某房地產(chǎn)項目成本管理與控制講義

項目成本管理與控制講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容成本的概念和目標成本的作用龍湖項目成本的管理龍湖項目成本的控制龍湖的招標投標管理龍湖的合同管理內(nèi)容成本的概念和目標成本的作用龍湖項目成本的管理與控制龍湖項目成本的管理與控制龍湖的招投投標管理龍湖的合同管理成本的概念成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應發(fā)生的價值投入，它用貨幣單位來衡量成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本成本的主要內(nèi)容有：31時間的成本加快開發(fā)進度

人力的成本542產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量時間的成本生產(chǎn)的速度、進度人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細度售后的成本6售后成本有：①產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題②客戶關懷成本；活動、及對個別使用功能的改變③銷售承諾成本；向購房客戶不當承諾④開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題⑤……成本管理

成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價值成本管理的基本內(nèi)容

----合理確定成本與有效控制成本

成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本目標的過程；或是在一定的約束條件下，為達到既定成本目標采取的一系列有組織的活動成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標組織的各機構聯(lián)系起來成本才能得到控制（全員成本），成本的管理能力受到管理職權和時間影響建筑產(chǎn)品的特殊性：①固定性②多樣性③體積龐大④生產(chǎn)期長建筑產(chǎn)品造價的特點：①單件性：相同的設計擺放的位置改變造價不一樣②分部組合：基礎、結構、砌體、裝修、門窗……③多次性：投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征

----單件性、復雜性與多次性成本經(jīng)營目標/盈利指標項目策劃銷售定位項目設計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工成本管理的宗旨與目標宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。目標：建立目標成本管理為導向的成本管理體系

價值工程數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃設計合約規(guī)劃與招標施工管理合同結算動態(tài)反饋及時結算事前定價步步跟蹤準確測算

工作的重心準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算成本管理思路成本管理的基本方法……目標管理1、目標管理的內(nèi)容……目標的確定與控制兩方面2、目標確定的依據(jù)……

經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段……信息化4、目標管理的過程—PDCA循環(huán)成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)為什么要進行目標成本管理目標成本有什么作用龍湖的目標成本的由來

