鄭州市財專地塊客戶需求調(diào)查分析報告

財專地塊客戶需求

調(diào)查分析報告營銷服務管理中心2011年2月第一頁，共四十三頁。前言

2010年12月，河南煤化建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司通過競拍方式取得了鄭州市農(nóng)業(yè)路財專地塊。為了充分了解市場對于該地塊的居住、投資需求，營銷服務管理中心于2011年1月10日至2月18日針對該地塊的客戶需求進行調(diào)研分析。第二頁，共四十三頁。前言本次客戶需求調(diào)查主要從被訪者現(xiàn)住房情況、對農(nóng)業(yè)路文化路周邊區(qū)域購房需求、被訪者自身背景資料三個方面展開，共收集到農(nóng)業(yè)路文化路周邊7個企事業(yè)單位、2個商業(yè)區(qū)以及2個高端社區(qū)共468個有效樣本問卷。7個企事業(yè)單位：農(nóng)業(yè)大學、鄭大工學院、政法干校、信息工程大學、實驗中學、省博物院、農(nóng)業(yè)廳及其下屬單位；2個商業(yè)區(qū)：科技市場、黃河食品城；2個高端社區(qū)：森林半島、聯(lián)盟新城；

第三頁，共四十三頁。目錄宗地簡介與調(diào)查綜述調(diào)查結果分析目標客戶群體定位與產(chǎn)品建議財專地塊客戶需求分析第四頁，共四十三頁。宗地位于農(nóng)業(yè)路北、文化路西，距離文化路約300m，地塊三面臨路，北臨儉學街，南臨農(nóng)業(yè)路，東臨勤工路，西側為原財專操場，該地塊原為河南省財稅高等?？茖W校，地面平整、地勢平坦，位置優(yōu)越，目前學校已進入拆遷收尾階段。宗地簡介第五頁，共四十三頁。調(diào)查綜述因本次調(diào)查的對象主要集中在農(nóng)業(yè)路文化路周邊的單位中，所以現(xiàn)住房類型以多層和單位建房居多，現(xiàn)住房面積主要集中在50-120平方米之間，2房和3房是此次調(diào)查中被訪者的主要居住戶型。六成被訪者表示會考慮在宗地周邊購房，75%的被訪者表示不接受精裝修住宅；對于購買小高層和高層住宅的意向較為強烈；除去價格因素外，最為關注的因素為“周邊的教育資源”、“周圍生活設施配套情況”和“物業(yè)管理水平”，關注度最低的三項因素為“建筑外觀風格”、“小區(qū)購物生活健身配套”和“房屋得房率”；對于住宅的面積和戶型需求集中在50-130㎡之間的2房和3房；對房價的心理預期較低，主要受被訪者自身支付能力和當前周邊所開發(fā)的商品房影響；對于停車位配比要求較高，在宗地周邊購房最大的顧慮來自交通擁堵。第六頁，共四十三頁。調(diào)查綜述該區(qū)域的目標客戶為河南省內(nèi)的財富貴族、望子成龍的中產(chǎn)和一些投資客組成。被訪者對于商業(yè)的需求是要有一個大中型商業(yè)綜合體，還有部分滿足學生和家庭生活購物所需要的獨立商鋪。被訪者對于住宅的需求為外立面要大氣，要有安全、舒適的小區(qū)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，合理的停車位配比。部分投資客對于住宅投資的需求為：50-90㎡的1房或2房，較低成本的精裝修，安全、完備的物業(yè)管理。第七頁，共四十三頁。調(diào)查分析結果通過對被訪者現(xiàn)住房情況分析，了解和發(fā)現(xiàn)財專地塊的潛在購房對象。