天潤(rùn)柏川shopping-mall新建項(xiàng)目可研報(bào)告(購(gòu)物廣場(chǎng)、寫字樓、別墅等開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告)

SHOPPINGMALL可行性研究報(bào)告目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2項(xiàng)目建設(shè)背景 21.3財(cái)務(wù)分析 31.4不確定性分析 41.5結(jié)論 4第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 52.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 52.2設(shè)計(jì)依據(jù) 52.3規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念 52.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 8第三章項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 103.1投資環(huán)境分析 103.2市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場(chǎng)分析 14第四章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 244.1項(xiàng)目板塊定位 244.3項(xiàng)目宣傳推廣方案 254.3營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 274.4項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng) 29第五章項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 31第六章投資估算及資金籌措 326.1估算依據(jù) 326.2估算范圍 326.3估算說明 326.4投資估算結(jié)果 356.5資金籌措 35第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 367.1估算依據(jù) 367.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 367.3銷售收入估算 377.4銷售成本估算 387.5經(jīng)濟(jì)效益分析 387.6盈虧平衡分析 397.7敏感性分析 407.8財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) 417.9環(huán)境效益分析 417.10社會(huì)效益分析 41第八章風(fēng)險(xiǎn)分析 428.1風(fēng)險(xiǎn)分析 428.2．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43第九章研究結(jié)論與建議 449.1研究結(jié)論 449.2項(xiàng)目建設(shè) 44第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：SHOPPINGMALL（暫定名）投資方：擔(dān)保有限公司開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫定名）商業(yè)管理：商業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院1.1.1項(xiàng)目介紹SHOPPINGMALL位于中國(guó)山東省市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N7-06、07、08、09地塊，大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心，擬建設(shè)大型單體shoppingmall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，占地面積內(nèi)紅線209239平方米（314畝），外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米。項(xiàng)目定位市及周邊地區(qū)高端市場(chǎng)，建成后將成為市乃至山東省形象工程、標(biāo)志性建筑。1.1.2區(qū)域狀況項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)，河?xùn)|中心區(qū)位于老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，西起岔河風(fēng)景區(qū)，東至新興路（含金融一條街），北起花園路，南至東方路南側(cè)6號(hào)到路線，總面積10平方公里。項(xiàng)目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項(xiàng)目位于新區(qū)，新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，新區(qū)內(nèi)建有大學(xué)城、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、集中綠地，自然和人文環(huán)境較好，地理位置優(yōu)越。1.1.3項(xiàng)目四至地塊東至新興路、南至新河路、西至河?xùn)|大道、北至16號(hào)線，土地面積209239平方米，矩形，形狀規(guī)則，可利用程度好。1.1.4項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)占地面積：內(nèi)紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shoppingmall：15萬平方米五星級(jí)豪華酒店：5萬平方米5A級(jí)寫字樓：5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經(jīng)營(yíng)方式：大型shoppingmall、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級(jí)豪華酒店委托國(guó)際知名酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)。1.2項(xiàng)目建設(shè)背景市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。市政府?dāng)M在老城區(qū)東面建設(shè)河?xùn)|新區(qū)和技術(shù)開發(fā)區(qū)。新區(qū)擬建設(shè)高職學(xué)校、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會(huì)展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國(guó)際汽車城、新城綜合市場(chǎng)，將新區(qū)建設(shè)于城市的一個(gè)小中心。SHOPPINGMALL為大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心，包括大型單體shoppingmall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，項(xiàng)目的投資建設(shè)將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量發(fā)揮巨大作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面：為市及周邊地區(qū)提供休閑購(gòu)物、文化娛樂、辦公、商務(wù)會(huì)議的場(chǎng)所，可以促進(jìn)新區(qū)城市功能的盡快完善；項(xiàng)目輻射及周邊地區(qū)，為提高該區(qū)域人們物質(zhì)文化生活提供便利條件；項(xiàng)目吸引大量人流購(gòu)物消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大作用；項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念科學(xué)、先進(jìn)，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔，建成后將成為市的形象工程，對(duì)提高城市形象起到積極促進(jìn)作用；本項(xiàng)目開發(fā)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門直接或間接提供物質(zhì)資料，從而“波及”和拉動(dòng)當(dāng)?shù)匾陨闲袠I(yè)發(fā)展；本項(xiàng)目的開發(fā)為當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所；可直接或間接帶動(dòng)提升60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)大；本項(xiàng)目的開發(fā)在安置人員就業(yè)，吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)方面發(fā)揮著巨大作用；項(xiàng)目開發(fā)成功，每年將會(huì)向政府繳納各種稅金達(dá)1億元；本項(xiàng)目的建設(shè)將為人民帶來全新的體驗(yàn)式消費(fèi)理念。1.3財(cái)務(wù)分析1.3.1計(jì)算依據(jù)營(yíng)業(yè)稅率：5.5%所得稅率：33%銷售費(fèi)率：3%(以銷售收入為基數(shù))折現(xiàn)率：12%貸款利率：9%開發(fā)周期：4年1.3.2建設(shè)投資總投資:184233.54萬元建筑面積:30萬平方米單位建筑面積投資:5988元/平方米1.3.3資金來源本項(xiàng)目總投資184233.54萬元。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)作需資金投入約7.3億元，資金來源：自有資金、機(jī)構(gòu)投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。1.3.4財(cái)務(wù)指標(biāo)稅后利潤(rùn):63837.73萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:12459.5萬元(折現(xiàn)率12%)內(nèi)部收益率:31%1.4不確定性分析在銷售價(jià)格、建安成本、銷售率上升10%或下降10%的情況下,項(xiàng)目依然有較高的收益水平,高于銀行貸款利率8%,也高于基準(zhǔn)收益率12%。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1.5結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。

