成都某項目策略總綱及執(zhí)行報告

XXXX項目策略總綱及執(zhí)行報告呈送：XX集團成都有限公司2023/5/18回顧：前三次報告中已達成的共識2目錄項目基礎(chǔ)分析客戶分析項目目標溝通市場及競爭分析核心價值分析營銷執(zhí)行競品分析市場分析3品牌目標樹立并鞏固XX地產(chǎn)作為一線品牌開發(fā)商在成都市場的業(yè)內(nèi)地位。完整詮釋XX作為世界級全生活鏈供應商的品牌內(nèi)涵，從XXX國際化的資源，到XX國際化的氣質(zhì)，最終落腳到XXXX國際化的品質(zhì)生活。目標溝通4全年完成銷售255套，月均36套，合銷售面積約44600平米，占項目總可售面積76%目標銷售金額6億，力爭清盤目標溝通年度目標銷售目標5目標溝通近期目標

作為XX第三個項目，11年唯一新盤必須首開成功!開盤勁銷150套，實現(xiàn)3.5億以上市場口碑業(yè)界好評6目錄項目基礎(chǔ)分析客戶分析項目目標溝通市場及競爭分析核心價值分析營銷執(zhí)行競品分析市場分析7一環(huán)二環(huán)2.5環(huán)XXX片區(qū)XXX片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)XXXXXX公園檀香山本案XXX片區(qū)XXX片區(qū)高端區(qū)域成都城南三大傳統(tǒng)富人集中區(qū)之一——XX片區(qū)。稀缺城市景觀資源緊鄰XX公園，坐享成熟公園資源；2.5環(huán)內(nèi)將無公園社區(qū)面市。項目區(qū)位區(qū)位：三大傳統(tǒng)富人區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)最后緊鄰XX公園的精品社區(qū)8區(qū)位：生活配套成熟且高品質(zhì)，交通便捷XX生活圈XXX生活圈XXXX樓生活圈XXX家樂福XXXXXXXXX家樂福大世界XX生活圈生活方便未來四大商圈環(huán)抱，生活、教育、商業(yè)等配套設(shè)施成熟。交通便捷毗鄰二環(huán)路，離未來地鐵三號線步行10分鐘，至機場僅15分鐘車程。項目區(qū)位9未來發(fā)展：汽配城東遷，國際BLOCK街區(qū)逐漸成型，區(qū)域周邊形象進一步提升。2007年XXX規(guī)劃打造國際BLOCK街區(qū)，居住商務、文化、休閑、服務一體商圈；XXXXX板塊作為成都城市副中心之一，呈““一心、一軸、兩片、四帶”分布；專業(yè)汽配市場東遷，提升現(xiàn)有人居環(huán)境。項目區(qū)位10項目區(qū)位基礎(chǔ)經(jīng)濟指標基本指標：占地面積：31.5畝住宅建筑面積：約60955㎡商業(yè)建筑面積：約2744㎡容積率：2.8車位配比：1：1.8綠地率：30％總戶數(shù)：347戶。122.8稀缺低密度成都市三環(huán)內(nèi)容積率基本在3.0以上，本項目容積率2.8，建筑密度23%，屬于城市稀缺的低密度產(chǎn)品12層純板樓設(shè)計無高樓林立的壓迫感，全板樓設(shè)計，類花園洋房，南北通透，采光面大，戶戶觀景，景觀面豐富圍合布局、融入周邊環(huán)境私密性佳，較區(qū)域其他項目居住舒適度更高項目本體規(guī)劃：12層板樓圍合布局，僅2.8低容積率城市稀缺產(chǎn)品13淺灰色石材立面，耐久日新給人大氣穩(wěn)重感且不顯沉重壓抑；注重對廊柱、陽臺鐵藝等細節(jié)處的刻畫，在大氣的同時兼顧項目細微處的精致。立面：成都少有的柔美法式建筑風格，演繹別樣風情總平圖外立面入戶大堂項目本體在保留傳統(tǒng)法式園林“中軸對稱”景觀的設(shè)計基礎(chǔ)上，摒棄部分傳統(tǒng)法式園林設(shè)計的生硬厚重感，更多的添加一些柔美軟性元素如：木質(zhì)涼亭、彎曲小徑等；在植物選用上，選用法式代表性植物，多考慮整體效果的漸變性和層次感，局部多選用藤蔓植物烘托其浪漫的氛圍。園林：法式印象派園林設(shè)計，烘托出整個項目浪漫寫意的庭院感總平圖園林景觀圖園林景觀圖項目本體戶型：豪華與舒適大戶型設(shè)計平層面積段：85-201㎡，共計329套；躍層面積段150-380㎡，共計17套商鋪面積段83-165㎡（可拼合），共計18套項目本體B154.69，169.88C179.89，201.47A1137.3-141.4A2159.6-167.2A3131.4-132.1D1150.33，179.11D285.22，88.47150㎡以上大面積豪華型占總套數(shù)75％，且絕大多數(shù)為拼合戶型，銷售存在一定難度戶型面積段套數(shù)比例兩房85㎡—88㎡226.34%三房131㎡-141㎡6719.31%小四房151㎡—179㎡18152.163%大四房179-202㎡6619.02%五房以上202㎡以上113.17%按面積段分布比例，150-202㎡占總套數(shù)五成以上;按面積段分布比例，四房戶型占總套數(shù)六成以上。項目本體樓棟住宅套數(shù)商業(yè)套數(shù)建筑總面積預計產(chǎn)值(億元)住宅套數(shù)比1棟77714354.711.8422.19%2棟66612071.111.5419.02%3棟149027348.933.5042.94%4棟5559924.751.2715.85%項目共四棟，總套數(shù)347套，總建筑面積63699平方米，預計可實現(xiàn)總產(chǎn)值約8.15億元。智能化一卡通實行業(yè)主配送制社區(qū)智能化社區(qū)環(huán)境智能化社區(qū)安防智能化家居智能化彩色可視對講系統(tǒng)智能一卡通預留室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)管道光纖入戶燈光系統(tǒng)智能化周邊防護智能化雙重巡更系統(tǒng)快速泊車系統(tǒng)相對歸谷強調(diào)高科技，本項目智能設(shè)計更具有人性化背景音樂智能化項目本體17同XXX、XX國際一起，本項目業(yè)主將享有XX高端服務權(quán)益少兒op帆船訓練營XX山地高爾夫山湖皮劃艇XXX享受XX高爾夫會員優(yōu)惠；享受山湖皮劃艇俱樂部優(yōu)惠；享受兒童op帆船夏令營組織活動權(quán)益；享受XXXVIP會員權(quán)益項目本體18引入商務服務內(nèi)容垃圾分類處理、低碳、環(huán)?！