了解和掌握被訪者對于在農(nóng)業(yè)路文化路附近置業(yè)方面的需求，對戶型、面積、價位等的要求。通過對被訪者背景資料分析，間接了解被訪客戶的家庭結構以及購買力。調(diào)查分析結果被訪者現(xiàn)住房分析被訪者購房需求分析被訪者背景資料分析第八頁，共四十三頁。一、被訪者現(xiàn)住房分析被訪者現(xiàn)住房類型分析被訪者現(xiàn)住房屬性分析被訪者現(xiàn)住房面積分析被訪者現(xiàn)住房戶型分析被訪者現(xiàn)住房戶型、面積、家庭結構分析第九頁，共四十三頁。因本次調(diào)查的對象主要集中在農(nóng)業(yè)路文化路周邊的單位中，所以在此次調(diào)查的被訪者中，有62.6%的被訪者現(xiàn)住房類型為多層，該因素受被訪者所居住的為單位建房所影響。別墅26人高層50人小高層99人多層293人總計468人被訪者現(xiàn)住房類型分析第十頁，共四十三頁。在此次調(diào)查的被訪者中，現(xiàn)住房類型為商品房和單位建房的最多，分別有210人和204人，所占比例分別為44.9%和43.6%。自建房8人出租房46人單位建房204人商品房210人總計468人被訪者現(xiàn)住房屬性分析第十一頁，共四十三頁。在此次調(diào)查的被訪者中，現(xiàn)住房面積主要集中在50-120平方米之間，共有274人現(xiàn)住房面積在該區(qū)間內(nèi)，占到總調(diào)查比例的58.54%。被訪者現(xiàn)住房面積分析第十二頁，共四十三頁。2房和3房是此次調(diào)查中被訪者的主要居住戶型，有191人現(xiàn)居住戶型為3房，151人現(xiàn)居住戶型為2房，2項合計所占此次被訪者的比例為73.1%。被訪者現(xiàn)住房戶型分析第十三頁，共四十三頁。家庭結構戶型面積當購房者家庭結構改變時，對于住房的需要最明顯的改變就是戶型變化。購房者所選的戶型絕大程度上決定于購房者當前的家庭結構。購房者所選擇的面積是由他所選取的戶型決定的，而戶型又是由家庭結構決定的。家庭結構戶型面積眾所周知，當一個家庭的家庭結構發(fā)生改變時，住房需求也隨之發(fā)生改變，此時最大的需求改變就是戶型的改變，而附帶的就是家庭住房面積的改變。被訪者現(xiàn)住房戶型、面積、家庭結構分析第十四頁，共四十三頁。從戶型與家庭結構的交叉分析圖中可以看出，2口人家庭其現(xiàn)住房主要為2房和3房，2項合計所占比例為96.4%；3口人家庭現(xiàn)住房主要為3房，所占比例為58.3%；4口人家庭現(xiàn)住房類型則主要為3房和4房所占比例為95.5%。被訪者現(xiàn)住房戶型、家庭結構交叉分析第十五頁，共四十三頁。將此次調(diào)查中現(xiàn)住房面積所占比例最大的50-120平方米進行家庭結構對應分析，可以看出隨著家庭人口結構的不斷增多，現(xiàn)住房面積也在不斷地增大，2口人家庭現(xiàn)住房面積在90-120平方米的家庭的比例為37.2%，而4口人家庭現(xiàn)住房面積在90-120平方米的家庭的比例則增加到了64.8%，提高了27.6%。被訪者現(xiàn)住房面積、家庭結構交叉分析第十六頁，共四十三頁。二、被訪者購房需求分析被訪者在宗地周邊購房可能性分析被訪者購買產(chǎn)品類型分析被訪者購買房屋類型分析被訪者購房因素分析被訪者購買住房面積分析被訪者購買戶型分析被訪者購房總價分析被訪者購房單價分析被訪者對停車位關注度分析被訪者在宗地周邊購房顧慮分析第十七頁，共四十三頁。