僻，不腥同位塞置的縮慧土地不因而偉具有舍不同濁的地顧租城市季內(nèi)不起同用醉途的囑地租績支付抗能力二鴨、尺房地拐產(chǎn)市旦場地租獻及級侮差地雙租距離中心商務(wù)區(qū)地租支付能力零售業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)二儉、需房地堤產(chǎn)市蝕場地租歪及級尸差地螞租同一辜街道辮上不友同用葡途的濕地租歡支付跑能力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機店珠寶店高級男裝店高級女裝店高級品牌專賣購物廣場時尚品牌專賣店二堵、防房地萍產(chǎn)市忙場2.宵6框影響垮房地伸產(chǎn)價旗格的恭九大膊因素2.小6.蘋1房地帳產(chǎn)自祥身的淹因素2.傷6.擠2擊環(huán)赤境因洞素2.慌6.夜3啊人箱口因爬素2.劇6.藏4集經(jīng)望濟因葬素2.掠6.的5國社拼會因己素2.猾6.銳6各行壤政因饞素2.幅6.櫻7為國棋際因騾素2.煉6.泄8心心曾理因錘素2.蘆6.叔9扎其律他因逮素二忘、針房地鴉產(chǎn)市省場2.椅7敞房地乒產(chǎn)市廟場的襖運行比規(guī)律房地功產(chǎn)的熄空間正市場——使用套功能與房噸地產(chǎn)照的資賽產(chǎn)市源場——資產(chǎn)引的投透資收瘋益功哭能房地鹽產(chǎn)的汪空間親市場帝與房揀地產(chǎn)討的資早產(chǎn)市階場的嘆關(guān)系這兩券者是速緊密段聯(lián)系茫在一右起的悅，空熱間市著場的勉供求貨關(guān)系法決定仰了房策地產(chǎn)術(shù)租金酬的水殖平，社該租蹄金水沫平同拘時決癢定了轉(zhuǎn)房地姥產(chǎn)資奮產(chǎn)的蜜收益虛率。癢從而宿影響喘資產(chǎn)脂市場超的需裳求；此同時胖，空競間市籌場的攪供給類又是識由資亮產(chǎn)市足場決恒定的珍。二刷、晃房地怒產(chǎn)市息場2.父7少房地玻產(chǎn)市嫁場的薪運行鵲規(guī)律房地腎產(chǎn)市互場的是周期脖循環(huán)傳統(tǒng)茶的房斷地產(chǎn)擴周期肢理論抱認(rèn)為漏：房羅地產(chǎn)繭市場敞的發(fā)抹展呈悄現(xiàn)出懂一種探自我腥修正獨的模棚式。夕在每菊一個工運行艘周期充中，仍均經(jīng)拜過擴劑張、破緩慢凱、蕭濁條、露調(diào)節(jié)飾、復(fù)繁蘇和筑再次堤擴張伴的過積程。房地玻產(chǎn)周馬期循摘環(huán)的壁主要茫原因泳是：猛供需藍因素鼻的影廚響，族其中出以金掌融相暈關(guān)因盆素的親變動古最為捷關(guān)鍵淘；市孝場信茂息不眉充分鉤，導(dǎo)慰致從努供需飾兩方豪面調(diào)必整不終均衡抖的實丙踐存課在時緊滯；追生產(chǎn)箏者與晚消費蜂者心籃理因踢素的飄影響擇；政撒策因損素的閃影響潛；制躺度因醬素的計影響分等二拔、量房地設(shè)產(chǎn)市辟場2.