耙豢ㄍā盭X產(chǎn)品配送社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)公共秩序維護管家式服務模式“零干擾”服務模式物業(yè)服務：在XXX、XX國際基礎(chǔ)上進一步升級，XX五星級物業(yè)標準，XXXX·特別訂制項目本體項目城本體小結(jié)區(qū)位涌：三塵大傳危統(tǒng)富冶人區(qū)挺之一工，生菜活配撫套成中熟高儉端，遺最后伯的城挖市公央園物攜業(yè)之勵一；規(guī)劃發(fā)：12層純呢板式盛設(shè)計狗，配徑合豪餅華舒驅(qū)居產(chǎn)懸品，下近30鴉00㎡法質(zhì)式風尸情街供，70使00㎡景購觀園勝林，秤是二翠環(huán)路表僅有序低密眉度稀鄭缺住致宅項醬目；服務樓：業(yè)符主可著享受XX一體呢化高種端配咽套權(quán)幫益，寸五星鮮級物囑業(yè)管濤理服濤務。20目錄項目長基礎(chǔ)擦分析客戶串分析項目貢目標濕溝通市場騰及競陜爭分映析核心爭價值孫分析營銷噴執(zhí)行競品民分析市場哨分析214月消15升日國務醋院發(fā)就出通頌知，凝要求先二套播房貸毫首付槍比例怒不低陪于50知%，利獨率1.皺1倍；無三套葵以上洪可停部貸。5月吊10捐日，肯中央注宣布耳上調(diào)急存款臨類金礦融機現(xiàn)構(gòu)人議民幣框存款擴準備兼金率急0.網(wǎng)5個尾百分束點，奇上調(diào)您后的廁存款心準備蔽金率限為1怠7%煉。6月4日住冶建部禍、中盜國人蒜民銀住行、冤銀監(jiān)妨會公搞布的《關(guān)于待規(guī)范套商業(yè)妥性個蛙人住征房貸碑款中壤第二島套住豆房認腔定標復準的懷通知》9月29日住盛建部遵：“刻國五牢條”唯各商益業(yè)銀教行暫刪停發(fā)炎放第健三套頁及以更上住載房貸懲款；創(chuàng)對非兇本地五居民無暫停返發(fā)放心購房夫貸款奸。對添非本付地居里民暫基停發(fā)衛(wèi)放購箏房貸姑款。蝦對貸厚款購顧買商湖品住憑房，塔首付飼款比搭例調(diào)居整到30盛%及以謝上；徹對貸兆款購相買第側(cè)二套塘住房再的家噴庭，托嚴格仿執(zhí)行沿首付碼比例弦不低汁于50坐%、貸貨款利轎率不遮低于撞基準超利率1.佳1倍的毛規(guī)定荷。10月20日住暮建部拜：個是人住峽房公辦積金沖貸款盈利率具調(diào)整攔通知把，五距年期愉以下洋（含熟五年墓）及挺五年旁期以洋上個利人住永房公闊積金練貸款愉利率尼分別召上調(diào)0.鈔17和0.綠18個百蔬分點部。五紋年期椅以下熱（含者五年歸）從3.追33敏%調(diào)整圣為3.勝50色%，五斬年期乖以上塘從3.躲87紗%調(diào)整鞏為4.揀05炊%。11月03日中指國住炸房和阿城鄉(xiāng)寺建設(shè)槽部、榴財政米部、稿人民包銀行壺、銀秘監(jiān)會癢等四達部委證聯(lián)合戒印發(fā)叨通知址規(guī)定樓第二地套住俊房公摔積金帳個人革住房棵貸款醋首付雨款比投例不券得低哈于50因%，貸虜款利驗率不贊得低團于同訪期首難套住躍房公伍積金朝個人宋住房學貸款譯利率附的1.宴1倍。2月份狡開始舒，成浸都市死正式駁實行副“商賴品房袖調(diào)價榜申報紋制”探，管?？胤恐S價暴寇漲暴述跌。包凡是飲沒有冬經(jīng)過列調(diào)價紹申報碗程序抹或正流在申環(huán)報沒蟻有向秋社會史公示蜂的商氏品房懶按原竭價銷鉗售。4月廣15貓日罵5月10日6月4日9月29日10月20日11月3日經(jīng)國薪務院臨批準像，財北政部菊核定懂四川醒發(fā)行20澡10年地酸方政協(xié)府債還券規(guī)頭模為18供0億元膊。這目一債擋券規(guī)編模居領(lǐng)全國寬首位黑。債鏡券期頓限分透為3年和5年，角其中3年期12泡6億元闊，5年期54億元產(chǎn)，分重別占70梢%和30站%。2月5月29日6月7日8月18日9月14日11月18日成都稀市房劇管局畢通報錦了一仔系列棄房地餡產(chǎn)市鋪場的遺監(jiān)控桂政策——飛“四個搶嚴禁寄”、宵“一呆個加偶大”代劍指重開發(fā)節(jié)企業(yè)秤捂盤英惜售撕、哄拘抬房賺價、勇期房應轉(zhuǎn)讓躍、虛栽假買揪賣等隆房地還產(chǎn)市肢場上惑存在劈燕的違亞規(guī)行悲為，柿成為絨成都龍市執(zhí)材行國消家宏堂觀調(diào)殃控政沉策的震重頭吹戲。8月18日，災成都乎市房戴管局慎舉行損了加伶強經(jīng)閥紀行棵業(yè)規(guī)要范管班理新除聞通鞋氣會礙，宣疲布出茄臺的《成都銅市管榨理局茄關(guān)于提進一述步加設(shè)強房敘地產(chǎn)吼經(jīng)紀漠行業(yè)奶規(guī)范環(huán)管理縱的通麗知》。首河次明揀確從特事中艦介的懼個體或工商滾戶在議取得爭營業(yè)恨執(zhí)照爺后，宴須在膊當?shù)叵煞抗苄觳块T穿辦理疑備案跟手續(xù)棟，領(lǐng)蹦取備旺案證詠書。方此次許成都郵市房尺管局秀再出奸重拳鳳，標魯志著香房管走局將愉進一隙步加嶼強房著地產(chǎn)姑經(jīng)紀砌行業(yè)蠶規(guī)范苗管理堡。《四川鬧省人革民政協(xié)府關(guān)無于加砍快發(fā)玻展公僻共租劣賃住單房的禾通知》9月14日正腫式出磨臺，在對新闖建公賺租房形的面顫積作雜出了俯強制午性規(guī)蜓定，祥設(shè)區(qū)第城市蝕中所灑有商跳品房季項目席必須甜按照3%至5%的比思例配章套建旅設(shè)公偷租房凍。成都傷市房霞管局瞧以及輕各區(qū)如（市漸）縣凍房管徒局將洗嚴格恨貫徹京執(zhí)行酬境外丘個人估買房姥“一誕人一道套”柏的政期策。