房地產企業(yè)管理培訓講義

第一章管理與管理者201301061201309021704

管理，從根本意義上講，意味著用智慧代替魯莽，用知識代替習慣和傳統(tǒng)，用合作代替強制。

——彼得?德魯克201301062201309021704第一節(jié)管理者與組織一．組織的定義

管理者都工作在組織中，因此，在明確誰是管理者這個問題之前，搞清楚什么是組織是非常重要的。201301063201309021704組織是對為了完成某些特定目的的人們的系統(tǒng)性安排。組織有三個共同的特征：每一個組織都有一個明確的目的，這個目的一般由一個或一組目標來表示；201301064201309021704由人組成；建立了一種系統(tǒng)性結構，用以規(guī)范和限制組織成員的行為。因此，組織是指一種由人組成的、具有明確目的和系統(tǒng)性結構的實體。201301065201309021704系統(tǒng)性結構組織的特征人明確的目的201301066201309021704二．管理者（Managers）和操作者（Operatives）

管理者工作在組織中，但并非所有在組織中工作的人都是管理者，組織中的成員分為兩類：操作者和管理者。201301067201309021704操作者—直接從事某項工作或任務，不具有監(jiān)督其他人工作的責任。管理者—是指揮別人活動的人。如下頁圖所示，管理者處于操作者之上的組織層次中，管理者一定有下級。201301068201309021704高層管理者中層管理者基層管理者操作者組織的層級201301069201309021704對管理人員進行分類可按縱向的管理層次或橫向的管理領域加以區(qū)分。1．組織不同層次的管理者

按照管理者所處的組織層次不同可將管理者分為基層管理者、中層管理者和高層管理者。2013010610201309021704基層管理者：通常稱為“一線管理者”(First-linemanager)，是監(jiān)督組織運作的最低層的管理者。他們的職責是什么呢？傳統(tǒng)的基層管理者與今天的管理者有什么不同呢？2013010611201309021704中層管理者（MiddleManagers)：是位于組織中高層管理者和基層管理者之間的一個或幾個中間層次的管理者。中層管理者的責任是什么呢？

現(xiàn)在中層管理者的角色的出現(xiàn)了什么變化呢？控制者？教練！2013010612201309021704高層管理者（TopManagers）

是組織中的高級管理人員，負責制定組織的總目標、總戰(zhàn)略。高層管理者向公司的CEO或總裁負責。

CEO的重要任務是建立一支良好運作的高層管理團隊，一個由CEO、總裁和各部門主管組成的為實現(xiàn)組織目標而努力奮斗的團隊。

20130106132013090217042.不同領域的管理者同一組織不同層次的管理者可以按照不同的業(yè)務領域來分類。在企業(yè)中的各級管理層次中，都可以有市場營銷、財務、生產、人事等各類管理人員。2013010614201309021704（1）市場營銷管理人員。其主要職責和營銷職能有關。（2）財務管理人員。財務管理人員主要和組織的金融資源打交道。（3）生產與運作管理人員。其主要工作是建立一個能為組織制造產品和提供服務的系統(tǒng)。2013010615201309021704

（4）人力資源管理人員。主要負責人力資源規(guī)劃、職工的招聘與挑選、培訓與發(fā)展、設計報酬福利制度、制定績效評估制度、以及解雇不稱職的雇員等。（5）行政管理人員。行政管理人員或一般管理人員并不專門從事某一特定的管理專業(yè)領域的工作。（6）其他類型的管理人員。2013010616201309021704第二節(jié)管理和管理的職能一、管理的定義

什么是管理？1．孔茨：管理就是設計和保持一種良好的環(huán)境，使人在群體里高效率地完成既定目標。2．西蒙認為決策貫穿管理的全過程，管理就是決策，一個組織是由決策者組成的系統(tǒng)。20130106172013090217043．羅賓斯：管理是指同別人一起，或通過別人使活動更有效地完成的過程。

綜合各家學說，管理都強調了過程，它包括管理者所執(zhí)行的職能和主要活動，這些職能可概括為計劃、組織、領導和控制；同時強調了效率（Efficiency）和效果（Effectiveness)。2013010618201309021704效率：指輸入和輸出之間的關系，是管理的極其重要的組成部分，管理就是要使資源成本最小化、效率最大化。效果：是指目標的實現(xiàn)，管理還必須使活動實現(xiàn)組織預定的目標，即追求活動的效果。管理者實現(xiàn)了組織的目標，我們就說他是有效果的。因此，效率涉及的是活動的方式，效果涉及的是活動的結果，見下圖。2013010619201309021704管理齡追求眉效率幣和效裙果手段＝效率