息7瞇房地雅產(chǎn)市就場的拔運行江規(guī)律施永互青2攀00艘5年柜觀點房地于產(chǎn)周犧期分擇為:(黎1)復(fù)蘇崖期(2香)高漲泡期(3偉)危機醒期(4簽)蕭條托期房地曉產(chǎn)市雀場是架周期努性極臘為明費顯的酒市場倘，原劍因有疫幾個恩方面屑：(1肚)房地絞產(chǎn)的獲生產(chǎn)昂期很夕長，境短則農(nóng)一兩稼年，西長可庭以三減五年趟。一階旦發(fā)刻現(xiàn)供惠不應(yīng)比求，狗短期賢內(nèi)都長無法貍增加溉供應(yīng)砍，令施樓市軍可以傷連年厘上升傲。(2階)房地甚產(chǎn)是近傳統(tǒng)桐上的振主要壺財富們儲存坐工具教，有廣余資嚴(yán)的人氣都傾味向投上資地銹產(chǎn)。拴因此捎，經(jīng)斧濟好象的時嚼候，患資金硬就會竭源源漂不絕砌地流躺入房眾地產(chǎn)眉市場算。流刑入的膜資金種愈多平，樓盲價就度升得遮愈快榮，樓驅(qū)價上感升又蹄吸引嶼更多挺的資今金流槍入，獎令升加市進獄入自內(nèi)我完真成的密機制膨。(3她)投資堤地產(chǎn)朱的財飲務(wù)杠振桿效殺益大姐，按碑揭貨承款往倡往可綁高達充樓價故的七禁至八北成。我只需守拿出堅很少舟的資徹金，態(tài)就可競以把紅投資煎效率樣擴大位。當(dāng)泡然，陜當(dāng)資弓金退鍵的時殘候，扇亦會富飽受勝債主劫的壓視力，訊無法宏退守片，形瘦成恐鳳懼性肥拋售明。二冰、欠房地洋產(chǎn)市筋場2.腥7果房地臨產(chǎn)市層場的財運行抓規(guī)律房地張產(chǎn)市遇場的訪自然聾周期見下蜻頁圖長期兇平均蹄空置序率水脾平二描、堵房地強產(chǎn)市紫場銷售刻和出浙租住臟宅需隱求變兵化示波意圖供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求候繼續(xù)璃上漲抬，開笨始新矮的建蜜設(shè)，帆但需秋求增帝長比震供給茅快，扔空置沸率仍她下降咐，租朝金增謊長率板上升供給增長率=需求增長率供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑下降上升需求們增長館加快齊，空塘置率釋下降錄，租倒金增蟻長率崖穩(wěn)定篇或小擊步上壞升二惜、叛房地喝產(chǎn)市勤場2.腰7假房地州產(chǎn)市妥場的武運行貞規(guī)律房地暴產(chǎn)市更場的頃投資領(lǐng)周期房地玻產(chǎn)自貧然周遲期與谷投資疾周期范的關(guān)貸系投資任周期腦在第霞一、足二階鳥段初帽期滯冤后于匙市場井自然怠周期青的變揀化，滾其他緩階段腫則超顛前于演市場碼自然遭周期步的變畫化二踢、夏房地污產(chǎn)市索場2.蝕7能房地禽產(chǎn)市播場的框運行繞規(guī)律房地蹲產(chǎn)泡遍沫與侄過熱房地泳產(chǎn)泡軋沫是僑指由屯于房翻地產(chǎn)載投機噸引起混的房電地產(chǎn)份市場瘡價格飾與使狼用價貴值嚴(yán)她重背怨離，昏脫離東了實球際使疫用者港支撐茶而持緩續(xù)上述漲的妨過程拋及狀眾態(tài)。泡沫談成因像：土地跨的有喇限性訂和稀威缺性行是房葬地產(chǎn)皇泡沫判產(chǎn)生攏的基脆礎(chǔ)；投機纏需求踐膨脹縱是房孤地產(chǎn)閑泡沫慈產(chǎn)生喚的直壩接誘吧因；金融現(xiàn)機構(gòu)凡的過豬度房隙貸是征房地閣產(chǎn)泡務(wù)沫產(chǎn)淚生的善直接殖助燃違劑二膜、說房地菠產(chǎn)市懷場2.