北京某項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

1版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。開(kāi)啟北京品質(zhì)之路——XXXX項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告謹(jǐn)呈：XX地產(chǎn)2010.7.1項(xiàng)目判斷Ⅰ定位篇機(jī)會(huì)尋找定位本體位置交通位于XX區(qū)南四環(huán)內(nèi)XXX，未來(lái)城市中心換乘點(diǎn)(XX線、4號(hào)線、10號(hào)線)金融街XX商圈二環(huán)三環(huán)四環(huán)大紅門首經(jīng)貿(mào)區(qū)位：地處XX區(qū)XXX，南四環(huán)內(nèi);緊鄰地鐵4號(hào)線公益西橋站，可快速通達(dá)城市核心區(qū)；周邊以XX城等年代較早社區(qū)為主，規(guī)模較大，品質(zhì)感低；交通：公路——項(xiàng)目南側(cè)為城市主干道南四環(huán)路；地鐵——項(xiàng)目西側(cè)700米為地鐵4號(hào)線和XX線的換乘站（公益西橋站），步行約5分鐘即可到達(dá)；北側(cè)1300米為地鐵4號(hào)線和10號(hào)線的換乘站（XX西站），步行約10分鐘即可到達(dá)；公交——項(xiàng)目北側(cè)將建設(shè)公交總站，東側(cè)方向步行10分鐘內(nèi)有456路等公交，可達(dá)金融街及XX中心區(qū)域。項(xiàng)目至大紅門商圈2.5公里，車行10分鐘，地鐵15分鐘項(xiàng)目至首經(jīng)貿(mào)大學(xué)、XX商圈3公里，車行10分鐘，地鐵15分鐘項(xiàng)目至金融街商圈8.5公里，車行20-30分鐘，地鐵30分鐘配套項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟完善，生活氛圍濃厚，能滿足居民日常生活需求XX超市XXX超市XXX大藥房XX醫(yī)院XXX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)XXX菜市場(chǎng)XXX家具城XXX小學(xué)XXXX藝術(shù)幼兒園XX市十二中XX分校XX中學(xué)XXXX醫(yī)院XX婦幼保健院XX醫(yī)院XX汽車城XXXX大觀園XX便利超市XX高爾夫產(chǎn)品分析項(xiàng)目整體體現(xiàn)高端品質(zhì)，自身的形象包裝尚需提升建筑立面：裝修風(fēng)格均為經(jīng)典的ARTDECO風(fēng)格，項(xiàng)目形象純粹；選材：高檔石材具備的得天獨(dú)厚的建材質(zhì)地，為本項(xiàng)目塑造了大氣挺拔的建筑外觀；配套：項(xiàng)目1-2層為10000平米左右的會(huì)所和商業(yè)，有利于提升生活品質(zhì)和項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值；精裝修：項(xiàng)目的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平米，但不贈(zèng)送家電；銷售現(xiàn)場(chǎng)條件：目前售樓處以開(kāi)放接待客戶，但銷售物料以及相關(guān)的輔助道具配備不夠完善；產(chǎn)品分析LOFT為項(xiàng)目的主力供應(yīng)產(chǎn)品且戶型分布位置較好，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出平層（2和9F）LOFT（3-8F）產(chǎn)品類型層高（米）戶型面積區(qū)間套數(shù)比例平層3.330-508825%LOFT5.4930-5026475%合計(jì)

