住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)

住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)（V1.0）成果發(fā)布

華潤置地有限公司2012年6月205月-23目前一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點2利潤售價土地成本建安成本管理費用宋董的提問：當(dāng)?shù)貎r和房價曲線都是平的時，華潤置地如何實現(xiàn)贏利增長？本著“消除浪費、消除波動、消除僵化”的三大精益管理目標(biāo)，工程管理部、設(shè)計管理部聯(lián)合組織研討構(gòu)建了建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0版。目前二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五3四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五4四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點5精益目標(biāo)一精益目標(biāo)二消除浪費消除波動精益目標(biāo)三消除僵化1、精益管理診斷我們有哪些浪費？

我們有哪些波動？

我們有哪些僵化？三大目標(biāo)精益診斷以最小的資源投入(建安、時間、管理費用)，為客戶創(chuàng)造出盡可能多的價值。一.建安成本精益管理診斷目前五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點我們在建安成本上存在哪些浪費？市場設(shè)計公司精細(xì)設(shè)計能力低，施工圖存在成本浪費：結(jié)構(gòu)成本中鋼筋、砼含量指標(biāo)存在浪費；地下室車位面積沒有有效控制；在門窗、外立面、公共區(qū)域裝修、機(jī)電、室外園林方面等客戶品質(zhì)敏感點缺乏系統(tǒng)性的質(zhì)量成本分析工具。在市場上升時期，習(xí)慣了通過提高產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)得到銷售高溢價，建安成本與售價、產(chǎn)品線尚未形成匹配性管理對應(yīng)關(guān)系，存在“高品質(zhì)=高配置”、“高品質(zhì)=高成本”的理解誤區(qū)。在市場下行時期，要重新檢討建安成本與客戶關(guān)注重點的匹配度，避免過高配置出現(xiàn)營銷失靈：外立面高配置-開大窗、多線條、高檔外墻裝飾；公共區(qū)域高配置-電梯廳高標(biāo)準(zhǔn)裝修戶內(nèi)高品質(zhì)-高層高、豪華裝修設(shè)計變更較多。規(guī)模效益未得到有效發(fā)揮：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度不高；管理標(biāo)準(zhǔn)化尚未成熟；戰(zhàn)略采購和集中采購組織能力不強(qiáng)。6一.建安成本精益管理診斷目前六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點我們在建安成本上存在哪些波動？各大區(qū)、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。住宅技術(shù)含量指標(biāo)離散度存在很大波動，離散度在2倍左右；項目目標(biāo)成本、動態(tài)成本、最終結(jié)算成本波動大。7一.建安成本精益管理診斷目前七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點我們在建安成本上存在哪些僵化？一些單位過度依賴工程造價咨詢機(jī)構(gòu)，自身專業(yè)能力不足：無圖不能測算目標(biāo)成本，造成目標(biāo)成本管理滯后；建安成本目標(biāo)測算不準(zhǔn)確，存在反復(fù)調(diào)整及調(diào)整比例大的現(xiàn)狀；動態(tài)成本管理不及時，變更簽證率高；竣工結(jié)算爭議大、結(jié)算周期長，最終成本超目標(biāo)成本比例高。缺乏與分供商雙贏合作機(jī)制，對低價中標(biāo)高價索賠缺乏約束不得不結(jié)算讓步；停留在項目層級的招標(biāo)比例偏大，戰(zhàn)略采購、集中采購度不高。8一.建安成本精益管理診斷目前八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點92、如何實現(xiàn)精益管理按照精益原則從滿足客戶導(dǎo)向的質(zhì)量功能出發(fā)構(gòu)建華潤置地的建安成本管理體系。將建安成本分為客戶敏感性成本和客戶非敏感性成本兩部分；客戶非敏感性成本以“去除無效成本和標(biāo)桿導(dǎo)向”原則進(jìn)行全過程成本對標(biāo)，嚴(yán)格控制；客戶敏感性成本以“品質(zhì)性”原則進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配置，成本結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)客戶敏感度，體現(xiàn)與產(chǎn)品線、與售價的匹配關(guān)系；推行產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)戰(zhàn)略采購和集中采購，最大程度地發(fā)揮的規(guī)模效益降低成本；健全上市公司-大區(qū)-城市公司三級建安成本管控體系。一.建安成本精益管理診斷目前九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五10四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)采購能力建安成本XX1、影響建安成本水平的因素分析技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)二.建安成本精益管理體系規(guī)劃精益解碼體系規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：鋼筋、砼含量；2、單體：層高、墻地比、窗地比；3、功能性指標(biāo)：地下車庫平均面積1、客戶敏感項目：外飾面、外窗、入戶門、公共區(qū)裝修、園林景觀、電梯及轎廂裝修；2、客戶敏感項目的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及材料選擇，建立與產(chǎn)品線的匹配性。1、能夠在上市公司層面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)配置的，實現(xiàn)戰(zhàn)略采購；2、能夠在大區(qū)層面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，實現(xiàn)大區(qū)集中采購；3、大區(qū)內(nèi)統(tǒng)一合約分判方案，盡量實現(xiàn)大區(qū)層面的招標(biāo)采購，減少項目層面的零星采購。成本指標(biāo)V1.0成本指標(biāo)V2.0成本指標(biāo)V3.0總部戰(zhàn)略采購大區(qū)集中采購大區(qū)招標(biāo)定標(biāo)基礎(chǔ)管理專業(yè)能力組織效率競爭能力11目前十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點12成本限額指標(biāo)(V2.0)成本限額指標(biāo)(V3.0)成本限額指標(biāo)(V1.0)客戶敏感性成本客戶非敏感性成本高品質(zhì)原則；規(guī)模效益原則。去除無效成本原則總部大區(qū)城市2、建安成本精益管理體系圖精益項目管理甲供物質(zhì)管理動態(tài)成本管理最終結(jié)算成本控制大區(qū)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化大區(qū)成本限額指標(biāo)落實大區(qū)建安目標(biāo)成本大區(qū)集中采購大區(qū)戰(zhàn)略合作設(shè)計變更管理高品質(zhì)建安成本體系土地客戶產(chǎn)品二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點3、住宅建安成本二級指標(biāo)建設(shè)規(guī)劃

