住宅商業(yè)綜合用地項目合約管理經驗分享

莆田·中建荔景新城項目

合約管理經驗分享

福建公司-孫小龍2020年11月目

錄

ONTENTS一

二

三

四莆田市城區(qū)規(guī)劃圖

涵江區(qū)仙游縣

城廂區(qū)

荔城區(qū)秀嶼區(qū)本案

項目區(qū)位圖u莆田市地處福建沿海中部，北依福州，南接泉州，是海峽西岸經濟區(qū)城市之一。u本項目一期占地117畝，為住宅商業(yè)綜合用地。二、三期占地約840畝，規(guī)劃建設為莆田市新的物流集散、快遞配送和倉儲中心。u項目于2018年11月20日摘地，限價6000/m2,裝配式15%，配建幼兒園、管理、設備用房等。莆田市莆田·中建荔景新城項目我司及合作方權益占比

60%閩招物流園40%

中海建筑l

我司負責報建、工程、開發(fā)、成本、營銷、財務等全盤

運營事項項目合作模式閩招物流園開發(fā)建設有限公

司莆田市交通投資集團有限公

司中建國際投資莆田海嘉置業(yè)有限公司40%福建省招標采購集團有限公

司中海建筑60%本項目城市劃分□一二線城市■三四五線城市□鎮(zhèn)級項目屬性■是□否商住項目■是□否限價項目■是□否合作項目主要規(guī)劃指標占地面積(m2)77834.58容積率2.5綠地率20.04%總建筑面積(m2)260,04051可售面積(m2)188,125.65可售比72.34%地下室建筑面積（m2)61,615.88地上建筑面積（m2)198,424.63配套幼兒園（m2）3203.29計容建筑面積（m2）194584.94規(guī)劃建筑高度（m）≤98.95m建筑層數(shù)地下1地上≤33項目規(guī)劃平面圖本項目鳥瞰圖項目發(fā)展主控節(jié)點序號節(jié)點名稱計劃完成時間實際完成時間1建設用地批準書2019年4月4日2019年4月4日2方案批復取得2019年6月28日2019年9月26日3營銷中心開放2019年10月1日2019年10月26日4首開批取得預售證2019年9月30日2019年12月5日5首開區(qū)開售2019年12月1日2019年12月21日6竣工備案2021年12月30日/7集中入伙2022年6月30日/21#26#23#27#10#11#項目二期

項目形象進度及開發(fā)節(jié)點形象進度及產值：工程進度全部按照既定節(jié)點目標完成，

3#、5#、6#、10#-13#、21#-27#已實現(xiàn)結構封頂，剩余樓棟開始陸續(xù)封頂，至2020年12月底全部樓棟將按計劃如期實現(xiàn)封頂。1#3#12#

7#18#19#20#

17#

16#25#

22#

15#

13#

9#

8#

5#

6#首開區(qū)2#產品類型面積戶型套數(shù)總面積（㎡）平均售價（元/㎡）套總價（萬元）貨量（萬元）住宅89三房兩廳兩衛(wèi)12811358.97120三房兩廳兩衛(wèi)34841344.88121三房兩廳兩衛(wèi)18622805.74140四房兩廳兩衛(wèi)29040593.14商業(yè)洋房130三房兩廳兩衛(wèi)15341133.62149四房兩廳兩衛(wèi)153商墅138五房兩廳三衛(wèi)426080.57SOHO公寓4846021882.32商鋪40-341636.31售樓處1292-11292車位人防367-非人防1484-合計高層住宅：滿足25-45歲客戶剛需首置首改；商辦洋房：3.4米層高，超大陽臺，提升居住舒適度；商墅：可拆可合，可住可辦公；LOFT：層高4.5米，全齡段低總價高回報投資產品。項目產品業(yè)態(tài)項目銷售情況項目優(yōu)劣勢：1）項目優(yōu)勢：X元/米限價，全莆田市區(qū)價格洼地。央企中建品牌口碑、項目的學區(qū)房打造，千畝物流園區(qū)中遠期規(guī)劃，緊鄰發(fā)展中的高鐵片區(qū)。2）項目劣勢：項目所處地段較偏，短期生活配套不成熟，商業(yè)性質商品房客戶接受度不高。目

