張寶魁-考點全解班-物業(yè)經(jīng)營管理

haoxuenet

?物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》

?物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》

?物業(yè)管理師《物業(yè)綜合能力》

?物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》

目錄

緒論.................................................................................1

第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述.............................................................5

第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念.......................................................5

第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容............................................14

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇......................................................19

第一節(jié)房地產(chǎn)投資...............................................................20

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風險........................................................26

第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇....................................................30

第三章房地產(chǎn)投資分析技術..........................................................32

第一節(jié)投資分析的基本概念......................................................32

第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算..........................................................39

第三節(jié)設備更新中的經(jīng)濟分析....................................................44

第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務評價指標..................................................48

第四章收益性物業(yè)價值評估..........................................................53

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念（掌握）................................................53

第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征..............................................54

第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類..............................................56

第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素（了解）.......................................63

第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法................................................66

第五章房地產(chǎn)市場與市場分析........................................................77

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述..........................................................77

第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系....................................................78

第三節(jié)房地產(chǎn)市場結構與市場指標................................................81

第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能..................................................86

第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析..........................................................88

第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃........................................................91

第六章租賃管理.....................................................................98

第一節(jié)物業(yè)租賃概述............................................................99

第二節(jié)租賃管理與租賃方案.....................................................106

第三節(jié)房屋租賃合同............................................................109

第四節(jié)租戶關系管理............................................................115

第七章成本管理....................................................................117

第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類...............................................118

第二節(jié)成本估算方法............................................................123

第三節(jié)成本預算................................................................129

第四節(jié)成本控制................................................................133

第八章合同與風險管理..............................................................137

第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型...............................................137

第二節(jié)物業(yè)服務合同............................................................140

第三節(jié)招標投標階段的合同管理.................................................145

第四節(jié)風險管理理論............................................................149

第五節(jié)保險與物業(yè)保險.........................................................151

第九章財務管理與績效評價.........................................................160

第一節(jié)財務管理概述............................................................161

第二節(jié)財務報告分析............................................................164

第三節(jié)物業(yè)管理績效評價.......................................................166

第四節(jié)績效評價的主要方法.....................................................171

第五節(jié)物業(yè)管理報告............................................................171

第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理.........................................................174

第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理.................................................174

第二節(jié)寫字樓租賃管理.........................................................180

第三節(jié)寫字樓安全與風險管理...................................................184

第四節(jié)寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價.........................................186

第十一章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理.....................................................188

第一節(jié)零售商業(yè)物業(yè)及其分類...................................................188

第二節(jié)零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理....................................191

第三節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理.................................................193

第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理.................................................198

第五節(jié)風險與安全管理.........................................................200

第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展...................................................201

第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理.....................................................201

第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理...................................................203

第三節(jié)設施管理................................................................205

第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理.......................................................208

第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理.......................................................210

第六節(jié)新技術應用帶來的變革...................................................211

緒論

一、2010?2011年度考情分析

1.四科通過率

2010年和2011年四科通過率表1

年度報名人數(shù)實際參考人數(shù)參考率四科合格人數(shù)四科通過率

2010564204955187.83%1309326.42%

2011644855413883.95%1628730.08%

2.合格標準

2010年和2011年合格標準表2

科目名稱試卷滿分合格標準

2010年2011年

物業(yè)管理基本制度與政策100分60分

物業(yè)經(jīng)營管理

物業(yè)管理綜合能力

物業(yè)管理實務

分析:

(1)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試2010年通過率26.42%,2011通過率30.08%,2011年比2010年