犬8抄房地甚產(chǎn)金他融與骨融資2.誰8.暴1允房笑地產(chǎn)紹資本幣市場2.鋤8.孫2厘房紙地產(chǎn)墨金融2.刊8.尊3餃房張地產(chǎn)樹項目黃融資2.陵8煤房地淡產(chǎn)金執(zhí)融與員融資2.媽8.鼠1躬房稈地產(chǎn)啟資本室市場二加、盞房地概產(chǎn)市頓場2.胡8晉房地?fù)岙a(chǎn)金沙融與鋼融資2.隨8.擱1特房定地產(chǎn)盆資本蝕市場房地襪產(chǎn)資昌本市蹤蝶場主要裕包括后土地堂儲備搜貸款練、房賤地產(chǎn)切開發(fā)基貸款族、個街人住肆房貸席款、督商業(yè)竊用房探貸款霞，是妥商業(yè)砌銀行鋪和儲斥蓄等話金融酒機構(gòu)寬資產(chǎn)明的主蔑要組班成部鹿分；房地殼產(chǎn)開稱發(fā)公振司和蓮房地移產(chǎn)投嘆資信某托的兇股票鑒在股妥票交期易所柱交易房地騾產(chǎn)抵籍押貸頂款證脫券逐斧漸成塞為證歡券市遲場的晝重要范組成敵部分二片、足房地掉產(chǎn)市艇場2.仗8中房地土產(chǎn)金悔融與千融資2.餓8.首1僚房捎地產(chǎn)誘資本鉗市場房地句產(chǎn)企船業(yè)的糖權(quán)益化融資久與債保務(wù)融荒資權(quán)益納融資嗎：投涂資者獨通過載公司糖上市萬或增頌發(fā)新泥股、屢吸收軍其它恒機構(gòu)喉投資播者資剃金、濃合作司開發(fā)壩等方奪式，亦補足最資本的金；蹲權(quán)益翅融資盤的資塵金供州給方辟與投鄙資者想共擔(dān)萌風(fēng)險遇，所希得報插酬是劇項目觸投資昌所形螺成的鑼可分婦配利撿潤債務(wù)牢融資媽：通南過舉炎債的虹方式顏，除咐銀行剃外，碼其它都機構(gòu)更投資精者如訴保險章公司街、退晴休基耀金也風(fēng)可提只供債磚務(wù)融裙資。壇債務(wù)縫融資險的資禽金融地出方踐不承航擔(dān)項破目投迷資風(fēng)燙險，話其報渾酬為煎貸款躲利息需和有跟關(guān)費濁用。耳房地訓(xùn)產(chǎn)企奴業(yè)可葡發(fā)行貿(mào)企業(yè)陳債券涼和借內(nèi)入信絹用貸投款；債務(wù)法融資疲在一姻定的籮條件善下可貪轉(zhuǎn)化掠為權(quán)臂益融雄資，辟可轉(zhuǎn)逗債就戒是一圣種。二樓、齒房地危產(chǎn)市彩場2.金8輕房地謹(jǐn)產(chǎn)金座融與率融資2.跌8.修1鴉房浪地產(chǎn)宇資本宵市場房地懷產(chǎn)土桂地儲頌備貸訪款與忌開發(fā)排貸款土地拜儲備叼貸款晝：土炕地收葡購儲珍備貸悟款、振土地隔儲備暖貸款房地祥產(chǎn)開羅發(fā)貸退款：懇土地牽購置跑貸款促、土且地開雁發(fā)貸閥款和男建設(shè)露貸款房地垮產(chǎn)抵決押貸貿(mào)款個人馬住房務(wù)抵押麻貸款睡，即鹽融機近構(gòu)發(fā)憶放個者人住潔房抵眉押貸謝款的圣過程冬構(gòu)成哀了抵奇押貸偉款的夠一級尤市場跑。商用濫房抵襯押貸庭款在建兼工程雙抵押沙貸款二絕、供房地勾產(chǎn)市抖場2.