房地產(chǎn)市場報告 -2023年4月上海市場月報

朱興華朱興華新盤集中入市熱度回落一批次土拍盛況空前場月報2023年4月克而瑞上海區(qū)域出品土地市場(含宅)-成交建面：1土地市場(含宅)-成交建面：199萬m/19幅月度環(huán)比-年度同比樓板價：26090元/m月度環(huán)比-年度同比-成交價格：61806元/m環(huán)比0.4%同比-10%華數(shù)字樓市：成交金額：519億元月度環(huán)比-成交金額：519億元月度環(huán)比-年度同比-成交量：90萬m環(huán)比-10%同比821%環(huán)比-28%同比-成交金額：554億元環(huán)比-10%同比728%溢價率：7.33%月度環(huán)比-年度同比-朱興華朱興華CONTENTS01本月視點02土拍市場03新房市場朱興華朱興華招行上海分行發(fā)放該行首筆二手房“帶押過戶”貸款，這意味著包括上海在內(nèi)的一線城市，在帶押過戶方面做了持續(xù)的推進；5月1日起，多子女家庭公積金貸款限額上浮20%，最高上浮額度為24萬，政策的風(fēng)向意義大于實際效應(yīng)朱朱興華4月11日，招行上海分行發(fā)放該行首筆二手房“帶押過戶”貸款，這意味著包括上海在內(nèi)的一線城市，在帶押過帶抵押過戶須滿足四個條件:1.房子是個人產(chǎn)權(quán)2.只能有一次抵押，二抵的不行3.房子是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，組合貸必須還清公積金部分4.買方必須是全款或者純商貸目前，上海多家銀行支持辦理“帶押過戶”，包括工行、建行、交行、農(nóng)行等10余家銀行。存在十多年仍是小眾業(yè)務(wù)首先，是對賣方貸款的銀行有要求，目前全市共12家銀行可以辦理帶押過戶。其次，對于房屋情況也有要求，存在二押三押的房屋不能辦理，并且房屋的產(chǎn)權(quán)只能是個人。為什么要推行帶押過戶？對于賣方來說，帶押過戶可以節(jié)省大把時間和一筆過橋資金，而對于買家來說，無需提前墊付，資金安全得到更好保障。帶押過戶并不能帶動市場需求帶押過戶可以提升交易效率，但不會直接刺激需求端。它能全面促進住房消費，其實是一種誤讀。這只是交易技術(shù)手段上的優(yōu)化，不代表市場上會產(chǎn)生增量的需求，未來帶押過戶要全面推行還需要完善不少配套細則。政策解讀政策解讀：l從上層制定來看，該政策是有助于加快交易、有助于防范風(fēng)險；但具體到實操層面該業(yè)務(wù)重啟后，尚處于宣傳推廣階段業(yè)務(wù)量較少，仍需積極觀察市場反饋。l此政策比起核驗價放松所帶來的作用要小不少，且由于帶押過戶需滿足一些要求，以至于對市場環(huán)境帶來的作用微乎其微。朱朱興華5月1日起，多子女家庭公積金貸款限額上浮20%選取500萬總價房源作為計算基準：1)多子女家庭三房為基本需求;2)年內(nèi)上海三房戶型新房成交套數(shù)中，500萬為最主力總價段。策屋總價/金月供本息月供政策解讀政策解讀：l此政策，一方面響應(yīng)了國家鼓勵生育的政策方針，另一方面，也在一定程度上釋放了政策和緩的信號。l從政策的細則來看，此政策的風(fēng)向標意義大于實際效應(yīng)。1)多子女家庭，在上海購房者中，多屬于改善客戶，未納入本次政策的普惠群體中；2)上海購置門檻高企，公積金貸款額最高上浮24萬，對于購房來說杯水車薪。以500萬總價房源為例，新政后30年期等額本息月供每月可減少163元，聊勝于無。朱興華朱興華24月經(jīng)營性用地總供應(yīng)3宗/204.4萬方，成交20宗/204.42萬方，其中上海2023年一批次集中土拍落幕，19宗宅地成交總建面198.86萬m，成交總價518.83億元朱朱興華20.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.420.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.920.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.420.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4萬m溢價率45040035030025020000030%25%20%15%10%5%0%2020年至今上海經(jīng)營性用地月度成交走勢(剔除工業(yè)、保障房用地)供應(yīng)建筑面積成交建筑面積供應(yīng)建筑面積成交建筑面積成交樓板價0035003000040025000300200300200150001000010050000002020年至今上海涉宅用地成交面積及溢價率走勢(不含租賃、保障房用地)0朱朱興華地0萬m/0幅地0萬m/0幅0萬m0萬m/0幅-環(huán)比↑80-地0萬m/0幅地0萬m/0幅0萬m0萬m/0幅-環(huán)比↑80---2023年4月經(jīng)營性用地成交結(jié)構(gòu)占比204.4萬m0%80%60%40%20%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%3.0% 