物業(yè)管理培訓(xùn)講義

第三章物業(yè)管理公司第一頁(yè)，共五十九頁(yè)。一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（一）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人《條例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。”“具有獨(dú)立的法人資格”，是指物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》（以下簡(jiǎn)稱《公司法》）設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營(yíng)或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。第二頁(yè)，共五十九頁(yè)。物業(yè)管理公司可以有兩種形式，即有限責(zé)任公司和股份有限公司。實(shí)踐中，物業(yè)管理公司通常采取有限責(zé)任公司形式。一般的有限責(zé)任公司是由2個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資設(shè)立，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。第三頁(yè)，共五十九頁(yè)。股份公司的資本劃分為股份，每一股的金額相等。其設(shè)立可以采取發(fā)起設(shè)立或者募集設(shè)立的方式?！鞍l(fā)起設(shè)立”，是指由5人以上發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)當(dāng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司?！澳技O(shè)立”，是指由5人以上發(fā)起認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)當(dāng)發(fā)行股份的一部分，其余部分向社會(huì)公開募集而設(shè)立公司。國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司的，發(fā)起人可以少于5人，但應(yīng)當(dāng)采取募集設(shè)立方式。股份有限公司注冊(cè)資本的法定最低限額為1000萬(wàn)元人民幣，其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資本對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第四頁(yè)，共五十九頁(yè)。（二）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè)，那就是服務(wù)。

（三）物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能

物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全，住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等。

第五頁(yè)，共五十九頁(yè)。二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批

（一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

《條例》第32條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度?！?/p>

物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：

1．有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本。2．有與其從事的物業(yè)管理活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。3．有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績(jī)。第六頁(yè)，共五十九頁(yè)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級(jí)資質(zhì)：1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；第七頁(yè)，共五十九頁(yè)。4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。第八頁(yè)，共五十九頁(yè)。二級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；第九頁(yè)，共五十九頁(yè)。4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅100萬(wàn)平方米；（2）高層住宅50萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。第十頁(yè)，共五十九頁(yè)。三級(jí)資質(zhì)：

1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第十一頁(yè)，共五十九頁(yè)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

第十二頁(yè)，共五十九頁(yè)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十三頁(yè)，共五十九頁(yè)。（二）分級(jí)審批制度

國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第十四頁(yè)，共五十九頁(yè)。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；（5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。第十五頁(yè)，共五十九頁(yè)。不能獲得資質(zhì)等級(jí)的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；2.

將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；3.

挪用專項(xiàng)維修資金的；4.

擅自改變物業(yè)管理用房用途的；5.

擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；12.

出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；第十六頁(yè)，共五十九頁(yè)。6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；7.

擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；8.

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；9.

與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；10.

不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；11.

超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；第十七頁(yè)，共五十九頁(yè)。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十八頁(yè)，共五十九頁(yè)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度

各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。

第十九頁(yè)，共五十九頁(yè)。物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。第二十頁(yè)，共五十九頁(yè)。物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)不按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬(wàn)元以下的罰款。第二十一頁(yè)，共五十九頁(yè)。三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

《條例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”

目前，國(guó)家對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)人員的要求，主要是1996年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》和1998年建設(shè)部《關(guān)于全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作的通知》（〔98〕建房物字第18號(hào)）文件。通知規(guī)定了對(duì)物業(yè)管理的高級(jí)、中級(jí)管理人員，即企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員全部實(shí)行持證上崗，并還對(duì)崗位培訓(xùn)、持證上崗制定了具體實(shí)施辦法。1998年12月2日，建設(shè)部又印制了《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書》并制定了證書管理辦法。

第二十二頁(yè)，共五十九頁(yè)。（一）培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容

通過崗位培訓(xùn)，使企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識(shí)與工作能力達(dá)到崗位要求，基本勝任本崗位工作。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法規(guī)等知識(shí)。（二）崗位證書的頒發(fā)與管理全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書（以下簡(jiǎn)稱“證書”）由建設(shè)部人事教育司統(tǒng)一印制，加蓋建設(shè)部人事教育司證書專用章和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司公章。證書在全國(guó)范圍內(nèi)通用。證書由建設(shè)部人事教育司會(huì)同住宅與房地產(chǎn)業(yè)司統(tǒng)一管理。證書實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢驗(yàn)證制度。持證者必須接受規(guī)定的繼續(xù)教育，由培訓(xùn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)做好繼續(xù)教育記錄。第二十三頁(yè)，共五十九頁(yè)。（三）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí)：了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí)；了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí)；了解《公司法》、《合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識(shí)；熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用的知識(shí)；熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理基本知識(shí)；熟悉國(guó)家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實(shí)務(wù)；掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。第二十四頁(yè)，共五十九頁(yè)。崗位必備能力：具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；掌握本公司各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況，具有經(jīng)營(yíng)決策能力；具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力；具有處理突發(fā)事件的能力；具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力。第二十五頁(yè)，共五十九頁(yè)。（四）物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

