房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)講義

2019.11房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估培訓(xùn)班

培訓(xùn)講義課程內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論與實(shí)務(wù)市場法收益法成本法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法假設(shè)開發(fā)法評(píng)估程序評(píng)估報(bào)告第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)基本知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)的含義指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個(gè)“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計(jì)算。建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)的種類按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列10類:居住房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”?！叭ㄒ黄健币话阒竿?、通水、通電和場地平整；“五通一平”一般指在“三通”基礎(chǔ)上增加排水、電信；“七通一平”一般指在“五通”基礎(chǔ)上增加燃?xì)狻崃υ诮üこ蹋菏侵附ㄖ镆验_始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?，F(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)的種類按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品勘查知識(shí)房地產(chǎn)的位置坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會(huì)場所的遠(yuǎn)近。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義土地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利抵押權(quán)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償房地產(chǎn)租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)出讓和劃撥出讓協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)出讓和劃撥出讓拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公開叫價(jià)競投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)出讓和劃撥劃撥劃撥用地范圍：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地劃撥土地使用權(quán)的處分在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)出讓和劃撥劃撥劃撥土地使用權(quán)的處分以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)規(guī)劃知識(shí)用地分類根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用地共分10大類、46中類和73個(gè)小類規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離房地并產(chǎn)押憲品規(guī)布范層號(hào)面的葵基本表知識(shí)規(guī)劃知腿識(shí)規(guī)劃控葉制指標(biāo)羨：規(guī)定軌性指標(biāo)建筑春紅線縣后退市距離偏，指疲建筑尿相對(duì)誦于規(guī)淋劃內(nèi)鍵道路警紅線苦后退陰的距廚離，霜通常衫以下刊限控川制人口容慮量。即源規(guī)劃地匠塊內(nèi)部根每公頃隙用地的坑居住人趕口數(shù)，祖通常以背上限控訊制建筑錢形式右、體庭量、般色彩柳、風(fēng)小格要嶼求。趣對(duì)規(guī)禿劃區(qū)享重點(diǎn)伐地段吳的建暴筑形餐體和倘布局烏應(yīng)進(jìn)架行特池別控氧制，籍包括用廣場弱控制蘋線、晨綠地愚控制思線、觸裙房廳建筑潤控制菠線、艇主體泰建筑跨控制銜線、濱建筑杏架空地控制變線、用建筑龜高度潑控制局范圍醒、建央筑顏魂色等類具體附指標(biāo)其他五環(huán)境電要求房地產(chǎn)肥押品規(guī)姑范層面艦的基本凝知識(shí)規(guī)劃態(tài)知識(shí)規(guī)劃控靠制指標(biāo)演：指導(dǎo)誘性指標(biāo)容積率檔，指規(guī)腔劃地塊個(gè)內(nèi)各類封總建筑美面積與自地塊面介積之比仆，可根妄據(jù)需要顧制定上端限和下稼限。容敞積率的牲下限保宰證地塊汗開發(fā)的滋效益，污防止無屈效益或方低效益司開發(fā)造練成的土變地浪費(fèi)席。綠地率陣，指規(guī)競劃地塊時(shí)內(nèi)各類顏綠地面單積的總跌和占規(guī)走劃地塊諷面積的列比率，深即：綠晌地率=綠蛙地面閱積／田土地錄面積綠地蒼率通捆常以干下限響控制碑。這寸里的努綠地娛包括短公共缸綠地鉆、宅朋旁綠丟地、餓公共荷服務(wù)串設(shè)施后所屬餓綠地翠（道劈燕路紅邊線內(nèi)漲的綠貪地）蜓，不算包括務(wù)屋頂臨、曬嘉臺(tái)的嘗人工委綠地繼。交通福出入肝口方子位，打指規(guī)謝劃地唐塊內(nèi)押允許影設(shè)置汽出入落口的貿(mào)方向般和位黃置停車泊舌位及其趙他需要被配置的響公共設(shè)狐施，包隨括居住錦區(qū)服務(wù)伸設(shè)施（堆中小學(xué)謊、幼托劑、居住屋區(qū)級(jí)公定建）、玻環(huán)衛(wèi)設(shè)臘施（垃遺圾轉(zhuǎn)運(yùn)矮站、公春共廁所耗）、電僅力設(shè)施嘗（變電瞇站、配醒電所）殊、電信畢設(shè)施（祥電話局盒、郵政傲局）、倒燃?xì)庠O(shè)戶施（煤夢(mèng)氣調(diào)氣巾站）等房地滅產(chǎn)押晚品規(guī)補(bǔ)范層臟面的返基本層知識(shí)規(guī)劃謠知識(shí)建設(shè)獲工程悟規(guī)劃圾許可坊證制鞋度在城市禾規(guī)劃區(qū)粒內(nèi)新建修、擴(kuò)建禾和改建莖建筑物扶、構(gòu)筑形物、道詞路、管戶線和其他他工程拒設(shè)施，壟必須持茅有關(guān)批匆準(zhǔn)文件督向城市詞規(guī)劃行宋政主管歌部門提啦出申請(qǐng)賤，由城杰市規(guī)劃抹行政主當(dāng)管部門煎根據(jù)城債市規(guī)劃輔提出的奇規(guī)劃設(shè)信計(jì)要求榮，核發(fā)寫建設(shè)工憐程規(guī)劃螺許可證俱件。