352100%產(chǎn)品分析產(chǎn)品具備一定的通透性和舒適性，且LOFT戶型產(chǎn)品附加值高外廊設(shè)計(jì)使得一大部分戶型具備一定的通透性，保證產(chǎn)品的舒適度不同于常規(guī)的LOFT設(shè)計(jì)，采用兩層復(fù)式戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值產(chǎn)品分析產(chǎn)品空間使用率高，價(jià)值得到最大體現(xiàn)上層下層走廊由于LOFT產(chǎn)品的上層空間面積覆蓋下層的走廊面積，因此使得產(chǎn)品本身的高使用率得到進(jìn)一步提升，初步估算LOFT產(chǎn)品的使用率可高達(dá)120%飄窗設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的采光性和通透性，且給予面積贈(zèng)送，增大戶型使用空間本體小結(jié)屬性特征：1、LOFT為項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，且戶型分布位置較好，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出，未來(lái)產(chǎn)品價(jià)值提升最大化的主要因素；2、項(xiàng)目體量較小，有利于對(duì)產(chǎn)品自身細(xì)節(jié)的打造；3、產(chǎn)品具備一定的通透性和舒適性且空間使用率高，產(chǎn)品附加值得到最大化實(shí)現(xiàn)；4、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟完善，生活氛圍濃厚，能滿足居民日常生活需求，具備較強(qiáng)的居住氛圍；5、項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面材質(zhì)體現(xiàn)體現(xiàn)高端品質(zhì)；項(xiàng)目屬性——實(shí)用型loft產(chǎn)品高品質(zhì)城市插件項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀：目前現(xiàn)場(chǎng)缺乏銷售力，項(xiàng)目賣點(diǎn)不夠清晰開(kāi)發(fā)目標(biāo)目標(biāo)解析企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)此項(xiàng)目為XX地產(chǎn)進(jìn)軍一線核心城市的首個(gè)作品，通過(guò)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)打造產(chǎn)品，成功樹(shù)立XX地產(chǎn)的品牌認(rèn)知，為全國(guó)戰(zhàn)略格局的打造做好基礎(chǔ)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目層面：保證項(xiàng)目安全，速度>價(jià)格；品牌層面：品牌安全落地，樹(shù)立品牌形象；打造精品社區(qū)，樹(shù)立品牌形象面臨問(wèn)題如何亮相北京市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值目標(biāo)？項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理制定有效的營(yíng)銷策略發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，尋求突破之道

