成都國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案圖文豐富

XX國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目策劃案2011年3月第一部分環(huán)境分析全面接軌成都、主動(dòng)迎接成都、重慶輻射，成為川東北區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，成為整合成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部資源，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)第三城?！獜牡乩砦恢煤蛡鹘y(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，南充經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略區(qū)為處于在成渝經(jīng)濟(jì)圈的中心。有豐富的農(nóng)副業(yè)資源、土地資源、勞動(dòng)力資源、水資源、生態(tài)資源，更有兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為龍頭的自然風(fēng)光旅游帶；成渝經(jīng)濟(jì)圈——整合各類要素，市域統(tǒng)籌發(fā)展，形成城城、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以一個(gè)強(qiáng)大的整體化優(yōu)勢(shì)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)南充的整體實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，使之成為拉動(dòng)“大南充”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，成為區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心，成為整合成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部資源，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)第三城?？偩V規(guī)劃城市發(fā)展方向是：2020年前，深化“以江為軸、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，由順慶主城區(qū)、高坪主城區(qū)、嘉陵主城區(qū)共同構(gòu)建城市核心區(qū)——擁江主城區(qū)；2030年前南北拓展，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新城和北部新城，與擁江主城共同形成“三城同構(gòu)”的緊湊城市。一、城市發(fā)展概況南充將發(fā)展成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)中心特大城市人口70萬(wàn)2005年人口75萬(wàn)2010年人口120萬(wàn)2020年人口120萬(wàn)2030年按照四川省建設(shè)“大南充”的規(guī)劃，南充市市區(qū)人口2010年要達(dá)到75萬(wàn)，2020年達(dá)到120萬(wàn)，2030年至少應(yīng)達(dá)到150萬(wàn)以上，真正形成成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)中心的特大城市。城市化進(jìn)程的不斷加快將會(huì)有力促進(jìn)新規(guī)劃商業(yè)中心的發(fā)展；對(duì)于具有高坪區(qū)龍頭地區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)區(qū)更是很好的機(jī)遇；二、城市化進(jìn)程··南充市受成都市圈、重慶市圈、兩大都市圈的輻射，川東北區(qū)域中心城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部中心城市地位初見(jiàn)雛形，面臨巨大的投資商機(jī)。南充——極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈南充可輻射川北7個(gè)城市

南充將發(fā)展成200萬(wàn)人口以上的特大城市

南充動(dòng)車組2009年正式開(kāi)通三、城市戰(zhàn)略地位城市定位:川東北中心城市，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部經(jīng)濟(jì)帶，山水田園城市。四、城市發(fā)展規(guī)劃概況2008年-2020南充新規(guī)劃從功能劃分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城西南工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城北工業(yè)鐵路物流倉(cāng)儲(chǔ)居住商服教育物流工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)六大功能河?xùn)|居住工業(yè)基本平衡南充市總體規(guī)劃(2008-2020)政府主導(dǎo)的城市擴(kuò)張，必然導(dǎo)致高坪區(qū)開(kāi)發(fā)高潮的持續(xù)本項(xiàng)目符合了“跨江東進(jìn)”的城市發(fā)展方向鶴鳴花園區(qū)和商業(yè)新區(qū)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升帶來(lái)利好本案所在板塊相對(duì)其他區(qū)域具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大項(xiàng)目地產(chǎn)快速集中開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了民間資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮五、小結(jié)第二部分商業(yè)環(huán)境解讀一、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述

在南充商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展的今天，市場(chǎng)清晰的定位以成為項(xiàng)目立足的關(guān)鍵。市場(chǎng)從地段、經(jīng)營(yíng)前景、物業(yè)增值、收益保障等方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提出了更高要求；此外，對(duì)各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、銷售招商等方面的梳理和調(diào)控提出了細(xì)而微的要求。

對(duì)于一個(gè)極具發(fā)展的三線城市的現(xiàn)代化進(jìn)程來(lái)講，商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)的互動(dòng)融合是形成新城市中心板塊的關(guān)鍵性要素，而與之相關(guān)聯(lián)的土地、物業(yè)、服務(wù)、就業(yè)等等才會(huì)實(shí)現(xiàn)增值型發(fā)展。其商業(yè)物業(yè)的附加值才能夠完全釋放和體現(xiàn)出來(lái)……前言二、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征從現(xiàn)有市場(chǎng)角度來(lái)看，南充的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依賴以下支撐：商業(yè)地產(chǎn)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，引導(dǎo)百姓資金投資流向；公眾對(duì)于餐飲、服裝、娛樂(lè)等的消費(fèi)熱情帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)；城市規(guī)劃不斷完善，新區(qū)逐漸形成；城市消費(fèi)文化的不斷前進(jìn)，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)；旅游市場(chǎng)逐步放大，外來(lái)人口持續(xù)增多；三、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀南充最強(qiáng)大的消費(fèi)主體仍是靠中低端消費(fèi)人群的支撐；商務(wù)活動(dòng)沒(méi)有形成規(guī)模，難以推動(dòng)高端消費(fèi)；商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏有效引導(dǎo)和規(guī)劃；旅游人群并不能帶來(lái)持續(xù)的消費(fèi)；在這樣的發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)如何能夠與城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展同步協(xié)調(diào)，將是對(duì)政府、發(fā)展商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)主體等各個(gè)角色的考驗(yàn)。我們也應(yīng)看到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)必定要受限于城市發(fā)展的一些制約和瓶頸：四、商業(yè)地產(chǎn)供求簡(jiǎn)析年份供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率均價(jià)（元/㎡）05年45636.253466'376.50%6090.0806年171101.362131.3312.46%9148.7507年199087.774125.1020.72%7660.6908年334904.4172040.4051.37%17987.7409年373375.2150059.5040.19%18567.1110年468594.5216978.8745.6%19274.38（截止一季度）08年全市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展春天，市場(chǎng)成交猛然出現(xiàn)井噴，并帶來(lái)持續(xù)三年的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；從今年上半年的表現(xiàn)來(lái)看，受宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)較住宅看雖然影響較小，但量?jī)r(jià)日漸趨穩(wěn)。其中，幾家大型商業(yè)地產(chǎn)品牌的強(qiáng)勁入市，明顯拉動(dòng)成交數(shù)據(jù)走高。小結(jié)各大品牌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛圈地二三線城市，看好南充成渝經(jīng)濟(jì)帶的喉舌位置，（超）百萬(wàn)平米的商業(yè)（復(fù)合）綜合體項(xiàng)目陸續(xù)搶灘南充，未來(lái)城市商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展將更專業(yè)化、規(guī)模化、細(xì)分化，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。第三部分項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀南充

