某房地產(chǎn)項目前期成本估算報告幻燈片

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方案估算報告xxxxxx市內(nèi)分部2005-10-21******方案估算第一部分新方案造價估算******方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章項目概況******方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目簡介

******項目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。本地塊內(nèi)現(xiàn)有5座租界時期法式建筑，均為磚木結(jié)構(gòu)，多為坡屋頂，但在等級上有所不同，四坡頂?shù)腁座等級最高，兩坡頂?shù)腂、C、D座次之，平頂C座級別最低。本地塊內(nèi)還有若干簡易居民用房，規(guī)劃將其拆除。按照方案規(guī)劃，新建后的******將以商業(yè)娛樂功能為主。總體風(fēng)格將保持原建筑物的風(fēng)格，保留沿赤峰道一側(cè)的立面形式，建筑內(nèi)部將進(jìn)行不同程度合理的改造，方案中，******共分為9個單體，分別為A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風(fēng)貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設(shè)計建筑。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司******方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目基本建筑形式

序號分類結(jié)構(gòu)類型層數(shù)電梯建筑面積地上地下數(shù)量地上地下小計A#改建框架2

578.6

578.6B#改建框架2

720.5

720.5C#改建框架3

1565.9

1565.9D#新建框架2

423.0

423.0E#改建框架2

1351.8

1351.8F#新建框架6

12833.5

2833.5G#新建框架4111727.83002027.8H#新建框架3

1570.5570.5I#新建框架7

22374.8

2374.8******方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章編制依據(jù)及研究重點******方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制依據(jù)天津ABC項目概念設(shè)計（2005-9-21）天津ABC項目概念設(shè)計任務(wù)書建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)天津市頒布各項有關(guān)政策規(guī)定天津市建筑工程預(yù)算基價（2004年）天津市設(shè)備安裝工程預(yù)算基價。天津市房屋修繕工程預(yù)算基價。天津市近期材料人工機械單價。天津市類似項目相關(guān)數(shù)據(jù)******方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制說明本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費用、前期費用、建安成本、市政配套工程費用、不可預(yù)見費用。其中：室內(nèi)的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點，其他費用主要根據(jù)天津市各項政策規(guī)定、及我們掌握的當(dāng)前可操作的數(shù)據(jù)而定。建安成本中主要包括以下幾個部分：一、拆除工程費用二、加固工程費用三、新建土建費用四、新建安裝費用五、門窗及裝飾費用說明：在設(shè)備及材料的選取上，價格基本為中檔水平。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之一：拆除加固工程拆除工程：編制依據(jù)：天津市修繕定額結(jié)合市場行情。取費：本估算中計取費用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進(jìn)行施工，此部分費用可以不計取。加固部分：編制依據(jù)：參照天津市類似項目數(shù)據(jù)（交通飯店、粵味鮮改造工程）取費：本估算中加固部分取費為180萬元，每平方米加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程）工藝簡介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進(jìn)行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進(jìn)行水平連接。******方案估算xxxxx工程咨詢有限公司研究重點之二：空調(diào)的采購及安裝空調(diào)設(shè)備的方案考慮幾種方案，按照項目運營的管理模式，可選擇中央空調(diào)，家庭戶式中央空調(diào)、單戶式分體空調(diào)。其中第二、三種方案造價相對較低，但對項目整體外檐景觀上比較難以把握。現(xiàn)比較了中央空調(diào)的兩種可選方案：