結果＝效果

資源利用

目標實現(xiàn)高浪費低浪費

高成就

低成就目標：低浪費20寒13識01攪062020災13追09壟02火17旗04因此絲式，可肥以認亦為，擱管理迷是指往各級鐮管理澤者在幸執(zhí)行委計劃縮慧、組拾織、擇領導聲和控千制等往各項喂職能刻的過免程中晃，通藏過優(yōu)拜化配還置和使協(xié)調墓使用洪組織駁內的盞各種嶼資源蠟：人尖力、姜物力帖、財服力和芳信息襪等，隱有效贈地達傾到組守織目滴標的戴過程別。20餃13售01登062120嘗13魄09丹02理17郊04二、耍管理危的職竹能：法約椒爾（He收nr墊i繁Fa閥yo屢l），周二十探世紀誤初期守的工眼業(yè)家慮，提莖出管移理者呢都履耍行五猾項職鏈能：移計劃惑、組軟織、撒指揮建、協(xié)休調和監(jiān)控制蹄。古利農克（Lu疏th傭er澡G嘩ul前ic商k)進一抬步提出出了辯管理蠟的七葵職能余論：及計劃斤、組蓄織、寫人事邊、指繞揮、協(xié)調達、報數(shù)告和賞預算節(jié)。20院13斜01瞞062220楊13篇09窗02良17花04孔茨宏（Ha其ro漏ld屈K籃oo垮nt尼z）提挨出五差項職初能：貢計劃耗、組廚織、壤控制高、人輕事和報領導。而現(xiàn)既在職全能簡忘化為俯四個綠：計朱劃、姐組織棗、領顛導和愁控制雷。20俘13敞01演062320粘13腫09囑02領17破04法約斯爾(He代nr絹i形Fa祝yo鴨l,胃1反84貸1-榜19富25)，法國跌人，蓋現(xiàn)代蠶經營半管理講之父,生日扒：18捆41衰-7燃-2統(tǒng)9。“管情理的艘過程故是預榮測、男計劃渴、組飄織、尋指揮節(jié)、協(xié)偵調和切控制倆的過評程.”——亨利·法約麻爾20關13鼓01犯062420縱13鑰09嗎02勒17童04管理船的職茶能計劃確定目標和戰(zhàn)略，開發(fā)分層計劃以協(xié)調活動組織決定需要做什么，怎么做，由誰去做領導直到和激勵所有參與者以及解決沖突領導直到和激勵所有參與者以及解決沖突導致實現(xiàn)組織宣稱的目標20疤13瞎01蒸062520落13陷09挪02旬17螺04遵循猴職能盞方法睬，很默容易容回答乏管理膛者在做浪什么膝的問毒題：趣他們魂在計魔劃、盯組織餅、領導校和控奧制。關于邊決策蹈和創(chuàng)書新作襪為管縫理職付能的來評論爐。20班13苗01避062620糕13掉09場02碧17木04三、衡管理伙者角橋色理流論法約勸爾提淹出的奧管理兆職能紋框架鄉(xiāng)豐，確粒切地掩描述陣了管確理者排實際抱的所艇作所貧為嗎鎖？所郊有管區(qū)理者據都是逗如此儲嗎？二十犁世紀60年代俘后期Mi背nt周zb留er覺g對5位總魄經理僵的工予作進厲行了躺仔細飼的研頑究，圍他的肆發(fā)現(xiàn)詠對當躬時流母行的牌關于由管理竊者工表作的灘看法昂提出制了挑卸戰(zhàn)。20墻13欲01葛062720站13怠09恭02帆17役04亨利·明茨專伯格殊（He繳nr坑y寫Mi針nt喇Zb現(xiàn)er堅g），帶加拿齒大管慌理學尺家駐，生護日19刊39離/2洞/題9?！肮鼙壤硎锹曇环N統(tǒng)奇特雄的現(xiàn)脊象，悠它投六入巨飯大，旬極有摘影響初力并篇明顯柿的缺細乏共敬同的直意義給。”——亨利·明茨鵝伯格20疤13夾01搜062820瞧13怎09幼02招17赤04他提暑出了環(huán)管理首者究旱竟在寫做什柴么的挽分類惜綱要漢，即都管理彩者角蔽色理如論。愈他認開為管剃理者背扮演宋著10種不痛同的綁角色證。分是為三機個方路面：四人際誕關系挨、信求息傳規(guī)遞和糕決策粉制定。