項(xiàng)目位于南充市高坪區(qū)鶴鳴路，北向內(nèi)鶴鳴花園，緊臨鶴鳴大道，北鄰白塔公園景區(qū)，與南充市商業(yè)中心隔江相望，占據(jù)南充江東CBD新區(qū)核心位置?？傆玫孛娣e:32445平方，總建筑面積63789平方，地上總建筑面積31458平方，地下建筑面積32052平方；以開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)形態(tài)，高品質(zhì)、重設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)理念，打造南充江東商業(yè)新地標(biāo)。二、項(xiàng)目SWOT分析位于江東門戶，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；近鄰區(qū)、市五星花園商業(yè)中心,鶴鳴花園、圖書(shū)館、高職園區(qū)等，穩(wěn)定且后勁十足的發(fā)展力，構(gòu)成其良好的外部發(fā)展因素，前景廣闊；毗鄰40萬(wàn)平米白塔公園景區(qū)，依托高品質(zhì)住宅圈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；景觀資源豐富；與南充第一塔近在咫尺，地標(biāo)性建筑，影響較廣泛；處于CBD核心區(qū)，城市主干沿線，交通便捷，四通八達(dá)；目前區(qū)域市級(jí)核心商圈消費(fèi)具有慣性周邊各大商業(yè)地產(chǎn)對(duì)本項(xiàng)目的直接威脅需較長(zhǎng)市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目運(yùn)作不確定因素較大；招商具不確定因素，項(xiàng)目成功運(yùn)作關(guān)鍵；正在興起的發(fā)展中區(qū)域，是振幅規(guī)劃新區(qū)商業(yè)中心；企業(yè)與政府高度重視，努力打造標(biāo)桿產(chǎn)品；商業(yè)發(fā)展落后于區(qū)域發(fā)展，商業(yè)體系需升級(jí)；區(qū)域缺少成功運(yùn)做的融旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化于一體的綜合型商業(yè)體；區(qū)域消費(fèi)者對(duì)文化休閑商業(yè)的渴望單套面積過(guò)大，銷售去化較為困難商業(yè)布局與規(guī)劃欠妥，為銷售帶來(lái)一定阻力高坪區(qū)商業(yè)氛圍正在大規(guī)模發(fā)展過(guò)程中，需要一定市場(chǎng)培育期處于城市新區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)；目前尚無(wú)自持動(dòng)作，消費(fèi)者購(gòu)買會(huì)存在一定質(zhì)疑及抗性競(jìng)爭(zhēng)樓盤一覽簡(jiǎn)析：（1）老牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商，品牌實(shí)力強(qiáng)，全國(guó)連鎖資金雄厚，操盤經(jīng)營(yíng)豐富；佳兆業(yè)廣場(chǎng)持持有大部分物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，確保旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值；多方盈利；（2）擁有強(qiáng)而有號(hào)召力的戰(zhàn)略合作伙伴，為招商經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；（3）N+1的經(jīng)營(yíng)模式（即購(gòu)物中心＋商業(yè)街、住宅、酒店多元化業(yè)態(tài)），致力于打造滿足人們“一站式、全天候、全齡層”消費(fèi)方式超大體量城市綜合體，將購(gòu)物、酒店、商務(wù)、居住、餐飲、文化娛樂(lè)融入一城；這種模式能夠保證低成本、高回報(bào)及良好的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)的良性運(yùn)作，同時(shí)提供多元化收入來(lái)源，確保佳兆業(yè)廣場(chǎng)能夠很好地規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)是佳兆業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作成功的殺手锏；三、競(jìng)品項(xiàng)目簡(jiǎn)析—佳兆業(yè)廣場(chǎng)（城市商業(yè)綜合體）位置：濱江中路與正陽(yáng)東路交界處面積：約12萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米（商業(yè)部分）項(xiàng)目概況：總投資18億。包括了15萬(wàn)平米高檔住宅區(qū),5萬(wàn)平方米特色商業(yè)街，6.5萬(wàn)平方米國(guó)際公寓,1.5萬(wàn)平方米四星級(jí)商務(wù)酒店,15萬(wàn)平方米國(guó)際化大型購(gòu)物中心(包括國(guó)際連鎖超市、等),康城百貨、KFC、等多家企業(yè)結(jié)為戰(zhàn)略合作聯(lián)盟?？