建伍設(shè)單位芹或者個(gè)仿人在取刷得建設(shè)織工程規(guī)稻劃許可喊證件和庭其他有似關(guān)批準(zhǔn)倍文件后唇，方可察申請(qǐng)辦患理開工三手續(xù)房地產(chǎn)邁押品規(guī)繩范層面礎(chǔ)的基本漢知識(shí)房地產(chǎn)翼開發(fā)管粗理知識(shí)立項(xiàng)管傾理對(duì)房纖地產(chǎn)譯開發(fā)駐項(xiàng)目乎進(jìn)行竹可行鑄性研權(quán)究，壘形成《房浩地產(chǎn)相開發(fā)座項(xiàng)目饞可行價(jià)性研兵究報(bào)執(zhí)告》房地產(chǎn)慣開發(fā)項(xiàng)塌目用地前的土地堤使用權(quán)晨出讓或皺者劃撥陵前，主屯管部門君應(yīng)當(dāng)出津具《房樂地產(chǎn)開謹(jǐn)發(fā)項(xiàng)目婚建設(shè)條槍件意見興書》，店其內(nèi)容點(diǎn)應(yīng)當(dāng)作慢為土地自使用權(quán)議出讓合層同的必勝備條件剖或者劃他撥土地論使用權(quán)淘批準(zhǔn)文應(yīng)件的內(nèi)襲容之一房地產(chǎn)城開發(fā)企電業(yè)應(yīng)當(dāng)紋在簽訂數(shù)土地使寫用權(quán)出史讓合同捎或者取濕得劃撥申土地使渾用權(quán)批耐準(zhǔn)文件姐后的1它5日內(nèi)愛，到建綠設(shè)行政資主管部澇門備案端，領(lǐng)取抬《房地嶄產(chǎn)開發(fā)袍項(xiàng)目手虹冊(cè)》。挨房地產(chǎn)忙開發(fā)企具業(yè)應(yīng)當(dāng)墨將房地扛產(chǎn)開發(fā)厲項(xiàng)目建般設(shè)過程銀中的主饑要事項(xiàng)彼記錄在阻《房地輸產(chǎn)開發(fā)戴項(xiàng)目手疼冊(cè)》中墾，并定蔬期送房協(xié)地產(chǎn)開悼發(fā)主管克部門備唯案房地產(chǎn)傅押品規(guī)召范層面趣的基本解知識(shí)房地產(chǎn)皆開發(fā)管特理知識(shí)四證管附理房地衫產(chǎn)開吉發(fā)企賀業(yè)應(yīng)銜取得《國蹈有土泡地使豈用權(quán)鎮(zhèn)證》罰、《險(xiǎn)建設(shè)脅用地床規(guī)劃發(fā)許可訴證》歪、《駝建筑呼工程揪規(guī)劃痰許可靈證》疏、《虎建筑企工程騎施工至許可灰證》質(zhì)量押驗(yàn)收圈和房羽屋完仙損等封級(jí)房屋驗(yàn)微收按國泰家《建必筑工程嗚施工驗(yàn)鹽收統(tǒng)一劑標(biāo)準(zhǔn)》厘（GB硬503雁00-啄201乎9）規(guī)慨定進(jìn)行二、鋸房地糕產(chǎn)押注品評(píng)春估基猛本知悲識(shí)第一部意分：房龜?shù)禺a(chǎn)押浮品評(píng)估擾基礎(chǔ)知辨識(shí)房地產(chǎn)災(zāi)評(píng)估基經(jīng)本知識(shí)定義評(píng)估人干員依據(jù)底國家有哲關(guān)法律油、法規(guī)岔和評(píng)估匪規(guī)范，米根據(jù)評(píng)貓估目的碰，選擇涌適當(dāng)價(jià)篇值類型微，遵循稼評(píng)估原趣則，按小照評(píng)估紗程序，距運(yùn)用適馳當(dāng)?shù)脑u(píng)剝估方法戒，對(duì)房凝地產(chǎn)抵稍押品在諸評(píng)估時(shí)艙點(diǎn)的合性理價(jià)值怒進(jìn)行分犧析、估證算并發(fā)僑表評(píng)估穗意見的菠行為和拼過程評(píng)估主幼體從事房謹(jǐn)?shù)禺a(chǎn)抵刑押品價(jià)和值評(píng)估報(bào)和審核咽工作的傾人員，扯他們是恥評(píng)估工找作的主頁導(dǎo)者。評(píng)估客吸體（評(píng)汁估對(duì)象困）具體寶評(píng)估初活動(dòng)稅中需療要評(píng)箭估的移房地挎產(chǎn)作為評(píng)擺估對(duì)象涌的房地遮產(chǎn)，應(yīng)況符合國義家有關(guān)紀(jì)法律、交法規(guī)和努農(nóng)業(yè)銀少行相關(guān)嚷制度的霧規(guī)定。訂對(duì)于根婚據(jù)有關(guān)健規(guī)定不剃得抵押熊的房地輩產(chǎn)，不倚得作為伐評(píng)估對(duì)標(biāo)象房地御產(chǎn)評(píng)熄估要賭素評(píng)估不依據(jù)評(píng)估工活作所應(yīng)銀遵循的禽國家法教律法規(guī)遍和評(píng)估劑規(guī)范、趟評(píng)估活懷動(dòng)相關(guān)糕當(dāng)事人擴(kuò)之間的萌合同協(xié)鍛議以及護(hù)其他參徒考依據(jù)《房地躺產(chǎn)估價(jià)賀規(guī)范》拾（GB歸/T學(xué)502懲91-境201敵9）《城鎮(zhèn)張土地估猶價(jià)規(guī)程份》（G昏B/T海18以508束-20招19）《房地咱產(chǎn)抵押輸估價(jià)指安導(dǎo)意見爺》（建腳住房[擱201脹9]8籠號(hào)）《資產(chǎn)穿評(píng)估準(zhǔn)碼則——毒不動(dòng)產(chǎn)行》（中倘評(píng)協(xié)[概201寫9]1突89號(hào)美）《中國尤農(nóng)業(yè)銀腔行押品爐管理辦蕩法（試從行）》棚（農(nóng)銀笛發(fā)[2掩009螺]40諒0號(hào)）《中嚴(yán)國農(nóng)槽業(yè)銀袋行房狐地產(chǎn)誓押品股價(jià)值網(wǎng)評(píng)估造指引件》人民銀儲(chǔ)行、銀藍(lán)監(jiān)會(huì)等遠(yuǎn)外部監(jiān)劫管部門穩(wěn)的監(jiān)管胖要求以棟及本指予引等我份行內(nèi)部挨制度辦禿法的規(guī)陽定房地呆產(chǎn)評(píng)兄估要腸素評(píng)估目朽的評(píng)估結(jié)欺果的期催望用途么，它直燦接決定刪著價(jià)值班類型和薯評(píng)估方蠅法的選舞擇評(píng)估時(shí)債點(diǎn)（評(píng)焦估基準(zhǔn)店日）評(píng)估結(jié)腦果對(duì)應(yīng)披的日期齒。即只柜在該評(píng)胞估日期妨，評(píng)估常對(duì)象才媽有該評(píng)忘估價(jià)值一般應(yīng)按為完成框評(píng)估對(duì)須象實(shí)地吐查勘之茶日，但循評(píng)估委達(dá)托合同建另有約蘇定的除優(yōu)外。因巨特殊需牢要，評(píng)黃估時(shí)點(diǎn)核可定為逆過去或晨未來的罩某個(gè)日蜻期房地產(chǎn)漢評(píng)估要蘆素價(jià)值它類型評(píng)估結(jié)驗(yàn)果的價(jià)塵值屬性軍及其表圍現(xiàn)形式農(nóng)業(yè)旦銀行鑰房地媽產(chǎn)價(jià)核值評(píng)槽估的紀(jì)價(jià)值猴類型柔為房腳地產(chǎn)朽抵押嬸價(jià)值遙，即耗抵押往房地址產(chǎn)在諸評(píng)估嚼時(shí)點(diǎn)矮的市加場價(jià)劉值。抵押磚價(jià)值=未貿(mào)設(shè)立會(huì)法定大優(yōu)先垮受償毛權(quán)下循的價(jià)動(dòng)值-職優(yōu)先妨受償涼權(quán)=未設(shè)樹立法定云優(yōu)先受奧償權(quán)下三的價(jià)值印-拖欠像建設(shè)工蘭程價(jià)款趴-已抵甲押擔(dān)保的債子權(quán)占用賢額度-什其他法開定優(yōu)先覽受償權(quán)房地產(chǎn)碎評(píng)估要矩素價(jià)值類距型名義價(jià)暴格和實(shí)憂際價(jià)格名義虜價(jià)格蹤蝶是表龍面上母的價(jià)吉格，殊實(shí)際袋價(jià)格括是在演名義常價(jià)格貓的基濃礎(chǔ)上辛進(jìn)行國計(jì)算攤或處政理得畏到的暑價(jià)格姑。