成都寫字樓市場分析技巧

成都寫字樓市場分析技巧

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成都占據(jù)西部經(jīng)濟發(fā)展的制高點，具有明顯的區(qū)位競爭優(yōu)勢目前，成都市甲級寫字樓主要分布與天府廣場-人民南路一帶，達60％，東大街一線擁有量占成都甲級寫字樓的30％。以東大街為核心的CBD商務區(qū)和人民南路為主軸商務圈最為成熟。成都市寫字樓區(qū)位分布天府新城東大街猛追灣片區(qū)鹽市口---紅星路片區(qū)騾馬市片區(qū)天府廣場---陜西片區(qū)人民南路人民南路（天府廣場-火車南站）天府廣場都市文化節(jié)點紅照壁時尚商業(yè)及高層簇群節(jié)點濱河路酒店及高層簇群節(jié)點一環(huán)路IT商務節(jié)點領事館高端商務節(jié)點二環(huán)路高端商務居住節(jié)點高端商務高端商業(yè)教育科技商務居住●

張弛有度的都市空間●

獨具特色的城市形態(tài)定位:現(xiàn)代化商務科技文化中軸商業(yè)金融商務金融居住商業(yè)商務東大街富有活力的城市空間富有節(jié)奏的建筑形態(tài)鹽市口時尚商業(yè)及高層簇群節(jié)點紅星路商業(yè)及歷史文化節(jié)點錦江高層簇群節(jié)點一環(huán)路金融及高層簇群節(jié)點二環(huán)路高層簇群節(jié)點錦江新城高層簇群節(jié)點定位：獨具特色的金融商務主軸天府廣場---陜西街片區(qū)定位:獨具魅力的都市文化商業(yè)核心現(xiàn)有高層建筑擬建商業(yè)建筑新建文化建筑在建商業(yè)建筑南大街與天府廣場聯(lián)通紅星路——鹽市口片區(qū)定位：核心商業(yè)區(qū)空間布局基督教青年文化節(jié)點猛追灣片區(qū)定位：多層次的復合休閑商務區(qū)猛追灣RBD片區(qū)城市概念設計

●高品質休閑空間●沿主干道經(jīng)濟鏈●品牌主題公園●特色文化與歷史文化●綿延起伏的城市天際線

天府新城

.定位：國際化科技商務新城一中心兩基地：空間形態(tài)1、超高層建筑集中布置在一個區(qū)域內，形成區(qū)域地標2、高層建筑簇群化布局3、以小高層建筑作為城市背景4、強調街道界面連續(xù)性，及地塊圍合感創(chuàng)新研發(fā)中心總部商務基地現(xiàn)代服務基地業(yè)態(tài)定位區(qū)域標志性高層簇群03-09年以來，成都辦公物業(yè)年均消化量約35萬㎡，年均供應量約53萬㎡；

03-09年以來，成都甲級寫字樓年均消化量約7萬㎡，年均供應量約9萬㎡；

03-09年以來，成都乙級寫字樓年均消化量約13萬㎡，年均供應量約26萬㎡；結論：成都寫字樓市場正處于高速發(fā)展初期，供銷兩旺。03-09年整體寫字樓市場走勢

類甲級寫字樓是2009年成都寫字樓市場供應主體，總計供應36.4萬㎡，銷售23萬㎡。截止09年，乙級寫字樓存量主要集中在天府新城，約26.8萬㎡。結論：市場主要以類甲級、乙級寫字樓項目為主。09年寫字樓市場結構09年，成都甲級寫字樓均價約13012元/㎡，年均增幅7%-9%；