腿憾ㄎ唬喝腿簯?zhàn)略合作：沃爾瑪、金鷹百貨、三、遞競(jìng)品堪項(xiàng)目并簡(jiǎn)析—天府季明珠建（商盯業(yè)地尸產(chǎn)）位置悔：市政既府旁面積庭：約2唇0萬(wàn)級(jí)平方災(zāi)米項(xiàng)目東概況殘：預(yù)計(jì)驚其一碑期將楚于今希年初直推出恭，商殘業(yè)部悲分只睬占一漢小部臥分簡(jiǎn)析綠：（1）專暢業(yè)從廟事房女地產(chǎn)繳開(kāi)發(fā)敢，住廁宅開(kāi)悉發(fā)經(jīng)污驗(yàn)豐僵富，資金砍實(shí)力素相對(duì)滲雄厚株；統(tǒng)一萬(wàn)招商甲、統(tǒng)約一經(jīng)汽營(yíng)，渡銷售奏策略濕上，呢首付3萬(wàn)即事可入嫂住；（2）特嘴色定棗位走差違異化撈經(jīng)營(yíng)用是其鞠規(guī)避尋市場(chǎng)廣風(fēng)險(xiǎn)炸的手聲段；三、尋競(jìng)品姿項(xiàng)目窄簡(jiǎn)析—天賜抄中央鋼銀座各（商飾業(yè)街暮區(qū)）位置秒：文感化路晚天賜蔑名店定旁面積甚：建筑杰面積13萬(wàn)平屠米項(xiàng)目但概況妻：以天繁賜名賀店為劇核心繪，屬蔬城市逃中心油腹地簡(jiǎn)析(1腔)、開(kāi)畏盤待泳定；(2聰)、銷陸售模申式：驚定單桂式圍偷合組狡團(tuán)銷腦售，勾不分五割銷濟(jì)售。（3）、鳴開(kāi)發(fā)念商為母國(guó)企倉(cāng)背景萍，政膜府公咽信力殼是吸挑引投吐資者蹄的重編要因順?biāo)兀唬?）、肅該項(xiàng)值目景隨觀設(shè)吸計(jì)結(jié)添合人建文商貿(mào)業(yè)復(fù)最興元轉(zhuǎn)素與尚景區(qū)判景觀絞化的血打造啟手法刪，高財(cái)綠化扣率、蓋功能須性突麻出，罪較具瓶特色昂；（5）、奸獨(dú)具泊特色柜的組黎團(tuán)定覽單銷茄售模障式，土精準(zhǔn)藏大客渴戶市框場(chǎng)，惑有效鹽規(guī)避動(dòng)市場(chǎng)者競(jìng)爭(zhēng)慈開(kāi)展僵特色嶼營(yíng)銷收，促迫進(jìn)資莊金回黨籠。特別包提示偶：對(duì)曉本項(xiàng)州目的惜威脅炎并不舞明顯火。小結(jié)區(qū)域判內(nèi)集朵中了媽規(guī)模征大、鉆產(chǎn)品雹類型滑相似頂及存水在客蓬群爭(zhēng)稀奪的歷同期賤銷售株項(xiàng)目?jī)|，其級(jí)中，葛與本銀案存振在直慮接競(jìng)睛爭(zhēng)的紛樓盤御有2侵個(gè)，孔項(xiàng)目腔面市渣存在右極大識(shí)競(jìng)爭(zhēng)湊威脅丘；在激盲烈的敬市場(chǎng)悼競(jìng)爭(zhēng)分面前侍，本怠案必椅須在折產(chǎn)品黎定位肢、業(yè)隙態(tài)定蒼位、斷營(yíng)銷菌戰(zhàn)略盼等方妄面突蘭出差途異性嶼，才傷能有誕效規(guī)勸避競(jìng)網(wǎng)爭(zhēng)帶棒來(lái)的逼不利胃因素巷；產(chǎn)權(quán)罷式銷膛售將幸直接錯(cuò)面臨飯政策勿制約高，且磚市場(chǎng)篇認(rèn)可優(yōu)度較減低，轎相對(duì)端于競(jìng)堂爭(zhēng)項(xiàng)密目開(kāi)轎發(fā)商別持有設(shè)動(dòng)作滋，項(xiàng)僻目吸劣引投符資者廳的公運(yùn)信力小相對(duì)跌薄弱妖，建遠(yuǎn)議發(fā)懼展商嗓選擇捐部分驅(qū)持有乏，堅(jiān)魚(yú)定市宿場(chǎng)對(duì)駛項(xiàng)目禁前景浮的認(rèn)個(gè)識(shí)，統(tǒng)促進(jìn)扇銷售疫。第四洽部分傍項(xiàng)還目定銹位一、粥項(xiàng)目歲戰(zhàn)略看定位透選擇（1）項(xiàng)植目核庸心競(jìng)歪爭(zhēng)力賢矩陣化分析——佳兆蚊業(yè)廣償場(chǎng)“1+轉(zhuǎn)2”——外來(lái)俘地產(chǎn)仆開(kāi)發(fā)桌商，俱在南莖充已勵(lì)有另租外個(gè)哨地產(chǎn)悔項(xiàng)目濕，具路備一貍定的挽品牌隸影響頂，力號(hào)積累津了部杠分忠鍬誠(chéng)的漏客戶軟群；曾對(duì)南應(yīng)充的色商業(yè)林市場(chǎng)銷競(jìng)爭(zhēng)拔有較脂強(qiáng)的您認(rèn)識(shí)匙，選郵擇差亮異化錦的商遣業(yè)定粥位規(guī)敬避直閘面競(jìng)掙?duì)幍钠故袌?chǎng)種風(fēng)險(xiǎn)化。開(kāi)釀辟新風(fēng)的商田業(yè)領(lǐng)研域奠貫定其途商業(yè)辛地位晌，對(duì)銜于初屢涉商湖業(yè)地喬產(chǎn)的舞開(kāi)發(fā)匠企業(yè)被而言續(xù)可謂居一箭沙雙雕迷明智酸之舉壁；一、租項(xiàng)目壩戰(zhàn)略崗定位若選擇（2汁）項(xiàng)遷目核嚼心競(jìng)押爭(zhēng)力匯矩陣解分析——天府算明珠“1+狹3+頂4”畝——體現(xiàn)主“生礎(chǔ)態(tài)商名務(wù)環(huán)哭境+人文黃精神+創(chuàng)新州型產(chǎn)恭品”項(xiàng)目速扼守琴市政憂府新抓區(qū)位喘置，熟區(qū)、敏市政倍府腹閉地，丘行政遲商務(wù)羞氛圍頓濃厚邊地塊哥周邊慣生態(tài)侄環(huán)境桌優(yōu)美駱；產(chǎn)品釣以陶獨(dú)特賭性和柴創(chuàng)新城型的雙產(chǎn)品付定位變，成贊為市緊場(chǎng)關(guān)側(cè)注的轉(zhuǎn)焦點(diǎn)樣；在文顏化附改加值辱方面抄，頸進(jìn)行燃了特孟色景截觀的塊設(shè)計(jì)忙，形告成本嶼項(xiàng)目鐵最具貿(mào)吸引損力與川影響尺力的杰賣點(diǎn)慰。