[例]褲一宗建鋼筑面積施為15哄0平方晉米，總蟻價(jià)10缺0萬元知的住房睬，在買到賣中雙晚方如約園定按以喜下幾種簡付款方星式付款展：（1火）要求蘆在成交孔日一次哪性付清勾；（2訴）如果憑在成交脅日一次交性付清錄，則給氣予2%滑的優(yōu)惠腦；（3奧）以抵役押貸款茶方式支呆付，其腸中首付燒50萬勞元，銀獲行貸款簡50萬續(xù)元，期言限20善年，貸愁款年利漿率7%辛，按月堪等額償童還貸款鏡本息；糕（4）紋從成交成日期起芬分期支滋付，成篩交日期知支付5窮0萬元尤，1年考后支付蘇剩余5挑0萬元咸，年折員現(xiàn)率為似10%福。請(qǐng)計(jì)艦算各種關(guān)付款方蛛式下的倘名義價(jià)根格和實(shí)另際價(jià)格擺。[解]替在以上底4種付悄款方式講下，名陪義價(jià)格盆均為總掉價(jià)10杠0萬元純。第（謀1）、士（3）頭中付款旅方式下晉，實(shí)際編價(jià)格和吩名義價(jià)樓格一樣現(xiàn)，均為失總價(jià)1存00萬磨元。在脾第（2日）中付逢款方式鼠下，實(shí)懶際價(jià)格勇為：1飛00×哥（1-喪2%）膀=98穩(wěn)萬元。麻在第（種4）中測(cè)付款方略式下，緒實(shí)際價(jià)若格為：晚50+萍50/朗（1+垮10%決）=9拖5.4哪5萬元型。房地產(chǎn)承評(píng)估要長素價(jià)值類長型總價(jià)書格、碰單位牽價(jià)格唱和樓聰面地永價(jià)總價(jià)格茅簡稱總亂價(jià)，是推指某一礦宗或某胖一區(qū)域禁范圍內(nèi)華房地產(chǎn)氏整體價(jià)滅格單位價(jià)陣格簡稱付單價(jià)。果土地單斯價(jià)是指偽單位土乎地面積伙的土地煌價(jià)格。握建筑物忌單價(jià)通剩常是指爭單位建鎖筑物面剃積的建斥筑物價(jià)貞格。房躺地單價(jià)沾通常是泥指單位盤建筑物模面積的跟房地價(jià)杰格樓面江地價(jià)惰是土扎地上配建筑拉物面世積均捐攤的都土地懸價(jià)格象。樓勵(lì)面地點(diǎn)價(jià)與且土地良總價(jià)息的關(guān)幻玉系為剝：樓棋面地?cái)貎r(jià)＝六土地頁總價(jià)/總建兆筑面積樓面地解價(jià)、土驕地單價(jià)見、容積理率三者門之間的諒關(guān)系，氏即：樓塊面地價(jià)踐＝土地匹單價(jià)/本容積率房地產(chǎn)益評(píng)估要懸素評(píng)估原怠則獨(dú)立適客觀告公正頁原則獨(dú)立：草要求房柳地產(chǎn)評(píng)惹估不應(yīng)琴受外界僑不合理散因素的抓干擾和搏影響客觀桌：要喪求房楚地產(chǎn)欲評(píng)估拋要盡租可能削地減放少評(píng)吩估人番員主巴觀意置志對(duì)耽評(píng)估吵過程天和評(píng)截估結(jié)上論的奶影響飲。公正：煤要求房砌地產(chǎn)評(píng)妙估時(shí)必塵須站在罩中立的子立場上再，不偏鵲袒當(dāng)事荷人的某違一方，下特別是團(tuán)不可有勺意無意鉛地偏向攔委托方合法原散則：必放須以評(píng)余估對(duì)象麗的合法床產(chǎn)權(quán)、國合法使罷用、合綢法處分讓為前提凈進(jìn)行評(píng)育估房地產(chǎn)匯評(píng)估要吳素評(píng)估原嶼則評(píng)估時(shí)縫點(diǎn)原則悉：評(píng)估扣結(jié)論具塌有很強(qiáng)金的時(shí)間況相關(guān)性襖和時(shí)效樣性，要扶求評(píng)估迫結(jié)果是瞎評(píng)估對(duì)劉象在評(píng)眠估時(shí)點(diǎn)艘的價(jià)格率，不能班將該評(píng)顫估結(jié)果鳴作為評(píng)刻估對(duì)象慎在其他托時(shí)點(diǎn)的裙價(jià)格替代介原則城：評(píng)霸估結(jié)堵果不捧得不鼓合理聾偏離桌類似勒房地簡產(chǎn)在秤同等培條件古下的班正常誓價(jià)格類似房閉地產(chǎn)是元指在同償一供求習(xí)范圍內(nèi)賤，在用疤途、規(guī)由模、檔遷次、區(qū)景位、建鉤筑結(jié)構(gòu)糧、權(quán)利疊性質(zhì)等薯方面與據(jù)評(píng)估對(duì)奪象相同漆或相近明的房地妙產(chǎn)謹(jǐn)慎原豪則：在稈存在不珠確定或濟(jì)不可量衡化因素添的情況決下，評(píng)只估人員子作出評(píng)答估相關(guān)處判斷時(shí)小，應(yīng)當(dāng)灘保持必愿要的謹(jǐn)螞慎，充笑分估計(jì)華抵押房通地產(chǎn)在闖處置時(shí)招可能受坊到的限彩制、未閱來可能皆發(fā)生的泡風(fēng)險(xiǎn)和啟損失，躲不高估意市場價(jià)搭值，不奏低估知雖悉的法犬定優(yōu)先慢受償款斷，并在碌評(píng)估報(bào)載告中作烘出必要弊的風(fēng)險(xiǎn)繁提示房地產(chǎn)遵評(píng)估要孫素評(píng)估方坦法評(píng)估方男法是指六評(píng)估所晨運(yùn)用的迅特定技慢術(shù)，它愿是分析挪和判斷電房地產(chǎn)岔價(jià)值的乞手段和溜途徑。指評(píng)估人棟員應(yīng)根套據(jù)評(píng)估柏對(duì)象、旱價(jià)值類速型和評(píng)舒估資料脅的搜集荒情況，息分析各拿種評(píng)估贈(zèng)方法的喪適用性浙，選用鐘適宜的較評(píng)估方游法。房地產(chǎn)壞價(jià)值評(píng)愉估主要葛使用市斧場法、倚收益法磚、成本麥法、假約設(shè)開發(fā)穩(wěn)法、基呀準(zhǔn)地價(jià)誕系數(shù)修襲正法等猜評(píng)估方釀法以及橫這些評(píng)敢估方法娛的綜合愁運(yùn)用。象評(píng)估人言員應(yīng)熟筋知、理宿解并正潮確運(yùn)用稍這些方購法，根還據(jù)實(shí)際網(wǎng)情況選濱擇適宜脆的評(píng)估種方法進(jìn)暫行評(píng)估房地產(chǎn)掏評(píng)估要灶素評(píng)估俯程序評(píng)估程輸序是指首評(píng)估工釋作從開昨始準(zhǔn)備餡到最后淡結(jié)束的獵工作順返序，主踐要包括南明確評(píng)鄭估基本藏事項(xiàng)、勾擬定評(píng)津估作業(yè)障方案、酒搜集評(píng)凱估所需衡資料、木實(shí)地查尚勘評(píng)估黨對(duì)象、很選定評(píng)奪估方法惕、計(jì)算擾和確定暑評(píng)估結(jié)黨果、撰喝寫和出那具評(píng)估土報(bào)告、慢審核確適認(rèn)評(píng)估棄結(jié)論、反評(píng)估資冬料歸檔吧等內(nèi)容評(píng)估存信息評(píng)估所貝需信息講的來源地方縱政府殘公布踏的有糕關(guān)行被業(yè)數(shù)城據(jù)地方涂政府充相關(guān)授的政時(shí)策文穴件根陣據(jù)各嚷地情詠況執(zhí)頁行，柔一般煮可根構(gòu)據(jù)各葉地的冊(cè)相關(guān)有地方摟政府責(zé)部門挺及其削網(wǎng)站養(yǎng)查外部乒評(píng)估削中介承機(jī)構(gòu)粉數(shù)據(jù)能提供蘆數(shù)據(jù)的沙外部中包介機(jī)構(gòu)灘有評(píng)估鉤公司、壩房地產(chǎn)恢銷售公懶司、房綱地產(chǎn)交兆易會(huì)、惡房地產(chǎn)暢二手交隙易中介凈、電視膠電臺(tái)網(wǎng)裙絡(luò)等現(xiàn)場勘糧查、客敢戶提供信息斤歸檔將評(píng)橡估報(bào)紀(jì)告電奶子版擠、現(xiàn)降場勘館查資舒料、甲電子布照片津、評(píng)板估測(cè)架算資糟料、高權(quán)證謝復(fù)印娃件等藏資料狐存檔卵備查第二塊部分授：房鑄地產(chǎn)瘦押品淡價(jià)值釋評(píng)估折理論糟與實(shí)過務(wù)一、市丸場法第二先部分掀：房羨地產(chǎn)捆評(píng)估鳴理論困與實(shí)氏務(wù)市場肺法定義市場法俗又稱市車場比較困法，是糟指將評(píng)挑估對(duì)象制與在評(píng)家估基準(zhǔn)工日近期魂有過交悶易的類舍似房地工產(chǎn)進(jìn)行霧比較，陳對(duì)這些就類似房堂地產(chǎn)的認(rèn)成交價(jià)詢格做適歐當(dāng)?shù)男藜艺?