某公司設計標準化思路介紹

目錄綜述理解思路實施【綜述】行業(yè)背景自身土地儲備狀況未來的開發(fā)任務2一、綜述企業(yè)名稱土地儲備規(guī)劃建面（萬平）產(chǎn)品系列恒大7238中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%碧桂園4285城郊改善型占28%，郊區(qū)享受類占72%。萬科3268以距城市中心遠近劃分4大產(chǎn)品系列，再以項目位置、客戶需求細分為8個產(chǎn)品品類，全生命周期中信2986金地13343個系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中檔住宅產(chǎn)品80%，高檔住宅產(chǎn)品20%1.行業(yè)背景恒大、碧桂園、萬科、金地等企業(yè)均以產(chǎn)品的系列化標準化作為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并已取得一定成就。數(shù)據(jù)來源：2010年11月《中國經(jīng)濟周刊》我們的產(chǎn)品系列是什么？產(chǎn)品系列化標準化

已經(jīng)成為支撐房企規(guī)模化發(fā)展的必然趨勢恒大（2006—2010）布局城市：2個——36個，增長17倍土地儲備：增長約22倍在建面積：增長約32倍交樓金額：增長約10倍年銷售面積：近千萬平方米銷售增長率：60%近期提出2年內(nèi)千億的目標企業(yè)名稱土地儲備規(guī)劃建面（萬平）產(chǎn)品系列恒大7238中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%碧桂園4285城郊改善型占28%，郊區(qū)享受類占72%。萬科3268以距城市中心遠近劃分4大產(chǎn)品系列，再以項目位置、客戶需求細分為8個產(chǎn)品品類，全生命周期中信2986金地13343個系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中檔住宅產(chǎn)品80%，高檔住宅產(chǎn)品20%1.行業(yè)背景恒大、碧桂園、萬科、金地等企業(yè)均以產(chǎn)品的系列化標準化作為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并已取得一定成就。數(shù)據(jù)來源：2010年11月《中國經(jīng)濟周刊》我們的產(chǎn)品系列是什么？產(chǎn)品系列化標準化

將成為未來支撐房企規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢碧桂園2006年銷售額：79.4億元中國房地產(chǎn)企業(yè)竣工面積第一名中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積第一名2010年銷售額：330億元銷售面積：600萬平米分別增長57%和35%全年實現(xiàn)13個全新項目開盤一、綜述企業(yè)名稱土地儲備規(guī)劃建面（萬平）產(chǎn)品系列恒大7238中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%碧桂園4285城郊改善型占28%，郊區(qū)享受類占72%。萬科3268以距城市中心遠近劃分4大產(chǎn)品系列，再以項目位置、客戶需求細分為8個產(chǎn)品品類，全生命周期中信2986金地13343個系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中檔住宅產(chǎn)品80%，高檔住宅產(chǎn)品20%1.行業(yè)背景恒大、碧桂園、萬科、金地等企業(yè)均以產(chǎn)品的系列化標準化作為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并已取得一定成就。數(shù)據(jù)來源：2010年11月《中國經(jīng)濟周刊》我們的產(chǎn)品系列是什么？產(chǎn)品系列化標準化

將成為未來支撐房企規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢萬科（2004—2010年銷售額）2004年：91.6億元2005年：139.5億元，增長52.3%2006年：212.3億元，增長52.2%2007年：523.6億元，增長147%2008年：479億元，減少8.6%2009年：634.2億元，增長32.5%2010年：1081.6億元，增長70.5%一、綜述企業(yè)名稱土地儲備規(guī)劃建面（萬平）產(chǎn)品系列恒大7238中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%碧桂園4285城郊改善型占28%，郊區(qū)享受類占72%。萬科3268以距城市中心遠近劃分4大產(chǎn)品系列，再以項目位置、客戶需求細分為8個產(chǎn)品品類，全生命周期中信2986金地13343個系列：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，中檔住宅產(chǎn)品80%，高檔住宅產(chǎn)品20%1.行業(yè)背景恒大、碧桂園、萬科、金地等企業(yè)均以產(chǎn)品的系列化標準化作為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并已取得一定成就。數(shù)據(jù)來源：2010年11月《中國經(jīng)濟周刊》我們的產(chǎn)品系列是什么？產(chǎn)品系列化標準化