（3焦）項(xiàng)膠目核曉心競(jìng)傾爭(zhēng)力繩矩陣具分析——天賜咐中央喚銀座一、壘項(xiàng)目趨戰(zhàn)略妖定位獄選擇產(chǎn)品“2+擱3”橡——作為使城市尚綜合曾體項(xiàng)僻目，釘品牌挽及地山段的遷先天末優(yōu)勢(shì)扣是其庭它項(xiàng)衛(wèi)目無(wú)養(yǎng)法短峰期內(nèi)聞比擬沃與超揪越的差，強(qiáng)刮大的菊資金誼實(shí)力芳、政旺府背按景資交源整智合能仔力是兄吸引赴市場(chǎng)糟關(guān)注聽(tīng)的關(guān)據(jù)鍵因脫素；晝同時(shí)渠也是天賜縫中央唐銀座在后擦續(xù)運(yùn)葬營(yíng)管涂理取蓬得成細(xì)功的晃重要未砝碼斗。二、壇本案待戰(zhàn)略殼定位信選擇選擇秒動(dòng)機(jī)◆子選盆擇領(lǐng)做導(dǎo)者——本案乘不具怒備大脖規(guī)模餡體量芳，且纏客觀惕條件攪不具班備形急成價(jià)豎格壟軟斷的迫條件帆，加頃之首嘗次做慮商業(yè)峽地產(chǎn)核開(kāi)發(fā)乒而非侍純經(jīng)雄營(yíng)，密故市圈場(chǎng)經(jīng)拘驗(yàn)不伙足；◆貿(mào)選螞擇挑攤戰(zhàn)者——作為謙新入輕市的帶商業(yè)挺地產(chǎn)藍(lán)項(xiàng)目切開(kāi)發(fā)載商，蘭在開(kāi)親發(fā)經(jīng)例驗(yàn)不串足的燭前提站下，喇缺乏滋國(guó)企蟲(chóng)背景躺，故慚對(duì)客里戶的牽吸納蜂達(dá)不擱到預(yù)千期構(gòu)干想，乏各方山面條柿件均訓(xùn)不支駱持項(xiàng)炒目作徑為挑蠻戰(zhàn)者途角色堪出現(xiàn)題，規(guī)退避風(fēng)囑險(xiǎn)才射是項(xiàng)修目運(yùn)咽營(yíng)首纏要考禍慮的秘問(wèn)題感；◆貸選鄙擇追約隨者——項(xiàng)目侄規(guī)模躲小，扒借助列區(qū)域跳內(nèi)大戒項(xiàng)目碼托勢(shì)惜，可固以更判好的蝴規(guī)避奸市場(chǎng)難風(fēng)險(xiǎn)發(fā)，以鐵小博搖大；◆標(biāo)選部擇補(bǔ)愁缺者——針對(duì)誰(shuí)產(chǎn)品阿特點(diǎn)算，進(jìn)按行目爺標(biāo)市啞場(chǎng)細(xì)主分，獸精準(zhǔn)繁營(yíng)銷限，瞄堅(jiān)準(zhǔn)市伯場(chǎng)縫攝隙，子敏銳量做出栽市場(chǎng)側(cè)判斷盜。二、欺本案己戰(zhàn)略帝定位俊選擇三、壟項(xiàng)目岔戰(zhàn)略晨定位產(chǎn)品3+誼2的戰(zhàn)窗略定沿位，果項(xiàng)目炮地段是的優(yōu)慚越性曠成為盲應(yīng)征考了“修地段足決定券價(jià)值遇”恒醬古不血變的令定律馬，鼎御立房預(yù)產(chǎn)的移品牌詢優(yōu)勢(shì)妻，無(wú)漂疑是擠其奠軌定商刷業(yè)開(kāi)述發(fā)的令契機(jī)煎。項(xiàng)目迎戰(zhàn)略點(diǎn)定位戰(zhàn)略標(biāo)定位嶼：主流鼻市場(chǎng)裝的把政握主灣義者核心駱競(jìng)爭(zhēng)油力：“CB片D核心睛區(qū)+生態(tài)爬商務(wù)牧商業(yè)建環(huán)境+引導(dǎo)嘴消費(fèi)問(wèn)號(hào)召翠力”四、電項(xiàng)目領(lǐng)主題府定位XX國(guó)際叛廣場(chǎng)——南充孩首席替城市個(gè)綜合雕體項(xiàng)目淚涵蓋猶了與懷世界緒同步短的購(gòu)廊物中復(fù)心、俗國(guó)際仔級(jí)高販檔酒處店、滿全球麻星級(jí)創(chuàng)影城晝、鉑暮金品愈質(zhì)公賤寓等枯綜合辰性的例多元?dú)埢锶鈽I(yè)。那是南狐充大漁手筆顯、高改檔次輩、全劣業(yè)態(tài)欺的首席席城翼市綜櫻合體異項(xiàng)目五、犁項(xiàng)目疲功能占定位城市超綜合頂體+插休閑糾購(gòu)物屆街區(qū)六、浸項(xiàng)目孤目標(biāo)江定位——南充涂新商撐業(yè)文責(zé)化名浴片和野城市糾文化扣名片偉；——成為村商業(yè)跨精英估和知伸名商婆戶的蛇標(biāo)志尼和名灑片；——打造直南充干活力朝時(shí)尚陵標(biāo)志裁性商汗城；——南充陰主題夏商業(yè)潛時(shí)代肉投資何者的育首選恥物業(yè)股，能蜂夠開(kāi)彼啟南心充商繞業(yè)投秋資新映時(shí)代除。六、淹客群?jiǎn)《ㄎ煌顿Y數(shù)型客燃戶包括愉散戶像型投朱資客鈔戶和控專業(yè)瓣型投拔資客狐戶。綜合雀這類廉客戶臂的特重征和出本項(xiàng)喬目的海投資勞特性左，此梅類客貨戶將株是本戴項(xiàng)目南核心膠客戶捏的重外要組蹄成部經(jīng)分。經(jīng)營(yíng)朗型客桂戶本項(xiàng)瞞目因抽為檔醒次較肥高，沖主題色明確既，對(duì)痕招商豎的要潔求無(wú)噸疑將羽設(shè)定伙較高化的門蓄檻。硬從本叢項(xiàng)目疲的特著色定酒位和犬發(fā)展洋前景慣看，鎮(zhèn)本項(xiàng)絹目定爭(zhēng)能吸縮慧引南有充乃課至全鄙省、驢周邊進(jìn)省市霉已有長(zhǎng)積累封的分貝散型觸品牌遼經(jīng)營(yíng)窮客戶踏以及虎部分熱個(gè)體盡經(jīng)營(yíng)文者，勻以借賠形象羊與氛走圍獲幣得更紫大的女利潤(rùn)帆。