名師精講房地產(chǎn)投資項目財務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義案例

第6章房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述6．1．1房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的含義

財務(wù)分析也叫財務(wù)評價。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述

財務(wù)分析的基本程序是：

1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。

2．編制基本財務(wù)報表。

3．財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。

4．進行不確定性分析。

5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述6．1．2財務(wù)分析的作用

1．衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進行的。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．1房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述2．衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進行的。

3．衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表6．2．1現(xiàn)金流量表

1．現(xiàn)金流量表的含義

現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。

2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：

1）全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。其表格形式見表6-1。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：

3、投資回收期（年）：

4、基準(zhǔn)收益率（%）：

全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。其表格形式見表6-2。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件序號

項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

資本金現(xiàn)金流量表表6-2單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）

資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表3）針對兩表的有關(guān)說明（1）凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。（2）兩表的區(qū)別。（3）計算期（4）房地產(chǎn)投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表4）投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當(dāng)一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進行投資時，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格形式見表6-3。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2．12．2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量

投資各方現(xiàn)金流量表表6-3單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表6．2．2資金來源與運用表

1．資金來源與運用表的含義

資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，它為項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。其表格形式見表6-4。本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件序號

項目合計123…N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用

現(xiàn)金來源與運用表表6-4單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金

現(xiàn)金來源與運用表續(xù)表6-4單位：萬元2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表2．資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。2023/5/18房地產(chǎn)投資分析課件6．2房地約產(chǎn)投毫資項宵目財介務(wù)分班析基序本報榮表3．與虎一般化建設(shè)歪項目酷的不跑同在填滿列資軍金來示源與萌運用開表時漲，與咐現(xiàn)金村流量姨表一晌樣，截出售攤項目嘉和出撿租項灣目也港會有豎所不蓄同，目這是酬與一兵般建翁設(shè)項貨目不皆同的脖地方賞。1）出扁售項寺目資錄金來箏源與孤運用閘表（計見表6-洽5）2）出明租和完自營烏項目博的資幻玉金來巡壽源與蔑運用須表（將見表6-浮6）20怪23借/5磚/1始2房地用產(chǎn)投底資分崗析課腦件序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出售嶺項目辱資金波來源翻與運耳用表表6-蠟5單位除：萬蹄元20賤23席/5蠟/1制2房地汪產(chǎn)投幅資分貴析課伐件序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自營收入）資本金折舊費攤銷費長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用出租宗與自瞎?fàn)I項勒目資混金來額源與云運用剪表表6-她6單位粥：萬棕元20夸23計/5事/1市2房地惑產(chǎn)投蠶資分介析課簽件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出租芬與自尋營項靠目資塵金來獨源與鴨運用長表續(xù)表6-餅6單位偵：萬兄元20查23悶/5蒼/1竭2房地沒產(chǎn)投集資分梅析課宵件6．2房地映產(chǎn)投辦資項鞋目財琴務(wù)分厘析基租本報潤表6．2．3損益礦表1．損春益表職的含菠義損益魯表是違反映叉房地寬產(chǎn)投唉資項閃目計腎算期牌內(nèi)各誤年的步利潤伐總額短、所另得稅斷及各寄年稅忠后利浩潤的蜻分配童等情才況的悠財務(wù)渣報表債。通過慰該表害提供頑的投舒資項翼目經(jīng)原濟效意益靜爐態(tài)分險析的暈信息容資料賓，可萍以計騰算投惠資利撤潤率愿、投舌資利港稅率譜、資艙本金湖利潤零率、股資本緩金凈士利潤抵率等筍指標(biāo)椒。其表房誠格形獎式如滅表6-貫7。20孔23堅/5與/1甘2房地應(yīng)產(chǎn)投漁資分擇析課朽件序號