，以舊此估算賓評(píng)估對(duì)池象的客準(zhǔn)觀合理懸價(jià)格或除價(jià)值的咬方法。采用市桃場法求銜得的房軍地產(chǎn)價(jià)襯格又稱吊為比準(zhǔn)加價(jià)格使用前瞇提有一個(gè)永活躍的拳公開市暮場：市獲場上有隱自愿的水買者和肝賣者，第他們有干足夠的君時(shí)間可感以獲得鴿相關(guān)信紐奉息并進(jìn)灑行平等刷交易，挽市場成饑交價(jià)格能基本上養(yǎng)可以反崇映市場夏行情公開策市場奮上要燦有可建比的斑交易岸實(shí)例便：選筒擇的盲交易舉實(shí)例胡及其押交易歪活動(dòng)褲在近說期公佛開市點(diǎn)場上繳已經(jīng)伐發(fā)生必過，矛且與亮評(píng)估定對(duì)象斃相同龍或相候似，錫這些酸交易撲實(shí)例普就可俊以作變?yōu)樵u(píng)捕估對(duì)罰象的雀參照器物市場法適用輕范圍同種密類型質(zhì)的數(shù)谷量較驚多且務(wù)經(jīng)常乞發(fā)生溪交易喜的房講地產(chǎn)①住宅長，包括愿普通住慘宅、高孟檔公寓慢、別墅咐等②寫針字樓覽。③旱商鋪炭。④壯標(biāo)準(zhǔn)田廠房企。⑤恭房地補(bǔ)產(chǎn)開鳥發(fā)用旨地。下列搶房地候產(chǎn)難阿以采循用市遲場法甚評(píng)估哭：①數(shù)芬量很演少的概房地亡產(chǎn)，客如特縱殊廠古房、艦機(jī)場鄰、碼劫頭、冒博物灘館、恭教堂幫、寺腔廟、股古建謙筑等眼；②很少波發(fā)生交是易的房正地產(chǎn)，碰如學(xué)校還、醫(yī)院病、行政跨辦公樓悅等③可沸比性洲很差據(jù)的房漂地產(chǎn)楊，如東在建絞工程頸等市場法操作步比驟搜集交確易實(shí)例幼，即從耕房地產(chǎn)勁市場中峽搜集大絞量的實(shí)皇際成交秒的房地淘產(chǎn)及其亭成交日歌期、成殖交價(jià)格雜、付款王方式等拴情況選取可備比實(shí)例剛，即從啟搜集的奮大量交宿易實(shí)例竟中選取勇一定數(shù)拋量、符微合一定攻條件的洋交易實(shí)風(fēng)例對(duì)可屆比實(shí)誓例的野實(shí)際罰成交刷價(jià)格考進(jìn)行碰適當(dāng)受處理市場法可比活實(shí)例牲選擇寺要求用途領(lǐng)相同逢，指碧居住兆、商咽業(yè)、蓬辦公我、工駐業(yè)等謙用途建筑結(jié)宵構(gòu)相同濃，指鋼蜓結(jié)構(gòu)、源鋼筋混誦凝土結(jié)勵(lì)構(gòu)、磚凍混結(jié)構(gòu)蠟、磚木譜結(jié)構(gòu)、掛簡易結(jié)儲(chǔ)構(gòu)等房性屋建筑煤結(jié)構(gòu)。權(quán)利議性質(zhì)厚相似益，指錫土地稀和房糠屋的獄權(quán)利壟性質(zhì)湖。例螞如國巴有土杠地與暮集體暑土地跪權(quán)利科性質(zhì)腳不同那，出蘆讓土污地使鴉用權(quán)紗與劃笑撥土駝地使連用權(quán)倦的權(quán)遍利性掀質(zhì)不頂同，顧商品灰住宅仔與經(jīng)阻濟(jì)適恥用房霞、房模改所理購住脹房權(quán)爐利性因質(zhì)不舌同交易系類型滾相同店，房鑒地產(chǎn)吼交易份類型埋主要狀有買崖賣和址租賃劇兩大隙類，順其中洽根據(jù)節(jié)交易砌方式檔可分廟協(xié)議伐、招淚標(biāo)、哨拍賣酬、掛炭牌等拒交易鳥類型灰。所處地預(yù)段相同煉或是同屯一供需渾圈內(nèi)，早指所處傅的市場稻供求環(huán)忽境和競崗爭狀況俊相同或諷相似。交易實(shí)勸例的成轟交價(jià)格骨為正常塔價(jià)格或貢可修正芝為正常芒價(jià)格。交易供實(shí)例射的成敘交日悅期與境評(píng)估病基準(zhǔn)伏日接乏近，慣最長令不超枯過1年市場嫂法計(jì)算朽公式Pf=PB×A×歪B×CPf—評(píng)徐估對(duì)解象的銳比準(zhǔn)盾價(jià)格倘；PB—可比破實(shí)例成足交價(jià)格前；A—交旗易情況罷修正系迅數(shù)；B—市即場狀況毒調(diào)整系送數(shù)；C—房屆地產(chǎn)狀棚況調(diào)整四系數(shù)市場榨法指標(biāo)說示明交易情令況修正肌系數(shù)（診A）交易歡情況藥修正低是指抗排除苗交易魯行為烤中特毀殊因歲素所構(gòu)造成越的可家比實(shí)各例成眾交價(jià)揉格偏窗差，予將可獄比交卡易實(shí)媽例成坊交價(jià)恩格調(diào)肢整為棚正常扭價(jià)格計(jì)算惹公式市場狀傅況調(diào)整晝系數(shù)（蠟B）市場狀洲況調(diào)整雪是指由亮于可比沸實(shí)例的尼成交日制期與評(píng)厲估時(shí)點(diǎn)妙不同，到房地產(chǎn)湖市場狀偵況可能讓發(fā)生了怠變化，朱因此，晨應(yīng)將可辛比實(shí)例瀉在其成碗交日期禿時(shí)的價(jià)槐格調(diào)整度到在評(píng)乳估時(shí)點(diǎn)壺時(shí)的價(jià)念格計(jì)算呆公式市場法指標(biāo)響說明房地妥產(chǎn)狀數(shù)況調(diào)千整系匙數(shù)（騰C）房地忽產(chǎn)狀暮況調(diào)性整是義指把悼可比羨實(shí)例鞭在自菊身狀究況下軋的價(jià)企格，腐調(diào)整萄為在廁評(píng)估縮慧對(duì)象外房地詞產(chǎn)狀遣況下飽的價(jià)盼格計(jì)算公研式區(qū)位狀恢況調(diào)整代，是將鋸可比實(shí)寄例房地鞠產(chǎn)在其燦區(qū)位狀充況下的晚價(jià)格，巴調(diào)整為琴在評(píng)估狐對(duì)象房殲地產(chǎn)區(qū)皮位狀況工下的價(jià)李格。內(nèi)勾容主要委包括：兔位置、秀繁華程暗度、交戰(zhàn)通便捷頃程度、糟環(huán)境、憑景觀、紗基礎(chǔ)設(shè)南施情況易、公共肢配套設(shè)風(fēng)施完備吹程度、節(jié)產(chǎn)業(yè)聚銀集度等什影響房咳地產(chǎn)價(jià)花格的因駱?biāo)亍^(qū)純位狀況漸比較、薪調(diào)整的寄具體內(nèi)球容應(yīng)視逗評(píng)估對(duì)棍象的具鉤體用途睡而確定市場法指標(biāo)問說明房地稅產(chǎn)狀恢況調(diào)服整系葉數(shù)（著C）實(shí)物狀脆況調(diào)整出，是將步可比實(shí)極例房地疊產(chǎn)在其鬼實(shí)物狀在況下的留價(jià)格，打調(diào)整為員在評(píng)估噴對(duì)象房托地產(chǎn)實(shí)風(fēng)物狀況幟下的價(jià)貴格。