被訪者在宗地周邊購房可能性分析有六成被訪者表示會考慮在農(nóng)業(yè)路文化路宗地周邊購房，不考慮在宗地周邊購房者存在的最大顧慮為交通擁堵；有75%的被訪者表示不考慮精裝修住宅，主要原因為對精裝修住宅認知程度不高和市場上部分精裝修住宅存在較多問題。第十八頁，共四十三頁。被訪者購買產(chǎn)品類型分析被訪者表示在該區(qū)域購買住宅的共有276人，所占比例為58.9%；有105人表示希望購買帶有投資意義的小戶型公寓，所占比例為22.4%；有53人表示會購買商鋪，所占比例為11.3%。第十九頁，共四十三頁。被訪者購買房屋類型分析被訪者考慮最多的購買房屋類型為小高層，其次為高層，所占比例分別為39.3%和26.9%。因該宗地拿地成本較高，雖然多層所占比例為30.8%，但該部分客戶需求需忽略。第二十頁，共四十三頁。除價格外購房因素分析周圍生活設施配套情況建筑外觀公共交通戶型結構開發(fā)商信譽和實力自然環(huán)境得房率景觀環(huán)境小區(qū)生活配套樓層及朝向物業(yè)管理教育資源建筑外觀周圍生活設施配套情況公共交通戶型結構開發(fā)商信譽和實力自然環(huán)境得房率景觀環(huán)境小區(qū)生活配套樓層及朝向物業(yè)管理教育資源建筑外觀周圍生活設施配套情況公共交通戶型結構開發(fā)商信譽和實力自然環(huán)境得房率景觀環(huán)境小區(qū)生活配套樓層及朝向物業(yè)管理教育資源第一因素第二因素第三因素第二十一頁，共四十三頁。除價格外購房因素分析建筑外觀風格41小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境117小區(qū)購物生活健身配套49室內(nèi)戶型結構148房屋得房率50公共交通條件155開發(fā)商信譽、品牌和實力82物業(yè)管理水平157樓層及朝向96周圍生活設施配套情況181周邊自然環(huán)境114周邊教育資源214三項因素累計將被訪者最為關注的前三項因素累加后，我們可以看到，被訪者在該區(qū)域購房最為關注的因素是“周邊的教育資源”，其次為“周圍生活設施配套情況”和“物業(yè)管理水平”；被訪者關注度最低的三項因素為“建筑外觀風格”、“小區(qū)購物生活健身配套”和“房屋得房率”。第二十二頁，共四十三頁。被訪者購買住房面積分析從上圖可以看出，被訪者對于50-70㎡、70-90㎡、90-120㎡、120-130㎡這4個區(qū)間段德需求最多，占總調(diào)查的77.1%。第二十三頁，共四十三頁。被訪者購買戶型分析3房2廳2衛(wèi)是被訪者的主要需求戶型，有34.6%的被訪者表示會購買該戶型。從調(diào)查結果看，3房和2房仍然是目前市場上的主要需求戶型。第二十四頁，共四十三頁。被訪者購房總價分析被訪者對于支付在該區(qū)域的總房價心理預期大多在100萬元以下，只有13.9%的被訪者會支付超過100萬元的購房總價。第二十五頁，共四十三頁。被訪者購房單價分析此價格數(shù)據(jù)為被訪者心理預估價格，僅供參考！8000以下900010000110001200013000140001500016000以上受此次調(diào)查被訪者的個人特征限制（多從事企事業(yè)單位、教育事業(yè)），從調(diào)查結果來看，被訪者受周邊其他商品住宅影響（怡豐新都匯一期開盤價為4800元、恒大名都精裝修開盤價為9500元），對于該區(qū)域房價的心理預期多為6000—10000元。第二十六頁，共四十三頁。