項(xiàng)目判斷Ⅰ定位篇機(jī)會(huì)尋找定位區(qū)域機(jī)會(huì)區(qū)域分析早年開(kāi)始建設(shè)的成熟居住板塊，生活配套完善，交通便利項(xiàng)目名稱主力產(chǎn)品銷售價(jià)格(元/㎡)入市時(shí)間銷售情況XX嘉園60㎡一居、110㎡兩居40302001年3月售完XXXX花園290㎡聯(lián)排53002001年5月售完XX嘉園60-90㎡兩居、120㎡三居41802002年3月售完XXXX家園100-115㎡兩居48002003年9月售完XX城60㎡兩居、90㎡三居200002003年12月在售XX家園76-97㎡兩居58002004年3月售完XX江畔100-120㎡兩居80002004年3月售完XX綠洲95-115㎡兩居56002004年4月售完XX家園90-110㎡兩居53002004年3月售完XXXX140-160㎡三居78002005年3月售完XX家苑90㎡兩居96002005年6月售完XX居68㎡一居、104㎡兩居64002005年8月售完2001-2005年期間，XXX片區(qū)大量商品住宅入市區(qū)域分析早年開(kāi)始建設(shè)的成熟居住板塊，生活配套完善，交通便利D公益西站DXX西站10號(hào)線4號(hào)線XX商圈城南大道：區(qū)域唯一集中大型商業(yè)配套本項(xiàng)目地鐵規(guī)劃：4號(hào)線：地鐵4號(hào)線已經(jīng)開(kāi)通，4號(hào)線延長(zhǎng)線（XX線）預(yù)計(jì)在2010年底開(kāi)通，將形成貫通北京西部南北向的重要交通線路；10號(hào)線：10號(hào)線南段將于2012年通車，與4號(hào)線在XX西站實(shí)現(xiàn)換乘；商業(yè)圈規(guī)劃：金融街：城市西部核心；XX商圈：定位北京的“新興的金融功能區(qū)”之一，已經(jīng)被列入“北京市2009年重點(diǎn)建設(shè)工程”。按照北京市政府計(jì)劃，到2020年完成建設(shè)時(shí)，XX金融商務(wù)區(qū)將成為聚集國(guó)內(nèi)外新興知名金融機(jī)構(gòu)的高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，至少吸納7萬(wàn)人就業(yè)。城南大道10萬(wàn)平米商業(yè)配套已經(jīng)售完，并有50%已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，以大型商場(chǎng)和超市為主市場(chǎng)機(jī)會(huì)大勢(shì)影響新政出臺(tái)主要打擊投資及多次購(gòu)房，區(qū)域小戶型項(xiàng)目受新政影響有限新政出臺(tái)之前，區(qū)域在售項(xiàng)目京投快線每月去化速度為80套左右，成交價(jià)在23000元/平米，且于3月全部售罄，新政之后在售項(xiàng)目XXX于6月19日開(kāi)盤，截至目前為止已成交128套，成交價(jià)格為27000元/平米，與新政之前相比有明顯漲幅，說(shuō)明新政的主要打擊對(duì)象對(duì)多次購(gòu)房者，而對(duì)小戶型、首次購(gòu)房客戶為主的項(xiàng)目影響較小市場(chǎng)平臺(tái)區(qū)域在售項(xiàng)目較少，平臺(tái)價(jià)格為27000-28000元/平米，區(qū)域在售產(chǎn)品以中小戶型為主當(dāng)前將區(qū)域葛在售犧項(xiàng)目樣盤點(diǎn)二手遮房盤格點(diǎn)在售研項(xiàng)目貨較少可，嚴(yán)融重供醬需不賀平衡平臺(tái)瘦價(jià)格劫快速頌上漲羅，已臭經(jīng)達(dá)結(jié)到…—烤—說(shuō)明疼區(qū)域獨(dú)購(gòu)買團(tuán)實(shí)力萍較強(qiáng)抖，且棄供需翼矛盾盾突出在售舉產(chǎn)品…聚焦XX腎X、XX派（段同期愛(ài)競(jìng)爭(zhēng)錢、同咐類產(chǎn)秩品）——為本則項(xiàng)目童核心捐競(jìng)爭(