實(shí)劃物狀況些比較、悶調(diào)整的嗽內(nèi)容，棗土地主捉要包括稠面積、劇形狀、數(shù)進(jìn)深、夠宗地內(nèi)獅基礎(chǔ)設(shè)母施完備煮程度和戲場地平岔整程度幟等；建齊筑物主勞要包括從建筑規(guī)引模、建揮筑結(jié)構(gòu)越、設(shè)施罵設(shè)備、慢空間布紡局、層運(yùn)高、工愉程質(zhì)量越、建筑呆物年齡鴨、維修吩養(yǎng)護(hù)情牛況等影巡壽響房地繳產(chǎn)價(jià)格熔的因素圣。實(shí)物寒狀況因弟素修正敞的具體家內(nèi)容應(yīng)奇視評(píng)估揀對(duì)象的耽具體用催途而確礎(chǔ)定權(quán)益筐狀況抱調(diào)整犯，是伶指將棚可比逝實(shí)例壯房地坊產(chǎn)在美其權(quán)配益狀仆況下族的價(jià)臘格，鍛調(diào)整反為在儲(chǔ)評(píng)估姨對(duì)象慢房地子產(chǎn)權(quán)殿益狀腫況下國的價(jià)哄格。斗權(quán)益獎(jiǎng)狀況滲調(diào)整窯的內(nèi)煙容主麗要包肅括土執(zhí)地使廉用期呀限、狐城市趁規(guī)劃情限制政條件簽（如溫容積筍率）風(fēng)等影待響房趕地產(chǎn)憶價(jià)格尾的因員素市場賀法指標(biāo)取宿值范圍單項(xiàng)因緊素修正符不能超蛛過20%綜合齊因素保修正擇不能縣超過洲30亡%因素修此正超出融范圍的涌，應(yīng)更積換其他絲式可比交傲易實(shí)例現(xiàn)場勘己查:比較因事素條件準(zhǔn)指數(shù)表市場銜法的虧計(jì)算見應(yīng)用建立傅比較獅基準(zhǔn)統(tǒng)一橋房地鍋產(chǎn)范蕉圍針對(duì)某桐些評(píng)估棚對(duì)象，義有時(shí)難匠以直接預(yù)選取到請(qǐng)與其范羞圍完全興相同的滔房地產(chǎn)出的交易靠實(shí)例作賤為可比秤實(shí)例，仆只能選陡取“主干”相同的解房地產(chǎn)勁的交易鎖實(shí)例作專為可比衣實(shí)例。欺統(tǒng)一房繩地產(chǎn)范渣圍即是典進(jìn)行“有無碌對(duì)比”并消娛除由折此導(dǎo)償致的戀價(jià)格猾差異帶有鏟債權(quán)恥債務(wù)朗的房扣地產(chǎn)葡。房地產(chǎn)宣價(jià)格=帶有裂債權(quán)債躁務(wù)的房趕地產(chǎn)價(jià)杯格-債暑權(quán)＋債投務(wù)含有糊非房械地產(chǎn)淋成分唐。房地產(chǎn)葵價(jià)格=珠含有非乎房地產(chǎn)肝成分的障房地產(chǎn)監(jiān)價(jià)格-答非房地為產(chǎn)成分忌的價(jià)格房地產(chǎn)躁實(shí)物范首圍不同市場紐奉法的項(xiàng)計(jì)算亡應(yīng)用建立比情較基準(zhǔn)統(tǒng)一房沙地產(chǎn)范悅圍[例]暴評(píng)估對(duì)蘭象是一徑套不帶仆車位的孤住宅，牛選取的重可比實(shí)疫例成交賴價(jià)格為際126團(tuán)萬元，源含有一多個(gè)現(xiàn)價(jià)汪為15忌萬元的僅車位和犬一套全列新狀態(tài)慰下價(jià)值爸為8萬激元的家矮具，家婦具為八磁成新，引請(qǐng)計(jì)算轉(zhuǎn)該可比腐實(shí)例經(jīng)故統(tǒng)一房掏地產(chǎn)范稻圍后的罷價(jià)格。[解]屢選取的池該可比松實(shí)例成濟(jì)交價(jià)格暑為：1說26-朗15-耳8×0獅.8=掉104鋒.6萬嫩元市場法稼的計(jì)算塞應(yīng)用建立伯比較飲基準(zhǔn)統(tǒng)一咽付款挖方式需要螺將分窮期支凈付的迫可比剛實(shí)例蠟成交概價(jià)格印折算百為在捆其成頌交日嫩期一禽次性據(jù)付清售的金話額。卵具體米方法振是通席過折巧現(xiàn)計(jì)頭算[例]誰某宗房口地產(chǎn)成啦交總價(jià)息為12狗0萬元談，其中首首付款洞40%導(dǎo)，余款撈于半年曉后一次征性支付以。假設(shè)廁月利率擠為0.頌4%，欣請(qǐng)計(jì)算顛該宗房羞地產(chǎn)在銷其成交柴日期一翼次性付但款付清盆的價(jià)格祝。[解]系該宗房石地產(chǎn)在孩其成交兵日期一執(zhí)次性付已清的價(jià)碼格計(jì)算秀如下市場朱法的夠計(jì)算鳥應(yīng)用建立比客較基準(zhǔn)統(tǒng)一津采用黃單價(jià)統(tǒng)一價(jià)若格表示秘單位可括以是總乏價(jià)，也合可以是值單價(jià)，采但一般拳是采用紐奉單價(jià)統(tǒng)一幣嗚種和貨笛幣單位在統(tǒng)畫一貨消幣單關(guān)位方齒面，膨按照告使用更習(xí)慣砍，人墓民幣封、美扮元、幣港幣極等，典通常鳥都采冊(cè)用“元”統(tǒng)一面外積內(nèi)涵市場法鼓的計(jì)算船應(yīng)用建立比題較基準(zhǔn)統(tǒng)一面雄積單位平方擋米下段的價(jià)早格=現(xiàn)公頃槍下的馬價(jià)格旱÷1燈00乒00平方段米下凳的價(jià)蓋格=蓄畝下惰的價(jià)既格÷用66涼6.呆67平方測(cè)米下餐的價(jià)梅格=造平方棗英尺資下的注價(jià)格煌÷0竊.0淡92蹤蝶90瘦30免4平方待米下殼的價(jià)話格=像坪下噴的價(jià)解格÷寺3.痛30饒57爪93[例]德搜集了已甲、乙松兩個(gè)交努易實(shí)例欠。甲交富易實(shí)例耐房地產(chǎn)墊的建筑達(dá)面積1立20平灰方米，律成交總騙價(jià)24膏0萬元統(tǒng)人民幣酸，分三嗓期付款捧，首付災(zāi)款10喝0萬元井人民幣更，第二質(zhì)期于半糾年后付惑70萬恒元人民脹幣，余奏款70置萬元人追民幣于巖1年后亡付清。借乙交易皆實(shí)例房信地產(chǎn)使妹用面積雷300來0平方搞英尺，稻成交總柏價(jià)12天2萬美愉元，于儀成交時(shí)蠶一次性延付清。觸已知人牌民幣年濃利率為減6%，邁該類房泊地產(chǎn)建欠筑面積喘與使用軍面積的聚關(guān)系為扯1平方曲英尺建狗筑面積灣等于0梅.65石平方英鈴尺使用城面積，尤乙交易首實(shí)例成末交時(shí)人艇民幣與沾美元的儉市場匯外率為1啞美元等充于6.導(dǎo)838抬3元人慨民幣。長如果選氏取該兩狀個(gè)交易深實(shí)例為拜可比實(shí)司例，請(qǐng)控對(duì)其成忽交價(jià)格飽進(jìn)行“陪建立比健較基準(zhǔn)報(bào)”處理市場藥法的勁計(jì)算劣應(yīng)用建立比電較基準(zhǔn)統(tǒng)一這面積磚單位[解昨]（央1）分統(tǒng)一著付款怠方式乙總價(jià)指=12幼2.0乏0（萬際美元）統(tǒng)一采兇用單價(jià)略。甲單價(jià)嗓=23胖403惱00÷闖120恨=19才502災(zāi).50語（元人爪民幣/郊平方米亡建筑面潛積）乙單價(jià)勿=12臺(tái)200什00÷悲300叉0=4城06.亭67（情美元/昌平方英爛尺使用鎮(zhèn)面積）統(tǒng)一幣懇種和貨早幣單位殖。統(tǒng)一濾采用人遮民幣表賣示：甲單駱價(jià)=涉19囑50鐘2.砍50叮（元妨人民架幣/咐平方技米建尋筑面躁積）乙單價(jià)影=40謹(jǐn)6.6軍7×6港.83瓣83=添278脈0.9貼3（元崇人民幣悉/平方襪英尺使肥用面積攻）市場法純的計(jì)算析應(yīng)用建立腳比較導(dǎo)基準(zhǔn)統(tǒng)一罷面積若單位[解]系統(tǒng)一規(guī)面積內(nèi)魂涵。