將成為未來支撐房企規(guī)?；l(fā)展的必然趨勢金地（2004—2010年凈利潤增長率）2004年：增長48.75%2005年：增長29.96%2006年：增長39.14%2007年：增長116.71%2008年：減少12.86%2009年：增長111.24%2010年：預計增長70.5%一、綜述（公頃）<2020-6060-100>100用地面積16011142821115占比17%23%3%56%項目數(shù)量391517（萬平米）<3030-9090-150>150建筑面積52610214631045占比17%34%15%34%項目數(shù)量3420442.2土地儲備：業(yè)態(tài)比例2.3土地儲備：單項目規(guī)模2.自身土地儲備狀況住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)用地面積（公頃）1601114282占比80%6%14%建筑面積（萬平）2556336162占比84%11%5%用地面積建筑面積2.1土地儲備：總量2010年末，土地儲備規(guī)劃建面2986.6萬平米，權益建面2194.6萬平米。一、綜述3.未來的開發(fā)目標從目前的土地儲備、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營計劃目標出發(fā)，需要：建立全套產(chǎn)品線的規(guī)劃、創(chuàng)新、管理工作機制，實現(xiàn)產(chǎn)品的系列化?！c：產(chǎn)品定位、品牌推廣、標準化……迅速提高住宅產(chǎn)品復制能力，實現(xiàn)住宅技術的標準化。——助力點：縮短設計施工周期、降低設計變更率、批量采購……經(jīng)營指標2010年計劃2010年實際完成完成比率新開工面積516.1334166.1%施工面積891.2975284.4%竣工面積152.88195.1127.6%除竣工面積外，其余指標均未能實現(xiàn)計劃目標。主要原因在于部分項目未能按計劃開工。未規(guī)劃項目、已規(guī)劃未開工項目資金占用比例高達60%，公司周轉(zhuǎn)率指標較行業(yè)標桿企業(yè)明顯偏低。2011年計劃同比增長826.884%1383.7142.5%254.330%一、綜述【理解】定義內(nèi)涵意義案例關系9二、理解住宅標準化是指對住宅產(chǎn)品線中的特定品類進行分析、歸納、總結(jié)、提煉，在客戶細分、設計、部品、工程技術和成本等層面形成可復制的方法、數(shù)據(jù)和圖文成果的過程。產(chǎn)品系列化是指針對特定目標客群和特定土地屬性、具有相似或相同的功能或風格特征的系列產(chǎn)品組合。什么是產(chǎn)品系列化什么是住宅標準化【系列化/標準化】定義【系列化】系列化的內(nèi)涵1.從內(nèi)在關系到現(xiàn)實意義：客戶土地產(chǎn)品湖城灣土地分析客戶細分產(chǎn)品特征二、理解【系列化】系列化的內(nèi)涵1.從內(nèi)在關系到現(xiàn)實意義：客戶土地產(chǎn)品“品類即商品的分類，一個小分類就代表了一種消費者的需求”——家樂?！按_定什么產(chǎn)品組成小組和類別，與消費者的感知有關，應基于對消費者需求驅(qū)動和購買行為的理解”——AC尼爾森生命周期購買動因社會標志社交娛樂照顧老人工作場所獨立空間……中老年核心老人＋青年中年三口之家小太陽自由青年……低中高支付能力土地分析客戶細分產(chǎn)品特征二、理解【系列化】系列化的內(nèi)涵1.從內(nèi)在關系到現(xiàn)實意義：客戶土地產(chǎn)品土地分析客戶細分產(chǎn)品特征二、理解2.萬科、龍湖、金地、綠城、恒大等企業(yè)的產(chǎn)品線體現(xiàn)了項目的檔次、類型和客戶特點，同時在開發(fā)中不斷研發(fā)和完善新產(chǎn)品線企業(yè)產(chǎn)品線綠城別墅系列、平層官邸系列、高層公寓系列、多層公寓系列、城市綜合體系列恒大華府系列、金碧天下系列、綠洲系列、恒大城系列、名都系列萬達萬達廣場系列萬科金色系列、城市花園系列、四季系列、高端系列金地中檔格林系，高端褐石系、天字系、大境系和官邸系龍湖花園洋房、別墅、城市綜合體、高層豪宅華潤橡樹灣系列；都市精品系列；都市綜合體系列；城中城系列；特色高端系列保利康居、珍品、山水、尊享恒盛尚海灣系列世貿(mào)濱江系列大華公園世家系列【意義】系列化二、理解標準化的意義有利于企業(yè)品牌的宣傳和提升是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)，有助于企業(yè)建立或強化品牌宣傳，鞏固企業(yè)形象，堅定發(fā)展基礎降低項目定位風險將幫助開發(fā)者快速準確的判別土地價值，可以降低對拿地決策者風險判斷的要求，降低拿地風險。降低項目開發(fā)成本和費用項目前期設計標準化，項目建筑材料的集中采購，成本將大幅降低。提升產(chǎn)品力，保證產(chǎn)品平均品質(zhì)可保證企業(yè)打造的產(chǎn)品品質(zhì)，提升企業(yè)產(chǎn)品競爭力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力快速復制，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴張推行標準化作業(yè)模式，減低了企業(yè)快速擴張帶來的項目快速增加和人員短缺之間的矛盾。提高項目開發(fā)速度和效率將有效縮短項目前期價值判斷、市場研究及定位、項目建筑設計等環(huán)節(jié)的時間，提高項目開發(fā)速度和效率。【意義】標準化二、理解【成功案例】快速復制的必要條件：住宅地產(chǎn)案例：萬科商業(yè)地產(chǎn)案例：萬達精品地產(chǎn)案例：龍湖萬科培育成熟產(chǎn)品線，通過快速復制達到規(guī)?；?，從而實現(xiàn)有質(zhì)量增長的戰(zhàn)略目標。從百億級企業(yè)向千億級企業(yè)轉(zhuǎn)化30多個城市，100多個項目，開盤月達到60%銷售率，2004年銷售額為91.6億元，2010年銷售額超過1000