石通知膝明確目了以帝今日潛為時引間“陰臨界哨點”匠，預角售商僅品房想以商丹品房俱預售虜合同江備案魂時間秒為準龜，商墊品房贈現(xiàn)房露銷售頌及二蓬手房郵買賣味房屋景以登且記受談理時膀間為為準，兩在今偉天及爽以后復發(fā)生蜜的，號按新耍政執(zhí)飛行。行政金融市場帽背景政策女走勢組：20形10年樓跪市調(diào)艘控政僅策出既臺密炊集，宮政府詢調(diào)控差樓市彩決心幼不改市場芹走勢崇：政狂策調(diào)?？鼐鵀槎烫砥谟按醉?，饑無一夾例外好的被胃成都夕樓市選的快譽速發(fā)晶展抵啟銷，懶長期班市場惡看好供應遇方面身：二次確調(diào)控柏前存仗量持嚴續(xù)走法高，狗而二并次調(diào)作控后已有所邀降低盞，響鑄應新痛增供罵應也汁有所濱下降可；去化僵方面叉：二次青調(diào)控西后，槳由于惡成都寨遲遲狂未出欄執(zhí)行姨細節(jié)牧，故薦對市領(lǐng)場信犬心影戴響不喜大；市場習背景2320叮11年將址成為逮成都與的豪添宅年瓜，市場炭放量預計斯達到30居0余萬足平米，將進一它步激化粗對高糕端客蠅戶資訓源的兆爭奪區(qū)域樓盤名稱存量建筑面積建筑形式容積率預計產(chǎn)品核心賣點入市時間市中心23088超高層7.35100以下精裝小戶型，200平米大戶型地段，景觀，科技2010年3月357797高層超高層5.087-150觀景大宅地段+產(chǎn)品2010年6月40000高層4.0200㎡以上望江大宅景觀+地段2011年上半年199229超高層8.5主力為50-130㎡高層精裝房地段+純居住2011年12月底14674超高層3.96300平方左右高層豪宅地段+品牌2011年初城西南11951316-18層小高層3.0120-300平米產(chǎn)品+片區(qū)+景觀2009年11月16750016-18層板樓3.8預計為200平方以上大戶型產(chǎn)品+片區(qū)+景觀2010年9月8656413層小高層2.8預計為180平方米左右精裝科技+地段2010年11月100278疊墅，高層2.2113-334平；230-500疊墅地段+國際化+地鐵2010年11月40480高層3.0100平方左右小戶型地段+生態(tài)2007年7月24000多層2.2160㎡洋房低密居所,花園洋房2007年12月城南新中心274981高層4.9150-180㎡戶型地鐵沿線，地段2008年10月241544高層3.3180-545㎡豪華居住區(qū),國際化社區(qū)2009年11月286054高層2.85300㎡左右大戶型豪華居住區(qū),地鐵沿線,低密居所2009年4月280715高層4.26200㎡左右臨江大戶型地段+景觀2009年9月620829超高層9.9150㎡左右戶型地段+生態(tài)2008年10月159348高層4.295-135㎡高尚住宅地段+品牌2010年9月市場余背景24客戶讀分布拆：本項薦目所舅處的份區(qū)域快成都揉主要冬富人廟聚集苦地其燈中之絹一，區(qū)諸域內(nèi)蔑存在麥巨大尊購買點潛力老成寇都人平流行女一句李話：禾南富改西貴西門促：金響沙、貸浣花輔溪由乖于歷券史原久因，穿自古攝就是褲老成作都富龜人聚貍集地害；南門澆：90年代砍末開保始崛術(shù)起，XX片區(qū)愿、XX片區(qū)假、XX片區(qū)忌、XX侮X片區(qū)絡(luò)也匯構(gòu)集了妻老成剝都最松先富幕起來慎的那料一部彈分人陣。浣花溪市中心、九眼橋周邊城西南片區(qū)（XX、XX、XX、XXX）金沙片區(qū)市場駐背景25客戶倦流向弱：主本城區(qū)仔土地桶稀缺叨以及南延這線板幸塊的碑崛起殃，高端甚客戶五被迫團外溢XX婦X城明歷星樓五盤XX伏X城綜犧合配磨套1、XX樸X·羞XX慕XX名苑2、XX葉·世紀3、XX鴉XX舉·譽峰4、XX碰·城南求一號……1、XX造X會展件中心叔、XX援X環(huán)球親中心2、XX腎XX蝕X、XX、XX、XX3、W酒店饑、XX酒店4、軟指件園微、孵額化園外、金競?cè)诔悄涎庸€作猛為未超來的否成都題政治鵲文化尚中心殖，各佩種高祝端配才套資待源日推益完腿善，囑隨著蛋大批狐高端錘項目秘的開眾發(fā)，吉客戶習外溢寄趨勢告明顯改。St本ar凍wo撥od集團只頂級W酒店XX傷XX籠X全國嗎旗艦撿店半島六城邦城南奴一號譽峰晶科蛛名苑XX世紀雍湖垮灣天府脾鷺洲悅城浣花派溪市中繡心、九眼剛橋周安邊城西壁南片及區(qū)（XX、XX、XX、XX相X）金沙拌片區(qū)市場類背景26分類項目名稱物業(yè)類型總建筑面積開盤時間周上門量成交均價月均去化量新城南譽峰高層（30F）110萬平方米（商業(yè)40萬方）2009年11月8422962（精裝）29XX城南一號高層（24F）413603平方米2009年4月35178008藍光公館1881小高層（16F-18F）21.9萬平方米2010年9月10516800（精裝）12老城南置信XX花園XX小高層（18F）約21萬平方米2009年11月2001027434XXXX小高層（13F）117724平方米2010年11月16014325（精裝）57相比妙南延丸線本州區(qū)域泳對于撲客戶今吸引途力更啊加強吼烈市場幅背景27板塊麻特點榨：板塊謙內(nèi)由糾于歷渴史原壟因，捐XX煤的出躬現(xiàn)將尖成為萍該片舒區(qū)高頌端住沙宅類蕩項目紹的重講要衡勇量標正準扎根XX片區(qū)炭：置腸信十管年XX，贏攏得片奧區(qū)一萍片贊候譽19配99年，柳置信XX花園違誕生圾，旁十年瞎后的20臘09年10月，礙置信渠推出塞回歸XX片區(qū)跡的城浮市大街作XX花園?X圣X，該拍項目拉是XX花園漠的升身級之沈作。十年擱來，聲置信炕形成寫了高館尚、嶄健康者、品拋位的XX生活念圈層女，推太出“特置信塌生活餐方式麻”，與賀業(yè)主貴緊緊作凝聚瞞在一亭起，形成抬成熟陳的XX生活清片區(qū)燒。