項目合計123…N1經(jīng)營收入1．11．21．3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2．12．2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用損益挖表表6-鬧7單位拳：萬漿元20瞞23敵/5崖/1眠2房地合產(chǎn)投臨資分竟析課取件5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）損益詳表續(xù)表6-伏7單位盛：萬址元20恐23炒/5午/1鏡2房地懸產(chǎn)投洪資分筒析課喜件6．2房地枕產(chǎn)投監(jiān)資項份目財掃務(wù)分嘩析基規(guī)本報壟表2．損崇益表館的內(nèi)朽容及社計算1）關(guān)登于利爭潤總折額損益農(nóng)表中桿的利耽潤總灣額一堂般應(yīng)即為：利潤斃總額=經(jīng)營業(yè)收入殘－經(jīng)聰營成氧本－徹運營甲費用服－修滲理費逮用－淋經(jīng)營粘稅金公與附襯加－倍土地肅增值憶稅20瘡23辜/5緣瑞/1愿2房地蟲產(chǎn)投恨資分果析課膀件6．2房地阻產(chǎn)投坊資項各目財糧務(wù)分仰析基脅本報話表（1）以場出售枯為主局的房襲地產(chǎn)常項目榴的利筋潤總僑額利潤駁總額=銷售元收入營－總半成本臟費用爪－經(jīng)芒營稅逼金與雞附加悟－土尾地增壓值稅其中候，銷傳售收阿入、突總成炊本費包用、警經(jīng)營假稅金宅與附影加與夏土地羊增值久稅的碎數(shù)據(jù)違可以咸依據(jù)樹第5章的披財務(wù)些數(shù)據(jù)聽和輔頁助報禮表得打到。其表朗格形至式見醬表6-歌8。20吐23涌/5乓/1丈2房地題產(chǎn)投桐資分袋析課綿件序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）出售動型房輸?shù)禺a(chǎn)還項目漫的損蠢益表表6-洽8單位姓：萬假元20惰23按/5籃/1圈2房地鉤產(chǎn)投緣瑞資分蜓析課均件6．2房地扮產(chǎn)投死資項悠目財糊務(wù)分汗析基餡本報卡表（2）以馳出租云為主淋的房等地產(chǎn)偉項目丑利潤盡總額利潤真總額=出租速收入鄙－經(jīng)積營成貨本－受經(jīng)營向稅金蹤蝶與附聰加其中季，出披租收嶺入、餓經(jīng)營蔽成本咳、經(jīng)仰營稅線金與奸附加良的數(shù)靠據(jù)可澇以通山過第5章的較財務(wù)規(guī)數(shù)據(jù)題和輔濱助報準(zhǔn)表得撲到。其表艷格形兼式見煮表6-敗9。20兄23塞/5裕/1慌2房地叫產(chǎn)投養(yǎng)資分額析課柳件序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6．16．26．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租度型房屈地產(chǎn)搬項目致的損級益表表6-富9單位冬：萬阿元20鄰23良/5廁/1劃2房地抗產(chǎn)投確資分鋤析課控件6．2房地痕產(chǎn)投露資項灘目財詞務(wù)分玩析基杰本報狹表2）關(guān)鼓于稅嶺后利鄉(xiāng)豐潤稅后爽利潤=利潤耍總額宇－所臺得稅其中淘，所得草稅=應(yīng)納虛稅所慎得額×所得鏟稅稅盈率一般躬情況真下，犯應(yīng)納籌稅所陸得額士（或丙應(yīng)納盞稅收穿入）需就是膜前面千計算融出來箱的利滾潤總爆額。房地畫產(chǎn)開朵發(fā)企漿業(yè)的辯所得相稅稅乳率一模般為33遠(yuǎn)%。20知23帝/5叮/1沫2房地紛產(chǎn)投閘資分泉析課盲件6．2房地趙產(chǎn)投敬資項暢目財霉務(wù)分飽析基奸本報捎表3）關(guān)旬于利只潤分憂配房地劉產(chǎn)企奔業(yè)交禁納所冤得稅材后的之利潤沙為稅值后利部潤，擾稅后順利潤寶等于軌可供舒分配暢利潤簡，一蚊般按陽照下續(xù)列順必序分悲配：（1）彌掀補企努業(yè)以衛(wèi)前年獅度虧籍損。（2）提役取盈誦余公爭積金款。（3）向改投資軍者分差配利籌潤，繡即表邀中的沈應(yīng)付奏利潤頁?？紤]來了這無三項若因素兇后（污大部趟分情災(zāi)況下勤只有挎后兩堤項因鑼素）熄，余靜額即貼為表菊中的適未分門配利胳潤，素未分狀配利紫潤主疲要是股用于誦歸還鍬借款爪。當(dāng)弦借款伴還清愿后，推一般猾應(yīng)將尋這部敗分利工潤補欠分給治投資賭者。20止23許/5隨/1功2房地蘿產(chǎn)投袋資分奧析課弱件6．2房地優(yōu)產(chǎn)投宵資項潮目財桶務(wù)分頃析基衰本報道表6．2．4資產(chǎn)案負(fù)債瘦表1．資興產(chǎn)負(fù)熱債表子的含愈義資產(chǎn)膛負(fù)債靠表是貸反映倒房地欺產(chǎn)投雁資項耽目在秧計算戒期內(nèi)玻各年續(xù)末資喇產(chǎn)、元負(fù)債淡與所競有者豆權(quán)益霞變化吹及對刻應(yīng)關(guān)桂系的豬報表香。該表匙主要援用于菜考察歸項目飽資產(chǎn)拼、負(fù)啞債、除所有錯者權(quán)兵益的旺結(jié)構(gòu)浸，進掏行項光目清綢償能謝力分巧析。膽各期柔資產(chǎn)送應(yīng)等太于負(fù)移債和犁所有膠者權(quán)汗益之穿和。2．資騾產(chǎn)負(fù)挖債表氧的內(nèi)惱容從表博中可嘗以看葬出，積資產(chǎn)憤負(fù)債彩表由倉三大磚部分慢組成梯：資豆產(chǎn)、剩負(fù)債骨和所翅有者杰權(quán)益抵。20舊23灣/5返/1窩2房地禿產(chǎn)投劣資分磚析課肺件6．2房地紋產(chǎn)投猛資項卻目財艘務(wù)分何析基慶本報糖表6．2．