第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標(biāo)，定位在依托獨(dú)特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時(shí)代意念的標(biāo)志性商務(wù)群體建筑。2.2設(shè)計(jì)依據(jù)1.規(guī)劃部門提供的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書和紅線圖。2.公司對(duì)“大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心”建筑設(shè)計(jì)相關(guān)條件要求。3．市人民政府關(guān)于同意建設(shè)“SHOPINGMALL”的函。4．市城市規(guī)劃局的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。5．有關(guān)規(guī)范文件：（1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ37-89）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（修訂、GBJ16-87）；（3）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）；（4）《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）；（5）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》；（6）《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-94）；2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念信息?協(xié)調(diào)?生態(tài)空間創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設(shè)計(jì)的主題。協(xié)調(diào)，信息與生態(tài)空間為本設(shè)基本理念原則。信息設(shè)計(jì)主題，基于現(xiàn)代信息建筑的設(shè)計(jì)理念逐漸成為中心商務(wù)建筑的思想基礎(chǔ)?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進(jìn)的群體設(shè)計(jì)理論，其基本思想為基于功能運(yùn)行的時(shí)間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。國(guó)內(nèi)外同類商務(wù)建筑逐漸接受并進(jìn)行此類思想理念的深入研究與異化轉(zhuǎn)化。同時(shí)，新的設(shè)計(jì)手段不斷增加，為此種理論的實(shí)踐提供了更成熟的基礎(chǔ)。在設(shè)計(jì)中，信息理論的設(shè)計(jì)概念分為四個(gè)層面進(jìn)行設(shè)計(jì)研究。（一）規(guī)劃意念：設(shè)計(jì)運(yùn)用中心廣場(chǎng)空間作為空間連接的主題，形成一個(gè)信息廣場(chǎng)，同時(shí)，采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節(jié)奏，與廣場(chǎng)交相呼應(yīng)。各個(gè)建筑的獨(dú)立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間系統(tǒng)。（二）建筑意象，采用純凈的形體作為建筑的主題形象，而以精美細(xì)致的紋理作為建筑的細(xì)部，反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質(zhì)。這種處理方式也是信息化時(shí)代建筑的一種良好的處理手段，被稱為信息化時(shí)期的新古典主義風(fēng)格或者新精美主義風(fēng)格，作為對(duì)新城建筑的一種響應(yīng)，優(yōu)美的體型和精致的細(xì)節(jié)，延續(xù)了新區(qū)精美的氣質(zhì)特征，而潔凈單純的外型，則不形成強(qiáng)烈的異特征，作為新建筑自身的一種“無”的做法，外在純凈，細(xì)部精美，對(duì)新區(qū)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格既尊重，又表達(dá)了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風(fēng)格補(bǔ)充入城市，成為城市新時(shí)代層面的一個(gè)新的元素。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞臺(tái)，將使用者帶入各個(gè)不同的場(chǎng)景，隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應(yīng)的空間，使使用者強(qiáng)烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。（四）硬件體系，在設(shè)備環(huán)境設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)信息設(shè)備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán)境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設(shè)備管理，人流管理，設(shè)備使用等方面，加強(qiáng)信息管理控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，單體和群體關(guān)系的整體呼應(yīng)，共同實(shí)現(xiàn)建筑功能方面的高度信息化體驗(yàn)?，F(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)的具體操作中，可更深入而本質(zhì)的對(duì)此類建筑理念進(jìn)行表達(dá)和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系統(tǒng)的組織中。同時(shí)以此為主題和其他設(shè)計(jì)理念進(jìn)行綜合，形成更高品質(zhì)的建筑空間。協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)是設(shè)計(jì)的整體氛圍要求，設(shè)計(jì)作為一個(gè)群體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，坐落于新城這樣一個(gè)建筑環(huán)境優(yōu)美的大環(huán)境中，設(shè)計(jì)本身的協(xié)調(diào)感是設(shè)計(jì)品質(zhì)的最重要的基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)的理念從3個(gè)層次進(jìn)行理解。（一）設(shè)計(jì)主題和理念與時(shí)代背景，城市背景，開發(fā)背景的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)主題選擇信息時(shí)代的主流理念—-信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為新城的建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長(zhǎng)期的歷史沉淀形成了的建筑氣質(zhì)和風(fēng)格，各個(gè)階段的建筑中包含著城市不同時(shí)期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個(gè)時(shí)代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡(luò)。之后的建筑，在對(duì)這條文脈的繼承中生成，在新時(shí)期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設(shè)計(jì)的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風(fēng)格表達(dá)的更加豐富。對(duì)步行空間的強(qiáng)調(diào)是生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將的步行感受轉(zhuǎn)為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的步行線路階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個(gè)因素，一是商業(yè)群體建筑的內(nèi)涵，既屬于建筑種類的內(nèi)涵。二是個(gè)性建筑有別于社會(huì)其他同類建筑的特征。的人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應(yīng)表達(dá)出較強(qiáng)的宣傳特性。本設(shè)計(jì)以典雅和諧為基調(diào)，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個(gè)性特征，在典雅的人文氣質(zhì)基調(diào)上進(jìn)行空間的組織。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)?？傮w布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應(yīng)，各個(gè)功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。過多的裝飾和復(fù)雜的建筑構(gòu)成方式對(duì)于群體建筑風(fēng)格并不合適，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中希望尋求一種樸素大氣的建筑風(fēng)格，使用合理的建筑材料進(jìn)行協(xié)調(diào)組織，在經(jīng)濟(jì)上較低的投入，而達(dá)到良好的效果，使整體風(fēng)格在較高的設(shè)計(jì)基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。（二）建筑群體關(guān)系的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下群體設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)理念層次秩序：在具體設(shè)計(jì)中，建筑表達(dá)出豐富而有機(jī)的空間內(nèi)涵。其空間在廣場(chǎng)的導(dǎo)引--展開--主體--交流--結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場(chǎng)—分軸線—分功能—次軸線—次功能的次序，按主—分—次三個(gè)層次組織空間。