錄

ONTENTS一

二

三

四üüüüü

出現(xiàn)的合約問題

招采制度有異議；

中海建總包身份；

付款流程滯后嚴重；

意見分歧較多（人力、財務）；

溝通成本增加，合約工作推動困難；···

···üüüüüü.....合約團隊工作內容

全案目標成本管控；

項目公司招采；

總包收益；

項目股東合約事項溝通；

設計、營銷、報建協(xié)管；

總包招采；項目合作協(xié)議l

合作協(xié)議、公司章程分工沒有細化，導致協(xié)議雖約定我司操盤，但股東方仍

然“管太多”，項目合約工作開展難度加大；

項目公司章程范例：某地產項目合作協(xié)議建立良好的合作關系，首要任務是明確各自角色和分工，明確權利和義務，而不是“講情面”協(xié)議約束內容過于含糊，最后造成項目管理困難增加。合約關注點1、合約管理制度2、總包確定方式及商務條件3、合約管理鏈條如何安排及分工目

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ONTENTS一

二

三

四五階段閉環(huán)管理01前期策劃設計方案招標采購04動態(tài)管控05結算后

評估

選擇方案

根據(jù)拿地條件，測算相對客觀、真實的地塊建安造價，為項目選配最優(yōu)的收益方案。

成本管控核心環(huán)節(jié)最優(yōu)的方案設計、低成本、高效率的招采動態(tài)預警監(jiān)控

、管控落地做實。

節(jié)點復盤

成本復盤提煉

總結經驗教訓建立成本數(shù)據(jù)庫03

開工開盤竣工項目建設中，本次分享只針對前四個環(huán)節(jié)

02摘地

規(guī)劃、設計建立良好目標成本體系

更好的促進事前控制

③

過程版目標成本（規(guī)劃方案批復后）

①投資版目標成本（投資拿地階段）（規(guī)劃方案階段）策劃版目標成本

②（設計階段-施工圖紙定稿）

執(zhí)行版目標成本

④1、合約管控目標成本建立是前提

誰是成本管控的最大階段？

方案、設計階段決定了項目全周

期內80%以上的費用，而招采和

動態(tài)成本階段決定了項目全周期

內20%不到的費用。過程管控確保成本不超支目標利潤不縮水管控目標業(yè)態(tài)分項平米指標(元/m2）總成本（萬元）高層住宅SOHO多層洋房可售商業(yè)地下室幼兒園單方成本（元/m2）總成本（萬元）單方成本（元/m2）總成本（萬元）單方成本（元/m2）總成本（萬元）單方成本（元/m2）總成本（萬元）單方成本（元/m2）總成本（萬元）單方成本（元/m2）總成本（萬元）主體建筑工程費主體安裝工程景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程公共配套設施建安費用合計

為更好的做好建安成本管控，故前置測算，在方案設計階段報規(guī)劃的同時根據(jù)初步方案

進行策劃版目標成本編制，編制后與投資拿地階段的上會測算指標進行對比分析。莆田·中建荔景新城項目策劃版目標成本說明：上會總建面按26.96萬m2測算，前期策劃階段的總建面為26.29萬m2。1.1規(guī)劃方案階段目標成本序號項目名稱建筑面積（萬㎡）建安成本現(xiàn)狀上會指標合計差異（上會-現(xiàn)狀）單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）建筑面積（萬㎡）單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）1高層住宅12.072SOHO2.11多層洋房4.233可售商業(yè)1.244幼兒園0.325地下室6.216精裝修-合計26.29合計(不含精裝修）26.29說明：上會總建面按26.96萬m2測算，前期策劃階段的總建面為26.29萬m2。

成本分析專項成本變動分析：一、高層住宅：1、增加裝配式的要求；2、結合《福建省住宅工程設計若干技術規(guī)定》及《建筑結構可靠性設計統(tǒng)一標準》GB50068-2018分項系數(shù)的調整，鋼筋含量增加;3、景觀含市政道路前期考慮不足；4、供配電系統(tǒng)考慮按規(guī)范要求配充電樁，紅線外供電接駁點考慮5公里；5、材料上漲等其他原因。

