國(guó)際郵輪城前期策劃方案

“國(guó)際郵輪城·A3〞產(chǎn)品

籌劃報(bào)告一、地塊位置簡(jiǎn)介“國(guó)際郵輪城〞住宅局部產(chǎn)品位于工程中A3地塊，整體呈不規(guī)那么梯型形狀，總占地面積16071㎡，容積率3.1，總建筑面積49821㎡。地塊四周界定：1、東南面臨疏港路快速干道，近狐尾山相鄰，遠(yuǎn)望廈門巨大的內(nèi)湖景觀資源——筼筜湖、濱北CBD、行政中心等景觀，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，綠色景觀豐富；2、西南面與裕成大廈相鄰，與海灣公園相連，近距離視線受一定阻礙，遠(yuǎn)距離可眺望廈門新興市民工程——西海灣公園豐富景觀；3、東北面與工程內(nèi)交通樞紐高架橋相鄰，可俯視工程內(nèi)數(shù)萬平方米的中庭廣場(chǎng)配套景觀，遠(yuǎn)眺廈門島主要進(jìn)出通道之一的海滄大橋壯麗宏偉景象；4、西北面無建筑物遮擋，可看廈門西海域一望無垠的龐大海景與遠(yuǎn)處海滄生活區(qū)；二、地塊SWTO分析及不利因素

躲避建議S(strength)工程優(yōu)勢(shì)1、市中心地理位置優(yōu)越，交通條件便利，臨近濱北高尚居住片區(qū)；2、位于大規(guī)模高端板塊內(nèi)，五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等高端物業(yè)提升了本工程的附加價(jià)值；3、大規(guī)模社區(qū)，寬闊的綠地空間為本工程提供大量的休閑區(qū)域；4、臨山觀海，看海滄大橋，擁有海灣公園、筼筜湖等天然景觀資源、休閑場(chǎng)所，廈門重點(diǎn)中學(xué)——六中等優(yōu)越的教育配套；結(jié)論：綜合上述優(yōu)勢(shì)分析，本案完全有條件打造無敵景觀、具備國(guó)際化、現(xiàn)代化氣質(zhì)的，配備高品質(zhì)、高檔次配套與效勞優(yōu)勢(shì)的豪宅。W(weakness)工程劣勢(shì)及躲避建議1、附近的小生活配套較為薄弱，如近距離購(gòu)物不方便等；躲避建議：在工程內(nèi)商業(yè)局部提供生活配套設(shè)施以滿足居住需要。2、商務(wù)功能的側(cè)重，以及客運(yùn)碼頭自然帶來的人流，使居住的純粹性受到一定程度的影響；躲避建議：將A2與A3地塊融合為一個(gè)整體來管理與綠化配套，使其兩個(gè)地塊內(nèi)居住功能充分得到完善，與全案主體商務(wù)功能形成一個(gè)區(qū)間格局差異。3、高架路網(wǎng)縱橫，臨疏港路快速干道，車流量大，碼頭及重裝車輛噪音嘈雜，影響居住品質(zhì)；躲避建議：采用節(jié)能環(huán)保建筑材料，如利用中空玻璃來隔音、隔熱、降噪聲，利用環(huán)保節(jié)能建材構(gòu)筑隔音效果好的墻體等方式來減小高架路網(wǎng)與交通主干道車流噪聲的影響力，增加工程的賣點(diǎn)。4、地塊平面距離較短，不利于豪宅產(chǎn)品大戶型布局，滿足規(guī)劃總建筑面積方面困難較大，采用長(zhǎng)板式〔五梯位〕整體建筑設(shè)計(jì)會(huì)受地塊有效距離影響，單套戶型只能作短面寬長(zhǎng)進(jìn)深設(shè)計(jì)，產(chǎn)生產(chǎn)品通風(fēng)采光與具體功能布局等不夠合理的不利情況；采用短板式〔兩梯位和三梯位〕整體建筑設(shè)計(jì)又會(huì)受控規(guī)影響和景觀面受損等因素制約。

