上海帕緹歐香別墅-公寓項目營銷的報告

上海帕緹歐香別墅-公寓項目營銷的報告【匯報主題結(jié)構(gòu)】：105年行銷總結(jié)206年競爭市場分析306年度總體營銷策略4別墅、公寓分項行銷方案5媒體預算及SP計劃一、05年行銷總結(jié)銷售情況/客戶/價格/行銷推廣銷售現(xiàn)狀：一期別墅可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價未售套數(shù)未售均價完成1610套71596730163％10339套792764790638％11949套781670785641％簽約面積：8875.09簽約金額：68387483元完成簽約36％截至到2006-02-20疊加聯(lián)排合計客戶小結(jié)：區(qū)域詳細區(qū)域售足比例青浦青浦鎮(zhèn)4286%其他鎮(zhèn)48%市區(qū)36%一期別墅以青浦本地人士為主，包括新城改善型客戶和周邊城鎮(zhèn)居民。市區(qū)客戶為輔，為了項目站穩(wěn)青浦必須依靠市區(qū)的認同，從項目體量及品牌的需要出發(fā)，市區(qū)是戰(zhàn)略長期的目標，但根據(jù)目前市場狀況，市區(qū)導入暫緩。行銷推廣小結(jié)：推廣方向執(zhí)行結(jié)果市區(qū)：青浦發(fā)展、便捷交通青浦：主打地段、配套/SP活動提升開發(fā)商品牌市區(qū)：青浦政府對發(fā)展及形象包裝推動消極；交通遭遇收費等瓶頸青浦：初步樹立項目形象與東航復地的開發(fā)商品牌；當?shù)啬涣抨P(guān)系復雜，媒體計劃嘗不能正常實施，后期有所緩解過去的一年，市場動蕩、客層變化、初涉青浦，水深不熟，當?shù)赝茝V諸多受阻……一言概之：想到的還沒全做到踩著過去的經(jīng)驗積累，2006年要把想到的積極貫徹，即——想到做到??！二、06年競爭市場分析競爭格局：規(guī)模小+產(chǎn)品有限規(guī)模大+產(chǎn)品豐富本案最直接競爭對手金地項目仁恒運杰河濱花園30萬方，一期16萬方28萬方，一期13.2萬方新青浦世紀苑翡翠國際花苑匯豐豪軒2萬方2.5萬方尾盤5萬方仁恒VSPatio仁恒:公寓持續(xù)銷售，別墅開盤強銷公寓：在售239套，3萬方已售44%別墅（4.5萬方）開盤預判:最早5/6月，最晚9/10月本案:公寓開盤強銷，帶動別墅持續(xù)銷售競爭局面:公寓/別墅供應并舉,客源重疊,競爭全面化!小高層區(qū)花園洋房區(qū)項目規(guī)劃圖金地VSPatio金地VSPatio項目規(guī)劃圖開盤預判：花園洋房：最早6/7月,最晚9/10月小高層：年底客戶來源：花園洋房：當?shù)?市區(qū)(嘗試)小高層：當?shù)?6年花園洋房與本案疊加/公寓錯位競爭小結(jié)：風云戰(zhàn)國時代仁恒運杰河濱花園客源重疊,全面競爭金地項目花園洋房錯位競爭其余項目低價攪局競爭格局公寓率先低價入市，搶占市場，贏得先機帶動別墅持續(xù)銷售本案競爭策略三、年度總體營銷策略個案供應量：總量面積37735.9859645套數(shù)183488可售面積25483.3720000套數(shù)119172已售面積8875.09套數(shù)43未售面積16608.28套數(shù)76別墅公寓06年度目標：目標設定的基礎:沖量低價+公寓：別墅：穩(wěn)量利潤+06年度目標：公寓06年3幢新開樓宇244套/3萬M2公寓總量50％持續(xù)銷售，完成90％別墅墅消化預售證房源70套/1.6萬M206年總體營銷策略：目標客戶廣告調(diào)性通路策略價格策略核心關(guān)鍵推案節(jié)奏我們的目標客戶：公寓青浦城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅青浦當?shù)厍嗥种苓吥繕丝蛻魪V告調(diào)性價格策略推案節(jié)奏通路策略目標客戶廣告調(diào)性價格策略推案節(jié)奏通路策略公寓：入市報價：5600元/平方米一期均價：5300元/平方米差價300元/平方米的目的：為項目操盤中SP，折扣等營銷手段提供靈活的尺度空間。別墅：保持穩(wěn)定的價格政策均價：7650元/平方米3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月淀浦河工程進度明確樣板房完成淀浦河人行橋4.16公寓開盤市政道路完工商鋪完成一期南景觀島完工一期別墅交房目標客戶廣告調(diào)性價格策略推案節(jié)奏通路策略3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月淀浦河工程進度明確樣板房完成淀浦河人行橋4.16公寓開盤市政道路完工商鋪完成一期南景觀島完工一期別墅交房推案重點：公寓強銷（沖量）推案重點：別墅強銷（實景熱賣）目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略06年度廣告推廣總思路：目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略本年度以公寓為推案重點，客戶層次及廣告訴求勢必將與05年聯(lián)排別墅推廣產(chǎn)生很大的區(qū)別。我們將把握公寓入市的機會點，將項目的市場形象推向新的高度…05年別墅廣告思路回顧：目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略城區(qū)中心,稀缺型別墅級社區(qū)產(chǎn)品風格（立面特色）地段價值配套價值＋調(diào)整進入06年：公寓＝主角目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略問題來了…雖然“地段＋配套”同屬小高層的重要賣點，“別墅級社區(qū)”也是我們的重要依托，但如果僅以“別墅級社區(qū)”為小高層的推廣方向，將泯滅小高層自身的特性，使目標客戶對其缺乏記憶點，同時也局限了廣告表現(xiàn)。因此，有必要賦予小高層一個易記憶、易傳播的新形象，打開2006“帕緹歐香”廣告推廣上的新局面。06年廣告總精神：目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略風·景·陽房，別墅享受目前：風格水岸別墅早期：全球名匠·風格別墅闡釋：目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略 “風·景·陽房”——

