運營標桿地產(chǎn)項目啟動會管理指引

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項目啟動會管理指引2020年12月集團運營中心引言1指引目標剛調(diào)入集團運營部運營中心新員工2必要前提需要有一定的項目運營經(jīng)驗3準備工作閱讀、熟悉啟動會的制度和模板4適用范圍僅限本中心使用，不得對外宣揚目錄定位會階段工作一階段啟動會階段工作二階段啟動會階段工作啟動會變更定位會階段工作——項目來源新取得的項目老項目后續(xù)開發(fā)新項目取得土地之后盡快跟進投資要到投資任務(wù)書。目前投資會集中發(fā)給石苑，石苑發(fā)大家。投資任務(wù)書的指標，是啟動會的指標的參考標準。需盯住抓住。合作和勾地的項目，可能未取得土地的時候需要先行啟動的，地區(qū)公司提出需求，在與職能負責(zé)人溝通后同意后，組織一次立項會，過會后可先行啟動每次中心例會都會過這塊的內(nèi)容，找到你的前任的文件，了解近期要開的啟動會。中遠期的啟動會安排，除了工作交接之外，可以逐步跟地區(qū)公司了解，或者向中心負責(zé)人咨詢。定位會階段工作定位會前期工作拿地后天數(shù)標準動作3定位會啟動會5建立項目門戶5項目團隊組建10啟動版全景計劃審批完成25-28完成三個評審30上定位會35會議紀要審批完成定位會階段工作定位會前期工作投委會資料

第一時間向項目總監(jiān)或者投資的同事要到，快速了解下項目的體量、業(yè)態(tài)、開盤時間、結(jié)利時間等關(guān)鍵信息；定位會啟動會：

客研牽頭，主要是確定客研工作的方向，我們需要參加，了解相關(guān)信息啟動版全景計劃：

這個要追，地區(qū)公司容易拖延。全景計劃管理制度中有要求；原則上按照期量安排，特別需要延遲時間的，在充分了解客研的意見后，要單獨跟老蘇申請；定位會階段工作定位會前期工作對新公司、快速成長的公司，應(yīng)特別關(guān)注：項目團隊：人員是否齊整，是否因為人員不足或者能力不足而導(dǎo)致工作偏離；工作方法：職能是否給予了足夠的支持，工作站模式是否得以遵循，職能是否充分碰撞；制度理解：有什么困惑，項目與集團溝通中有什么困難，如有困難要參與解決；定位會階段工作定位會前期工作

拿地到上定位會，這個階段運營片區(qū)負責(zé)要多介入，充分了解項目的基本邏輯，各類評審要參加。如果遇到推進不順利的項目，需要充分了解其原因，并給出解決建議。定位會階段工作定位會前評審運營關(guān)鍵指標評審：運營牽頭拉著財務(wù)一起開，關(guān)鍵問題同模板，關(guān)注重點：其實就是指標（貨值、毛利、IRR，去化率、現(xiàn)房、結(jié)利、成本），節(jié)奏、風(fēng)險、團隊。毛利和IRR比較關(guān)鍵，指標對比資任務(wù)書，有年度預(yù)算的話，也關(guān)注預(yù)算指標。關(guān)注點說明運營節(jié)奏不宜過激或過緩，對照集團標準期量，考慮投委會要求分期分組團需要合理，小步快跑，不應(yīng)過大；分期“高層不宜超過15萬平米，別墅不宜超過5萬平米”前序組團去化關(guān)注存貨情況，貨量、結(jié)構(gòu)、去化速度；項目風(fēng)險不觸碰紅線，風(fēng)險預(yù)案要充分；內(nèi)外一致關(guān)鍵突破點與政府口的溝通到什么層級，是否基本靠譜。定位會階段工作定位會前評審客研評審/概念方案評審深度參與和理解會議內(nèi)容；尊重客研和研發(fā)職能的意見，但如有明顯的問題應(yīng)提出來；至少提前2個工作日完成評審，并發(fā)出會議通知，通知由佟振杰統(tǒng)一發(fā)。如果到這個時間還評審不完，一般就不排會了。一旦遇到大的節(jié)假日等，項目著急需要過會的情況，對評審要早抓，早評，別耽誤了?？赡苡龅降膯栴}：某職能不同意上會，則應(yīng)盡快弄清原委，拉通各職能保證信息交圈，設(shè)法解決，如解決不了應(yīng)及時升級；定位會階段工作定位會的會前準備關(guān)注點說明時間人員在中心排期中應(yīng)盡早占上檔期；但具體上會前，需確定具備上會條件；會議室會前應(yīng)保證會議室、視頻連接完好，至少提前十分鐘到場安排；最好是集團培訓(xùn)室，盡量減少視頻參會的人員和會場數(shù)量上會資料至少提前1天取得，請財務(wù)的同事也提前看。財務(wù)數(shù)據(jù)量大，晚了會導(dǎo)致上會前看不完，會后再來找補，特麻煩；消除疑問在有疑問時，提前咨詢主要相關(guān)職能對上會的意見，避免會上反對；模棱兩可的時候，寧愿不上會或者咨詢職能老大，并盡快澄清；會議紀要參照現(xiàn)有的紀要模板，以及上會的資料，會前把會議紀要需初步擬好，上會的時候可加快捷的做記錄。（1）指標要填完；（2）關(guān)鍵的問題預(yù)先寫下，會上記結(jié)論。定位會階段工作定位會