躲避建議：采用短面寬長(zhǎng)進(jìn)深設(shè)計(jì)或者減少戶數(shù)增加面寬方法，盡量采用外弧型扇面布局，最大化的利用景觀面，根據(jù)實(shí)地情況盡量滿足南北朝向布局，各單套戶型中利用庭院式露臺(tái)設(shè)計(jì)〔參考深圳華府三房戶型平面布局〕，或其它有利于長(zhǎng)進(jìn)深通風(fēng)采光功能設(shè)計(jì)的方式。我司經(jīng)過多方論證后得出規(guī)劃建議：一是采用舍小取大的方式來躲避地塊有效距離不夠的制約因素，即減小梯位數(shù)，增加單套產(chǎn)品面寬，將五梯位設(shè)計(jì)減小至四梯位設(shè)計(jì)，其中三個(gè)梯位按一梯兩戶設(shè)計(jì)，另一個(gè)梯位按“品〞字型結(jié)構(gòu)布局設(shè)計(jì)三戶或四戶，從而增大每個(gè)梯位的面寬，到達(dá)利于設(shè)計(jì)單套產(chǎn)品面寬的目的。二是采用減少戶數(shù)增加面寬，適當(dāng)提高產(chǎn)品單套面積與具體戶型比例調(diào)整的方式來處理，即還是設(shè)計(jì)為五個(gè)梯位，只作九戶規(guī)劃，其中四個(gè)梯位仍然設(shè)計(jì)為一梯兩戶，另一個(gè)梯位設(shè)計(jì)為一梯一戶。具體布局在后面的產(chǎn)品建議中詳細(xì)介紹。T(threaten)工程威脅1、國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，使房地產(chǎn)市場(chǎng)增添更多的變數(shù)，尤其表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)，目前市場(chǎng)仍在密切關(guān)注政策變化；躲避建議：選擇合理的推廣時(shí)機(jī)，營(yíng)造強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力，多在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、景觀資源、環(huán)保節(jié)能建材、科技智能化等方面創(chuàng)造賣點(diǎn)，利用充足的市場(chǎng)醞釀期，積累巨大的目標(biāo)客戶量，樹造市場(chǎng)轟動(dòng)影響力來減小調(diào)控政策的影響度。2、本工程位于東渡疏港路，從地理位置上看，與目前廈門島內(nèi)總體開展趨勢(shì)東移，東部富山、SM商圈等紛紛強(qiáng)化的變化相背，與東部地區(qū)更迅速的變化相比，一定程度的削弱工程的吸引力；躲避建議：更多的利用港口的優(yōu)勢(shì)和港口經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，吸引開展，做出自己的特色。O(opportunity)工程時(shí)機(jī)1、目前市場(chǎng)住宅價(jià)格持續(xù)走高，市場(chǎng)高位運(yùn)行，為本案開發(fā)創(chuàng)造較大的市場(chǎng)空間及贏利能力；2、隨著國(guó)家房產(chǎn)新政限制規(guī)劃比例的出臺(tái)〔6月2日廈門島內(nèi)房產(chǎn)新政已作新調(diào)〕，廈門未來投放市場(chǎng)的大戶型產(chǎn)品將逐步減少，為本案此類產(chǎn)品市場(chǎng)消化提供一定的空間；3、在產(chǎn)品上更多創(chuàng)新，形成市場(chǎng)亮點(diǎn)，將使本案成為廈門獨(dú)具風(fēng)騷的純景觀豪宅的典范。結(jié)論：綜合上述優(yōu)勢(shì)分析，本工程產(chǎn)品還是有很好的銷售前景，和很大的利潤(rùn)空間。三、目標(biāo)客戶群體定位及