業(yè)內(nèi)洗人士應評價玩：“其搭實購住買置農(nóng)信XX花園·X決X的業(yè)鐘主，君很大樹一部牲分都吊是置趟信地典產(chǎn)的蛙老業(yè)押主，著很多覺新業(yè)詞主也北是老便業(yè)主印推薦遼購買自的，凝在簽于到處懷，看央到很罵多大沖家庭唯扶老委攜幼當?shù)臏刭R情場根面。醫(yī)”客戶午評價如：老業(yè)葛主張杜先生鬼，“頂我算渠是近泄水樓彈臺先完得月常了，宋我家遇就在XX煤C區(qū)，C區(qū)會欣所的被售樓姨部剛叢開始可裝修和的時趁候我忙就曉渴得這怪個項球目了繭，后它來他礎(chǔ)們一錄開始卷排號杠我就藍來排肢了，16號好舒靠前沃嘛。卸我今籮天直壁接就頂選到食了我蛋喜歡葛的那兩套，迫價格10雪53系0和我濫的預華期差向不多陶。”數(shù)據(jù)兆來源候：11月4日置孔信XX成交壯客戶閑分析市場研背景2811-構(gòu)4棟面弄積段11斥0-解15傘5平方崇，臨逗街部輕分，端價格柴約90臉00元/㎡；卻對小鋤區(qū)內(nèi)泉部分目價格常約13根00做0元/㎡，修兩梯洽三戶8，9棟面甩積段15良0-鬧16絮1平方歉，部騙分戶痰型靠吐項目堂內(nèi)部害，價瘦格約11距00芹0-刪14忘00閱0元/㎡；8棟兩裂梯兩諸戶，9棟，隊兩梯羊三戶約；10號樓如為寫棉字樓曲項目6，7棟面也積段15然9-搏18累0平方渠，位恨于項理目內(nèi)冶部，蒸組團鑒綠化妄景觀歐，價逐格約13師00歸0-甘15戀00墓0元/㎡，第兩梯麻兩戶5棟主戒力戶聯(lián)型面揚積區(qū)州間15刺9-累17纖7㎡，箱位于股組團濁中心鼠，前捉后景曾觀優(yōu)盾越，街唯一若一棟待精裝爛修，惡價格勁約18仔00神0元/㎡，貓兩梯笑兩戶置信XX花園XX現(xiàn)發(fā)嫌售產(chǎn)刷品，蜘主力谷面積郊集中赴在12乎0-吐16遲0㎡，緩而價債格隨疏位置鬧不同叨差別論巨大糠，臨宿街部氣分均雜價約90含00元/㎡，裕中庭戲部分標均價尊約15脹00旗0元/㎡左止右，嫌精裝俯修項螞目預沿計18態(tài)00料0元/㎡；機遇腸：XX作為盜片區(qū)托高端請住宅命，但馬并非XX項目牛的“計升級亮版”恢，實映際只扛能作謙為該侮片區(qū)絲式的入別門級愛產(chǎn)品市場味背景29小結(jié)政策隱調(diào)控翠對成剖都樓弦市短濕期影污響較穗大，但長稀遠發(fā)狗展向構(gòu)好，結(jié)合11年的憂將有響的巨近大供進應量泉，整察個20鑰11年將撓成為香成都培未來礎(chǔ)豪宅畫市場“競輸爭白堅熱化舅的一賠年”；未來脊我們鵝客戶喬爭奪清的主蠅戰(zhàn)場——“大等城南潮”；置信XX雖作貞為片晚區(qū)內(nèi)豎豪宅窯的衡誤量標辭準，挺但本誰項目污可以威滿足撲片區(qū)神內(nèi)客弓戶“由貪小換后大”的需負求，遮因此為了摔贏得議競爭利，需要豆在占領(lǐng)斜本區(qū)剛域的演基礎(chǔ)判上，進一伯步吸引雕整個老城南巖市場豐富徑的高端激客戶資源。市場拌背景30目錄項目商基礎(chǔ)喝分析客戶骨分析項目跨目標奇溝通市場叫及競沿爭分灣析核心礦價值直分析營銷乳執(zhí)行競品鄰分析市場雖分析31鎖定爺標準幼：區(qū)位迅可比典性，再大城棍南范巧圍；占位缸可比塔性，牽大戶做型高肅端項遞目；產(chǎn)品群面積魔段，13側(cè)0-榴25笛0㎡產(chǎn)品蘿可比叛性，直電梯角豪宅淚項目首；銷售蒼周期脫，未凝來1-逗2年內(nèi)沒；品牌賊可比吵性，挎一線助發(fā)展泳商。A、XX勁·X策XX騎X開盤舞時間糕：20無11年5月；占地梨面積姻：31完.5畝；目前簽銷售脫情況果：待富售。D、XX貴XX國際翠社區(qū)開盤腫時間盞：20稠10年11月；占地苦面積灶：40畝；目前務銷售亦情況檢：在依售。F、譽限峰開盤減時間鞏：20爽10年4月；占地脊面積壺：28劣0畝；目前萌銷售武情況揉：在陵售。E、XX城南鬧一號開盤噸時間妻：20迷08年11月；占地演面積詳：17感3畝；目前無銷售辮情況里：在患售。B、藍宰光·公館18態(tài)81開盤悅時間元：20灑10年11月；占地許面積壟：60畝；目前蠟銷售祖情況終：在壇售。C、置侵信XX開盤下時間秋：20目09年9月；占地隨面積束：10星3畝；目前地銷售碑情況舒：在同售。競品樂研究本案由鎖定巖的競永品項旋目共永有五矮個區(qū)域島內(nèi)項住目月姥成交波量整丈體保怨持平菜穩(wěn)，20神10年下紋半年乘成交嘴量及投均價麗均有開所降薯低XX項目愉月成堡交走丙勢圖歸谷攝項目趕月成雪交走炮勢圖XX項目途在20漲10年9月新統(tǒng)政調(diào)枕控以焦來，成月成賠交量巧均有垂所下裳滑，堆尤其禽是10，11月保感持在脾較低抹水平論，12月由衫于供鉛應量甜的增卡加，象成交較量有失所上唱升，鈔但是哭成交霸價由允最高1.借4萬元/㎡下匙滑至1.平2萬元/㎡；歸谷便項目10月份曠新增恭供應效量約3萬方工，11月開綢盤銷勵售大歡約50答%，12月份禁銷售惕量開馳始逐欲步下互滑，真同時碰銷售棚價格丙在一吧定程吧度上撐下降谷，降兵至大擔約1.棟4萬元/㎡競品驢研究33譽峰賊項目醒月成卻交走臺勢圖城南齡一號養(yǎng)項目辰月成切交走淹勢圖公館18頌81項目酷月成觀交走叼勢圖城南演一號陶項目派自09年開監(jiān)盤以噴來供翻應大蔽約17萬方稼，在20危10年6月前駱保持什比較涼平穩(wěn)魔的態(tài)沉勢，昂但由仇于譽霧峰項駛目的星入市置，20暑10年9月以畢后項鋤目成誼交量欲一路利走低錘，成紀交價掘格也稍呈現(xiàn)腦下滑計態(tài)勢博；公館18宣81項目10年推芝出后茄雖然汽價格翅由1.便7萬元瘋攀升影至2萬元照左右策，但堪成交渾量卻澡逐步提走低誦；譽峰短項目存自入仿市以貍來即誦獲得豪市場明追捧吉，供籮應量寺和成但交量倡皆保史持比液較平窗穩(wěn)的斜態(tài)勢每，但10年9月政忍策調(diào)便控以蠶來，壞成交因量有屈所下瘋滑，12月新斑開盤胖供應晨大約2萬方炸，僅扇成交0.升5萬方襯左右揭，價擠格亦疾逐步悠走低仿。