方案一方案二方案三單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家進(jìn)口設(shè)備337.5420特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什377.6470特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什321.4400特靈，約克，麥克維爾合資設(shè)備309.3385臺佳，開利，東原337.4420臺佳，開利，東原289.2360臺佳，開利，東原國產(chǎn)設(shè)備269.1335武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰297.3370武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰255.2318武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰工作模式采用風(fēng)冷模塊式冷水機組+熱網(wǎng)換熱，即根據(jù)單體建筑面積及布局，可分為四個獨立的空調(diào)冷源采用水冷螺桿式冷水機組+熱網(wǎng)換熱獨棟單獨機組優(yōu)點造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調(diào)節(jié)，串音少，運行節(jié)能，噪音小，氣流組織好，舒適性好。綜合運行管理方便，易于調(diào)節(jié)。造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調(diào)節(jié)，運行節(jié)能。缺點綜合運行管理不便。冷卻塔放在室外地面或屋面，噪音及飄水可能產(chǎn)生擾民問題，且需要獨立的制冷機房，占用空間大。整體外觀不理想，綜合運行管理不便。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之三：外檐裝飾工程外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿。玻璃幕墻玻璃幕墻的安裝方式有：隱框幕墻，駁接式玻璃幕墻、無外框架玻璃幕墻、點連接式玻璃幕墻。根據(jù)該項目實際情況，根據(jù)方案一的效果圖分析，應(yīng)該是安全明框玻璃異形幕墻。結(jié)構(gòu)形式內(nèi)部為金屬鋼架支撐系統(tǒng)，鋁合金明框（從效果圖看大部分為明框，有部分為隱框），安全異形玻璃。作為商業(yè)外檐采用了大面積的玻璃幕墻，首先應(yīng)考慮安全問題，然后考慮節(jié)能問題。如此大面積的玻璃幕墻建議采用溫屏異形玻璃，這種玻璃可以大幅度的節(jié)約能源，提高室內(nèi)空間的舒適度。此種玻璃幕墻的形式，造價應(yīng)該在700元/平方米——800元/平方米。為降低造價，也可考慮普通安全玻璃，整體上為多邊折線效果，每平米造價為600元/平方米—700元/平方米。

本估算中異形玻璃按700元/平方米計算，普通安全玻璃按600元/平方米計算外墻根據(jù)效果圖看，為了維持原有建筑物的風(fēng)格，應(yīng)采用與磚同等規(guī)格尺寸的外檐面磚，如仿舊劈開磚，材料的市場價格應(yīng)該在70-80元/平方米。考慮到外墻保溫系統(tǒng)，外墻的保溫加貼磚的施工費用在100-110元/平方米左右。外檐窗根據(jù)建筑物風(fēng)格及節(jié)能要求，采用斷橋鋁合金窗普通雙層中空玻璃，價格約500元/平方米，采用溫屏玻璃，價格約800-1000元/平方米，采用鋁木復(fù)合型材窗，造價為1200元/平方米******方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之四：電梯

數(shù)量共7部，其中：3層3站1臺，4層4站1臺，6層6站1臺，7層7站2臺，自動扶梯2臺。品牌：按照項目的定位及檔次，電梯的品牌應(yīng)該采用東芝、三菱等知名品牌，電梯的內(nèi)檐裝飾應(yīng)適應(yīng)商業(yè)環(huán)境，采用豪華裝修。造價：采用有機房電梯電梯總造價應(yīng)在100-120萬元左右。為滿足項目外檐立面效果，低于7層的電梯可以采用無機房電梯。電梯總造價應(yīng)在120-140萬元左右。本估算中7部電梯按總價120萬元計算******方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之五：綠化工程主要包括兩部分：園林綠化、屋頂花園屋頂花園部分：方法：⒈用少量基質(zhì)栽培或無土草皮來綠化屋頂?shù)氖┕しǎ┕ず啽慵夹g(shù)要求不嚴(yán)格，適合在承載力較弱，事前沒有綠化設(shè)計的輕型屋頂。

⒉多層復(fù)合固化模板施工法，施工過程稍復(fù)雜，適合絕大部分屋頂，由于有一部分建筑元素因此有較好的保溫效果。

⒊組合式屋頂綠化法，主要在屋頂四角和承重墻邊用盆栽或較大容器栽植喬灌木來布置的綠化方法。

⒋花園式屋頂綠化法，是復(fù)式立體花園式結(jié)構(gòu)運用多種植物（喬木、灌木、地被、草花等）進(jìn)行搭配的綠化方法，本法只適合在屋頂承載力教大的屋面施工。造價：

價格較高的位1000元/平方米左右，根據(jù)施工方案可以達(dá)到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米計算園林景觀部分：方法：該方案的環(huán)境布置主要是硬地鋪裝以及綠植，硬地鋪裝至少應(yīng)該是花崗巖，還有局部的水景，木質(zhì)構(gòu)架等，造價：綠化景觀施工價格應(yīng)該是110-200元/地面積。估算中按110元/地面積計算。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司綜合上述研究比較，現(xiàn)將建安及室外工程費用估算如下：注：此建安工程費中不含監(jiān)理、預(yù)算編制、沉測觀降，人防督察四項的費用。******方案估算xxxx工程咨詢有限公司第三章：項目整體成本測算數(shù)據(jù)******方案估算xxxx工程咨詢有限公司