需求特征分析一〕目標(biāo)客戶群體定位及定位來源以下目標(biāo)客戶群的定位來源于本司對(duì)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分分析與了解的前提下，在本司與貴司上一階段的工作配合和相戶討論后，根本認(rèn)同本案A3地塊的大概定位方向〔走高檔豪宅路線〕，在這一前提條件下，通過上一階段的廈門樓盤市調(diào)分析，以及假定目標(biāo)客戶群的問卷調(diào)查分析，通過大量采集數(shù)據(jù)的分析和評(píng)估，并對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤的市場(chǎng)、產(chǎn)品與已購(gòu)置客戶的分析評(píng)判，得出以下結(jié)論：1、廈門本地富有階層由于長(zhǎng)期以來對(duì)廈門的了解，廈門本地人有一種地域的優(yōu)越感，除了作為投資他們大多不會(huì)選擇在外地購(gòu)房。而廈門本地的富有階層，那么是這個(gè)龐大的購(gòu)房族中不容無視的中堅(jiān)力量。通過對(duì)廈門高檔樓盤的客源調(diào)查分析得知，高檔樓盤有三分之一是廈門本地富有階層購(gòu)置的。本工程南鄰近濱北商圈，北靠海滄大橋，地理位置優(yōu)越；背山面海，山海景觀資源豐富。既擁有狐尾山的自然生態(tài)和海灣花園的別樣秀麗，又擁有西海域無限寬闊的海景風(fēng)光，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)；交通便利，北可經(jīng)海滄大橋出島，南可至濱北商圈。廈門島內(nèi)房產(chǎn)將近50%是本地人購(gòu)置，其中很大局部是靠這一富有階層支撐，有些人購(gòu)置物業(yè)還不止一套，只要產(chǎn)品有充分的吸引力，一般會(huì)成為他們的選擇方向。這局部客戶群選擇本案的理由：此類購(gòu)置群體，主要看中的是周邊的高檔設(shè)施、良好的觀海自然景觀以及本案產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新等〔如入戶花園或架空露臺(tái)的設(shè)計(jì)〕，其主要置業(yè)用途為自住，這局部客戶群主要會(huì)選擇150平方米以上的大三房、四房，局部客戶會(huì)選擇樓層較高的樓中樓。2、泉州〔晉江、石獅、南安、安溪等地〕、龍巖、三明、甫田等省內(nèi)周邊地區(qū)富有階層與省外購(gòu)置群體這一局部人群由于經(jīng)商積累了大筆財(cái)富，在選擇住宅時(shí)，通常會(huì)考慮廈門優(yōu)越的居住環(huán)境和經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在廈門購(gòu)房成為越來越多福建省內(nèi)甚至外省客源的選擇，既可享受綠色生態(tài)，生活環(huán)境的舒適，又能顯示身份地位，而本案的景觀和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正是品味和地位的象征，也是投資的首選；此外，便利的交通位勢(shì)，為回鄉(xiāng)探親提供了方便。據(jù)市調(diào)了解，150平方米以上的戶型這局部購(gòu)置群占了很大局部，有的甚至到達(dá)40%以上，如碧山臨海、東方麗景、藍(lán)灣國(guó)際等。這局部客戶群選擇本案的理由：此類購(gòu)置群體，主要看中的是工程的景觀和升值潛力，以及本案未來推廣的豪宅尊崇感〔如推廣中我們可強(qiáng)調(diào)本案的國(guó)際化、升值潛力，郵輪級(jí)豪華套房的奢華感，以及廈門首創(chuàng)的某些創(chuàng)新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)〕，這點(diǎn)表達(dá)財(cái)富與身份的尊崇感對(duì)泉州一帶的購(gòu)房者尤其有效〔局部客戶群甚至只買貴的、最好的〕，而相對(duì)于龍巖、三明等一帶的購(gòu)房者，購(gòu)房主要是針對(duì)工程綜合優(yōu)勢(shì)，廈門市戶口，及為小孩購(gòu)置或自己日后定居廈門所用。這局部客戶群主要會(huì)選擇150平方米以上的大三房、四房、幾代同堂需要的五房等。3、船務(wù)、物流、船公司、航運(yùn)等公司的高級(jí)管理人員、高級(jí)白領(lǐng)本案比鄰國(guó)際客運(yùn)碼頭，鄰近貨運(yùn)碼頭、保稅區(qū)、輪渡碼頭，交通便利，西可出海，北可至貨運(yùn)碼頭、保稅區(qū)或經(jīng)海滄大橋出島，南可至輪渡碼頭，是此類購(gòu)置群體的首選住宅區(qū)。這局部客戶群選擇本案的理由：此類購(gòu)置群體，由于工作的要求，會(huì)就近選擇購(gòu)房，主要看中的是工程的交通便利和去年工作生活的地緣習(xí)慣；此外，局部購(gòu)置者會(huì)由于投資的需要，考慮工程的規(guī)模和升值潛力，購(gòu)房主要是為了自住或投資。據(jù)市調(diào)了解分析，這局部人是本案大三房、四房的目標(biāo)客戶群，如臨近本案地緣的裕成大廈，2004年時(shí)有相當(dāng)一局部這類客戶群，而近期推出的濱北一帶的東方麗景、山水芳鄰、國(guó)貿(mào)春天等工程，也有這局部客戶群存在。4、臺(tái)灣、金門、香港澳門同胞、東南亞的華人華僑及國(guó)際人士他們購(gòu)置的目的是用于投資和自住。這部份人，看中的是物業(yè)的品質(zhì)，配套的完善和交通的便利，其主要置業(yè)用途為自住和投資，以金門、臺(tái)灣、香港以及東南亞一代的華人華僑為主，這局部人長(zhǎng)久以來在濱北、思北一帶投資物業(yè)，受近幾年廈門房地產(chǎn)行情的影響，均獲得比較豐厚的投資回報(bào)，從早年的濱北國(guó)際、華僑海景城、國(guó)貿(mào)春天等工程，均在這局部人群中推廣取得良好的收益。本案“國(guó)際郵輪城〞的定位，在這局部人群中認(rèn)知度較高，借助這一國(guó)際知名度和他們?cè)谶@一地緣區(qū)位獲得豐厚投資回報(bào)的誘惑力，向這一人群大力宣傳應(yīng)該可以取得較好效果。這局部客戶群選擇本案的理由：此類購(gòu)置群體，由于經(jīng)常往返的緣故，相比照較傾向選擇口岸周邊的物業(yè)，本案國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭剛好是金門一帶同胞以后往返的必經(jīng)之地；另一方面，這局部客戶群對(duì)廈門的熟悉程度不高，選擇物業(yè)一般會(huì)考慮自己相對(duì)熟悉的地段，口岸周邊以及他們經(jīng)常投資物業(yè)的濱北、思北一帶會(huì)是他們選擇的主要方向，本案借助口岸經(jīng)濟(jì)和地緣宣傳優(yōu)勢(shì)，可以在這局部客戶群中造成一定的影響力。這局部客戶群是大三房、四房和樓中樓的重點(diǎn)推介客戶之一。二〕目標(biāo)客戶需求特征分析1、購(gòu)置喜好：購(gòu)置本案產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體根本特征是年齡大約在30—50歲之間，一般為三口或以上家庭，事業(yè)有所成就，經(jīng)濟(jì)積累雄厚，個(gè)人或者家庭資產(chǎn)在200萬元以上，個(gè)人或者家庭月均消費(fèi)達(dá)10000元以上，以私家車作為主要交通工具；喜歡追求高品質(zhì)的物質(zhì)生活方式，對(duì)居住條件要求檔次高，環(huán)境優(yōu)越，對(duì)自然景觀非?？粗兀瑢?duì)居住環(huán)境要求寬松，讓自己不因購(gòu)置別墅類產(chǎn)品帶來巨大資金壓力，又能表達(dá)自己相對(duì)尊崇的社會(huì)地位；對(duì)產(chǎn)品價(jià)格并不看重，不存在總價(jià)、首付或月供上的資金局限性；面積要求三房在160㎡左右、四房在160-180㎡之間、五房在180㎡以上，樓中樓在250㎡以上；功能要求兩個(gè)或兩個(gè)以上衛(wèi)生間，局部要求有雙主臥配置。客廳面寬5米以上、主臥面積寬大帶更衣間，功能齊全、分區(qū)明顯、動(dòng)靜別離、明廚明衛(wèi)，有寬幅落地玻璃窗觀景，帶入戶花園露臺(tái)等；商務(wù)等智能化要求配套完善，效勞管理檔次高；建筑材料盡量采用環(huán)保節(jié)能和高科技產(chǎn)品。2、購(gòu)置心理價(jià)值表達(dá)：依照消費(fèi)者購(gòu)置決策過程中的需要及接受概念，消費(fèi)者一般會(huì)將本案依次解釋為：·豪宅·廈門的豪宅·可極目西海域美景的豪宅·可演繹許多浪漫時(shí)刻，并且很給人以享受的住宅·屬于市中心區(qū)·靠近濱北行政區(qū)，位置不算壞·由港務(wù)控股開發(fā)的住宅，信心有保證·充滿國(guó)際時(shí)尚色彩，一個(gè)很現(xiàn)代化的住宅·檔次很高·一個(gè)產(chǎn)品很有創(chuàng)新特點(diǎn)的住宅3．為什么購(gòu)置根本原因：·要買一套好一點(diǎn)的房·喜歡住高層本案引發(fā)的重要購(gòu)置理由：·無遮攔觀海，于室內(nèi)飽覽西海域美景本案引發(fā)的加強(qiáng)性/增強(qiáng)性/補(bǔ)充性購(gòu)置理由：·背山面海，景觀開揚(yáng)，風(fēng)水很好·交通較為便利·與五星級(jí)酒店等相鄰，休閑配套較全面·產(chǎn)品有創(chuàng)新〔入戶花園或架空露臺(tái)等〕·停車位充足·會(huì)所設(shè)施齊全、享酒店是配套與效勞，檔次很高四、市場(chǎng)定位及依據(jù)