成本限額指標(biāo)必須與設(shè)計密切結(jié)合，基于住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化V1.0的推廣和V2.0的工作開展，成本管理控制二級指標(biāo)按三個階段完成：

第一階段：

V1.0版

以控制非敏感性項目設(shè)計指標(biāo)為主，本著“客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行”的原則,確定了六類九項指標(biāo)（詳見后續(xù)內(nèi)容），以“去除無效成本和標(biāo)桿導(dǎo)向”原則設(shè)置限額設(shè)計指標(biāo)，以“全過程控制”原則進(jìn)行成本對標(biāo)，成果文件已于5月7日正式下發(fā)。13二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點V1.0版六類9項技術(shù)指標(biāo)：14序號指標(biāo)名稱標(biāo)準(zhǔn)層地下室指標(biāo)屬性1窗地比▲技術(shù)指標(biāo)2墻地比▲3層高▲▲4地下車位平均面積▲5鋼筋含量▲▲6混凝土含量▲▲二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點

第二階段：V2.0版

結(jié)合住宅產(chǎn)品線，針對與項目定位有關(guān)的外飾面、外門窗、大堂裝修、電梯廳裝修、入戶門、園林景觀、電梯選型及轎廂配置等七項客戶敏感性項目，在大區(qū)內(nèi)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配置，通過戰(zhàn)略采購、多大區(qū)聯(lián)合集中采購、大區(qū)集中采購等多層級，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。

成本限額設(shè)計指標(biāo)V2.0與產(chǎn)品線V2.0研究工作完成融合，已于4月23日啟動。15二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點V2.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本敏感度分析外飾面工程結(jié)構(gòu)工程外窗工程、景觀園林電梯廳裝修大堂裝修外飾面工程結(jié)構(gòu)工程園林景觀外窗工程電梯廳裝修大堂精裝工程

16二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點第三階段：

V3.0版

以室內(nèi)精裝修為主，體現(xiàn)增值服務(wù)特色，確定不同檔次、不同成本指標(biāo)下的精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過戰(zhàn)略采購、多大區(qū)聯(lián)合集中采購、大區(qū)集中采購等多層級，最大程度地發(fā)揮規(guī)劃成本效益。

通過V1.0、V2.0、V3.0的成本二級指標(biāo)建立，基本控制了建安成本90%以上的成本結(jié)構(gòu)，將大大提升我司的建安成本管理水平。17二.建安成本精益管理體系規(guī)劃目前十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點18華潤：1、標(biāo)準(zhǔn)層窗地比2、標(biāo)準(zhǔn)層墻地比3、標(biāo)準(zhǔn)層層高4、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量5、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量6、地下車位平均面積7、地下室層高8、地下室鋼筋含量9、地下室混凝土含量1、外窗工程2、外飾面工程3、大堂裝修4、電梯廳裝修5、入戶門6、園林景觀7、電梯選型及轎廂配置V1.0版技術(shù)指標(biāo)V2.0版經(jīng)濟(jì)指標(biāo)室內(nèi)精裝修V3.0版經(jīng)濟(jì)指標(biāo)華潤置地建安成本指標(biāo)體系：二.建安成本精益管理體系規(guī)劃標(biāo)桿A標(biāo)桿B標(biāo)桿B目前十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五19四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點1、專題小組由工程管理部、設(shè)計管理部、十個大區(qū)成本、設(shè)計負(fù)責(zé)人共同組成25人的工作小組。組

長：燕現(xiàn)軍、郭曉東副組長：王

麗、丁

芳成

員：房玉昆、王輝宏、王

瑄、王大開、卞宇、徐勇

張燈、馬靜、胡傳昶、陳建華、黃劍鋒、趙煒

富麗、胡勇、劉暉、江經(jīng)緯、張傳奇、賈徐晨熊軍、任密、張霄劍20三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點2、工作分工工程管理部：（1）整體工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；（2）建安成本控制指標(biāo)（V1.0）版指令性文件編制，包括指標(biāo)定義、計算公式、計算范圍、控制時點和流程；（3）統(tǒng)計典型項目現(xiàn)狀指標(biāo)；（4）鋼筋、混凝土含量專題研究。設(shè)計管理部：（1）確定典型項目清單，協(xié)調(diào)各大區(qū)提供圖紙電子版；（2）整合各大區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；（3）專人跟蹤各大區(qū)的專題研究。21三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點222、工作分工遼寧省公司：城市改善、郊區(qū)改善標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；北京大區(qū)：城市品質(zhì)（北方）、城郊品質(zhì)（北方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；江蘇省公司：城郊品質(zhì)（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；上海大區(qū)：城市品質(zhì)（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；武漢大區(qū)：地下室層高、地下車位平均面積專題研究。成都大區(qū)：城市改善、城郊改善（南方）標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；深圳大區(qū)：萬象高端標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比專題研究；三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點23三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究3、工作節(jié)點日期3月4月5月1516203111723311781921工

作

關(guān)鍵節(jié)

點

準(zhǔn)備

啟動

▲視頻討論

3.5成都

中期

研討

▲修改完善

3.20深圳

視頻討論

終期研討

▲修改完善

4.23廈門

報管理層

正式下發(fā)

★天津宣貫

5.7下發(fā)

