12號庫自營建材市場可行性分析

PAGE7頁共23頁家之福中心店項(xiàng)目可行性分析深業(yè)泰富經(jīng)營項(xiàng)目組2006年4月目錄項(xiàng)目背景深圳裝飾材料市場簡析項(xiàng)目分析㈠香江市場經(jīng)營狀況分析㈡項(xiàng)目SWOT分析㈢競爭分析經(jīng)營方案㈠項(xiàng)目定位㈡經(jīng)營思路㈢經(jīng)營目標(biāo)=4\*GB4㈣經(jīng)營布局=5\*GB4㈤團(tuán)隊(duì)組建=6\*GB4㈥物業(yè)改造效益分析㈠運(yùn)營模式分析㈡效益測算㈢其他影響收益的因素風(fēng)險(xiǎn)評估及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案結(jié)論一、項(xiàng)目背景七區(qū)12號庫為我司自有物業(yè)，市場租賃經(jīng)營面積：6160㎡；現(xiàn)出租與“深圳市南方香江實(shí)業(yè)有限公司”對外經(jīng)營，即“香江辦公家具批發(fā)中心”，合同租賃單價(jià)：101.76元/㎡.月，因其要求租金單價(jià)降至35元/㎡.月，我司不予其續(xù)簽合同，租賃期限延至2006年5月31日正式結(jié)束。為保證我司長期穩(wěn)定的經(jīng)營收益，變被動(dòng)為主動(dòng)深入拓展自營之路，打造“家之?！睆?qiáng)勢品牌，我部在前期對該物業(yè)的市場評估和分析后，在我司經(jīng)營“精品裝飾材料市場”、“櫥衛(wèi)主題專業(yè)市場”及“燈飾專業(yè)市場”三個(gè)不同角度進(jìn)行經(jīng)營思路分析與定位研究基礎(chǔ)之上，現(xiàn)擬定對12號庫實(shí)施“百貨制”裝飾材料展示交易中心經(jīng)營方案，并對其進(jìn)行深度可行性分析。二、深圳裝飾材料市場簡析1.深圳裝飾材料行業(yè)中高端發(fā)展態(tài)勢良好目前我國家居裝飾材料市場已進(jìn)入增速超過30%的超高速發(fā)展時(shí)期。05年我國裝飾材料行業(yè)銷售額達(dá)同比增長34%，呈快速增長趨勢。到2010年，深圳人均GDP將達(dá)到11000美元。業(yè)內(nèi)專家斷言：“隨著深圳居民生活水平的日益提高，高端家居裝飾產(chǎn)品的需求會越來越大，而這也將使深圳成為國內(nèi)外高端家居產(chǎn)品的必爭之地?！卑侔簿釉谏钲谑袌龅某晒σ渤浞终f明了此點(diǎn)。2.高端房產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)的高端裝飾消費(fèi)潛力巨大深圳家居裝飾市場的競爭十分激烈，中低檔家居裝飾市場幾近飽和，而真正的高端家居裝飾用品則存在著巨大的市場空間。深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資歷年不斷增加，但05年房產(chǎn)投資增長可能出現(xiàn)暫時(shí)停滯狀態(tài)，但其中的中高端房產(chǎn)投資不降反升，專業(yè)人士認(rèn)為：這直接對中高端裝飾材料市場消費(fèi)形成強(qiáng)力支撐。3.差異化競爭成趨勢今年國內(nèi)某知名市場調(diào)研公司對北京、上海、廣州、深圳四地高端家居裝飾零售業(yè)進(jìn)行了定性及定量分析，發(fā)現(xiàn)：高端家居裝飾零售市場前景十分廣闊，但至今沒有出現(xiàn)全國規(guī)模的高端家居裝飾企業(yè)；同時(shí)差異化戰(zhàn)略作用日益凸顯，更多的人認(rèn)識到，商場同質(zhì)化帶動(dòng)的只是高成本低利潤的惡性競爭?？v觀深圳家居裝飾市場，在經(jīng)營模式上幾乎大同小異，差異化并不明顯。