目標成本：是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是成本的控制線。

目標成本的作用為什么要進行目標成本管理利潤=售價-成本目標成本的作用目標漢成本垃：為開爆發(fā)決加策提甘供依復據(jù)提前留鎖定證投資合理謊確定末銷售滴價格加強肅成本罰的計飲劃性預測戴投資僅效益目標盲成本亦的作荒用--殖--乙方屆預算絮員、鋸甲方蠻造價旅工程廉師（宴估價贈師）篩的職辮能有趁哪些易不同--喊--怎樣腸在事敘前知撐道需帝要投慮入多方少目標愛成本勁測算鋪的條蹈件經(jīng)討嬸論確幸定的姨方案央或設貢計圖市場仁價格蠻及其詠走勢格的準截確把邊握整理杏建筑罪標準拴與工毛程造璃價的楚匹配印關系相應濁項目肢工程距造價孔歷史智成本揉數(shù)據(jù)搶庫正向片測算友：測算紅依據(jù)（產(chǎn)糊品標嗚準、歷史脫成本紗數(shù)據(jù)江庫、我市場杠情況）測算串方式（估薯算、攻概算萌、預沿算）團隊感工作反向斤倒逼跪：確定顯銷售身價格懇水平萌；確定抖利潤盤要求開；反推億計算機成本猾水平目標閉成本亦測算恢的方趴法目標使成本奶管理唐內(nèi)容編制表目標配成本喇或計酬劃成風本分階但段對艦目標階成本抄或計繁劃成滾本進蝕行檢邁查、助修正對目甚標成首本或聯(lián)計劃軟成本蹄與實傻際成皮本進辰行比截較，刑對項佩目標銳成本僵進行洲后評宏估動態(tài)拿成本鉤：是項樂目各射個時企期實碰施過罷程中撒體現(xiàn)湖的實連際成削本與球預期藝成本淡的控林制結共果目標傭成本天管理宮原則不僅割限于攔成本訓目標明值本裂身、喝更要孝關注坐成本撒背后鍛的產(chǎn)品摸目標目標被不是葡上限府而是夠基準斤，目謊標的較作用小在于盼心中培有數(shù);“算了壇再做”而不址是“做了痛再算”成本辣管理叮未來的發(fā)展由方向重心烤前移方案窩優(yōu)化晨管理競創(chuàng)新內(nèi)容成本緒的概康念和速目標忽成本染的作囑用項目寺成本蝕的管銹理項目微成本啄的控朱制招投申投標檢管理合同蒸管理項目抵的成暖本管綁理成本削管理民體系制度靜流興程細方卡法辨工旱具（指植引、核作業(yè)拳指導跑書）成本鎖管理要的管掏理體穗系成本管理部分管理制度招標管理辦法合同管理辦法材料設備供應、核價管理辦法預結算編制審核辦法設計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本陽管理浴的管恒理體毅系業(yè)務模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標成本管理規(guī)定目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理規(guī)定責任成本分解與審批流程設計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結算流程經(jīng)濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預、結算編制管理指引項目成本指標測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標準表項目設計限額要求及成本控制建議表設計變更單/簽證單經(jīng)濟標評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應計量與付款臺帳工程結算審批表項目總包工程清算審批表結算協(xié)議表。。。。。。成本侵管理妙部分甩制度您流程分體系成本丘模塊轎：制度秩流程壯與管務理工刑具項目撈主要嚇成本獄費項成本輩費項主要炭費項豆科目迅：一、土子地費展用二、后前期鄉(xiāng)豐費用三、占建筑釣安裝擴成本（基夕礎設巴施、燈配套可設施貧、單環(huán)體）四、炕開發(fā)士間接岸費五、桿營銷詢費用六、哀公司嘆管理億費七、殘財務匯費用成本們費項成本姜費項序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部成本逗費項開發(fā)航成本銷售僻費用開發(fā)旅間接號費稅金土地秘成本前期脆工程抵費配套他設施捆費基礎搜設施侵費建安建工程總費工程穿相關峰費后續(xù)掌成本管理線費用財務換費用建設繡期返晚工費優(yōu)化蔽設計耍費用相關責任部門物業(yè)璃公司工程鎖部造價耀采購姑部研發(fā)咬設計尖部發(fā)展石部成本財務部本成殼發(fā)開僻接直營銷擦部勘察抗設計避費項目標全成恭本的興縱向甜分解成本齡費項建設端部20蔥00年9月18日發(fā)械布《房地猴產(chǎn)開腥發(fā)項疊目經(jīng)獅濟評剩價方法法》第四齡章第24條明蜻確“開升發(fā)建置設投報資是滑指在租開發(fā)眉期內(nèi)鋸完成男房地堪產(chǎn)產(chǎn)芬品開賤發(fā)建活設所蠶需投肯入的殃各項晃費用田，主怖要包涌括：基土地謎費用型、前京期工隸程費出用、致基礎飯設施扶建設腐費用稱、建別筑安她裝工育程費是用、姻公共頂配套延設施匯建設匆費用包、開納發(fā)間奮接費吧用、擾財務持費用條、管品理費聚用、谷銷售尼費用挖、開俱發(fā)期臨稅費植、其謀他費蚊用以鈔及不喉可預鴿見費衛(wèi)用等畝?！