崗位必備知識(shí)：了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí)；熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計(jì)費(fèi)規(guī)定等；掌握房屋完損標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。第二十六頁(yè)，共五十九頁(yè)。崗位必備能力：具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力；具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；具有及時(shí)處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。

第二十七頁(yè)，共五十九頁(yè)。四物業(yè)管理公司的組建（一）物業(yè)管理公司建立步驟1可行性研究2公司章程等文件的準(zhǔn)備3人才儲(chǔ)備4繳納出資5注冊(cè)登記6資質(zhì)審查第二十八頁(yè)，共五十九頁(yè)。（二）物業(yè)管理公司章程1公司章程的含義2公司章程的作用是公司設(shè)立的最主要條件是確立公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本法律文件是公司對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營(yíng)交往的基本法律依據(jù)3公司章程的內(nèi)容第二十九頁(yè)，共五十九頁(yè)。1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)。它設(shè)置必須滿足以下三個(gè)基本要素：五、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

第三十頁(yè)，共五十九頁(yè)。1）

具備服務(wù)性功能

物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)。服務(wù)是它的宗旨，因此設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)必須具備這種功能。2）

充分發(fā)揮員工的潛能

物業(yè)管理公司的每一項(xiàng)服務(wù)、管理必須依靠每一位員工來實(shí)現(xiàn)的，所以組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)充分考慮調(diào)動(dòng)每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。3）

效率與效益

物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實(shí)踐出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。第三十一頁(yè)，共五十九頁(yè)。2、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則

為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：第三十二頁(yè)，共五十九頁(yè)。

1)目標(biāo)原則

公司有自己經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)必須以公司的總目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職、設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。第三十三頁(yè)，共五十九頁(yè)。

2)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)的權(quán)利則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。第三十四頁(yè)，共五十九頁(yè)。

3)分工協(xié)作原則

分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就能實(shí)現(xiàn)。

第三十五頁(yè)，共五十九頁(yè)。4)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則

整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)利是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自己完成任務(wù)所必須的權(quán)力。有責(zé)無權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)員工的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司的任務(wù)的完成。第三十六頁(yè)，共五十九頁(yè)。3、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖：第三十七頁(yè)，共五十九頁(yè)。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二業(yè)務(wù)工作第三十八頁(yè)，共五十九頁(yè)。

1)經(jīng)理部

經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。經(jīng)理對(duì)公司的全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大問題做出最后決策，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管工作，重大問題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理（或經(jīng)理會(huì)議）處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會(huì)議交給的各項(xiàng)工作。

第三十九頁(yè)，共五十九頁(yè)。

2)辦公室

辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖：第四十頁(yè)，共五十九頁(yè)。辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化第四十一頁(yè)，共五十九頁(yè)。3）財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)制度，制定公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和管理費(fèi)用的預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用，定期向經(jīng)理匯報(bào)。第四十二頁(yè)，共五十九頁(yè)。財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)出納各類計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用收繳監(jiān)控資金運(yùn)用第四十三頁(yè)，共五十九頁(yè)。4）工程部

工程部是物業(yè)管理公司的一個(gè)重要的技術(shù)部門，主要負(fù)責(zé)各類房屋及各類設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。監(jiān)督裝修管理、維修工程的外派及監(jiān)管等第四十四頁(yè)，共五十九頁(yè)。5)管理部

負(fù)責(zé)接管物業(yè)的具體工作及入伙管理，接待業(yè)主的來訪投訴并督促解決問題，組織協(xié)調(diào)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，如保潔、保安、綠化等工作。

第四十五頁(yè)，共五十九頁(yè)。管理部制定文明住宅小區(qū)計(jì)劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車輛管理治安護(hù)衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問題第四十六頁(yè)，共五十九頁(yè)。

6)經(jīng)營(yíng)部

經(jīng)營(yíng)各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合代辦服務(wù)、各類文化旅游服務(wù)、家政便民服務(wù)等。根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實(shí)際需要，堅(jiān)持“一業(yè)為主多種經(jīng)營(yíng)”原則，積極為業(yè)主服務(wù)。同時(shí)為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實(shí)力。工作如下圖：第四十七頁(yè)，共五十九頁(yè)。經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合代辦服務(wù)各類文化旅游服務(wù)家政便民服務(wù)第四十八頁(yè)，共五十九頁(yè)。

4、物業(yè)管理公司的構(gòu)架

目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有以下幾種。

1)

直線式管理構(gòu)架

優(yōu)點(diǎn)：政令統(tǒng)一責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)、效率高；不足：領(lǐng)導(dǎo)要求專業(yè)知識(shí)全面，否則會(huì)瞎指揮；人才易浪費(fèi)。直線式管理構(gòu)架適應(yīng)較小型物業(yè)管理企業(yè)第四十九頁(yè)，共五十九頁(yè)?？偨?jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營(yíng)部第五十頁(yè)，共五十九頁(yè)。2）直線職能制直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。第五十一頁(yè)，共五十九頁(yè)。第五十二頁(yè)，共五十九頁(yè)。3）矩陣式管理構(gòu)架總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營(yíng)部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會(huì)所游泳池網(wǎng)球場(chǎng)第五十三頁(yè)，共五十九