5基本腎報表屈的相團互關(guān)枕系基本戶報表歇是財番務(wù)分晉析體朱系中罪重要掉的組蘇成部糖分。乓各種矛基本陜報表直之間歐有著卷密切浸的聯(lián)番系?！袄錆櫛碓佟迸c倦“現(xiàn)蚊金流令量表殲”都釣是為蔥進行匠項目闖盈利腫能力醬分析恨提供邀基礎(chǔ)噸數(shù)據(jù)嗎的報叢表，訂不同黎的是罷，通在過“窩利潤溉表”揭計算挖的是鎮(zhèn)盈利賢能力源的靜消態(tài)指倉標(biāo)；約通過構(gòu)“現(xiàn)壺金流仇量表端”計某算的稍是盈柏利能湊力的峽動態(tài)伯指標(biāo)古。同產(chǎn)時“冊利潤?quán)彵怼北抟矠閷佟艾F(xiàn)厲金流狡量表無”的讓填列鑰提供鬼了一待些基奔礎(chǔ)數(shù)吉據(jù)。20縣23遺/5劫/1涼2房地騾產(chǎn)投是資分孩析課鵝件6．2房地昆產(chǎn)投鄭資項眉目財陶務(wù)分累析基炕本報擇表“借款描還本勢付息疼表”、“資金喪來源眠與運望用表”和“資產(chǎn)歡負(fù)債彎表”都是繼為進坡行項虜目清盼償能衛(wèi)力分低析提盛供基顆礎(chǔ)數(shù)祖據(jù)的臺報表苗。根鞠據(jù)“借款鼠還本綠付息莫表”或“資金希來源韻與運饒用表”可以睬計算釋借款殺償還勵期指尋標(biāo)，匙根據(jù)“資產(chǎn)枝負(fù)債恩表”可以盯計算梯資產(chǎn)努負(fù)債絞率、園流動留比率各和速元動比秤率等涂指標(biāo)善。另外劉，通代過“資金悄來源敲與運乏用表”可以那進行責(zé)項目始的資驚金平涉衡能媽力的譯分析船。20遙23勝/5紡/1亂2房地籃產(chǎn)投無資分昏析課份件6．3傳統(tǒng)翼的財銹務(wù)指躍標(biāo)分亦析6．3．1基本乏指標(biāo)1．收沫益乘婆數(shù)收益平乘數(shù)岡表示濃物業(yè)題的市皂場價腥值（時價格扇）與羞總收陽入或船凈收繞入之驗間的罩比率飾關(guān)系檔。它雖夠然不師能充搬當(dāng)獨策立分咽析的杰工具浪，但沫可以閑很容夾易地示將那臂些明宜顯不氣能接彈受的陳項目刪加以瞇剔除億。20蘿23巴/5珍/1吃2房地川產(chǎn)投似資分撕析課砍件6．3傳統(tǒng)維的財梨務(wù)指固標(biāo)分朽析收益雹乘數(shù)吸按計盤算基旱數(shù)的恐不同農(nóng)，分科為總焦收益族乘數(shù)該和凈環(huán)收益贈乘數(shù)派。比較便而言舅，總站收益游乘數(shù)滾分析扯更為第常用冰。因疊為凈晨收益瞞乘數(shù)蹤蝶需要翼事先冰確定具凈經(jīng)白營收糧益，胃稍微德麻煩億一些榨。20宰23伸/5租/1吊2房地晚產(chǎn)投誕資分竿析課珍件6．3傳統(tǒng)亭的財勵務(wù)指念標(biāo)分別析2．財趨務(wù)比占率財務(wù)跟比率巡壽一般思用于懂所投仿資物奧業(yè)相謹(jǐn)互間許的比擠較。殊較為囑常用蜘的財墻務(wù)比劈燕率有虛營業(yè)胡比率霞、損烏益平祥衡比流率和我償債臨保障驅(qū)比率靜。1）營寨業(yè)比租率：殺它是啞項目禮的經(jīng)獲營支硬出占壯實際藍(lán)總收闖入的同百分魯比。一般喬說來昌，營劇業(yè)比惠率越首高代盯表營籠運的皂效率石越差仆，反摟之則谷效率咽越高秤。20西23但/5族/1走2房地途產(chǎn)投損資分館析課暮件6．3傳統(tǒng)浮的財陸務(wù)指居標(biāo)分凳析2）損爽益平裝衡比巖率：箭它是強項目型的經(jīng)顛營支枝出與攔還本薄付息溜額之肝和占環(huán)潛在券總收跪入的虛百分?jǐn)⒈龋ɑ橐部煽鹨钥次３墒茄笪飿I(yè)你的盈鼠虧平慘衡比德率）雞。這省個比弊率越翼小，應(yīng)則潛課在總纖收入洲越大扮，則喚項目轎現(xiàn)金桐流量撐出現(xiàn)需負(fù)數(shù)飽之前率的項偶目總輝收入漆水平怠可以濟越低革。所翻以，握損益浸平衡瞧比率烏越低幟越好踏。20乞23寄/5控/1勤2房地爹產(chǎn)投食資分辛析課浮件6．3傳統(tǒng)娘的財歸務(wù)指寨標(biāo)分色析3）償槍債保凝障比端率償債送保障盒比率濃有時伐也叫穴償債讀能力仆比率說、還已本付過息比源率。銷表示逐項目蠢凈經(jīng)稠營收釋益與壺年債聞息總純額（粗年還稼本付連息額秋）之柏間的鑄關(guān)系強。逢這是口項目蠻凈經(jīng)餐營收鑰入在蹄降到漢不足廚以清杜償所松欠的錄債務(wù)撇本息健之前虛的下訴降程終度。該倍蛾數(shù)越撒大，膛則周韻轉(zhuǎn)不瓶靈的鑼可能疫性越分小，杰因而叛所面卡臨的識財務(wù)播風(fēng)險遵越小幸，它餃表明吊了貸蒙款的勻安全句程度棗，所左以該蓮指標(biāo)貍越大畫越好重。20卡23擦/5桿/1繁2房地憐產(chǎn)投猶資分在析課隙件6．3傳統(tǒng)和的財拉務(wù)指磁標(biāo)分燦析3．盈重利能杯力指攏標(biāo)所有嘗盈利莫分析曾方法豪的一緊個共碗同特頓點是每將投藍(lán)資與誦收益屋有機疼地聯(lián)役系起保來。1）全心面資候本化維率：催表示佳預(yù)期金凈經(jīng)鼻營收封益占隱市場盾價格欄的百木分比摟。從前抖面的懸收益古乘數(shù)客分析討可知顯，它鳳是凈航收益騰乘數(shù)移的倒稱數(shù)。因為族沒有噴反映乎融資悉狀況扶對投未資項詢目的森影響趴，全逢面資厭本化深率這荒個指揀標(biāo)的貿(mào)適用歐性受購到一飛定的扒限制畝。20料23攔/5勾/1華2房地海產(chǎn)投備資分擋析課紐奉件6．3傳統(tǒng)愿的財惜務(wù)指畫標(biāo)分歌析2）股倆本化電率（愿也叫埋權(quán)益裝資本野化率吼）：魯表示康稅前火現(xiàn)金愉流量液占初逗始股尚本投嶼資的籠百分拿比。股本火化率缺考慮摔了不泉同融巷資條遼件對宗物業(yè)院的影喜響，參但是嗽它未表能考誦慮所誤得稅都對投蹦資項撞目的葉影響琴。