消費(fèi)灣群體個(gè)定位南充獲本地心消費(fèi)斗人群，這愚部分衡人群御主要幟在項(xiàng)杠目?jī)?nèi)難進(jìn)行籍購(gòu)物慢、餐哨飲、揉休閑班娛樂(lè)忘，他杠們是賄本項(xiàng)押目的鵲主體董消費(fèi)蜓群；項(xiàng)目握地內(nèi)釋居住緒的居臭民及矮周邊失居民，本錢項(xiàng)目哨的部栽分商從業(yè)構(gòu)弄成是搏為本先社區(qū)穴的住漏宅配生套而御設(shè)置古的（廟鶴鳴爸路周汁邊）涼，另挎外，潮盡量偶保證藍(lán)項(xiàng)目湊地的帶高尚截住宅遼人群衣的基佳礎(chǔ)消棄費(fèi)在掛本區(qū)幼完成眉，這滅部分災(zāi)也是緩相當(dāng)字可觀牛的收丟益；城區(qū)盞以外養(yǎng)中高宰端購(gòu)?fù)轿锶私等?，主剃要是姻南充穗是域混?nèi)的為其他漢地區(qū)稈的群僵體前賤來(lái)購(gòu)柿物、員休閑孝消費(fèi)騾；到南櫻充的蠅旅游他人群，旅累游人真群又杠分為培兩部頓分，吊一部蹤蝶分為忽大眾雪休閑巡壽游客確，如鄭來(lái)鹽宮城旅矩游人沖群，譽(yù)另一蝦部分獵為到令南充真的商榆務(wù)客根戶群夕體。....ABC首付10萬(wàn)以下首付10萬(wàn)-30萬(wàn)首付30萬(wàn)以上付款擴(kuò)：按起揭貸洞款。投資剝目的繡：投鹽資收暗租，睬無(wú)需溪經(jīng)營(yíng)魄，獲濁得高濟(jì)回報(bào)若。客群：當(dāng)?shù)鼐用?、公司高管、新移民等客戶自己判斷力弱；著重資金收益和投資安全，喜歡貪小便宜；容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛所引導(dǎo)；非常關(guān)注發(fā)展商的品牌和經(jīng)營(yíng)商家的品牌。客群：個(gè)體戶、公司高管、公務(wù)員等客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)；著重資金收益率和資金的安全性；容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛和旁人所引導(dǎo)；比較注重項(xiàng)目的地段和發(fā)展商的品牌。投資目的：投資收租為主，自營(yíng)為輔付款：按揭付款。客群：個(gè)體戶、投資者、有投資經(jīng)驗(yàn)人士等客戶思想冷靜，有主見(jiàn)；不輕信返租承諾（如年返租10%等），不被項(xiàng)目包裝所吸引；精于算計(jì)，對(duì)項(xiàng)目有自己的判斷。投資目的：投資收租為主要投資目的付款：手頭資金比較充裕，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來(lái)確定付款方式。2、投躬資客沫戶特跨征簡(jiǎn)陣析主力壯客戶礎(chǔ)構(gòu)成由于噴我們睡的項(xiàng)門目主禾要為遙立體蟲(chóng)鋪位艇，單茄位面乎積較急大，津相應(yīng)章總價(jià)睜較高厚，其所春對(duì)應(yīng)啦的客折戶群沒(méi)主要義為B類客文戶和C類客教戶，區(qū)在別于蘿目前聞市場(chǎng)擦上普飲遍的A類博番彩型寨客戶。所蹲以鎖秋定目據(jù)標(biāo)客豆戶時(shí)斧應(yīng)著電重分檔析這剃部分近客戶向群的顆特征康，針特對(duì)他粥們作個(gè)出相侵應(yīng)的華營(yíng)銷瓜措施丘，做訓(xùn)到有辣的放央矢。3、主添力客慚源鎖腰定10萬(wàn)元以下10-30萬(wàn)元30萬(wàn)元以上C類A類B類4、客蹲源構(gòu)協(xié)成周邊貴地區(qū)梢投資繭人士30孟萬(wàn)以上秩投資直金額暑，以箭穩(wěn)定拉收租秤回報(bào)漁為目臺(tái)的潛在?？蛻艉?shù)量朽比例:總客播戶量餓約占15剃%在南倘充市印外的牙經(jīng)商蝕投資楊財(cái)富逼人士成都當(dāng)、周攻邊城紀(jì)市、塞浙江嚼沿海沃地區(qū).多為笛在南筐充市豈做生伴意或親工作緞的的棉財(cái)富選人士統(tǒng)，潛在重客戶額數(shù)量枕比例:總客室戶量火約占35庫(kù)%偶得卻客戶瀉群重點(diǎn)悔客戶蠅群核心佩客戶爪群生活逐、工碼作、袍經(jīng)商晨在南敏充的永投資柔者經(jīng)商智人士比、政澤府職墓員、壇企業(yè)來(lái)白領(lǐng)鞋、專悲業(yè)投稠資者有1借0~30照萬(wàn)元彎閑置膠資金趙投資誼人士潛在對(duì)客戶宴數(shù)量敞比例:總客廟戶量贏約占50邁%4、客徐戶積五累初步恩統(tǒng)計(jì)版可售玩房源22仿4套，莫必須脂積累早達(dá)到25參00組準(zhǔn)侄客戶拼。首期牛開(kāi)盤豬欲銷鐘售30孩%實(shí)現(xiàn)塞去化67套，斃需68如0組一戰(zhàn)級(jí)客握戶。二次東推盤30噸%，也競(jìng)需68翠0組一秤級(jí)客象戶。三次咐去化20文%，需壓積累40餓0組客飾戶支番撐銷器售。第五咸部分素營(yíng)塌銷戰(zhàn)械略一、榜定價(jià)沉原則價(jià)格受分區(qū)位制定卡參考?jí)ㄒ蛩?交通逐差價(jià):根據(jù)秩所臨把道路貼的重亦要性探程度源、到肺達(dá)便看利性朱進(jìn)行志價(jià)格氏區(qū)分謝；臨街朝面差畝價(jià):根據(jù)圈店鋪畝臨街哈面確含定價(jià)艷格差曾異.“一橋鋪一穿價(jià)”罩原則根據(jù)架各商柏鋪位毀置、滑格局攻、動(dòng)團(tuán)線、須面積庸等因畏素的華不同鑒，制貫定不腦同銷政售價(jià)勝格，位體現(xiàn)豪價(jià)值暖唯一占性。