背杀靖顿M項項目址成本側(cè)管理以項俯目為山管理言對象項目預的完摧全直英接成灶本測尸算分湊解間接僻成本乞測算捐分攤項目走的成善本管路理范碰圍項目司成本擠管理項目鎖制成倉本管哭理組塌織形俯式營銷雹部成本沿管理鑒部工程船管理第部設計哪研發(fā)失部計劃窮財務驕部公司拿總經(jīng)嚷理研發(fā)占專員項目宮負責烈人項目投研發(fā)適經(jīng)理項目組工程纖經(jīng)理項目渴成本制經(jīng)理項目飼營銷抽經(jīng)理項目大財務鍋經(jīng)理專業(yè)弓工程勢師成本貨專員營銷送顧問財務橡專員公司鑄運營辜總監(jiān)項目繭部職置能產(chǎn)品識研發(fā)貞定位施工音組織紋和管邊控成本毀測算少和控笨制營銷良策劃反和銷哲售客戶凈管理驅(qū)品質(zhì)放保證項目男部成息本責屬任項目表部成羽本責您任職能崗位成本管理職能設計研發(fā)1、設計費管理2、產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品建造標準4、設計任務書5、設計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下進度、質(zhì)量管理2、施工技術方案、設計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標準3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務1、項目成本財務指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控目標部成本漫管理炭三大照工具1、目標謠成本有測算籍與分練解2、投靈資分尖析模循型3、歷不史成祥本數(shù)統(tǒng)據(jù)庫項目搬目標鈴成本黨測算擠和分職解45目標謹成本氏管理青體系目標屯成本是參纖考歷況史成濾本數(shù)濫據(jù)資既料，掛結合畫目前閱市場估價格浙情況肚，并遠預測膛未來喇價格扁走向晨，同秘時根壘據(jù)產(chǎn)賣品定賢位、士產(chǎn)品亞預期移售價劉和期蹦望利盛潤，預先銜制定嫁并力絮爭控狹制的漠產(chǎn)品捆成本目標榴成本段作為削產(chǎn)品單未來醉成本著的控去制依屑據(jù)，迎是產(chǎn)究品設乖計、索采購表、施軟工等遼整個今項目納開發(fā)啞過程上的指調(diào)導和剖控制稱性文業(yè)件，于是企變業(yè)各部阿門通誕過技削術、川經(jīng)濟奪和管演理等勻措施管的努革力，握需要刷實現(xiàn)周的產(chǎn)每品成穿本的副控制被線目標懂成本蜻管理具的階垮段土地華投資課論證趴階段目標交成本(土地切版)項目毛啟動虛階段目標訴成本(啟動偽版)方案桂設計獸階段目標究成本(方案蟻版)初步耀設計莫階段目標累成本(執(zhí)行醬版)工程菌實施傲階段目標惰成本(調(diào)整錫版)竣工獄階段項目?？⒐ね壮杀灸繕顺砍杀径刃纬蓜討B(tài)辜及責赤任成轎本執(zhí)磨行設計箭部制蓮定項康目預裙案提靜出項顯目初架步經(jīng)炭濟指憲標。營銷咐部制晨定產(chǎn)輩品定德位及級相對追應的飛價格趴定位劣；成本始部編范制《項目具**遇階段披目標追成本》。目標窗成本笨建立稱在長酸期數(shù)工據(jù)庫帖積累蟲的基鋒礎上槳，力訪求合絹理。目標購成本好應具圈有一伴定的配動態(tài)涉性。目標月成本龍編制擾程序48目標蔽成本茄編制年程序1、項目閉定位2、確定軋設計珠方案3、項目掃基本航數(shù)據(jù)敬收集4、市場腦調(diào)查5、成本正數(shù)據(jù)懷收集6、編騰制目裙標成疫本7、目范標成似本論鞠證8、目輝標成餡本批巴準土地脖投資藍論證定階段綁成本幸測算責任掉部門工作袖成果發(fā)展園部項目抵定位提供庸周邊宣配套提供餓土地涂信息地區(qū)占總經(jīng)黃理研發(fā)怕部造價豎采購至部主持驚、確魄定項目核預案目標幅成本上測算通過滿足嗚拿地砍成本舌要求未通播過審定存檔土地派投資例論證蛇階段桑成本罪測算成本炎測算奸方法前：成本嬌經(jīng)驗璃值估扶算法此階屑段提駐供的塌數(shù)據(jù)露準確廚度要呈求不千高，跡可用共表格說組合解來完覆成參考縣成本到經(jīng)驗其數(shù)據(jù)御分表或完成土地街投資蹦論證斜階段闊成本捕測算土地嘗投資勻論證煎階段取成本酷測算

成本科目成本取值范圍適用標準備注可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎設施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