統(tǒng)拜一采用撥建筑面妨積表示杏：甲單價(jià)形=19抽502字.50禽（元人樸民幣/術(shù)平方米濱建筑面功積）乙單價(jià)畜=27靜80.狠93×哪0.6乘5=1妄807牽.60請(qǐng)（元人夸民幣/脹平方英魯尺建筑諷面積）統(tǒng)一面貿(mào)積單位竿。以平旺方米為忽基準(zhǔn)表埋示：甲單在價(jià)=菌19裹50貿(mào)2.孝50蓮（元薯人民飼幣/暈平方重米建龜筑面洗積）乙單抗價(jià)=劣18只07究.6腎0÷肚0.鳥09抗29萬03噴04合=1喬94棵56怪.8四4（檔元人熔民幣承/平學(xué)方米徑建筑競面積笑）因此，燒通過建廈立比較蝴基準(zhǔn)處秋理，甲初交易實(shí)茅例的單勤價(jià)為1器950替2.5岸0元/牙平方米屯建筑面鏈積，乙揚(yáng)交易實(shí)宿例的單鉆價(jià)為1稼945闊6.8蘋4元/磚平方米格建筑面勿積市場法擴(kuò)的計(jì)算施應(yīng)用交易情仰況修正交易時(shí)情況排修正拳需要拿考慮恩的主沸要因陶素利害沿關(guān)系知人之相間的捷交易急于出親售或急熊于購買陣的交易交易險(xiǎn)雙方好或某責(zé)一方平對(duì)交炊易對(duì)句象或曉市場劈燕行情烤缺乏燭了解衛(wèi)的交鹿易交易商雙方搭或某靈一方漸對(duì)所心交易航的房斃地產(chǎn)面有偏坦好的鴨交易特殊能交易皆方式桐的交事易交易稅澆費(fèi)非正趁常負(fù)擔(dān)茫的交易相鄰柜房地江產(chǎn)的潤合并役交易強(qiáng)迫劉出售幕或強(qiáng)朋迫購矛買的者交易受迷信次影響的憶交易其他非現(xiàn)正常的慶交易市場胸法的樸計(jì)算私應(yīng)用交易情日況修正交易搞稅費(fèi)壘非正砍常負(fù)擁擔(dān)的貸修正將成交梢價(jià)格修兆正為依華照稅法營及中央榜和地方糖政府的閉有關(guān)規(guī)獨(dú)定（沒扣有規(guī)定帆的，按動(dòng)照當(dāng)?shù)亟砹?xí)慣）禮，買賣霧雙方各不自繳納燃自己應(yīng)洽繳納的霧交易稅藏費(fèi)下的進(jìn)價(jià)格。修正公祝式為：正常成季交價(jià)格螞=賣方賢實(shí)得金懼額+應(yīng)談?dòng)少u方堪繳納的秀稅費(fèi)=毒買方實(shí)頭付金額揭-應(yīng)由語買方繳組納的稅包費(fèi)正常竿成交牛價(jià)格窩=賣們方實(shí)黨得金慶額/始（1執(zhí)-應(yīng)儲(chǔ)當(dāng)由絲式賣方卷交付糖的稅格費(fèi)比小率）載=買河方實(shí)宿付金仆額/識(shí)（1爐+應(yīng)其由買羊方繳撤納的屆稅費(fèi)鐘比率傅）市場表法的遼計(jì)算為應(yīng)用市場獨(dú)狀況框調(diào)整市場狀恰況調(diào)整獲是指將夜可比交拜易實(shí)例爸在交易內(nèi)日期的視價(jià)格調(diào)裙整為評(píng)捷估基準(zhǔn)么日的價(jià)順格市場腦狀況塔調(diào)整貢的價(jià)叼格指暗數(shù)法采用松定基往價(jià)格記指數(shù)村進(jìn)行粥市場線狀況到調(diào)整誦的公辦式為瓦：[例恐]某綱房地潔產(chǎn)2燙00非9年脆3月靜1日冶價(jià)格軌為1妙60喘00竟元/匯平方豈米，棵現(xiàn)需價(jià)將其身調(diào)整息到2叫00謹(jǐn)9年要11羞月1傷日。喊已知慮該宗禽房地恒產(chǎn)所落在地汪區(qū)類菠似房撲地產(chǎn)吐20浮09咱年1慕月1征日至上11挺月1紹日的守價(jià)格拒指數(shù)帳分別腸為8蜜9.屋3，唇84映.7撲，8撓6.火8，輪85扔.0巷，8晴9.識(shí)2，朽92餅.5更，9剃8.濕1，享98徑.0按,9添7.賺6,國98警.0劉,9掌7.雄9（壁以2點(diǎn)01曾9年蘭1月型1日爹為1竊00盤）。肌請(qǐng)計(jì)為算該饑宗房垂地產(chǎn)彩20州09坡年1畫1月墨1日抬的價(jià)塵格。[解妙]該濱宗房擴(kuò)地產(chǎn)摟20指09劑年1英1月洽1日刷的價(jià)施格計(jì)篩算如滿下：市場呢法的覽計(jì)算充應(yīng)用市場蝕狀況璃調(diào)整市場狀引況調(diào)整彩的價(jià)格擔(dān)指數(shù)法采用品環(huán)比腳價(jià)格度指數(shù)撈進(jìn)行丹市場松狀況喇調(diào)整困的公塔式為可比牢實(shí)例排在評(píng)匠估時(shí)鎮(zhèn)點(diǎn)的老價(jià)格百=可鑒比實(shí)往例在待其成詳交日新期的附價(jià)格授×成仿交日隸期的皺下一改時(shí)期被的價(jià)播格指筒數(shù)×過再下加一時(shí)霧期的睡價(jià)格摩指數(shù)擦×…獨(dú)×評(píng)贈(zèng)估時(shí)竿點(diǎn)的折價(jià)格憲指數(shù)[例]位某宗房艘地產(chǎn)2匠009院年3月血1日的雕價(jià)格為攏160躍00元繁/平方祥米，現(xiàn)喝需將其蹈調(diào)整到裝200怪9年7嬌月1日呀。如已詳知該宗連房地產(chǎn)螞所在地警區(qū)類似麻房地產(chǎn)睛200帽9年1卸月1日允至7月涌1日的飯價(jià)格指闖數(shù)分別的為94灣.7，垮94.澤8，9慌6.7頁，10烘5.0踢，11彎4.2瘋，11篇6.5芝，12爆0.1別（均以安上個(gè)月乘為10袍0）。購請(qǐng)計(jì)算件該宗房歌地產(chǎn)2信019躺年10蛛月1日抽的價(jià)格東。[解園]該展宗房畏地產(chǎn)法20介09做年7饅月1撲日的鬼價(jià)格汽計(jì)算扔如下救：市場榜法的雀計(jì)算血應(yīng)用市場宇狀況知調(diào)整市場狀僅況調(diào)整脅的價(jià)格群變動(dòng)率縣法采用輸逐期吵遞增菠或遞牌減的值價(jià)格報(bào)變動(dòng)欄率進(jìn)顛行交歷易日堡期修騾正的陪公式妻為[例]鋸為評(píng)估另某宗房千地產(chǎn)2延009陸年9月煤1日的只價(jià)格，貨選取了腿成交日注期為2塊019澤年12占月1日姐、成交陰價(jià)格為麗800弄0元/鍛平方米網(wǎng)的可比叛實(shí)例。凳另獲知樂該類房兆地產(chǎn)的睡價(jià)格2帝019認(rèn)年1月核1日至繭200薄9年2村月1日重平均每虛月比上發(fā)月上漲脹1.5竹%，2襖009童年2月速1日至董9月1肆日平均城每月比簡上月上例漲2%患。請(qǐng)對(duì)綁該可比唇實(shí)例的劍價(jià)格進(jìn)劈燕行交易芽日期修上正。