北京宣貫

目前二十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點選取原則：客戶不敏感離散度大影響成本大易控制好執(zhí)行244、為什么V1.0版選這9項指標(biāo)？序號指標(biāo)名稱代碼設(shè)計階段適用范圍方案擴(kuò)初施工圖產(chǎn)品線物業(yè)類型1標(biāo)準(zhǔn)層層高K1▲城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善超高層高層2窗地比K2▲3墻地比K3▲4地下車庫層高K4▲城市品質(zhì)城郊品質(zhì)城市改善郊區(qū)改善地下室5地下車位平均面積K5▲6地上單體鋼筋含量K6▲所有產(chǎn)品線多層小高層高層超高層地下室7地上單體混凝土含量K7▲8獨立地下室鋼筋含量K8▲9獨立地下室混凝土含量K9▲三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點25標(biāo)準(zhǔn)層層高地下車位平均面積地下室層高標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量標(biāo)準(zhǔn)層窗地比標(biāo)準(zhǔn)層墻地比地下室混凝土含量地下室鋼筋含量九項技術(shù)指標(biāo)成本敏感性排序三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)定義：1、成本計量面積（S）：結(jié)構(gòu)樓板覆蓋面積，包含凸窗、空調(diào)板的水平投影面積2、標(biāo)準(zhǔn)層：建筑單體中建筑平面布置相同的樓層3、標(biāo)準(zhǔn)層層高（K1）：標(biāo)準(zhǔn)層樓板面到上層樓板面的垂直高度4、窗地比（K2）：外門窗展開面積與成本計量面積之比5、墻地比（K3）：外立面展開面積與成本計量面積之比6、地下車庫層高（K4）：地下車庫一層層高：樓地面建筑完成面與頂板結(jié)構(gòu)板面之間的垂直高度；其它地下各層層高為樓地面建筑完成面之間的垂直高度7、地下車位平均面積（K5）：地下車庫總建筑面積與地下總停車數(shù)的比值8、地上單體鋼筋含量地上單體鋼筋含量指地上單體鋼筋總量與地上單體成本計量面積之比9、地上單體混凝土含量（K7）：地上單體混凝土總量與地上單體成本計量面積之比10、獨立地下室鋼筋含量（K8）：獨立地下室鋼筋總量與獨立地下室面積之比11、獨立地下室混凝土含量（K9）：指獨立地下室混凝土總量與獨立地下室面積之比26三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點27指標(biāo)區(qū)間：3.05-3.6m/2.8-3.05成本區(qū)間：854-1008元/m2離散度：1.18倍/1.09倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：34-40%(標(biāo)準(zhǔn)層高每增加100mm，約增加成本28元/m2)離散主要原因分析：1、容積率2、建筑覆蓋率3、航空限高4、產(chǎn)品線……m(1)標(biāo)準(zhǔn)層層高指標(biāo)現(xiàn)狀三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點28(2)標(biāo)準(zhǔn)層窗地比指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間：0.16-0.32成本區(qū)間：88-176元/m2離散度：2.0倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：4-7%(按100m2戶型測算，窗每增加1平米，則增加成本0.5元/

m2)離散主要原因分析：1、地域差異2、戶型組合3、體型系數(shù)4、層高5、產(chǎn)品線……三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點29(3)標(biāo)準(zhǔn)層墻地比指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間：0.95-2.3成本區(qū)間：475-1150元/m2離散度：2.4倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本：20-25%(按100m2戶型測算，外墻每增加1平米，則增加成本5元/

m2)離散主要原因分析：1、戶型組合2、贈送面積3、層高4、體型系數(shù)5、產(chǎn)品線……三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前二十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點(4)地下車庫層高30三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)區(qū)間：3.5-4.5m離散度：1.28倍(地下室層高每增加100mm，約增加地下室成本32元/m2)離散主要原因分析：1、覆土厚度2、地質(zhì)情況3、機(jī)電管線……指標(biāo)現(xiàn)狀目前三十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點31(5)地下車位平均面積指標(biāo)現(xiàn)狀指標(biāo)區(qū)間：33-58（m2/個)離散度：1.76倍單個車位成本區(qū)間：11-19萬元（地下車位銷售價需要超過15.68萬/個才能保證凈利潤為10%，統(tǒng)計顯示目前21個項目售價超過15萬元的只有7個）離散主要原因分析：1、車位配比2、停車方式、出入口設(shè)置3、人防面積、設(shè)備用房面積4、地下室平面規(guī)整度5、地下室層數(shù)……三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點32指標(biāo)區(qū)間：40-70Kg/m2

成本區(qū)間：240-420元/m2離散度：1.75倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本:10-18%(標(biāo)準(zhǔn)層增加1kg/m2，約增加成本6元/m2)離散主要原因分析：1、風(fēng)壓2、抗震等級3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式……Kg/m2(6)標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量指標(biāo)現(xiàn)狀三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點33指標(biāo)區(qū)間：0.35-0.47m3/m2