土地錄投資覆論證鴨階段罰成本尤測算

成本科目取值范圍適用標準備注可研階段別墅項目2200-2400雙拼毛坯2000-2200聯(lián)排1800-2000疊拼多層1500-1600普通

1600-1800高檔

小高層1600-1800普通

1800-2000高檔

高層2000-2200普通

2200-2400高檔

土地黑投資多論證梯階段顫成本汪測算《項目賽目標超成本后測算天（土血地版律）》只是俊土地嘉投資宴論證溉資料騙的一快部分島；審定條的《項目釘目標詠成本招測算涉（土磨地版福）》將作周為項葉目啟遇動階癢段目六標成栽本的牧參照雅依據(jù)紀。把《項目呀目標摸成本邊測算球（土瞇地版緒）》與項觀目其竄他預否設模梨塊進綁入《項目遠投資觀經(jīng)濟桿分析裂模型》進行紅指標干分析土地濃投資狂論證低階段堤成本露測算土地蒙投資貪論證礦階段船成本郵測算成本酒測算害費項顫表比廊較討論導：你所化在企稈業(yè)有欠無成檢本費自項表仍，表術格形炊式和感費項煩順序罪有哪繡些不使同，決內(nèi)容悟有哪殼些不離同結論騙：各表桃形式釘和費斥項順腰序不近同，島但費階項的以內(nèi)容若大致漏相同項目啄投資倆經(jīng)濟耳分析愁模型模型胖是什硬么模型罷就是艇模擬偶項目槳整個丑運作陡過程銹，通誼過數(shù)痰據(jù)之憶間的柱邏輯州運算佳，得智出項襪目的靈評價壓指標森，從壟而衡笛量項捏目的筒優(yōu)劣可以算通過跡模型雁進行淡項目賴的實均時跟替蹤，領從而毫了解毀項目孟收益既的動唇態(tài)變資化情幅況。投資溪經(jīng)濟惕分析縱模型模型拖內(nèi)容莫包括項目蠢基礎赤資料工程五分期成本限測算建設奴進度胃計劃付款痕計劃銷售秋及回頌款資金鞋來源魚運用指標谷計算投資匙經(jīng)濟勇分析鋤模型編制框模型槽的意暈義為土政地投污資決頸策提斬供依悉據(jù)；通過艙對項扭目參臉數(shù)的稻設置斗，可先以控舞制項司目實蛋際運常作過釋程中宵的風梨險；通過磚模型銅可以卻實現(xiàn)啦對項導目收跌益情裁況的妙實時怠跟蹤蠶，從承而為孫項目仙運作練過程毫中的回決策陽提供雀依據(jù)渠；將公那司所驢有項而目的允模型坊進行紅疊加大就可戰(zhàn)以了驢解公鍵司層娘面的盡現(xiàn)金購流情貸況。投資脹經(jīng)濟繼分析狹模型模型言的基讀本結拒構影響塔模型服評價影指標鋼的主斜要因螺素項目賭的總搏投資哭、總蠢銷售河、投刷資支辜付時黨間和段銷售壯實現(xiàn)耗的時氣間構形成了域模型驗主要軋內(nèi)容復，模暫型由你以下扛幾個擔模塊愛組成例：基絞礎數(shù)之據(jù)表笑、項草目分勇期情魯況、逆成本斧測算柄、項滑目進彎度及釀付款而計劃黨、銷雜售及尸回款種計劃猛、資胡金來欄源及況運用蔥表和樹現(xiàn)金例流量誘表。投資練經(jīng)濟祝分析節(jié)模型模型員中基罩本指關標凈現(xiàn)術值指在崇項目儲計算神期內(nèi)返，按海行業(yè)麻基準鉗折現(xiàn)英率或欺其他吃設定在折現(xiàn)懶率計橫算的叉各年燦凈現(xiàn)鉆金流牛量現(xiàn)挎值之剛和。緒凈現(xiàn)灶值是胳一個笑絕對舍指標鄙，項晶目的設凈現(xiàn)案值越腦大越頁好。內(nèi)部嚴收益責率是指姐項目尋投資萍實際魂可望陷達到爹的報碎酬率小，也緣瑞是使朽投資紐奉項目偵的凈熊現(xiàn)值疫等于堂零時謝的折提現(xiàn)率譽。內(nèi)始部收滿益率族是一乞個相掃對指必標，聾項目厲的內(nèi)確部收哭益率漫越高添越好沸。投資醫(yī)經(jīng)濟勤分析惑模型現(xiàn)金砍成本華收益極率指投枯入1元的孤成本心項目伍可以衰帶來涉的現(xiàn)營金收福入，隆該指濁標不攜是衡寶量項戴目收救益高震低的凱指標殃，而舟是衡寒量項賀目現(xiàn)求金收指益情堅況的柴指標匪。權益辱資本奪乘數(shù)指項勺目的節(jié)權益疤資本網(wǎng)與項丟目總嗓投資嘗的比枯值，凱該指殼標反季應的耀是1元的懂自有耍資金侮的投條入可餃以駕蕩馭多邀少元盯的總杜投資各，該筒指標砍越大曉越好秩。投資秤經(jīng)濟圾分析叮模型項目本指標梨的衡艙量體事系評價講項目敘優(yōu)劣武的指總標系劍統(tǒng)包犯含有挖三個丸指標拒：項忌目的獎內(nèi)部旋收益仁率；暢項目急的現(xiàn)喂金成億本收棗益率棵；項霞目的任權益胃資本弊乘數(shù)不。從三芒個主鏡要的佛方面御衡量樓項目請的優(yōu)底劣：項目爹的內(nèi)街部收打益率編：從誘項目黎動態(tài)嘗收益冤的角白度；項目續(xù)的現(xiàn)霧金成爸本收稼益率比：從硬項目喪現(xiàn)金準流的虧角度遺；項目減的權純益資浸本乘桂數(shù)：努從權蛇益資踐本使蛇用效濃率的筆角度刃。投資狂經(jīng)濟梅分析增模型模型薦在項捕目運箱作各狀階段付的作劈燕用投資靠經(jīng)濟應分析大模型督在項憐目運委作各丸階段離所起挨的作虧用不情同項目箭拿地亦階段――決策皇支持向，風英險控渠制項目吉研發(fā)體階段――經(jīng)濟名控制豈，設開計優(yōu)鐮化項目烤建設毫階段――成本飛控制懶，銷取售控攜制項目割竣工旱階段――對比寸分析邁，指普導新渣項目投資屑經(jīng)濟澡分析栽模型投資尊經(jīng)濟質(zhì)分析濁模型運用藍投資跪分析烈模型男對運紙營狀梢況的濾分析投資故經(jīng)濟傍分析劍模型投資他經(jīng)濟藏分析膀模型項目幸啟動鏟階段漆成本畜測算項目撒啟動癢階段糕成本徒測算項目泄團隊確定巴產(chǎn)品蠶定位螞和銷鋼售價匠格、肚銷售散進度研發(fā)什部根據(jù)艇規(guī)劃口條件宜和侵市場饑定位闖進行黨預案王的調(diào)己整或樓重新悼考慮嚼方案茂（產(chǎn)韻品業(yè)傘態(tài)、趣標準?。┰靸r地采購憂部項目駕目標籃成本達測算計劃傳財務醬部根據(jù)片售價送、銷睬售進體度、姑成本塘測算而、進畢行財交務指比標計聯(lián)算拿地幣以后項目靠團隊犯對擬昨建項萌目進邀行詳細犯策劃，設定廊項目脹定位慣，明確仔項目頂經(jīng)濟觸技術圾指標宗、配援置標乳準、患交房的標準涌、建頂造標法準、誰主要族設備店的檔征次或朵品牌迎、市愈政接抹口以往及施菊工安工排、旱工程葬進度捆，材少料供殘應方殃案，腐銷售遲策劃載，銷此售進吳度等項目踐啟動猴階段噴成本缸測算鍛帶入毫經(jīng)濟尋模型聞后應帖達到納或超俘過土曾地版響的收輔益指柿標；項目燈啟動鳳階段酷成本爆測算項目自啟動甲階段普的成預功標貨志湯項紹目啟妹動會目的對項歉目進釣行沙享盤推脈演，預見譜和決權策未搭來，設起定項稱目的糊決策鈔點、險控制清點。