整合景觀：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關(guān)系為外圍內(nèi)分，外圍形成圍合，內(nèi)部功能則分開布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。（三）群體中各個(gè)單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風(fēng)格的清晰，單體建筑各細(xì)部的呼應(yīng)，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設(shè)計(jì)意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設(shè)計(jì)中力求簡(jiǎn)潔大方，細(xì)部處理追求簡(jiǎn)約中的豐富變化。設(shè)計(jì)手法中體量簡(jiǎn)明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡(jiǎn)潔的立面劃分，與精美的細(xì)部結(jié)合，運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔手法闡釋建筑的個(gè)性意象。單體細(xì)部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應(yīng)，使單體內(nèi)每一處空間都充滿生機(jī)與活力。同時(shí)利用構(gòu)架等與退臺(tái)配合，虛實(shí)變化，使立面更顯生動(dòng)。個(gè)體的不同局部注意商業(yè)建筑時(shí)代品質(zhì)特征、同時(shí)強(qiáng)調(diào)溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產(chǎn)生協(xié)調(diào)而富有內(nèi)涵的現(xiàn)代商業(yè)品質(zhì)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的重要特征。2.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1）規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂區(qū)結(jié)合的布置方式，居住區(qū)獨(dú)立成組布置。通過外環(huán)組織交通。與線形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設(shè)置主景觀系統(tǒng)，爭(zhēng)取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，地塊空間關(guān)系采用圍合，分合高低結(jié)合，形成生動(dòng)有序的體量關(guān)系。方案由中心步行廣場(chǎng)連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場(chǎng)、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個(gè)步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過渡空間。同時(shí)又將建筑的各個(gè)不同的功能區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來?，F(xiàn)代社會(huì)各界對(duì)于健康環(huán)境的關(guān)注超過了以往任何時(shí)期，而半室外空間良好的自然通風(fēng)，在為人員密集的大型集會(huì)、文化、健身、娛樂活動(dòng)提供了便利的同時(shí)，它又有力的保護(hù)了人們的健康。同時(shí)屋頂平臺(tái)又自然形成了一個(gè)避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。（2）交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場(chǎng)，地下2層結(jié)合人防設(shè)置。機(jī)動(dòng)車沿南北路入地下停車場(chǎng)。商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機(jī)房及倉(cāng)庫(kù)，局部做機(jī)動(dòng)車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場(chǎng)呼應(yīng)，兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。機(jī)動(dòng)車停車通過地上和地下結(jié)合解決。（3）步行體系及景觀設(shè)計(jì)形成步行廣場(chǎng)，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進(jìn)一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線形空間內(nèi)可設(shè)置群體主題景觀廣場(chǎng)、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結(jié)合主軸步行道及弧形信步道構(gòu)成豐富而生動(dòng)的景觀效果。（4）綠色生態(tài)系統(tǒng)建筑群體內(nèi)設(shè)線形綠化，集中綠化兩級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個(gè)交通體系均設(shè)置為綠色線形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會(huì)所布置，如上位置的設(shè)計(jì)均圍繞生態(tài)建筑為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第三章項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究3.1投資環(huán)境分析3.1.1宏觀整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，增長(zhǎng)6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，增長(zhǎng)11.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，增長(zhǎng)8.3%。第一、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為9.2%和29.0%，分別比上年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)和2.8個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.9%（見表1），其中服務(wù)價(jià)格上漲2.3%。商品零售價(jià)格上漲2.8%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲6.1%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲11.4%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲5.6%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲13.1%。居住消費(fèi)價(jià)格全國(guó)上漲了4.9%。目前我國(guó)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國(guó)貿(mào)促會(huì)近日公布的研究報(bào)告顯示，未來5至15年內(nèi)，中國(guó)會(huì)展業(yè)年均增長(zhǎng)率將保持在15%至20%左右。預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過200億元；2020年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過1000億元。據(jù)測(cè)算，會(huì)展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)高達(dá)1∶9，即場(chǎng)館收入為1時(shí)，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購(gòu)物等相關(guān)收入則為9。會(huì)展業(yè)在帶來巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力：會(huì)展業(yè)作為人流、物流、技術(shù)流和信息流的重要載體，具有間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的作用，而其產(chǎn)生的社會(huì)效益更是無法估量。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)加大對(duì)商務(wù)旅游地產(chǎn)的需求。3.1.2城市概況市位于山東省西北部，北緯36°24'-38°0'、東經(jīng)115°45'-117°24'之間，東西寬200公里，南北長(zhǎng)175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的7．53％，位于黃河下游北岸。市北依北京、天津，南鄰省會(huì)濟(jì)南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢(shì)。市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國(guó)道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過。從到濟(jì)南國(guó)際空港僅需一小時(shí)，到天津海港也只用兩個(gè)小時(shí)。市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云，1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。2004年末全市總?cè)丝?49．3萬人，其中農(nóng)業(yè)人口418.97萬人，下降O．26％；非農(nóng)業(yè)人口130．33萬人，增長(zhǎng)4．24％。全年出生人口6．92萬人，出生率12．6‰；死亡人口3．02萬人，死亡率5．5‰；人口自然增長(zhǎng)率7．1‰。其中德城區(qū)10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。3.1.3市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）686.9億元，比上年增長(zhǎng)17.1%，增幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年以來最高增速，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到12542元。