成本區(qū)間：245-329元/m2(含模板）離散度：1.34倍占標(biāo)準(zhǔn)層建安成本:10-14%(標(biāo)準(zhǔn)層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、風(fēng)壓2、抗震等級3、體型（平面、高寬比）4、層數(shù)、層高5、結(jié)構(gòu)形式……(7)標(biāo)準(zhǔn)層砼含量指標(biāo)現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點34指標(biāo)區(qū)間：74-200(kg/m2)成本區(qū)間：450-1200元/m2離散度：2.7倍占獨立地下室建安：14-37%(鋼筋增加1kg/m2，增加地下室成本6元/m2)離散主要原因分析：1、場地類別、地下水位2、抗震等級、人防等級3、基礎(chǔ)型式、覆土厚度4、層數(shù)、層高……(8)地下室鋼筋含量指標(biāo)現(xiàn)狀Kg/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點35指標(biāo)區(qū)間：0.75-2.00(m3/m2)成本區(qū)間：525-1400元/m2(含模板）離散度：2.7倍占獨立地下室建安：16-44%(標(biāo)準(zhǔn)層砼增加0.01m3/m2，增加成本7元/m2;或樓板厚度每增加10mm，增加成本3元/m2)離散主要原因分析：1、抗震等級2、地震烈度3、地下水位……(9)地下室混凝土含量指標(biāo)現(xiàn)狀m3/m2三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點5、研究對象的選取建筑單體：在設(shè)計管理部發(fā)布的7個產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，將城市品質(zhì)產(chǎn)品線拆分為南、北兩條線，共計分為8條產(chǎn)品線，本次研究選取了7個大區(qū)的34個項目的82個單體作為研究對象，分別研究其層高、窗地比、墻地比指標(biāo)，由6個大區(qū)分別承擔(dān)。地下車庫：本次收集10個大區(qū)的37個地下車庫作為研究對象，研究其層高、地下車庫平均車位面積，由武漢大區(qū)負(fù)責(zé)承擔(dān)，上海大區(qū)參與；結(jié)構(gòu)含量：鋼筋、砼含量專題以理論研究為主，理論計算數(shù)據(jù)與現(xiàn)狀統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比分析，由工程管理部和設(shè)計管理部共同完成。36三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點371）分冊一：標(biāo)準(zhǔn)層層高、窗地比、墻地比6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前三十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點產(chǎn)品線數(shù)據(jù)統(tǒng)計對各大區(qū)上報的單體層高、標(biāo)準(zhǔn)層窗地比、墻地比等數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)：各產(chǎn)品線數(shù)據(jù)存在一定的離散度目前三十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點方案階段與施工圖階段窗、墻地比離散度分析因方案階段的門窗尺寸同施工圖階段相差無幾窗地比在施工圖階段與方案階段基本一致。因方案階段與施工圖階段的面積統(tǒng)計口徑不同，施工圖階段外墻展開面面積增大，導(dǎo)致墻地比增大；墻地比在施工圖階段大于方案階段。目前三十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點方案階段與施工圖階段墻地比離散度分析方案和施工圖階段墻地比與戶均面積呈反比趨勢。原因分析：小戶型產(chǎn)品因房間面積較小，但又有采光通風(fēng)要求，外墻輪廓較大，曲折復(fù)雜，故戶均面積小的單體，墻地比較大。目前四十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點研究發(fā)現(xiàn)：墻地比與產(chǎn)品線關(guān)聯(lián)度不大，同戶均面積關(guān)系較為明顯，故本次結(jié)論數(shù)據(jù)以戶均面積作為劃分墻地比的依據(jù)41墻地比同戶均面積的趨勢分析目前四十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點新古典學(xué)院ART-DECO法式法式簡約現(xiàn)代42墻地比施工圖修正系數(shù)同立面形式關(guān)系分析目前四十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點采用窗寬比校核窗地比窗地比同產(chǎn)品線無較大關(guān)聯(lián)，同在一定范圍內(nèi)窗寬比同窗地比呈正向關(guān)系目前四十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點南北方城市窗地比對比圖中可以看出，北方城市窗地比小于南方城市目前四十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點窗地比加權(quán)分析對于各大區(qū)典型項目的窗地比，我們通過進(jìn)行加權(quán)計算的方法得到如下結(jié)果：南方城市施工圖階段窗地比北方城市施工圖階段窗地比0.180.1480.180.1510.1750.1610.180.1560.170.1570.170.1520.170.150.180.140.170.1670.180.180.1730.1710.1790.160.1730.1680.1670.160.1750.1740.180.160.1870.160.1780.160.180.16南方城市窗地比加權(quán)值北方城市窗地比加權(quán)值0.1760.159理論上，窗地比應(yīng)同立面風(fēng)格有關(guān)，但本次研究并未發(fā)現(xiàn)此關(guān)聯(lián)目前四十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點研究結(jié)論戶均面積與墻地比：戶均面積對墻地比的影響較為直接，除北連廊產(chǎn)品外,面積小的產(chǎn)品，墻地比數(shù)值大；方案階段墻地比與立面風(fēng)格：因方案階段對外飾面的細(xì)化程度不足，故不產(chǎn)生較大影響；施工圖階段墻地比與立面風(fēng)格：由于建筑風(fēng)格的差異，立面的深化設(shè)計，導(dǎo)致施工圖階段的墻地比與方案階段的墻地比差異較大；墻地比施工圖修正系數(shù)：同一立面風(fēng)格下，方案階段墻地比至施工圖階段墻地比的修正系數(shù)與立面的復(fù)雜程度呈正向關(guān)系；窗地比與窗寬比：引入窗寬比作為校驗窗地比的依據(jù),窗寬比同窗地比呈正向變化關(guān)系。目前四十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點472）分冊二：地下車庫層高、車位平均面積6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前四十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點關(guān)鍵指標(biāo)及其影響要素梳理控制成本滿足需求地下車庫的基本特征1、使用頻率高但持續(xù)時間短：客戶停留駐足的時間較短，使用時間段相對集中。2、客戶關(guān)注度：客戶通常會關(guān)注配置停車位的數(shù)量及停車距離，對地庫本身的關(guān)注度大大弱于地上建筑和景觀，地下車庫建設(shè)應(yīng)以滿足功能需求為出發(fā)點。3、成本投入大：地庫在前期建設(shè)和后期運營中成本投入均比較大，成本控制、提升利用率是工作的重點。普遍面臨的現(xiàn)實1、項目高容積率、高車位配比趨勢明顯。地下車庫面積越來越大，導(dǎo)致地庫在總成本投入中占比趨大。2、銷售周期長，沉淀貨值大，占壓資金時間長。3、以個為計價單位，同一城市區(qū)域不同項目的車位價格差異不大。4、目前華潤置地大多數(shù)項目的車位不盈利。目前四十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點其他重要指標(biāo)和要素按項目具體研究設(shè)計1、地面停車占比2、地庫整體埋深3、對周邊市政道路高差的處理4、層數(shù)：單層/兩層（地下水位、支護(hù)、人防等因素）5、人防規(guī)模類別6、增值服務(wù)車庫7、機(jī)械車位（預(yù)留）8、塔樓平面范圍內(nèi)的利用地庫內(nèi)灰色地帶利用（如子母車位的設(shè)置）9、單層周長面積比、車道長度車位比10、基礎(chǔ)和底板結(jié)構(gòu)11、產(chǎn)品建造及飾面標(biāo)準(zhǔn)12、對物業(yè)運營費用的影響（照明及控制、天然采光、通風(fēng)、排煙設(shè)計）。。。。。。關(guān)鍵指標(biāo)及其影響要素梳理目前四十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點后退式垂直停車（為主），平行、斜列為輔標(biāo)準(zhǔn)2400*5300，非標(biāo)車位