同時(shí)市場在發(fā)展，一些新的需求也日漸顯露出來，比如：為避免同質(zhì)化經(jīng)營，在高端家居領(lǐng)域搶得先機(jī)，深圳好百年力打精品品牌，全力將“美庭品位家居”深圳羅湖洪湖一路店打造為國內(nèi)專營全球頂級家居品牌的超五星級家居名店，全面展示全球家居行業(yè)最新時(shí)尚潮流、生產(chǎn)工藝、設(shè)計(jì)理念及世界家居文化的展示平臺。針對于此，我部在經(jīng)營思路上提出構(gòu)建針對中高端人群的精品裝飾材料市場的基本經(jīng)營路線。項(xiàng)目分析（一）香江市場經(jīng)營狀況分析1.香江辦公家具批發(fā)中心概況市場經(jīng)營面積：6160㎡；（注：計(jì)劃物業(yè)改造后，兩層建筑總面積將達(dá)11160㎡）合同租賃期限：2006年5月31日；合同租賃單價(jià)：101.76元/月.㎡；市場對外全稱：“香江辦公家具批發(fā)中心”；2.香江經(jīng)營模式香江辦公家具批發(fā)中心采取了“自有品牌銷售”、“統(tǒng)一對外推廣”、“多種產(chǎn)品供應(yīng)渠道”的運(yùn)營模式，具體來說就是以華南地區(qū)知名的“香江.金海馬”家居裝飾品牌店的整體形象進(jìn)行產(chǎn)品銷售及品牌推廣，配合單店促銷推廣活動(dòng)來支撐該店經(jīng)營運(yùn)作，其產(chǎn)品來源渠道多為深圳、東莞的周邊家具廠商，采用委托定單生產(chǎn)、貼牌上店銷售方式提供貨源；還有部分家具來自香江下屬的直接生產(chǎn)和加工部門。招商政策：香江辦公家具批發(fā)中心采取自有品牌經(jīng)營，無對外招商操作模式。經(jīng)營范圍：以辦公家具銷售為主，在北面小部分區(qū)域兼營各類保險(xiǎn)柜，南面小部分區(qū)域兼營休閑桌椅等；具有一定相關(guān)消費(fèi)性。營業(yè)時(shí)間：9：00—22：00配套設(shè)施：無中央空調(diào)；我司提供消防供水接入，香江自行負(fù)責(zé)內(nèi)部消防系統(tǒng)構(gòu)建和維護(hù)。（二）項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目優(yōu)勢：◆相對區(qū)位優(yōu)勢：12號庫位于寶安北路正路北段與梨園路交匯處，交通比較便利，停車位較為充足（統(tǒng)計(jì)約50個(gè)停車位以上）；但目前該路段商氣略顯不足，需有效引導(dǎo)◆經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢：該市場經(jīng)營面積總計(jì)（11160㎡，1F：6160㎡，2F：5000㎡）在筍崗七區(qū)中其整體經(jīng)營面積較大，具備一定的專業(yè)化市場經(jīng)營面積優(yōu)勢；◆自有物業(yè)改造及成本優(yōu)勢：自有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)清晰，物業(yè)工程改造規(guī)模大，規(guī)劃完善；且在物業(yè)租金運(yùn)營成本上相對于區(qū)內(nèi)其他競爭對手擁有絕對優(yōu)勢；◆資金優(yōu)勢：集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，資金支持充足。2.