區(qū)域誕外競?cè)f品項侵目成挖交量馬總體仗平穩(wěn)覺，10年下抽半年糟受政漂策調(diào)毒控影勁響，稼成交襯價格角及成蓄交量爺均不魔同程斑度走翠低競品巨研究34（項孟目）譽峰公館18警81城南且一號XX歸谷XX避XX50器045裹040畫035筐030渣025肚020鞭015證010冒055籮0（面猛積：粘㎡）本項凈目85宴-8脈8㎡小店戶型壯在市趨場上摔處于雨絕對狹優(yōu)勢姑，屬棕于稀商缺產(chǎn)暢品；本項撈目13央0-炭14辨0㎡戶約型將過主要縫與XX、歸傘谷項逆目產(chǎn)芽生競蠶爭；本項艦目15際0-早20數(shù)0㎡戶型敵不僅平面對川片區(qū)帖內(nèi)豪蘇宅項鄉(xiāng)豐目的模競爭恢，同驕時將幕與片還區(qū)外翁其它悲豪宅不產(chǎn)生療雙重丟競爭郵。本項淡目躍擊層產(chǎn)將品主寧要與婦譽峰膀、城橋南一獻號、直公館18檔81直接顏競爭恭。競品喪研究項目仁面積掏段位跟于1裹30喂-2蠶00名㎡的已戶型蛾將面緣瑞臨豪漁宅市洽場最浮激烈券的競橋爭36本項響目85于-8儀8㎡，千總價10阿0余萬亂戶型我在豪攤宅市賢場基撫本是駛空白梳，處股于絕信對的鈔優(yōu)勢稍地位奴；本項民目總期價在15來0-休25島0萬的系戶型侄將直鬧接面信臨區(qū)退域內(nèi)觀項目芒歸谷易，XX的直餐接競朝爭；本項抗目總吃價在25揀0-定35訓0萬區(qū)饒間的蘆戶型態(tài)，將址主要粱與城跳南一則號、啟公館18仇81產(chǎn)生殿競爭火，但毫本項些目面破積段息有一臟定優(yōu)翼勢；本項且目總散價35朋0萬以患上的蹄戶型尾，在陳豪宅侮市場播上雖撞然面旦對譽索峰，店城南荒一號解，公管館18象81等競株爭對西手，童但本飼項目旁該價鐘位皆少為躍扒層，頃有較忍強的守競爭派優(yōu)勢孕。譽峰公館18尤81城南近一號XX歸谷XX世XX10勾0萬45忘0萬40閱0萬35飽0萬30娃0萬25嚼0萬20司0萬15叫0萬50性0萬55畏0萬（總探價：訴萬元純）競品擔研究25虛0萬的輸總價姜是劃歐分項者目競艇爭區(qū)詢域的淋分水李嶺，25互0萬以邊下區(qū)娛域內(nèi)嘩競爭溪，25暗0萬競律爭來決自區(qū)日域外西南撫區(qū)域在：1、置疤信XX2、XX怒XX3、藍舊光18街81南延漿線區(qū)垂域：4、譽大峰5、XX城南吧一號三房四房四房眾以上15融0萬20扔0萬25建0萬35鎖0萬40旦0萬10呆0㎡15敵0㎡20破0㎡25挎0㎡30賤0㎡總價面積高價特值區(qū)貌間低價逝值區(qū)拔間25125本案143435盤0㎡本案53本案競品超研究三房破及小景四房分將與蜘片區(qū)簽內(nèi)項腸目競繼爭，羞面積究更大挺，價黑格更始高；抽大四謊房及模以上濤戶型然主要捕與片焦區(qū)外妙豪宅栽競爭25箏0萬屬笑于是兵一、慰二線繳豪宅招分水棒嶺，丈而本怖項目只產(chǎn)品第和總爐價區(qū)欺間正連好橫傳跨一語、二牌線豪彎宅。本案37置信·X盼X（14司0㎡）本項鞠目A1戶型選（14可0㎡）交大·歸谷望（13有9㎡）主臥魚功能補齊全屢，帶瘋弧形驕陽臺嗎，采噸光觀番景效爭果優(yōu)產(chǎn)越；戶型腥動靜歲分明納，套前三變粱套四遭，贈滋送面觸積大譽；三個撲陽臺津提高逆贈送端面積倒及采寄光觀吩景效悶果主臥盞功能教齊全摘，擁股有獨籍立陽津臺設(shè)蕩計；戶型倉方正芝，動凍靜分繪明；贈送暈入戶率花園另，專抵屬綠每色空干間主臥備功能描齊全澆，擁講有獨遭立奢囑華衛(wèi)皺浴戶型派方正毯實用歲，動灰靜分壩區(qū)干杏濕分匆明，點贈送高空間紙較少錦；戶型占對比音：對拉于14頓0㎡左胡右三叫房本競項目旋舒適經(jīng)度具興有一盛定優(yōu)償勢競品葛研究38本項寬目B戶型院（16殃9㎡）標準乘四房冒兩廳亦兩衛(wèi)堂，南高北通襪透，蟲戶型史方正丈，采甜光通伙風極段佳。寬大性闊綽飯觀景變陽臺念。主臥鏡寬大爺，配穩(wěn)獨立孟衣帽組間，觀奢華塔衛(wèi)浴17輸0平米逝標準吼層四使房兩降廳兩箏衛(wèi)。南北參通透蘋，戶劈燕型方捉正，罵采光妹通風躬極佳敢。主臥偽套房道式設(shè)悼計，歸配獨茫立衣堂帽間置信XX（16睡5㎡）南北和通透地，4.麥8大開捐間客法廳設(shè)拍置，考并扮贈送蛋可變掀空間主臥儲套房魯設(shè)計政，臥并室均泊帶陽陰臺或農(nóng)飄窗潔，整靈體居草住舒踏適度祥較好交大·歸谷含（16習6㎡）戶型牲對比零：對爸于17礙0㎡左浪右產(chǎn)瓶品本嚇項目最客廳俱尺度疼較大啊，而宰臥室薪、廚不房、潑衛(wèi)生凈間略劫顯狹名小競品梢研究39本項晉目C戶型包（20音1㎡）公館18勤81帽B戶型落（22努0㎡）客廳咳南北氧通透窄，配裳有私白人儲爺藏室匹；主臥芬豪華挨功能要齊全訓且互爆不干冠擾,次臥補也配召衛(wèi)生招間；廚房幻玉設(shè)計日合理靈，方雪便使暢用戶型判方正轉(zhuǎn)；主朝仆分拾區(qū)明勺顯，象主客鑰活動鄰區(qū)分修離，餅私密穴性較則強；主臥營套房勸式，判帶豪棄華衛(wèi)唇生間譽峰A1戶型析（20浙0㎡）多功蓄能房患帶觀件景陽漂臺，乞舒適勺性更尾好,寬闊籍橫廳昏設(shè)計悉；門廳站酒柜科設(shè)計衫更為立符合璃豪宅材品質(zhì)蒸；保姆項房，旨單獨包入戶畢，主扣仆分句區(qū)，魄配置白獨立碼設(shè)備乒房。戶型然對比:對于20糧0㎡左縱右產(chǎn)載品本構(gòu)項目杰主臥咳以及留衛(wèi)生撥間明稻顯偏懸小，翁未設(shè)獎置生唉活陽逢臺設(shè)銷備平?jīng)]臺競品欄研究40項目名開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計物管公司藍光·公館1881成都藍光HZS豪斯泰勒張思圖德建筑設(shè)計咨詢有限公司易地斯埃東方環(huán)境景觀設(shè)計研究院藍光嘉寶物業(yè)置信·XX成都置信上海天華建筑設(shè)計有限公司四川省大家環(huán)境藝術(shù)有限公司成都蜀信物業(yè)譽峰XXXX賓士納工作室賓士納工作室廣州寧俊物業(yè)交大·歸谷交大地產(chǎn)四川三鼎設(shè)計有限公司----成都弘里物業(yè)XX城南一號XX地產(chǎn)梁黃顧設(shè)計顧問有限公司梓仁園林設(shè)計有限公司成都XX物業(yè)管理有限公司本項目XX地產(chǎn)西南設(shè)計院泛亞國際XX物管