1.1.1策劃版目標成本與投資拿地階段上會指標對比分析莆田·中建荔景新城項目策劃版目標成本與投資拿地階段上會指標對比表序號項目名稱建筑面積（萬㎡）建安成本現(xiàn)狀上會指標合計差異單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）建筑面積（萬㎡）單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）1高層住宅12.072SOHO2.11多層洋房4.233可售商業(yè)1.244幼兒園0.325地下室6.216精裝修-合計26.29合計(不含精裝修）26.29說明：上會總建面按26.96萬m2測算，前期策劃階段的總建面為26.29萬m2。專項成本變動分析：二、SOHO與多層洋房（后期在SOHO的建面中另分拆出多層洋房、SOHO兩種業(yè)態(tài)）：1、公寓SOHO層高4.5m，鋼筋、砼、幕墻含量增加（參考類似項目“中海寰宇天下四期；2、多層洋房層高3.4m，鋼筋、砼、幕墻含量增加；3、景觀含市政道路考慮不足；4、供配電系統(tǒng)考慮按規(guī)范要求配充電樁，紅線外供電接駁點考慮5公里；5、由于層高增加外立面涂料、抹灰，內墻面抹灰等粗裝修工程量增加；6、材料上漲等其他原因。1.1.2策劃版目標成本與投資拿地階段上會指標對比分析莆田·中建荔景新城項目策劃版目標成本與投資拿地階段上會指標對比表

（上會-現(xiàn)狀）前期調研、策劃不足

政府政策調研不明

項目定位原因部門間信息不對等1.1.5策劃版目標成本增加原因分析

經過與投資拿地階段上會指標對比分析，策劃階段成本增加、變動可以概括

以下四個方面的原因：成本項目拿地測算目標成本差額備注工程量單價總價工程量單價（元）總價（萬元）（萬元）（萬元）

住宅精裝改毛坯118342.00XX000X公寓及別墅、洋房方案改造--0XXXX合計

X

項目定位不清晰標準改變：為做溢價，住宅原交付標準為精裝交付，但考慮到后期的交付風險，實際按毛坯交付考慮；公寓及別墅、洋房方案改造：1、商墅、公寓層高過高為滿足小業(yè)主后續(xù)加層使用，增加圈梁等改造；2、洋房按商業(yè)辦公報規(guī)劃，為滿足洋房能按常規(guī)住宅使用，增加燃氣管道、衛(wèi)生間管道改造；成本項目拿地測算目標成本差額（萬元）

備注工程量單價總價（萬元）工程量單價總價（萬元）營銷中心及臨時樣板房--01300

商業(yè)外立面按石材考慮--09000

紅線外配電合計

成本項目拿地測算目標成本差額（萬元）

備注工程量單價總價（萬元）工程量單價總價（萬元）裝配式--0118342

合計

前期調研、策劃不清晰政府政策調研不透徹本項目成本策劃階段發(fā)現(xiàn)，投資版錯漏缺、導致成本增加約173元/m2投資拿地階段目標成本不僅是數(shù)據(jù)羅列，而是綜合規(guī)劃、設計、開發(fā)、項目、營銷等全要素的成果投資版目標成本問題也不僅是成本數(shù)據(jù)問題，更是影響項目經營決策關鍵要素之一投資錯漏缺分析總結

項目定位原因

前期調研、策劃不足

政府政策調研不明

部門間信息不對稱精裝修改毛坯的成本8284萬元扣減不列入分析，扣除精裝后策劃版成本較上會成本增加4537萬元

過程版目標成本（規(guī)劃方案批復后）③

①

投資版目標成本（投資拿地階段）（規(guī)劃方案階段）

策劃版目標成本

②（設計階段-施工圖紙定稿）

執(zhí)行版目標成本

④如何確定？1.2

執(zhí)行版目標成本的確定

主體施工圖紙確定后及時進行測算，分析指標偏差，聯(lián)動各部門進行圖紙會審，對不滿足過程版目標成本的子項必

須進行優(yōu)化；對滿足過程版目標成本的子項進行多方案對比，分析是否還存在優(yōu)化空間，確保圖紙最優(yōu)后進行施工。序號工程名稱單位地下室高層（3、7、8、9#）SOHO原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量原圖紙優(yōu)化后優(yōu)化量1鋼筋kg/㎡151.4713516.4764.0046.6617.3467.2856.4510.832混凝土m3/㎡1.201.150.050.390.370.020.420.380.04實例1l

通過對比其他項目指標及初步測算成本，設計院出具的設計圖紙結構部分指標過高，為此聯(lián)動

工程、設計，召開多輪圖紙會審，啟用第三方結構優(yōu)化公司對未施工部分進行結構優(yōu)化.