柱網(wǎng)尺寸車位尺寸人防單邊車道、盡端車道及車位占比車道形式停車形式非標(biāo)準(zhǔn)車位大車位占比，政府是否認(rèn)可：子母及微型車位車庫規(guī)整度（單層周長面積比）機(jī)械式停車（暫不考慮）地庫與塔樓間難停車空間占比地下車位平均面積研究框架規(guī)模、類別、占比規(guī)模，位置以標(biāo)準(zhǔn)車位為基準(zhǔn)，再考慮非標(biāo)車位、人防、共用機(jī)房等對指標(biāo)的影響先統(tǒng)計后研究地下車位平均面積共用機(jī)房大柱網(wǎng)、橫大、縱大、小柱網(wǎng)目前五十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點地下室層高研究框架頂板結(jié)構(gòu)形式柱網(wǎng)尺寸荷載覆土厚度（種植、管線、凍土）消防車道，登高場地結(jié)構(gòu)高度機(jī)電高度凈空高度風(fēng)管消防水、橋架及其它機(jī)械排煙（可以和機(jī)械通風(fēng)合用）機(jī)械通風(fēng)（誘導(dǎo)通風(fēng)、自然通風(fēng)不占層高）不同家用車尺寸本身對層高影響小室內(nèi)最小凈高要求地下車庫層高底板及基礎(chǔ)地面建筑構(gòu)造結(jié)構(gòu)/建筑找坡層/防排水方式人防等級先統(tǒng)計后研究目前五十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點結(jié)論：無梁樓蓋形式比梁板式形式頂板降低結(jié)構(gòu)高度350-450mm，建筑抗震設(shè)計規(guī)范(GB50011-2010)對于地下建筑的頂板，推薦使用梁板結(jié)構(gòu)，無梁樓蓋形式比梁板式形式土建成本相差不大，地庫通常無梁樓蓋比梁板式成本略低；采用小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)可減小梁高250mm，無梁樓蓋板厚減少約150mm。小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)車庫的單個車位成本節(jié)約5%-10%（已計柱網(wǎng)尺寸對車位面積影響約2.5%）；覆土厚度應(yīng)嚴(yán)格控制，南方地區(qū)不大于1.2m，北方地區(qū)不大于1.5m，東北地區(qū)和其它特殊項目，如覆土厚度確需超過1.5m時，應(yīng)按計算確定B1層層高，必要時采用部分輕質(zhì)材料換填。覆土厚度每±300mm，對梁板式結(jié)構(gòu)梁高的影響為±100mm，對無梁樓蓋結(jié)構(gòu)高度的影響為±50mm.人防對梁板式結(jié)構(gòu)高度影響為150mm,對無梁樓蓋結(jié)構(gòu)高度影響為50mm（無梁樓蓋板厚一般不可小于250mm)。常規(guī)梁板式：機(jī)電占凈空高度600mm（梁下）；無梁式：機(jī)電占凈空高度800mm（板下）無風(fēng)管較有風(fēng)管機(jī)電占凈空少約300mm。結(jié)合規(guī)范要求和項目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫室內(nèi)最小凈高為2.2m。52目前五十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的管理措施嚴(yán)格按照《對標(biāo)指引》要求進(jìn)行指標(biāo)的設(shè)計管理，將管理前置。實行全過程管理，把控地下室設(shè)計的時間節(jié)點，在方案階段必須同步進(jìn)行地下室設(shè)計的技術(shù)措施落實，不應(yīng)留在施工圖階段考慮。在方案、擴(kuò)初階段線，整合相關(guān)資源，就場地消防、豎向、室外管線、景觀、機(jī)電專業(yè)與建筑結(jié)構(gòu)在進(jìn)度和技術(shù)上做好協(xié)調(diào)，避免地庫設(shè)計的輸入有重大漏項。在項目早期對人防制定專項工作策略，首先爭取相對低的等級和規(guī)模，再進(jìn)行自建和繳費的經(jīng)濟(jì)性比較。如需要設(shè)置人防地庫，應(yīng)考慮設(shè)置在項目的哪個分期階段，是否做二層地庫，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較。人防如需要專業(yè)設(shè)計院另行設(shè)計，應(yīng)盡早介入，工作前置。設(shè)計合同中明確限額設(shè)計要求，并對作為對設(shè)計院評價獎罰的重要依據(jù)。