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.24億元，增長(zhǎng)7.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值360.74億元，增長(zhǎng)18.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值207.92億元，增長(zhǎng)12.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到82.8%，與上年基本持平。圖表：市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）407.4460.5556.68686.9GDP增長(zhǎng)率（%）12.312.616.617.1上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來幾年市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。2005年上半年全市生產(chǎn)總值完成401.8億元，同比增長(zhǎng)17%；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)22.4億元，增長(zhǎng)18.8%；夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，達(dá)到253.3萬噸，增長(zhǎng)20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值、銷售收入和利稅分別實(shí)現(xiàn)165.8億元、519.2億元和66.2億元，增長(zhǎng)32.4%、45.1%和47.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成134.9億元，增長(zhǎng)16.7%，是1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到4532元，增長(zhǎng)11.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1860元，增長(zhǎng)12.7%。城市建設(shè)亮點(diǎn)多、力度大，上半年共完成投資4.2億元，同比增長(zhǎng)33%。中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進(jìn)展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河?xùn)|大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。新型農(nóng)村合作醫(yī)療穩(wěn)步推進(jìn)，覆蓋面已達(dá)22%。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著，城鎮(zhèn)新增就業(yè)2.87萬人，其中下崗人員再就業(yè)0.73萬人。深入開展了省級(jí)文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，德城區(qū)順利入選省級(jí)文明城市名單。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進(jìn)步。可以看出，整體經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。3.1.4市居民消費(fèi)狀況居民收入水平2004年城市居民人均可支配收入8049元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)12.7%。人均消費(fèi)支出為5888元，比上年實(shí)際增長(zhǎng)13.8%。居民消費(fèi)水平2004年市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.7%，高于上年3.4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)低0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，食品類價(jià)格上漲最多，達(dá)到11.4%；2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在105%左右。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2004年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額187.21億元，增長(zhǎng)16%。其中市的零售額72.75億元，增長(zhǎng)16.9%；縣的零售額47.05億元，增長(zhǎng)15.0%；縣以下零售額67.41億元，增長(zhǎng)15.7%。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到5888元，其中食品支出占44.5%，衣著支出占5.9%，居住支出占15.9%，文教娛樂用品及服務(wù)支出占11%。3.1.5市近年房地產(chǎn)開發(fā)狀況近年來，市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，上升幅度逐年加大。3.2市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場(chǎng)分析3.2.1商業(yè)市場(chǎng)分析目前，主要有湖濱大道、解放路、東風(fēng)路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈、百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。湖濱大道是貫穿市南北的中軸路，道路硬件設(shè)施良好，人流車流較大，屬于市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設(shè)施，如：各類金融機(jī)構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為52.5％。解放路位于市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠(yuǎn)，許多工廠、商店、學(xué)校以及政府機(jī)構(gòu)都落戶于此。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營(yíng)五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為30.6％，餐飲約10700平方米，約為17.8％，金融7100平方米，約為11.8％。東風(fēng)路是貫穿市區(qū)東西的主干道，交通硬件設(shè)施良好，車流人流承載能力強(qiáng)，道路兩側(cè)分布了許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市政府的職能部門，如：汽車總站、聯(lián)通分公司、市郵政局、市氣象局、希森大酒店等，可以說東風(fēng)路將在今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約占43％，餐飲所占比例其次，約占13％。東方紅路位于市中部，是貫穿市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、市政府市政協(xié)、市國(guó)土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設(shè)施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，此道路的交通運(yùn)輸作用將會(huì)越來越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約為62.6％，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。天衢購(gòu)物中心位于市天衢路與德興路路口交界處，營(yíng)業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)，它隸屬于山東德百集團(tuán)，是市一個(gè)大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。天衢購(gòu)物中心是德百集團(tuán)下屬的綜合大型賣場(chǎng)，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費(fèi)環(huán)境舒適宜人，成為百貨大樓之后的又一商業(yè)亮點(diǎn)工程。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營(yíng)手段，迅速成為商業(yè)界的名牌。街道名稱天衢購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機(jī)7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團(tuán)華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨汽車總站，東臨人民公園。經(jīng)營(yíng)范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國(guó)“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)滿意服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”、“全國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)安全放心消費(fèi)場(chǎng)所”，還被評(píng)為“省、市消費(fèi)者滿意單位”等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000百貨大樓是山東德百集團(tuán)核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風(fēng)景秀麗的中心廣場(chǎng)，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場(chǎng)。百貨大樓1983年建店，多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽(yù)為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場(chǎng)外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購(gòu)物、娛樂、休閑的綜合性大型購(gòu)物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機(jī)、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000shoppingmall為大型單體shoppingmall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引市周邊范圍的消費(fèi)人群購(gòu)物，消費(fèi)者在目的消費(fèi)的同時(shí)產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)。