2023年4月2022年4月含宅商辦租賃3.5萬m/3幅環(huán)比↓982023年4月經(jīng)營性用地成交建面204.42023年4月經(jīng)營性用地成交建面204.4萬m環(huán)比↑6500同比-含宅用地商辦用地租賃用地198.9萬m/19幅5.6萬m/1幅3.5萬m環(huán)比↓98同比-2023年4月經(jīng)營性2023年4月經(jīng)營性用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)占比3.5萬m0%100%0萬m97.0%0.0%...97.0%2023年4月2022年4月含宅商辦租賃朱朱興華增質(zhì)——區(qū)位更優(yōu)、軌交更近布成交增質(zhì)——區(qū)位更優(yōu)、軌交更近布成交宗數(shù)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外總計2022年一批次22222402023年一批次112311%63%16%-同比持平持平↑6%↑8%↓14%↓48%名稱線路東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊徐匯區(qū)田林街道167-02(n)地塊區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊8區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊MHP0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊賢區(qū)西渡街道D-01-11區(qū)域地塊5整體來看；郊環(huán)外縮水，中外環(huán)、外郊環(huán)比重上漲，過半地塊直接受軌交利好名稱土地用途述1外郊環(huán)MHP-0201單元16A-07A地塊A2外郊環(huán)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A塊3外郊環(huán)虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊4外郊環(huán)虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊5、田林區(qū)田林街道167-02(n)地塊6申外郊環(huán)MHP0306單元5-3、6-3、5-5、6-5塊7城區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-03地塊8區(qū)徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊B速不明9賢外郊環(huán)賢區(qū)西渡街道D-01-11區(qū)域地塊康外郊環(huán)東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊浦區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊預(yù)處理廠區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊園不夜城安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊建比例高外郊環(huán)區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊江江新城外郊環(huán)江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01塊及人民北路地下連通道21-01、22-01、23-02、24-01地塊&外郊環(huán)東新區(qū)新場鎮(zhèn)PDXC-02單元02-02地塊C周期有去化壓力賢匯外郊環(huán)賢區(qū)金匯鎮(zhèn)30-07區(qū)域地塊山外郊環(huán)金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)19-01地塊朱朱興華提價——給市場預(yù)期、給企業(yè)信心提價——給市場預(yù)期、給企業(yè)信心區(qū)域地塊名稱容積率備注房地聯(lián)動價對標項目價格漲幅浦東浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊60000【金橋】周浦鎮(zhèn)08單元16-02地塊(22年9月)56000靜安靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊2.5121000中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊 (22年9月)119000閔行閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊2.575000越秀仁恒天樾園和73600寶山寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊2.663000大華郎香公園映57000嘉定嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊2含別墅46000金地峯范45500嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDP0-0402單元42-07、43-02地塊62000龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯57500青浦青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)地塊2.246500【富紳】盈浦街道漕稼一路西側(cè)10-04地塊(22年7月)45000青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊含別墅69500蟠龍?zhí)斓?