一〕市場(chǎng)定位綜合工程地塊各類優(yōu)勢(shì)資源，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析與目標(biāo)客戶群體定位，將本案產(chǎn)品定位為廈門西海域——濱海純景觀大戶豪宅。本幢建筑處于工程最南端，四周無遮檔物，景觀和視線不受阻礙，適合規(guī)劃大戶型景觀洋房，依托本案高品位板塊特征，將這里打造成為廈門真正的國(guó)際化社區(qū)。層高3米，二梯二戶設(shè)計(jì)，最大限度地享受海景資源，讓房間和客廳的每個(gè)角落都有良好的通風(fēng)采光，山景、海景組合成為本工程區(qū)別其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤的最大優(yōu)勢(shì)。二〕定位依據(jù)工程四周無限的海景資源〔西海灣〕、山景資源〔狐尾山〕、湖景資源〔筼筜湖〕、市政公園資源〔海灣公園〕，緊臨五星級(jí)國(guó)際大酒店的配套生活享受終端，這些都是建造大戶型、寬裕型住宅的硬件條件。1、國(guó)家房產(chǎn)新政對(duì)戶型面積比例的限制，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品起到制約作用，如此景觀配套、效勞配套一流的產(chǎn)品將成為市場(chǎng)中的稀有，必將強(qiáng)力吸引住這類產(chǎn)品需求者的眼球，便于高價(jià)出售，提升工程整體品質(zhì)；2、大規(guī)模國(guó)際化商務(wù)城的規(guī)劃，會(huì)吸引大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)進(jìn)駐，這些企業(yè)的高層管理人士對(duì)居住環(huán)境的高要求，為本類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求增添大量消費(fèi)群體；3、依托五星級(jí)酒店和高級(jí)5A寫字樓的帶動(dòng)，這里成為廈門品質(zhì)最好的社圈板塊之一，濱海純景觀豪宅定位既照應(yīng)了這種優(yōu)越條件，對(duì)優(yōu)質(zhì)的潛在客戶群進(jìn)行充分挖掘，也是更高提升本工程的一個(gè)利器；4、目前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)中尚缺乏各類豪宅硬件條件如此充足的同類產(chǎn)品，本案產(chǎn)品有絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力取得一支獨(dú)秀地位，有利于抓別墅類產(chǎn)品以外的高端目標(biāo)客戶群；5、目前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)中大戶型〔三房160㎡左右、四房180㎡左右、五房200㎡左右〕產(chǎn)品銷售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛，利于未來推廣去化速度。五、產(chǎn)品平面布局建議一〕平面布局制約因素：1、西向大海面展開〔面寬〕最大為115米，面寬較??；2、戶型面積控制，平均戶型面積為166平方米；3、受規(guī)劃限高制約，限高100米僅能設(shè)計(jì)三米層高總層數(shù)31層，單層平均面積到達(dá)1607㎡。二〕平面布局方案及優(yōu)劣分析：1、方案1：五梯位十戶平均每戶面積為166.1㎡優(yōu)點(diǎn)是可符合戶型配比中的比例要求。缺點(diǎn)是每戶面寬為11.5米，面寬較小，將由于進(jìn)深過長(zhǎng)〔16米左右〕造成采光與通風(fēng)等功能方面的不便，且平面布置較為困難；2、方案2：五梯位九戶每戶平均面積為184.56㎡優(yōu)點(diǎn)是每戶面寬為12.8米，根本可以到達(dá)寬裕戶型設(shè)計(jì)要求面寬，面積配比也根本可以滿足，進(jìn)深長(zhǎng)度可縮小到14.42米左右，可采用外弧型布局，最大化的利海景面資源。缺點(diǎn)是其中有一梯為一梯一戶，公攤較大。3、方案3：四梯位八戶那么每戶平均面積為207.63㎡；優(yōu)點(diǎn)是每戶面寬為14.38米，進(jìn)深長(zhǎng)度也為14.44米，戶型較為方正，便于設(shè)計(jì)布局。缺點(diǎn)是單套戶型面積過大，市場(chǎng)接受度存在一定風(fēng)險(xiǎn)，去化速度較慢；4、方案4：四梯位十戶或者四梯位九戶，每戶平均面積166.1㎡或者184.56㎡；優(yōu)點(diǎn)是可以解決面寬缺乏問題，也可以使大局部產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)良，僅個(gè)別產(chǎn)品存在較大缺乏。缺點(diǎn)是其中有一個(gè)梯位或者兩個(gè)梯位需要設(shè)計(jì)成“品〞字型布局，在通透性上存在一定缺乏之處，且在外立面上較難形成協(xié)調(diào)與對(duì)稱，且只能采用內(nèi)弧型布局，海景面變窄。三〕平面布局方案建議經(jīng)過我司與貴司的屢次討論，最后確定本地塊產(chǎn)品平面布局采用上述方案中的第三種，即四梯位八戶平面布局，適當(dāng)增加單套戶型建筑面積，以最大化的優(yōu)化產(chǎn)品平面結(jié)構(gòu)，真正表達(dá)出海景豪宅的高端品質(zhì)。具體布局以設(shè)計(jì)院終稿設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。總層數(shù)為三十一層，其中一層架空七米層高，標(biāo)準(zhǔn)為二十九層，單層層高三米，三十層與三十一層除五房戶型外均設(shè)計(jì)為挑空樓中樓戶型。四〕戶型配比定位及依據(jù)戶型單套建筑面積（㎡）戶數(shù)比例套數(shù)（約）建筑面積面積比例三房?jī)蓮d兩衛(wèi)16411.97%2947569.52%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)19359.83%1452798556%五房?jī)蓮d兩衛(wèi)22525.64%621395027.91%樓中樓12610.43%12610.52%樓中樓22852.14514252.86%會(huì)所10002%首層大堂6001.2%合計(jì)100%24249977100%2、定位依據(jù)1〕依據(jù)目前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)中所有在售大戶型工程中各類面積產(chǎn)品的去化速度分析可以看出，當(dāng)前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)中三房面積160㎡左右，四房面積180㎡左右，五房面積200㎡左右以及樓中樓面積300㎡左右的戶型都銷售情況良好。2〕本案地塊各類景觀資源豐富，適合于寬松式戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)；3〕隨著國(guó)家房產(chǎn)新政的出臺(tái)，未來豪宅類產(chǎn)品將越來越稀缺，特別是如本案產(chǎn)品這種景觀資源豐富，濱海第一排位置的大戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品更將可能成為絕版；4〕市場(chǎng)上大戶型產(chǎn)品受消費(fèi)者追捧，各在售工程這類產(chǎn)品推向市場(chǎng)即形成熱點(diǎn)，短期內(nèi)就能到達(dá)半數(shù)以上的去化率；5〕大戶型的設(shè)計(jì)能帶動(dòng)客戶層向高尚人士集中，推開工程居住檔次的提升。6〕作為一個(gè)高尚的國(guó)際化商務(wù)門戶工程，其間進(jìn)出的富豪人士數(shù)不勝數(shù)，作為工程配套的大戶型居住產(chǎn)品建筑體，其間增設(shè)少量幾套的大戶型，既可以增加產(chǎn)品多樣性，又能充分利用高層建筑體的空中資源，更能吸引各地頂級(jí)富翁的追逐。樓頂資源包括：低污染，隨著樓層的增高，噪音、粉塵污染降低，室內(nèi)采光、通風(fēng)更佳，居住環(huán)境較低樓層理想；好景觀，市區(qū)高密度的建筑，使“觀景〞在很多時(shí)候成為低樓層的妄談，變成了“觀井〞。站得高、看得遠(yuǎn)讓頂層風(fēng)光無限。心理優(yōu)勢(shì)，做“人上人〞的潛在意識(shí)，使得頂樓有了“高人一等〞的微妙優(yōu)勢(shì)。六、目標(biāo)客戶及戶型配比定位依據(jù)〔市場(chǎng)調(diào)查參考〕一、基本資料1、案名：禹洲．碧山臨海電話：2095588小區(qū)地理位置：思明南路博物館旁售樓位置：廈門華僑博物館大門對(duì)面設(shè)計(jì)單位：臺(tái)灣知名設(shè)計(jì)師JeffHsu開發(fā)商：禹洲集團(tuán)·海天房地產(chǎn)有限公司施工單位：福建城建建設(shè)有限公司規(guī)劃用途：高層商住樓總占地面積：6328.525m2綠化率(面積)：30%總建筑面積：58886m2銀行貸款情況：7成20年（建行）物管公司及費(fèi)用：華僑城物業(yè)開盤時(shí)間：2005年11月6日工程進(jìn)度：開始落架交房時(shí)間：2007年年底