二、字定價(jià)腹依據(jù)1、項(xiàng)測(cè)目本昌體因轉(zhuǎn)素停車受便利拌性及貸交通之組織鞋的便貌利性私；片區(qū)有內(nèi)租脅金水亦平；片區(qū)齊未來(lái)盞發(fā)展?fàn)顫摿Χ黄瑓^(qū)猛內(nèi)物悅業(yè)銷購(gòu)售價(jià)般格比援較；同比倚項(xiàng)目贊銷售獸價(jià)格強(qiáng)的參掃照。銷售泄模式難的變委化鑒于攏本項(xiàng)營(yíng)目周辮邊尚稅未有時(shí)商鋪跨銷售騎，我紀(jì)們采蓮用同休類及父當(dāng)時(shí)堡市場(chǎng)塌在售番商鋪腿進(jìn)行雜比較蛋，結(jié)仙合項(xiàng)賴目實(shí)菠際情相況修串正為哪本項(xiàng)府目的欄價(jià)格灰的方喝式對(duì)燃本項(xiàng)芽目進(jìn)患行定速價(jià)。樓盤名稱地理位置商業(yè)規(guī)模商鋪形式鋪面標(biāo)準(zhǔn)銷售模式平均價(jià)格（元/㎡）銷售成績(jī)銷售時(shí)期主要業(yè)態(tài)消費(fèi)范圍佳兆業(yè)廣場(chǎng)㎡綜合商業(yè)輻射濱江路市場(chǎng)天府明珠㎡綜合商業(yè)南充政府新區(qū)居民天賜中央銀座㎡城市綜合體輻射南充老城區(qū)市場(chǎng)2、市柏場(chǎng)因因素目標(biāo)哪均價(jià)刺＝畢市場(chǎng)品比準(zhǔn)障價(jià)＋K產(chǎn)品漢綜合廢溢價(jià)市場(chǎng)眾比較熱法、興收益適還原洋法市場(chǎng)離環(huán)境品牌扒形象操作質(zhì)手法營(yíng)銷斜價(jià)值項(xiàng)目述最終彈實(shí)現(xiàn)體的價(jià)濟(jì)格與終招商緊情況現(xiàn)、市廊場(chǎng)當(dāng)妥時(shí)的量供需顧、包廟裝展疾示、基宣傳座推廣斤、營(yíng)適銷手銹法等脅因素繞相關(guān)霸，所尺以在肉項(xiàng)目古定價(jià)愈時(shí)，引不是價(jià)一個(gè)嫩定值委，而柳是一擠個(gè)區(qū)押間。通過(guò)咐市場(chǎng)誘比較將法論猜證同切區(qū)同漆質(zhì)、航異區(qū)余同質(zhì)賤項(xiàng)目走基本丟參數(shù)障，以息及本礦項(xiàng)目本收益病還原倆法，運(yùn)結(jié)合型項(xiàng)目惹本身完的特破點(diǎn)，涼經(jīng)計(jì)寺算項(xiàng)跡目定趨價(jià)為鼓：67騾00—12笑00化0元/M23、價(jià)輝格修濁正為了洗平衡麗各鋪扣位在暖位置藥、面坡積、峰動(dòng)線拉等方鄉(xiāng)豐面存倡在的絹一定注差異腦，在欠對(duì)比至競(jìng)品伸項(xiàng)目銀經(jīng)營(yíng)悟情況鎮(zhèn)基礎(chǔ)歇上，坦對(duì)本太案價(jià)悟格進(jìn)朱行修得正，饅經(jīng)測(cè)豎算推清導(dǎo)出禾整盤萬(wàn)銷售怠均價(jià)功為：82歸00億元/M2V-項(xiàng)目世的價(jià)帶格；r-還原駕利率夫；n-使用握年限溉；a-每年貝的凈棄收益婦；價(jià)格頃推導(dǎo)骨公式葛：v=額a/曠r*糞(1苦-1獅/(或1+泊r)n)三、撒價(jià)格茂策略試水湖期公絕布“砌統(tǒng)一倍均價(jià)挺70顯00/平方賴米左訴右”錦與市芬場(chǎng)價(jià)誓持平少，開(kāi)俗盤時(shí)隔將實(shí)嫌際銷毒售均叔價(jià)價(jià)削格在蝕10郵00練0元/平米竭公開(kāi)赤，且掙此期伴間無(wú)病任何蝦折扣燒，在燦市場(chǎng)叼上制漫造價(jià)偉值洼僚地，哈刺激裕購(gòu)買對(duì)，形催成轟堡動(dòng)性刺搶購(gòu)派風(fēng)潮投，完瓜成30東%銷量置即封港口。價(jià)格援“低臟開(kāi)高甚走低明收”哭，形玻成持拐續(xù)上名漲，?？焖傺闶毡P楊的趨帝勢(shì)；推出綿特惠滅單位指，吸狂引眼荒珠，漁制造稿誘惑羅力；格局逢規(guī)劃痛調(diào)整剛建議由于厭項(xiàng)目專一層貸與平膚面與松二層乘基本封一致鴉，對(duì)慨項(xiàng)目愉的格幻玉局劃算分的校調(diào)整洗建議抱僅以律一層西平面那示意.1、交通語(yǔ)組織拳調(diào)整爛建議種：為了牙有效徒促進(jìn)怒內(nèi)部皇商街貞的銷互售及雨客流中的進(jìn)秀入，俯建議可舍去爬小部壺本分哪商業(yè)更面積鐘，在灘原有贏內(nèi)外柜街的頭隔斷拉處增龜設(shè)購(gòu)既物通焰道，傅寬度塔不小尿于2.偵4米；2、內(nèi)部盟格局偶局部貌調(diào)整罷建議鳳：所有存內(nèi)外痛街均真開(kāi)設(shè)晌內(nèi)外趕或前頂后雙赤入口皆，蟻一來(lái)湯極大葬地促陡進(jìn)客到流的辯進(jìn)入蕩性，控真正眠做到袍內(nèi)外燙街聯(lián)搶動(dòng)經(jīng)卻營(yíng)，勾從而性規(guī)避倍、降笑低項(xiàng)傅目?jī)?nèi)撞街銷伶售的飯弊端緣瑞，實(shí)爸現(xiàn)快挪速銷礎(chǔ)售。四、薄推售鴨策略——預(yù)計(jì)充損失炕面積匙兩層以合計(jì)腔約：20休00平米荷，但詳可在韻銷售玩價(jià)格劣中彌嬸補(bǔ)調(diào)整公示意四、她推售倍策略銷售掩階段紹排期首次甜放量二次趕放量蓄水期5月4月8月2011年6月11年3月銷售節(jié)點(diǎn)強(qiáng)銷期銷售任務(wù)試水期營(yíng)銷排期7月9月價(jià)格試算持續(xù)期10月11月12月集團(tuán)客戶認(rèn)購(gòu)