提高了3.65個百分點。在目前我國執(zhí)業(yè)資格考試當中，30.08%的通過率處于相當高的水平。

(2)試題難度(除實務外)2011年與2010年相當，難度較小，符合我國執(zhí)業(yè)資格考試試題難

度變化的一般規(guī)律，即開考前三年試題較簡單，以后年份難度逐年增加。雖然2011年度實務難度較

大，但通過率并不低，也反映了我國執(zhí)業(yè)資格考試制定評分標準的一貫做法一試題難度大，評分

標準適當寬松，確保一個適當?shù)耐ㄟ^率。

因此，今年報考的朋友一定要把握住機會。

二、2012年考試時間

考試日期考試時間考試科目

2011年9月15日9：00-11：30(2.5h)物業(yè)管理基本制度與政策

14：00-16：30(2.5h)物業(yè)經(jīng)營管理

2011年9月16日9：00-11：30(2.5h)物業(yè)管理綜合能力

14：00-17：00(3.Oh)物業(yè)管理實務

三、考試題型

考試科目考試題型題型分值試卷滿分

物業(yè)經(jīng)營管理單項選擇題60X1=60分100分

多項選擇題20X2=40分

四、考試成績管理

考試成績實行滾動管理。參加全部4個科目考試的人員須在連續(xù)2個考試年度內(nèi)通過全部科目；

參加2個科目考試的人員須在當年通過應試科目。

五、2012年度考試大綱和參考教材

《物業(yè)經(jīng)營管理》科目大綱和參考教材與2011年相同，為中國建筑工業(yè)出版社出版的《全國物

業(yè)管理師資格考試大綱》和《中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材》。

六、答題技巧分析

《物業(yè)經(jīng)營管理》科目全部為客觀性試題，其中多項選擇題（20X2=40分）作答有一定難度,

能否通過考試，在很大程度上取決于多項選擇題的得分。因此，掌握準確的答題方法與技巧非常重

要?。?/p>

1、根據(jù)答案分布特征和數(shù)量特征采取相應的應試方法

第一題：單項選擇題（每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意）；

答題技巧：不會就“蒙”。如選擇B或C；一般不選擇A。

2010年真題選A、B、C、D的分別為10、17、17、16道試題。即選A、B、C、D的分別占16.67%、

28.33%、28.33%、26.67%?

2011年真題選A、B、C、D的分別為9、18、18、15道試題。即選A、B、C、D的分別占15%、

30%、30%、25%?

［例題1］政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（C）方面有所區(qū)別。（選

自《2010真題》第1題）

A.建筑規(guī)模B.建筑結構C.公共性D.社會性

答案：C

第二題：多項選擇題（每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，

至少有1個錯誤選項。錯選，本題不得分：少選，所選每個選項0.5分）；

答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——

（1）如果有把握的答案有4個、3個、2個，則只選這4個、3個、2個。

（2）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中若能排除2個，那么剩余的2個答案中至少有

一個是正確答案。處理方法：剩余的2個答案必選。

（3）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中只能排除1個或都不能排除，只選這1個。

（4）如果都不會也不能排除，蒙1個（B或C或D）。

2010年真題答案數(shù)量為2、3、4個的分別為2、10、8道試題。即選2、3,4個的分別占10%、

50%、40%。

2011年真題答案數(shù)量為2、3、4個的分別為3、11、6道試題。即選2、3、4個的分別占15%、

55%、30%?

【例題2］在所有權不變情況下，寫字樓的類型包括（ABC）。（選自《2010真題》第62題）

A.企業(yè)自用寫字樓B.出租寫字樓

C.自用出租復合型寫字樓D.出售寫字樓

E.出租出售復合型寫字樓

答案：ABC

2、根據(jù)工作經(jīng)驗、通常知識作答。

3、根據(jù)教材中獨特的詞匯作答。

4、試卷中固定的幾種題型與解題方法

后三種方法在課程精講過程中詳細講解。

七、2010?2011年試題總體分析

章節(jié)/分值/年份各章分值

2010年2011年平均

第1章物業(yè)經(jīng)營管理概述131212.5

第2章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇565.5

第3章房地產(chǎn)投資分析技術586.5

第4章收益性物業(yè)價值評估565.5

第5章房地產(chǎn)市場與市場分析586.5

第6章租賃管理151515

第7章成本管理151414.5

第8章合同與風險管理1189.5

第9章財務管理與績效評價444

第10章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理121011

第11章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理666

第12章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展433.5

總計100100100

分析:

（1）2010?2011年第1、6、7、8、10章為重點章節(jié)（平均分值總計62.5）,2012年仍然是重

點章節(jié)，分值仍然會很高?！仨氈攸c掌握

（2）難度較大、篇幅較多、涉及大量計算的第3、4、9章分值很低（平均分值總計16分），2012

年仍然會保持較低水平，但分值會逐漸所增加，尤其是第3、4章?！羞x擇的學習

（3）其他章節(jié)會有所微調(diào)，但基本穩(wěn)定。

（4）命題規(guī)律（考核范圍、出題思路、出題方式、試題難度）2010~2011年基本穩(wěn)定。2012

年仍然會遵循此規(guī)律。——指導應試方向

八、2012年試題難度預測

2010~2011年試題中的考點90%為識記的知識點。其中：

（1）涉及到的計算題，2010?2011年每年各為兩道單選題共2分，基本上來自于教材的例題，

且非常簡單；

（2）教材中關鍵語句、字詞稍作改動，較為靈活的試題，2010?2011年每年分值3-5分；

（3）超出參考教材的試題2010年為一道單選題共1分（知識點在綜合能力教材）。2011年沒

有。

（4）其余知識點全部是出自教材的關鍵語句、字詞。

（5）2012試題難度與2010?2011年相當。

九、授課思路——應試教育、以考生過關為目的

1.60分=100分；

2.突出重點；

3.識記與理解相結合；——兩條腿走路

4.具體授課內(nèi)容：

（1）解讀考試基本要求及命題規(guī)律、預測2012年命題方向。

（2）教材內(nèi)容精講、考點重要級別劃分，典型習題練習（包括2010?2011年真題）——考點

全解班

（3）串講、點題；全面提煉必考點、重點，全真模擬試題實戰(zhàn)模擬；——沖刺預測班

第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述

【歷年分值】

2010年單選題；7X1=7分多選題：3X2=6分共計13分

2011年單選題：6X1=6分多選題：3X2=6分共計12分

【大綱要求】

掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物、也經(jīng)營管理的層次及各層次之間的

相互關系。

熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。

了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關系。

【內(nèi)容精講】

第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念

隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與II俱增。物業(yè)

的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理,不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值,而且實現(xiàn)增值。

這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。

一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵（掌握〉（2011年1分）

物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管

理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提

供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維

修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及

主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。

物業(yè)經(jīng)營管理活動（1）既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，（2）也包括了將物業(yè)

作為一種收益性資產(chǎn)所進行的（資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營

績效評估等）經(jīng)營活動。寫字摟、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通

過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。

注釋：物業(yè)經(jīng)營管理=正常的使用+經(jīng)營（掙錢）

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括（D）。

A.保證物業(yè)正常使用的運行操作管理

B.將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策

C.收益性資產(chǎn)的后場營銷、租賃管理、成本控制

D.非收益性資產(chǎn)的經(jīng)營績效評估（收益性資產(chǎn)）

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（D）

A.物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估B.租賃管理

C.物業(yè)運行操作管理D.房地產(chǎn)開發(fā)

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關系，表述不正確的有（AB）

A.物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護、管理

B.傳統(tǒng)物業(yè)管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務

C.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求

D.寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資

者創(chuàng)造利潤和回報

E.物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方

向拓展

由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領域，而是由物業(yè)管理、

設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的

結果。

（2011年真題）1.關于物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵的說法，錯誤的是（B）。

A.物業(yè)經(jīng)營管理是以收益性物'也為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理

服務

B.物業(yè)經(jīng)營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理

C.物業(yè)經(jīng)營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業(yè)作為一種收益性

資產(chǎn)所進行的一系列的經(jīng)營活動

D.收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報

解析：物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地

進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務。

二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象（掌握）——必考點

物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別

墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱租客、承租

人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主

要物質(zhì)載體。

【例題】（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A.居住物業(yè)B.收益性物業(yè)

C.公共物業(yè)1）.所有物業(yè)