shoppingmall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，吸引更多的消費(fèi)者；建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)由資深專業(yè)人員策劃設(shè)計(jì)，更符合人們購(gòu)物的心理和生理需求，方便人們購(gòu)物；本項(xiàng)目靠近會(huì)展中心，會(huì)展中心舉辦各種活動(dòng)帶來的人流必然會(huì)加大商業(yè)設(shè)施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設(shè)施帶來消費(fèi)群；3.2.2酒店市場(chǎng)分析目前市區(qū)內(nèi)由于商務(wù)氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館數(shù)量較少，具備星級(jí)酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）大酒店市東方紅路30000美麗華大酒店市解放中路60000貴都大酒店市湖濱中路40000喜來登大酒店市湖濱北路20000希森大酒店市東風(fēng)路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格（元/間）星級(jí)大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)希森大酒店198三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級(jí)酒店為主，美麗華大酒店是市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級(jí)；貴都大酒店對(duì)外宣稱是四星級(jí)酒店，從其硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來看也名副其實(shí)；四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格也有所不同，如上表所示。隨著全國(guó)會(huì)展行業(yè)的發(fā)展，商務(wù)人員的增加，必然加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。政府大力建設(shè)河?xùn)|新區(qū)，未來新區(qū)必然會(huì)成為城市的分中心，目前河?xùn)|新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設(shè)施，國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于規(guī)劃建設(shè)的會(huì)展中心南部，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，建成后將成為，乃至山東的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)吸收高端商務(wù)人士入?。何袊?guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務(wù)活動(dòng)，提升酒店威望；產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合高端商務(wù)人士對(duì)高檔酒店的需求；國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補(bǔ)性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設(shè)必然會(huì)加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。3.2.3辦公市場(chǎng)分析市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設(shè)備設(shè)施、外觀、聲望方面都較差，隨著城市的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，的寫字樓市場(chǎng)必然會(huì)迎來一個(gè)快速發(fā)展期。目前不少開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到發(fā)展契機(jī)，河?xùn)|地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有一定規(guī)模的供應(yīng)，在建的辦公物業(yè)如下表：圖表：區(qū)域內(nèi)在建辦公物業(yè)

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目體量（平米）通途公司商務(wù)樓CBD區(qū)域18000東城國(guó)際大廈CBD區(qū)域-眾望工貿(mào)綜合樓天衢東路11000齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿(mào)樓CBD區(qū)域20000商貿(mào)大廈康博大道26000國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對(duì)面）18000本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目相比具有以下優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務(wù)的方便，可以吸引更多的企業(yè)入??；酒店聘請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對(duì)于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業(yè)入?。晦k公樓配套設(shè)施齊全，智能化標(biāo)準(zhǔn)高，可以滿足企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化辦公的需求。3.2.4Townhouse市場(chǎng)分析市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，許多項(xiàng)目都正在進(jìn)行銷售，而且售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對(duì)市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)目不具可比性，因此不再本報(bào)告考慮的范圍之內(nèi)。目前，市住宅供應(yīng)情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應(yīng)總量序號(hào)住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠(chéng)尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建花園天衢東路河?xùn)|新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀(jì)城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長(zhǎng)河景苑小區(qū)天衢東路河?xùn)|新城100000施工10砂河居?xùn)|風(fēng)路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠(chéng)名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學(xué)北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風(fēng)東路90000施工16陽光花園國(guó)際城東風(fēng)路與德興路交界處450000施工17合計(jì)2949000

以上表格為市區(qū)住宅類物業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：全市現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤總體量為1154000平米，正在施工樓盤建筑體量占總體量的60.8%，現(xiàn)房的樓盤體量占總體量的39.2%；市區(qū)內(nèi)共有新樓盤16個(gè)，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房。市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅類物業(yè)價(jià)格水平以及檔次如下表：序號(hào)住宅類物業(yè)名稱價(jià)格檔次容積率物業(yè)類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠(chéng)尚東中普通住宅5東建花園2000中1.2普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀(jì)城中高1.32普通住宅9長(zhǎng)河景苑小區(qū)1.3普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠(chéng)名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國(guó)際城2500中高普通住宅目前市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、檔次上不能滿足高收入人士對(duì)住宅產(chǎn)品的需求。本項(xiàng)目和市目前住宅提供差異化產(chǎn)品，吸引高端人士購(gòu)買，在市場(chǎng)內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng)?？梢灶A(yù)見本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品會(huì)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