優(yōu)化事項（一）—結構優(yōu)化

序號工程名稱內容優(yōu)化金額(元)1樓梯間地面貼磚改成20厚水泥砂漿抹光2地下室底板、頂板、側墻取消FQY鎂質添加劑，采用防水密實混凝土，內摻高性能纖維抗裂劑3廚房樓地面、天棚取消樓地面、天棚防水4砌體墻取消戶內分室隔墻5安裝預埋電氣戶內預留一燈、一五孔插座、一開關其余房間只預留預埋管610~19#樓取消火災報警系統(tǒng)10~19#樓取消火災報警系統(tǒng)合計

優(yōu)化事項（二）—建筑做法主要優(yōu)化實例2優(yōu)化806

萬元分析通過對比其他項目指標及初步測算成本，聯(lián)合工程、營銷、設計對建筑做法進行優(yōu)化。分析n

本項目結構優(yōu)化按國家標準并結合福建省當?shù)匾?guī)范，

對未施工部分局部地下室、4棟高層、1棟SOHO進行

結構體系優(yōu)化調整；建筑做法參考中海地產做法并結合

當?shù)仳炇找?，在不影響交樓的情況下調整或減少做法；n

最終實現(xiàn)設成本優(yōu)化2498萬元；n

本項目由于搶預售節(jié)點，造成邊設計、邊審圖、邊施

工，指標測算完成后整體結構部分無法進行全項目優(yōu)

化；造成無效成本產生（若全項目結構進行重新調整

結構體系，預計可再優(yōu)化約900萬元）。u前置目標成本編制u盡量避免“三邊”工程2、目標為中心

過程監(jiān)控

-標前測算、合同

金額不超目標成本?標底是否超目標成本

?定判金額是否超目標成本不超：流程推進、正常開展

不超：流程推進、正常簽約超-有時間可爭取，即時組織優(yōu)化

超-有時間可爭?。杭磿r組織優(yōu)化超-無時間可爭取，提前超支預警

超-無時間可爭?。褐贫ü芸胤桨?發(fā)現(xiàn)問題、解決問題u

動態(tài)成本隨時統(tǒng)計、測算和整理

而行成的項目

“預估結算成本”，

是即時的動態(tài)的。u通過動態(tài)成本提前預判項目成本超

支與否，據(jù)此追溯到風險根源和制

定管控措施，達成管控效果。標工作新業(yè)態(tài)、雜、2.1招標采購階段管控

開發(fā)項目招標多、招

亂怎么招？主體土建施工、土方、樁基、景觀管網(wǎng)、標識工程及前期工程營銷中心主體施工、裝修、軟裝、景觀

機電安裝工程、燃氣、電視

、智能化、外水外電缺少優(yōu)質承包商資源、沒有數(shù)據(jù)庫、沒有招標范本、如何切分標段、采用何種合同價格模式……“難”工程類招標tTexurYotTexurYo2.1招標采購階段管控

招標策劃

2019年

9月26日建設規(guī)劃

許可證

2019年

4月4日建設用地

批準書

2019年10月26日

營銷中心

開放

2019年

12月5日

首開區(qū)（1#、2#、5#、6#）

預售證

2019年12月21日

首開區(qū)