2、住宅情況規(guī)劃戶數(shù)：373套主力戶型：四房面積范圍：90-350m2主力面積：156m2售出戶數(shù)：259套主力單價(jià)：8800元/m2銷售率：69%主力總價(jià)：121.6萬3、車庫(kù)情況

面積范圍：30m2平均單價(jià)：未定主力總價(jià)：未定車位總數(shù)：87個(gè)銷售情況：未銷售二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：以三房與四房為首推,南北通透的戶型.并設(shè)有豪華大堂與隔間玻璃。2、戶型分配：戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比率二房90-110m2906572%三房125-135m213910880%四房156-188m21408460%樓中樓300-336m24250%3、地理位置分析：項(xiàng)目地處廈門老市區(qū)，是兼顧山海自然景觀和都市人文環(huán)境的高檔名宅。背山面海，與鼓浪嶼隔海相望。4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：中小學(xué)：聯(lián)合小學(xué)、思明小學(xué)、演武小學(xué)、雙十中學(xué)；幼兒園：第六幼兒園；綜合商場(chǎng)：好又多超市；醫(yī)院：第一醫(yī)院、廈門中醫(yī)院、廈大醫(yī)院；其他：廈大商業(yè)步行街、中山路商業(yè)圈、對(duì)外圖書交流中心。5、環(huán)境分析：與廈大和博物館為鄰，融會(huì)貫通了人文氣息。6、價(jià)格分析：起價(jià)7300元/平,最高價(jià)12000元/平.均價(jià)8800元/平。7、客源分析及主力去化戶型、面積：主要有廈大周邊的拆遷戶、教師。閩南三角的客戶也居多。以156平左右的4房為主力戶型。8、促銷及付款方式：一次性，按揭，分期付款。每逢節(jié)假日都有做些相應(yīng)的促銷活動(dòng)。9、售樓人員素質(zhì)分析：總體素質(zhì)較高10、主賣點(diǎn)分析：熱賣戶型以南北通透，看海的景觀吸引了眾多的客戶。11、劣勢(shì)分析：周邊的配套比較散亂，老房子多。此項(xiàng)目沿主干道較吵，綠化也少。四室兩廳兩衛(wèi)151.17平方米四房?jī)蓮d三衛(wèi)179.81平方米四房?jī)蓮d三衛(wèi)188平方米一、基本資料1、案名：福?。畺|方麗景電話：51108865085555小區(qū)地理位置：思明湖濱中路與體育路交界處售樓位置：思明湖濱中路與體育路交界處設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院開發(fā)商：福隆置業(yè)有限公司廈門海灣建設(shè)施工單位：安徽三建行銷企劃代理公司：開發(fā)商自己銷售規(guī)劃用途：純住宅總占地面積：14975.613㎡綠化率(面積)：42.00%總建筑面積：37075.9㎡銀行貸款情況：7成20年物管公司及費(fèi)用：未定開盤時(shí)間：2006年5月20日工程進(jìn)度：出地面10層交房時(shí)間：2007年12月