第四章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案4.1項(xiàng)目板塊定位建成后將成為標(biāo)志性建筑和山東頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)軍項(xiàng)目—市未來新城中心商業(yè)娛樂區(qū)。4.2市場(chǎng)定位功能定位采用ShoppingMall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂設(shè)施、餐飲、5星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、停車場(chǎng)、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎(chǔ)設(shè)施。生活、休閑、購(gòu)物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hoppingMall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。對(duì)于大型商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，既要有一定的消費(fèi)能力，也要有相當(dāng)?shù)捏w力。價(jià)格定位充分考慮市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)狀況，建議將項(xiàng)目開盤均價(jià)定為：住宅：均價(jià)7500元/平米（5萬平方米）寫字樓：均價(jià)8000元/平米（5萬平方米）商業(yè)：均價(jià)15000元/平米（15萬平方米）酒店：持有（5萬平方米）發(fā)展商定位本項(xiàng)目總建筑面積約30萬平方米，4年內(nèi)開發(fā)銷售完畢，預(yù)計(jì)為企業(yè)帶來10億元左右的銷售收入。通過運(yùn)作本項(xiàng)目，企業(yè)2008年至少達(dá)到以下兩個(gè)指標(biāo)：（1）、企業(yè)爭(zhēng)取當(dāng)市市場(chǎng)領(lǐng)先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實(shí)力、人才資源、機(jī)制創(chuàng)新等方面爭(zhēng)當(dāng)市領(lǐng)跑者。（2）、爭(zhēng)取塑造市的第一個(gè)全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽(yù)。4.3項(xiàng)目宣傳推廣方案分為8個(gè)階段：1、預(yù)熱期；2、開盤期；3、強(qiáng)銷期；4、調(diào)整期；5、續(xù)銷期；6、調(diào)整期；7、鞏固期；8、掃尾期。第1階段：預(yù)熱期分為兩個(gè)時(shí)間段，前一個(gè)時(shí)間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣，突出項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度；后一時(shí)間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，重點(diǎn)推廣地段-市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通-交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報(bào)紙廣告配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷理念的文章，同時(shí)宣傳管理集團(tuán)、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與shoppingmall，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔?？砂才烹u尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政界名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買信心。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域比如膠東半島進(jìn)行媒體發(fā)布。第2階段：經(jīng)過了預(yù)熱期，累計(jì)了一定量的客戶，已經(jīng)初步樹立起項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，同時(shí)前期準(zhǔn)備工作基本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度，在開盤前后這一個(gè)月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪掃蕩。推廣重點(diǎn)為第一期，主推賣點(diǎn)為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機(jī)及高檔辦公環(huán)境。以主力商戶進(jìn)駐為主題進(jìn)行宣傳推廣，以此進(jìn)入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時(shí)開始逐步進(jìn)入整個(gè)招商活動(dòng)的高潮。本階段的宣傳推廣應(yīng)以本專案商業(yè)前景展現(xiàn)為主，全面提高本案商業(yè)中心的核心地位。宣傳形式：報(bào)廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預(yù)售及正式開盤前，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式）。第3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶與基礎(chǔ)商戶進(jìn)駐的宣傳，營(yíng)造熱烈火爆的招商氛圍。進(jìn)一步擴(kuò)大本專案商業(yè)的知名度，通過強(qiáng)勢(shì)媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個(gè)性的宣傳，提升流動(dòng)目標(biāo)商戶的心理價(jià)位，同時(shí)大力宣傳本專案的商業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)空間，促成目標(biāo)商成交。推廣重點(diǎn)為第一期，同時(shí)townhouse住宅開始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。賣點(diǎn)為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。宣傳形式：報(bào)廣（維持力度）、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。第4階段：此階段進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時(shí)經(jīng)過前三個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推廣，已經(jīng)打下了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減少，并對(duì)前段營(yíng)銷推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)做出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷期同時(shí)也是為townhouse住宅正式入市蓄勢(shì)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。第5階段：此時(shí)一期項(xiàng)目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進(jìn)入第二次銷售旺季，對(duì)觀望的消費(fèi)者來說，購(gòu)買時(shí)機(jī)已成熟；但本期仍需要一定力度的報(bào)廣推廣推波助瀾，催化市場(chǎng)。同時(shí)此階段為townhouse住宅的開盤期、需要營(yíng)造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，可借助這個(gè)機(jī)會(huì)推陳出新，作第二次的強(qiáng)勢(shì)推廣，力爭(zhēng)達(dá)到第二次銷售高峰，完成既定目標(biāo)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告（參考：利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”做為鼓勵(lì)）。第6階段：此時(shí)項(xiàng)目一期商戶及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項(xiàng)目整體效果凸顯。以鞏固市場(chǎng)和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為原則，充分利用已購(gòu)客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶資源。因已有商戶及企業(yè)入駐，應(yīng)以活動(dòng)推廣為宜、通過大眾傳播強(qiáng)化市場(chǎng)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。第7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷樓盤的市場(chǎng)形象已無可質(zhì)疑、且已度過營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營(yíng)銷推廣力度，依托前期推廣余勢(shì)鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。第8階段：此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動(dòng)，在嚴(yán)格執(zhí)行掃尾期價(jià)格體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)該階段既定的營(yíng)銷目標(biāo)，完成最后的銷售。在盡量保障項(xiàng)目投資回報(bào)的前提下，以較低價(jià)格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項(xiàng)目蓄勢(shì)。4.3營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)本項(xiàng)目一期開發(fā)的實(shí)際情況和對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位，可以得出本項(xiàng)目的銷售金額為352500萬。按商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣慣例，我們建議本項(xiàng)目推廣總額度按整體銷售金額的3%，即10575萬元。以下為按照總額10575萬元營(yíng)銷推廣預(yù)算初估的媒體預(yù)算的分配情況，并在營(yíng)銷執(zhí)行建議確定后，另做調(diào)整。