人際梯關系啄方面匙：掛名壯首腦領導曬者聯(lián)絡脾者20啦13首01河062920妨13婚09旬02交17怒04信息轎傳遞職方面監(jiān)聽千者傳播崇者發(fā)言企人決策是制定域方面企業(yè)暑家混亂匪駕馭哪者資源也分配診者談判預者20壟13慢01握063020室13控09拍02緞17舊04討論具：管理段者角輛色理噸論和蚊管理御職能側論的確關系寇：管理敞者角圣色理執(zhí)論是師有效犧的嗎板？后續(xù)厭研究掏一般墊都支悲持如娘下觀添點：侍不論粱何種舅類型歷的組伸織和被在組秤織的依哪個球層次龜上，釣管理桃者都脾扮演跪著相愚似的叼角色弓。但敢管理漂者角脅色的屈側重日點隨神管理攤者所奔處的應組織則的等小級層雖次而煙變化窩。20王13牧01蝦063120具13導09羊02坡17現(xiàn)04角色蘋論使晶管理毯職能每理論效失效朋了嗎舍？沒有壤！首先步，職音能方客法代漆表著竊將管漫理者瘦的工材作概育念化憶的最掛有效令的方寶式；其次疾，管佳理者蜻的角叉色實舟質上猜與四辯種職診能是申一致絨的。20清13筍01黑063220析13櫻09葡02涼17親04四、化管理修者的描技能管理燃者需昌要某脆些技棚能以朱便履返行他嗚作為吩管理漏者的蕉職責圍和活玩動。生二十咬世紀性七十逝年代握初期轉，Ro員be蓋rt揀L．Ka芒tz的研狐究發(fā)完現(xiàn)，管理灶者需謎要三魚種基摔本的牧技能削：概巾念技倒能、許人際夠關系加技能籃、技甲術技你能，這笨些技泳能在鴿不同涼管理怖層級附的重潤要性敵不同胞，正址如下腥圖所似示。20吩13販01緣瑞063320邁13扭09覽02榆17籮041．概念刪技能盾。是指鏡綜觀崖全局格、認軍清為鑰什么棵要做準某事誼的能洲力，宣也就披是洞伏察企那業(yè)與址環(huán)境亂要素公間相餓互影尊響和犧相互眼作用化的復摧雜性需的能遣力。2．人際蒙技能維。是指紹與處已理人您際關犧系有撓關的勞技能紅，即目理解幟、激槽勵他細人并猛與他左人共朋事的陽能力世。20蚊13偷01濾063420盞13滑09救02謎17刷04這種甘能力泰包括部領導憶能力蹤蝶，因烈為管稍理者負必須淚學會妨和下柜屬人隆員溝份通并刑影響陪下屬崗人員肢的行乎為，候還得燒與上托級領記導及慌同級梢同事究打交襖道，巖同時銳還聯(lián)斜絡組殿織外噴部的眉單位悉以求小得各派方面宴力量蠅的配辜合。處理厚人際開關系展的技菜能對逝于高辣、中贊、低叉層管坡理者膀同等鈴重要歪。20撤13分01繩063520浪13翅09說02牙17活043.技術夏技能壟。指使策用某懸一專睬業(yè)領研域內倉有關傅的程裝序、況技術云、知秋識和編方法首完成肆組織榮任務非的能講力。概盡管蟻管理投者不逢必成總為精券通某可一領勵域技斯能的城專家宇，但旱還是胡需要慎了解西并初笨步掌耽握與糧其管善理的職專業(yè)拋相關待的基事本技雨能，或否則難很難差與他斥所主鬼管的圍組織族內的騰專業(yè)兆技術寫人員毫進行其有效艘的溝亮通，牛從而憐無法衰對所席轄業(yè)掏務范鉆圍的胸各項哥管理釋工作扛進行嶺具體灰的指撤導。20陷13嗓01劑063620灑13歌09霞02紗17蕉04對管也理者電來說肥，三然種技求能的篇重要朗性取臨決于劈燕管理饞者所粗在的傳管理鐘層次傲。人際紫關系齊技能老對于糖各級醬管理瘦者的獅重要抖性--駛-專家冬評論冷：“牽在許取多公芽司，臨一個嘩管理筋者失鴉敗的襯原因易不是勸他沒松有技耍術技子能，息而是植缺乏動人際紐奉關系帖的技休能”俘。20稻13薄01緊063720江13萍09偉02妙17呼04不同碎管理畫層級替需要叨的技糖能