設(shè)計過程中，向設(shè)計院灌輸成本控制的意識，以尊重平等的態(tài)度多溝通協(xié)調(diào)，讓設(shè)計院認(rèn)可甲方的工作理念和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，采取合理的技術(shù)設(shè)計來滿足技術(shù)指標(biāo)要求，達(dá)到成本控制的目的，必要時引入競爭與行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)對標(biāo)，及時掌握新技術(shù)好做法，調(diào)整修正指標(biāo)限值標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)設(shè)計精細(xì)化。目前五十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施—綜合措施根據(jù)項目具體情況（包括車位盈利狀況和政府要求）合理確定項目停車率和地面停車占比。爭取微型車位、子母車位可計算規(guī)劃要求的指標(biāo)。2、人防規(guī)模類別盡量降低人防面積規(guī)模和類別，爭取為常6級，盡量多做人防物資庫，并進(jìn)行自建和繳費的經(jīng)濟(jì)性比較。3、鼓勵對塔樓地下室進(jìn)行功能利用和價值挖掘技術(shù)條件允許前提下應(yīng)少設(shè)；設(shè)置為非機(jī)動車庫、機(jī)動車位；設(shè)置為規(guī)定允許的機(jī)房、必要的管理用房；設(shè)置為儲藏室、下復(fù)式住宅。1、規(guī)劃指標(biāo)管理目前五十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施—綜合措施5、其它：除管理和控制影響層高和停車效率的因素外，還應(yīng)在建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電方面進(jìn)行精細(xì)設(shè)計。如根據(jù)項目特點確定建造和飾面標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板設(shè)計階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，自然采光通風(fēng)減少后期物業(yè)運營成本等。4、地庫整體抬升頂板地板結(jié)構(gòu)找坡----解決用地周邊市政路高差，室外管線無需找坡。合肥紫云府地庫整體抬升----有-效減少地庫的埋深、節(jié)省地庫實體、支護(hù)成本和土方開挖。目前五十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車庫層高（K4）嚴(yán)格控制覆土厚度：綜合考慮凍土、管線、種植等因素，在方案設(shè)計階段及早進(jìn)行豎向設(shè)計，確定經(jīng)濟(jì)合理的覆土厚度，通常情形取1.2m。種植高大喬木的部位需較深埋深時，可采用局部降板或抬高樹池的方式。如確因特殊原因覆土超過1.5m較多時，如成本經(jīng)濟(jì)，可考慮部分采用輕質(zhì)材料填充。消防車道與登高場地：盡量避開地庫頂板布置，確實無法避開時，應(yīng)及早確定消防車道及消防登高場地位置，以進(jìn)行局部凈高復(fù)核確認(rèn)或作針對性的結(jié)構(gòu)構(gòu)件設(shè)計。柱網(wǎng)尺寸：一般情形下推薦采用小柱網(wǎng)5.4×5.0/6.1或7.9×5.0/6.1。比選頂板結(jié)構(gòu)形式：根據(jù)項目及城市情況，進(jìn)行頂板結(jié)構(gòu)形式比較，選用經(jīng)濟(jì)性較好的方案。人防規(guī)模及類別：盡量降低人防規(guī)模和類別，爭取為常6級，盡量多做人防物資庫。并對人防地下室要進(jìn)行異地建設(shè)和自行建設(shè)的成本收益測算，采用最優(yōu)方案。1、控制結(jié)構(gòu)高度目前五十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車庫層高（K4）機(jī)電管線綜合：通過管線綜合，壓縮整體機(jī)電管線占空間高度。充分利用項目地形和當(dāng)?shù)卦试S規(guī)定，整體抬高地下室，加大自然通風(fēng)設(shè)計，減小風(fēng)管及風(fēng)管高度。2、控制機(jī)電高度4、凈空合理取值結(jié)合規(guī)范要求和項目要求確定凈高，常規(guī)地下車庫取規(guī)范最小凈高值2.2M鼓勵不進(jìn)行地面建筑找坡的做法，在滿足凈空高度要求的前提下盡量減小地下室底板結(jié)構(gòu)面至頂板結(jié)構(gòu)面的垂直高度。初設(shè)階段進(jìn)行結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和底板的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，綜合選取最優(yōu)方案。探討底板建筑做法、防水板的可能性。5、關(guān)注層高外的高度（厚度）目前五十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車位平均面積（K5）外輪廓：地庫外輪廓盡量規(guī)整，控制和驗算單層地庫周長與地下室面積比，建議控制在0.035左右，如超過較多，應(yīng)優(yōu)化地下室外輪廓范圍。內(nèi)輪廓：塔樓落入地庫的平面應(yīng)盡量規(guī)整，塔樓和大地庫的軸網(wǎng)方向盡量保持一致，避免產(chǎn)生無法高效利用的異形空間。1、控制車庫規(guī)整度目前五十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車位平均面積（K5）嚴(yán)格控制單邊停車面積的占比，當(dāng)無法實現(xiàn)雙側(cè)垂直停車時，也應(yīng)盡量利用有一側(cè)水平停車或適當(dāng)接受略小于標(biāo)準(zhǔn)車位長度（5300/5050）的尺寸，實現(xiàn)雙邊停車。適當(dāng)加大盡端式車道的占比，以節(jié)約車道面積。加大盡端式車道的占比，可節(jié)約車道面積，增加停車數(shù)量。當(dāng)總車位數(shù)量滿足很難時，尤應(yīng)多設(shè)。2、規(guī)避單邊停車、適當(dāng)設(shè)置盡端式車道單邊停車降低了停車效率，應(yīng)盡量規(guī)避適當(dāng)設(shè)置盡端式車道，以節(jié)約車道面積目前五十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車位平均面積（K5）3、非標(biāo)準(zhǔn)車位巧安排微型車位（折算值0.7）：在局部因結(jié)構(gòu)尺寸限制的區(qū)域，布置微型車，用足空間。子母車位（折算值0.5）：在一梯三戶或一梯四（多）戶的塔樓與大地庫相鄰處往往會出現(xiàn)進(jìn)深大的“灰色”空間，可設(shè)置子母車位以用足空間，提升價值。增值服務(wù)車位：對于有增值服務(wù)需求的項目，利用地庫邊、端部等位置，適當(dāng)調(diào)整柱網(wǎng)開間和進(jìn)深，創(chuàng)造空間設(shè)置增值服務(wù)車位或（收納）設(shè)施設(shè)備，用足空間，提升價值。目前六十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車位平均面積（K5）車位平面布置車位尺寸（mm)通道尺寸(mm)垂直式停車后退無擋墻2400×50505500（6000）后退有擋墻2400×53005500（6000）平行式停車2400×60003800（4000）4、車位尺寸、車道尺寸對規(guī)范的利用5、按規(guī)范最低要求設(shè)置地庫出入口數(shù)量目前六十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)落地的技術(shù)措施--地下車位平均面積（K5）6、合理布置設(shè)備用房在盡量降低人防面積規(guī)模和類別后，人防口部的形狀應(yīng)盡量規(guī)整，置于毗鄰塔樓等不利于停車的區(qū)域，盡量減少對車位布置的影響。考慮將設(shè)備用房置于車道端部、車庫角部、毗鄰塔樓的不利于停車的區(qū)域，盡量減少設(shè)備用房對車位布置的影響。7、合理布置人防口部等用房目前六十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點633）分冊三：鋼筋、砼含量6、指標(biāo)研究路徑三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點64不同地震烈度對鋼筋、混凝土含量的影響（1）七度比六度的鋼筋含量增加10%，八度比六度的鋼筋含量增加30%；（2）七度比六度的混凝土含量增加5%，八度比六度的混凝土含量增加25%。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點65不同場地類別對鋼筋、混凝土含量的影響三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點66不同場地類別對鋼筋、混凝土含量的影響三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點67不同場地類別對鋼筋、混凝土含量的影響（1）對于60m以下的建筑，三類場地土的指標(biāo)比二類場地土增加5%，四類場地土比二類場地土增加15%；（2）對于60m以上的建筑，三類場地土的指標(biāo)比二類場地土增加0%，四類場地土比二類場地土增加5%。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點68不同風(fēng)荷載對鋼筋、混凝土含量的影響（1）當(dāng)風(fēng)荷載起控制作用時，基本風(fēng)壓每增加0.1kN/m2，鋼筋含量增加1kg/m2，混凝土含量增加0.02m3/m2。（2）對于60m以上建筑，地面粗糙度為B類比C類，鋼筋含量增加1kg/m2，混凝土含量增加0.02m3/m2；地面粗糙度為D類比C類，鋼筋含量減少1kg/m2，混凝土含量減少0.02m3/m2。三.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究目前六十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五69四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前六十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點1、標(biāo)準(zhǔn)層層高（K1）限額設(shè)計指標(biāo)產(chǎn)品線層高（m）城市名稱萬象高端3.15所有城市城市品質(zhì)3北京、上海、廣州、杭州、深圳、成都、天津、南京、武漢、大連、蘇州、無錫、青島、重慶、沈陽、寧波2.9除上述城市外的其他城市城郊品質(zhì)3北京、上海、廣州、杭州、深圳、成都、天津、南京、武漢、大連、蘇州、無錫、青島、重慶、沈陽、寧波2.9除上述城市外的其他城市城市改善2.9所有城市所有城市郊區(qū)改善2.970四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點標(biāo)準(zhǔn)層層高限額指標(biāo)相關(guān)說明：萬象高端產(chǎn)品線：如層高超過3.15米，疏散樓梯在同一層內(nèi)必須增加休息平臺，故以3.15米為高限值，本產(chǎn)品線層高不宜低于3.0米。城市改善、郊區(qū)改善產(chǎn)品線：以單一高限值2.9米控制，原則上單體標(biāo)準(zhǔn)層層高均不能超過該值；城市品質(zhì)、城郊品質(zhì)產(chǎn)品線：從客戶產(chǎn)品認(rèn)知、競品產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)市場發(fā)展水平等因素對這兩條產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)層層高限額指標(biāo)劃分不同城市的對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，分別為高限值3.0米及2.9米;71四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點2、標(biāo)準(zhǔn)層窗地比(K2)限額設(shè)計指標(biāo)產(chǎn)品線區(qū)域方案擴(kuò)初階段施工圖階段標(biāo)桿值高限值修正系數(shù)郊區(qū)改善