項(xiàng)目劣勢◆臨建問題：由于該物業(yè)屬于市政府規(guī)劃中的臨時(shí)建筑，雖然在短期內(nèi)不會被拆遷，但從長期投資角度來看還是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，并且風(fēng)險(xiǎn)可控性難以把握；這也直接影響了我司自營項(xiàng)目的經(jīng)營定位與改造投資方案的選擇；◆品牌的差異化推廣難度：12號庫原則上延續(xù)家之福品牌，作為中心店，在品牌形象推廣方面將面臨與家之福一店低端推廣的營銷矛盾，將在市場推廣操作上造成一定難度；◆中高端市場運(yùn)作劣勢：在家之福一店剛走入正軌同時(shí)拓展新的經(jīng)營層次，對現(xiàn)有市場管理經(jīng)驗(yàn)與行業(yè)資源的利用都是巨大的考驗(yàn)。3.環(huán)境機(jī)遇◆宏觀行業(yè)發(fā)展趨勢優(yōu)：近十年來，中國裝飾材料產(chǎn)業(yè)是高速發(fā)展的十年，年增長速度在20%以上，且中高端市場發(fā)展趨勢更被業(yè)內(nèi)人士看好?！糁懈叨俗≌顿Y比率高：據(jù)2004年深圳市建筑投資構(gòu)成比例分析看，住宅投資比例最大，占到58%，為中高端裝飾零售業(yè)帶來強(qiáng)力消費(fèi)支撐?！舫墒斓募揖咏ú膶I(yè)市場消費(fèi)環(huán)境：本區(qū)域內(nèi)深圳家居建材專業(yè)市場消費(fèi)品牌的已基本構(gòu)建完成，帶來商圈消費(fèi)聚集效應(yīng)；◆筍崗商業(yè)環(huán)境不斷完善：比如寶崗路貫通、交通環(huán)境的改善、筍崗市政公園的建成、未來深廣四線客運(yùn)站的建設(shè)等；4.環(huán)境挑戰(zhàn)◆筍崗裝飾建材市場競爭激烈：表現(xiàn)為高中低各層次立體化競爭格局的出現(xiàn)，百安居、樂安居市場就對我項(xiàng)目形成直接競爭，市場重新定位難度較大；㈢競爭分析1.宏觀競爭態(tài)勢依據(jù)國內(nèi)知名市場調(diào)研公司定量分析發(fā)現(xiàn)：1.中高端裝飾業(yè)市場前景廣闊，且市場細(xì)分加速；2.中高端裝飾市場營銷層次較低，品牌傳播效果不佳；3.差異化戰(zhàn)略的作用日益凸顯。越來越多的人認(rèn)識到，市場同質(zhì)化帶動(dòng)的只是高成本低利潤的惡性競爭?？v觀深圳裝飾材料市場，大多為攤位制和場內(nèi)超市制形式，主要提供產(chǎn)品銷售，經(jīng)營模式上差異化不明顯。同時(shí)裝飾材料市場新的需求也正促發(fā)新的供給模式生成，但相應(yīng)新的消費(fèi)支撐乏力，導(dǎo)致定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目難以單憑概念取勝，比如：田貝四路的金麗國際精品家居的隆重登場與目前場內(nèi)冷清消費(fèi)狀態(tài)。2.微觀競爭態(tài)勢沿寶安北路匯集了百安居、樂安居、家樂居、香江等7大家居家具建材專業(yè)市場；這幾大專業(yè)市場均為深圳市的連鎖店的數(shù)量最多，品牌力最強(qiáng)、知名度也最高；其中百安居、樂安居、家樂居對未來“家之福中心店”經(jīng)營裝飾建材的競爭威脅較大；目前“家之福一店”雖還有一定生存空間，但從趨勢上看“家之?！逼放票仨氃谔嵘星蟀l(fā)展；百安居百安居家樂居國安居磚家家之福一店高低家之福中心店樂安居世紀(jì)中心鑒于此，在我司項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢更明顯的前提下，我部在經(jīng)營思路上大膽提出：構(gòu)建以“家之福中心店”為旗艦的深圳裝飾材料主題專業(yè)市場集群，以不同層次的優(yōu)質(zhì)裝飾材料市場為載體，通過專業(yè)化服務(wù)體系，為高中低端全目標(biāo)人群提供立體的“裝飾材料問題解決方案”，在更高層次實(shí)施高效差異化的市場集群（筍崗物流園七區(qū)）經(jīng)營路線；而12號庫（未來的家之福中心店）便是其中的主力牌。