2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：164套主力戶型：四房、五房。面積范圍：160至180㎡主力面積：165㎡售出戶數(shù)：164套主力單價(jià)：13800元/㎡銷售率：100%主力總價(jià)：227.7萬元3、車庫(kù)情況面積范圍：30-40㎡車位數(shù)：147主力總價(jià)：20萬銷售情況：售完2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：164套主力戶型：四房、五房。面積范圍：160至180㎡主力面積：165㎡售出戶數(shù)：164套主力單價(jià)：13800元/㎡銷售率：100%主力總價(jià)：227.7萬元3、車庫(kù)情況面積范圍：30-40㎡車位數(shù)：147主力總價(jià)：20萬銷售情況：售完二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，戶戶南北朝向、超大私家入戶花園。大尺度設(shè)計(jì)營(yíng)造大空間格局，客廳面寬8米，所有功能房間面積不小于10m22、戶型分配：房型面積范圍總戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比例四房、五房160至186㎡164164100%3、地理位置分析：坐落于湖濱中路延伸段與體育路交匯處，是成熟優(yōu)越的濱北商業(yè)街區(qū)。4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：緊鄰?fù)鈬?guó)語學(xué)校，獨(dú)攬萬頃濃蔭碧翠的狐尾山森林公園。5、環(huán)境分析：周邊擁有成熟生活配套，外國(guó)語學(xué)校、濱北小學(xué)等名校，中山醫(yī)院、廈門體育中心、廈門文化藝術(shù)中心環(huán)繞四周，坐擁筼筜湖等亮麗風(fēng)景。6、價(jià)格分析：全部為五房二廳三衛(wèi)戶型，最低總價(jià)199.4869萬元/套，最高總價(jià)259.0482萬元/套7、客源分析及主力去化戶型、面積：購(gòu)買的客戶多為高收入的高端客戶群體。以泉州、境外客戶為主。8、促銷及付款方式：一次性付款、銀行按揭9、售樓人員素質(zhì)分析：具備售樓人員基本素質(zhì)10、主賣點(diǎn)分析：地段，景觀以及完美的戶型設(shè)計(jì)都是此項(xiàng)目熱賣的重點(diǎn)。11、劣勢(shì)分析：生活配套設(shè)施較少。五房?jī)蓮d三衛(wèi)175平方米A五房?jī)蓮d三衛(wèi)175平方米B五房?jī)蓮d三衛(wèi)185平方米一、基本資料1、案名：國(guó)貿(mào)春天電話：5078822、5078811小區(qū)地理位置：湖濱中路延伸段、柯達(dá)用地旁售樓位置：項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)面設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)院開發(fā)商：（國(guó)貿(mào)集團(tuán)全資）廈門兆成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：中建規(guī)劃用途：高層住宅、別墅總占地面積：3萬平方米綠化率(面積)：46%總建筑面積：10萬平方米銀行貸款情況：7成20年物管公司及費(fèi)用：未定開盤時(shí)間：2006年5月18日工程進(jìn)度：地上7層、9層施工交房時(shí)間：2008年上半年

2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：455套主力戶型：三房、四房面積范圍：165-800m2主力面積：165-230m2售出戶數(shù)：330套主力單價(jià)：10184.28元/m2銷售率：72.53%主力總價(jià)：168-234.23萬元3、車庫(kù)情況

面積范圍：30-36平方米平均單價(jià)：20萬主力總價(jià)：20萬車位總數(shù)：292個(gè)銷售情況：已售262個(gè)