[解妹]對(duì)蚊該交佩易實(shí)阻例的劇交易臟日期想修正列為：市場法績的計(jì)算杠應(yīng)用市場狀搖況調(diào)整市場狀章況調(diào)整丈的價(jià)格扶變動(dòng)率皮法采用期雨內(nèi)平均滑上升或喪下降的寺價(jià)格變緞動(dòng)率進(jìn)油行市場勻狀況調(diào)蛾整的公殲式為：可比實(shí)銅例在評(píng)普估時(shí)點(diǎn)炭的價(jià)格蜘=可比榴實(shí)例在繪其成交浩日期的釣價(jià)格×份（1±巴價(jià)格變快動(dòng)率×換期數(shù)）房地紛產(chǎn)狀蚊況調(diào)剃整區(qū)位米狀況鍵調(diào)整[例]妄已知在積某宗房目地產(chǎn)評(píng)跳估中，難選取的貸可比實(shí)古例A、縣B、C化的區(qū)域位分析如費(fèi)下表所毫示，請(qǐng)猜計(jì)算可揀比實(shí)例哪A、B般的區(qū)位棋狀況調(diào)朵整系數(shù)市場法室的計(jì)算栽應(yīng)用[解]悶可比實(shí)像例A、罰B的區(qū)棚位狀況旺調(diào)整系盈數(shù)分別胃為市場法顛的計(jì)算瞧應(yīng)用房地產(chǎn)武狀況調(diào)掘整實(shí)物狀妥況因素失修正[例]切已知待在某宗圓房地產(chǎn)丘評(píng)估中喉，選取搭的可比損實(shí)例A予、B、祥C的實(shí)酒物狀況還分析如直下表所譽(yù)示，請(qǐng)蛙計(jì)算可苦比實(shí)例級(jí)A、C雜的實(shí)物漲狀況因息素修正僑系數(shù)市場膝法的褲計(jì)算箏應(yīng)用房地產(chǎn)茄狀況調(diào)妨整實(shí)物狀告況因素切修正可比柱實(shí)例奔A、螞C的齒實(shí)物客狀況在因素修修正滋系數(shù)分別為市場法確的計(jì)算動(dòng)應(yīng)用房地剩產(chǎn)狀教況調(diào)初整權(quán)益必狀況貧調(diào)整[將宴可比斜實(shí)例忽房地體產(chǎn)在嚼其權(quán)拘益狀柴況下染的價(jià)他格，宣調(diào)整崗為在孤估價(jià)嚼對(duì)象啟房地?cái)‘a(chǎn)權(quán)托益狀餡況下棗的價(jià)駐格。暖權(quán)益胸狀況嚷調(diào)整狹的內(nèi)匆容主扭要包遇括土組地使速用期舅限、樓城市口規(guī)劃帳限制治條件碎（如澇容積斜率）斬等影測(cè)響房逼地產(chǎn)新價(jià)格航的因衣素求取比耕準(zhǔn)價(jià)格求取某復(fù)個(gè)與可桑比實(shí)例結(jié)對(duì)應(yīng)的最比準(zhǔn)價(jià)麥格比準(zhǔn)價(jià)券格＝可閘比實(shí)例抗價(jià)格×碧交易情造況修正兵系數(shù)×涉市場狀乞況調(diào)整伴系數(shù)×啟房地產(chǎn)覽狀況調(diào)城整系數(shù)交易稈情況窄修正劃系數(shù)耳=可尸比實(shí)建例的談交易論情況硬指數(shù)謹(jǐn)/1挺00市場夜?fàn)顩r伙調(diào)整狡系數(shù)仰=可拍比實(shí)遮例的揀市場必狀況斷指數(shù)視/1躺00房地產(chǎn)浪狀況調(diào)蠢整系數(shù)本=10棕0/可艙比實(shí)例板的房地評(píng)產(chǎn)狀況毛指數(shù)市場旋法的食計(jì)算阿應(yīng)用求取眨比準(zhǔn)憑價(jià)格求取其挪他幾個(gè)蹲可比實(shí)穩(wěn)例的比陡準(zhǔn)價(jià)格采用算懇術(shù)平均合數(shù)法，況將多個(gè)萌可比交甜易實(shí)例益的比準(zhǔn)謙價(jià)格相唱加求和明，除以廣可比實(shí)歷例的個(gè)回?cái)?shù)，得宋出評(píng)估姥對(duì)象的況最終比盤準(zhǔn)價(jià)格[例]壞某宗房哈地產(chǎn)評(píng)形估時(shí)，楚選取周惹邊成交嚴(yán)的同類主房地產(chǎn)倘實(shí)例A箏、B、構(gòu)C、D斑，成交粱單價(jià)分責(zé)別為8釣700趁元/平摸方米，撇820嗽0元/蓬平方米康，85顆50元登/平方倦米，8仙400交元/平煉方米，媽已知交僑易情況情修正率閥為0，慮2%，泛3%，伍0，交碎易日期蘿修正率什為6%衫，7%跡，12魔%，1提0%，料房地產(chǎn)淹狀況調(diào)院整打分泊分別為銳104喊，10猾1，9臟8，6浸5。假忘設(shè)沒有揭其他需倚要考慮引的因素舒，請(qǐng)計(jì)中算該宗丟房地產(chǎn)悅的最終旬比準(zhǔn)價(jià)蛇格（采絲式用算術(shù)計(jì)平均數(shù)忽法）市場法武的計(jì)算竟應(yīng)用求取派比準(zhǔn)肌價(jià)格[解]報(bào)由于同熊類房地泡產(chǎn)實(shí)例詢D的房奔地產(chǎn)狀機(jī)況調(diào)整白修正超犬過30盆%，不議宜作為悠評(píng)估對(duì)境象的可只比交易岡實(shí)例。妹本宗房誼地產(chǎn)評(píng)畏估的可貨比交易翠實(shí)例為對(duì)A、B揮、C，穩(wěn)依據(jù)比匯準(zhǔn)價(jià)格不=可比恭實(shí)例成恩交價(jià)格掃×交易脅情況修脹正系數(shù)安×交易到日期修柄正系數(shù)杏×區(qū)域桂因素修傾正系數(shù)在×實(shí)物性狀況因預(yù)素修正暖系數(shù)，潔相應(yīng)計(jì)到算如下逼：利用算墊術(shù)平均墻數(shù)法計(jì)撞算評(píng)估礦對(duì)象的斥最終比睬準(zhǔn)價(jià)格濃為：二、菌收益版法第二部屯分：房寬地產(chǎn)評(píng)賺估理論尿與實(shí)務(wù)收益蝴法定義收益敢法是衡指預(yù)杰計(jì)評(píng)接估對(duì)捉象未具來正掏常凈鼓收益頁，選裙用適浩當(dāng)?shù)臈増?bào)酬彈率或取資本術(shù)化率避將其捆轉(zhuǎn)換密為價(jià)倉值，生以此肌估算崗評(píng)估笛對(duì)象減的客您觀合畢理價(jià)蜻格或肅價(jià)值派的方撫法。葡通?？瓢咽绽O益法診測(cè)算障出的勝價(jià)值不簡稱達(dá)為收墊益價(jià)監(jiān)格選用好條件被評(píng)估亡房地產(chǎn)合的未來注預(yù)期收峰益可以眾預(yù)測(cè)并皆可以用幅貨幣衡律量房地產(chǎn)梅擁有者鵲獲得預(yù)溝期收益販所承擔(dān)殘的風(fēng)險(xiǎn)神可以預(yù)饞測(cè)并可鍛以用貨賢幣衡量被評(píng)估黨房地產(chǎn)立預(yù)期獲娃利期限怪（壽命撲）可以擺預(yù)測(cè)適用牙范圍對(duì)于可慨獨(dú)立經(jīng)薯營獲利忠或具有叨潛在收斧益的房碼地產(chǎn)，庸一般采完用收益屢法進(jìn)行勞評(píng)估收益腎法操作螺步驟確定未閥來收益剩期限求取未費(fèi)來凈收看益求取報(bào)媽酬率選用很恰當(dāng)秒的報(bào)淹酬資孫本化觸法公澆式計(jì)鞋算收令益價(jià)擠格基本干公式V─評(píng)款估時(shí)點(diǎn)坊的收益憑價(jià)格（幻玉通常稱難為現(xiàn)值汽）；Ai─未萌來第鹽i年羽的正雙常凈微收益引；Y—房騙地產(chǎn)的夸報(bào)酬率償；n─可翁獲收益間的年限收益法寇的計(jì)算數(shù)公式可參考描公式凈收脹益每洗年不乓變V─溜評(píng)估挑時(shí)點(diǎn)膜的收欲益價(jià)慌格（苗通常甩稱為聚現(xiàn)值聰）；A─漿未來飲第i墾年的殺正常叢凈收寧益，賊保持素不變疊；Y—房為地產(chǎn)的沈報(bào)酬率舌；n─起可獲禾收益溪的年饞限[例]洪某宗房凍地產(chǎn)是晉在有償貝出讓的狼土地上鼓開發(fā)建攏設(shè)的，夢(mèng)當(dāng)時(shí)獲及得的土第地使用獄權(quán)年限這是70圈年，不鍵可續(xù)期翼，至今勁已使用麥了8年善；預(yù)計(jì)侍該宗房銹地產(chǎn)在簡正常情里況下每咱年的凈殺收益為介7萬元屑；該類略房地產(chǎn)飽的報(bào)酬夕率為6淘.5%佛。請(qǐng)以拋收益法婆計(jì)算該弄宗房地配產(chǎn)的價(jià)決格。[解航]該憑宗房印地產(chǎn)扣以收微益法掃計(jì)算愛的價(jià)抹格為收益法題的計(jì)算圣公式可參喇考公隆式凈收益滲在若干宜年前有治變化V─評(píng)桶估時(shí)點(diǎn)干的收益涼價(jià)格（鋪通常稱眠為現(xiàn)值降）；Ai飄─未往來第霸i年鋒至第臭t年押的正辮常凈死收益幸；A─未嬸來第t巡壽年后的譽(yù)正常凈愛收益，刊保持不鮮變；Y—房越地產(chǎn)的銷報(bào)酬率詠；n─精可獲輸收益妻的年考限[例截]某隱宗房婦地產(chǎn)災(zāi)的收曲益期始限為博40棚年，雙通過樓預(yù)測(cè)判得出代未來勁5年噸的凈州收益歲分別影為1土8萬灰元，體20嚼萬元貨，2觀1萬揭元，細(xì)23優(yōu)萬元伐，2馳6萬攝元，碧從未民來第餃6年叉到第命40粗年每和年的孕凈收此益將盞穩(wěn)定謎在2巡壽8萬娃元左喉右，熔該類接房地途產(chǎn)的春報(bào)酬往率為給10屈%。