09年，成都乙級寫字樓均價約7750元/㎡，年均增幅6%-8%；

09年，成都類甲級寫字樓均價約9108元/㎡。03-09年寫字樓價格走勢國際金融中心IFC（類甲級）經(jīng)營模式：未定摩根中心（類甲級）經(jīng)營模式：只租不售（暫定）香年廣場（類甲級）美年廣場（甲級）航天科技大沙河（甲級）經(jīng)營模式：只租不售人民南路東大街天府新城仁和春天廣場精裝寫字樓（乙級）經(jīng)營模式：明宇國際廣場（甲級）經(jīng)營模式：銷售新希望大廈（甲級）2010年整體寫字樓市場環(huán)境鴻昌嘉泰（甲級）經(jīng)營模式：銷售海洋中心（甲級）經(jīng)營模式：銷售茂業(yè)大廈（甲級）經(jīng)營模式：預計銷售仁恒置地廣場（甲級）經(jīng)營模式：只租不售中匯廣場（甲級）大陸國際（甲級）經(jīng)營模式：銷售蓉國府（甲級）經(jīng)營模式：只租不售保利中心（甲級）來福士廣場（甲級）經(jīng)營模式：只租不售環(huán)球貿易中心（甲級）經(jīng)營模式：只租不售2010年成都新入市項目預計為29個；甲級寫字樓市場放量較大，共約21個，其中7個項目可銷售，8個項目為只租不售，6個項目未定經(jīng)營模式；乙級寫字樓市場放量速度減緩，共約8個，多為可銷售項目；人南路入市項目將成為市場主體。

未來三年內，寫字樓市場供應主體為甲級寫字樓，預計占總體供應比例的70%。結論：未來甲級寫字樓競爭日趨激烈。未來三年寫字樓市場供應對比結論：1、09年寫字樓市場呈供銷兩旺狀態(tài)，市場情況良好。2、目前可售寫字樓項目多以甲級、類甲級寫字樓為主。3、隨區(qū)域逐漸成熟，甲級寫字樓項目經(jīng)營模式將多為只租不售。4、未來3年內市場甲級、超甲級寫字樓市場放量劇增，高端項目競爭激烈。2010年成都寫字樓市場狀況

項目名稱項目檔次寫字樓建面（㎡）工程進度預計入市時間租售1天府時代廣場甲級5萬地上2層2010年6月銷售2明宇金融廣場甲級6萬基坑2010年第三季度銷售3電視塔339項目甲級——基坑2010年第三季度銷售4大陸國際甲級3.5萬正負零2010年7月銷售5環(huán)球貿易廣場ICC甲級——基坑2010年第三季度銷售6鴻昌嘉泰甲級————2010年第四季度銷售7保利中心甲級/基坑2010年第三季度銷售8瑞安中匯廣場甲級

封頂2010年6月銷售9海洋中心甲級————

2010年第三季度銷售10航天科技大廈甲級8萬封頂/租賃11仁恒置地廣場甲級13萬封頂/租賃12鐵獅門甲級6萬基坑2010年底租賃13來福士廣場甲級7萬基坑2010租賃14蓉國府甲級16萬基坑2010租賃15華置廣場甲級42萬/2010年下半年租賃16九龍倉國際金融中心甲級55萬//租賃17華潤萬象城甲級12萬/2011待定18萬達金牛廣場甲級8萬/2012

/19（世豪廣場）蘋果城甲級20萬/2010待定20茂業(yè)中心甲級約7萬/2010-2011/21希頓國際廣場甲級約9萬/2011/22富力國際中心甲級——————預計租賃23香年廣場類甲級16萬/2010年第二季度/

24摩根中心乙級4萬基坑09年第四季度銷售25中航城市廣場乙級7.6萬（總建面）/2010銷售26萊蒙置地廣場乙級7萬/2010銷售27明信國際中心城待定5萬/2010銷售28陽光保險大廈待定待定/

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29開元高攀項目乙級7萬//

/30中信乙級13.3萬/2010待定銷售動態(tài)：價格情況：整體均價21000元/平米優(yōu)惠情況：一次性2%，分期1%；銷售情況：房管局備案：項目共計163套房源，截止4月11日該項目房源備案共成交81套，合計30295.84平米，累計面積銷售率約49%；具體銷售情況如下：戶型區(qū)間350㎡447-465㎡231-278㎡539㎡推出40406120已售222528820-25層開發(fā)商自行持有5-18層主要剩余單位為13.14樓部分房源及18樓整層；

項目5-18層中剩余單位均價約20000元/平米新希望大廈住宅5.2米層高LOFT公寓甲級寫字樓保利中心總平圖保利中心成都恒置地廣場位于成都市人民路南路二段。項目主體建筑包括甲級寫字樓、服務式公寓及國際品牌購物中心，具有商務辦公、國際會議、商住、購物、餐飲休閑服務等復合商務商業(yè)功能。010年第2季度竣工并投入使用。