本案公寓房型類型豐富，戶型格局和面積控制也較適宜，但缺乏排他性的特點，以風·景·陽房”為之命名，取其通風良好，景觀優(yōu)越、采光充足之意，易為客戶理解和上口；同時取“風景洋房”諧音，不會讓人產(chǎn)生是別墅的歧義。

“別墅享受”——

點明本案為別墅級社區(qū)，擁有配套和服務上的優(yōu)勢，區(qū)別其他公寓項目，產(chǎn)品的優(yōu)勢一目了然。

從這一新的廣告總精神出發(fā)，依據(jù)每個階段的推案重點，或從產(chǎn)品本身，或從配套優(yōu)勢，或從地段賣點……，都將其歸納于同一條主線之中。利用當?shù)貖A報,戶外看板,引導旗,車身等常規(guī)媒體鎖定青浦客戶，全面攔截周邊項目客源2.運用系列、有利益吸引的SP活動開拓/維護客源3.進一步開拓介紹客戶,推行全年積分活動目標客戶廣告調(diào)性推案節(jié)奏價格策略通路策略實現(xiàn)年度目標的難點：客源體量價格與銷量、速度的利益平衡點

06年度公寓的廣告調(diào)性青浦當?shù)氐奶厥馇闆r四、公寓/別墅分項行銷方案123456公寓：首批房源的選擇房型豐富，受眾面廣（1－4房/特色房攻擊仁恒主力房源）位置、環(huán)境等綜合品質(zhì)較佳，利于開盤熱銷244套3萬方后續(xù)房源供應結(jié)構(gòu)及體量：視當期銷售及競爭狀況為準公寓：階段目標市場預判行銷策略執(zhí)行手段廣告訴求發(fā)售VIP卡130張。3月4月5月6月7月仁恒：公寓持續(xù)/別墅樣板區(qū)準備及初步啟動客戶積累計劃。金地：——強銷VIP卡為火爆開盤做充分的準備限量發(fā)售，以吸引足夠客戶“精彩連場，盛濱在即”“景觀公寓VIP預約卡現(xiàn)正熱銷”——配合VIP卡發(fā)售，通過各種媒體組合發(fā)布熱銷信息，引導目標受眾關(guān)注首批房源去化70套仁恒：別墅積累期/公寓持續(xù)金地：喬梓灣設點（同本案），積累客戶開盤，密集廣告投放，引爆市場關(guān)注。積分回饋，維系客戶VIP卡價值兌現(xiàn)開盤（分樓層）一口價優(yōu)惠引爆“分享別墅級社區(qū)成熟生活，景觀公寓震撼開盤”“心動一刻，驕傲一生”——配合樣板房展示/看房通道包裝，將客戶關(guān)注點引向產(chǎn)品本身，推動熱銷開盤繪畫理財講座廊橋動工目標1：沖量目標2：火爆熱銷，擴大知名度公寓：8月9月10月11月12月階段目標市場預判行銷策略執(zhí)行手段廣告訴求30套/月仁恒：別墅開盤金地：花園洋房開盤突出現(xiàn)場實景，配套優(yōu)勢，搶奪客源白熱化積分兌現(xiàn)高潮“中心生活，觸手可及”“焦點所在，中心之選”——以現(xiàn)場實景和配套優(yōu)勢展示成熟生活，增強客戶信心30套/月仁恒：公寓特殊手段/別墅強銷簽約期金地：樣板區(qū)完成，目標客戶明確根據(jù)仁恒金地銷售采取攻擊對策維護老客戶，爭奪仁恒金地客源——差異化特殊賣點，客戶年終答謝納涼晚會交房答謝會持續(xù)穩(wěn)定銷量仁恒：公寓推出系列活動/別墅繼續(xù)積累客源金地：啟動客戶積累塑造社區(qū)概念積累客源