高層管理中層管理基層管理人際技能技術技能概念技能20孩13版01像063820州13滿09胡02弱17速04傳統(tǒng)監(jiān)管理括者，轟集中簡精力被做老傳板，端發(fā)布吵命令即，監(jiān)氏督和擦控制勇員工著。一準些人騙相信灶，今達天和屋未來繳的管綁理者徒必須干更關慰注人烘際技鄰能。肌如成液為團寫隊領灰導，著與其類他人緩交換瓜信息濾，教劃導、頓幫助憤人們亡學習棕等。20動13統(tǒng)01宮063920帶13杏09亞02理17劇04五、油管理蛋者的致工作衫具有產普遍針性嗎劫？1．組率織的溫層次：作為乒管理腹者，努無論霜他處初于那仆一個旗層次欄上，廢都要咸制定想決策嗽，履對行計誕劃、踢組織爽、領蹦導和走控制摔的職諒能，物只是捆他們蛾花在算每項掃職能古上的壩時間每不同傍。比令如，擁最高并管理贏層需劫要考焰慮整靜個組夏織的垮設計懇，而靈基層倒管理序者集掛中于判工作駝小組夏和個碑人的險工作鏈設計喬上。20快13挪01視064020斷13暗09卻02夢17萌04處于閃組織斃不同清層次瘦的管辣理者膠每種缺職能回的時牢間分乎配基層管理者中層管理者高層管理者組織

領導控制計劃120貓13通01滋064120肌13納09石02拼17勉042．組裕織的壇類型無論顏何種嚇類型鼠的組肉織，傻管理民者的寬工作浩都具智有共放同性仇，他庫們都加要做終決策銀，設肅立目謊標，哭建立尿有效直的組推織結歌構，散雇傭陣和激倦勵員敗工，摔從法膨律上辱保障做組織晨的生海存，免以及劇獲得項內部紐奉的政于治支舟持以霉實現(xiàn)包計劃眼。20純13席01線064220絮13塊09美02按17量04結論障是，盡管殊盈利點性和扔非盈擇利性憶組織蛙的管首理存闊在顯狂著差互異，口但二恥者的額共性窄遠超瘋過他潔們之滴間的械差異域。當甘這兩報類組炎織的蜜管理住者履產行計北劃、鑼組織借、領弟導和心控制茶職能捏時，糟都要崇研究禁如何旅扮演籌決策遙制定吳者的喂角色糠。20叮13清01伴064320梨13捷09腹02蝴17障043．組敘織規(guī)轉模：宰大小構企業(yè)休中管撫理者冤角色的重敢要性小企業(yè)發(fā)言人企業(yè)家掛名首腦領導者傳播者大企業(yè)資源分配者聯(lián)絡者監(jiān)聽者混亂駕馭者談判者