被請(qǐng)以從收益浮法計(jì)肺算該彎宗房體地產(chǎn)憑的價(jià)授格。[解罷]該急宗房警地產(chǎn)綁以收琴益法寶計(jì)算浩的價(jià)延格為收益遼法的伙計(jì)算紡公式可參侵考公糾式凈收挨益按紅一定部數(shù)額瘦遞增V─評(píng)出估時(shí)點(diǎn)陡的收益摧價(jià)格（趙通常稱凳為現(xiàn)值福）；A─未爭來第1陜年的正崇常凈收昂益，此業(yè)后按數(shù)淺額b逐骨年遞增滋；Y—礦房地蒜產(chǎn)的燦報(bào)酬賤率（簡不為噸0）訓(xùn)；n─瀉可獲既收益罩的年購限收益法許的計(jì)算合公式可參考擺公式凈收備益按缺一定偉數(shù)額從遞減V─低評(píng)估勤時(shí)點(diǎn)元的收以益價(jià)皂格（逐通常茂稱為薪現(xiàn)值碰）；A─序未來默第1兆年的假正常憶凈收撥益，華此后任按數(shù)灶額b碑逐年民遞增必；Y—房扭地產(chǎn)的幫報(bào)酬率足（不為羞0）；n─然可獲向收益微的年茶限，漲為有狐限年美，滿狡足n范≤收益降法的渾計(jì)算傍公式可參找考公隨式凈收憶益按歷一定暫數(shù)額底遞減[例綠]預(yù)紛計(jì)某農(nóng)綜房貼地產(chǎn)淺未來橡第一任年凈亦收益貧為3竹7萬串元，網(wǎng)此后讀每年居的凈貍收益合會(huì)在布上一鞏年的稈基礎(chǔ)招上減絮少2攏萬元蛇，該限類房剖地產(chǎn)俊的報(bào)范酬率低為1厲0%念，產(chǎn)海權(quán)有副限時(shí)施間為熱40舅年。吹請(qǐng)以結(jié)收益壞法計(jì)黑算該臨宗房莫地產(chǎn)夏的價(jià)任格。[解]折該宗房趟地產(chǎn)的霞合理經(jīng)喘營期限辱n計(jì)算康如下收益貓法的釋計(jì)算婚公式可參欠考公斤式凈收外益按籮一定睬比率役遞增V—襯評(píng)估袖時(shí)點(diǎn)腦的收閣益價(jià)樹格A—鹽未來?xiàng)U第一婦年的閃正常箏凈收鋤益；Y—淘房地插產(chǎn)的交報(bào)酬姥率；g—凈撲收益逐債年遞增循的比例歌；n—可險(xiǎn)獲收益晨的年限可參考絲式公式凈收益宴按一定房誠比率遞叨增V—評(píng)揉估時(shí)點(diǎn)號(hào)的收益切價(jià)格A—似未來骨第一荒年的紋正常刊凈收寬益；Y—飽房地畏產(chǎn)的梯報(bào)酬捆率；g—凈垮收益逐舍年遞增溉的比例競；n—借可獲灰收益唯的年械限收益法點(diǎn)的計(jì)算糠公式可參考垂公式凈收艇益按臨一定迷比率勢(shì)遞增紋、遞習(xí)減[例]節(jié)預(yù)計(jì)某桃綜房地防產(chǎn)未來唯第一年罰凈收益冒為26碼萬元，辮此后每明年的凈仆收益會(huì)雖在上一留年的基翼礎(chǔ)上減幼少1%博，該類荒房地產(chǎn)燃的報(bào)酬閘率為7宋%，收疲益期限蜜為5年別。請(qǐng)以飯收益法承計(jì)算該知宗房地油產(chǎn)的價(jià)鍵格。[解映]該餓宗房站地產(chǎn)優(yōu)以收昂益法趴計(jì)算乘的價(jià)用格為收益法直的計(jì)算屋公式可參考棍公式預(yù)知未孫來若干孫年后的滔價(jià)格V─誦評(píng)估見時(shí)點(diǎn)凈的收賊益價(jià)習(xí)格（添通常請(qǐng)稱為窮現(xiàn)值聞）；Ai─請(qǐng)未來第渡i年至衛(wèi)第t年溉的正常內(nèi)凈收益吳；Vn沖——窮房地顯產(chǎn)在烈未來播第n培年末尖的轉(zhuǎn)曉售凈叔收益禿或市小場價(jià)調(diào)值Y—房埋地產(chǎn)的驗(yàn)報(bào)酬率安；t─持尿有房地便產(chǎn)期間收益蘿法的鐘計(jì)算槍公式可參換考公涂式預(yù)知未俊來若干衰年后的喬價(jià)格[例浪]某忌寫字囑樓過欣去的遷市場寒價(jià)格琴為2捧80曾00掠元/駐平方?jīng)Q米，與目前為房地傳產(chǎn)市絨場不牽景氣沖，其敗市場弱租金圣為每淡天1咽3元沃/平炮方米臘，該孟類寫兇字樓闊的凈言收益渣為市鹽場租腔金的葉70殲%。坐預(yù)測(cè)歡房地歉產(chǎn)市泛場3生年后班會(huì)回軟升，甘那時(shí)們?cè)搶懻糇謽嵌嫉膬r(jià)弦格將估達(dá)到葡30粉00獄0元傅/平尋方米鋤，轉(zhuǎn)稠讓該厚寫字復(fù)樓的龍稅費(fèi)聚為市寬場價(jià)塔格的緞6%鄉(xiāng)豐。如打果投灣資者怖要求對(duì)該類眾資產(chǎn)資的報(bào)片酬率兔為1禽0%奪，請(qǐng)嘴以收嫂益法辯計(jì)算援該寫腦字樓忍目前逮的價(jià)訪值。[解擋]該松寫字干樓以鋒收益逝法計(jì)諸算的永價(jià)值遷為：收益險(xiǎn)法的前指標(biāo)須說明未來訊第i悄年的執(zhí)凈收壯益（群Ai）基于蹲房地笨產(chǎn)出柱租的曲凈收饑益的崖計(jì)算霜?；诓练康赜喇a(chǎn)出假租的櫻凈收智益計(jì)役算的庫基本句公式裕為：年凈收樓益=房地灶產(chǎn)出租扮年總收獸入－房姑地產(chǎn)出趨租年總折費(fèi)用。董房地產(chǎn)鴨出租的號(hào)總收入房地部產(chǎn)出微租年央總收盜入=達(dá)有效串毛收雁入+濤其他援收入有效懲毛收喇入=窩單位弊租金胸×建舞筑面補(bǔ)積×歲36陷5天惑×（雕1－鏈空置新率）霸－拖顆欠的壞租金拾以及旁其他牙收入報(bào)損失其他收扇入主要粥包括租激賃保證輸金和押疲金的利飽息收入蕉、房地伏產(chǎn)經(jīng)營巷業(yè)態(tài)帶薪來的除盼租賃收胃入外的拘其他收絹入。沒階有其他面收入取局值為0收益悉法的脅指標(biāo)浪說明未來躲第i春年的蘆凈收允益（得Ai）基于只房地陡產(chǎn)出忠租的改凈收彼益的廉計(jì)算房地產(chǎn)保出租年煮總費(fèi)用保險(xiǎn)步費(fèi)=重置欺單價(jià)×棄建筑面縱積×保較險(xiǎn)費(fèi)率膚。房屋古保險(xiǎn)費(fèi)館率一般位按1.蘋5-2掏‰計(jì)算詢。稅金：父按照國甩家和地縫方政府沫有關(guān)規(guī)炊定執(zhí)行想，主要碼包括房魂產(chǎn)稅、氏營業(yè)稅險(xiǎn)、城市患維護(hù)建鄉(xiāng)豐設(shè)稅、謎教育費(fèi)遙附加等遺。其他貸費(fèi)用綁：根衰據(jù)當(dāng)晚地具注體情金況確嗓定，滔主要幫包括遠(yuǎn)供暖分費(fèi)、敲水電犁費(fèi)、剛電話案費(fèi)等卡，但醬是要駛注意湖租金獅收入薪是否車包括曾該項(xiàng)罪費(fèi)用習(xí)，并偶根據(jù)善實(shí)際虧情況水決定允是否景計(jì)算林或扣通除基于營競業(yè)收入列的凈收懇益的計(jì)否算。使用收鉤益法對(duì)粉百貨商憂場和超取市等業(yè)壇態(tài)評(píng)估破時(shí)，凈緊收益測(cè)愉算公式最為：凈厘收益＝牽主營業(yè)跟務(wù)收入多－主營災(zāi)業(yè)務(wù)成殿本和稅礙金－管揀理費(fèi)用潑－財(cái)務(wù)配費(fèi)用－膠銷售費(fèi)謹(jǐn)用－商窄業(yè)利潤闊。收益法化的指標(biāo)渡說明房地產(chǎn)證的報(bào)酬右率（Y裕）市場提賊取法搜集三烤宗類似