開發(fā)商50%建筑設(shè)計10%景觀設(shè)計10%物管公司30%綜合藍光·公館188143882281置信·XX42762682譽峰45882585交大·歸谷41762176XX城南一號45872686本項目43682481備注滿分50滿分10滿分10滿分30總分100品牌優(yōu)對比痛：項岡目綜騾合研聽發(fā)團鮮隊品細牌實晃力差勺異不雙大競品典研究41資源置信XX：自悼身小癢區(qū)景瘋觀資紐奉源公館18查81：自責身小遲區(qū)景愧觀資萬源譽峰異：項綁目自鑄建公儲園歸谷榜：自那身小休區(qū)景天觀資顯源城南惑一號春：自拖身小濃區(qū)景紹觀資票源地段XX：XX片區(qū)釋腹地扒，毗斬鄰2.船5環(huán)18險81：高粥新區(qū)XX踐X盛和絮三街譽峰被：高奪新區(qū)粉萬象范南路齊，離畫地鐵散一號肚線最叫近歸谷那：XX片區(qū)蹲腹地圣，毗岔鄰2.誘5環(huán)城南喉一號肌：高摟新區(qū)釘錦城貼大道配套XX：私齊人會謊所，膀下沉防式室辰內(nèi)恒應溫游繼泳池昨、全符水療SP貢A、國錄際化奶商務及中心蒸、品允牌健乒身館18澇81：五足星級廢會所譽峰爆：全怖球頂刺級W酒店腳、會碎所歸谷太：健認身場士館我們澇的資銷源1、XX公園2、自怎身社杯區(qū)景贈觀資蔑源我們烘的配王套1、70穴00平米嘉中庭護景觀2、60慎0平米隊社區(qū)抓會所我們弊的地償段1、二跪環(huán)旁2、離停地鐵汗三號條線步唐行10分鐘資源犧配套六比較僚：與亞競爭碑對手洲相比盼，項搞目自蜓身配距套受達地塊柳條件喪限制傅明顯答不足,在景沿觀資潤源、貫地段稅方面客有較鑄強的奴競爭券優(yōu)勢競品遭研究42綜合索對比刺：與員競爭欺對手隸相比旨，在悶戶型允產(chǎn)品馳，自限身配較套上損無競構(gòu)爭優(yōu)罰勢,本項判目在液城市左資源煉及所錦處地吹段上塞有明墊顯優(yōu)參勢置信XX公館·1除88擱1交大·歸谷譽峰XX今XX產(chǎn)品景觀開發(fā)潤商品傭牌形象地段配套產(chǎn)品胃尺度章初步館符合淡高端漁物業(yè)遣需求但，但央附加桌值及地舒適種度不歡具明焰顯競花爭優(yōu)猶勢。景觀圣坐享值城市派稀缺摘公園景觀邀資源XX地產(chǎn)五品牌享在成夫都還柔處于構(gòu)初始階階段居，但XX集團作疤為國湯有大乎財團心擁有您品牌催優(yōu)勢.前期XX已為XX建立富了一柳定國潔際化趙高端嫁住宅詠品牌沸形象沿，因失此本疼項目剃有望確在此音基礎(chǔ)握上加圓以升善華。自身緞由于映地塊穴限制罪配套較少相比企其它剝項目蔥，香波榭地岔段優(yōu)出勢明惹顯，懶地塊周邊濁條件久良好侮。城南賓一號競品看研究43小結(jié)項目飯產(chǎn)品撿結(jié)構(gòu)巖以及底價格驕水平川處于一、貧二線講豪宅受之間，存辱在和盜區(qū)域口內(nèi)區(qū)旬域外款項目多重砌競爭訊關(guān)系，而13優(yōu)0—省20辭0㎡戶外型將首面臨校豪宅飼市場葉最激流烈的惱競爭真；項目耽品牌評口碑垂、戶肌型、誘自身潔配套脆均無內(nèi)明顯遙優(yōu)勢進，核儀心的地段進以及低高附躍加值葛的服雪務權(quán)究益將成巴為贏蘿得競燭爭的癥重要悄發(fā)力孝點；隨著昏明年慈競爭航進一茫步激惡烈，藍需在推營銷鑰階段固不斷嘩強化掃項目靠差異沃點，鏟樹立壘新的舌價值岡體系墾使得斤項目阻與競攏爭對陳手脫寸離同腸一競滿爭水之準。競品那研究44目錄項目煙基礎(chǔ)暴分析客戶盈分析項目御目標聾溝通市場威及競碑爭分厘析核心撿價值怕分析營銷汪執(zhí)行競品項分析市場奮分析45區(qū)域郊客戶暖特征高度棵認同芬城南屠傳統(tǒng)需富人止區(qū)的雅地位鎮(zhèn)，并器且對滑于本骨區(qū)域繼有著幻玉深厚傍的情置感基佩礎(chǔ)傳統(tǒng)括富人類區(qū)標鏡簽：因其充獨特固的地半理位支置和燭成都梁首批蛇豪宅牢型物涌業(yè)的影誕生棕，形濟成了瞎成熟艘的成堆都富攪人生顆活圈幣。特殊貴的地像緣情箏節(jié)爛：隨著嚼這一本區(qū)域狐十幾頂年的權(quán)發(fā)展包，影省響著協(xié)一大貫批和屆該區(qū)移域有棋著深腳厚感察情聯(lián)籮系的臺客戶舞。XX盼X路XX公園XX名城XX廣場46老城絡(luò)南區(qū)聯(lián)域內(nèi)程存在蝦大量裹的20躁00年左純右開騾發(fā)的別老富骨人小欺區(qū)，廚隨著賣產(chǎn)品鏡的落億后必淹然滋全生出愈大量亦高端喘改善啊需求嫩；并勇且對雖于近夫年來甘在城遮南崛毀起的扛新富朱階層攻也迫延切需大要在富本片茅區(qū)立粘足客戶章來源XX片區(qū)XX竟XX碎X片區(qū)XX片區(qū)高端腐商務廁區(qū)汽車央市場XX筒XX縫X片區(qū)聞老社或區(qū)錦繡漸花園蠻、中騾華園藏、金霧地貝限福里稈、上檢?；ㄕ@XX片區(qū)智老社嬌區(qū)XX花園連（A/辜B/內(nèi)C/典D區(qū)）擴檀香蕉山、XX帝景XX片區(qū)推老社胸區(qū)武侯幕國際為花園牧、羅饞浮世尋家、XX常春陪藤花矮園47通過灘客戶算訪談樹和市訂場調(diào)林研，夫我們吐將本左區(qū)域瓦的高正端客蛾戶分否為以漸下四撕類：客戶類型客戶特點客戶關(guān)注點關(guān)注面積段居住地緣型多次置業(yè)而居住在老城南或XX板塊對于該片區(qū)高度認同和依賴性。地段、服務、產(chǎn)品舒適性、項目整體品質(zhì)一定高于現(xiàn)有居所。180㎡左右或300㎡以上躍層圈層地緣型多次置業(yè)，朋友或親人在老城南或XX板塊，希望通過在此置業(yè)更好的拉近距離。地段、服務、產(chǎn)品舒適性、項目整體品質(zhì)不能低于身處該片區(qū)的朋友或親人；總價也是重要關(guān)注點之一。150㎡-200㎡外來高端移民在成都首次或二次置業(yè)，希望更好融入富人圈層。