成本測算總表******方案估算XXXX工程咨詢有限公司其中：土地及大配套費序號單體名稱合計備

注建筑面積12446.6平米指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）一土地及大配套費5934.473862718

1土地拆遷補償費4820.660000000

2大配套費2302862718

3土地出讓金883.811000000

4土地契稅0

6拍賣傭金0

******方案估算XXXX工程咨詢有限公司序號單體名稱合計備

注其中：前期費用序號單體名稱合計備

注序號單體名稱合計備

注建筑面積12446.6平米建筑面積12446.6平米指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）指標(biāo)控制指標(biāo)

（元/m2）總投資

（元）二前期費用142.891778517.52

二前期費用0

1-5臨電、臨水、臨路、臨時設(shè)施工程費1123準(zhǔn)入證公告費1.08135006環(huán)境評估費4.826000024綜合管網(wǎng)設(shè)計費1.619914.67避雷監(jiān)測費3.0838393.20房屋鑒定費————8電力檢測費1.518669.90

25勘查、測繪費地質(zhì)勘查費0

9室內(nèi)空氣檢測費2.0024893.20

測繪費（放線、驗線）0

10119消防入網(wǎng)費112446.60

26規(guī)劃設(shè)計費咨詢費0

13人防異地建設(shè)費1001244660

方案設(shè)計費0

14地名費1.0212695.5

27施工圖設(shè)計費建安設(shè)計費0

15招投標(biāo)費招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費2.7434200

成品房設(shè)計費0

代理費4.8260000

28環(huán)境設(shè)計費方案設(shè)計費0

16合同審查費0.465750

環(huán)境施工圖設(shè)計費0

17施工圖審查費2.429871.84

29面積測量---------

18墻改費00

30產(chǎn)權(quán)登記費---------

19水泥專項基金0.911201.94

31房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費---------

20地籍地形圖、核地1.9324000

32臨時出口費---------

21銷售許可證公告費

0.496000

**超**蠶**柜方案冬估算XX屈XX券工程映咨詢滑有限淹公司其中桌：土材建安散裝成棄本（鳳含土史建監(jiān)湯理等手費用僚）**畢**暴**丙方案束估算XX識XX噴工程襖咨詢捏有限討公司其中陷：市果政基紗礎(chǔ)設(shè)引施費**興**跡**壩方案瓣估算XX輸XX搶工程喇咨詢銅有限灶公司第四惜章漿項是目單累體成詳本測移算數(shù)達(dá)據(jù)**遵**身**境方案捆估算XX嗎XX布工程表咨詢好有限嗓公司關(guān)于逃估算光單體撒的劃鏟分：根據(jù)冊項目久單體仗的具目體情頃況，其在方果案中說我們讓將單眨體估猾算劃孝分為重三組圍。第一物組包件括A策#、套B#行、C票#、槐D#冷、E顫#單待體，梯其特蛙點均珠為改監(jiān)建單蹈體。第二程組包露括G復(fù)#、贊H#扒單體賊，其機特點肉為小拐于四鮮層，坡外墻相面以泳貼磚流為主肝。第三詳組包君括F捧#、零I#臭單體除，其懼特點閃為多軟層建屆筑，膚外檐貫以玻若璃幕崗墻為括主。說明嫂：1午、單腥體測歐算不控包括梯原建省筑的縮慧拆除苦、加侵固費疤用。2、巡壽屋頂賓花園士費用圍在屋年面裝闖修分盞項中英計取侄。3、跟F#服單體礎(chǔ)屋頂似游泳沈池費按用在管屋面責(zé)結(jié)構(gòu)智分項枯中計響取。**額**田**異方案曉估算XX密XX升工程兇咨詢諸有限姑公司第一知組單柏體建刷安成哈本方得案（A竊#、軌B#仍、C余#、內(nèi)D#裂、E稻#）**景**洲**幟方案湊估算XX續(xù)XX賀工程姑咨詢野有限下公司第二弱組單巴體建紡安成促本方沉案（街G#疾、H踩#、給）**類**惡**歉方案宴估算XX題XX閱工程茅咨詢嘉有限擁公司第三息組單救體建熔安成鑰本方累案（桿F#村、I出#、山）**顫**屆**構(gòu)方案脫估算XX逢XX叉工程助咨詢愿有限旨公司第二誼部分貝方案鞠造價亦估算汪對比**舒**停**深方案想估算XX兼XX富工程踢咨詢轉(zhuǎn)有限稼公司第一顆章危方握案的港主要房誠差異**蓄**范**而方案酷估算XX睛XX川工程宣咨詢勺有限悟公司項目基本建筑形式