輪8距房地身產(chǎn)金魯融與勢融資2.敏8.紀(jì)1長房麻地產(chǎn)祖資本源市場抵押另貸款鑰二級浴市場在一論級市娛場，券商業(yè)鮮銀行慶和儲叫蓄機酒構(gòu)等暈利用均間接峽融資碰發(fā)放留抵押符貸款膚；二眼級市壓場利這用類課似資恭本市蜂場的惑機構(gòu)默、工嬌具，殺通過晚購買朱一級拋市場赤發(fā)放名的抵央押貸弟款，塘將其遺轉(zhuǎn)化伯為房砌地產(chǎn)旺抵押義支持基證券閣，并驚在證則券市幼場上昨交易楊，實鵲現(xiàn)房衛(wèi)地產(chǎn)余抵押蠅貸款鄰市場索與資瓶本市泛場的額融合抵押捎貸款缸支持富證券梯的類觀型：擴抵押封貸款癥支持陷證券吉、抵構(gòu)押貸耳款傳拳遞證賽券、門抵押辨貸款份支付沈證券欄和抵盆押貸歸款擔(dān)究保證比券二師、掏房地哪產(chǎn)市尋場2.呢8冠房地斗產(chǎn)金兵融與磨融資2.燭8.章1壞房捆地產(chǎn)照資本寬市場房地犯產(chǎn)投沈資信避托（Re揉al掃E茅st犁at豈e劈燕In劉ve柴st蜜me碗nt消T效ru嶼st敏s，RE溫IT槐s）是指植通過妨制定訊信托者投資莊計劃拼，信融托公押司與袍投資煩者簽睡訂信蝕托投鋪資合枯同，記通過蛙發(fā)行飽信托穴受益念拼爭不或股擴票等值方式啞受托伍投資慣者的雅資金攔，用翁于房錯地產(chǎn)摧抵押睡貸款殺投資雅，并掃委托出或聘劃請專舉業(yè)機餅構(gòu)和戚專業(yè)區(qū)人員浩實施淺經(jīng)營蛛管理芽的一泉種資絕金信熊托投拐資方劇式RE獲IT襖s的投脅資領(lǐng)井域涉例及不確同地趴區(qū)的隔不同濁類型育的房朗地產(chǎn)屑（公疑寓、他超市帶、商未業(yè)中懼心、提寫字景樓、蒙零售肯中心校、工牙業(yè)物亂業(yè)和批酒店獵等）逃和抵燭押資其產(chǎn)，韻相應(yīng)斃投資停的收證入現(xiàn)捕金流欺分配殖給投磁資者趣，自娘身是寬投資拐代理覆。RE墓IT室s一般哄以股用份公揪司或甩信托年基金昂的形滅式出削現(xiàn)，枕資金襲來源貼于發(fā)烤行股腥票，諒或者冊從金腦融市蔑場融樸資。房地溝產(chǎn)投遵資信督托的脫種類石：權(quán)霧益型凡、抵卷押型撫和混池合型二騎、鋸房地鈔產(chǎn)市浮場2.討8券房地共產(chǎn)金失融與變?nèi)谫Y2.竿8.所2款房枝地產(chǎn)辯金融副風(fēng)險房地沸產(chǎn)開呆發(fā)貸勵款風(fēng)輕險土地曲儲備昏貸款慰風(fēng)險個人榮住房督貸款叫風(fēng)險房地恩產(chǎn)投倚資信程托風(fēng)帳險二爸、凈房地椅產(chǎn)市繩場2.戰(zhàn)8館房地庭產(chǎn)金窩融與廈融資2.駕8.衰3饞房辜地產(chǎn)珠項目協(xié)融資房地驅(qū)產(chǎn)投緒資項剪目使陣用資截金特堡性資金端墊付幣量大占用托周期愚長投資放的固雖定性絲式和增列值性風(fēng)險被大，石回報巡壽率高二訪、傲房地單產(chǎn)市傻場2.慮8兩房地跡產(chǎn)金暗融與未融資2.遣8.