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常是（ABDE）等收益性房地產(chǎn)。

A.寫字樓；B.零售商業(yè)物業(yè)；

C.自住型別墅或公寓；D.工業(yè)物業(yè)；

E、酒店和休閑娛樂設施。

（2011年真題）4.下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動管理對象的是（C）。

A.丙級寫字樓B.居住區(qū)商場

C.公立小學D.出租型別墅

（2011年真題）67.下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的有（ACD）。——或放在第4章收益

性物業(yè)價值評估。

A.空置公寓B.公益圖書館

C.停車場D.影劇院

E.政府辦公樓

（―）寫字樓（2010年4分、2011年3分）

寫字樓——是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部

分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓、自用出

租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般

寫字樓有所區(qū)別。（注意：政府辦公樓不屬于收益性物業(yè)、不屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象）

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理中所指的辦公摟不包括（D）。

A.企業(yè)自用寫字樓；B.出租寫字樓；

C.自用出租復合型寫字樓；I）.政府辦公樓。

（2010年真題）L政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但與一般寫字樓在（C）方面有

所區(qū)別。

A.建筑規(guī)模B.建筑結構

C.公共性D.社會性

（2010年真題）62.在所有權不變情況下，寫字樓的類型包括（ABC）。

A.企業(yè)自用寫字樓B.HI租寫字樓

C.自用出租復合型寫字樓D.出售寫字樓

E.出租出售復合型寫字樓

我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況、收益

能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

【例題】寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其（ABC）進行分類。

A、所處的位置；B、樓宇設計裝修狀況；

C、收益能力；D、業(yè)主類型；

E、承租著類型。

【例題】國外通常將寫字樓分為（D）等級。

A、A、B、C三個等級；

B、一星級、二星級、三星級、四星級、五星級5個等級.

C、優(yōu)、良、中三個等級；

D、甲、乙、丙三個等級；

1.甲級寫字樓

具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或

規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，

包括24小時的維護、維修及保安服務。

（2010年真題）2.國外通常將具有優(yōu)越的地理位置，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超

過有關建筑條例或規(guī)范的要求，設施設備先進的寫字樓稱為（A）級寫字樓。

A.甲B.乙

C.丙D.T

2.乙級寫字樓

具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建

筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類

建筑物。

3.丙級寫字樓

物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在

較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應：相對于

乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。

寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。實踐中，人們常從租戶在尋租或續(xù)租寫

字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫

字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電

梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

（2011年真題）61.在寫字樓的評級中，通常需要參考的因素有（ABDE）等。

A.區(qū)位和交通B.建筑形式

C,建筑物的出租率D.物業(yè)管理水平

E.為租戶提供的服務

（2011年真題）2.關于寫字樓分類的說法，正確的是（D）。

A.寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩種類型

B.我國統(tǒng)一的寫字樓分類標準將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級

C.建筑面積是寫字樓分類的主要依據(jù)

D.寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷

（二）零售商業(yè)物業(yè)（2010年2分、2011年1分）

零售商業(yè)物業(yè)——是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零

售商業(yè)空間。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權是統(tǒng)一的還是分散的，為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，

非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務，（1）以選擇優(yōu)良租戶，（2）優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空

間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，（3）保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，（4）增加商

場人流以增加其營業(yè)額，（5）并最終實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標。——零售商業(yè)物

業(yè)管理的必要性。

零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。

（2010年真題）63.零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)有（ADE）等方面。

A.建筑規(guī)模B.建筑結構

C.經(jīng)營成本D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

E.經(jīng)營商品的特點

零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)

商場、鄰里服務性商店、特色商店。

1.區(qū)域購物中心

——指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連

鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬以上，有效商業(yè)服務半徑可達到200km,由專業(yè)

購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多。

【例題】區(qū)域購物中心的建筑面積在（A）萬以上。

A.10；B.20；

C.30；D.40

區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專

賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型

的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。此外，還設置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游

客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受的需求。

區(qū)域購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致

性，在服務設施上體現(xiàn)為完整性，在服務范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。因此，區(qū)域購物中心不是各