億元。近7年來銷售額增長了10倍。二、理解快速復制的必要條件：住宅地產(chǎn)案例：萬科

商業(yè)地產(chǎn)案例：萬達精品地產(chǎn)案例：龍湖萬達經(jīng)過幾代商業(yè)產(chǎn)品線的研發(fā)和復制，將復雜的商業(yè)綜合體成功推向全國。2010年銷售額突破650億元，自持物業(yè)1000萬平米。自持物業(yè)單位：萬平米二、理解【成功案例】快速復制的必要條件：住宅地產(chǎn)案例：萬科

商業(yè)地產(chǎn)案例：萬達

精品地產(chǎn)案例：龍湖龍湖利用產(chǎn)品模塊，通過90%的復制+10%的N次創(chuàng)新，極大提高項目開發(fā)速度和保證項目質(zhì)量。5種售樓處常見8個標準模塊成都長橋郡重慶睿城成都長橋郡重慶悠山郡上海滟瀾山西安曲江盛景1、體現(xiàn)項目建筑風格的售樓處外立面2、售樓處休閑空間的外置3、大小不等水系4、大面積集中綠地5、五重景觀體系6、造型獨特的景觀小品7、花團錦簇的道路8、樣板間的風格區(qū)分開發(fā)速度（從拿地到開盤）上海龍湖滟瀾山：不足一年北京龍湖香醍溪：五個多月北京唐寧ONE：一年二、理解【成功案例】產(chǎn)品線系列四產(chǎn)品線系列三產(chǎn)品線系列二產(chǎn)品2客戶1產(chǎn)品1土地3土地2客戶2客戶4產(chǎn)品4土地4土地1產(chǎn)品線系列一客戶3產(chǎn)品3產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地標準化規(guī)?；{(diào)研設計調(diào)研設計調(diào)研設計調(diào)研設計產(chǎn)品線系列二產(chǎn)品2客戶1產(chǎn)品1土地3土地2客戶2客戶4產(chǎn)品4土地4土地1產(chǎn)品線系列一客戶3產(chǎn)品3產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地產(chǎn)品客戶土地調(diào)研設計調(diào)研設計【相互關系】系列化-標準化-規(guī)模化二、理解【工作帶思路】體系流程職責資源20全系逆列產(chǎn)品【體系】產(chǎn)品偽線體櫻系框項架三、法工作貍思路商業(yè)于地產(chǎn)住宅艙地產(chǎn)旅游肅度假膛地產(chǎn)復合擴地產(chǎn)城市餓住宅近郊苗住宅遠郊蠶住宅資源特征區(qū)位特征灣系和列深圳紅樹胖灣珠海紅樹天灣園系塑列汕頭世貿(mào)傅花園汕頭東廈帝花園汕頭濱海槽花園汕頭懷英復花園東莞陽光雀澳園東莞東泰氏花園城系振列北京中信陜城東莞凱旋革城惠州凱旋翁城惠州水岸爭城新城掘系列長沙中信幻玉新城長春中信(新)城北京中信分新城成都未來丟城惠州淡水嘗新城灣系瞞列深圳灣上粉六座臺系竊列天津甚郡臺岸系版列中山凱旋貢藍岸中山左岸湖系磨列佛山釣山語澤湖東莞站森林宴湖青島馳森林芝湖蘇州俗森林撫湖時間敗軸專業(yè)博軸根據(jù)胡項目事運營率的時澡間順域序，勵將設碼計階畏段分車為概捏規(guī)、乳方案恭、擴武初、綠施工盯圖4個階炒段根據(jù)梯項目濃涉及蒼專業(yè)布，分亦為建示筑、侵結(jié)構(gòu)充、設稱備、畝電氣挪、精悼裝修抱、景克觀園刷林6六個質(zhì)專業(yè)逐步旬完善餅流程強，以壩標準勉化的晃工作狗流程允管理賠設計謹工作濤，遵武循嚴叔謹、頂協(xié)調(diào)猴、執(zhí)廣行、搏跟進株和總蠢結(jié)的檢工作竄方法業(yè)。統(tǒng)一壩的工酸法，樂完善《工程償質(zhì)量托通病黨防控挪手冊》結(jié)合鋤南北尼方的栗差異躍、產(chǎn)限品線渡要求熔，形愚成統(tǒng)箱一的冶工程車做法針對徹工程隙中?？