柴3松房撤地產(chǎn)吼項目釀融資房地資產(chǎn)項好目融拍資方拆案融資谷組織瞎形式令：既緊有項毛目法企人融蹲資和道新設(shè)叢項目脊法人證融資常用判融資任渠道傭：自播有資茄金、貝信貸訪資金喚、證比券市幸場資拜金、罩非銀誕行及恩融機辟構(gòu)資先金、渾其它體機構(gòu)當(dāng)和個照人資蹄金、盯預(yù)售呀或預(yù)悔租資臂金等瓜。中馬國房迅地產(chǎn)待開發(fā)津投資舍資金較主要光是預(yù)軍售收久入、踏自籌握資金法和國秘內(nèi)商勻業(yè)銀末行貸戀款。融資憑方案岡分析打：資派金來齡源可漸靠性呆、融燙資結(jié)抓構(gòu)、路融資說成本大和融篇資風(fēng)銀險二幼、品房地縱產(chǎn)市侮場*瞧中國懸?guī)状髰弲^(qū)域離的房跌地產(chǎn)這市場墊發(fā)展翠回顧二奶、慮房地鑰產(chǎn)市怎場北京上海深圳廣州四大中心城市：深圳究靠近伶香港戀，可百以從完香港窄借鑒倡房地插產(chǎn)管特理體械系、吹產(chǎn)品拒、規(guī)飄劃概鞏念、朝推廣孟、營宜銷手據(jù)法等排；82年深度圳市嫁政府閃建區(qū)繩后，汗在87年就感開始深拍賣仙第一癢塊地丟；房地憲產(chǎn)市閣場化塞的程淘度比推較高拌，比泳較早淺，包斗括土納地的樓拍賣這，相裝關(guān)許綠可證超的獲綢取，博從規(guī)焦劃、牧建筑氧設(shè)計襪、工蚊程施葡工、叉銷售扁、推蘿廣到么其后定的物來業(yè)管五理，頌都運使用了旋市場座競爭職的方蜓法；民營享企業(yè)餓、股仙份制寨公司缺、國侮企各津顯身釋手；因此圓房地聚產(chǎn)行板業(yè)發(fā)住展水林準(zhǔn)位掙列全源國之天冠，膝國內(nèi)遭其他詠地區(qū)業(yè)的同失行不厲少都蹲到深大圳來物學(xué)習(xí)披房地纏產(chǎn)開腳發(fā)和潮營銷于的方獻法和臺經(jīng)驗恩。二怖、功房地宣產(chǎn)市林場深圳房地尼產(chǎn)市嫂場發(fā)恰育與詢深圳寬基本奪同步女；舊城擾改造次比較諒失敗蛾；以出疤產(chǎn)郊吊區(qū)大林盤聞雞名，訂祁福樸新村壟、麗似江花鑰園、贈碧桂廚園、牲奧園舟、星繳河灣本等；產(chǎn)品鳳規(guī)劃垃設(shè)計梨大手莖筆，籮領(lǐng)風(fēng)炒氣之此先，襪善于樂創(chuàng)新某；市場依競爭吧激烈桃；民營糧企業(yè)德是發(fā)雹展商矩中的縮慧主導(dǎo)序。二紛、慚房地械產(chǎn)市誓場廣州央企貢房產(chǎn)沖很多熱，產(chǎn)香權(quán)不紐奉清晰然，三紫級市知場發(fā)復(fù)展滯仙后；二級侄市場毅的新等房，溫經(jīng)歷愈了從勒“公那關(guān)”再手段螺之一椅到個皂體“脹真實碼居住建”的添過程役；以SO但HO現(xiàn)代比城熱嚷銷為鐘標(biāo)志嗓，住關(guān)房消德費進塞入個紛體時置代；產(chǎn)品彩規(guī)劃僻設(shè)計異理念夜國際每化；發(fā)展輸商多客元化療，有糾本地順國旗阻、中迷資紅龍籌、呀本地菌民營羅、福隔建和羽廣東釀大型欲民營次、國妻內(nèi)上授市公錯司，恢以及過港資騾、臺艇資等二鍬、售房地請產(chǎn)市故場北京公房嘴產(chǎn)權(quán)椅化，店市場獲化，之老公徐房置利換開冒始得衡很早闖；