四、經(jīng)營方案㈠項(xiàng)目定位在考慮到目前的市場競爭態(tài)勢、物業(yè)狀況以及我司經(jīng)營實(shí)力支撐度等綜合因素后，我部建議將12號庫打造為全新的“家之福裝飾材料中心店”，定位為——深圳中高檔裝飾材料市場，以質(zhì)量和系統(tǒng)服務(wù)力圖在“家之?！敝髌放葡聵?gòu)建新的經(jīng)營層次，拓展新的營銷思路。㈡經(jīng)營思路1.百貨制經(jīng)營該項(xiàng)目采用百貨制經(jīng)營模式，引進(jìn)百貨制經(jīng)營模式大幅提升市場服務(wù)層次，并對場內(nèi)商家進(jìn)行統(tǒng)一收銀（保底營業(yè)額的設(shè)立；財(cái)務(wù)日結(jié)、周結(jié)制的逐步實(shí)施）、統(tǒng)一店面管理（與家之福一店店面管理有機(jī)結(jié)合，同時(shí)體現(xiàn)出經(jīng)營目標(biāo)層次的差異），統(tǒng)一店員形象（強(qiáng)化店員選聘、管理與培訓(xùn)體系并建立適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲機(jī)制），便于提升“家之福裝飾材料中心店”品牌形象，確立該項(xiàng)目的中高端定位。2.規(guī)范化管理，專業(yè)化服務(wù)打造裝飾材料精品專業(yè)市場目的是避開純裝飾材料產(chǎn)品性同質(zhì)競爭，借鑒百安居成功的裝飾材料組合經(jīng)營模式，創(chuàng)立更加獨(dú)到實(shí)用的服務(wù)舉措，憑借項(xiàng)目地理優(yōu)勢，全力構(gòu)建深圳首個(gè)“家裝裝飾材料解決方案”全程服務(wù)體系，包括：產(chǎn)品質(zhì)量保障體系（資質(zhì)審驗(yàn)準(zhǔn)入制度、質(zhì)量保證基金設(shè)立）；客戶全程服務(wù)體系（咨詢、導(dǎo)購、投訴、保修、信息反饋等）；家裝裝飾材料解決方案服務(wù)體系（裝飾材料專業(yè)技術(shù)人員、家居設(shè)計(jì)師、市場誠信消費(fèi)管理員的陪同與建議等）；3.發(fā)展方向：在該“家之福中心店”單店成功經(jīng)營基礎(chǔ)之上，未來可以嘗試啟動(dòng)更高層次的“品牌連鎖化與復(fù)制開拓經(jīng)營計(jì)劃”。我司將以“家之福裝飾材料中心”為基礎(chǔ)市場推廣品牌，以羅湖區(qū)為開拓輻射中心點(diǎn)，向整個(gè)深圳乃至珠三角地區(qū)進(jìn)行品牌連鎖化拓展經(jīng)營，由羅湖向福田，向南山，再向?qū)毎昌垗彽葏^(qū)域，分級分區(qū)進(jìn)行品牌復(fù)制連鎖開店，并拓展其他的主題店，力爭做專業(yè)市場經(jīng)營的強(qiáng)者，并為集團(tuán)帶來經(jīng)營戰(zhàn)略上的新轉(zhuǎn)變和高增長利潤點(diǎn)。4.招商模式：招商思路——跳出以追求年度短期經(jīng)營效益的招商思路；轉(zhuǎn)而以培育市場品牌的長期戰(zhàn)略為優(yōu)！跳出12號庫單店推廣的招商思路；應(yīng)站在更高的層面，以七區(qū)區(qū)域市場集群品牌營銷推廣為優(yōu)！招商途徑——①通過強(qiáng)勢媒體對外公開招商；（招商方案另行制訂）②在“家之福一店”中適當(dāng)挑選和引導(dǎo)部分優(yōu)質(zhì)客戶到“家之福中心店”；③利用“世紀(jì)中心”搬拆遷時(shí)機(jī)吸引優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)駐我市場；④其他途徑和渠道。