zhēng)磁和分純流競(jìng)媽爭(zhēng)市場(chǎng)平臺(tái)區(qū)域在售項(xiàng)目較少，平臺(tái)價(jià)格為27000-28000元/平米，區(qū)域在售產(chǎn)品以中小戶型為主項(xiàng)目名稱產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)屬性成交單價(jià)（元/平米）成交速度（套/月）當(dāng)前狀態(tài)（開(kāi)盤、售罄、空檔）優(yōu)惠活動(dòng)XX建筑79-95平米左右兩居、95平方米小三居70年284240.4在售無(wú)優(yōu)惠XX城120-130平米70年00空檔，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤未定（上次開(kāi)盤：1次性94折；貸款97折XX快線46平米零居、64平米一居和88平米兩居70年2322660售罄/XX大道僅剩62、73平方米戶型各一套辦公：50年；商業(yè)：40年00尾房在售全款95折，按揭97折XXX28-60平方米零居和一居辦公：50年；商業(yè)：40年27342124在售開(kāi)盤三日內(nèi)，一次性付款95乘95，按揭98乘95，開(kāi)盤5日內(nèi)簽約還送兩年物業(yè)費(fèi)。額外贈(zèng)送：3.1米平層戶型與4.2米閣樓戶型均精裝交房，并額外贈(zèng)送品牌冰箱一臺(tái)，5.49米LOFT戶型贈(zèng)送樓上樓下品牌空調(diào)在售袖項(xiàng)目叔較少象，剛唉性需粗求旺泰盛，摘區(qū)域料市場(chǎng)繭的供框需嚴(yán)重重不凱平衡飲，市櫻場(chǎng)在襪售項(xiàng)憶目的掠價(jià)格烏不但性并未濁受新越政影更響，催反而答呈現(xiàn)規(guī)上漲蟻趨勢(shì)隊(duì)，說(shuō)厭明區(qū)激域市窯場(chǎng)的灶購(gòu)買革實(shí)力胞較強(qiáng)胡，供罰需矛品盾現(xiàn)謝狀凸攏顯項(xiàng)目名稱銷售報(bào)價(jià)銷售產(chǎn)品入住年代XX嘉園22000-2300080-1505-7XX欣園20000-2200090-1508-10XXX西里19000-2300050-6012-16XX東里20000-2200050-6016-20XXCLUB20000-2200080-1203XX苑19000-2200050-908-10XX駿景23000-25000130-1605XX城23000-2500050-1303-5市場(chǎng)平臺(tái)區(qū)域在售二手房項(xiàng)目入市年代較為久遠(yuǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)一般，戶型面積以經(jīng)濟(jì)型兩居和三居為主，銷售報(bào)價(jià)在22000-23000元/平米目前演區(qū)域圾內(nèi)在刮售的與二手方房項(xiàng)習(xí)目多疑為05年以姑前入匆市，倚項(xiàng)目餡品質(zhì)據(jù)一般裁，產(chǎn)侮品功納能性敏及實(shí)母用性固較低顆，因鐘此根傲據(jù)房學(xué)源年合限，庫(kù)樓層賣層數(shù)衣，小拳區(qū)位駐置，漏戶型夸面積冊(cè)大小原等因蓋素，抵產(chǎn)品居的銷大售報(bào)吉價(jià)與斯最終叮的成捐交價(jià)拖相差挨較大影；受鄭政策她及市臥場(chǎng)影灑響，狼價(jià)格叔波動(dòng)凱幅度叼較大周。競(jìng)品研究項(xiàng)目部分產(chǎn)品精裝交房，主推LOFT產(chǎn)品基本遼情況位置獲：XX區(qū)XX剩X東路向；總建暈筑面豬積：77聽(tīng)12煩0平方抓米；容積喊率：3.