概識別趙項目書風險辛點，悶提出核預案。明確縮慧項目此成功當標尺懇及具距體指舒標，害達成穿共識犯、做挎出承諾住。項目予啟動喇會主要稿內(nèi)容極（成帆果）《項目勉定位》《項目顧建造擾標準》《體驗蕉區(qū)選冊址、響定位速及開局放計翠劃》《項目未一二叉級計乞劃》（《項目倍分期攻、材聲料供貝應方謎式范膀圍》）《項目楊目標謙成本惕（啟漆動）》（《項目虧合同狐規(guī)劃》）《投資脖分析憶模型待（啟乳動）》《方案溝設計雨任務蛋書》《景觀束方案門設計確任務愿書》《精裝無房定始位、消限價絕及建鼓設實來施方偶案》（如睬有）《項目姑的物座業(yè)、身商運摸的運拾營人刃力資樓源配弓置及日運營迎成本代分析》項目衫啟動殃會項目肥啟動顯會設計補階段表成本懶分解工程屠部提供鉆現(xiàn)場扯布置賢方案提供德施工砌用水闊電以域及甲少方臨番設設槍置方灣案初步惰施工狀方案凈及土抗石方下平衡蹦對比提供飲方案劍、初森步設遠計圖提供斧產(chǎn)品技建造濟標準基礎餓方案刑對比造價蔥采購顫部目標院成本設分解進行啊成本獄敏感秧性分歌析編制隆合約哄規(guī)劃研發(fā)斜部計劃訓財務材部財務京指標綠計算設計冊階段庭成本插分解得主要包是方蚊案設凈計、型初步皇設計埋階段方案風設計毫、初僻步設哲計階段腿是設諷計階格段成梢本控迫制的幟重點初步繭設計慌階段際目標椅成本厭經(jīng)審媽批后虛，是摟項目蠢的執(zhí)圣行目塘標成蟻本設計煤階段擋成本具分解設計乳階段輪成本父分解案例殘：方案瞇設計階段籮成本啊測算染分解設計如階段避成本肌分解方式排之二構，按項素目實情體分堵解方式養(yǎng)之一料，按合益同計吸劃分濟解方式誓之三點，按考若核責蕩任分輪解三種再方式唐各有邁側(cè)重參但又鋪相互送關聯(lián)目標揀成本寺的分憑解分解繡依據(jù)纖：甲方闊的發(fā)原包與頑采購驅(qū)計劃分解勉內(nèi)容守：總目題標分討解為愛每個描合同訊項的蠻目標方式佳之一秘：按咬合同軌計劃臂分解蔥：目標脅成本集的分債解項目蟲合約客規(guī)劃目的將各敢費項巧成本對應留分解成未宰來可辯執(zhí)行興的合覽同隨項療目進棕展，六合約覽規(guī)劃敏逐步憑變成糟真實蛙的合蘆同和妙合同慮造價目標桿成本茶的分峰解目標算成本亦的分撿解分解漂依據(jù)口：項目柴建設悟內(nèi)容疾（設疤計圖角紙及比說明犁）分解元內(nèi)容掛：總目工標分蔥解為泥分部他分項巖工程黃目標面；包攔括功賠能組球件的鄙劃分艇（專盞業(yè)與雁分項恰工程畝的劃旱分）快，可放細到述分棟壤分層筍分構史件；方式肢之二救：按碗工程璃實體揭分解目標竊成本悄的分盲解目標永成本府的分示解分解鑒依據(jù)谷：部檢門或緞崗位英成本心管理螺職責偵及考并核辦彈法分解鋸內(nèi)容亮：總姿目標藥分解狹為每處個部敲門或障崗位菜的成芽本管寄理指執(zhí)標,以及層輔助呈管理赤的工積作要震求方式凝之三耀：按斃考核笨責任來分解目標花成本僻的分林解序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎設施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關費用審計費計劃財務部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務費用貸款利息等計劃財務部10管理費用員工工資、福利等行政人力部目標仗成本批的分常解目標循成本似的分作解工程遞實施斑階段由成本辯管理工程誦部現(xiàn)場工簽證憲、技很術核訴定的步現(xiàn)場什控制次、工細程質(zhì)麻量和奇進度介的管積控、熊編制蝴進度荒計劃提供志施工石圖設計以變更逢的控第制、塌專項格工程聯(lián)的優(yōu)障化造價衛(wèi)采購須部簽證校變更肯的費堵用審溜核、甚專項錯工程跪的成陣本分柔析、擱動態(tài)心成本糕的跟毅蹤和敬回顧艦、成累本調(diào)慶整研發(fā)貓部計劃腦財務辭部財務苗指標船的動坊態(tài)跟約進資金應計劃敬審核互動在簽情訂合四同時撤，應蹈與合部約規(guī)命劃對遭應，升并對寸付款尖計劃獅進行蹤蝶拆分樣。施工憲圖預墾算包習括單總體建元安裝調(diào)修工們程、爸配套痕設施鍛工程唱、基千礎設假施工坑程、塑環(huán)境缸景觀思工程海；并路結合吐預算悶造價進對目堤標成凡本進顫行預算杯調(diào)整。合同故變更(包括曉：經(jīng)渡濟簽田證、犯設計靈變更秒、技零術洽征商）撓所產(chǎn)零生的礎合同懂金額連變化工程張實施偏階段賺成本鋸管理動態(tài)剝成本軋管理成本竟的發(fā)發(fā)生和段形成含是一托個不平斷變早化的冶過程扔，決凱定了摔成本染控制坑是一跑個動犁態(tài)過婚程動態(tài)版成本喚管理崖的目溪的意驅(qū)義保證仰成本方處于駛可控保證佳目標蓮成本本實現(xiàn)提供饑成本擋決策距依據(jù)工程逼實施歉階段扯成本彩管理動態(tài)堅成本辭的組問成動態(tài)百成本=已結勸算合浪同成攻本+未結晉算合約同成泛本+非合燥同性焰成本+待發(fā)蹈生成爸本工程奪實施沸階段冒成本艘管理動態(tài)懲成本待發(fā)歲生成園本待發(fā)槳生費奮用未簽涌約合事同估煎價已發(fā)燙生成溝本非合段同性森成本合同狡性成搭本已結須算合丈同成微本未結滑算合書同成淚本合同晨金額結算積調(diào)整(含簽美證變殲更)合同產(chǎn)金額預估扔結算餐調(diào)整(含預刃估簽代證變張更)工程貫實施倍階段艙成本軟管理月度懼成本滲回顧對已弊發(fā)生躍、已桃結算糠的合吧同金廢額調(diào)面整，飄對未攻發(fā)生員合同核進行病清理赤、預拔估對已乎發(fā)生豎、已痰結算棋的費橫用金濟額調(diào)皇整，盛對未燒發(fā)生妨費用廣進行悔清理沙、預活估工程啄實施尺階段摸成本釘管理成本爬動態(tài)仿重大有事項硬及預沿警成本捧管理輔異常唱事項親披露重大踐招標醋進展補充注預算尿動態(tài)冷狀況驢（含設設計唉變更調(diào)及洽站商）結算囑異常野情況四說明雷（超屬合同烤額及賀目標葵成本舉、以破及其它起異常僑情況曬均需防說明眾）成本五目標謎評審成本漠研究秒及其懂它測扮算動態(tài)串成本誘月報仆內(nèi)容工程勉實施棋階段千成本導管理序號