招商策略——預(yù)計(jì)需要較長的招商免租期和經(jīng)營初期適當(dāng)?shù)淖饨鹫劭蹃砦齼?yōu)質(zhì)商戶進(jìn)駐；對場內(nèi)不同區(qū)域采取分級租金單價(jià)收取方式，最大限度促發(fā)商戶經(jīng)營積極性；從4月底即啟動(dòng)招商推廣工作，持續(xù)至開業(yè)初期。㈢經(jīng)營目標(biāo)A.培育家之福新品牌：培育和提升集團(tuán)“家之?！毖b飾材料專業(yè)市場品牌，繼續(xù)打造更高層次的品牌形象；B.拓展經(jīng)營空間：，拓展新的經(jīng)營空間，儲備行業(yè)資源，為將來連鎖復(fù)制化經(jīng)營奠定基礎(chǔ)；C.培養(yǎng)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)：依托新項(xiàng)目組建和培養(yǎng)更加成熟的專業(yè)市場經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，為集團(tuán)長期、加速發(fā)展提供原動(dòng)力；D.財(cái)務(wù)增收：以滿租計(jì)算實(shí)現(xiàn)年利潤1094.80萬，比目前純包租經(jīng)營方式年增收約400.58萬元；以90%出租率計(jì)算，實(shí)現(xiàn)年利潤949萬，增收約255萬元；（詳見后“效益分析”）。=4\*GB4㈣經(jīng)營布局通過對家之福一店以及世紀(jì)中心經(jīng)營品類統(tǒng)計(jì)可以得出：（1）市場中“燈飾照明類”和“門業(yè)”商戶的租賃面積各占市場總面積的約15％至20％，同居前列；（2）略次之是櫥具、衛(wèi)浴、地板、五金類；（3）再次是窗簾布藝；（4）最后是天花、墻紙地毯、家具、玻璃制品以及“其他”各類。結(jié)合項(xiàng)目本身建筑特點(diǎn)以及經(jīng)營模式，我們建議以“櫥衛(wèi)裝飾”、“燈飾照明”、“門業(yè)五金”、“墻地板磚”、“窗簾布藝”及其他等六大經(jīng)營品類為主。（具體經(jīng)營布局需進(jìn)一步調(diào)研分析加以確定）（12號庫經(jīng)營及平面布局見后附圖）=5\*GB4㈤團(tuán)隊(duì)組建優(yōu)秀人才組成的未來家之福中心店經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)在本品牌構(gòu)建系統(tǒng)中具有決定性的重要作用！該經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的組建采取由集團(tuán)公司、現(xiàn)家之福一店抽調(diào)適當(dāng)人員和社會公開招聘相結(jié)合方式進(jìn)行；其中正式編制員工20名，臨時(shí)編制員工16名。店長（1人）助理店長店長（1人）助理店長（2人）客戶服務(wù)中心（3人）市場管理部（5人）行政后勤部（文員1人）（人事專員1人）（保安、水電）財(cái)務(wù)部（7人）（收銀4人；出納、會計(jì)、審核各1人）環(huán)境清潔外包助理店長一（1人：負(fù)責(zé)市場招商、客服市場管理工作）；客服專員（3人：執(zhí)行市場客服管理工作）；市場管理員（5人：執(zhí)行市場招商管理、家裝技術(shù)服務(wù)工作）；助理店長二（1人：負(fù)責(zé)市場后勤及財(cái)務(wù)管理工作）；財(cái)務(wù)部（7人：由集團(tuán)財(cái)務(wù)部進(jìn)行指導(dǎo)和對接）；辦公室文員（1人：負(fù)責(zé)日常公文、函件等行政工作）；人事專員（1人：負(fù)責(zé)對場內(nèi)營業(yè)員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)與統(tǒng)一管理）；保安（14人）、水電工（2人）。