地段、環(huán)境、生活細節(jié)和標簽感；升值潛力是關(guān)鍵因素。130㎡—170㎡區(qū)域富二代生長在老城南，之前和父母同住。希望獨立出來但又不想離家人太遠。環(huán)境和物業(yè)服務，關(guān)注總價但能承受高單價。130㎡以下客戶倡特征費分類48地段>純粹忘環(huán)境+物管閑服務螺；重面堂子、舒適狐性典型絮客戶犯：王應先生朗職業(yè)土：生銅意人年齡戀：50歲左音右，稻成都襖人伍家禽庭資佳產(chǎn)：上億貴，名童下有企多處班房產(chǎn)，多獎用于割投資仇、度補假扎客戶胳基本艇情況尊：一家撲四口卡，小日孩在環(huán)讀大型學，太它太是哭全職描太太土，當列前居住駱在XX花園C區(qū)，22簽0㎡客戶動語錄斧：——置信末產(chǎn)品盤細節(jié)游做的堪好，秋比如從環(huán)境計，樹杠多，彎成都印夏天魯最熱叢的時飽候，帽不夸咸張，帆走到毫小區(qū)潛里面奴溫度藏可以怒低10廉°。另柳外就拆是物閑管好俯，而繩且管局的很恰嚴。模其他金的也毛沒啥扛特別冬的就討是把溝標準鈔化做煩到了向極致濫，物扁業(yè)維閉護也祝比較省到位驅(qū)，小農(nóng)區(qū)里街的水偏啊每仇周都敵打掃茄兩三瘋次?！覀冄阍诔稍贫疾惶嫒狈勘套?，勸（XX）這槐邊的牽房子熔是老遍了，列戶型溫過時團了，熄還住劫著，遭也是毛沒有制找到糊好的忙。地鵝段啊眉，環(huán)志境啊匯，朋巨友在況一起竿住久由了也船不想泳搬太勉遠?！獢zXX那邊臣的環(huán)行境不胳好，骨太亂殃了——譽峰桐確實賀做的逗可以弊，不眨過在升這住筍習慣懸了。居住雪地緣扒型客逼戶生意免人，孤經(jīng)濟匪實力香雄厚有多散套房碼產(chǎn)有地妹緣情嚇節(jié)，條依賴美城市迫配套注重倍環(huán)境氧的純腐粹性注重衡社區(qū)饅的物廟業(yè)管片理的曠標準慈化49地段=區(qū)域>純粹啞環(huán)境=質(zhì)量泄；紛追求印身份評，注趕重朋嘗友圈美層典型?？蛻魟t：張帶先生來職業(yè)攤：自衰由職址業(yè)，矩主要滋進行鍬股票枕投資企和地停產(chǎn)投竟資年齡極：45歲左決右，暢成都獻人濕客胃戶基家本情鹿況：一家盤三口準，小乳孩正曉在讀捧初中簡，當吵前住倚在市賭中心然，有杰一套15毛0平的姿房子貝，有晶麓山逮國際45園0平左掉右，60壇0萬別娃墅一夜套客戶轎語錄國：——服XX那邊宗不錯慎啊，恨地段窯好，濃靠近饑二環(huán)省交通采方便繭?！啥几蕚鹘y(tǒng)邊都是藏西邊鞠和南沙邊好些些，然現(xiàn)在器很多屆朋友墨也在協(xié)那邊——麓山視不錯繞但是惰約個顏朋友已喝茶待什么甲的確謝實不啞是很悲方便桑，所旅以一卡般不香常住趙?！SXX看過賀，置兔信的渠嘛，魯還可獎以，碧但是攤那條待路太燙差了園，都帖是賣懂車的絕。——譽峰升我去盟看過跨，產(chǎn)示品還愿不錯薪，也組在考費慮。自由伐職業(yè)慌，投欄資股充票和蛇房產(chǎn)喜歡雖和朋裕友打哀麻將名喝茶功，依艙賴已修經(jīng)形謹成的突交往唇圈子成都溜人，瞎看重奔地段愛面獨子，恥同時擋依賴珍城市皆配套注重離房子槳的質(zhì)蛾量、衡環(huán)境著、物雙管圈層絨地緣禁型客瞇戶50追求國身份,地位踐；掉享受/滋味/生活到細節(jié)罩，喜圖愛成蓬都文脆化典型規(guī)客戶加：杜塞先生宋職業(yè)吐：某糊汽車萄品牌盟經(jīng)銷妖商年齡賠：38歲，腿江西旗人爹家燙庭資甩產(chǎn)：在成能都有耗三套蠢房，09年年柄中購壁買時建代豪沙庭，臘面積16德0㎡，公稱司在距豐德有辦公客戶按語錄扭：——仙“我以究前在隙深圳柴上班違，節(jié)獵奏很秀快，賣基本偷上是粉有工吊作、飽沒生名活，密來成醫(yī)都后艇，感薦覺輕吃松多蕉了，納有更糾多時計間去惡享受號生活匙，與密朋友弱聚會否?！妗拔蚁财礆g成舅都的蜻生活粗，成盤都的牧美食囑、酒桿吧、永會館壟等非疼常多裝，休婆閑生塵活豐申富多奮彩。甚成都飼是一出個讓該人來棟了就出想留黑下來額的城既市，功特別功包容應，特鵝別容便易使賤人找肥到歸陳屬感調(diào)?！薄帷霸诔芍x都生震活久緣瑞了，債他的送文化冰很舒帳服，辭現(xiàn)在摧成都胃還沒若有像厲上海絲式那么創(chuàng)瘋狂串，我會一直袖想找俗個最編有成庭都感安覺的勁地方狂?！薄恪拔屹I哈時代葉豪庭雞主要笑是看油重地筑段，券旁邊雨有寫堪字樓蛋、還撕有蘭廢桂坊木，升匪值潛歇力大鑰，我灘當初居買的刷時候緩是1.喪1萬，蛾當時坦覺得鼻在成殘都還漆挺貴芝的，癥但是盯現(xiàn)在珍二手傘房已絲式近漲伙到了1.鄉(xiāng)豐6萬/平米峽”外地鳥移民有多頂套房曲產(chǎn)喜愛硬成都怕的城倘市人們文，線閑適裕、包宇容，講有歷魄史的清底蘊看重結(jié)城市笛區(qū)域但的升場值價川值，她以及橋城市籮配套招生活注重茄環(huán)境呆、身摘份與育生活拐細節(jié)外地僅高端高移民驗客戶51地段>環(huán)境+服務句；涂愛面驚子，綁注重糞家庭專以及補生活墳的全售面品末質(zhì)典型武客戶緊：劉籠先生類職業(yè)蹄：機糞場安映檢年齡草：25歲左牽右，東四川齡人甘家韻庭資至產(chǎn)：哭富二回代，家庭男經(jīng)濟返實力下較強五，有儲一套今公寓面，且聯(lián)是一羽次性淹付款古，當?shù)盁o夕貸款腳記錄客戶賊基本拋情況銳：單身，當前居住映在XX花園C區(qū)，26愿0平單哨位客戶鵲語錄剝：——那邊濫地段藏很好滾啊，木環(huán)境毛好?！獑TXX我大選概知譯道吧缸，是揀國企久應該填還可德以，茶那塊堤地旁麗邊的償都是世置信潑的房南子嘛嚇，環(huán)乞境很隸好，事安靜谷?！谶@值邊長鳴大，喪這個猛區(qū)域角確實潔很方若便、缸不想幕去其營他地振方住梨。——我會別先考富慮離望父母嫩近些耽，有返什么箏事也貞方便關(guān)，然跟后就墻是環(huán)眼境、嶄還有咬物管錫要好厲，現(xiàn)鹽在XX這邊禿的物獅管就棚很好推，管響的很結(jié)嚴，臺外面秤那些藏亂七席八糟皮的人懼基本勒上進換不來誼?！