項目名稱

目標成本(萬元)20090630動態(tài)監(jiān)控本月預測金額

與目標成本相比與上月相比

已發(fā)生合同額變化說明一

土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二

前期工程費1,541.001,541.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1

總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3

分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五

維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

月動蠢態(tài)成煤本狀店況表工程惜竣工勵階段直成本腿管理工程高部審核額工程武竣工元資料對合星同相匪關條臥款進填行評種估對供浙應商揚進行輛相關撞履約現(xiàn)評估設計添總結造價廢采購貢部與供鼻應商鍬進行秀竣工數(shù)結算犯（含借材料訂供應解結算端）編制晉竣工抹成本森并與尼目標本（轎執(zhí)行秩版）油比較研發(fā)額部計劃精財務美部財務丸決算核算漿最終覺的財偽務指納標工程最竣工朱階段況成本吼的主賤要依御據(jù)是素合同屈工程傭預結冤算工程察竣工拍決算君是項斤目管供理的豆最終集體現(xiàn)工程通竣工各階段扯成本屈管理工程吸結算臨編制敵的依密據(jù):以工娛程施窄工圖舌說、傲施工撒圖設聲計變鋸更通卸知或亂技術紅變更夏核定出單、倚現(xiàn)行羨施工院及驗施收規(guī)咽范、嫁設計帽選用全的有掀關的捧工程梢（通恥用或醬標準集）施散工圖欠集、溫發(fā)包書方材磨料設派備認貧價通姜知書課和施籍工合淡同、《施工查圖預凈算編伶制要充求》等為跪編制鳳依據(jù)將。工程訊竣工庸階段猾成本噴管理工程饅預結粱算編蓬制審飾核的巨前提按設言計圖訴紙和厲施工秋合同服約定總的工撇程范友圍的插全部怕工作內(nèi)容礦完成壞。有完縫整的紐奉技術軍檔案貍和施德工管必理資走料。經(jīng)勘米察、賠設計捕、施林工、揭監(jiān)理晉等單蠢位檢依查，奪并分稻別簽署工孤程質(zhì)棍量合杜格。工程員竣工解階段戰(zhàn)成本嚼管理項目份竣工負成本患，是壯指在粗項目謎竣工兼驗收瘦時點研上，彈項目形的全裳部成挨本，櫻包括厚確認殺（結難算）刮的已額發(fā)生頃成本蠟和估娃算的失未發(fā)膝生成傅本。憂其費婦項包心括開咐發(fā)成璃本、挑營銷陳費用鋼、管柏理費岡用、蝕財務悄等全部揪成本鍬費用。將《項目課竣工只成本》與《項目柿目標教成本購（執(zhí)華行版捷）》比較確，分飽析、辱說明員差異方原因按規(guī)芽定格忌式形殖成《項目撲成本印總結糾和分訊析》工程卵竣工悶階段快成本補管理一、掠基本黨情況伸的概偵要成本循目標港的下焦達成本些目標絹的分戴解成本佩目標婦的完披成二、替分解比和完芽成的渣對比以費市項結洪構為悶跟本搶、對永各費障項的節(jié)結構撐、分填解、走完成情況址進行之對比減分析基本窩結論目標脹成本劑和實特際成戒本的脆對比妨分析工程笛竣工經(jīng)階段糞成本柏管理三、區(qū)分析集說明AB荒C分析敏感齒性分驗析失敗網(wǎng)和成劈燕功事銷例的乖分析四、窗改進尋建議如何縱做好巨成本案管理目前濁成本干管理伶的瓶謙頸和接破解工程旱竣工慮階段針成本喊管理工程誦竣工媽階段爪成本全管理歷史鼠成本攤數(shù)據(jù)冷庫……目標武成本付編制掛的重線要參格考利用窄歷史失成本啄數(shù)據(jù)先庫編克制項率目目辦標成赴本歷史森數(shù)據(jù)撇的來班源1、自身費開發(fā)條項目購的積半累內(nèi)容嶄完善沈、質(zhì)低量好丟、數(shù)狐量有渠限2、同行可業(yè)項剝目資糊料收病集內(nèi)容討質(zhì)量抓不容鞋易準盯確歷史可成本真數(shù)據(jù)書庫歷史省成本懼數(shù)據(jù)敢?guī)熘魍惨獌?nèi)巧容包括汪：成本楊測算杜基礎回資料開發(fā)敵成本燈匯總閑表單位悠工程訴建安事指標歷史較成本物數(shù)據(jù)每庫歷史蛋成本蚊數(shù)據(jù)堡庫成本教測算賴基礎嘩資料默：搜集淺房地笛產(chǎn)工特程（歷即史）差已建項目規(guī)劃方指標，已驅(qū)建項蘭目概況廟指標以及吼已建沫項目任各單衫位工程罵經(jīng)濟說技術替指標的實際仁記錄新建房地近產(chǎn)項碰目的平規(guī)劃所設計止條件銹，擬建截項目計概況爆指標歷史贈成本沉數(shù)據(jù)瘋庫開發(fā)置項目宴成本勾匯總節(jié)表：是上快述歷院史項醋目的酒實際斬成本量記錄搖，包仿括項匆目各亂項成狐本費斬項的檢竣工切結算蒜造價陪的總概合。歷史薪成本昨數(shù)據(jù)擺庫專項朝工程宋成本駝分析景觀奧工程區(qū)內(nèi)牲管網(wǎng)區(qū)內(nèi)邁強電區(qū)內(nèi)蜓弱電歷史全成本咳數(shù)據(jù)塞庫單位容工程示建安接指標號：按項河目的撥單位鳳工程欠編制財，共劈燕分為閘五大例部分變：1）、高工程瓦概況腔。2）、辱特征娘指數(shù)細。3）、馳建設巷標準毯。4）、罪經(jīng)濟恭指標正、5）、津技術辣指標首。歷史者成本彩數(shù)據(jù)要庫1）、效工程裝概況養(yǎng)主要遺包括呢：工程姻名稱見、建歷筑面厘積、叨結構革形式這、高垂度、跌層高世等。2）、懂特征綢指標茄主要女包括頸：窗墻嚼比：迎外墻翅門窗/外墻慌面積突（標留準層竊外墻壁周長×總高朵）一債般0.顧23～0.渾28窗地柔比：莊外墻蕉的窗父面積/建筑盒面積體型役系數(shù)叢：建雙筑面邊積/外表如面積醬（標套準層投外墻倍周長×總高蛇）歷史冷成本侍數(shù)據(jù)翼庫面積劉系數(shù)傘：=規(guī)劃厭建筑覆面積/造價糕計算肥建筑句面積（規(guī)蒸劃面幼積/建筑即面積恨）造價害面積鳥與規(guī)元劃面堵積由長于計死算規(guī)切則不遲一樣灑，存搖在一喂定誤挨差，經(jīng)濟分指標天和技捎術指截標是搜以造洪價建研筑面糟積分娃析計道算的，造醫(yī)價面拿積與清規(guī)劃溝面積槍的系袖數(shù)作志為調(diào)遷整系橡數(shù)（系估數(shù)大策于1成本農(nóng)指標密乘以閑系數(shù)隔，系奴數(shù)小棟于1成本水指標再除以鞠系數(shù)愈）經(jīng)濟塔指標防和技藍術指絲式標與獲面積秒系數(shù)餡的關辯系歷史凳成本釘數(shù)據(jù)蘇庫3）、干建筑橋標準逃：分喚別按尿單位蜂工程維的基礎佛；結構柱及粗城裝修密；主體縫設備畜安裝眠工程備；公共秒部位照精裝琴修；戶內(nèi)徒精裝唐修；等的銹主要亦材料斜做法晨進行壓描述冠。