開盤項目開發(fā)、銷售主要時間軸10月1日出

施工圖紙

10月17日施

工許可證確定總包、營銷中心（施工、裝修、軟裝、景觀）、土方、樁

基樁基圖先出、樁基先行序號招采工程名稱招標權限定判計劃一、工程類10項1莆田物流園區(qū)一期項目場地清表分判采購0-50萬2019/3/192莆田物流園區(qū)一期項目臨時供電工程分判采購50-500萬2019/5/103莆田物流園區(qū)一期項目樁基礎工程分判采購1000萬以上2019/7/104莆田物流園區(qū)一期項目土石方工程分判采購500-1000萬2019/7/105莆田物流園區(qū)一期項目營銷中心施工工程分判采購50-500萬2019/7/36莆田物流園區(qū)一期項目一標段主體施工工程分判采購1000萬以上2019/8/57莆田物流園區(qū)一期項目營銷中心裝修工程分判采購50-500萬2019/8/58莆田物流園區(qū)一期項目營銷中心景觀工程分判采購50-500萬2019/8/59莆田物流園區(qū)一期項目基坑支護及人行橋工程分判采購50-500萬2019/7/3010莆田物流園區(qū)一期項目營銷中心軟裝采購及安裝工程分判采購50-500萬2019/8/301莆田物流園區(qū)一期項目造價咨詢2莆田物流園區(qū)一期項目景觀設計3莆田物流園區(qū)一期項目室內設計4莆田物流園區(qū)一期項目一標段工程監(jiān)理5莆田物流園區(qū)一期項目樁基檢測6莆田物流園區(qū)一期項目基坑支護設計7莆田物流園區(qū)一期項目建筑監(jiān)測工程1莆田物流園區(qū)一期項目測繪及日照分析市場壟斷2莆田物流園區(qū)一期項目項目交評

3莆田物流園區(qū)一期項目施工圖審查市場壟斷4莆田物流園區(qū)一期項目規(guī)劃指標核算市場壟斷5莆田物流園區(qū)一期項目放樣市場壟斷6莆田物流園區(qū)一期項目房產（預）測繪市場壟斷2.1招標采購階段管控

招標策劃營銷、開發(fā)、設計、

工程一個不能少！福建公司莆田物流園區(qū)一期招采計劃表搶

預

保

開

誰

先售

盤

行？專業(yè)分包拆分鋪排：確保順利拿到預售，成本可控，并且快速選擇更為專業(yè)的施工隊伍，專業(yè)分包合理拆分。拆分后取預售前需要具備的工作內容涉及咨詢、設計類7項；工程類10項；開發(fā)報建類6項；營銷類2項（營銷代理、廣告策劃）合計25項；二、設計、咨詢類7項三、開發(fā)報建類6項2.1招標采購階段管控

實地

考察承包商管理

為選擇優(yōu)質承包商進行承包商考察：通過政府信用平臺、業(yè)內口碑調查、實地查看項目等方式，了解承

包商現(xiàn)場施工管理人員素質、施工安全措施、設備狀況及資金來源，分析風險因素并進行風險評估，嚴

控承包商準入資格。完成承包商實地考察41家，準錄優(yōu)質承包商28家。如，營銷中心裝修單位深圳金鳳

凰裝飾、景觀單位廣州普邦園林、軟裝單位深圳三圖建設等（均采用的中海優(yōu)質供應商庫單位）?？偘こ炭疾熳兣潆姽こ炭疾炀坝^工程考察人行橋2u利用西側獨棟商業(yè)做為營銷中心，項目西側為60米寬的城港大道，北側為50

米寬的清塘大道，基地周圍

環(huán)繞著規(guī)劃中的園西路、前進路、電商一路、電商二路，道路寬度分別為15

米、15

米、9

米、14

米。u營銷中心人流考慮從城港大道進入，但由于配套道路政府暫未修建，中間間隔經與區(qū)政府協(xié)調，同意項目

公司暫時休一座人行景觀橋進入營銷中心，后續(xù)須拆除。營銷中心銷中#

56

首開區(qū)#

1

#

#本項目水渠城港

東

圳大

道2.1招標采購階段管控

前置測算

營銷中心專題實例分享2.1招標采購階段管控售樓部一層平面布置圖售樓部二層平面布置圖

樣板120戶

型

樣板140戶

型

營銷中心專題實例分享l

為滿足開盤時間要求，在售樓部內設置二套臨

建板房（圖示照片均為開盤時實景照片）景觀實景照片營銷中心專題實例分享2.1招標采購階段管控2.1招標采購階段管控

營銷中心專題實例分享

招標前方案與目標成本對比l項目西側設置營銷中心，利用獨棟商業(yè)作為營銷中心，在營銷中心內設置二套臨建板房；l測算后主體、裝修、景觀均超支，整體成本超支369萬元。

成本超支

怎么辦？

l

先進行成本分析，再聯(lián)合營銷、工程、設計各相關部門進行圖紙聯(lián)合會

審，在滿足營銷推廣效果要求的前提下進行圖紙優(yōu)化；

l

進行外部對標，調研周邊樓盤成本配適標準。

?