5-18開(kāi)盤強(qiáng)效蓄水期2012年1月2月3月4月5月強(qiáng)銷期清盤期11開(kāi)盤銷售率：30%銷售率：30%總體量：60%總體量：40%銷售率：20%銷售率：10%6月3月18日售樓處對(duì)外迎客11年1月-11年3月準(zhǔn)備臨時(shí)接待處并申請(qǐng)安裝固定的銷售電話，做好來(lái)電來(lái)客先期登記準(zhǔn)備；數(shù)據(jù)要求詳實(shí)；預(yù)計(jì)縣銷售丑完成90快%，回祖款60減%首期把開(kāi)盤樸關(guān)鍵播因素1、時(shí)世間節(jié)粒點(diǎn)最佳虧取證朝時(shí)間雷：20階11年3月20日-2方01輔1年3月31日前棒取得鞭預(yù)售幸許可忘證最佳鐘開(kāi)盤柄時(shí)間沈：20室11年5零月8日-2洋01手1年6哀月10日最佳荒銷售脅周期瘡：20欲11年5肚月8日-2梢01騙1年6沿月31日2、客戶棍積累酒目標(biāo)厭：A累客彈戶積倒累達(dá)謝到25貍00組3、銷期售目拐標(biāo)：銷售朝周期姥：15個(gè)刺月（籌自20燃11年困3月——狡20窗12年迷6月刻）含發(fā)試水偷期及系蓄水倒期商業(yè)同可售拖總建繪筑面椅積：31嘗45翁8平米預(yù)期衡銷售雕面積策：28亭30霉5平米預(yù)期份完成珠總市世值：6.清77億元夸，回凡款：4億元銷售硬任務(wù)需分解饒一首批放量開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期面積（㎡）比例均價(jià)遞增率銷售額面積比例價(jià)格遞增率銷售額9437.430%6000——1698732009437.430%7850040%237822480二次放量強(qiáng)銷期清盤期面積比例價(jià)格（元）遞增率銷售額面積遞增率價(jià)格（元）遞增率銷售額629020%9580020%190209600314510%10000-20%79254000合計(jì)豎銷售粒面積抱：28雙30從5平方駝米；轟銷售蝴率90叉%；銷紅售額67撇71海59占28疼0元，銹可實(shí)鹽現(xiàn)整棗盤均毫價(jià)88連00元/平米狗。銷售堪任務(wù)立分解娃二首批放量開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期面積（㎡）比例均價(jià)遞增率銷售額面積比例價(jià)格遞增率銷售額883530%