三級書市場選發(fā)育忽良好把，租辦售兩心旺；土地稼批出殿權(quán)多似在區(qū)瘡級政問府部泉門項目合開發(fā)粉規(guī)模蜻很大皮，20萬平架米以壩上得沙很普啊遍；上海傭市住時房公法積金示制度君，8成30年按辛揭與臺國際希接軌妨；發(fā)展貍商中獨，本擠地國裁有企芒業(yè)或車改制除國企杜的比束例居裝多；兵港資谷和臺甚資企勞業(yè)也宅不少仗；整個東市場代投資休氛圍爪濃厚二反、維房地奪產(chǎn)市瘡場上海三狗、橫房孫地產(chǎn)筋開發(fā)房地竹產(chǎn)開候發(fā)？？坊？從土倡地到劑實物賤空間征的價脫值創(chuàng)置造活地動投資家者：資獲取歐投資御回報開發(fā)臂商：酬經(jīng)營找活動漁獲得革利潤xx貪？？孔？消費糟者：緣瑞購買謙使用獸功能策和投塌資權(quán)找益三興、堤房節(jié)地產(chǎn)笨開發(fā)房地租產(chǎn)開箭發(fā)？？愁？通過劃資本厲、勞撿動力毫、土勞地資乒源和朋管理旺技術(shù)甜等生見產(chǎn)要躲素的搬投入鴨，向馬社會副大眾旨提供吉有用照的房欣地產(chǎn)炊產(chǎn)品賠或服脈務(wù)，潤以此環(huán)獲得界相應(yīng)白的回驅(qū)報。三謝、痛房涂地產(chǎn)漲開發(fā)整體轟流程招標(biāo)掛牌拍賣《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產(chǎn)權(quán)證》土地共獲取項目啟方案設(shè)輕計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束三跑、嫌房礙地產(chǎn)蝦開發(fā)*拜土地領(lǐng)獲取傘的中儲國特妥色政府錘壟斷膛土地?fù)熨Y源親；從協(xié)見議出姜讓，證逐漸級過渡鼻到招哀標(biāo)、涼拍賣競、掛稼牌；土地羽出讓棗的對益象和愈范圍年，由固政府宴決定初。大謀城市司去香卸港招震商，帶中型遮城市跟到廣順東、召深圳趴招攬寧大型洲、知都名企前業(yè)；土地昂出讓征，有娛一次砌性交灰清地荷價、核也有跡只付出少量膠定金返；政府蠶官員軟調(diào)任幫，不驗少地池產(chǎn)發(fā)替展商憤隨之產(chǎn)北上枝、南項下。三哭、弦房春地產(chǎn)主開發(fā)3.坊1超房繭地產(chǎn)貞開發(fā)統(tǒng)的定畜義通過爭對土集地、濟建筑劫材料黃、城幕市基揭礎(chǔ)設(shè)披施、泡公用換配套腰設(shè)施奶、勞尤動力什、資葡金和笑專業(yè)方人員淹經(jīng)驗攤等諸秧方面鞠的組賞合使駁用，躬從而厘為人鞭類提存供居嚷住和摸各類息活動襲空間殼，并次改變晌人類周生存魯?shù)奈锱匈|(zhì)環(huán)循境的淚一種燃經(jīng)營晴活動嘴。涉及距市場亂分析天、投皇資決針策、漫政府扁法律材法規(guī)姻政策化研究閑、經(jīng)口濟合蔑同、項資金稀融通愉、城客市規(guī)徒劃、尸建筑待設(shè)計耍、建職造技沃術(shù)、夕成本囑控制納、項橫目管列理、怖風(fēng)險命控制剖和管癥理、黎市場危營銷脂和資健產(chǎn)管噴理等獨內(nèi)容律。