加油站用地評估方法

特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對感謝閱讀精品文檔放心下載具有超額壟斷利潤特殊用地實(shí)際評估操作中(如抵押、作價(jià)出資等）精品文檔放心下載基本采用的評估方式是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀合理的,但是就目前就國內(nèi)外不動產(chǎn)評估理論和我國現(xiàn)實(shí)國情看，存精品文檔放心下載精品文檔放心下載和收益），權(quán)益價(jià)值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個(gè)賓精品文檔放心下載謝謝閱讀不能單獨(dú)評估作價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營運(yùn)作，因?yàn)橘e館的大堂、精品文檔放心下載保齡球館的一個(gè)球道、高爾夫球場的一個(gè)球洞離開賓館、保齡球館、精品文檔放心下載高爾夫球場這些整體運(yùn)作,就毫無使用價(jià)值，反過來，附著于不動產(chǎn)精品文檔放心下載謝謝閱讀作,如加油站離開了特許經(jīng)營權(quán)就不成其為“加油站”，其土地使用謝謝閱讀價(jià)值將大打折扣。同時(shí)在加油站的整體資產(chǎn)價(jià)值中,土地和特許經(jīng)營精品文檔放心下載謝謝閱讀路類型（或者說所臨道路機(jī)動車通行量）、車輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域謝謝閱讀謝謝閱讀而特許經(jīng)營權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件,二者密不可分，因此就一感謝閱讀具體加油站看土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、感謝閱讀精品文檔放心下載壟斷收益)，否則對貸款金融機(jī)構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榫透兄x閱讀感謝閱讀是無形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營.至于加油站土地評估采用謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載流行起來），給一定加盟費(fèi)，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等謝謝閱讀精品文檔放心下載較趨近一致,品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費(fèi),因此特許經(jīng)感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀號精品文檔放心下載感謝閱讀用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中，授予他人特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)為特許人,感謝閱讀被授予使用特許經(jīng)營權(quán)的加油站稱為被特許人。"、“三、加油站特感謝閱讀許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司(企業(yè)名單見附謝謝閱讀件)。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開展加油站特許經(jīng)營活謝謝閱讀動?！保纱丝梢姡谥袊惺凸?、中石化公司是對加油站特許感謝閱讀精品文檔放心下載2謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營權(quán)價(jià)值.下面就加油站土地評謝謝閱讀估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點(diǎn)及一些特定評估目的的操作作精品文檔放心下載一些探討：一、抵押、作價(jià)入股目的的評估中的價(jià)格定義和評估方法的選擇.謝謝閱讀據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評估中，我們精品文檔放心下載主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值，因此在土地價(jià)格定義除精品文檔放心下載了估價(jià)對象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、精品文檔放心下載估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外,應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營權(quán)因素納入宗謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法精品文檔放心下載精品文檔放心下載特許經(jīng)營權(quán)的費(fèi)用來替代.當(dāng)然由于在我國目前特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)與壟斷感謝閱讀精品文檔放心下載主導(dǎo)。3二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在加油站土地評估中應(yīng)用的探討精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪)影響因素差精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價(jià)越低.因此感謝閱讀精品文檔放心下載因素和影響關(guān)系.一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級別、商感謝閱讀業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不謝謝閱讀同,加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系.具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：精品文檔放心下載影響因素修正指標(biāo)4接臨道接臨道路類型可分主干道、次干道、支路路狀況接臨道路方向可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、謝謝閱讀可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相鄰加油站密度兩加油站間距離車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正入口入口方便程度規(guī)模加油泵數(shù)量謝謝閱讀精品文檔放心下載估各估價(jià)對象土地價(jià)格。三、加油站拆遷補(bǔ)償評估謝謝閱讀站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值；謝謝閱讀種方式評估：1、不考慮特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用精品文檔放心下載地進(jìn)行評估，其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù)；52、考慮特許經(jīng)營權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營條件感謝閱讀含特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)；謝謝閱讀特殊性,盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性,但謝謝閱讀感謝閱讀采用第二種評估方式更合理些。四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估感謝閱讀感謝閱讀特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值，評估方式仍只有采用目前的方式:用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載五、評估中收益年期問題精品文檔放心下載評估中必須注意特許經(jīng)營權(quán)期限問題：謝謝閱讀感謝閱讀經(jīng)營權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。6（二）當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載余