9850——

164337500883530%

11000

40%228826500二次放量強(qiáng)銷期清盤區(qū)

面積比例價(jià)格（元）遞增率銷售額面積遞增率價(jià)格（元）遞增率銷售額589020%

1250020%

1830612002945

10%13000-10%

76275500此方半案是滿調(diào)整連內(nèi)部陣規(guī)劃李基礎(chǔ)臘后進(jìn)辮行的牽?jī)r(jià)格略測(cè)算如按最我司保規(guī)劃允調(diào)整門，可敵售面丸積為26散50席5平方櫻米；籮銷售搭率90剩%；銷貌售額65軍25倉(cāng)00丙70殼0，可蘇實(shí)現(xiàn)際整盤廁均價(jià)12瘦00組0元。六、諸銷售京模式在保裂證統(tǒng)樓一招杏商、溝統(tǒng)一劫管理班、統(tǒng)訓(xùn)一經(jīng)龜營(yíng)的脊前提恨下，票我們港提出紡如下捷三種億模式芳：第一除、帶犬租約搏銷售灑；使評(píng)業(yè)主裕投資縱回報(bào)倘得以廊保障繼；第二奇、出轎售經(jīng)乓營(yíng)權(quán)坊。將眾一定土?xí)r期躍內(nèi)鋪腐面經(jīng)且營(yíng)權(quán)急出售終給客六戶，替發(fā)展天商短頑期內(nèi)忽可以極回收左投資揮成本虛，長(zhǎng)賢遠(yuǎn)看低，可業(yè)以獲積得商久鋪經(jīng)聲營(yíng)所氣得收衰益。第三茄、部祥分持領(lǐng)有+部分祝銷售短。將典位置呆較好例的鋪喉面高仰價(jià)售剩出，紗收回頑投資很成本握；將濤內(nèi)街遷部分島鋪面幼自持竟，獲惕得長(zhǎng)污期經(jīng)咬營(yíng)收杜益。七、忠經(jīng)營(yíng)疊模式欣選擇2）針多對(duì)內(nèi)嫌街：浸實(shí)行籃統(tǒng)一表收銀惱流水姐倒扣版或保純底加般抽成敞兩種棕形式嗽。降股低入勿駐門宣檻，餐吸引畜人氣減。同噴時(shí)可瘋收取主一定愿的進(jìn)營(yíng)店費(fèi)拒用，托來(lái)保所證投敢資者植的投氏資回填報(bào)。1）針凳對(duì)外徐圍商涉街：常因其吹外圍脾商街料優(yōu)勢(shì)岔突出監(jiān)，可前進(jìn)入紹性強(qiáng)塘，展唱示功猛能明面顯，快是其槳商家類的首瞧選。稈故可江以采新取租叛金模授式。七、毅營(yíng)銷碧目標(biāo)八、凝營(yíng)銷捉推廣惡策略1、推身廣計(jì)碼劃營(yíng)銷階段時(shí)間段營(yíng)銷目標(biāo)備注試水期正式開(kāi)始認(rèn)購(gòu)籌碼前接受咨詢，登記部分銷售信息發(fā)表蓄水期約2個(gè)月認(rèn)購(gòu)銷售籌號(hào)面積區(qū)間，價(jià)格區(qū)間的模糊透露，認(rèn)籌優(yōu)惠強(qiáng)勢(shì)熱銷期解籌之日起1個(gè)月內(nèi)獲取60-70％的銷售率公開(kāi)解籌持續(xù)銷售期約1-2個(gè)月90%以上銷售率速度營(yíng)銷，鞏固成果2、推斤廣步菜驟第二茄、項(xiàng)遙目區(qū)閥域價(jià)憤值的座升溫肅烘托第一五、引漂發(fā)項(xiàng)皂目商挑鋪創(chuàng)死富模慶式并烘進(jìn)行宿推廣厭渲染第三襪、項(xiàng)搬目商怖鋪投峰資產(chǎn)壞品的膏價(jià)值苦分析3、媒項(xiàng)體推濕廣策望略以新背聞行遺為為罩先鋒虛，以歇廣告幟為助你力；新聞籠炒作耕行為朗在前跡，平賄面宣役傳廣并告在叢后；先滲查透，號(hào)后正敗面之喇方式師進(jìn)行增；先以撇軟性糞推廣賓宣傳雖方式勉如戶蘿外廣身告牌名，報(bào)坡紙新夾聞稿五、DM直郵愁等形件式進(jìn)襖行。吧正式輛推廣坦時(shí)再狼假以體大量猴報(bào)紙裁廣告想媒介區(qū)宣傳邊，加預(yù)大宣哀傳量劍的飽濁和度狐，提出高目稀標(biāo)客刃戶群彩的媒詞介覆惕蓋率風(fēng)，進(jìn)路行銷濾售強(qiáng)艙攻。媒體優(yōu)點(diǎn)局限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，