=6\*GB4㈥物業(yè)改造由于將“整體改造、品牌優(yōu)先”作為我司12號庫經(jīng)營項(xiàng)目的優(yōu)先經(jīng)營思路方案，因此對該物業(yè)的重新改造、包裝、維護(hù)的工程施工量較大，以下為主要改造工程項(xiàng)目（預(yù)算部提供）：序號項(xiàng)目名稱1地面拆除及土方工程2加層工程及外墻工程3屋面隔熱工程4地面通道貼防滑磚、中庭大廳裝飾、衛(wèi)生間改造工程5一層輕鋼龍骨石膏板吊頂工程6水電安裝7消防改造8室外停車場配套9中央空調(diào)工程10屋面補(bǔ)漏工程11屋面廣告架工程12設(shè)計(jì)費(fèi)13合計(jì)工程總價(jià)901萬元項(xiàng)目組結(jié)合市場因素對物業(yè)改造建議如下：市場外立面的重新裝修與設(shè)計(jì)包裝；門的設(shè)置：正門1大2小、側(cè)門各2個(gè)、后門1大2小。場內(nèi)東西向通道共6條，每倉2條；南北向通道共2條；場內(nèi)走廊通道寬度應(yīng)為1.8m。第二層加建應(yīng)在中倉東部三分之一處形成空置中庭格局（詳見平面布局圖），雖然犧牲了近700㎡的有效租賃面積（可增大公攤率加以解決），但能大大緩解因強(qiáng)行加建而帶來的經(jīng)營環(huán)境壓抑感，提升場內(nèi)經(jīng)營檔次。12號庫中倉中后部增設(shè)手扶電梯上下各一部。西站臺也應(yīng)打平與第二層加建一道做成市場倉庫用地。（注意防火設(shè)計(jì)）西北角的廁所需要整改，并考慮做上下兩層廁所。西南角辦公室搬至二樓，并需要擴(kuò)大，以滿足專業(yè)化市場辦公需要。場內(nèi)除承重柱外內(nèi)外墻體全部拆除，真正做到敞開式經(jīng)營布局。廣播音響系統(tǒng)的設(shè)立。層高最低要求：1F凈高不低于4m；2F凈高不低于3m。五、效益分析㈠運(yùn)營模式分析1.攤位租賃運(yùn)營分析攤位租賃運(yùn)營模式是目前“家之福一店”等實(shí)際施行的經(jīng)營模式，該模式經(jīng)歷了時(shí)代的考驗(yàn)，“世紀(jì)中心”、“樂安居”等市場對其進(jìn)行了改良，但仍未能改變經(jīng)營者與管理者分離狀態(tài)，利益劃分不清，經(jīng)營原動(dòng)力不足，不能代表裝飾材料專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。鑒于集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施以及本項(xiàng)目較高的目標(biāo)定位，項(xiàng)目組不建議實(shí)施該運(yùn)營模式。2.超市運(yùn)營分析超市運(yùn)營模式雖然是國內(nèi)目前裝飾材料市場運(yùn)營的一種主要模式，但仍有時(shí)空局限性；國外裝飾建材超市面對的是已裝修成品房銷售，即以采取DIY（自己動(dòng)手）裝修為前提，這與國內(nèi)毛坯房銷售完全不同，相應(yīng)地采取的營銷策略和服務(wù)模式也大不相同。綜而述之，單純超市運(yùn)營模式在中國消費(fèi)環(huán)境下，目前本身存在先天缺陷，即便是百安居這樣的國際巨頭在經(jīng)歷多次挫折后也在中國采取了極其復(fù)雜的混合操作模式，鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況和集團(tuán)行業(yè)資源匱乏的前提，項(xiàng)目組不建議實(shí)施該運(yùn)營模式。3.百貨運(yùn)營分析方案一：百貨運(yùn)營模式強(qiáng)調(diào)更高的營銷層次與全程服務(wù)理念及內(nèi)容。