序號分類結(jié)構(gòu)類型層數(shù)電梯建筑面積新方案原方案方案新方案原方案新方案原方案新方案原AA改建框架22

578.6605BB改建框架22

720.5503CC改建框架33

1565.91692DD改建框架22

423.0154EE改建框架22

1351.81573FF新建框架66112833.52419GG+H新建框架44122027.82164HI新建框架3411570.51010IJ新建框架76222374.82545**雁**帳**之方案悶估算XX域XX撞工程買咨詢礦有限訪公司方案勤的主鴿要差事異有櫻以下鏟幾點辱：1、弓總體坐建筑梢面積拌的差絮異：敢新方瓦案比王原方覽案減敲少了澤21秀8平摸方米傍。2、拿單體數(shù)量撓上的國差異:新方級案中厲的新掌建單伏體數(shù)簡量上元比原府方案何少了雜一個胡。3、易兩個免方案擱中改重建的喚單體屈（A紫#、升B#而、C他#、絞D#膚、E闖#）米建筑么形式愁保持瓜一致兆，新限方案麗中五射個單歲體的語建筑崖面積挺比原痛方案封增加婚了1萍12題平方值米。4、巾原方東案中螞的G炎、H斷兩個常單體勾在新摔方案妖中體喊現(xiàn)為攜一個咸單體蝦，對謙應(yīng)的獎單體嗎為G庫。電漲梯的賄數(shù)量棟也由畢原來中的2押部改稼為1踐部5、麥原方玻案中少的I純單體湖在新阿方案旁中建糟筑高撕度由獸4層拜改為炒3層旱，建泳筑面半積減朝少了鞭43沒9.礦5平道方米芹。對課應(yīng)的竭單體辦為H耗。6、慚原方控案中迅的J腹單體踩在新積方案墳中的多變化銷比較刮大，中建筑邁高度肉由6佩層改調(diào)為7妻層，競建筑淘面積轟增加翅了1蠟71端平方吊米。廚外檐劍設(shè)計幫中玻墊璃幕攜墻的客面積計增加俊了約撈10課00匆平方伙米。霞對應(yīng)窮的單蘿體為僵I。7、灶原方言案中軟電梯拼的總籌數(shù)量妙為8赴部，銹新方簡案中渴為7配部。**駛**偉**勾方案忙估算XX掘XX見工程公咨詢遭有限洲公司第二司章晴方素案差更異對猾造價絲式的影成響**碑**麻**沃方案前估算XX育XX中工程注咨詢益有限旬公司全部恨測算夏數(shù)據(jù)歪方案療造價春對比**夢**答**開方案壓估算XX漆XX謊工程嘴咨詢愚有限羞公司全部庭單體要建安選成本幣及室孟外工命程方抄案造葛價對魂比**刑**堡**數(shù)方案美估算XX伍XX坊工程掠咨詢畢有限副公司第一瞞組單胸體建球安成濕本方庫案造畢價對混比（A續(xù)#、殃B#迅、C易#、命D#進(jìn)、E紹#）**端**娃**舟方案同估算XX跡XX裹工程鑒咨詢判有限展公司第二貢組單雙體建營安成妨本方政案造悔價對厚比（新橋方案摘G#稍、H運#、褲原方渴案G億#、賣H#殲、I猴#）**旦**警**士方案瓣估算XX國XX吹工程礎(chǔ)咨詢鑼有限姓公司第三邀組單遷體建縱安成銀本方兩案造喘價對多比（新巴方案宰F#矩、I瀉#、托原方生案F嗽#、義J#邪）**雀**珠**雪方案脈估算XX緞XX儀工程乓造價墻咨詢謹(jǐn)有限起公司尾市內(nèi)廢分部第三貼章造方掠案造她價差異的分認(rèn)析**航**甲**隨方案焦估算XX謠XX承工程南咨詢見有限于公司一、習(xí)兩個境方案說在總質(zhì)造價貝上差惑異不摘大，墻新方俗案比迅原方礦案減秀少了占48失萬元抵。占吸測算扯總投夕資的芬比例般為4餡.3哈8‰。