二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：由8棟低層、4棟11——32層小高層、高層板式建筑構(gòu)成，另有樓中樓與別墅大戶高品質(zhì)型設(shè)計(jì)，面積150——210平米不等。二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：由8棟低層、4棟11——32層小高層、高層板式建筑構(gòu)成，另有樓中樓與別墅大戶高品質(zhì)型設(shè)計(jì)，面積150——210平米不等。2、戶型分配：戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比率三房165-170m222015470%四房190-230m222116574.66%樓中樓303-353㎡66100%別墅500-800㎡8562.5%3、地理位置分析：位于濱北行政及金融商務(wù)中心的湖濱中路與體育路交叉西北側(cè),南面、北面分別連接湖濱北路和仙岳路，座擁狐尾山森林公園，毗鄰員當(dāng)湖，白鷺洲公園，市政府.4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：擁有15000平方米大中庭。周邊有育興濱北商場(chǎng)、閩客隆外國(guó)語學(xué)校等幼兒園中山醫(yī)院等生活設(shè)施。5、環(huán)境分析：該項(xiàng)目充分利用島內(nèi)極為珍貴的山體坡地景觀資源——狐尾山山體坡地地形，結(jié)合低層、中、高層住宅建筑形式，采用橢圓形螺旋式上升的圍合建筑形態(tài)，建筑空間錯(cuò)落有致、簡(jiǎn)潔大氣，將山景、湖景、海景盡可能的收納其間。6、價(jià)格分析：開盤價(jià)8000元/平最高價(jià)12000元/平，每層加價(jià)100-200元/平，均價(jià)10184.28元/平。7、客源分析及主力去化戶型、面積：廈門老市區(qū)的居民，外地的置業(yè)群體。主力化戶型以大三房為主。8、促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭。9、售樓人員素質(zhì)分析：綜合素質(zhì)較高。10、主賣點(diǎn)分析：地段好，社區(qū)配套完善。外墻使用保溫材料，直飲水系統(tǒng)。11、劣勢(shì)分析：就目前而言，周邊的生活配套還不夠完善。三室兩廳兩衛(wèi)192平方米三室兩廳兩衛(wèi)209平方米一、基本資料1、案名：藍(lán)灣國(guó)際一期電話：5715500、5716600小區(qū)地理位置：思明區(qū)體育路與育秀路交界處售樓位置：思明區(qū)體育路與育秀路交界處設(shè)計(jì)單位：廈門設(shè)計(jì)院開發(fā)商：廈門金都特房置業(yè)有限公司施工單位：浙江昆侖行銷企劃代理公司：金鼎益置業(yè)管理有限公司規(guī)劃用途：純住宅總占地面積：39048.8m2綠化率(面積)：46.2%總建筑面積：近20萬m2銀行貸款情況：7成20年物管公司及費(fèi)用：2.50元/平方米·月開盤時(shí)間：2006年7月19日工程進(jìn)度：地上4層交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2008年底

2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：一期179套，總戶數(shù)878套主力戶型：三房、四房面積范圍：132.2-332m2主力面積：143-190m2售出戶數(shù)：169套主力單價(jià)：11159.92元/m2銷售率：94.41%主力總價(jià)：159.58-212.03萬元3、車庫(kù)情況

面積范圍：26-30m2平均單價(jià)：20萬主力總價(jià)：20萬車位總數(shù)：843個(gè)銷售情況：未售

二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：總體規(guī)劃布局高低錯(cuò)落，整個(gè)小區(qū)動(dòng)靜分離，人車分流，底層全部架空，南北通透、一梯一戶的設(shè)計(jì)。用科技的手段，打造節(jié)能、環(huán)保、綠色的科技綜合示范小區(qū)和高品位的都市生活。另有12000平方米共享庭院。2、戶型分配：戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比率三房133-176m2908695.56%四房176-206m2888293.18%樓中樓296-332m211100%3、地理位置分析：本項(xiàng)目北靠仙岳山，南臨員當(dāng)湖，西鄰廈門市體育中心。4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：毗鄰廈門市體育中心松柏一小、松柏中學(xué)、檳榔中學(xué)、濱北小學(xué)擁有大型現(xiàn)代體育、文化、藝術(shù)、教育設(shè)施。5、環(huán)境分析：該項(xiàng)目背山面水，鬧中取靜，具備得天獨(dú)厚的高尚人文居住社區(qū)的優(yōu)勢(shì)。6、價(jià)格分析：起價(jià)9400元/平最高價(jià)16811元/平。7、客源分析及主力去化戶型、面積：泉州（晉江、石獅）一帶，境外人士，政府官員等一些高端的消費(fèi)群體。主力面積從133-176平的三房和四房為首推。8、促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭貸款。9、售樓人員素質(zhì)分析：總體素質(zhì)較高。10、主賣點(diǎn)分析：總體規(guī)劃布局與整體建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，高檔的社區(qū)環(huán)境。11、劣勢(shì)分析：本案客戶對(duì)象主要是高端客戶群體，低樓層的戶型購(gòu)買者比較不看好。

三室兩廳153平方米四室兩廳177平方米

四室兩廳194平方米四室兩廳209平方米一、基本資料1、案名：江山帝景（新景領(lǐng)海）電話：5925888、5919966小區(qū)地理位置：環(huán)島路、會(huì)展中心南側(cè)售樓位置：廈門會(huì)展中心南側(cè)新景海韻園1F設(shè)計(jì)單位：道森國(guó)際、三李建筑開發(fā)商：廈門市春龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/投資商：廈門市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司、永同昌集團(tuán)施工單位：中國(guó)一冶廈門分公司規(guī)劃用途：別墅、高層住宅總占地面積：30349.231m2綠化率(面積)：40.1%總建筑面積：80442m2銀行貸款情況：7成20年物管公司及費(fèi)用：未定待招標(biāo)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年8月28日工程進(jìn)度：高層地上23層施工交房時(shí)間：2007年年底

2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：高層住宅373套，別墅22棟主力戶型：三房四房面積范圍：120-300m2400-760m2主力面積：120-190m2售出戶數(shù)：163套主力單價(jià)：11015元/m2銷售率:43.7%主力總價(jià)：132-209萬元3、車庫(kù)情況