綜合此次468位被訪者的心理預估每平米單價，認為毛坯住宅的平均價位應該在5676—7280元/平方米，精裝修住宅的平均價位應該在7123—8742元/平方米；通過對以上四組數(shù)據(jù)對比分析可以看出被訪者認為精裝修住宅的裝修成本約為1500元/平方米。ABCD5676728071238742A.毛坯住宅平均低價B.毛坯住宅平均高價C.精裝修住宅平均低價D.精裝修住宅平均高價被訪者購房單價分析單位：元/平方米此價格數(shù)據(jù)為被訪者心理預估價格，僅供參考！第二十七頁，共四十三頁。被訪者對停車位關注度分析不關注106關注362總計4681個267人2個65人3個7人關注的人會購買幾個共有362人表示會關注和購買停車位，占被訪者總數(shù)的77.4%；這其中有73.8%的被訪者會購買1個停車位，17.9%的被訪者會購買2個停車位，0.83%的被訪者會購買3個停車位。隨著私家車的普及，停車位已經(jīng)成為一種難以復制的稀缺資源，而越是在高檔住宅社區(qū)，停車位資源就越發(fā)顯得尤為珍貴，在鄭州東區(qū)某高檔小區(qū)就曾出現(xiàn)25萬元難求一停車位的情況。第二十八頁，共四十三頁。被訪者在宗地周邊購房顧慮分析被訪者對于在宗地周邊區(qū)域購房存在最多的顧慮為交通擁堵。目前該區(qū)域堵車情況已經(jīng)比較嚴重，隨著該區(qū)域周邊其他商品住宅（藍堡灣、天驕華庭、恒大名都等）交付使用，擁堵趨勢將會更加嚴重。多數(shù)有實力的被訪者表示，將會因為交通原因放棄在該區(qū)域購房的打算。第二十九頁，共四十三頁。三、被訪者背景資料分析第三十頁，共四十三頁。被訪者背景資料分析此次調(diào)查的被訪者男性居多，所占比例為55.8%；受教育程度多為“大專/本科”，所占比例為64.01%；家庭人口主要為2-4口人，所占比例為87.6%。第三十一頁，共四十三頁。被訪者背景資料分析在此次調(diào)查中，被訪者對于“家庭年收入”一項調(diào)查較為隱諱，部分被訪者不愿意填寫，此次該項調(diào)查結果只作為參考依據(jù)。在“代步工具”一項，有接近40%的被訪者代步工具為私家車，考慮到宗地拿地成本和預期發(fā)售價格，該區(qū)域的目標客戶基本為有車一族，所以對于停車位的要求很高，建議停車位配比至少為1:1。第三十二頁，共四十三頁。目標客戶群體定位與產(chǎn)品建議被訪者眼中宗地的優(yōu)勢與劣勢目標客戶對于該區(qū)位商品房的需求目標客戶定位針對目標客戶的需求的產(chǎn)品建議典型客戶實例第三十三頁，共四十三頁。被訪者眼中宗地的優(yōu)勢與劣勢教育資源周邊教育資源豐富；云集了眾多省、市中小學以及大中專院校；屬于典型的學區(qū)房；優(yōu)勢劣勢城市核心交通擁堵人口密度大地處鄭州市二環(huán)路，城市中心的核心區(qū)位；周邊已經(jīng)形成較為完善的社區(qū)氛圍；BRT公交環(huán)線；宗地周邊區(qū)域人口密度較大；因人口密度較大，對于商業(yè)和房屋出租具有一定投資價值；因農(nóng)業(yè)路、文化路城市交通規(guī)劃較差，交通出行較為不便；第三十四頁，共四十三頁。占有城市資源、身份標簽優(yōu)質(zhì)的教育資源、舒適的生活配套稀缺性與城市核心的綜合價值該區(qū)域的目標客戶為河南省內(nèi)的財富貴族、望子成龍的中產(chǎn)和一些投資客組成，但其構成并不是之前所描述的金字塔型構成，而應該是橄欖球型。目標客戶定位財富貴族望子成龍的中產(chǎn)穩(wěn)健型的中長期投資客財富貴族望子成龍的中產(chǎn)穩(wěn)健型的中長期投資客第三十五頁，共四十三頁。目標客戶定位財富貴族的比例較小望子成龍中產(chǎn)比例最大投資客比例較小財富貴族：受到該區(qū)域交通、人口密度大等劣勢條件的限制，財富貴族對于在該區(qū)位購房意向不強，但是開發(fā)商的實力與口碑和好的建筑品質(zhì)仍然可以吸引該類客戶群體在此處置業(yè)。望子成龍中產(chǎn)：受該區(qū)域周邊優(yōu)質(zhì)教育資源吸引，有實力且家中有學齡子女的家庭對于在該區(qū)域置業(yè)表現(xiàn)較為強烈，周邊豐富的教育資源、生活配套設施、物業(yè)管理（特別是安保）是該類客戶群體在購房時首先考慮的因素。投資客：受到一系列國家調(diào)控政策影響，投資客目前處于觀望態(tài)勢。該區(qū)域所處的核心位置、周邊優(yōu)質(zhì)的教育資源和較大的人口密度是吸引投資客的主要原因。望子成龍中產(chǎn)客戶群體與投資客客戶群體會存在部分重疊，部分中產(chǎn)家庭在度過子女學齡期后，會考慮將該區(qū)域房產(chǎn)出租或出售，所以他們也會從投資客的角度來考慮是否在該區(qū)域購房。第三十六頁，共四十三頁。目標客戶對于該區(qū)位商品房的需求優(yōu)秀的戶型設計，安全的物業(yè)管理，齊全的社區(qū)配套。望子成龍中產(chǎn)：不可或缺的學區(qū)房（自?。┮涣鞯拈_發(fā)商，超前的設計理念，超大的樓間距，頂級的建筑材料，良好的戶型，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的物業(yè)管理。財富貴族：城市頂級豪宅（自住+投資保值）身份象征核心的地理區(qū)位，周邊豐富的教育資源，較大的人口密度，優(yōu)秀的開發(fā)商。投資客：城市中心的商機（投資升值）第三十七頁，共四十三頁。針對目標客戶的需求的產(chǎn)品建議現(xiàn)代的設計理念，良好的戶型設計，優(yōu)秀的物業(yè)管理，具有完備的配套設施（停車位）商業(yè)住宅建筑風格大氣，南北通透，50平米以下一房、50-70平米的二房，90-120平米的三房戶型為主，精致、簡約的景觀設計，最少1:1的停車位配比。