B(yǎng)XX我知它道，毛我有評朋友日就在客那邊卡買，啄置信廚的盤嗽還是相不錯裹的嘛酷，我捎也在廟看，立但是勉我一石個人標兩室鈔就夠六了，慌不過仁三室祥也可障以。富二脹代，享家庭烘經(jīng)濟守實力色較好成都紡人，折生長帥在老激城南家庭或結(jié)構(gòu)簽變化交，看碗重生營活品袍質(zhì)、避配套睡、交迅通系聚統(tǒng)注重釣環(huán)境保、物胸管區(qū)域牧富二批代客卻戶52社交衫需求召、改宋善需轎求并舊行高端攝不動悠產(chǎn)的松購買毫行為涂本身謀即是策購買岔資產(chǎn)淚，一欄定帶堆有投被資屬跳性。但促永成客號戶做所出購準買決愧策的位卻一遺定帶火有自績住需榮求的歉認可喪。從項睬目的適主力蟲產(chǎn)品暖來看沙，都裂具有棟明顯借的“箱回歸扇城市捉”的味需求示特征害。這是振成熟書消費孕者對筒生活男舒適歇度的拿理解商，其四中大安戶型桶消費欣者更選偏重飛于改趕善，殖兼有竹社交碰；而馬中小陪戶型憑消費辣者則滔是以紗社交窮為主箏，兼漠有改噸善?？蛻粝治龇菪〗Y(jié)53目錄項目忘基礎(chǔ)夜分析客戶寬分析項目霜目標駁溝通市場能及競站爭分耳析核心墳價值句分析營銷根執(zhí)行競品至分析市場赤分析5455Ab湯ou縣tFranceXX躍XX法國to從法鎖蘭西晶到XX尼XX56奢侈守品——法蘭述西王浪國的友代表紋作耳熟毛能詳鞋的品貍牌，說一旦波擁有便，別政無所吵求的萬夢境避般的惡想象盛。57名勝——藝術(shù)賤建筑桐的匯擁聚之倆地巴黎褲凱旋日門L'市ar尚c訪de暖T小ri斑om倆ph非e埃菲玩爾鐵葉塔La兄T樣ou儉r飲Ei灰ff方el盧浮萍宮Pa愈la寺is溉d鍵u況Lo覆uv辜re巴黎忽圣母濾院No蓄tr簡e-它Da繼me炊d每e沿Pa雞ri以s香榭搖麗舍套大街Av蹄e臉de苗s跌Ch捐am琴ps寬-E灑ly嗓se艷es58美食——法式舅生活沾的文授化體包現(xiàn)世界簽三大魚美食抽之中付，法國拆美食營即占籠有一秀席之頌地。特色內(nèi)：使用年新鮮停的季講節(jié)性持材料協(xié)；廚師業(yè)個人碎的獨扮特的外調(diào)理螞；獨一懸無二供的藝痕術(shù)佳賴肴極巖品，亡無論視覺贈上、肉嗅覺夕上、獻味覺跨上、觸感教、交換感神垂經(jīng)上兼，都是盤無與下倫比賤的境血界，選用廳稀有戶的名鈴貴原待料，如蝸倒牛、魔青蛙佳、鵝磁肝、扣黑蘑勸菇等慢。絕不宗只是己停留循于填沈飽肚候子的翅階段批而已瓶，更倦是一怪種享泥受生稀活的柿態(tài)度略，因倒此享謹用一顫頓正被式的曬法國朽餐要符花上逃四五蛋個小透時是眾常有懸的事設(shè)。享受涉過程資、享衣受美墾食、物享受宿氛圍鏟、享錢受生殼活。59紅酒——法式戒生活轟的源昨泉法國打紅酒將：迷人迅的色漲彩，愚神秘運的情應思，柔和鋪醇香雄的紅桃酒飽此含了碗鮮活爺?shù)纳趁分?，蘊藏尼了深受厚的群歷史走內(nèi)涵宗。其實同世界痛各地缸都有儉種植拴葡萄騰，所以顧世界去各國鼻也都石有葡牧萄酒呼的生橋產(chǎn)。在眾欄多的霉紅酒碰中獨蔽鐘『法國女紅酒』的原墓因是濫，法國槳不但追是全尋世界嚇釀造勸最多柳種葡朋萄酒硬的國飾家，也生熱產(chǎn)了付無數(shù)漸聞名喝于世才的高懶級葡樂萄酒姓。法國省五大換名酒助莊：Ch濁at牽ea鹽uMa嗎rg獎au員x（位谷于梅側(cè)鐸區(qū)認）瑪歌Ch蝦at舌ea值uLa莊to閃ur（位恒于梅痕鐸區(qū)江）拉圖Ch蘆at座ea漏u憶Mo笨ut咸on越-R貍ot絕hs身ch奴il面d（位叼于梅赴鐸產(chǎn)煙區(qū)）木桐Ch辛at曉ea罰uLa循fi磚te-R穗ot撫hs蟻ch避il易d（位嫩于梅慈鐸產(chǎn)挑區(qū)）拉菲Ch丙at老ea鬼u主Ha堵ut樓-Br肯io你n（位捉于格碼拉夫斷產(chǎn)區(qū)闖）奧比唱安60音樂——法式渴優(yōu)雅迎的詮靜釋法國咸人的涌性格莫熱情邪浪漫詳，喜艦歡歌媽唱，致法國曉的音懶樂有話著悠滾久的怪傳統(tǒng)班，民潤歌美糞麗動快人，顆豐富各多彩服。法國芝音樂某節(jié)每年宿的6月21號是壘法國味的音湯樂節(jié)殊。每逢壁這天遼，只歇要在拿法國齒，無盈論大始城小膨鎮(zhèn)，座大街吊小巷妖，你償都能最見到紫人們堤自發(fā)滑組成毛的樂內(nèi)隊在翠盡情耽高歌避。素有“全球緊唯一半一個盜跨越岸國界寸、語船言和毀文字激障礙銜的節(jié)雁日”之稱蠶。611、戛形納國含際電銜影節(jié)2、戛燒納市能市徽3、Lu友c晨Be當ss販on呂克·貝松4、Al全ai小n程De暗lo拘n阿蘭·德隆5、So姑ph睡ie箏M摩ar消ce筍au蘇菲·瑪索6、Je耍an膽R駝en妻o讓·雷諾/L仙eo蹈n/這個賽殺手掏不太側(cè)冷電影——法式蜻浪漫去的傳迷遞13456262文學——歐洲膛復興誰的引壁領(lǐng)者17世紀率開始摔，法藍國的浩古典瓦文學傾迎來貨了自頸己的煩輝煌伙時期裝，相請繼出距現(xiàn)了線莫里爐哀、貝司湯頃達、尼巴爾田扎克挽、大項仲馬掙、維邪克多·雨果欺、福受樓拜紛、小抖仲馬昨、左疲拉、廊居伊·德·莫泊飲桑、姑羅曼·羅蘭尚等文代學巨深匠。飽他們泛的許卻多作岸品成攀為世窯界文藝學的怨瑰寶輔。其錄中的《巴黎衡圣母爹院》、《紅與今黑》、《高老讀頭》、《基督艇山伯禽爵》、《悲慘菠世界》和《約翰·克利還斯朵形夫》等，軍已被博翻譯叉成世鴿界文憲學作斷品，米在世莊界廣哭為流褲傳。維克勸多·雨果《巴黎昨圣母抱院》《紅與璃黑》司湯或達63法國France項目鹽價值龜演繹奢侈叛品名勝美食譜、紅單酒音樂文學電影名詞易聯(lián)想賣點禽聯(lián)系擴散洞聯(lián)想純粹屑法式害庭院亦生活側(cè)方式尊貴長、稀懷缺藝術(shù)品質(zhì)銅、享惡受優(yōu)雅引領(lǐng)浪漫核心錢富人脈區(qū)、XX公園轟、城金市低像密度法式友建筑僑、法含式印暫象派運園林“零養(yǎng)干擾異”物混業(yè)服深務、紀管家斜式服成務XX魚ON求LI醋VE高端征生活低碳蒼環(huán)保終體系粥、全邊產(chǎn)業(yè)辜鏈配念送、別智能錫化配葬套70仁00平米巾法