靡妴栁漕}，缸統(tǒng)一勤構(gòu)造戰(zhàn)節(jié)點茅做法酬，規(guī)宇避常暴見錯東誤根據(jù)襪項目琴涉及清專業(yè)徐，分鋤為建疾筑、于設備者、電老氣、腎精裝朝修、腫景觀薄園林5六個天專業(yè)編碼系統(tǒng)【體系】住宅自標準毀化體許系三、泊工作泛思路【流程】產(chǎn)品佩線規(guī)貨劃>住宅溉技術淚標準蹲化>部品胃標準耽化深化披設計餃實施餓方案施工棟圖成熟果產(chǎn)品輛成本標準放化施遺工實施屬情況換總結(jié)望反饋住地宅溉技斤術甘標梨準購化產(chǎn)數(shù)堤據(jù)溝庫土地陵獲取產(chǎn)品芝策劃產(chǎn)品額線的僚選擇標準的建筑選型標準的結(jié)構(gòu)選型標準的組團選擇標準的立面選擇標準的戶型選擇標準的景觀配置標準的功能配置標準的部品選擇標準的構(gòu)造大樣標準的設施配套選擇標準的設備選型標準的結(jié)構(gòu)設計標準化的成本定額住宅探地產(chǎn)商業(yè)洞地產(chǎn)旅游艦度假竿地產(chǎn)復合做地產(chǎn)健康栗人生都會烈人生休閑址人生三、灘工作謊思路【職責】產(chǎn)品委線規(guī)邁劃：湊根據(jù)攻公司攏的戰(zhàn)爛略愿帆景制呼訂符貌合公扁司特猾點的凱近禍、中壤、長襖期產(chǎn)屋品戰(zhàn)談略?？偛砍鞘校ㄖ睍绻茼椀谀浚┕景l(fā)起且組喜織制定溉產(chǎn)品款戰(zhàn)略工作母重心熟在總嘗部執(zhí)行夜、實則施產(chǎn)品困戰(zhàn)略自上賀而下建立心總部睛、城僚市公鑄司兩換個層撲面的豪研發(fā)制實施辭體系三、洲工作慶思路【職責】標準歉化：偽根據(jù)筒公司雄的產(chǎn)庸品戰(zhàn)址略研郊究制宅訂可鐵用于特定羞區(qū)域爺內(nèi)（練地理屆和客抹群單渴元）規(guī)模根化復糞制的恨住宅呼產(chǎn)品弄成腹果。基于電上述旺規(guī)結(jié)律，20桐10年10月成嘉立中信蟻地產(chǎn)辨住宅每標準移化工孟作小港組，建奇立總劉部、屢城市善公司黃、項路目公乎司劈燕三個品層面疼的研向發(fā)實處施體匠系。總部發(fā)起辰、博組織盼、指衫導、婆監(jiān)督制定廣標準研化體棍系執(zhí)行驅(qū)實施住宅娘標準裳化成贈果執(zhí)行訓標準禿化體叮系制訂兵標準鈔化成槽果組織謀、指祝導標皂準化稻成果標應用工作胃重心艘在城群市公陸司三、賽工作勇思路城市（直置管項蓬目）公司項目公司三、命工作噴思路總部項目公司合作資源合作資源合作資源合作資源合作資源合作資源【資源】分層殿、共橋享城市公司【實施交方案】產(chǎn)品銷線規(guī)咬劃推逢進方催案標準奶化工足作方滋案27Ste交p1：產(chǎn)品更線規(guī)忍劃目屆標研鵲究內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析內(nèi)外部環(huán)境SWOT分析企業(yè)未來發(fā)展方向產(chǎn)品線規(guī)劃與企業(yè)未來發(fā)展的關系梳理明確中信地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃目標公司發(fā)展愿景知己【系列牌化】產(chǎn)品跌線規(guī)箭劃推結(jié)進方妨案四、飯實施攝方案2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月Ste異p1：標桿咳案例臺研究案例途研究知名添標桿蓋企業(yè)逐案例戰(zhàn)研究典型回房企養(yǎng)案例北研究1、標疼桿企骨業(yè)發(fā)確展階礎段分征析2、標甜桿企切業(yè)城慢市布遺局分麗析3、標勿桿企吵業(yè)核譽心競謝爭力窄分析4、標間桿企湖業(yè)成償功關干鍵因舍素分頂析5、標憂桿企泉業(yè)產(chǎn)代品方氧式分遍析··示··矛··典型育房企攝運作切模式軍分析典型嫂房企賢盈利起模式良分析典型密房企接產(chǎn)品胞模式想分析典型亞房企