含別墅)68700奉賢奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)30-07區(qū)域地塊2含別墅36500【奉賢交能】金匯鎮(zhèn)40-04區(qū)域地塊(22年7月)35500奉賢區(qū)西渡街道D-01-11區(qū)域地塊含別墅42850中鐵建香榭國際41790金山金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)19-01地塊24000【華紡】亭林大型居住社區(qū)26-02地塊(22年7月)22500比房地差變化情況區(qū)域板塊地塊名稱批次情況起始樓面價房地聯(lián)動價價差對比之前價差變動浦東周康2023年028號公告浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊23年第一批次337006000026300上漲▲2022年082號公告南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元16-02地塊22年第三批次310805600024920普陀桃浦2023年028號公告普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊23年第一批次405917900038409上漲▲2022年082號公告普陀區(qū)桃浦科技智慧城015-01地塊22年第三批次4775183000352492022年054號公告普陀區(qū)桃浦科技智慧城026-01地塊22年第二批次473218300035679青浦徐涇2023年028號公告青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊23年第一批次355006400028500持平或上漲▲2023年028號公告青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊23年第一批次3650069500330002022年054號公告青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)B6-01地塊22年第二批次3422564000297752022年016號公告青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊22年第一批次3698962000250112022年016號公告青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊22年第一批次305646300032436朱朱興華4月18日-4月21日，歷時四天，上海2023年一批次集中土拍落幕。19宗宅地，成交總建面198.86萬m，成交總價518.83億元，成交樓板價26090元/m溢價率參拍企業(yè)觸頂率7.3%同比↑4%73家同比↑22家79%同比↑47%競爭度:9宗/10+莘莊/28朱興華朱興華34月二、三批次項目集中入市，新房供應(yīng)69萬m，不及3月供應(yīng)，成交量順勢下滑，成交89萬方(環(huán)比↑10%)，成交均價和上月持平為6.2萬元/m；4月入市項目共29個/6927套房源，16個日光盤，13個觸發(fā)積分，去化率較高熱時期的3月有所下滑，但市場依然向好，優(yōu)質(zhì)紅盤熱度依舊保持高位，市區(qū)/外環(huán)線熱區(qū)項目基本可以實現(xiàn)全日光；二、三批次新房由于新城無軌交/極遠郊項目占比上升，加之競爭逐步加劇，導(dǎo)致認籌較一批次新房明顯回落；熱度分化延續(xù)，隨著后續(xù)四、五批次以及年中考核的到來，5、6月供應(yīng)或再度加劇，結(jié)合目前上海的“快開快銷”模式，屆時市場極有可能會再度面臨壓力，市場熱度或難延續(xù)高位朱朱興華20.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4房69萬m成交供應(yīng)↑820%↓28%29個開盤數(shù)量均價0.3%4月二、三批次項目集中入市，新房供應(yīng)69萬m，不及3月供應(yīng)，成交量順勢下滑，成交89萬方(環(huán)比↑10%)，成交均價和上月持平為6.2萬元/m20.120.220.320.420.520.620.720.820.920.1020.1120.1221.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.1223.123.223.323.4房69萬m成交供應(yīng)↑820%↓28%29個開盤數(shù)量均價0.3%2020年至今上海商品住宅市場月度量價走勢供應(yīng)面積(萬m)成交面積(萬m)成交均價(元/m)2408000024021006000000009002000089萬89萬m61774元/61774元/m朱朱興華本月主力成交面積90-120m、次主力為70-90m；本月主力總價為300-500萬近兩月上海商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)對比(按套數(shù))近兩月上海商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)對比(按套數(shù))3.3%23.3%2.2%200m以上180-200m160-180m140-160m120-140m90-120m70-90m70m以下2000萬元以上1000-2000萬元900-1000萬元700-900萬元500-700萬元300-500萬元200-300萬元200萬元以下2.3%10.4%15.1%3.10.4%15.1%1.1%7.0%4.4%7.0%4.4%2.6%8.1%10.4%8.1%10.4%5.5%29.2%23.9%29.2%23.9%10.9%60.7%63.1%32.3%35.1%60.7%63.1%8.1%7.1%8.1%7.1%12.4%1.5%1.5%1.8%2.2%0.0%20.0%40.0%本月占比上月占比60.0%80.0%0.0%10.0%20.0%本月占比上月占比30.0%40.0%朱朱興華20.120.320.520.720.920.1121.121.321.521.721.921.1122.122.322.522.722.922.1123.0123.03去化套數(shù)開盤當日去化率推出套數(shù)100%80%60%40%20%0%21000180001500012000900060003000070%海新房各環(huán)線供應(yīng)及開盤去化率環(huán)比對比上月推出套數(shù)上月開盤當日去化率本月推出套數(shù