慰0；產(chǎn)權(quán)盤：辦公文立項(xiàng)侮，50年產(chǎn)鉗權(quán)晝；產(chǎn)品離：產(chǎn)品蔬類型沫為8-住10層塔童樓，糾在售毅產(chǎn)品攜為A1號(hào)樓8層、A2號(hào)樓13層、A3號(hào)樓10層均催為塔仆樓吉；28軍-6西0平方隱米零竹居和缸一居需，其橫中零瓣居為懇主力用戶型澇；價(jià)格澡：目前鴨報(bào)價(jià)平層23印00究0元/平米、4.彼2米層黑高LO胡FT觀27臘00蛾0元/平方財(cái)米、5.恢49米層鉛高LO烈FT情33配00風(fēng)0-嚇34駝00滿0元/平米；精裝憶修狀兵況：平層博及4.黑2米層舟高LO謎FT為精柔裝修；精裝肅修標(biāo)蚊準(zhǔn)：30團(tuán)00元/平米；綠化務(wù)率：31盲%；入住趴時(shí)間愛(ài)：20費(fèi)11年底植（A1膜#），20曾12年5月（A2窄#及A3藥#樓）總戶撇數(shù)：16啦17戶；物業(yè)亂費(fèi)：平層革及4.晶2米層局高3.疲2元/平方植米·月，5.銳49米層澡高4.腐9元/平方永米·月；配套襪：60芒00平米范社區(qū)侵休閑長(zhǎng)廣場(chǎng)厲以給及內(nèi)憲庭院醒商業(yè)儉；開(kāi)發(fā)牧商：XXX競(jìng)品研究活動(dòng)空間小，通透性差，產(chǎn)品舒適度有限XXX分3.窩1米、4.治2米以則及5.凍49米三種翁層高指；格局犧方整聽(tīng)，功景能齊萍全，巴動(dòng)靜酬分區(qū)爬合理；主力痰戶型皂開(kāi)間醉較小梳（開(kāi)金間3米）襪，室滴內(nèi)空杜間較快為局乞促，囑居住呈舒適招度不誕高；單元泉樓層艱的戶桃數(shù)較挺多，亭戶型窗通風(fēng)滔效果胞及私瞞密性止較差請(qǐng)。A1A2A3產(chǎn)品駝情況周：競(jìng)品研究項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度大，5.49米LOFT客戶認(rèn)可度高XXX近期保銷售怠及優(yōu)洞惠情哪況項(xiàng)目糠于20糠10年6月19日開(kāi)公盤，暮推出A1、A2、A3效#樓共58閑0套，目裁前已填簽約12蝕8套，銷礎(chǔ)售率彩為22熱%，成序交均妄價(jià)27抬46辟4元/平米；目前A1漏#樓5.砌49米層追高LO檢FT已基辰本售糧罄，禍僅剩46、57平米壘零居?xùn)|以及壁頂層創(chuàng)的所頓有戶浸型；目前A2脈#及A3薦#樓戶慘型已夕銷售30去-4爆0%；項(xiàng)目有優(yōu)惠守如下律：開(kāi)懂盤三義日內(nèi)臟，一次帽性付稈款95乘95，按誼揭98乘95，開(kāi)就盤5日內(nèi)執(zhí)簽約鍋還送烘兩年針物業(yè)查費(fèi)。卻額外孕贈(zèng)送緒：3.肺1米平剛層戶挪型與4.鐮2米閣爭(zhēng)樓戶冰型均先精裝術(shù)交房世，并阻額外護(hù)贈(zèng)送品牌協(xié)冰箱陽(yáng)一臺(tái)，5.飛49米LO潤(rùn)FT戶型須贈(zèng)送挨樓上搞樓下品牌蔑空調(diào)。競(jìng)品研究以年輕自主客戶為主，LOFT產(chǎn)品受追捧，XXX大部敞分購(gòu)捷房者單為居莖住在詢項(xiàng)目每周邊觸的年革齡在30歲左右浩的客夕戶、殖在南然城做脾買賣就的尤恨其是狐在木寬樨園閉一帶面從事墨商品絨批發(fā)桐的個(gè)籠體經(jīng)狗營(yíng)者癥以及課純投嗎資客晝戶；購(gòu)房匆客戶腳的置桐業(yè)目原的以地自主濫為主夕兼有表少量種投資胸；多數(shù)胃自住驕客戶需青睞層高5.美49米的LO批FT產(chǎn)品，看啊中LO馬FT產(chǎn)品存的高泥附加相值以權(quán)及個(gè)化性時(shí)墻尚、陰唯一貴性等屬特點(diǎn)辭，而境投資縫客多匯追捧平層托產(chǎn)品，多誓看中被項(xiàng)目限所在區(qū)域創(chuàng)未來(lái)綿的發(fā)返展?jié)撏蛻舾确治鍪组_(kāi)XX派基本弱情況位置墨：XX姜XX莊小鈴區(qū)東乒北角販；總建朵筑面察積：27態(tài)61博8平方談米；容積昨率：2.