征產(chǎn)品毯線分柳析典型達房企駕產(chǎn)品謊特征厲分析··抗··胡··案例笨一案例幅二·攜·杰·廁·縣·關·房企懇一房企寇二·狗·律·懇·膏·帝·知彼學習標桿，提升自我四、澇實施際方案【系列蒸化】產(chǎn)品謹線規(guī)葡劃推欺進方刮案2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月Ste置p2：產(chǎn)品押線梳被理土地儲備梳理研究項目屬性梳理研究中信地產(chǎn)產(chǎn)品線梳理1、土分地儲轉(zhuǎn)備城建市布匯局2、土遮地儲木備規(guī)知模分偶析3、土漢地儲南備類鳥型分療析4、土飼地儲敞備價嶺格分鈔析··檢··魯··客戶特征成交客戶潛在客戶1、地妙段價蔽值2、交甲通情鋪況3、配乓套資蜻源4、自軍然環(huán)竹境5、人塑文環(huán)肺境6、歷脆史形孕象區(qū)位屬性1、產(chǎn)伍品類絞型2、戶住型設累計3、面彩積分演布及武比例4、產(chǎn)是品創(chuàng)茄新5、規(guī)為劃設鋸計6、立掙面造哲型··和·產(chǎn)品特點摸底梳理2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月四、莊實施物方案【系列糠化】產(chǎn)品項線規(guī)鈴劃推穩(wěn)進方杠案Ste而p3：產(chǎn)品置線規(guī)曠劃方陡案產(chǎn)品屬性梳理研究產(chǎn)品線規(guī)劃方案構(gòu)建產(chǎn)品線系列建立產(chǎn)品標準化體系產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)產(chǎn)品市場定位產(chǎn)品線盈利分析總圖毀設計裝的標畏準化建筑計風格列的標霸準化諒，如托歐式堂風格建筑哭立面灶的標頸準化聲：選新材、攀色彩戶型眠的標冒準化··榮··肆··構(gòu)思2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月四、智實施饒方案【系列發(fā)化】產(chǎn)品網(wǎng)線規(guī)火劃推管進方巷案實施【標準敏化】標準愚化推崖進工錄作是彼中信撲地產(chǎn)債產(chǎn)品物戰(zhàn)略帽的重羊要組吊成部望分2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“灣”系干列標和準化捏工作裕的推吵進20梁11年3月深圳酬公司劍完成虹“灣仿”系嫌列第喝一代定產(chǎn)品蝦的總逢結(jié)，敬形成架初步蒙成果像?！昂毕凳亮袠藫軠驶拦ぷ鳂愕耐企w進20搖11年4月山語始湖公簡司進限一步析深化修標準藝化成折果，棗結(jié)合喉第二權代產(chǎn)脾品，部形成魔初步它成果現(xiàn)。四、嘗實施通方案322011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“灣”系奶列標葵準化競工作識的推芬進20攀11年5月深圳才公司逼深化蹲“灣自”系忌列第縣一代糕產(chǎn)品冠成果湯。珠?？饭鹃_展們“灣羊”系草列第二世代產(chǎn)品蹄標準白化工糠作。20轎11年6月四、邪實施售方案【標準軟化】標準擺化推蒸進工改作是擔中信謊地產(chǎn)湖產(chǎn)品相戰(zhàn)略保的重附要組叮成部車分2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“湖”系晝列標沉準化妥工作謝的推社進20崖11年7月東莞衫公司開展寨“湖凍”系違列第貸二代和產(chǎn)品揮標準幟化工俊作?！俺恰毕弟S列標躁準化雨工作褲的推瘦進20挑11年8月北京勇公司差總結(jié)袋中信最城項綁目，豪結(jié)合拋亦莊書項目低進展偵，開展“城酸”系蛙列第律一代害產(chǎn)品洲標準厚化工存作。四、