類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體。

（2011年真題）3.關于區(qū)域購物中心的說法，錯誤的是（B）。

A.區(qū)域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體

B.區(qū)域購物中心定位于高端消費，針對的是高收入人群（家庭式消費）

C.區(qū)域購物中心在服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務設施上體現(xiàn)

為完整性

D.區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體

解析：區(qū)域購物中心定位于家庭式消費。

2.市級購物中心

市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m?以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30

萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主

要租戶：男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身

用品商店等，通常也可作為次要租戶進入中心經(jīng)營；銀行分支機構、餐飲店、影劇院、汽車服務中

心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔

之分。

3.地區(qū)購物商場

地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在1?3萬之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務

人口10?30萬人，年營業(yè)額在1?5億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租

戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類

商場的次要租戶。

4.居住區(qū)商場

居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在0.3?1萬m，之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，

服務人口1?5萬人，年營業(yè)額在0.3?1億元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場

通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類

購物中心的次要租戶。

5.鄰里服務性商店

這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m'以下，且以500?1000m，建筑面積者居多，服務人口在1萬人

以下，年營業(yè)額在3000萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服

裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。

6.特色商店

特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。這類商

店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口、年營業(yè)額等差異較大。

除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，

零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用

途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設施為主的綜合用途開發(fā)通常將零

售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零

售商店提供了現(xiàn)成的市場。當然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。

【例題】關于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（C）。

A.零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立建筑群

B.為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物

業(yè)經(jīng)營管理服務

C.零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪（從小型店鋪到大型購物中心）

D.綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到?定的限制

【例題】零售商業(yè)物業(yè)通常分為（BCDE）種類型。

A、省級購物中心B、市級購物中心

C、地區(qū)購物商場D、居住區(qū)商場；

E、鄰里服務性商店和特色商店。

解析：A、應為區(qū)域購物中心。

（三）出租型別嬖或公寓（了解）

用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是別墅和公寓。

1.別墅

別嬖——指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居

民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層

數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。

中國人的別里概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合

住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別塞、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中

別型”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

2.公寓

公寓——指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。具體類

型包括：復式公寓（?套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通

向后院或花園的住宅）和單間公寓（由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住

宅）。

（四）工業(yè)物業(yè)（了解）

——指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、

研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園

區(qū)、科技園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動的流程與空間需求特征相關，必須保證能源供應和內(nèi)部運輸

系統(tǒng)的通暢，同時還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。

（五）酒店和休閑娛樂設施（了解）

酒店和休閑娛樂設施——是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供

入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

雖然酒店和休閑娛樂設施同屬于一個大類，但在軟硬件設置和運營管理模式方面各有特色。酒

店與休閑娛樂設施的差別主要表現(xiàn)在：

1.服務對象不同。

2.地理位置不同。

3.服務內(nèi)容不同。

4.建筑設計和裝潢風格不同。

三、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標（掌握）（2010年3分）

物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足

租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物亞各期凈收益最大化的基礎匕保持和提高物業(yè)的市場價值以及

未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權的企業(yè)或機構，也包括這些企業(yè)或

機構背后的投資者。

（2010年真題）3.物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標是（B）。

A.防止物'也泡沫B.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

C.合理籌劃物業(yè)稅收D.提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)治安安全

（2010年真題）4.實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務目標的基礎是實現(xiàn)物業(yè)各期（B）最大化。

A.價值B.凈收益

C.價格D.收入

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理的目標包括（ABCE）

A.為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報

B.使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值

C.在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求

D.物業(yè)經(jīng)營成本最小化

E.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)（了解）（2011年2分）

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資

產(chǎn)管理并重的復合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營

管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)

大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設立的，由兩個以上股東共同出資經(jīng)營，

以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟組織?？梢钥闯?，作為公司，一般應具有以下五個特征：①依

照有關法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具有法人資格；

⑤是經(jīng)濟組織。

物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營管理工作的性質(zhì)密切相關。物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務性行業(yè)，