歷史掃成本科數(shù)據(jù)監(jiān)庫4）、壁經(jīng)濟輛指標饒包括唐：單位息工程餃人工州費和槳單位貍面積即人工穩(wěn)費指屯標各分幟部工漸程造當價和核單位蟲面積促造價雁指標各種皂主要常材料爺?shù)南麠l耗量撤和單吐位面俯積消贏耗指免標歷史共成本慣數(shù)據(jù)扒庫5）、盾單位塊工程宋強電掘、弱味電、姨裝飾謝工程散成本匹分析鳳表如何揀參考壁歷史博成本溉測算蠻新項陳目成滾本基礎家數(shù)據(jù)預設衣特征中系數(shù)原、體攪形系然數(shù)產(chǎn)品燭交付扣標準查找納歷史疫項目海，對因新建禾項目呼作參愁考歷史潤成本慕數(shù)據(jù)遵庫根據(jù)惰設計合標準菜和單互位工奪程特獅征指眼數(shù)在舞歷史傅數(shù)據(jù)商庫中例找出廣相應猶項目氏的歷幫史參無數(shù)，脆可以黎通過返特征勢指數(shù)汽結合同擬建求項目刊的情股況，棵測算詳擬建嫩項目醉單位傘工程牛的造已價成派本找到滾相類抽似的償歷史吸成本理數(shù)據(jù)址后，仗要結脈合當觀前市疾場情教況對駁主要跡材料絨、人著工費鏟、規(guī)枝費按堅市場哪價格蕉進行禽調(diào)整沸。歷史飲成本誓數(shù)據(jù)秒庫基礎售部分表：儉挖孔魂樁基系礎的頃測算撤數(shù)據(jù)鹽見下疲表歷史怒成本均數(shù)據(jù)偏庫以下問變化駕規(guī)律康限于宏主體覺及粗捏裝修蛾參考序號項目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結構及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%歷史燦成本置數(shù)據(jù)云庫參考嫂指標A類高爛層葉鋼筋47犧.7并2千克岡、水桶泥86露.6經(jīng)9千克懲、預炸拌砼0.感33立方B類高夕層匪鋼筋53指.7后9千克夜、水袋泥75兆.7施3千克線、預蝦拌砼0.護35立方當窗乞墻比勝為0.吊28，體歌型系矛數(shù)為0.敘28時，步主體滔結構錫及粗僵裝修攏部分襪的造掏價基頓數(shù)約沉為1歷史時成本狼數(shù)據(jù)獻庫內(nèi)容成本弓的概燙念和堵目標肌成本揭的作位用龍湖注項目擦成本扶的管靈理龍湖咬項目企成本卻的控防制龍湖賊的招弱投投盼標管鑒理龍湖呆的合智同管菌理項目肚主要艱成本席費項借構成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關的費用前期工程費勘測設計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎設施費滿足項目使用功能的設施設備配套設施費按規(guī)劃和有關要求設置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務費用資金成本竣工城驗收試云運精行采產(chǎn)購施卸工設燭計勘屋察可行泡性研踢究項目樂建議梳書建設促投資孕的階竭段劃屈分建設挖工程配項目雷實施盡的階組段啟動啟階段規(guī)劃族階段實施犯階段收尾祖階段投資紡階段激比例票劃分建設肚安裝織完成投使綢入用投資可行稼性研踩究投資合發(fā)斃同包決立兄策項10兩0%勘察套設計前期遮工程施工生采購竣工溜驗收投資炸控制搞的要吩點投資測算庭過程的控拜制分貨為：·投資編論證帥階段展測算·設計時階段裹測算執(zhí)行杯過程的控旱制主帝要是衰施工嫌階段那控制成本反控制慌的目賓標原雄則不是短最低鐮而是采合理投資耽控制包括勁投資墳測算駕過程塞的控悅制和壟執(zhí)行局過程很的控硬制投資槍控制泛的要透點土地友投資到論證·根據(jù)逗提供裹的土頸地信健息，亭確定瞇擬取搶得地喪塊的政項目躬定位·結合弄市場缺需求獲對不貸同業(yè)灰態(tài)使屬用功搜能建新筑面教積的右合理配置·結合否周邊谷環(huán)境晶、相挖鄰項沉目售骨價、針市場抵需求重等情蠟況論證項目駐投資村可行壘性·參考滔類似池業(yè)態(tài)慕工程育項目圖歷史溜經(jīng)驗殿數(shù)據(jù)橫編制拖投資踏估算荒，利用廣投資居分析雁模型測算賠控制危土地議成本投資負論證雞階段煩的控首制投資哀控制苗的要度點方案氏設計鄭（概魯念設御計）初步踏設計美（擴婆初設費計）施工典圖設惱計工程狼設計怖階段要控制投資循控制鏡的要幅點投資餃決策役至初獄步設止計階欲段，亞通過材對設疤計方牙案的匙比較層，本酷階段銳投資齊控制突的效肝果約為75援%～80綁%，控嶺制投緣瑞資的屬阻力濤最小哲，控幸制投撒資需乘要的逝成本恢最低深化宜設計懷至施無工圖多設計使階段嚴，通罷過對穩(wěn)建筑北標準宰的比濟較，遭本階滴段投星資控蝕制的陡效果約為15嘉%～20瀉%施工峰圖設況計結伴束至表施工近階段盜（實責施階陷段）秒，通為過對廁施工澇方案趙的比角較，鬼本階扛段投好資控存制效喘果約為5%以內(nèi)，控川制投萍資阻猜力較麗大，惜控制旗成本顛較高設計盼階段田投資壁控制厲效果工程握設計不階段航控制概念設計施工/安裝使用控制保的效血果控制濟的阻禮力控制囑的成看本主要控制價值居區(qū)工程隆設計廉階段明控制13熊7方案魔設計做控制杜要點戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設備房的位置交付標準，窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷13茄8重點酒關注屈：產(chǎn)釀品定擴位，調(diào)主要訊設計襖選型龜，建閣筑平牽面，基礎寸類型化，結稿構形孩式，宰結構切布置映，建匯筑裝估飾交鎖付標準，億停車迅方式合及比乎率，某小區(qū)姿供配孟電方猾式方案屬設計妨控制梳要點方案書設計悠控制行要點在容哨積率壩指標脖控制愿面積妹，結鍛合市紡場需楚求對既不同輩業(yè)態(tài)截建筑列面積兆的合尼理配達置，建多毯少高枝層、喊建多率少多股層、企建多掀少商剖業(yè)、概建多福少別苦墅、獅建多箱少花燒園洋粒房；配專置那翼些基劣礎設滅施和怪配套塌設施廣，獲森得最顛大銷民售額沈和高始額利涉潤。注意積設計瘦作品棋和產(chǎn)跳品的供關系比較塊高層秀與小沖高層化的成承本案例縮慧：揭某項清目指蛙標如硬下，造方案雙設計輔階段橋沒有迫充分兇利用里建筑決密度濱指標殿規(guī)劃宴利潤摸貢獻掛大的醬產(chǎn)品忠，規(guī)仔劃建7棟高離層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4高層笛與小盆高層皆、花潤園洋冰房的訓的成獅本比拍較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大小優(yōu)、中、差高方案衛(wèi)設計扇控制卸要點方案慎設計含控制勞要點對業(yè)任態(tài)和趙戶型天的多邪方案躬設計暗，通妻過比圈較確升定單怕體平充面和以戶型努；通珍過對雪建筑膀面積擔、套純內(nèi)面堪積、藍公攤鼠面積驚的比戚例測儀算，狡確定極最合餓理戶協(xié)型和壯戶型滅搭配喜從而鼻獲得傳最大穗得房銅率和摩銷售錘面積再。某項目技術經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術經(jīng)濟指標變化后的技術經(jīng)濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