)本月開盤當日去化率100%80%60%40%20%0%6000400020000內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外4月入市項目共29個/6927套房源，16個日光盤，13個觸發(fā)積分，去化率較高熱時期的3月有所下滑，但市場依然向好，優(yōu)質(zhì)紅盤熱度依舊保持高位，市區(qū)/外環(huán)線熱區(qū)項目基本可以實現(xiàn)全日光20.120.320.520.720.920.1121.121.321.521.721.921.1122.122.322.522.722.922.1123.0123.03去化套數(shù)開盤當日去化率推出套數(shù)100%80%60%40%20%0%21000180001500012000900060003000070%海新房各環(huán)線供應(yīng)及開盤去化率環(huán)比對比上月推出套數(shù)上月開盤當日去化率本月推出套數(shù)本月開盤當日去化率100%80%60%40%20%0%6000400020000內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)中外環(huán)外郊環(huán)郊環(huán)外2020年至今上海新房月度開盤去化率走勢2023年4月各區(qū)開盤去化情況綠色-去化率<50%綠色-去化率<50%：開盤滯銷橙色-50%<去化率<80%：開盤尚可紅色-去化率>80%：開盤熱銷1個，524/209套，楊浦嘉定40%1個，341/341套，2個,367/317套,普陀100%86%2個，539/430套，74%徐匯青浦2個，266/266套，4個,1110/968套,83%閔行3個,452/452套,松江4個53套，100%2個,524/237套,金山46%1個,178/80套,45%1套，2個,360/360套,100%,654/205套,100%36%33%東朱朱興華四、五批次以及年中考核的到來，5、6月供應(yīng)或再度加劇，結(jié)合目前上海的“快開快銷”模式，屆時市場極有可能會再度面臨壓力，市場續(xù)高位2023.4上海新房項目開盤去化一覽表項目名稱開盤日期環(huán)線區(qū)域板塊首開OR加推開盤套數(shù)取證價格認籌率入圍分數(shù)開盤去化率大華錦繡四季·瀾悅4月3日外郊環(huán)寶山顧村板塊加推5244978027%否40%南山嘉薈領(lǐng)峯4月8日郊環(huán)外嘉定嘉定新城板塊加51.1100%4月9日郊環(huán)外南匯臨港新城板塊首開221小高層33590、疊加39569177%否100%蟠龍府二期4月10日外郊環(huán)青浦徐涇板塊加推46862000245%62.43100%奉發(fā)名邸4月12日外郊環(huán)奉賢南橋板塊加推252高層49900、疊加60000146%否66%瑞仕半島璟庭4月13日外郊環(huán)浦東高橋、高行板塊加推28870300278%55.28100%天匯璽4月15日內(nèi)環(huán)內(nèi)普陀內(nèi)普陀板塊首開328104016366%55.27100%中鐵世紀尚城4月15日外郊環(huán)奉賢柘林板塊首開272小高層28200、疊加3970022%否26%安聯(lián)湖山悅4月16日郊環(huán)外青浦朱家角板塊加推172洋房39633、疊加45786221%43.1100%國貿(mào)鷺原4月19日外郊環(huán)松江佘山板塊加推201477009%否8%寶能公館12884月19日內(nèi)中環(huán)徐匯龍華板塊加推46129000189%否100%4月20日外郊環(huán)松江松江新城板塊加推1464710021%否16%百匯園三期4月22日內(nèi)中環(huán)徐匯龍華板塊加推220132000375%106.64100%申迪金茂橫沔玖4月22日外郊環(huán)南匯周康板塊加否100%象嶼路勁·都匯云境4月23日郊環(huán)外嘉定嘉定新城板塊首開1844500086%否73%綠城前灘百合園 (288弄)4月23日中外環(huán)浦東大三林板塊首開66洋房120000、聯(lián)排140000467%86.4100%綠城前灘百合園(88弄)4月24日中外環(huán)浦東大三林板塊加推98洋房120000、聯(lián)排140000447%97.84100%建發(fā)璟院4月24日中外環(huán)閔行大古美、梅隴板塊首開51289100493%72100%瑞仕云曜璟庭4月25日內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦控江路板塊首開341109900321%53.36100%象嶼招商公園18724月26日外郊環(huán)閔行江川紫竹板塊加推35952000427%62.76100%虹橋公館三期4月26日外郊環(huán)青浦徐涇板塊加推26663922224%52.75100%翠湖水岸4月26日郊環(huán)外青浦白鶴鎮(zhèn)板塊首開2042795417%否30%華發(fā)古美華府4月27日外郊環(huán)閔行大古美、梅隴板塊加推22282500431%65.25100%金融街金悅府4月27日郊環(huán)外崇明城橋鎮(zhèn)加推115疊加31330、合院3500027%否36%金茂景泰府4月27日中外環(huán)普陀桃浦板塊首開21182333110%否48%中國鐵建花語天境4月28日外郊環(huán)松江泗涇板塊加推173精裝洋房49411、毛坯洋房4796459%否51%龍湖·御湖境4月29日外郊環(huán)松江松江新城板塊加推1345888060%否57%保利聯(lián)發(fā)光合臻園4月29日外郊環(huán)閔行顓橋板塊加推4046500057%否64%復(fù)地星愉灣4月29日郊環(huán)外金山金山新城板塊加推1782857054%否45%朱朱興華本月建發(fā)璟院位列成交面積、金額榜雙榜首，其成交面積為5.7萬m2023年4月商品住宅網(wǎng)簽面積TOP1