在欲我們渾重點溫分析店的建艘安成反本和千室外匆工程委中，射新方腸案比炸原方頸案減毅少了棗32章.4緞萬元舟。占原測算衡總投恨資的補比例眼為2測.8灑‰悅。由鳥于原瓦方案緒比新偶方案泳的建枯筑面牧積多夜21乳7平撫方米悼，如濱果可由售面貨積按呈20燥0平扔方米竹計算言，每叢平方鞭米售蜘價按沾1.拖5萬薪元計張算，跨則在臨銷售給收入駛上則普增加際30想0萬妨元。騾所以贈在其杯他條煙件允扯許的策條件華下，制更多桃地爭厭取可瞧售面趣積的兄增加抓，對章投資既方來蒼講，孩是最兵好的封選擇祥。二、嚷新方棵案的劉單方抄造價攏比原冊方案患高1愁14海元，達(dá)其中證土地眾和配機套的姨單方西造價補增加擱了9趕8元渡，建撐安單亞方造童價增青加了賊17辯元。兇由于謹(jǐn)項目堂的土具地和練拆遷丟費用菠總價憲不變售，在遭總建膨筑面述積減射少的疊前提捉下重貪新折艇算，碌使新悔方案脾比原粒方案混的單啦方造繁價有務(wù)所增韻加；球建安央工程煩中由稍于幕眾墻面削積的捏增加求(主免要是許I#千單體澆)，聲使單激方造眠價有拿所增淚加。漿在我年們的踢測算則中，宴除土近地和艷拆遷阻費用靠，前浮期和辜配套來設(shè)施局費達(dá)奸到了梨71亂3元洽/每映平方特米，觸為有纏效地悼控制勝成本堪，除周了在癥今后斧的設(shè)的計和宋施工羞中降預(yù)低建劫安及孕室外喪工程右的成灣本外劣，能渠夠合飛理地傍爭取叼前期勝及配違套的答最低殖也是顫投資慰方降覆低成良本的畝重要基途徑胞。三、尋在第禽一組泥的單老體造學(xué)價分臺析中猾，總闊的建廟筑面揭積增監(jiān)加了演11謝2.躺8平首方米萄，總拴造價驕增加年了2塵6.徹8萬超元，慢單方星造價味增加碼了1桿2.松3元胸。為愉保持將建筑道的原冶貌，荷方案滿不可堪能有腐太多腰的變煮化，壺除幕角墻面競積有草所增算加使供單方倆造價勁增加畫了1后2元夏外（裙主要筐是D賽#單妨體）延，其孤他的錘單方辣造價搭沒有厲太大籌變化矩。建好筑面怒積的利增加款使第悔一組近的總打造價績有所彈增加除。四、扛第二猜組單竹體形婦式變教化比前較大軋，建樓筑面漆積減哪少了到57忠5.排7平首方米枝，總毀造價幣減少所了1除36題.4搖萬元跨，單尚方造當(dāng)價減囑少了護42楚.5破元。找單方居造價興的減徐少的數(shù)原因付之一塊是電趨梯少碑了一掌部，膊之二旱是屋厭面平慌臺復(fù)商雜程仁度降論低，送之三掠是玻鑰璃幕焰墻面取積有息所減抹少。五、銷第三管組單沉體的斜建筑堤面積做增加孟了2及44愈平方戴米，抱總造爭價增向加了菊77激萬元庸，單沖方造尊價增榴加了趕45罰.6和元，指造價諷的增選加主哲要是刷玻璃與幕墻圣面積古的增歲加，跪由于抬I#噴單體婆外檐恨設(shè)計沈的變蠅化，房誠使這待個單抽體玻棟璃幕多墻的訓(xùn)面積墓增加瓜了約嚇10堆00辭平方禁米，披對總脆體造江價有秋較大哲的影掛響。**么**團**戀方案股估算XX游XX被工程勁造價酷咨詢原有限難公司古市內(nèi)疊分部第三遙部分帥方案刻設(shè)計田優(yōu)化謙建議**竟**姻**慣方案險估算XX諒XX饞工程桂造價莊咨詢歐有限句公司贊市內(nèi)永分部通過仙對現(xiàn)害有資霸料的過認(rèn)真?zhèn)蜓芯渴?，在響滿足悠各種霧主客韻觀條浙件的噸前提迷下，飽我們欄認(rèn)為期可以拴在以唯下幾伐個方春面對它方案墓的設(shè)昂計加公以重轉(zhuǎn)新考畫慮：一、至關(guān)于乒I#最單體憶建筑喊形式吹的設(shè)奶計，