主體工程（含外立面幕墻工程）：原方案測算超支100萬元，主體工程

可控，主要為幕墻增加，由于工期緊張加上效果需求，經多方溝通后決

定按原方案執(zhí)行不做優(yōu)化。?

營銷中心景觀工程：原方案測算超支222萬元，經與設計院多次溝通，在

不影響整體效果的前提下，取消人行橋頂蓋，取消部分喬木，優(yōu)化減少

150萬元，優(yōu)化后實際成本超支72萬元，但再做優(yōu)化將影響展示效果。故

與設計院溝通，在后續(xù)貨量區(qū)設計中消化該部分費用，保證景觀整體可控。

?

裝修工程：原方案測算超支33萬元，超支金額較小。根據(jù)項目定位，調

整軟硬裝標準，并進行多方詢價對比，效果類材料價格偏差較大，且考

慮到施工單位采購渠道的差異，競價后應成本可控后啟動招標，招標后

成本節(jié)余121萬元。2.1招標采購階段管控

營銷中心專題實例分享

怎么省錢？→怎么花錢！

目標成本超支≠成本失控2.1招標采購階段管控

營銷中心專題實例分享優(yōu)化后成本與目標成本對比優(yōu)化成本適配，減少無效成本的發(fā)生，但適當?shù)某杀炯臃ㄓ兄跔I銷提高溢價，提升公司品牌知名度及認可度。開盤場景0102

0304

營銷類

開發(fā)類設計咨詢類

工程類1、協(xié)助營銷部完成冰雪節(jié)、沙盤、廣告代理、營銷策劃、賣場物業(yè)5項招標工作；2、協(xié)助營銷完成活動推廣類價格審核143份；協(xié)助開發(fā)完成放樣、測繪等7項招標工作；擬啟動水保、竣工測量、房產實測等3項招標工作；

完成造價咨詢、工程監(jiān)理施工圖設計、方案設計、基坑支護設計、

結構優(yōu)化設計等12項招標

1、實際招標已完成樁基、土方、土建施工、機電安裝、燃氣等25

項招標工作，進行中外電、景觀管網(wǎng)工程2項招標工作，擬啟動標識

制作、公寓實體樣板房裝修2項招標工作2.1招標采購階段管控

現(xiàn)階段完成招標工作nn

優(yōu)點與不足優(yōu)點：各專業(yè)分包細化招標，施工、景觀工程劃標段進行招標，能有效降低施工成本，選擇專業(yè)施工隊伍，并且能直觀掌握各承包商的施工水平、資金情況，為公司后續(xù)項目儲備優(yōu)質承包商資源；不足：外在影響因素多，招標阻力大，僅僅為搶預售、開盤提前鋪排的25項招標工作就有11項處于滯后完成；施工隊伍多，交界面多，現(xiàn)場管理難度加大，合約日常工作增多（如糧單每月均有20余份糧單需要編制、審核）。?

實際招標共計56個子項：已完成總部權限招標18個，子公司權限30個，進行中2個，擬啟動5個；變更簽證

已發(fā)生成本合同、非合同2.2

動態(tài)管理階段管控

合同數(shù)量大

月度動態(tài)成本梳理u每月組織召開月度動態(tài)成

本梳理，就本階段合約工

作中存在的難點問題進行

梳理，落實解決方式及責

任人，做到事事有跟蹤，

事事有落實。重點梳理簽

證變更，盡量按月審結。

制定《變更簽證管理辦

法》并進行交底u

現(xiàn)場簽證變更做到事前審

批，通過后方可執(zhí)行，執(zhí)行

完成后須合約參與現(xiàn)場收方

確定，杜絕事后補報，從源

頭上控制動態(tài)成本的變化。

動態(tài)成本

待發(fā)生成本待發(fā)生成本≠未發(fā)生應根據(jù)實際情況及時更新，杜絕動態(tài)不動、動態(tài)失真等情況。動態(tài)成本

要點定期梳理合理預估實時更新l

經聯(lián)動營銷、設計、工程討論，盡量滿足效果要求的

前提下，做局部優(yōu)化來找補增加的成本，根據(jù)初步優(yōu)