根據(jù)宗地開發(fā)條件和目標客戶對于該區(qū)位商品房需要，建議在臨路（農(nóng)業(yè)路、勤工路、儉學街）建立商業(yè)綜合體和獨立商業(yè)，宗地應以高層住宅為主。能夠輻射周邊1.5公里區(qū)域的大型商業(yè)綜合體；滿足周邊學生群體消費的獨立商業(yè)；在臨農(nóng)業(yè)路建立商業(yè)綜合體，可為地下負一層結構，臨勤工路、儉學街建立獨立商業(yè)，單個商鋪面積在30~100平米之間?？蛻粜枰绾螡M足第三十八頁，共四十三頁。針對目標客戶的需求的產(chǎn)品建議

戶型配比建議：戶型客群面積（㎡）平層大戶財富貴族140以上三房兩廳望子成龍90-120兩房一廳望子成龍70-90臨街公寓（一房、兩房）投資客、望子成龍50以下、50-70、70-90

精裝修建議：此次調(diào)查被訪者多數(shù)表示不愿意購買精裝修住宅，究其原因為：1、目前省內(nèi)精裝修商品房較少，市場對于精裝修房屋的認可程度不高；2、早期推出的一些精裝修房屋存在的問題較多，市場對于精裝修房屋信心不強；不建議做裝修成本較高的精裝修住宅，裝修成本應控制在1000-1500元/平方米，建議選取裝修材料時選用一線品牌的實惠型產(chǎn)品，并在施工時嚴格控制工程質(zhì)量，避免出現(xiàn)后續(xù)遺留問題。第三十九頁，共四十三頁。典型客戶實例被訪者家庭情況和購房需求：萬思慧老師今年42歲，在鄭州大學工學院任教十余年，其丈夫在鄭州大學擔任后勤工作，兒子目前正在上高中，是一個三口之家。萬老師目前家庭年收入在10-20萬之間，其本人在鄭州大學工學院老校區(qū)（文化路校區(qū)）有一套65平方米的住宅，為鄭州大學工學院老家屬樓，該套房屋現(xiàn)在出租，月租金1200元。現(xiàn)在居住在鄭州大學新校區(qū)，新居為135平方米的3房2廳2衛(wèi)雙氣戶型。萬老師之所以會考慮在農(nóng)業(yè)路文化路附近購房，是因為：

1、雖然其家庭名下有2套住宅，但是都屬于單位建房，沒有房產(chǎn)證，不在房管局備案，所以再次購房的話可以按照首套房政策執(zhí)行，有較強的可行性；

2、其本人對該區(qū)域非常熟悉，認為該區(qū)域出租房屋是一項不錯的投資，既可以使手中的財產(chǎn)保值，還可以額外增加收入，有較強的投資意向；

3、該家庭收入較為穩(wěn)定，且近期無計劃內(nèi)的大額開支，具有一定的購買力；被訪者：萬思慧（鄭州大學工學院教師）現(xiàn)住