企業(yè)家

角色的重要性

高

低

中20雕13魚01糊064420時13以09擾02嚇17誦044．管菜理概宅念是列否在玻不同盯國家役間具掙有可桂轉移箏性？如果躬管理扣的概望念具沉有完蟲全的矩一般躍性，無論管在經頓濟、私政治腰、社某會和閱文化女方面今存在任何辦差異叼，都慘可以補被普尺遍地協(xié)應用溪。關手于不同國驚家管裝理實趕踐的制比較昨研究桌表明啟，沒座有證據支舞持管品理概朵念的盡普遍顫性。20吵13占01扮064520巖13撫09絞02皮17春04六、服市場枝對管勤理者搬的評橫價在美朋國，珠會計毛專家妙年薪握不超歉過75盾00具0美元泉；而訂管理竭者年譽薪在12歌50貿00促—7像50飯00野0美元鈴。在美努國，割基層綠監(jiān)工盼年薪氏：25播00腰0—劉45丟00們0美元題；中鍛層管冶理者聰起薪豆：35手00姨0美元粘，高烈者達90排00禁0美元儉；大財公司嘗的管叼理者片：10撒00運00站0美元蠢。20浸13娃01降064620紛13影09話02踩17孩04例如察，19予90年，老美50家最欣大的貓上市京公司噴總經填理的挺平均舟報酬晨（工胃資加鈔每年旱紅利烘）24輝8萬美被元，允不包燭括獎弄給他育們的亭股票界期權漿。同耍年，擱蘋果兄公司棵總裁察（Jo枝hn駁S洲cu果ll衰y）的僻收入緊為22磨0萬美幼元，叼從以猾前獎慚給他畏的股河票期箱權兌牌現(xiàn)得激到14扯50萬美剛元。20掛13矛01征064720商13架09懲02鬧17沈04中國丙企業(yè)己的管孔理者勿收入復有了顯很大璃的提匆高。有的陷企業(yè)抱中層妥管理潤者年巨薪已乒達10光—后4詞0萬元宿，高憶層管珍理者燭年薪工有的妙已達10姓0萬元她以上婚。某塵些著直名的浮企業(yè)花家，暈年薪錄已達核幾百肌萬元芹。評論捐：管熊理者嫩的工薦資反吳映了偽市場缸的供復求作襯用，惰優(yōu)秀俱的管巧理者搬能變貝草為蕉金，朱他們扛的技悼能是龜一種喊稀缺冠商品挖，管轉理的兔超級培明星看成為遺企業(yè)譜不惜團重金汪爭奪嘴的對汪象。20材13朝01傭064820州13辦09帆02常17閃04評論仆：管繪理者諒的工越資反聚映了醬市場摸的供攜求作組用，挨優(yōu)秀傅的管狼理者姻能變綱草為坡金，凳他們凱的技隨能是派一種餐稀缺振商品蹤蝶，管疤理的芬超級濟明星棍成為向企業(yè)座不惜總重金泛爭奪榆的對園象。20鴿13悉01信064920醒13邀09謠02阿17茅04第三占節(jié)攝為什祥么學商習管拆理一、武漢敵一位藏高中垃生的距啟示20熊03年他拉以優(yōu)方異成浪績考品入了士清華膀大學芒建筑板系，虧是湖灑北省隸語文侮單科釀第一莫名。20衡13統(tǒng)01退065020族13竹09是02邊17友04備考議前一騙年，師背著被父母削和學胡校，流寫了扮一部20多萬巴字的爆小說悠，將鴉被人乖民文嬸學出領版社倦出版凱。面對嬸人們費的疑故問，裂他自載信地穴說：究“高府考之悅前我促把學費習進苗程都半安排稻好了捎，考紐奉上清就華沒異問題培，順陶便還簡能抽瀉出時撤間做拌我喜從歡做襪的事丈。”20見13播01識065120屈13毛09笑02豎17葵04為什冊么一蘋個高米三學輸生能揚把學宅習和真業(yè)余肢愛好仇安排菠得有侮條不炸紊？他說腥這一品切都放得益連于他殺的父適親——一位皺管理類學學暑者，軌以及父管理敗學對瘋自己垮的啟析發(fā)和遙培養(yǎng)稀。在中清國像劇他這茅樣善強于進睡行自拾我管匹理的按學生模并非堵個案溜。20心13莊01玩065220費13吳09刊02阻17藥04在國萄外：德國瘋：在仔中學冤為學粒生開寒設了梢“項平目管嗎理”懇課程駝。美國菊：青莖年成均就計族劃。40多年獎的歷阻史，井該計砍劃早巨就引霞入了緒管理廊教育擇的理舉念。牲學生籮從小律學到亞大學何一直吵接受膨關于主經濟擁管理故的輔周導。殼在孩嶺提時拳代就戰(zhàn)扮演莖麥當既勞管獸理者逗的角盾色去評思考港問題將，扮區(qū)演銀火行職狠員去嗓學習克應該陸如何村處理籃日常推事務游。20蹤蝶13津01廣065320訊13粥09剪02和17武04這個撤計劃曾培訓聯(lián)過的跪孩子忌后來腰很多編成了難企業(yè)憲家，冊他們頁都說演在這擁個過畏程中糕受益篇匪淺夠。因枯為，位在扮恭演各項種角條色的拼過程兆中，癥他們登必須氏按照洲不同酷的進朽度和界計劃遣去有自條不碎紊地皮安排如工作英，高懂效率政地完蝦成目砌標要儉求，拆訓練誕了他巴們的國管理收和處菜理問備題的么能力禮。20咐13俗01踏065420靜13不09染02前17屑04我們樂國家填由具猴有留泄學背離景的是學者坦組成行了一郊個課友題組迅。在繼調查西中發(fā)現(xiàn)：1.許多探家長奔在苦振惱：雁“為羊什么周孩子燈沒有心進取迅心？地”2.不少青老師羞在思康考：淋“課斃程改舒革之襪后，區(qū)如何妹在更喜少的龜時間良里取校得更運好的霞教學末效果催？”3.學生浪存在窯自己沉的問志題：賄“功倦夫花氣了不輕少，僅就是經很難抵達到替目標渾?！?0賤13象01距065520移13里09拐02切17泥04他們豬走訪組了35穩(wěn)0個家破庭，頭近百沒所中虹學，僑拜訪掏了大抱量的嚼同學否、學慨生家翠長和我老師裝