本項(xiàng)目媒體費(fèi)用分配比例明細(xì)金額（萬元）比例營(yíng)銷資料634.56%現(xiàn)場(chǎng)包裝634.56%戶外3489.7533%活動(dòng)1480.514%報(bào)紙253824%雜志317.253%網(wǎng)絡(luò)4234%電臺(tái)4234%電視105.751%展會(huì)528.755%合計(jì)10575100%4.4項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng)銷售方式1）本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對(duì)外發(fā)售。2）提供20年包租，20年以后可以自己經(jīng)營(yíng)或者由經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)包租。3）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。4）對(duì)外發(fā)售投資置業(yè)卡，購(gòu)買者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買商鋪和沖抵購(gòu)房款。5）每年平均回報(bào)率10%。6）項(xiàng)目提供購(gòu)買5年后無條件隨時(shí)按照原購(gòu)買價(jià)回購(gòu)物業(yè)。7）由銀行提供返租履約擔(dān)保服務(wù)。8）返租方式按照月返和年返的方式。9）項(xiàng)目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。經(jīng)營(yíng)管理1）經(jīng)營(yíng)管理單位：（待定）2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市3）物業(yè)管理單位：商業(yè)管理有限公司(籌)

第五章項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度工程建設(shè)期4年，具體開發(fā)進(jìn)度如下：項(xiàng)目主體開發(fā)建設(shè)分三期，一期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和5A級(jí)寫字樓及整個(gè)ShoppingMall基礎(chǔ)處理、二期為townhouse、三期為五星級(jí)酒店。第一年：完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質(zhì)勘測(cè)、設(shè)計(jì)、可行性研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、一期商業(yè)、辦公開工建設(shè)，分時(shí)施工。完成整個(gè)ShoppingMall基礎(chǔ)處理，商業(yè)部分工程量完成20％，辦公部分的工程量完成40％。第二年：進(jìn)行一期商業(yè)、辦公施工。商業(yè)部分工作量完成40％，辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。二期townhouse住宅開工，主體結(jié)構(gòu)完工。進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)。第三年：商業(yè)部分全部完工。二期townhouse設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。三期酒店開工建設(shè)，工程量完成70％。第四年：三期酒店主體結(jié)構(gòu)完成，設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成；進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

第六章投資估算及資金籌措6.1估算依據(jù)本項(xiàng)目總投資估算根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、相關(guān)文件、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)度計(jì)劃、地價(jià)水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進(jìn)行估算。6.2估算范圍本估算包括項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、建筑施工等完成該項(xiàng)目所需投入工程建設(shè)資金和正常運(yùn)營(yíng)資金。6.3估算說明6.3.1土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括向政府交納的地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。項(xiàng)目用地位于新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶，剩余部分為農(nóng)田。根據(jù)國(guó)家和地方法律法規(guī)，對(duì)于住戶拆遷需支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，并支付征地及相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的調(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項(xiàng)目需向政府交納的地價(jià)款約20萬/畝，需拆遷居民320戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補(bǔ)償金約16萬元，征地補(bǔ)償費(fèi)為26000元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費(fèi)600元/畝，測(cè)繪費(fèi)200元/畝，初步確定土地費(fèi)用為12007.45萬元。6.3.2前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出，設(shè)計(jì)勘查費(fèi)用取建安費(fèi)用的2％，可行性研究費(fèi)用取工程總投資的2％，前期其它費(fèi)用取建安費(fèi)用的1％，前期工程費(fèi)用取5183.96萬元。6.3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。該項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，確定14698.23萬元。6.3.4建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)價(jià)格水平，商業(yè)部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結(jié)構(gòu)部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1000元/平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分4000元/平方米。建筑安裝工程費(fèi)總價(jià)97500萬元。6.3.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。初步測(cè)算按照總建筑面積的5％配備公共配套設(shè)施，平均造價(jià)按照500元/平方米，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)750萬元。6.3.6管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用按建設(shè)投入的10％計(jì)取，取13013.96萬元。6.3.7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目貸款20000萬元人民幣，募集資金25000萬元，資金成本取9％，財(cái)務(wù)費(fèi)用為11250萬元。6.3.8銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷售費(fèi)用取總銷售收入的3％，即10575.00萬元。6.3.9開發(fā)期稅費(fèi)項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣募?，?xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、墻體材料節(jié)能費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑工程勞保費(fèi)、工程交易服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算合計(jì)為9398.56萬元。6.3.10其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。本次測(cè)算取建安工程費(fèi)的2％，為1950萬元。6.3.11不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，取上述各項(xiàng)費(fèi)用的7％，為7906.38萬元。6.3.12稅費(fèi)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府和有關(guān)部門征收的費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。主要包括營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)、所得稅、交易管理費(fèi)、交易印花稅等。6.4投資估算結(jié)果本可行性研究對(duì)投資進(jìn)行了估算，經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資為184233.54萬元。其中：土地費(fèi)用12007.45萬元前期工程費(fèi)用5183.96萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用14698.23萬元建筑安裝工程費(fèi)97500.00萬元公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)750萬元管理費(fèi)費(fèi)用13013.96萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用11250.00萬元銷售費(fèi)用10575.00萬元開發(fā)期稅費(fèi)9398.56萬元不可預(yù)見費(fèi)用7906.38萬元具體估算過程和建設(shè)資金投入計(jì)劃見《總投資估算表》。6.5資金籌措本項(xiàng)目總投資184233.54萬元，詳見資金使用計(jì)劃與籌措表。