三叢、恐房特地產(chǎn)涂開發(fā)開發(fā)座經(jīng)營省期開發(fā)四經(jīng)營識期開發(fā)帆期建造科期前期銷售瞇期經(jīng)營翼期情況隔(a停):瞧銷售顏(含五預(yù)售創(chuàng))開發(fā)紡經(jīng)營果期開發(fā)半期建造愁期前期運營沒期情況腥(b夾):廉出租找或營緞業(yè),政自用三撫、味房穗地產(chǎn)匯開發(fā)開發(fā)耐經(jīng)營女期經(jīng)營轉(zhuǎn)期三批、鴉房心地產(chǎn)哈開發(fā)3.再2館生霉地、杏毛地自和熟圾地生地陜：指跳不具霉有城等市基聾礎(chǔ)設(shè)輝施的震土地倚，如濫荒地樂、農(nóng)稿地毛地副：指撈具有新一定睜城市鼓基礎(chǔ)于設(shè)施話，但面尚未苦完成只房屋嚇拆遷植補償針安置虧的土桌地熟地浪：指痕具有桃較完弓善的端城市換基礎(chǔ)電設(shè)施暖且土踩地平域整，侵能直殼接在友其上辨進行喉房地蔽產(chǎn)建設(shè)歇的土氣地三龍、澇房緣瑞地產(chǎn)狡開發(fā)3.易3“三池通一襖平”套、“肯五通出一平齒”與重“七亂通一耀平”“三簽通一吵平”婦：路鴉通、裕水通掏、電艇通和攔場地早平整姿；“五菜通一濱平”抬：具具有了樣道路鉆、供山水、晶排水梳、供鹽電、屠通信槽等基些礎(chǔ)設(shè)普施和期條件志以及疫場地行平整瓜；“七除通一蓋平”鼠：具盛有了投道路戶、供兆水、姓排水喚、供刺電、滲通信干、燃跳氣、漢熱力凍等基距礎(chǔ)設(shè)帶施和奶條件抗以及劇場地取平整彼；三蔥、僑房負(fù)地產(chǎn)惡開發(fā)3.盆4粱房齡地產(chǎn)族開發(fā)繞程序3.董4.泥1投資察機會牛及決是策分妻析3.鞏4.柱2晌前閉期工擱作：3.群4.狹3冊建意設(shè)階行段3.企4.造4香租禮售階矩段3.珍4.重5棚交斜付使且用及吵產(chǎn)權(quán)麗轉(zhuǎn)移三那、環(huán)房太地產(chǎn)亂開發(fā)3.我2.須1鳳投蔽資機筋會及撥決策閑分析——刃獲取望符合蝴投資短收益放目標(biāo)跪的“轎土地脅”投資攤機會貞選擇決策鋸分析三壩、陜房忍地產(chǎn)帽開發(fā)3.捉2.細2梳前燥期工疤作獲取廁土地繭使用產(chǎn)權(quán)——械《國有于土地饒使用拒權(quán)證》確定幻玉規(guī)劃螺設(shè)計預(yù)方案錫并獲甩得規(guī)乘劃許伯可——覺《建設(shè)籮用地吼規(guī)劃劣許可炸證》《建設(shè)議工程畏規(guī)劃狂許可公證》建設(shè)長工程眉招標(biāo)開工牽申請箭與審鐘批——珠《建設(shè)華工程唯施工蜘許可玻證》前期逗工作溫的其叮他環(huán)膏節(jié)三須、鼻房班地產(chǎn)糞開發(fā)3.圾2.仙3國建棕設(shè)階濕段質(zhì)量壺控制進度談控制成本夜控制合同闖管理安全則管理竣工蛋驗收三消、潤房伴地產(chǎn)遭開發(fā)3.萌2.尚4鍵租復(fù)售階肉段選擇趁物業(yè)呼代理確定伐租售黎方案租售島的監(jiān)蓮控簽訂暴買賣境合同協(xié)助邊辦理冰按揭資金錢回收三津、經(jīng)房頌地產(chǎn)獎開發(fā)3.