面積范圍：30-38m2平均單價(jià)：未定主力總價(jià)：未定車位總數(shù)：222個(gè)銷售情況：未售

二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：以22幢獨(dú)體別墅搭配5幢高層建筑，形成南北落差，兼顧到建筑外觀的美感與機(jī)體的功能的合理。獨(dú)體別墅以美式風(fēng)格語素為主打，而高層在布局上形成靈動(dòng)的波浪形外觀，與浩瀚海景相互呼應(yīng)。項(xiàng)目共有別墅22幢。2、戶型分配：戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比率三房120-140m231813038.24%樓中樓190-3302553360%別墅400-760m222003、地理位置分析：位于廈門環(huán)島路會(huì)展區(qū)、環(huán)島路第一排，獨(dú)占得天獨(dú)厚的海濱自然勝景。交通便利。4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：國(guó)際游艇碼頭、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、乒羽俱樂部、廈門歌劇院5、環(huán)境分析：環(huán)境優(yōu)美，無敵海景。6、價(jià)格分析：起價(jià)在9000元/平米，目前均價(jià)在11015元/平米7、客源分析及主力去化戶型、面積：主要針對(duì)客戶以泉州一帶，境內(nèi)外成功人士。8、促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭9、售樓人員素質(zhì)分析：態(tài)度一般，綜合素質(zhì)不高。10、主賣點(diǎn)分析：沿海第一排的無敵海景，高檔次的社區(qū)環(huán)境都是吸引客戶的主賣點(diǎn)11、劣勢(shì)分析：周邊的生活配套有待完善。三房?jī)蓮d145平方米四房?jī)蓮d三衛(wèi)190平方米一、基本資料1、案名：愛琴海電話：58077995807766小區(qū)地理位置：思明會(huì)展中心南側(cè)、環(huán)島路以西，正對(duì)小金門島售樓位置：廈門鷺江道52號(hào)海濱大廈3樓設(shè)計(jì)單位：美國(guó)TERRY建筑設(shè)計(jì)師事務(wù)所/香港嘉柏建筑師事務(wù)所/雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司開發(fā)商：廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司施工單位：福建省交建集團(tuán)有限公司行銷企劃代理公司：開發(fā)商自己銷售規(guī)劃用途：別墅、小高層總占地面積：4.4萬m2綠化率(面積)：45%總建筑面積：7萬m2銀行貸款情況：7成20年物管公司及費(fèi)用：未定開盤時(shí)間：2006年9、10開盤工程進(jìn)度：樁基交房時(shí)間：不詳

2、住宅情況

規(guī)劃戶數(shù)：346戶主力戶型：四房面積范圍：150-680m2主力面積：170多m2售出戶數(shù)：未售主力單價(jià)：10000元/m2(預(yù)計(jì))銷售率：未售主力總價(jià)：170多萬3、車庫(kù)情況

面積范圍：未定平均單價(jià)：未定主力總價(jià)：未定車位總數(shù)：364位銷售情況：未售

二、綜合分析：1、規(guī)劃分析：環(huán)島路第一排低密度頂級(jí)海景別墅及海景公寓,獨(dú)體別墅擁有上千平米的超大私家院落（最大私家院落近2700M2），五棟獨(dú)特的橢圓形高層公寓，戶戶帶豪華觀景電梯.2、戶型分配：戶型面積范圍戶數(shù)售出戶數(shù)銷售比率三房160-168m26700四房170-220m225200樓中樓236-370m2800別墅250-700m219003、地理位置分析：地處會(huì)展中心南側(cè)、環(huán)島路以西，正對(duì)海峽對(duì)岸小金門島，海景資源十分豐富，區(qū)位條件優(yōu)越。隨著廈門國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際會(huì)展酒店、國(guó)際花園大酒店、游艇碼頭及前埔公園、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高級(jí)會(huì)所等一系列高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際性配套的相繼完善，周邊高檔社區(qū)的氛圍逐漸形成。4、小區(qū)及小區(qū)周邊配套分析：前埔小學(xué)、前埔醫(yī)院、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際旅游碼頭5、環(huán)境分析：戶戶海景，環(huán)境優(yōu)美。6、價(jià)格分析：別墅起價(jià):25000元/平方米,海景住宅起價(jià):15000元/平方米(預(yù)計(jì)).有項(xiàng)目完美的景觀設(shè)計(jì)及優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù),有些高端客戶還是能接受的.7、客源分析及主力化戶型、面積：各地高收入的客戶.商人、白領(lǐng)等。8、媒體分析：9、促銷及付款方式：一次性付款，銀行按揭。10、售樓人員素質(zhì)分析：綜合素質(zhì)一般。11、主賣點(diǎn)分析：景觀上的優(yōu)勢(shì)、高檔社區(qū)的配套都是主賣點(diǎn)12、劣勢(shì)分析：價(jià)格相對(duì)偏高，客戶群體較少。六、立面風(fēng)格建議根據(jù)工程所處位置在國(guó)際旅游碼頭，其外觀將受到眾多海外游客欣賞，應(yīng)適當(dāng)融入局部西方風(fēng)格，結(jié)合產(chǎn)品本身屬豪宅定位，其外觀上要盡量顯得奢華、富貴、霸氣十足，色調(diào)上要顯得莊重、典雅與華貴，因此建議本案應(yīng)中和整個(gè)工程特征，使其與工程全案風(fēng)格與色調(diào)上完全融合成一個(gè)整體，在外立面上采用中西合璧、現(xiàn)代感十足的風(fēng)格。建筑外立面連貫、整體，有一定的氣勢(shì)，而不能節(jié)點(diǎn)太多、零碎(如下圖，整體的連貫表達(dá)一種氣勢(shì))外立面風(fēng)格建議方向：“以海為家〞的設(shè)計(jì)意念

“海之城〞建筑理念

外形磅礴、流暢建筑細(xì)