20惑23碎/5灑/1勞2房地政產(chǎn)投食資分龍析課容件6．3傳統(tǒng)瘦的財全務(wù)指域標(biāo)分紗析3）現(xiàn)繭金回沉報率(也叫倘資本雞金凈宗利潤題率)：是樹指稅雹后現(xiàn)笨金流飼量與則股本音投資望之比狀。作為癥考慮掠了所擴得稅躁后的范指標(biāo)被，它惠仍有原缺點花。它乒沒有醬考慮折物業(yè)怎價值愈的變喝動和零稅后貫現(xiàn)金福流量液隨時雕間的川變化刑對投恭資績誼效的走影響諸。20除23場/5馬/1瞧2房地跳產(chǎn)投都資分置析課圾件6．3傳統(tǒng)魚的財竟務(wù)指型標(biāo)分鍋析4）經(jīng)斬紀(jì)人濱收益攜率經(jīng)紀(jì)詠人收稍益率叫指標(biāo)濁解決虛了現(xiàn)專金回因報率孟指標(biāo)局的缺室點。政它調(diào)往整了挎分子勿，用鈴稅后陽現(xiàn)金望流量街再加雖上遞兔增的派權(quán)益橡投資濟額，柜使之壯既考戴慮了億所得血稅結(jié)撇果，姐也考趟慮了猶由于遣抵押土貸款膜分期送償還舌后相還應(yīng)的熱權(quán)益簡增加媽（即思物業(yè)怒價值叔的變都動）付情況應(yīng)，從溝而使善所投趙資的帳物業(yè)描看起蔑來更噴富有象吸引沿力。20衫23自/5柴/1港2房地右產(chǎn)投孟資分痛析課屯件6．3傳統(tǒng)率的財書務(wù)指額標(biāo)分島析4．回陵收期玩指標(biāo)回收盆期是醉計算患各投鼻資項鋤目的克預(yù)期臺現(xiàn)金鑰收益堅等于洽初始執(zhí)投資饒時的耍年數(shù)極。收誕回初泰始投漲資所零需時按間越僵短的隆項目周越好燙。回收絲式期與診收益豬率之進間也草存在芒著倒振數(shù)關(guān)倒系。扒從前儀面的蔬介紹弱中我舟們知松道有形幾種語不同檔的收誓益指肯標(biāo)，醬所以余回收暴期相遣應(yīng)也鋒有幾柱種計底算方倆法。回收撤期=市場碎價格/凈經(jīng)稈營收絲式益（茫全面棗資本置化率星的倒膠數(shù)）回收胡期=初始黨股本瞞投資/稅前嫩現(xiàn)金占流量儲（股贊本化爪率的龜?shù)箶?shù)見）回收敲期=初始明股本嘩投資/稅后寺現(xiàn)金南流量族（現(xiàn)肉金回災(zāi)報率晉的倒雞數(shù)）若每球年預(yù)閥期現(xiàn)勵金流散量相射同，抄回收鄙期=初始都股本殺投資/預(yù)期黑現(xiàn)金躲流量乖。若每狹年預(yù)詳期現(xiàn)開金流砌量不密同，紅則回柄收期沉是將走每年僅預(yù)期親現(xiàn)金證流量叨求和駱直到給等于蟲初始默投資翠額為波止的朗時間剃。20瞇23抓/5斷/1港2房地糧產(chǎn)投壁資分恒析課獅件6．3傳統(tǒng)謎的財烈務(wù)指黎標(biāo)分銜析6．3．2投資沒分析坐的合扯理化年趨勢1．傳毀統(tǒng)財炮務(wù)分房誠析方遙法的厲不足1）忽葬略了爸整個納持有鑒期內(nèi)鑰所有冒的預(yù)恐期的虎現(xiàn)金龜流量宮，而肆僅僅拆集中爽在經(jīng)債營期喊的第1年，證最多醋也是送前面說幾年傘的經(jīng)徹營情凈況。2）未著考慮累投資例期末攻處理卸（即肚銷售款）物矩業(yè)所爺帶來級的現(xiàn)附金流支量。惰對于待有些間物業(yè)匪投資筐來說沸，期催末轉(zhuǎn)箱讓或即銷售斧物業(yè)潔的收怕益或呼許在晶整個戒物業(yè)脆投資羅收益庸中占松有更倉大的歷比重撕。3）忽礎(chǔ)略了沙凈現(xiàn)鉤金流盛量的至?xí)r間親問題朱。20惠23桑/5旗/1老2房地消產(chǎn)投陡資分鳴析課籌件6．3傳統(tǒng)嘗的財驗務(wù)指忽標(biāo)分妻析2．發(fā)爺展趨珠勢投資蘭分析茫的合書理化報的趨盲勢就四是，悄項目仙的投最資收園益要賺作數(shù)蜂量、么質(zhì)量旦和時撲間三聾方面籠的修兇正。一般熔情況雜下，械投資界者會妥綜合帆考慮規(guī)各種織經(jīng)驗睜分析禍值以原及項途目的背凈現(xiàn)恢值和申內(nèi)部曠收益游率等譜指標(biāo)引之后續(xù)，再委做決救策。20絨23相/5旱/1圍2房地犯產(chǎn)投秒資分擊析課背件6．4現(xiàn)代肺的財券務(wù)指狀標(biāo)分椅析1．根互據(jù)是椒否考智慮了隔資金扎的時發(fā)間價汪值因棉素劃匙分，示分為推靜態(tài)勾分析挺指標(biāo)新和動俱態(tài)分啊析指弄標(biāo)兩顛大類懶。20種23粉/5丹/1侵2房地逆產(chǎn)投昆資分餅析課畫件6．4現(xiàn)代杠的財妹務(wù)指凡標(biāo)分玻析2．根滑據(jù)分涂析的墳?zāi)繕?biāo)希劃分牙，分腐為盈晚利能伸力指傘標(biāo)、扭清償妖能力割指標(biāo)扎和資鑼金平血衡能辯力指棒標(biāo)三崇大類皺。20哥23癢/5麥/1皺2房地趣產(chǎn)投煎資分公析課撲件6．4現(xiàn)代生的財挨務(wù)指奮標(biāo)分塘析3．根境據(jù)指鉛標(biāo)的狀性質(zhì)返劃分世，分猾為時漁間性黃指標(biāo)技、價鎮(zhèn)值性爸指標(biāo)仙和比末率性英指標(biāo)船三大面類。財務(wù)分析指標(biāo)時間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價值性指標(biāo)——財務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率20慣23秒/5援/1賠2房地葛產(chǎn)投錯資分換析課碧件6．4現(xiàn)代減的財族務(wù)指問標(biāo)分信析6．4．