（具體市場推廣策略與管理服務(wù)制度需進(jìn)一步調(diào)研與構(gòu)建）②為積極穩(wěn)妥推行百貨運(yùn)營模式，項(xiàng)目組建議先按“兩部制”方式計(jì)費(fèi)，即：第一部份按經(jīng)營面積固定比率計(jì)費(fèi)；第二部份按收入提點(diǎn)計(jì)費(fèi)（具體提點(diǎn)比率需進(jìn)一步調(diào)研與確定），將市場與商戶緊密結(jié)合（其中第一部份收費(fèi)約占總收費(fèi)的2/3，第二部分約占1/3）。方案二：①采取統(tǒng)一收銀模式進(jìn)行百貨制管理，以保底的市場租金、管理費(fèi)以及營業(yè)員保底工資三項(xiàng)總金額為限，在商戶營業(yè)額中通過統(tǒng)一收銀方式首先扣除該項(xiàng)“保底營業(yè)額”，確保項(xiàng)目收益。不足部分則由市場方向商戶直接催收，連續(xù)2個(gè)月的被催收商戶則由市場方進(jìn)行經(jīng)營警告，視情況對商戶進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，以保證我項(xiàng)目的市場運(yùn)作整體質(zhì)量。超出限額的部分市場不做任何提點(diǎn)操作，以2天或3天為一結(jié)算期（待品牌構(gòu)建成熟后逐步采取周結(jié)或月結(jié)制），及時(shí)向商戶進(jìn)行反款，以保證商戶正當(dāng)經(jīng)營權(quán)益，共謀發(fā)展。=2\*GB3②統(tǒng)一場內(nèi)經(jīng)營管理：建立和完善統(tǒng)一的結(jié)算財(cái)務(wù)系統(tǒng)、構(gòu)建全場統(tǒng)一收銀模式，及時(shí)快速地與商戶進(jìn)行結(jié)款事務(wù)，以增強(qiáng)行業(yè)認(rèn)同感，增強(qiáng)商戶忠誠度。（需財(cái)務(wù)部門加以研究和細(xì)致實(shí)施）同時(shí)統(tǒng)一場內(nèi)營業(yè)人員的選聘、培訓(xùn)以及銷售、服裝、禮儀等管理環(huán)節(jié)：以商戶為主，市場方為輔共同選聘營業(yè)人員；商戶對其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和日常管理，但所有營業(yè)員必須接受市場方統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)與監(jiān)督。在中心店成功招商運(yùn)作后，通過經(jīng)營積累在逐步構(gòu)建起品牌效應(yīng)后，市場將逐步實(shí)施周結(jié)、月結(jié)制財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，以掌握更多行業(yè)經(jīng)營資源及現(xiàn)金流。未來發(fā)展目標(biāo)：自營自有品牌產(chǎn)品+代理產(chǎn)品+租賃的綜合型經(jīng)營模式。綜上所述，百貨運(yùn)營優(yōu)勢突顯，且符合集團(tuán)品牌戰(zhàn)略部署，項(xiàng)目組建議：家之福中心店實(shí)施百貨運(yùn)營模式，具體方案選擇待定。㈡效益測算（百貨運(yùn)營模式）1.市場收入測算年總收入（租金含管理費(fèi)）為：（以90%預(yù)測出租率為計(jì)算基礎(chǔ)）1F:155元/㎡·月×6160㎡×12月=1145.76萬元2F:85元/㎡·月×5000㎡×12月=510.00萬元年度收入合計(jì)：1655.75萬元×90%=1490.17萬元2.