第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析7.1估算依據(jù)依據(jù)國(guó)家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定文件，參照項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)方的開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃等進(jìn)行估算。7.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取7.2.1項(xiàng)目計(jì)算期的確定為便于分析、研究，按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估和建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的有關(guān)評(píng)估方法和評(píng)估規(guī)范，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算均以一年為計(jì)算單位，資金支出、經(jīng)營(yíng)收入以及財(cái)務(wù)利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計(jì)算。建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)算期為4年，共分4個(gè)計(jì)算期。項(xiàng)目的銷售收入以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證開始進(jìn)行銷售，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃及市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，分5年進(jìn)行銷售，建成后以酒店經(jīng)營(yíng)為目的的酒店物業(yè)按照第五年進(jìn)行正常銷售為前提進(jìn)行估算。7.2.2流轉(zhuǎn)稅、費(fèi)的確定根據(jù)國(guó)家和市政府有關(guān)法規(guī)，按銷售收入的5.5%計(jì)算。其中：營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)提；城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提；教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提。7.2.3所得稅的確定所得稅按利潤(rùn)的33%計(jì)提。7.2.4折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取12%。7.2.5年貸款利率的確定目前中央銀行公布的1-3年期貸款利率為5.76%，3-5年期貸款利率為5.85％，本項(xiàng)目考慮股東融資，考慮項(xiàng)目的具體情況，本次估算年貸款利率取9%。7.3銷售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體，包括單體shoppingmall、五星級(jí)豪華酒店、甲級(jí)寫字樓、townhouse別墅。項(xiàng)目定位于及其周邊地區(qū)高端市場(chǎng)，收入水平高的企業(yè)家、經(jīng)理人及其它高收入者，產(chǎn)品設(shè)計(jì)適合高端市場(chǎng)，是市、乃至山東省的重點(diǎn)工程。單體shoppingmall、甲級(jí)寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級(jí)豪華酒店建成后將委托國(guó)際知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。根據(jù)項(xiàng)目人員對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)研和本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，初定銷售價(jià)格如下：?jiǎn)误wshoppingmall建筑面積15萬平方米，銷售均價(jià)15000元/平方米；五星級(jí)豪華酒店建筑面積5萬平方米，銷售均價(jià)10000元/平方米；甲級(jí)寫字樓建筑面積5萬平方米，銷售均價(jià)8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬平方米，銷售均價(jià)7000元/平方米；銷售總價(jià)為352500萬元。注：五星級(jí)豪華酒店建成后將委托國(guó)際知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，本次估算視同酒店正常銷售。7.4銷售成本估算房地產(chǎn)銷售一般包括三個(gè)階段：為使?jié)撛诘淖鈶艋蛸?gòu)買者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。一般取銷售收入的1％-3％。項(xiàng)目為以商業(yè)為主的大型綜合物業(yè)，定位于高端市場(chǎng)，銷售費(fèi)用較高，取銷售收入的3％，即10575萬元。7.5經(jīng)濟(jì)效益分析7.5.1收入、成本、稅金分析根據(jù)上述篇章的價(jià)格定位和銷售方案，計(jì)算出項(xiàng)目總收入為352500.00萬元，項(xiàng)目的總成本為項(xiàng)目建設(shè)資金及運(yùn)營(yíng)期間的稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用，即直接費(fèi)用127577.45萬元，間接費(fèi)34838.96萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用11250萬元，其他費(fèi)用7906.38萬元。合計(jì)總成本184233.54萬元。營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)總額為95280.19萬元；所得稅按33％計(jì)征，未考慮優(yōu)惠政策，所得稅后利潤(rùn)為63837.73萬元。各年利潤(rùn)及分配情況詳見“損益表”7.5.2財(cái)務(wù)盈利能力分析靜態(tài)財(cái)務(wù)分析根據(jù)“損益表”和“投資估算表”計(jì)算得出如下靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=(利潤(rùn)總額/總投資)×100%=75107.83/184233.54=40.76%全部資金靜態(tài)投資回收期(Pt):2.71年自有資金靜態(tài)投資回收期(Pt):2.33年由以上靜態(tài)輔助經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)也可以看出，該項(xiàng)目的盈利能力是很強(qiáng)的，達(dá)到了行業(yè)的平均水平。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析根據(jù)前述已給的條件和計(jì)算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算分析、得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：全部資金現(xiàn)金流量計(jì)算得出指標(biāo)如下:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）:31%動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt):2年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPVIc=12%):12459.5萬元自有資金現(xiàn)金流量計(jì)算得出指標(biāo)如下:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）:17%動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt):2.65年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPVIc=12%):8335.08萬元從上述指標(biāo)可以看出，無論是從整個(gè)項(xiàng)目角度，還是從投資者的角度看項(xiàng)目都能被接受。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為52.42%，高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值12%，有豐厚的投資回報(bào)。詳見“現(xiàn)金流量表（全部投資）”和“現(xiàn)金流量表（自有資金）”7.6盈虧平衡分析7.6.1保本點(diǎn)分析可以將項(xiàng)目的開發(fā)總成本分為固定成本和變動(dòng)成本項(xiàng)目總投資估算184233.54萬元，項(xiàng)目規(guī)模30萬平方米，銷售稅費(fèi)為6.05％（營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%、交易管理費(fèi)0.5%、交易印花稅0.05%），當(dāng)銷售均價(jià)為179643.55/30（1-6.05％）＝6373.73元/平方米時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)為零，當(dāng)銷售均價(jià)高于6373.73元/平方米時(shí)，建設(shè)方可實(shí)現(xiàn)利

7.6.2盈虧臨界銷量固定成本盈虧臨界銷量=房屋平均售價(jià)—單位變動(dòng)成本—單位銷售稅金及附加平均售價(jià)=總銷售收入/總可售面積=352500.00萬元/30萬平方米=11750元/平方米固定成本=開發(fā)總成本—前期工程費(fèi)—銷售費(fèi)用=184233.54-5183.96-10575=168474.58萬元變動(dòng)成本=開發(fā)總成本—固定成本=184233.54-168474.58=15758.96萬元單位變動(dòng)成本=變動(dòng)成本/總建筑面積=15758.96/30=525.29元/平方米單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積=21326.28/30=711元/平方米盈虧臨界銷量=168474.58/（11750-525.29-711）=168474.58/10513.71=16.02萬平方米由此可以看出，當(dāng)物業(yè)的平均銷售面積超過16.02萬平米時(shí)，即銷售率達(dá)到53.40％，項(xiàng)目便可實(shí)現(xiàn)盈利。7.7敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數(shù)值預(yù)測(cè)帶有一定的不