2各財吸務(wù)分集析指視標(biāo)與概報表串的關(guān)徒系從上縫述有作關(guān)財蘋務(wù)分要析的楚內(nèi)容鬧與財政務(wù)分綱析指鑄標(biāo)體脅系，趣我們絕可以預(yù)看出刊財務(wù)隆分析過指標(biāo)平與財拴務(wù)基磁本報攏表之壤間的邪對應(yīng)菊關(guān)系倡。見毯表6-喜12。20誰23巴/5梯/1摧2房地匙產(chǎn)投背資分蹦析課迫件分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標(biāo)、實物指標(biāo)或比率指標(biāo)表6-庭12財務(wù)腐分析辰指標(biāo)易與基進本報諸表的嘉關(guān)系20顆23披/5省/1縮慧2房地饅產(chǎn)投此資分州析課亮件6．4現(xiàn)代茂的財差務(wù)指渾標(biāo)分娛析6．4．3各財廈務(wù)分火析指瞎標(biāo)的慎計算靜態(tài)姻指標(biāo)少是指擴不考座慮資驚金時瞞間價科值因校素的泄影響配而計摟算的說盈利秀指標(biāo)替。1）投沉資利夕潤率投資奸利潤招率，剖是指勒房地帖產(chǎn)投澆資項農(nóng)目開江發(fā)建編設(shè)完社成后姜正常昨年度處的年脾利潤度總額去（或滋預(yù)計銷回收謀期內(nèi)巴的年細(xì)平均陵利潤邁總額舅）與獅項目碌總投宵資額恢的比社率，耗主要川用來弱評價液開發(fā)泥投資蹤蝶項目略的獲照利水泄平。其計截算公損式為腔：式中輕：總底投資憲額=投資+貸款樹利息20改23秋/5虛/1屯2房地老產(chǎn)投券資分鋤析課性件6．4現(xiàn)代蠶的財弓務(wù)指置標(biāo)分麥析實際互工作船中可樹以將錫投資哈利潤眨率分悠為稅短前投擋資利誓潤率花和稅陪后投野資利瞎?jié)櫬氏亙煞N呀。計算編出來罵的投冤資利抱潤率宰要與取規(guī)定累的行議業(yè)標(biāo)榨準(zhǔn)投擇資利賭潤率蔥或行丸業(yè)的足平均穴投資所利潤頃率進襲行比設(shè)較，陽如果揭預(yù)期鞋的投鴿資利槍潤率絲式（或魚收益集率）錄高于忙或等臘于基潛準(zhǔn)投嫂資利齡潤率靜（或恒收益挖率）娘，說確明該瘋項目稿投資素經(jīng)濟割效益寨高于昏或相煮當(dāng)于其本行卵業(yè)的站平均組水平墻，可滅考慮徐接受奴；反接之，柔一般濾不予禍接受莖。20羅23嘴/5竭/1敬2房地過產(chǎn)投盒資分混析課免件6．4現(xiàn)代召的財巖務(wù)指較標(biāo)分木析2）投密資利孤稅率投資議利稅戶率是庸項目寬利稅城額與直總投鑼資額布的比臘值。其計培算公薄式為餓：式中莖，利陵稅額深為利州潤總坦額與否銷售到稅金邀及附米加之腦和。計算藏出的災(zāi)投資帥利稅菊率同物樣也形要與珠規(guī)定漂的行惑業(yè)標(biāo)表準(zhǔn)投李資利培稅率汪或行買業(yè)平狀均投涼資利閱稅率秘進行族比較虜，若群前者今大于胖后者杜，則征認(rèn)為有項目新是可睜以考趣慮接倘受的繭。20攤23窯/5質(zhì)/1饑2房地稻產(chǎn)投伸資分怒析課巾件6．4現(xiàn)代甩的財并務(wù)指銹標(biāo)分漸析3）資圓本金羽利潤面率資本季金利蔑潤率元是項號目的乳利潤僑總額模（或養(yǎng)年平葬均利抖潤總唇額）硬與項灣目資顏本金旦（即壺自有鉗資金冶或權(quán)殊益投習(xí)資）么之比有。其計錯算公刺式為約：計算癥出的雕資本攀金利鋼潤率媽要與衣行業(yè)各的平仿均資境本金滲利潤批率或效投資銜者的撓目標(biāo)今資本更金利駱潤率蓋進行訓(xùn)比較禿，若宋前者瓜大于民或等欲于后喉者，疏則認(rèn)眨為項北目是趙可以廁考慮溪接受串的。20勝23攤/5惠/1趨2房地利產(chǎn)投倘資分傘析課遞件6．4現(xiàn)代均的財畝務(wù)指祥標(biāo)分臉析4）資切本金兵凈利織潤率資本究金凈跌利潤騎率是帝項目惠所得逢稅后亡利潤羊與項陰目資廣本金矛之比蔑。其計學(xué)算公棗式為固：應(yīng)該六說，痰資本盤金凈喉利潤邁率是住投資之者最沒關(guān)心亞的一靠個指影標(biāo)，慘因為鋸它反共映了越投資森者自展己出彈資所正帶來課的凈立利潤啦。20熊23宴/5妻/1釀2房地瓜產(chǎn)投匠資分恰析課趴件6．4現(xiàn)代紀(jì)的財蝴務(wù)指品標(biāo)分貿(mào)析5）靜瓶態(tài)投薦資回梁收期靜態(tài)章投資候回收轟期是香指以蹦房地菊產(chǎn)投末資項忌目的腔凈收盲益來似抵償旅全部崖投資徒所需炕的時環(huán)間。靜態(tài)影投資謎回收傲期的釘計算惜具體蓬有兩倘種方拼法：（1）當(dāng)千項目映投入矮經(jīng)營說后，化每年極的收奸益額椅大致甜持平料、比否較均嫌勻時鄭：投資蛙回收血期=項目栽總投主資/項目墳?zāi)昶骄砭震W益額例如策，某壞投資店者投柱資10璃0萬元頭購買憲一小拋型公貸寓項晉目進饅行出垃租，遭估計向投入極運營毒后各沈年的段凈租肌金收葛入穩(wěn)敞定在10萬元抓。求慈該項嚷目的箏靜態(tài)傭投資孝回收有期。根據(jù)卵公式墨得：信投資識回收逃期=1講00免/1勻0=售10（年液）20耐23訊/5暴/1猴2房地槐產(chǎn)投剝資分滾析課浪件6．4現(xiàn)代普的財瘡務(wù)指翻標(biāo)分仙析（2）當(dāng)智項目擋投入急經(jīng)營踐后，豪每年席的收襯益額崗不太陷均衡道、相臥差較茂大時胡：投資浴回收披期=（累亡計凈嘩現(xiàn)金雪流量妻開始均出現(xiàn)啞正值哲期數(shù)-1）+（上建期累咱計現(xiàn)寒金流啟量的謹(jǐn)絕對賄值/本期艇凈現(xiàn)遼金流嫌量）其中膛凈現(xiàn)虛金流云量和軍累計說凈現(xiàn)奏金流兩量可孟直接搜利用傍財務(wù)屢現(xiàn)金漿流量當(dāng)表（產(chǎn)全部海投資悔）中猜的計肢算求毯得。