市場成本測算租賃管理費(fèi)：（收入×2%×50%）12萬元臨時(shí)地租費(fèi)：5萬元年?duì)I業(yè)稅（5.2%的市場營業(yè)稅費(fèi)）：64.95萬元新市場開辦費(fèi)：5萬元裝修攤銷（4年）：225萬元（首次裝修預(yù)計(jì)投入900萬元，包括中央空調(diào)安裝及土建等）管理費(fèi)用：10萬元廣告費(fèi)用：100萬元建筑維護(hù)費(fèi)用：2萬元電費(fèi)：10萬元清潔外包：12萬元人工費(fèi)用：110萬元辦公費(fèi)用：5萬元年度成本合計(jì)約：560.95萬元3.市場效益測算年利潤合計(jì)約為：1490.17—560.95=929.22萬元4.收益對比測算目前純租賃模式年收益為：101.76元/㎡·月×6160㎡×12月=752.21萬元目前純租賃模式年利潤應(yīng)為：752.21－（752.21×0.0505）－15－5=694.22萬元（“年租金收益”－“年?duì)I業(yè)稅費(fèi)”－“年租賃管理費(fèi)”－“臨時(shí)地租費(fèi)”）比較可以得出：我司經(jīng)營該項(xiàng)目每年度可以比目前純租賃方式增收利潤約為：929.22－694.22=235.00萬元但因?qū)嶋H情況中香江要求降至35元/㎡·月租賃單價(jià)，我司不予其續(xù)租，12號庫則直接面臨空置風(fēng)險(xiǎn)，故以上直接進(jìn)行的短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對比測算，并不能很好地反映項(xiàng)目投資的真實(shí)效益。5.止虧點(diǎn)測算假設(shè)運(yùn)營成本無變化，在財(cái)務(wù)分析上要達(dá)到止虧點(diǎn)：則年度收入應(yīng)與年度成本持平，即為560.95萬元，則止虧點(diǎn)市場出租率至少應(yīng)達(dá)到：33%。6.平衡點(diǎn)測算假設(shè)運(yùn)營成本無變化，為達(dá)到香江包租模式的基本收益，則年度收入合計(jì)至少需達(dá)到：694.22萬元+560.95萬元=1255.17萬元?jiǎng)t平衡點(diǎn)市場出租率至少應(yīng)達(dá)到：75%。7.滿租率測算以100%滿租率為計(jì)算基礎(chǔ)，年總收入（租金含管理費(fèi)）為：年度收入合計(jì)：1655.75萬元年度成本合計(jì)：560.95萬元滿租年度利潤：1094.80萬元滿租增收利潤：1094.80－694.22=400.58萬元㈢其他影響收益的因素1.按照深圳市行業(yè)慣例，以及市場集群品牌效應(yīng)提升后，市場租金可每年遞增，因此未來有較大增收空間；2.我司可以通過市場戶外廣告資源代理發(fā)布每年至少增加20萬的廣告收益，則年度總利潤在949萬左右，比包租形式增收約255萬元/年。3.我司可以通過相應(yīng)停車場管理獲取部分停車位收益。六、風(fēng)險(xiǎn)評估與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案（一）風(fēng)險(xiǎn)評估——1.由于市場采取先進(jìn)的百貨運(yùn)營模式，從長期品牌形象樹立與連鎖化復(fù)制經(jīng)營角度來講起著關(guān)鍵的作用，但其固定計(jì)費(fèi)與提點(diǎn)計(jì)費(fèi)的捆綁式經(jīng)營理念對不同層次的經(jīng)銷商、代理商可能會產(chǎn)生心理上的懷疑與抗拒，因此會帶來短期較大的招商風(fēng)險(xiǎn)。2.該項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整空間目前不大，租金競爭優(yōu)勢不明顯，