營(yíng)0；產(chǎn)權(quán)播：商業(yè)怒立項(xiàng)洋，40年產(chǎn)閥權(quán)貍；產(chǎn)品火：共36拾-4夜8平方庸米一典居；價(jià)格敗：平層悄均價(jià)18兼00村0元/平米滿，lo立ft均價(jià)28窗00斬0元/平米艷，14濱50握0元/平米攔起；入住迫時(shí)間竭：20私11年6月綠化蓋率：30壯%；總戶剃數(shù)：總銷里售31鍋7套房釀，其牲中平寇層小戶公寓19鋒9套，11料8套LO收FT和部講分底微商。跟；物業(yè)宏費(fèi)：平層2.鵲8元/㎡仗/月；侄商業(yè)櫻、LO純FT妖3既.8元/㎡慈/月；配套斜：臨街除底商；開(kāi)發(fā)解商：近期釋銷售疫及優(yōu)羅惠情鏈況首開(kāi)XX派6月26日開(kāi)倉(cāng)盤，哀搜房盞獨(dú)家茅優(yōu)惠2萬(wàn)抵4萬(wàn)，浙全款9.狂8折。鉗其中拉平層昂小公匠寓19桂9套，11艱8套LO熱FT和部倚分底醫(yī)商，悔目前肥已簽樓約認(rèn)浙購(gòu)3套。競(jìng)品研究商業(yè)立項(xiàng)，LOFT作為主打產(chǎn)品且受自主客戶追捧客戶穿分析大部源分購(gòu)滲房者嘴為居眼住在綁項(xiàng)目注周邊咽的客耀戶為象主。自景主客釘戶多鄭購(gòu)買LO給FT產(chǎn)品既，投涉資客旁多青有睞平啊層產(chǎn)麗品競(jìng)品研究強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，差異化實(shí)現(xiàn)突破項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)平米）配套品質(zhì)品牌服務(wù)產(chǎn)品XXX7.76000平米社區(qū)休閑廣場(chǎng)以及內(nèi)庭院商業(yè)整體建筑風(fēng)格及立面材質(zhì)一般力迅地產(chǎn)XX灣作為物業(yè)顧問(wèn)，但物業(yè)管理公司尚未確定產(chǎn)品空間局促，通透性差首開(kāi)XX派2.77底商整體品質(zhì)感較低首開(kāi)地產(chǎn)中創(chuàng)物業(yè)5.3米層高，附加值提升不充分本項(xiàng)目3.4710000平米會(huì)所和配套商業(yè)項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面材質(zhì)體現(xiàn)體現(xiàn)高端品質(zhì)XX地產(chǎn)：榮獲代表房地產(chǎn)行業(yè)最高榮譽(yù)的地產(chǎn)“奧斯卡大獎(jiǎng)”-----廣廈獎(jiǎng)本項(xiàng)目聘請(qǐng)嘉寶物業(yè)管理有限公司，該公司打造以“金牌服務(wù)”為核心的XX居文化，為客戶奉獻(xiàn)高品質(zhì)、個(gè)性化的精品服務(wù)5.49米層高，戶型使用率高，贈(zèng)送面頰大，具備高附加值優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)從上后表可贈(zèng)以看想出，總項(xiàng)目刪在配襪套、恢品質(zhì)專、品命牌、灣服務(wù)筑以及叮產(chǎn)品匪方面譽(yù)具備溫較為所明顯屆優(yōu)勢(shì)備，產(chǎn)注品賣鑰點(diǎn)突彩出，鴿入市怒前景冰良好市場(chǎng)探機(jī)會(huì)忠小結(jié)供需引不平釋衡小戶川型成怖為當(dāng)厲前市漢場(chǎng)機(jī)蘋會(huì)產(chǎn)嗓品競(jìng)爭(zhēng)擠局面訊清晰臉，差嬌異化喇實(shí)現(xiàn)烏突破如何居差異桐化？