德當(dāng)累徹計凈鵲現(xiàn)金靜流量背等于杏零或警出現(xiàn)邀正值考的年崖份，似即為皆項目昏靜態(tài)唐投資瞞回收航期的打最終踐年份磁。該指糠標(biāo)比委較適管用于按對出瘋租和刪自營里的房箱地產(chǎn)銷項目纖投資究回收窮的粗懷略評厘價。20粗23貝/5抹/1值2房地昏產(chǎn)投恢資分皇析課擱件6．4現(xiàn)代寇的財咬務(wù)指謙標(biāo)分禽析6）借耀款償釘還期借款相償還違期分凍為國許內(nèi)借齊款償閑還期閑和國莊外借付款償覆還期胖。（1）國懂內(nèi)借嫁款償?shù)瓦€期國內(nèi)漲借款迷償還撕期是口指在標(biāo)國家癥規(guī)定正及房廳地產(chǎn)堵項目垮具體系財務(wù)武條件解下，志在房插地產(chǎn)座項目挨計算英期內(nèi)銜，使晌用可筆用作鎮(zhèn)還款輔的利崗潤（與如預(yù)槍售收鋪入還豎款）醉、攤暈銷及晴其他俘還款西資金粘，償碧還房做地產(chǎn)扎項目溪借款鋪本息伐所需礦要的琴時間擦。借款漁償還萄期可謹(jǐn)由“劈燕借款僚還本荷付息舌估算洪表”短、“酬損益符表”隱及“豎資金擁來源努與運偏用表族”計吊算。20懼23壤/5嚴(yán)/1床2房地駐產(chǎn)投燒資分框析課慢件6．4現(xiàn)代梨的財牢務(wù)指于標(biāo)分嗎析其詳室細(xì)計良算公猾式為旁：借款瞧償還仰期=借款魔償還多后開很始出語現(xiàn)盈足余的嗎期數(shù)-開始隊借款肌的期毛數(shù)+（當(dāng)檔期償河還借還款額/當(dāng)期倒可用碎于還圣款的林資金盆額）或=償還燈借款妨本金捷的資烈金額腹大于殊年初認(rèn)借款吊本息進累計摧的期父數(shù)-開始鼠借款另的期勢數(shù)+（當(dāng)街期償蝴還借猶款額/當(dāng)期協(xié)可用狂于還陽款的恢資金雁額）實際資操作冰中，左項目胖借款驅(qū)償還放期往灣往已沿由借敲款合聚同確竭定。漫計算應(yīng)出借皺款償凡還期驗后，籮還要扯與貸昂款機切構(gòu)的助要求啦期限癢進行讓對比秧，等扶于或藝小于繞貸款酷機構(gòu)伶提出至的要撤求期乏限，旬即可謹(jǐn)認(rèn)為株項目孔是有維清償傻能力畢的。醉否則創(chuàng)，認(rèn)抽為項躬目沒調(diào)有清崇償能斥力，匹是不蔑可行特的。20符23祝/5英/1首2房地詞產(chǎn)投洗資分蕩析課卷件6．4現(xiàn)代紀(jì)的財面務(wù)指得標(biāo)分櫻析（2）國傻外借萌款償鵲還期國外剪借款最的還僵本付墨息，輔一般絞是按站已經(jīng)狡明確賭或預(yù)禮計可魄能的觀借款走償還獵條件須計算遲。當(dāng)芳借款線償還蹦期滿掛足貸圣款機扶構(gòu)的香要求慰期限膨時，渾即認(rèn)洞為房與地產(chǎn)馳項目晚具有瓦清償市能力偶。20辣23遷/5拖/1墨2房地棵產(chǎn)投她資分款析課特件6．4現(xiàn)代罵的財貨務(wù)指桑標(biāo)分樓析7）財駐務(wù)比召率這里牌財務(wù)送比率磨與本香章第3節(jié)中浪介紹衡的的啊財務(wù)蜜比率泰不同蘆，具所體是震指資擁產(chǎn)負(fù)啟債率軋、流擋動比眠率和友速動娛比率發(fā)。20答23蔬/5垂/1熊2房地祥產(chǎn)投旋資分錢析課緊件6．4現(xiàn)代綿的財向務(wù)指獅標(biāo)分挪析8）還歪本付鉗息比則率還本診付息方比率握是物元業(yè)投跟資所兩獲得汽的年室凈經(jīng)逐營收側(cè)益與亮年還欣本付爽息額栽（或燭年債堂息總滾額）詞之比欄。某物攻業(yè)投乘資的憑還本螞付息猾比率成越高株，表貧明該如投資夕的還添貸能必力越勵強。20顛23嘉/5方/1取2房地醉產(chǎn)投穗資分起析課鼻件6．4現(xiàn)代外的財知務(wù)指型標(biāo)分忍析2．動謀態(tài)指慮標(biāo)的慌計算動態(tài)膽指標(biāo)門是指笨考慮柱了資脂金時霜間價擱值的千影響稀而計鍛算的授盈利披指標(biāo)丑。常普用的暈動態(tài)撇分析男指標(biāo)揮主要耍有凈敵現(xiàn)值愧、內(nèi)背部收極益率怠和動裕態(tài)投傷資回持收期圍。1）財臟務(wù)凈吩現(xiàn)值（1）凈食現(xiàn)值收的含喇義現(xiàn)值宜是指嚷未來支預(yù)期后收益五的現(xiàn)冊在價您值。凈現(xiàn)芒值是壞指按蘆照投須資者喉最低滿可接小受的對收益慨率或疾設(shè)定槽的基水準(zhǔn)收麻益率ic（合饒適的朋貼現(xiàn)拜率）搭，將當(dāng)房地椒產(chǎn)投南資項板目在尖計算練期內(nèi)煙的各匙年凈建現(xiàn)金社流量戴，折里現(xiàn)到肉投資舌期初科的現(xiàn)麗值之乓和。20持23承/5寬/1批2房地事產(chǎn)投蘇資分琴析課割件6．4現(xiàn)代至的財惠務(wù)指黨標(biāo)分掠析式中騰：NP唇V：凈艘現(xiàn)值澇；CIt：第樂年的旦現(xiàn)金摩流入毯量；COt：第旅年的你現(xiàn)金捧流出辭量；ic：行奸業(yè)或渴部門伴基準(zhǔn)點收益嫌率或電設(shè)定奔的目厭標(biāo)收謎益率藥；t：項夫目計陷算期怠（）隆。凈現(xiàn)梢值可個以通彎過財走務(wù)現(xiàn)枝金流煩量表倘計算早求得職。20冰23耕/5鋪/1蘇2房地寸產(chǎn)投厘資分榜析課皇件6．4現(xiàn)代賀的財分務(wù)指勺標(biāo)分史析（2）關(guān)蝕于凈相現(xiàn)值簽含義震的理賢解①關(guān)糕于凈峽現(xiàn)金誼流量冤的使盒用在各臉項目云之間紐奉進行錄比較巖的時喉候需糟要統(tǒng)鼓一可川比基銀礎(chǔ)。②關(guān)遍于基奔準(zhǔn)貼艇現(xiàn)率ic基準(zhǔn)飄貼現(xiàn)丈率就冷是項胡目凈簡現(xiàn)金架流量橡貼現(xiàn)田時所腔采用叉的利后率。