化意見估算，并及時跟新動態(tài)成本簽證變更臺賬。1、

取消精裝部分增加的疏散指示，按原土建藍圖施工。2、

取消電梯前室增加的網(wǎng)絡及電源插座。3、

取消精裝設計的筒燈，按原設計的應急照明代替（應急和照明雙用燈具），燈形改成方形，吊頂嵌入式；電梯廳用10W

3000K

，采用感應式，燈形改成方形，吊頂嵌入式

裝應急模塊，SOHO電梯廳、走廊采用7W

3000K

燈形改成方形，吊頂嵌入式，采用分段感應式筒燈，具體分段詳見內裝圖紙，裝應急模塊；樓梯吸頂燈采用常規(guī)圓形吸頂燈瓦數(shù)為18W。4、

取消樓梯側燈。5、

取消精裝設計的安全模塊。6、

取消精裝設計增加的滅火器。2.2

動態(tài)管理階段管控

實例1：合理成本加減法

?為降低交房風險，項目公司計劃將原過道天

棚改為扣板吊頂，連帶所有過道消防管道走

梁下，現(xiàn)改為穿梁走管，增加打孔費用約16

萬元，吊頂費用增加約50萬，合計66萬元。

增加約66萬及時完善變更手續(xù)，及時掌握項目動態(tài)成本變化情況，合理減少無效成本的發(fā)生設計部門營銷部門工程部門設計成本營銷成本工程成本動態(tài)成本

梳理只有業(yè)務部門也參與進來，才能從源頭進行成本審視！2.2

動態(tài)管理階段管控措施

p

動態(tài)成本管控中三要點

?

全員成本意識：營銷、設計、工程均需強化成本風險及管控意識

?

風險敏感度：對成本風險事項具有高度敏感性

?

管控勤思考：持續(xù)思考成本優(yōu)化措施及風險管控方案

真正做好動態(tài)成本管控，單純依靠合約人員是遠遠不夠的，還必須要業(yè)務部門全面深入?yún)⑴c進來。業(yè)務部門作為成本的實際規(guī)劃

者和執(zhí)行者，需要對各自業(yè)務線的成本進行梳理。目

錄

ONTENTS一

二

三

四

投資測算階段

成本錯

漏

缺？改進措施：

1、現(xiàn)場實地踏勘（關注地塊內及周邊實際狀況）；

2、落實強排方案，各部門前置商認；

3、認真研讀拿地條件（規(guī)劃指標、交付標準、裝配式要

求、配建要求及其他附加條件等）；

4、熟悉常規(guī)指標含量、合理推算各類指標；

5、搜集周邊可借鑒樓盤或類似項目設計、造價資料；

6、摸清當?shù)貕艛鄡r格（外水、燃氣、網(wǎng)絡等）及基礎設

施配套收費標準；

7、實時掌握人、材、機市場動態(tài)價格；

8、建立標準測算表格、避免漏項、缺項。四、合約管控總結

前期策劃階段

難點、痛點：

1、對地塊地質條件無法客觀了解；

2、對建筑結構（地上、地下）無法準確預估，測算

指標把握不準；

3、項目輸出的產品方案、適配方案無法準確預估；

4、基礎設施配套費與實際收費情況差異很大；

5、測算價格與市場實際價格出入較大；

6、對配建裝配式要求把握不準；

7、測算漏項、缺項。

真實、合理、科學的成本測算030104l通過規(guī)劃指標分析（容積率、可售比、車位配比、公建公配），分析成本風險重點和策略

示范區(qū)成本平衡成

本

適

配

l準確選取“當?shù)刈詈?、距離最近、售價及

配套相似”三個維度競品進行分析；

l通過多方位比較，分析本項目優(yōu)劣勢，促

進產品精準定位，判斷加減法，成本實現(xiàn)適

配最優(yōu)，把花錢在刀刃上。

方案策劃l方案策劃（規(guī)劃方案、臨時設

施、示范區(qū)、土護降、樁基選型、紅線

外成本等），敏感性成本分析l確保成本指標合理、適配合理。

技術指標

l關注示范區(qū)適配（占地比、軟硬

裝和景觀標準）、結構指標合理性、

人防成本指標，確保結構指標合