會中管控運營片區(qū)負責(zé)是會議的協(xié)調(diào)人，應(yīng)對會議有一定的掌控能力；開始前宣布開會，結(jié)束后宣布散會；應(yīng)關(guān)注會議的進展，如果出現(xiàn)明顯的議題發(fā)散、過分討論、超時、會場音效和視頻效果不好等意外，均應(yīng)出面干涉，不要怯場；會議的運營部分匯報完成，應(yīng)發(fā)言闡述運營評審的主要內(nèi)容、主要問題和結(jié)論；準確的記錄會議的主要結(jié)論，尤其是光建總和蘇總的重點結(jié)論。意見不清晰或者不完整的時候，需要給予追問或者重復(fù)，避免問題懸而未決；會議結(jié)束前，當(dāng)場閱讀會議紀要，如有修改意見，盡量現(xiàn)場改好；定位會階段工作定位會

會后工作把會議紀要完善之后，發(fā)財務(wù)同事看一下，并盡快提交給中心運營專員提交OA；

會議紀要第一時間發(fā)地區(qū)公司；會議遺留問題按時跟進落實；目錄定位會階段工作一階段啟動會階段工作二階段啟動會階段工作啟動會變更一階段啟動會的工作一階段啟動會的會前溝通主要日程和成果：25-30天研發(fā)和成本評審（研發(fā)評審單、成本評審單、精裝評審單、景觀評審單）、營銷和體驗區(qū)評審（營銷評審單、體驗區(qū)評審單）、運營和財務(wù)評審（運營評審單）。精裝、景觀評審，有時會被漏掉，或者標準不夠，要關(guān)注。每個評審都要跟進結(jié)論，千萬不要翻車，評審太多，怕漏；體驗區(qū)方案一定要這階段敲死，出過問題，后面再變時間來不及了；一階段啟動會的會前評審比較多，最好能稍微提前一些。參與這些評審全過程需要很多的時間，可能不能完全做到，但研發(fā)的建筑部分的評審需要全程參與。工程沒有評審單需要提交，但會前工程會做完整的評審并且會打分。一階段啟動會的工作一階段啟動會的會前溝通重點關(guān)注：產(chǎn)品/成本端常見的問題，需要提早做對口溝通，會上做決策：配置標準超限額：精裝、景觀、立面、門、窗、五金、空調(diào)、智能化……不采用集采品牌，或者集采型號；贈送面積、地庫面積增加太多；不總價包干，包括大區(qū)和樣板區(qū)；定位會關(guān)注的所有的點，一階段也應(yīng)該關(guān)注運營評審要拉著客服、財務(wù)一起；關(guān)注重點詳見模板；項目風(fēng)險需要過得詳細。全景計劃基準版的所有節(jié)點應(yīng)在一階段啟動會完全確定，與標準期量不一致時應(yīng)給出說明；一階段指標為啟動會最終指標，允許跟定位會有點出入。一階段啟動會的工作一階段啟動會的會議準備、會議過程、會后工作定位會要求同適用；目錄定位會階段工作一階段啟動會階段工作二階段啟動會階段工作啟動會變更二階段啟動會的工作二階段啟動會的工作二階段啟動會屬于停止點檢查的內(nèi)容，參照停止點檢查的制度，以及二階段的模板；二階段三大塊，工程會有詳細的評審和打分，會上可以只說問題，不詳細展開；會前要求把資料發(fā)給各個職能；風(fēng)險部分是運營關(guān)注的重點，需要做正規(guī)的風(fēng)險評審，參照風(fēng)險及停止點管理的內(nèi)容。目錄定位連會階逝段工檔作一階渡段啟澤動會聽階段抵工作二階血段啟抱動會藏階段撒工作啟動盤會變搶更二階接段啟扎動會環(huán)的工朽作啟動會寸變更的視來源（1）主毀要業(yè)術(shù)態(tài)發(fā)妨生顛睡覆性賢改變硬；（2）總春圖、熄戶型慎發(fā)生經(jīng)較大梁變化爽；（3）結(jié)竿算時余間調(diào)和整跨朽半年欲度；（4）組文團口強徑的仙毛利蒼率較類啟動閑會版欠減少粘≥1%。。二階賴段啟竄動會蒙的工盲作啟動獅會變肅更的霸操作頓：會前邀了解裝變更色的“展點”麗，以遙及這矮個點新涉及倚的職裙能；會前沒欣有專門慎的評審疲，但主弓要相關(guān)粥部門應(yīng)擾做信息黎交圈，賴確保其佳認可并著同意上恢會；上會木資料蝕要提偉前