同時又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織?，F(xiàn)代物業(yè)管理

企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制來運作，靠提供經(jīng)營管理服務獲得

報酬，取得盈利。

（2011年真題）62.關于物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的說法，正確的有（ABD）。

A.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)以公司的形式存在

B.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是服務性企業(yè)

C.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)不以盈利為目的

D.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是依法進行登記注冊的經(jīng)濟組織

E.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以不具有法人資格

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種。——必考點

1,管理型物業(yè)管理企業(yè)——“總包企業(yè)”，一般沒有自己的專業(yè)公司

管理型物業(yè)管理企業(yè)——是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績

效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企'也的工作重點在于物業(yè)管

理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包

商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關系管理等。管理型物業(yè)管理企'業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化

和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運行效率，

為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標需求的服務。

【例題】受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是

指（A）物業(yè)管理企業(yè)。

A.管理型B.專業(yè)型

C.綜合型D.委托型

2.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)——“分包企業(yè)”

專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)——是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的

形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)

務。

設立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服

務，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和

效益。

3.綜合型物業(yè)管理企業(yè)——“總包企業(yè)擁有自己的專業(yè)公司”

綜合型物業(yè)管理企業(yè)——是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管

理企業(yè)一般在公司總部設置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設置若干專業(yè)化的分公司，

履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。同時:信息技術的應用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉

變，使越來越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運行管理工程分包給專業(yè)物

業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應商內(nèi)策略管理和運行管理職能的分離。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以

分為公司管理、現(xiàn)場管理、現(xiàn)場作業(yè)三個層次。

【例題】管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（A）。

A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在

總包的位置（管理型物業(yè)管理企業(yè)）

B.管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點包括物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理

等

C.管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多

元化目標需求的服務

D.在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低

管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益

第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次（掌握）

物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設

施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理

為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

（2010年真題）5.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其

分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（A）三個層次。

A.房地產(chǎn)組合投資管理B.房地產(chǎn)融資管理

C.房地產(chǎn)開發(fā)管理D.房地產(chǎn)租售管理

1.物業(yè)管理——正常使用

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保

障其始終處在正常的運行狀態(tài)。

（1）對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。

（2）對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資

產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定

的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

（2010年真題）6.物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務，其核心工作是（B）。

A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護B.對物業(yè)進行日常的維護與維修

C.保安和保潔D.對物業(yè)進行資產(chǎn)管理

2.設施管理——營造環(huán)境、保值增值

設施管理——是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機

構（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設施管理的對象，主要是高新技術企業(yè)用

房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房

地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。

【例題】設施管理的服務對象通常為（I））

A.科研教學設施B.政府辦公大樓

C.醫(yī)院設施I）.擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的機構開始認識到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好

的管理對（1）創(chuàng)造一個益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、（2）降低房地產(chǎn)使用成本、（3）保持

房地產(chǎn)價值，（4）配合機構發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，均具有十分重要的意義。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理——也可以稱為物業(yè)管理企業(yè)的再管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理——從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公

司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的

行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大

化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

4.房地產(chǎn)組合投資管理——物業(yè)價值創(chuàng)造管理

房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括（1）理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；（2）評價

資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；（3）審批資產(chǎn)管理公司（為維護物業(yè)資產(chǎn)結構安全、功能先進，保持其市場

競爭地位而）提出的更新改造計戈I；（4）以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；

（5）以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商

或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機

售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目標的實現(xiàn)，實際上就是

以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

【例題】物業(yè)經(jīng)營管理的層次分為（ABCD）幾個層次。

A.物業(yè)管理B.設施管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理

E.公司管理

【例題】房地產(chǎn)投資的利潤是通過（ACD）途徑創(chuàng)造出來的。

A.在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物'也

B.通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)

C.在合適的時機售出物業(yè)

0.在極好的條件下從原業(yè)主手中購買物'也

E.在持有期間以現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)（現(xiàn)金流量）

（2011年真題）5.關于房地產(chǎn)組合投資管理的說法，正確的是（D）。