該項目于2006年9月開始興建，現(xiàn)已交付使用。該項目只租不售，商業(yè)招商情況良好，寫字樓持續(xù)租賃中。

占地面積：約28.7畝總建筑面積：20萬平米開發(fā)商：新加坡仁恒置地仁恒置地廣場標準層面積：2000平米；電梯：計16部電梯，其中8部高區(qū)電梯、7部低區(qū)電梯、1部消防電梯仁恒置地廣場低區(qū)平面圖仁恒置地廣場第一期保留現(xiàn)有的裙樓和樓高35層的大樓，目前已作為招商銀行成都分行及莎瑪酒店式公寓所在地。第二期占地面積約7.4畝，總建筑面積56,810平方米，高度133米，打造成為甲級寫字樓。成都典型項目電梯相關技術指標對比一覽表基本數(shù)據(jù)項目名稱品牌型號數(shù)量速度（m/s）載重量使用壽命平均候梯時間自動分層系統(tǒng)樓層分區(qū)國航世紀中心迅達S7001431600/10001533s無無匯日央擴迅達Miconic10731350/1150/27s有無威斯頓聯(lián)邦奧的斯OTIS200082.51000/27s無無時代廣場蒂森TE系列81.75/2.51350/11502557s無4部低區(qū)1-204部高區(qū)1-20~28川信廣場Lg、三菱三菱GPM102.51600/100015/20-2528.6s無低1-19高1-20~3力寶大廈迅達S700182.51350/18P/28s有8部商務-1-234部低層1-76部地下-1-13中環(huán)廣場原裝日立/102.51150/28.6//喜年廣場日立/12

61350/

30s（暫定）有/

總結：高端寫字樓都選用原裝進口品牌電梯，檔次和品質較高；大部分寫字樓選用歐美電梯，檔次和品質較高；速度在2.5米/秒以上，最高速度達6米/秒；甲級寫字樓中低區(qū)候梯時間27—30秒左右，高區(qū)候梯時間在30—40秒左右；甲級寫字樓的電梯控制一般采用電腦群控系統(tǒng)。成都寫字樓空調品牌一覽表項目名稱空調品牌特點國航世紀中心開利水冷循環(huán)系統(tǒng)；

共6臺開利主機，每臺控制8層空調系統(tǒng)；

大多公司由于加班費用問題，另單獨安裝室內空調匯日央擴美義水源熱泵機組威斯頓聯(lián)邦特靈水環(huán)熱泵機組時代廣場特靈水源熱泵機組川信廣場約克水環(huán)熱泵機組力寶大廈特靈水環(huán)熱泵機組中環(huán)廣場特靈水環(huán)熱泵機組喜年廣場特靈水環(huán)熱泵機組新希望大廈/水環(huán)熱泵機組成都市場空調品牌基本上是美國品牌，成本較高，但提升了樓盤的品質。成都寫字樓空調品牌一覽表項目名稱正常供應時間物管費收費標準加時空調費用國航世紀中心周一至周五：8：00-19：0018計入物管費用內，電費另算500元/小時/戶匯日央擴周一至周五：8：00-19：0015計入物管費用內，電費另算180元/小時/戶

未到一層以一層計算威斯頓聯(lián)邦周一至周五：8：00-18：0017計入物管費用內，電費另算/時代廣場除法定節(jié)假日除外

周一至周五：08：30-24：00

周六、周日09：00-18：0015計入物管費用內，電費另算包月在物管上增加3元/平米

臨時加班200元/小時/戶川信廣場周一至周五：8：00-18：0015計入物管費用內，電費另算180元/小時/戶力寶大廈周一至周五：8：00-18：3016計入物管費用內，電費另算0.22元/平米/小時

根據(jù)不同公司功能區(qū)域劃分，可在不同功能區(qū)域單獨安裝出風口，減少浪費面積，降低成本中環(huán)廣場周一至周五：8：00am-7:00pm

周六：8:00am-1:00pm16計入物管費用內，電費另算（周一到周五19：00-23：59）

半層以下（含半層），120元/小時；半層以上至一層以下（含一層），