限額附設計確定舌限額泰設計創(chuàng)控制范指標限額站設計劃是按誕照批狹準的犯設計掏任務鑰書及改投資心估算躍控制皂初步更設計辟，對設設計召規(guī)模林、設絡計標傍準、屠工程象數(shù)量旺和預償算指濾標等隸各方爹面的觸控制摟，凡杰是能覆進行盈定量兵綜合倘的設合計內(nèi)育容，巧均要位通過霧計算泊確定尺，要蛾充分捷考慮牙施工鐘的可起能性俱和經(jīng)嶺濟性肉。初步摘設計艇（擴夫初設懶計）巾階段遵控制遙要點初步胸設計縫（擴墻初設彎計）暈階段噸控制擾要點建筑選材與各類構造做法結構型式、基礎型式、擋墻形式的選擇外立面設計電梯、空調(diào)等大型成套設備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標準與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設計根據(jù)孟初步丘設計材圖紙備對規(guī)龍劃建樂筑面胡積、快銷售墊建筑梳面積稈、造澇價建幟筑面褲積進遭行計偶算比隱較，泳盡量羊減少猜公攤區(qū)面積濁增大累得房境率。初步擔設計課（擴架初設蝦計）觸階段鑄控制功要點初步缸設計合（擴送初設嘆計）肚階段低控制嗓要點控制范單體涂建筑免的特刮徵指付數(shù)，鏟包括陰：外扔墻周縱長、物面積偶系數(shù)喇，門爐窗面腳積系奪數(shù)窗市墻比鍬、窗傳地比麻指標適、體文型系底數(shù)等份對節(jié)番能保檔溫、洽消防濱、抗悶震設父計標乒準的慌影響禍。初步加設計魚（擴拋初設孩計）萌階段廁控制挎要點控制尾建筑狐設計暑標準異，控棟制單努體工螞程配炭置標春準；誤比較念外墻喝保溫穴材料妻和作佳法，錯門窗推材質(zhì)者、標兄準；抖外裝賠飾材移料的閑選擇蠶搭配厲，室老內(nèi)不肅同公鬼共部張分裝歡修標油準，蓄在滿足必要飾使用臣功能的同使時成爽本最暮合理亂。結構鮮設計念方面基礎貝選型愚、埋蟻深和潤布置毯應合洗理樓面伍恒、業(yè)活荷曬載及償梁的軍線荷裙載，泉梁、顏柱或虛墻的染集中鐮荷載彩取值丸合理跳，安見全系券數(shù)取孫值合排理主體會結構港布置藍、結臣構體仁系選歐型合醋理，逢梁、兔柱、諷板鋼串筋配摸筋計擋算配凡置合填理人防挺地下鐮室結季構選泳型應本正確胳，設熊計荷封載取鍛值、堪結構篇計算嘗與構充造初步斃設計倍（擴亮初設捧計）和階段評控制央要點強電撲設計弓方面主要盤電氣炎負荷選指標柴配置貫、供慘電范殊圍、幼變壓趨器臺處數(shù)合啞理進出釘線通考道是棉否合耽理設備鈔選擇姓、出撓線回謝路計筒算電撐流、單斷路刪器容旋量和令電纜鞭截面屢配置跨合理發(fā)電尚機供晴電范曠圍、持容量負和臺貪數(shù)選努擇合療理敷設僵方式筍和路吉徑、臂出線異回路采、線部纜型良號截抽面經(jīng)戴濟合族理初步倦設計盞（擴匠初設撫計）塔階段江控制沒要點弱電音設計攪方面弱電兼各系論統(tǒng)功爭能和句設備轉(zhuǎn)選型象合理各系積統(tǒng)管春線走寶向布標置合奪理初步米設計脖（擴多初設刊計）航階段季控制樹要點給排攔水設減計方禾面設計確參數(shù)另合理通、計配算指日標經(jīng)京濟；功系統(tǒng)敗流程辟合理設備脾房設拉置位謎置及傳設備童布置斃合理貧、使劈燕用及賀維護方便主要則的設唱備材懂料選墳用經(jīng)黃濟合扯理初步汪設計剛（擴驢初設小計）賣階段偶控制脅要點初步圍設計籍（擴田初設腿計）灣階段導控制堆要點綜合鐘管網(wǎng)碑方案鑄，包幻玉括：態(tài)道路殼工程績、雨去污水乞工程伯、雨饞污水除處理徑、強小弱電友管網(wǎng)衛(wèi)、給年水管雀道工向程等揀的走拍向作藝法進坊行造尋價分換析比跑較，歐使布堂置、俘走向居、作草法更泰合理爸，挖泄溝的陽土石中方量懸最小蛛。編制音概算卷，對曠投資旗進行癢控制肥。初步脈設計部（擴倒初設旋計）旅階段彎控制叫要點景觀地工程和控制爆軟硬夠景面采積比果例，蜘包括廣水體蛋面積航，鋪防裝面?zhèn)兎e，睡喬木億、灌赤木、匯草坪閣面積脖的比劫例。確定況項目動骨干濾樹種披、基丟調(diào)樹舅種設計暫階段氣控制裕措施產(chǎn)品秘業(yè)態(tài)陳定位憂模板斯化設計因任務師書模鈔板化設計少合同騾模板主要錫專業(yè)再施工型圖設溫計指謝引模虹板化主要張專業(yè)肌施工就圖設任計審戒圖要戒點模帝板化專業(yè)游配置便標準圖模板鋼化制定厭統(tǒng)一妙標準逮作法設計束階段朗控制翼措施模塊向化：單體朵研發(fā)團、單饅體組淺合會所苗售樓激處結素構標毯準化必及裝嘩修模四塊化碰、硬景楚鋪裝壘標準誤化導視謙系統(tǒng)渾標準榨化拼合繳：增強和戶型磁拼合春研發(fā)設計吸階段丘控制盤措施產(chǎn)品曲復制90%復制+交10%創(chuàng)新（1+己10熟%）n一年獎一小序改權三繩年一砌大改設計傾階段行控制涂措施電梯喪住宅陽的公公攤面施積經(jīng)蘭濟分糕析電梯陡住宅皆的公逗攤面沸積經(jīng)類濟分后析公攤艘面積蛇涉及鳥多個胖利益起主體開發(fā)靜商：梅花錢棚而不喝能直剩接變節(jié)為銷才售收殘入，畫希望婚公攤墳小些扭好；業(yè)主璃：大恥堂、