城市改善

城郊品質(zhì)

城市品質(zhì)北方0.150.21.0南方0.170.21.072四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點窗地比限額指標(biāo)相關(guān)說明：南北區(qū)域差異：窗地比受南北區(qū)域、外門窗數(shù)量、高度和寬度的影響；窗寬比與窗地比：同一產(chǎn)品線因?qū)痈呦嗤?，故窗高相對固定，外窗的寬度是影響窗地比較大的因素，窗寬比與窗地比呈正比例關(guān)系，窗寬比越大，窗地比越高；加權(quán)值維度：本限額指標(biāo)引入窗寬比加權(quán)值維度，作為對窗地比限值的校驗；統(tǒng)一設(shè)定標(biāo)桿值及高限值：因分析數(shù)據(jù)無法從產(chǎn)品線維度、立面風(fēng)格維度進(jìn)行歸類，故不再從上述兩維度進(jìn)行差異區(qū)分，；施工圖修正系數(shù)：窗地比在方案階段階段同施工圖階段數(shù)值近無相差，故修正系數(shù)取1.0；73四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點3、標(biāo)準(zhǔn)層墻地比(K3)限額設(shè)計指標(biāo)-方案階段產(chǎn)品線戶均面積方案階段標(biāo)桿值高限值城市品質(zhì)

城郊品質(zhì)

城市改善

郊區(qū)改善60-90㎡1.151.290-120㎡1.051.1120-150㎡0.91≥150㎡0.80.974四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點住宅產(chǎn)品線墻地比限額設(shè)計指標(biāo)——以建筑風(fēng)格劃分施工圖修正系數(shù)產(chǎn)品線建筑風(fēng)格施工圖階段修正系數(shù)城市品質(zhì)法式簡約1.045ART-DECO1.35新古典1.419城郊品質(zhì)法式1.165新古典1.421學(xué)院1.221城市改善ART-DECO1.141新古典1.07郊區(qū)改善法式1.105新古典1.37275四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點墻地比施工圖修正系數(shù)數(shù)據(jù)基于目前置地現(xiàn)狀統(tǒng)計形成，后期使用中有不能對應(yīng)上表的項目，請遵循以下規(guī)律，確定施工圖階段修訂系數(shù)：墻地比施工圖修正系數(shù)限額指標(biāo)相關(guān)說明：產(chǎn)品線排序規(guī)律：城郊品質(zhì)>城市品質(zhì)>郊區(qū)改善>城市改善；立面風(fēng)格排序規(guī)律：新古典>學(xué)院>ART-DECO>法式>法式簡約>現(xiàn)代；立面設(shè)計復(fù)雜度：同一立面風(fēng)格下，修正系數(shù)與建筑立面的復(fù)雜程度呈正相關(guān)關(guān)系。76四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點774、地下車庫一層層高(K4)限額設(shè)計指標(biāo)表（單位：m）地下車庫類型B1層層高（小柱網(wǎng))B1層層高（大柱網(wǎng)）覆土厚度1.2米覆土厚度1.5米覆土厚度1.2米覆土厚度1.5米普通車庫梁板式3.453.503.553.65無梁樓蓋3.23.253.33.4人防地庫梁板式3.63.653.73.8無梁樓蓋3.353.43.43.45四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點785、地下車位平均面積（K5）限額設(shè)計指標(biāo)表地下車庫類型地下車位平均面積（㎡/車）備注普通地庫32含人防地庫34人防地庫占總地庫面積比值a：1/4<a<1/335人防地庫占總地庫面積比值a：1/3≤a<1/236人防地庫占總地庫面積比值a：a≥1/2四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十八頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點注：粗線上方為地震控制為主，粗線下方為風(fēng)荷載控制為主。6、地上單體及塔樓地下室的限額指標(biāo)鋼筋含量限額指標(biāo)表（六度區(qū)）（單位為kg/m2）四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前七十九頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點注：粗線上方為地震控制為主，粗線下方為風(fēng)荷載控制為主。鋼筋含量限額指標(biāo)表（七、八度區(qū)）（單位為kg/m2）四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前八十頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點注：粗線上方為地震控制為主，粗線下方為風(fēng)荷載控制為主?；炷梁?K7)限額指標(biāo)表（六度區(qū)）（單位為m3/m2）四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果7、標(biāo)準(zhǔn)層砼含量（K7）限額值目前八十一頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點82七、八度區(qū)混凝土含量(K7)限額設(shè)計指標(biāo)表注：粗線上方為地震控制為主，粗線下方為風(fēng)荷載控制為主。四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前八十二頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點獨立地下室鋼筋含量、混凝土含量限額指標(biāo)表8、地下室鋼筋含量（K8）限額值9、地下室混凝土含量（K9）限額值四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前八十三頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點指標(biāo)說明：