灰看客編戶客戶洗機(jī)會(huì)區(qū)域客戶XX泰X客戶客戶申來(lái)源垃：大蓬量剛慢需客戶瓦特征寫：年梯輕客療群、旋金融擋街上單班、惱周邊葡老社懼區(qū)居謝住客戶來(lái)源軌道交通將為本項(xiàng)目帶來(lái)大量城市核心板塊高端客群現(xiàn)有石在售列項(xiàng)目羨客戶紙：(X巧X城、XX建筑煮、XX暈XX亡)主要來(lái)自宣武今、崇守文等猶南城李區(qū)，哨以及輔大紅殊門片捕區(qū)。地鐵4號(hào)線磁是本粒項(xiàng)目租主要養(yǎng)的客著戶來(lái)偉源渠扶道；部分很客戶據(jù)來(lái)自鞋于四拌號(hào)線陽(yáng)牽引爹下、急受總盲價(jià)限興制的串金融充街白拴領(lǐng)——XX城小怠戶型距客戶然分流金融洲街二環(huán)三環(huán)四環(huán)XX城大紅璃門首經(jīng)竿貿(mào)XX商圈4號(hào)線10號(hào)線國(guó)貿(mào)未來(lái)絕受軌音道交戒通牽播引將陰進(jìn)一蜘步擴(kuò)產(chǎn)大客缸戶群芽：隨城因市核峰心價(jià)較格不弄斷上導(dǎo)漲，銷沿軌滅道交鼠通將顫吸引嗎金融輕街、蝕首經(jīng)致貿(mào)大初學(xué)的刑教師學(xué)，甚觸至東罩部國(guó)瞇貿(mào)、歐西部狀海淀田的客酬戶作為正多片率區(qū)連接接渠估道的踐地鐵4號(hào)線良以及10號(hào)線警，未呈來(lái)可侍為本瓦項(xiàng)目殲帶來(lái)挨充足枯客源客戶特征小戶型客戶一定程度上受總價(jià)限制，關(guān)注區(qū)域成熟度及升值潛力基本慶特征晨：30鑰-4武0歲居良多，罰工作脾在金融家街、南萍城XX區(qū)，袖部分西城、海未淀客緒戶；年輕，但差有一定恥財(cái)富模積累，或泡購(gòu)房毛時(shí)父母藏提供況首付，自推身工作笨穩(wěn)定且收入雄較高，受過(guò)鋸高等現(xiàn)教育，單身或兩口裕之家都居多；部分順給老則人購(gòu)科買；絕大剖多數(shù)蝴用于自住；置業(yè)戚邏輯拿：?jiǎn)紊硭丶皟审H口之帝家客敞戶用擾于自刻住，愛(ài)主要國(guó)看好飄區(qū)域生活督配套怖完善及交通翻便利奸性，同指時(shí)認(rèn)松可項(xiàng)像目低總遞價(jià)，看祖好未示來(lái)升值冬潛力；支付友能力剪：項(xiàng)目咳要求40芬%首付，即80萬(wàn)元左右攏，仍擠然出既現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象貪；本項(xiàng)況目面擇向的挖客群伶特征芳分析愈：——也XX城總料價(jià)20符0萬(wàn)左靠右、80平米午以下壞小戶嗚型產(chǎn)體品客缸戶為智例客戶描摹精神往屬性心需求們：年授輕人煮的生姐活方翅式，白自我違實(shí)現(xiàn)盞，個(gè)爆性生近活關(guān)注械點(diǎn)：悄總價(jià)竹、交任通、捆品質(zhì)籠感、受舒適愛(ài)度機(jī)會(huì)唉小結(jié)本體級(jí)：區(qū)域墓：市場(chǎng)泛：區(qū)潛域價(jià)案值仍剝有上蝴漲空織間，跳需要妖明星幟項(xiàng)目食點(diǎn)亮聽(tīng)市場(chǎng)客觀佩環(huán)境掀支撐盾項(xiàng)目王銷售乒，突義破方員向來(lái)通自于怪競(jìng)爭(zhēng)落和客胖戶競(jìng)爭(zhēng)曉：客戶防：客災(zāi)戶量在相對(duì)螞充足崗，沿惡軌道劃交通務(wù)擠壓畢出來(lái)庸的城眉市中羨高端晉客群懼（金闊融街挺白領(lǐng)臉、大幟學(xué)教竊師等廢）本項(xiàng)碼目定值位初土判關(guān)鍵旬詞：都市時(shí)尚藝術(shù)引領(lǐng)喊趨勢(shì)實(shí)用品質(zhì)靈活高性所價(jià)比形象嗎層面產(chǎn)品銷層面新都艷市居杠住藝螞術(shù)臻朋品社缸區(qū)本項(xiàng)匹目客自戶定義位細(xì)分特征內(nèi)容年齡集中在25——3