，但控制房源量體，使客戶處于“饑餓”狀態(tài)“青浦魅力，由我繪就”“生活秀，熱力盛演”——配合SP活動，以社區(qū)生活魅力吸引客戶持續(xù)關(guān)注節(jié)奏放緩，穩(wěn)定銷量別墅：已售房源后續(xù)跟進房源預售證區(qū)域別墅：階段目標市場預判行銷策略執(zhí)行手段廣告訴求5套/月公寓開盤，密集廣告投放，利用公寓的人氣，帶動疊加/低總價聯(lián)排房源的去化積分活動仁恒：公寓持續(xù)/別墅樣板區(qū)準備及初步啟動客戶積累計劃。金地：——仁恒：別墅積累期/公寓持續(xù)金地：喬梓灣設點（同本案），積累客戶“精彩連場，盛濱在即”“景觀公寓VIP預約卡現(xiàn)正熱銷”——配合VIP卡發(fā)售，通過各種媒體組合發(fā)布熱銷信息，引導目標受眾關(guān)注“分享別墅級社區(qū)成熟生活，景觀公寓震撼開盤”“心動一刻，驕傲一生”——配合樣板房展示/看房通道包裝，將客戶關(guān)注點引向產(chǎn)品本身，推動熱銷開盤3月4月5月6月7月繪畫理財講座廊橋動工節(jié)奏放緩，穩(wěn)定銷量別墅：階段目標市場預判行銷策略執(zhí)行手段廣告訴求8套/月仁恒：別墅開盤金地：花園洋房開盤突出現(xiàn)場實景，配套優(yōu)勢，搶奪客源白熱化積分兌現(xiàn)高潮；交房送裝修“中心生活，觸手可及”“焦點所在，中心之選”——以現(xiàn)場實景和配套優(yōu)勢展示成熟生活，增強客戶信心5套/月仁恒：公寓特殊手段/別墅強銷簽約期金地：樣板區(qū)完成，目標客戶明確根據(jù)仁恒金地銷售采取攻擊對策維護老客戶，爭奪仁恒金地客源——差異化特殊賣點，客戶年終答謝8月9月10月11月12月納涼晚會交房答謝會5套/月仁恒：公寓推出系列活動/別墅繼續(xù)積累客源金地：啟動客戶積累景觀形象，實景打動針對特殊人群（教師/軍警等）雙重積分“青浦魅力，由我繪就”“生活秀，熱力盛演”——配合SP活動，以社區(qū)生活魅力吸引客戶持續(xù)關(guān)注現(xiàn)房實景，熱銷大賣五、媒體預算及SP計劃媒體預算:06年預算：750萬元固定媒體：40%300萬元變動媒體：60%450萬元05年回顧：580萬元固定媒體：25%147萬元變動媒體：75%433萬元***************************************************************************一期可售建筑面積：別墅3.77萬方公寓5.90萬方別墅均價：7650元/平方米公寓均價：5300元/平方米別墅總銷金額：2.88億元公寓總銷金額：3.13億元媒體預算:固定媒體項目數(shù)量預估總價（萬元）百分比VI及宣傳資料名片/信封/信紙

10.3%銷海/銷平

155%現(xiàn)場表現(xiàn)效果圖

155%展會模型/單體模型1155%看房通道、導示系統(tǒng)

155%益通軟件

155%戶外看板/燈箱/高炮518561.7％外接待租借及裝修

3010％外接待設計

31％其他

62％合計

30040%變動媒體項目數(shù)量預估總價（萬元）百分比房