佳它反兼映了披資金切的時所間價題值。在我勝國，明它一棵般由靜行業(yè)竭或部豬門制慌定基僅準(zhǔn)收減益率數(shù)作為佩基準(zhǔn)夸貼現(xiàn)篩率；取如果消沒有弊規(guī)定迷的基策準(zhǔn)貼欲現(xiàn)率瓜，可肉以根悼據(jù)銀顯行中對長期悼貸款灶的實主際利走率確誰定；種也可理以根番據(jù)投埋資者很要求察的目亦標(biāo)收列益率亭或最我低回釋報率閥來確萄定。項目哭分析尋評價塑人員坦在確道定財釣務(wù)基什準(zhǔn)收征益率鉛時，肯一般尤綜合猶考慮靈以下衡因素管：當(dāng)售前整旬個國目家的翻經(jīng)濟同發(fā)展到狀況沒；銀希行貸蔽款利綿率；計其他卡行業(yè)結(jié)的投棄資收掛益率羽水平問；投抽資者涉對項踩目收蛇益增展長能貞力的謙預(yù)期叛；項炭目風(fēng)駝險的謊大小義；項描目的或壽命簡期長向短等打。20尊23悔/5斥/1棋2房地玻產(chǎn)投詠資分拼析課似件6．4現(xiàn)代堅的財塔務(wù)指泥標(biāo)分剛析③關(guān)于度計算抬期對開蠢發(fā)項連目而辦言，窗是指獎建設(shè)蕩開始或到全什部售廳出的循時間殊，有販時也落叫開吳發(fā)期域；對暑開發(fā)葡后出懶租項暴目或筒置業(yè)暫后出嗚租的田項目餡而言更，是大指從投建設(shè)鳴或購解買開日始，唯不斷傅地獲峽取收蹦益直稱到項處目轉(zhuǎn)寫售或迷項目青的經(jīng)磚濟壽畝命結(jié)注束的選時間逃，有魯時也航叫持嗽有期成或經(jīng)囑營期釋。從計餃算凈燥現(xiàn)值獲的角隸度出干發(fā)，駛這段肉時間恥應(yīng)該占是指辯項目翻在經(jīng)派濟上興的可菜用時維間而部非耐墻用年柜限。20將23綁/5拴/1漁2房地院產(chǎn)投至資分盜析課遺件6．4現(xiàn)代愁的財侮務(wù)指會標(biāo)分乏析（3）凈太現(xiàn)值幸指標(biāo)需的作淋用凈現(xiàn)褲值指介標(biāo)是賞用來捉判別偶投資膊項目脖可行乓與否雨。凈載現(xiàn)值嫩評價溜標(biāo)準(zhǔn)深的臨殿界值俱是零擺。當(dāng)NP蜜V＞0時，滔表明誤投資哨項目仗的預(yù)熟期收怎益率辰不僅得可以褲達到鋒基準(zhǔn)仗收益孝率或迷貼現(xiàn)同率所鏟預(yù)定捷的投足資收翻益水萍平，勁而且弊尚有陰盈余漂（即蘋大于戶貼現(xiàn)鍬率）爽；當(dāng)NP扒V＝0時，減表明胞投資那項目吧收益的率恰氣好等懲于基校準(zhǔn)收竭益率行或貼升現(xiàn)率依所預(yù)區(qū)定的糟投資封收益嶺水平低；當(dāng)NP薯V＜0時，礙表明些投資逮項目型收益研率達徑不到拴基準(zhǔn)策收益其率或質(zhì)貼現(xiàn)晨率所萄預(yù)定廚的投茅資收須益水在平（肝即小腥于貼購現(xiàn)率記）或長最低累可接宅受的?；貓罅衣?，蠻甚至呢可能兩出現(xiàn)孝虧損瘦。此智時項醒目不配可行節(jié)，應(yīng)侍拒絕稅。因此丙，只伍有NP浙V≥0時，擇投資脹項目把在財敞務(wù)上授才是奴可取全的，束值得真進一駐步考埋慮。20叔23偽/5然/1添2房地槳產(chǎn)投種資分柏析課甘件6．4現(xiàn)代晴的財切務(wù)指數(shù)標(biāo)分美析2）財晃務(wù)內(nèi)國部收妹益率（1）財簡務(wù)內(nèi)詳部收荒益率辱的含求義從前孟面凈維現(xiàn)值復(fù)的公站式可祥以看威出，蝕如果景現(xiàn)金六流量正不變茄，凈繪現(xiàn)值泉將隨豬折現(xiàn)捷率的定變化毫而變蝴化，那而且蒼兩者坡變動燥的方份向相稿反，鵝即折孫現(xiàn)率轎與現(xiàn)咬值呈固反向配變動薄關(guān)系閣。如板圖6-瞞4所示輸：20憤23挺/5藍(lán)/1趟2房地賢產(chǎn)投但資分慰析課兼件凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-蛙4凈現(xiàn)窄值與表折現(xiàn)患率的應(yīng)關(guān)系20結(jié)23駕/5弱/1療2房地浴產(chǎn)投攔資分斤析課塌件6．4現(xiàn)代場的財威務(wù)指棗標(biāo)分尿析房地乓產(chǎn)投莫資項表目的局財務(wù)晨內(nèi)部城收益樓率是飄指房闖地產(chǎn)清投資朋項目杰在計杏算期竄內(nèi)各牲期凈前現(xiàn)金跪流量糠現(xiàn)值負(fù)累計遣之和積等于靜零時抓的折藥現(xiàn)率蓬。其表郵達式嶺為：式中（CI先-C拾O）t：第t期的厘凈現(xiàn)堵金流另量；FI稈RR：財織務(wù)內(nèi)呆部收澤益率給；其他源同前體。財務(wù)錘內(nèi)部紫收益殿率的采經(jīng)濟沃含義顯是指框投資礎(chǔ)項目葬在這東樣的全折現(xiàn)霞率下躲，到豎項目鍵計算恥期終萌了時建，當(dāng)詢初的航所有聽投資塑可以岡完全本被收折回。20宣23趁/5直/1撤2房地斯產(chǎn)投緣瑞資分互析課患件6．4現(xiàn)代昌的財共務(wù)指運標(biāo)分群析（2）財電務(wù)內(nèi)領(lǐng)部收勝益率棋的計鉛算其公擋式為腸：式中綢：FI掀RR：內(nèi)壘部收把益率浪；NP勇V1：采果用低感折現(xiàn)童率時撐凈現(xiàn)詢值的棚正值莊；NP濤V2：采緊用高罵折現(xiàn)綿率時筆凈現(xiàn)闊值的湯負(fù)值里；i1：凈私現(xiàn)值唱為接別近于負(fù)零時悅的正功值的債折現(xiàn)抄率；i2：凈更現(xiàn)值縫為接俯近于梳零時丘的負(fù)棉值的飯折現(xiàn)團率。20甜23搏/5逗/1池2房地抬產(chǎn)投樸資分盾析課樓件6．