1.地下室區(qū)分了大柱網(wǎng)與小柱網(wǎng)、一層與二層。2.表中數(shù)據(jù)適用于覆土厚度1.2m，當(dāng)覆土厚度每增加0.3～0.5m以上時，鋼筋含量增加10kg/m2。3.大柱網(wǎng)通常指8.1m×8.1m；小柱網(wǎng)通常指5.5m×5.5m。4.通常不考慮場地類別對地下室鋼筋含量和混凝土含量的影響。5.理論計算條件：覆土容重按18kN/m3取值；消防車荷載按荷載規(guī)范取值，按實際輪壓驗算。6.表中數(shù)值規(guī)律：二層地下室比一層地下室鋼筋含量少30kg/m2，混凝土含量少0.25m3/m2；大柱網(wǎng)比小柱網(wǎng)鋼筋含量高30kg/m2，混凝土含量低0.25m3/m2；人防地下室比普通地下室鋼筋含量高30kg/m2，混凝土含量高0.25m3/m2；抗震等級每增加一個等級，鋼筋含量增加10kg/m2，混凝土含量無變化。四.住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果目前八十四頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點一二三四建安成本精益管理診斷建安成本精益管理體系規(guī)劃住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0研究指標(biāo)V1.0綜合管控價值目錄一二三五85四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限額設(shè)計指標(biāo)V1.0成果四目前八十五頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點861、覆蓋率

根據(jù)《2012年商業(yè)計劃書》中統(tǒng)計的在建項目，九項指標(biāo)涵蓋城市品質(zhì)、城郊品質(zhì)、城市改善、郊區(qū)改善等四條產(chǎn)品線，指標(biāo)面積覆蓋率為72%。按已有施工圖預(yù)算統(tǒng)計：2012年在建住宅開發(fā)面積1487萬m2四條產(chǎn)品線

高層及獨立地下室面積1069萬m2指標(biāo)覆蓋率72%五.指標(biāo)V1.0綜合管控價值目前八十六頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點872、建安成本鎖定率按高層統(tǒng)計，九項指標(biāo)基本上鎖定建安成本的60%左右（折合1690元/m2，建安單方按2800元/m2計算）。限額設(shè)計指標(biāo)明細(xì)綜合單價標(biāo)桿值高限值鎖定項目單方標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層層高2.90m2/m23.00m2/m2標(biāo)準(zhǔn)層窗地比550元/m20.17m2/m20.20m2/m293元/m2標(biāo)準(zhǔn)層墻地比500元/m21.42m2/m21.49m2/m2629元/m2標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量6元/kg50kg/m255kg/m2280元/m2標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量700元/m30.37m3/m20.42m3/m2249元/m2地下室地下車位平均面積3200元/m232.00m2/車地下室層高3.5m獨立地下室鋼筋含量6元/kg120kg/m2150kg/m2208元/m2塔樓地下室鋼筋含量6元/kg220kg/m2250kg/m233元/m2獨立地下室混凝土含量700元/m30.75m3/m21.00m3/m2162元/m2塔樓地下室混凝土含量700元/m32.12m3/m22.42m3/m237元/m2鎖定建安單方成本1690元/m2五.指標(biāo)V1.0綜合管控價值目前八十七頁\總數(shù)一百頁\編于二十二點883、降本增效水平九項限額設(shè)計指標(biāo)較目前置地內(nèi)部統(tǒng)計平均水平，整體建安成本將下降245元/m2，節(jié)約成本8.75%（建安單方按2800元/m2計算）。限額設(shè)計指標(biāo)明細(xì)指標(biāo)現(xiàn)狀標(biāo)桿值高限值現(xiàn)狀與限額差異指標(biāo)效益標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層層高2.8-3.052.90m2/m23.00m2/m20.10m22元/m2標(biāo)準(zhǔn)層窗地比0.16-0.320.17m2/m20.20m2/m20.06m2/m223元/m2標(biāo)準(zhǔn)層墻地比0.95-2.31.42m2/m21.49m2/m20.17m2/m265元/m2標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量47-7050kg/m255kg/m26.00kg/m228元/m2標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量0.35-0.470.37m3/m20.42m3/m20.01m3/m25元/m2地下室地下車位平均面積34.90m2/車32.00m2/車2.90m2/車54元/m2地下室層高3.74m3.5m0.24m18元/m2獨立地下室鋼筋含量74-200120kg/m2150kg/m210.00kg/m212元/m2塔樓地下室鋼筋含量220kg/m2250kg/m210.00kg/m21元/m2獨立地下室混凝土含量0.75-2.00.75m3/m21.00m3/m20.1m3/m214元/m2塔樓地下室混凝土含量2.12m3/m22.42m3/m20.1m3/m22元/m2項目建安成本可減少：245元/m2五.指標(biāo)V1.0綜合管控價值目前