熟2.窩4撐交籃付使盞用及街產(chǎn)權(quán)執(zhí)轉(zhuǎn)移選擇蹄物業(yè)團管理歇公司確定室合理雖的入奸伙時蛇間辦理沃入伙岸手續(xù)《房地架產(chǎn)權(quán)向證》的相淡關(guān)登斃記、芝轉(zhuǎn)移殼過戶項目廚結(jié)束三買、愧房異地產(chǎn)貝開發(fā)*宿不同模類型濾開發(fā)棗商之友特點港資輝：新設(shè)鴻基譯、和司黃、辮新世郊界上市柳公司盒：萬點科、望金地果、中虎海外惕、招引商民營碼：珠忽江投句資、虧星河精灣、潮京基乖、鴻腐榮源甚、星板河地背產(chǎn)、痛SO佳HO槳中國兇等等國企謊：長苦城地歡產(chǎn)、晶上海壓綠地堂、外資魯：荷尾蘭I止NG朗（上藏海西值郊網(wǎng)飽球俱園樂部躬項目另）、肯凱德?lián)苤玫厮?、舉策貌劃和車房地爺產(chǎn)策存劃發(fā)展盼商（軋供給繞者）墨想：賣高爹價！蹲賣得義快！消費辣者(品需求弊者)足想：執(zhí)平迷貨！市場效信息欣的不這對稱策劃拴？促使妨市場常信息抗的有宣效配艘置四、樸策代劃和惠房地竄產(chǎn)策睜劃策劃揀？該怎么值做？四、爭策啊劃和弱房地搜產(chǎn)策唱劃概念脖！氏定位牢！產(chǎn)品籃！推廣秩！促銷物！做局部？威逼去利誘叢！四、那策啊劃和膊房地某產(chǎn)策菌劃收集鴉市場需求產(chǎn)品設(shè)計傳播方案銷售完全銷售推廣實踐傳播修正四、早策霜劃和之房地身產(chǎn)策幣劃兌現(xiàn)市場價值！創(chuàng)造更好的市場價值！注入新的市場價值，提升交易價值！四、哨策前劃和霸房地屢產(chǎn)策滾劃4.酸1留策劃什的定陸義及攪含義4.遼2冒房地瞧產(chǎn)策耀劃的錯含義4.卻3漢房地狠產(chǎn)策雁劃的熄作用4.優(yōu)4攪房跟地產(chǎn)牢二級肯市場卡物業(yè)蜻代理福的職傍能4.類5房地沫產(chǎn)策巷劃工頃作介稀入的華階段甜及工尸作內(nèi)傭容劃植分四、資策捆劃和塊房地持產(chǎn)策慰劃4.更1叛策劃叢的定淚義及拔含義Ma樂rk緞et勵in受g釋is況t杜he洞p欣ro薦ce芒ss喝o喘f閑pl終an著ni販ng說a舟nd福e瓣xe怒cu視ti沉ng侍t佛he杰c丙on朗ce踢pt么io旺n,煮p柿ri埋ci憶ng躁,光pr腸om臣o(jì)t嘆io碧n,毛a殺nd偉d抱is輕tr斤ib續(xù)ut道io晌n周of杯i慶de詠as覺,終go撤od丸s,繞a演nd任s碰er肅vi掛ce援s車to奮c患re征at菊e護ex床ch牛an奧ge另s跡th吧at存s倉at遇is評fy納i曾nd昌iv息id叉ua頓l冬an切d臭or月ga壓ni唱za字ti鍛on仍al值g豬oa受ls評.策劃榮即營藏銷（青MA由RK購ET蜻IN蟲G）旅,異美擱國市引場營翠銷協(xié)揀會對汽營銷欣所下膠的定嚇義:營銷邊是計偏劃和志執(zhí)行疾關(guān)于換商品嘩、服跡務(wù)和瘋創(chuàng)意刊的觀判念、滑定價曠、促倦銷和約分銷董，以滑創(chuàng)造劑符合行個人票和組醒織目循標(biāo)的躲交換古的一詢種過仗程。四、座策