4現(xiàn)代犧的財老務(wù)指擱標(biāo)分央析其計柳算步勵驟是辛：先按咐基準(zhǔn)透收益洋率（蠢或目氧標(biāo)收冷益率繭、最臨低可住接受培的收曬益率餃等）厘求得按項目貢的財鍛務(wù)凈書現(xiàn)值轟（其爪中的先凈現(xiàn)矮金流秋量可侮根據(jù)滿財務(wù)芹現(xiàn)金俗流量就表得墊到）堂，如返為正溫，則帶采用袍更高吊的折埋現(xiàn)率減使凈拼現(xiàn)值聲為接漠近于辟零時巾的正趨值和習(xí)負(fù)值煤各一災(zāi)個，冰最后喂用上欣述插撿入法蒸公式柱求出通。要注假意的性是，于式中死與之蜘差不字應(yīng)超萄過2%，否期則，樹折現(xiàn)興率膜、和退凈現(xiàn)壓值之遣間不表一定市呈線朝性關(guān)夠系，欣從而柄使所榆求得歸的內(nèi)焰部收味益率鍬失真驅(qū)。20棄23水/5候/1如2房地赤產(chǎn)投脫資分壯析課炎件6．4現(xiàn)代趴的財拿務(wù)指陶標(biāo)分膜析（3）財萌務(wù)內(nèi)韻部收森益率江的作經(jīng)用財務(wù)懇內(nèi)部縱收益脖率是裂項目被折現(xiàn)礦率的蕩臨界嚷值。熱在進襯行獨帳立方賤案的廈分析介評價蒜時，四一般逆是在小求得隸投資隙項目躲的內(nèi)季部收擴益率聽后，葛與同廊期貸鄙款利梨率、儲同期鋼行業(yè)剃基準(zhǔn)均收益挑率相孩比較服，以浩判定僵項目它在財矛務(wù)上褲是否糕可行司。20米23貨/5里/1疑2房地細(xì)產(chǎn)投海資分策析課韻件6．4現(xiàn)代度的財膊務(wù)指流標(biāo)分稅析①FI石RR與i比較在，反撿映項頑目的觀盈虧理狀況狼：FI津RR＞i，項光目盈稠利；FI搶RR=i，項汪目盈羊虧平期衡；FI潛RR＜i，糖項目支虧損糕。②FI米RR與ic比較聚，反政映項犁目與拜行業(yè)愛平均疼收益斧水平題相比堆的盈廣利情剛況：FI柿RR＞ic，項臘目盈昌利超階出行班業(yè)平撲均收鈴益水是平；FI碑RR=ic，項策目盈晌利等獄于行梢業(yè)平搖均收偷益水阻平；FI躲RR＜ic，項題目盈陸利低職于行申業(yè)平栗均水瓶平。20腿23悅/5滋/1那2房地價產(chǎn)投遙資分濤析課置件6．4現(xiàn)代瞎的財咬務(wù)指暖標(biāo)分親析③結(jié)論差：將內(nèi)偉部收谷益率秩與行診業(yè)基騙準(zhǔn)收敞益率局（或碰投資州者目便標(biāo)收惰益率察、最體低可燃接受鳴的收財益率皺）ic比較夾，當(dāng)FI塞RR≥ic時，迎即認(rèn)稻為其捷盈利糖能力恭已滿祥足最獅低要概求，翁投資咬項目走可行托，值臭得進逼一步再研究在。因靠為是墾否能慢被接站受，愿還有難賴于出投資征者對眉風(fēng)險派的估披計和丈其它罩投資綱機會登的吸總引力閣；反唐之，金則不魚可行陽，應(yīng)充被拒欺絕。如果管沒有譯規(guī)定棋的基舉準(zhǔn)收腹益率惕，內(nèi)猛部收訂益率侵應(yīng)大撥于長予期貸隱款的門實際采利率蘆或銀筍行貸判款利逃率i。內(nèi)扇部收字益率句表明據(jù)了項梯目投遮資所塊能支聽付的梁最高毅貸款耕利率響，如泡果后希者大觸于前凡者，習(xí)投資籃就會棋虧損絲式。因雁此，訪所求圈出的語內(nèi)部覆收益只率是厚可以耳接受側(cè)貸款途的最蠻高利茫率。20旨23凈/5世/1考2房地設(shè)產(chǎn)投龍資分消析課抄件6．4現(xiàn)代村的財堡務(wù)指切標(biāo)分驢析（4）內(nèi)果部收餅益率現(xiàn)存在懶的問印題以下銜存在哥的問趕題，尤可能焰使得笑用內(nèi)喝部收活益率縣方法其評價掩項目忍得出知的決壇策信反號與繼其它低現(xiàn)金辟流量宇貼現(xiàn)賢方法素（如礙凈現(xiàn)泥值法絕）得媽出的制結(jié)果素相矛顧盾。一是脖再投曉資利而率問亞題；著二是新多重攪根問陜題。20芝23期/5悄/1己2房地旨產(chǎn)投錢資分意析課大件6．4現(xiàn)代著的財盆務(wù)指廈標(biāo)分駝析①再投死資利課率問逢題再投隆資利漲率指磚房地員產(chǎn)投潔資項勉目在讓回收況期內(nèi)齡的收縣入再董投資辮的預(yù)啊期收劑益率意。采用吹內(nèi)部鳥收益款率分陣析方忌法對假各種濁項目隆進行斥比較期時，侄暗含蒜了這坡樣一承個假燙定：膊即回皆收期獸內(nèi)的己現(xiàn)金饒流入薦以內(nèi)佳部收生益率挨再投側(cè)資。20態(tài)23暖/5詢/1莫2房地抱產(chǎn)投遍資分別析課癢件6．4現(xiàn)代柴的財送務(wù)指賀標(biāo)分爺析A．當(dāng)貧這種筐假定債的前蚊提條崗件存袖在時軋，即寶內(nèi)部頑收益劉率就立是再袍投資陰利率親時，液使用族內(nèi)部線收益汗率方磁法分抹析判傭斷項疏目的舌優(yōu)劣逝或可乞行與寺否才慚是可披靠的煙、比議較實謹(jǐn)際的卷。B．但匠是，怠當(dāng)這首種假鐮定的樹前提賠條件鏈不存罷在時只，即獄當(dāng)時粘市場晨上其綠它投圈資機奇會的霧最好群收益編率與勵其內(nèi)長部收域益率宅不同辟時，骨或者耗說內(nèi)虛部收含益率加明顯飛高于授資本女的機給會成次本，蒼并高秧到不戒現(xiàn)實疑的地冷步時旱，則敲用內(nèi)拍部收握益率磁做為陷再投果資利旅率就趴是一吐個不銹合理煩、不古現(xiàn)實名的假量設(shè)。摔這時乞，再縮慧用內(nèi)遞部收化益率參方法屠去判濃斷和菠選擇根項目放，可重能就產(chǎn)與前送面的津結(jié)論務(wù)相矛死盾熔。C．當(dāng)扇各種珍投資桐項目半的使貪用壽疑命或圖持有槽期不晚同時吳，再莖投資敢問題結(jié)也將缺限制委內(nèi)部塵收益諷率方媽法的撓應(yīng)用政。20傾23讀/5該/1名2房地扮產(chǎn)投艷資分立析課叛件6．4現(xiàn)代成的財植務(wù)指身標(biāo)分強析②多重挽根問取題